Kooperativ hyresrätt

Kooperativ hyresrätt – en
boendeform med möjligheter
Författare: Pär Olofsson
Kooperativ hyresrätt är en boendeform med många möjligheter
Sedan den 1 april 2002 gäller lagen (SFS 2002:93) om kooperativ
hyresrätt. Den innebär att man hyr sin bostad av en ekonomisk
förening som man samtidigt är medlem i.
Det finns två former av kooperativ hyresrätt. Den ena är
ägaremodellen och den andra är hyresmodellen. I ägarmodellen
äger föreningen fastigheten. I hyresmodellen äger någon annan
huset och hyr ut det till den kooperativa hyresrättsföreningen.
Medlemmarna hyr sina lägenheter av föreningen. Enligt lagen är
föreningen hyresvärd och medlemmarna är hyresgäster med
förstahandskontrakt. Detta gäller för båda modellerna.
En kooperativ hyresrättsförening skall gagna medlemmarnas
ekonomiska intressen. Varje ny medlem betalar en medlemsinsats.
Den kooperativa hyresrättsföreningen kan dessutom ta ut en upplåtelseinsats. Föreningen beslutar om insatsens storlek vilket innebär att dessa kan variera mellan olika föreningar. När medlemmen
går ur föreningen och en ny hyresgäst flyttar in återbetalas
insatsen.
Bidrar till mångfald
Kooperativ hyresrätt är ett bra komplement till både hyresrätt och
bostadsrätt och bidrar till att utbudet av boendeformer ökar. Den
nya boendeformen är ett spännande alternativ till såväl vinstdrivande privat som allmännyttig hyresförvaltning. Föreningsformen
är flexibel och användbar i många olika situationer. Det kan gälla
ombildning av vanliga hyresrätter eller vid nyproduktion av
bostäder.
Ett annat karaktäristiskt drag i föreningsformen är att hyresgäs-
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
1
terna i egenskap av medlemmar i en förening själva i stor utsträckning kan påverka vem som skall antas som medlem. Detta ger
möjlighet för olika samhällsgrupper med ett gemensamt intresse
att välja att bo tillsammans. Det kan vara seniorboende med krav
på trygghet och närhet till service, skärgårdsbor som både bor och
arbetar i kustkommuner eller studenter. Alla vill med
gemensamma arbetsinsatser få lägre boendekostnader.
Föreningens uppgifter och möjligheter
I en kooperativ hyresrätt har hyresgästerna stora möjligheter att
påverka både boendekostnad och bostadsmiljö. Föreningen förvaltar och står för driften av fastigheten. Medlemmarnas upplåtelseinsatser ger den ekonomiska basen för detta. Hyresgästernas
självförvaltning kan leda till både sänkta kostnader och ett större
inflytande över boendet jämfört med i vanlig hyresrätt. Genom
närheten mellan hyresgästen och den egna föreningen skapas
förutsättningar för större social gemenskap, något som bör leda till
en ökad omsorg om den egna boendemiljön och ett minskat
slitage. Kostnaderna kan hållas nere samtidigt som
förutsättningarna för ökad demokrati och trygghet är stora.
Karaktäristiskt för kooperativ hyresrätt är också att kapitalinsatsen i regel är betydligt lägre jämfört med en bostadsrätt.
Boendeformen ger inte heller möjlighet till spekulation vid senare
överlåtelser. Hyresgästens kapitalinsats består av en medlemsinsats
till föreningen. Men till skillnad från bostadsrätt kan inte
lägenheten överlåtas till ett högre belopp än det som föreningen
beslutat. Den kooperativa hyresrätten går inte att sälja. Däremot får
hyresgästen tillbaka sin insats om hon eller han flyttar. Vinsten för
hyresgästen är i stället stort inflytande över beslut och förvaltning
och därmed lägre boendekostnader.
