BILAGA 1
Energitjänster
Den så kallade ”outsourcingstrenden” som förekommit och förekommer inom så många
branscher har inte heller lämnat fastighetsbranschen oberörd. Detta innebär att allt mer av det
som tidigare gjordes med egen personal idag kan skötas på entreprenad. Markskötsel,
fastighetsdrift, snöröjning, i stort sett hela fastighetsförvaltningen kan skötas med externa
partners. Detta gäller givetvis också energieffektiviseringstjänster eller energitjänster, som i
takt med stigande energipriser blir allt mer intressanta för marknadens aktörer. Energitjänster
lanserades i Sverige under 1980-talet då ett flertal större projekt genomfördes – många med
gott resultat. Oerfarna aktörer och dåligt utvecklade avtalsformer medförde dock att den
ekonomiska regleringen blev tveksam och energitjänsteföretagen inte fick den trovärdighet
som krävdes. Följden blev att flera av företagen lades ned eller slutade leverera energitjänster.
En viss skepsis mot energitjänster kan antas härstamma från den perioden. Under 2000-talets
inledning har en försiktig återlansering skett i Sverige, nu av redan etablerade aktörer som
tillhandahåller tjänsterna som mer eller mindre fristående delar från övrig kärnverksamhet.
Det är främst större styr- och övervakningsleverantörer och energikonsulter som i detta tidiga
renässansskede har visat intresse för den växande marknaden för energitjänster i Sverige.
I Sverige utvecklas modeller och arbetssätt för energitjänster i flera olika projekt, flera med
stöd från Energimyndigheten. I EPEC-projektet, (Energy Performance Contracting –
Funktionsupphandling med driftansvar och prestandagaranti, se www.epec.se), tar man fram
mallar, checklistor, kontraktsmodeller med mera. Syftet med EPEC-projektet är att öka
intresset för funktionsupphandlingar och energitjänster bland Sveriges fastighetsägare.
Forum för energitjänster är ett branschsamverkansprojekt initierat av bl a Energimyndigheten
(se www.energitjanster.se), i vilket Sveriges Kommuner och Landsting deltar. Syftet med
projektet är att sprida kunskap och därigenom öka intresset för energitjänster bland Sveriges
fastighetsägare. Inom Forum för energitjänster har man tagit fram ett förslag till indelning av
olika former av energitjänster, en indelning som också kan användas för att beskriva vad
energitjänster kan innebära för fastighetsägare. Inom den Europeiska unionen pågår också
arbete för att förenkla för energitjänster, bland annat vill man verka för att undanröja hinder
för utveckling av marknaden för energitjänster (KOM (2003) 0739, Förslag till direktiv om
effektiv användning av energi och om energitjänster).
Energy performance contracting entreprenad
Energy performance contracting (EPEC) har i den svenska översättningen benämnts som
”funktionsupphandling med driftansvar och prestandagaranti”. Modellen skall ses som en
prestationsinriktad entreprenad där entreprenören har ett helhetsansvar för att spara energi
och energirelaterade driftkostnader och därigenom kunna hel- eller delfinansiera en fastighetsteknisk utveckling och modernisering hos kunden. Entreprenadmodellen är lämplig att
använda när investeringsmedel för moderniseringar saknas och den egna organisationen inte
kan eller vill hantera energieffektiviseringsarbetet. En energibesparing garanteras av entreprenören under entreprenadtiden. När entreprenören ges helhetsansvar för energibesparingen
är det mycket viktigt att man säkerställer att besparingen inte sker med negativa konsekvenser
som försämrad inomhusmiljö och minskad kundnöjdhet (se kapitel om bevarande och förbättrande av byggnaders funktion …). Funktionen måste alltså kunna garanteras av
entreprenören.
BILAGA 1
Driftentreprenad med mediaincitament
Denna entreprenads huvudsyfte är att utföra kundens operativa drift- och underhållsarbete,
men entreprenören har även ett ekonomiskt incitament för att minska energianvändningen i
kundens fastigheter. Modellen innehåller vanligen inga garanterade energibesparingar men
leverantören har genom avtalsutformningen ett intresse av att hålla nere eller minska
energianvändningen.
Moderniseringsentreprenad
En traditionell entreprenad vars huvudsyfte är modernisering och reinvestering i
fastighetsteknisk utrustning och system. Genom modernare utrustning och system samt
tillämpning av ett livscykelperspektiv, kan energieffektiviseringen bli betydande och
därigenom delfinansiera den aktuella moderniseringen. Modellen är lik ett traditionellt
entreprenadavtal: energibesparingarna garanteras inte av leverantörerna och ansvaret för
energibesparing ligger på kunden. Livscykelperspektivet kan användas för att säkerställa att
offererad energiprestanda också uppnås i den färdiga anläggningen.
