Simrishamns

Simrishamns kommun
Grupp 10
Sahar Amini
Jakob Mattsson
Fredrik Närholm
Caroline Rasmussen
Henrik Svensson
Innehållsförteckning
Syfte ........................................................................................................................................................ 3
Metod ...................................................................................................................................................... 3
Geografiskt läge och orientering ............................................................................................................. 3
Samhällen i kommunen ........................................................................................................................... 4
Bostadskarriär.......................................................................................................................................... 4
Demografi................................................................................................................................................ 5
Hushållens inkomster .............................................................................................................................. 7
Kommunalskatt ....................................................................................................................................... 7
Arbetslöshet ............................................................................................................................................. 7
In- och utpendling ................................................................................................................................... 7
Näringsliv ................................................................................................................................................ 8
Ortspris .................................................................................................................................................... 8
Tobins Q ................................................................................................................................................ 10
Småhus .................................................................................................................................................. 10
Handelslokaler ....................................................................................................................................... 11
Bostadsrätter .......................................................................................................................................... 12
Avslutning ............................................................................................................................................. 12
2
Syfte
Denna rapport om Simrishamns kommun har som syfte att fungera som underlag för
eventuella exploateringsplaner inom kommunen. Rapporten kommer översiktligt att redogöra
för kommunens olika förutsättningar för exploatering av såväl småhusfastigheter som
kommersiella fastigheter. Viktiga faktorer i ett sådant underlag är till exempel den aktuella
boendesituationen, demografin, lediga tomter, planbestämmelser, näringsliv,
kommunikationer och ekonomiska förutsättningar.
Metod
Materialet till denna rapport grundar sig huvudsakligen på datainsamling rörande
Simrishamns kommun. Där har kommunens hemsida har varit till stor hjälp, varifrån allmän
information hämtats. Dessutom har mycket statistik hämtats från Statistiska Central Byrån.
För att få en fördjupning av kommunens förutsättningar har det även gjorts ett besök på
tekniska förvaltningen i Simrishamn. Möte hölls här med Projektchef Ingrid Järnefelt som
kunde förmedla mycket värdefull fakta samtidigt som man även fick en bättre uppfattning av
kommunen.
Geografiskt läge och orientering
Simrishamns kommun är vackert belägen på Skånes
sydöstra kust. Grannkommuner är Kristianstads-,
Tomelilla- och Ystads kommun. Folkmängden är
19300 och av dessa bor cirka 6000 i centralorten
Simrishamn. I Simrishamn ligger kommunhuset, ett
flertal butiker, gymnasieskola och en betydande hamn.
Övrig befolkning är spridd i de många småbyar som
är belägna i kommunen. Längs kusten ligger flera
pittoreska fiskebyar.
Län:
Skåne län
Centralort:
Simrishamn
Kommunens yta:
393 km²
Folkmängd:
19300
Skattesats:
30.90%
Medelinkomst:
217000 kr
Under sommarhalvåret strömmar ungefär 10000
deltidsboende till Simrishamns kommun för att
tillbringa sommaren i Österlens vackra kustnatur. Just
naturen är en tillgång som präglar Simrishamns
kommun och här finns allt ifrån skog och jordbruk till
stränder och klippor. Detta gör att turistnäringen är
viktig för området.
På nästa sida följer en presentation av några mindre
samhällen i Simrishamns kommun, som kan vara
intressanta ur exploateringssynpunkt.
Figur 1. Simrishamns kommuns läge i Skåne. 3
Samhällen i kommunen
Kivik förknippas självklart med dess årliga marknad som lockar tusentals besökare. Kivik är
även känt för alla de äppelodlingar som finns i omnejden, och som dess framgångsrika
musteri skördar. Trakten är dessutom känd för dess konst. Precis som Simrishamn och Vik
ligger Kivik också vid vattnet, vilket gör platsen attraktiv för bostäder.