Kooperativ historia
Människor har samarbetat i alla tider. I det svenska
bondesamhället hjälptes man åt att skörda, avverka skog, fiska och
jaga. Arbetet organiserades i byalag, andelslag och arbetslag. Detta
var en tidig form av kooperation. Kooperation är en idé om hur
människor kan samarbeta och driva en förening eller ett företag.
Ett kooperativ är i första hand en sammanslutning av personer som
vill göra något ihop. Utvecklingen av kooperativa företag satte fart
i Sverige i slutet av 1800-talet och under den första hälften av
1900-talet. Det var framför allt arbetare i den framväxande
industrin som bildade konsumentkooperativa föreningar. De
startade butiker för att få tillgång till bra mat till låga priser och för
att slippa vara beroende av privathandeln. Förebilder hämtades
bland annat från England. Några decennier senare startade
tjänstemannagrupper bostadskooperation. Från år 2002 finns nu en
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
2
permanent lagstiftning kring kooperativ hyresrätt.
Kooperativa värderingar
En kooperativ förening är en fristående sammanslutning av personer som frivilligt samverkar för att tillgodose sina gemensamma
ekonomiska, sociala och kulturella behov och önskemål genom ett
samägt och demokratiskt styrt företag. Kooperativa föreningar
bygger på värderingarna självhjälp, personligt ansvar, demokrati,
jämlikhet, rättvisa och solidaritet. Liksom grundarna tror medlemmar i kooperativa föreningar på etiska värden som hederlighet,
öppenhet, socialt ansvar och omsorg om andra.
Inom Internationella Kooperativ alliansen, IKA har man antagit
följande principer som är riktlinjer för den kooperativa rörelsen:
1. Frivilligt och öppet medlemskap
Kooperativa föreningar är frivilliga organisationer öppna för alla
som kan använda deras tjänster och ta på sig medlemskapets
ansvar – utan diskriminering avseende kön, social ställning, ras,
politisk eller religiös övertygelse.
2. Demokratisk medlemskontroll
Kooperativa föreningar är demokratiska organisationer som styrs
av medlemmarna, vilka aktivt deltar i fastställande av mål och
riktlinjer och i beslutsfattande. Förtroendevalda män och kvinnor
är ansvariga inför medlemmarna.
3. Medlemmarnas ekonomiska deltagande
Medlemmarna bidrar på ett rättvist sätt till den kooperativa
föreningens kapital och utövar kontroll över det i demokratisk
ordning. Åtminstone en del av detta kapital är vanligtvis den
kooperativa föreningens gemensamma egendom. Räntan på det
insatskapital som utgör villkor för medlemskapet är begränsad, om
ränta över huvud taget utgår.
4. Självständighet och oberoende
Kooperativa föreningar är fristående organisationer för självhjälp
som styrs av medlemmarna. Om de ingår avtal med andra
organisationer, inklusive regeringar, eller skaffar externt kapital
sker detta på villkor som säkerställer demokratisk medlemskontroll
och som vidmakthåller den kooperativa självständigheten.
5. Utbildning, praktik och information
Kooperativa föreningar erbjuder utbildning och praktik till sina
medlemmar, förtroendevalda, chefer och anställda så att de
effektivt kan bidra till utvecklingen av sina kooperativa föreningar.
De informerar allmänheten – särskilt unga och opinionsbildare –
om den kooperativa föreningens särart och fördelar.
6. Samarbete mellan kooperativa föreningar
Kooperativa föreningar tjänar sina medlemmar mest effektivt och
stärker den kooperativa rörelsen genom att samarbeta på lokal,
nationell samt regional och internationell nivå.
7. Samhällshänsyn
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
3
Kooperativa föreningar arbetar för en hållbar utveckling av sina
lokalsamhällen enligt riktlinjer som godtagits av medlemmarna.
Manchester, Storbritannien 23 september 1995
Ekonomisk förening
Det finns i Sverige en företagsform - ekonomisk förening - som är
skräddarsydd för kooperativ verksamhet. Den juridiska formen är
emellertid inte avgörande i kooperationen. Viktigast är att de
kooperativa principerna efterlevs. Ett kooperativ kan vara såväl
ideell förening som aktiebolag.