Utvärdering och uppföljning av energitjänster
För alla typer av energitjänster behöver man en modell för att utvärdera hur stor den uppnådda
energibesparingen är och vilka andra resultat som uppnås av entreprenören. En sådan
utvärderingsmodell kan göras hur komplex som helst men möjligheten finns faktiskt att hålla
modellen relativt enkel. Oavsett vilken modell man väljer att använda sig av finns en del
generella råd och utgångspunkter för dialogen parterna emellan:
(Fritt från intervju med Bo Flinkberg, teknisk chef Kommunfastigheter, Nyköpings kommun.)
-
Se energibesparingen som en gemensam angelägenhet, båda parter kan tjäna på att
energibesparingar uppnås. Genom att samverka mot gemensamma mål uppnår man mer
än genom att strida om avtalsdetaljer. Att köpa energitjänster kan liknas vid en slags
relation där båda parter måste vara beredda att bjuda till för att resultatet skall bli bra.
-
Fastställ och enas om en utgångsnivå, det är viktigt att parterna enas om den aktuella
energianvändningen när arbetet startas. Utgångsnivån kanske inte är absolut korrekt, men
den är gemensamt fastställd vilket i sig är en förutsättning för att kunna utvärdera hur stor
den uppnådda besparingen blir. Det går ofta att reglera felaktiga ingångsvärden i efterhand om de visar sig vara väsentligt felaktiga, bara parterna visar sin goda vilja.
-
Ställ kvalitetskrav, att energieffektivisera kan vara enkelt om man inte behöver ta ansvar
för en försämring av kundernas upplevda kvalitet och byggnadens skick. Viktiga kvalitetskriterier som inomhustemperaturer och belysningsnivåer bör skrivas in i avtalet
mellan entreprenör och fastighetsägare för att säkerställa att kritiska värden inte underskrids. Välj i första hand parametrar som är enkla att mäta. Det förekommer också att man
genomför hyresgästenkäter i samband med utvärdering av energitjänster. Enkätutfallet
kan användas för att säkerställa att energibesparingar inte sker på bekostnad av
hyresgästens nöjdhet.
-
Ställ upp generella riktlinjer för avräkning vid olika typsituationer. I ett större
fastighetsbestånd händer det saker: oförutsedda händelser och mer eller mindre planerat
arbete kan påverka energianvändningen. Om en byggnad som tidigare varit fullt uthyrd
under en period får stora vakanser kan el-, värme- och vattenförbrukningen sjunka
dramatiskt, utan att man genomfört några egentliga energibesparande åtgärder. I en sådan
situation är det givetvis inte rimligt att energitjänsteleverantören får tillgodoräkna sig hela
BILAGA 1
besparingen. Även det omvända att en tidigare tom lokal hyrs ut påverkar energianvändningen som då normalt sett går upp, vilket inte rimligen kan läggas leverantören till last.
Andra typsituationer kan vara när fastighetsägaren på egen hand genomför och finansierar
underhållsarbeten i byggnaden som kan komma att resultera i förbättrad energiprestanda.
Ett exempel på sådana åtgärder är fönsterbyte som kan medföra lägre värmeförluster och
att byggnadens totala behov av uppvärmningsenergi minskar.
-
Definiera hur besparingen skall beräknas, energibesparing måste översättas i en
ekonomisk besparing eftersom regleringen parterna emellan görs i ekonomiska termer.
Att uppnå kostnadsbesparingar är ju i allmänhet det primära målet för energitjänsterna, att
beräkna de ekonomiska besparingarna är därför centralt för alla inblandade. Verkliga
kostnader och verkliga besparingar måste beräknas och eventuellt justeras innan energitjänsteleverantörens andel kan bestämmas. De justeringar som kan behöva göras är för
faktorer som energitjänsteleverantören inte kan anses råda över, exempelvis sådana
typsituationer som beskrivits ovan. Andra justeringsfaktorer kan vara energiprisförändringar och vädrets inverkan på energianvändningen.
-
Håll en kontinuerlig kontakt, täta kontakter mellan entreprenör och fastighetsägare är
en mycket viktig del av alla energitjänsteentreprenader. En fastighetsägare som ingått ett
långsiktigt avtal med en entreprenör om energieffektivisering kanske vill överlåta mycket
arbete på entreprenören och därigenom få mer tid till andra arbetsuppgifter. Det är lätt att
lockas att tro att entreprenören kan klara allt på egen hand men tyvärr är det sällan så.
Fastighetsägaren måste engagera sig under hela avtalsperioden, till exempel genom att
informera om förändringar i hyresgästernas verksamhet, pågående drift- och underhållsarbeten och så vidare. En tät kommunikation med regelbundna avstämningar kan vara helt
avgörande för att energitjänsterna skall få ett bra utfall.