Vik är en liten by belägen på kuststräckan mellan Simrishamn och Kivik. På senare år har här
byggts en hel del nya småhus och fler är i planeringsskedet. Byn har dels permanenta boenden
och dels deltidsboenden. Bor man i Vik så har man inte långt till vattnet. På grund av
planbestämmelser har man dock valt att lägga nybyggen en bit från vattnet. Expansionen sker
alltså inåt landet istället för längs kusten. Samma sak gäller i exempelvis Baskemölla som
också är en kustby.
Brantevik är ett gammalt fiskeläge som ligger cirka 5 km söder om Simrishamn. Idag finns
endast ett fåtal verksamma fiskebåtar kvar och hamnen används främst av fritidsbåtar.
Brantevik är en fin liten sommarort där det inte sker särkilt mycket aktivitet på vintern. Det
finns cirka 300 permanenthushåll i Brantevik. På sommarhalvåret ökar befolkningen avsevärt,
den till och med mångdubblas.
Borrby och St Olof är exempel på två byar som ligger längre in i landet. Trots att avståndet
från vattnet ökar är byarna attraktiva tack vare det unika Österlenlandskapet som omger dem.
Se karta över kommunen i Bilaga 1.
Bostadskarriär
Bostadskarriären ser lite annorlunda ut i Simrishamn jämfört med övriga landet eftersom
befolkning inte flyttar runt mycket i kommunen. De flesta ungdomar flyttar ut till storstäderna
efter gymnasiet och de som väljer att stanna kvar föredrar hyresrätter. Man flyttar sällan till
bostadsrätter utan man går direkt från hyresrätt till köp av villa, och sedan tillbaka till
hyresrätt eller bostadsrätt. Därmed är efterfrågan på bostadsrätter är inte så stor här i
jämförelse med andra kommuner, medan däremot efterfrågan på hyresrätter är något större i
Simrishamn än i Öresundsregionen.
De senaste åren har det främst byggts enfamiljshus i kommunen. Under åren 2004-2006
byggdes det cirka 30 nya småhus per år. Det sista året har man dock påbörjat byggen av
flerbostadshus i ett par olika områden och några av dessa är också färdigställda. I
Simrishamns stad finns planer på ytterligare områden med flerbostadshus. Bland annat har
kommunfullmäktige antagit planen för kvarteret Lasarettet vilket är ett parkliknande område
intill havet i Simrishamn. Här planeras för ett 70-tal lägenheter.
4
Ett annat sätt att skapa lägenheter i kommunen är
genom ombyggnation av redan befintliga
byggnader. Detta illustreras i figur 2.
Figur 2. Antal nybyggda/ombyggda
bostäder i Simrishamn mellan åren 20032007. (SCB)
Demografi
Befolkningsmängden i Simrishamns kommun har legat på en ganska jämn nivå under de
senaste tio åren, även om den sjunkit med något hundratal. År 2005 var det endast 3 av 33
kommuner i Skåne som minskade i befolkningsantal och Simrishamn var, tillsammans med
Osby och Perstorp, en av dem. Tittar man på en femtioårsperiod så är minskningen av
befolkningen ännu mer omfattande. Sedan år 1950 har kommunens invånarantal sjunkit med
nästan 5000 personer. Kommunens framtidsplaner är att få allt fler att bosätta sig i
Simrishamn. Viktiga och avgörande faktorer för detta är tillgång till bra bostäder samt en
bättre kollektivtrafik än den som finns i dagsläget.
Simrishamns befolkning skiljer sig ganska
mycket från rikets snitt vad det gäller fördelning
Ålder Procentuell fördelning
mellan de olika åldersgrupperna. I Tabell 1 ser
Kommunen
Riket
man att Simrishamns befolkning till 56% är över
M
Kv
Tot
M Kv Tot 45 år vilket kan jämföras med riket där endast
43% överstiger 45 år.
0-6
6
5
8 8 8
6
7-15
10
10
10
11 10 10
16-19
6
6
6
6
5
6
20-24
5
4
4
6
6
6
25-44
19
18
18
27 26 27
45-64
30
29
30
26 26 26
65-79
18
19
18
12 13 12
80-
6
10
8
4
7
Tabell 1. Folkmängd 31 december
2007.(SCB)
5
5
De flesta som flyttar till kommunen är unga familjer från större städer som söker sig till en
lugn miljö. Antal inflyttningar för år 2007 var totalt 1002, med något fler kvinnor än män.
Flest inflyttningar kom från övriga kommuner i länet, en mindre del kom från övriga län och
en liten del kom från utlandet. Andelen inflyttade i åldern 18-24 var cirka 15 % av den totala
siffran. Antal utflyttningar för 2004 var totalt 958, även här med något fler kvinnor än män.
Av dessa flyttade övervägande del till andra kommuner i länet. De som flyttar från kommunen
är främst ungdomar som flyttar till större städer. Detta syns tydligt i Tabell 2, där 27 % av de
utflyttande var i åldern 18-24 år.
Män
Kvinnor
Antal inflyttningar
469
533
från övriga kommuner i länet
245
308
från övriga län
163
175
från utlandet
61
50
Därav 18-24 år
59
88
Antal utflyttningar
441
517
till övriga kommuner i länet
280
340
till övriga län
135
151
26
26
106
156
till utlandet
Därav 18-24 år
Tabell 2. Antal flyttningar år 2007.(SCB)
Flyttningsnetto
28
16
Antal barn födda per kvinna har under de senaste tio åren ökat från 1,5 barn per kvinna till 2
barn per kvinna. År 2007 föddes totalt 145 barn och 300 personer avled vilket ger ett
födelseunderskott på 155. Antalet utrikesfödda var 7 % i kommunen jämfört med rikets
genomsnitt på 13 %.
Antal
Födda
Avlidna
Män
Kvinnor
75
70
155
145
Tabell 3. Antalet födda och avlidna år
2007.(SCB)
Figur 3. Antalet födda barn per kvinna mellan åren 1997-2007.(SCB)
6
Hushållens inkomster
Simrishamns kommun har en väldigt låg arbetslöshet och många av invånarna är egna
företagare. Medelinkomsten i Simrishamns kommun ligger på totalt 217 000 kr, där männens
inkomst är något högre än kvinnornas. Vid jämförande med rikets totala medelinkomst har
Simrishamn något lägre medelinkomst, se Tabell 4. Detta kan bero på att Simrishamn är en av
de kommuner i landet som har äldst befolkning.
Män
Kvinnor
Totalt
Medelinkomst
Kommunen
245 000
189 000
217 000
Länet
260 000
190 000
225 000
Riket
277 000
206 000
242 000
Tabell 4 . Sammanräknad förvärvsinkomst för år 2006.(SCB)
Kommunalskatt
Den totala skattesatsen i Simrishamn år 2008 är 30,90 % varav 20,51 % går till kommunen.
Simrishamns totala skattesats ligger strax över genomsnittet i Skåne, 30,68%, men är lägre än
det totala genomsnittet för Sverige, 31,44 %.
Arbetslöshet
Arbetslösheten i åldersgruppen 20-64 år uppgick i mars 2008 till 4 %, totalt 393 personer, i
Simrishamns kommun. Detta är en minskning jämfört med samma tidpunkt föregående år då
5 %, totalt 527 personer, var arbetslösa. Denna utveckling är lik den i övriga Skåne och
Sverige. I hela landet har arbetslösheten sjunkit från 5 % till 4 % mellan mars 2007 och mars
2008. Även Skåne visar samma siffror.
In- och utpendling
Enligt senaste mätningen från SCB (2006) pendlar årligen 723 män och 750 kvinnor till
Simrishamn medans 1388 män och 967 kvinnor pendlar från Simrishamn till annan ort. Detta
innebär totalt 1473 inpendlare och 2355 utpendlare vilket ger en negativ nettopendling, -882
personer. En förklaring är att större städer som Ystad och Kristianstad ligger i närheten, 35
respektive 70 km från Simrishamn stad. Även Skåne har en negativ nettopendling, -9563
personer, vilket till stor del beror på möjligheten att jobba i Danmark och då framför allt i
Köpenhamn.
7
Under perioden 2010-2020 finns långtgående planer på att Simrishamnsbanan (Malmö –
Simrishamn) ska byggas. Denna medför att pendlingen till Malmö kommer effektiviseras och
restiden hamnar på en timme jämfört med nuvarande 1,5 timme. Detta gör Simrishamn mer
attraktivt för pendling.
Näringsliv
Simrishamn har under flera år varit en av de städer i Skåne med sämst företagsklimat. Det
finns gott om småföretagare i kommunen, men de riktigt stora företagen är få. Framförallt
beror detta på kommunens avstånd från Skånes företagscentrum som ligger i
Öresundsregionen. De senaste två åren har dock trenden börjat vända och företagsklimatet blir
allt bättre.
Staden har under många år varit ledande i Sverige på både fiske och rederinäring. Periodvis,
fram till 1980-talet, hade Simrishamn Sveriges största fiskeflotta och en av Östersjöns största
fiskehamnar. Men allt eftersom man reglerat fisket i Östersjön har antalet sysselsatta inom
fisket minskat. Idag är ca 200 personer beroende av fisket i kommunen och av dessa är 70
stycken aktiva fiskare. Detta gör trots allt fisket till en av de största näringsgrenarna i
kommunen.
Simrishamns största arbetsgivare är kommunen som har 1 800 anställda. Därefter följer
Simrishamns, och även sydöstra Skånes största företag, Plastal, som sysselsätter ca 300
personer och som tillverkar plastdetaljer till bilindustrin. Mer än en tredjedel av Sveriges
fruktskörd görs i kommunen och då framförallt i Kivik. Dess musteri sysselsätter ca 100
personer och utgör ett av traktens största företag.
Den allra största inkomsten för Simrishamns Kommun är den omfattande turismen. Tack vare
det vackra slättlandskapet och närheten till havet så mångdubblas kommunens invånare under
sommarhalvåret. Enligt Simrishamns kommun sysselsätter turismen sammanlagt 500 personer
och omsatte år 2004 hela 573 miljoner kronor. Turismen medför dock inte enbart positiva
saker till kommunen. På grund av den höga befolkningen under sommaren så krävs det att
man har ett infrastruktursystem som är anpassat till alla de människor som vistas i kommunen
under denna period. Då turisterna inte bidrar med några skatteintäkter får kommunen istället
finansiera detta på annat vis.
Ortspris
I Simrishamn har priserna på småhus utvecklats i positiv riktning de senaste tio åren, vilket
tydligt visas av diagrammet nedan, Figur 4. Detta diagram är framtaget med hjälp av
Ljungquists Ortsprisanalys och regressionskoefficienten +0.0096 säger oss att K/T-värdet i
snitt stigit med ett värde på 0.0096 per månad de senaste tio åren.
Ur diagrammet i Figur 4 kan man även utläsa att K/T-värdet 2008 ligger strax under 2.0 i
Simrishamn. Detta är dock något missvisande på grund av vissa orimligt låga värden som
8
Figur 4. Diagram över hur K/T-värdet utvecklats i
Simrishamn Stad under de senaste tio
åren.(Ljungquist)
troligtvis beror på överlåtelser med särskilda
omständigheter. Dessutom innefattar
regressionsanalysen endast orten Simrishamn och
inte hela kommunen, vilket gör att exempelvis
Kivik som har ganska höga fastighetspriser inte
är inkluderat. I själva verket låg K/T-värdet under
juni-augusti 2008 på 2.30 i kommunen se Figur
5, vilket kan jämföras med snittet i Skåne på 2.07
och Sverige på 1.97 under samma period. Lite
tydligare blir det i den senare utförda
regressionsanalysen som istället innefattar
samtliga orter i kommunen och där endast K/Tvärden mellan 1.0 och 4.0 tillåtits, Figur 6.
Figur 5. K/T-värdets utveckling i Simrishamns
kommun under 2007 och 2008 enligt Mäklarstatistik.
Figur 6. K/T-värdets utveckling under 2007 och 2008 i hela Simrishamns
kommun. (Ljungquist)
9
Medelpriset för småhus avsedda för permanent boende låg under perioden juni-augusti 2008
på 1 755 000 kr i Simrishamn, vilket går att jämföra med kommuner som Trelleborg, Skurup
och Landskrona i Skåne. Genomsnittspriset för en småhusfastighet i landet var under juniaugusti i år 1 870 000 kr och därmed ligger Simrishamn endast en liten bit under rikets snitt.
Värt att nämna är dock att priserna varierar kraftigt om man jämför kustnära tomter med andra
som ligger längre in i landet. Tomterna längs kusten i Simrishamn ligger långt över Sveriges
genomsnitt.
Figur 7. Medelpriser för småhus 2006.
Tobins Q
Vid ett bostadsköp är det av stor nytta att veta om det lönar sig att köpa ett befintligt hus eller
om man kanske ska bygga ett nytt. En hjälp på vägen är att undersöka värdet av den så kallade
Tobins Q-kvoten. Denna fås genom att man dividerar marknadsvärdet på ett befintligt hus
med produktionskostnaden för ett nytt hus. Är denna kvot över ett är det mer fördelaktigt att
bygga nytt än att köpa ett äldre hus. År 2006 var detta värde 1.49 i Simrishamn, vilket klart
säger att det lönar sig att bygga nytt i kommunen. Detta värde kan jämföras rikets medelvärde
på 1.05, Danderyd som har ett av rikets högsta kvot på 2.24 och Överkalix som har ett av de
lägsta värdena på 0.20.
Småhus
I Simrishamns kommun finns det gott om lediga tomter som är lämpliga för billiga småhus.
Kommunen har satt ett lågt pris på marken i orterna som ligger en bit in från kusten, cirka 300
kr/kvm. De låga priserna har kommunen satt för att de inte vill vara marknadsdrivande och för
att de anser att dessa tomter är lämpliga för unga människor som vill flytta från hyresrätt eller
bostadsrätt för att kunna starta familj. Även i orterna som ligger längs kusten finns det
tomtmark som skulle passa för billiga småhus, dessa tomter ligger på ”fel” sida av kustvägen.
Som tidigare nämnts är efterfrågan på bostadsrätter i Simrishamn låg och dessa billiga småhus
skulle fungera väl som alternativ till bostadsrätterna. Kommunen har även fått en uppfattning
10
om att äldre människor, som inte har någon nytta av sina stora villor längre, gärna skulle flytta
till mindre och billigare enplansvillor istället för en bostadsrätt eller hyresrätt.
De lite dyrare småhusen lämpar sig väl för att ligga på ”rätt” sida av kustvägen, d.v.s. närmre
vattnet, i de kustsamhällen som finns eller i Simrishamns tätort. Ju närmre vattnet man
kommer desto högre blir priset per kvadratmeter, cirka 500 kr/kvm. Det är mer begränsat med
mark nära vattnet. Det finns även speciella regler när det gäller kustnära boende, framförallt
är det strandskyddet som sätter begränsningar. Vik som ligger norr om Simrishamn
expanderar just nu väldigt kraftigt och har ett gott utbud av strandnära tomter som lämpar sig
väl för dyrare småhus. Men det finns även kustnära tomter i t ex Kivik, Baskemölla,
Brantevik och Simrishamn.
Kommunen har gott om lediga tomter för byggnation av småhus. De varierar i antal och
storlek och är utspridda i både Simrishamn och i de många byarna. I Bilaga 2 redovisas
samtliga lediga tomter avsedda för småhus.
Handelslokaler
I Simrishamn finns det ett industriområde som går i ett stråk från hamnen och rakt västerut.
Detta område är bäst lämpat för handelslokaler i kommunen. Det är dock så att endast ett
område däri får användas till handelslokaler, övriga fastigheter ska användas till
småindustrier. Detaljplanen i detta område säger att området passar för ”handel med
skrymmande varor som inte passar för etablering i centrum”. Därmed får handel med
byggvaror bedrivas i området, men inte med livsmedel.
Det aktuella planområdet, som är på 75 ha, ligger kring den rondell som fungerar som entré
till staden om man kommer från väg 11, och detaljplanen säger därför att det är viktigt att
bebyggelse på detta planområde ska utformas på ett välkomnande sätt i form av hög
arkitektonisk kvalitet. Emellertid säger detaljplanen att endast 35 % av fastigheterna får
bebyggas, vilket gör att de enskilda fastigheterna inte är
tillräckligt stora för den tänkta byggnationen. Det skulle därför
krävas en förrättning i form av en sammanläggning av ett par
fastigheter för att byggandet ska kunna genomföras.
Efterfrågan på en ny livsmedelsbutik i Simrishamn är inte
särskilt stor, då det redan finns tillräckligt med aktörer på
marknaden för att tillgodose det behovet. Dessutom finns det
för närvarande inga planer som tillåter byggande av
handelslokaler avsedda för livsmedel.
Figur 8. Planområdets läge i
Simrishamn. (Eniro)
11
Bostadsrätter
Efterfrågan på bostadsrätter är något stapplande i Simrishamns kommun. Det finns dock
planer att bygga bostadsrätter på ett antal platser i Simrishamn, bland annat i hamnen, vid
stationen och i några av parkområdena. Man vill även här behålla småstadskänslan men är
samtidigt intresserade av att få en ”Turning-Torso-effekt” med ett våningshus på 5-6
våningar. Eftersom efterfrågan är relativt låg blir det extra viktigt att utnyttja närheten till
vattnet för att få upp intresset. Dessutom måste boendet vara relativt billigt för att alla
bostadsrätter ska bli sålda.
Avslutning
Simrishamn är en kommun som har sin vackra natur och sina kustsamhällen som signum.
Detta lockar stora turistströmmar, främst under sommarhalvåret. Befolkningen i kommunen är
något äldre än genomsnittet och ungdomar har en tendens att flytta från kommunen till
städerna. Ett mål för kommunen är att försöka locka tillbaka dessa, främst med attraktiva men
samtidigt ”billiga” bostäder.
Simrishamn har ett relativt högt Tobins Q-värde, vilket talar för nybyggen och investeringar.
Förbättrad kommunikation i form av den framtida Simrishamnsbanan bör medföra en större
attraktivitet för kommunen, vilket leder till större bostadsbehov.
Vid en exploatering av något slag i kommunen måste denna anpassas till att smälta in och
behålla småstadskänslan, vilket man anser vara mycket viktigt i kommunen. Då detta görs
finns möjligheter för i stort sett all typ av exploatering. Det bör observeras att de
byggnationsexempel som framhävts tidigare i rapporten endast är förslag och vidare
undersökning kan behövas vid fastställning av en exploateringsplan för Simrishamns
kommun.
12
Karta över Simrishamns kommun
BILAGA 1
Simrishamns kommun, hämtad från
Hitta.se
13
Lediga tomter
BILAGA 2
(Lediga tomter är markerade med grön färg och gula tomter är reserverade. Obs! Olika skalor. Källa:
Simrishamns kommuns hemsida.)
Borrby, 600-1100 kvm
Baskemölla, 500-800 kvm
Gladsax, 700 kvm
Gröstorp, 1200-1600 kvm
Gärsnäs, 600-800 kvm
Hammenhög, 693 kvm
14
Sankt Olof, 500-1000 kvm
samt en radhustomt på 3328
kvm
Tommarp, 1100 kvm
Simrishamn, 600-900 kvm
Vik, 1126 kvm
15
Vitaby, 900-1000 kvm
Östra Vemmerlöv, 600-800 kvm
16