Ekonomisk förening är en etablerad och väl fungerande
företagsform. Den regleras i en särskild lag, lagen ( SFS nr:…) om
ekonomiska föreningar. En ekonomisk förening har till ändamål att
främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom ekonomisk
verksamhet i vilken medlemmarna deltar. Medlemmarna kan delta
till exempel som köpare eller leverantörer, eller genom att arbeta i
föreningen. En ekonomisk förening är en juridisk person. Det finns
en klar gräns mellan medlemmarna/ägarna och föreningen. Om
föreningen skulle gå med förlust kan medlemmarna aldrig förlora
mer än vad de har betalt i insats. Alla ekonomiska föreningar ska
registreras hos Bolagsverket i Sundsvall. Antalet medlemmar
måste vara minst tre fysiska eller juridiska personer. Styrelsen ska
bestå av lägst tre ordinarie ledamöter och samtliga måste ha fyllt
18 år.
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
4
Regler för kooperativ hyresrätt
Ändamål
En ekonomisk förening har till ändamål att främja medlemmarnas
ekonomiska intressen genom att bedriva ekonomisk verksamhet
där medlemmarna deltar. En kooperativ hyresrättsförening är en
ekonomisk förening med ändamål att upplåta bostadslägenheter
med hyresrätt till sina medlemmar.
Ändamålet innebär att upplåtelse av kooperativ hyresrätt endast
får ske till medlemmar. Men precis som en bostadsrättsförening
har möjlighet att hyra ut lägenheter till andra än medlemmar kan
även en kooperativ hyresrättsförening göra på detta viset.
Föreningen skall ha möjlighet att hyra ut en lägenhet även om inte
det finns personer som är beredda att bli medlem och betala insats.
Lokal-hyresgäster däremot kan inte bli medlemmar vilket förklaras
av att ändamålet för föreningen är att upplåta bostadslägenheter.
Möjligheten att hyra ut lokalen finns dock.
Andels och nyttjanderätt
Kooperativ hyresrätt är en ny upplåtelse / boendeform. Ett
mellanting mellan hyresrätt och bostadsrätt. För att kunna titulera
sig kooperativ hyresrättsmedlem måste man inneha hyreskontrakt
med den förening man själv är medlem i. En sådan bomedlem har
både en andel i föreningen samt nyttjanderätt till en bostad som
föreningen upplåter. En vanlig hyresgästs inflytande över sitt
boende garanteras i huvudsak genom hyreslagen. I en kooperativ
hyresrätt utövar medlemmen inflytande över boendet i första hand
genom sitt medlemskap i föreningen
Som tidigare konstaterats är det möjligt att hyra av en förening
utan att vara medlem. I ett sådant scenario råder ett rent hyresrättsligt förhållande mellan föreningen som hyresvärd och hyresgästen.
Det är också möjligt att vara medlem i föreningen utan att för den
skull bo i någon av föreningens bostäder. Skälet är att det skall
vara möjligt för en förening att ordna ett kösystem av medlemmar
som ännu inte erhållit hyreskontrakt.
Medlemskap
En viktig kooperativ grundsats i en ekonomisk förening är att den
skall vara öppen för nya medlemmar. Detta under förutsättning att
den blivande medlemmen delar föreningens syften, ändamål och i
övrigt accepterar de villkor som föreningen ställt upp i sina
stadgar. Av naturliga skäl begränsas antalet bomedlemmar i en
kooperativ hyresrättsförening av antalet lägenheter. Ett system
med kömedlemmar är dock möjligt. Trots denna öppenhet kan
föreningen rikta sig till en speciell kategori av personer.
Föreningslagen ger denna möjlighet. Exempelvis kan en förening i
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
5
skärgården välja att vända sig till personer som arbetar i en viss
kustkommun. Detta för att motverka att sommargäster tar över alla
bostäder. En annan förening väljer kanske att bara rikta sig till
personer över 65. Motivet kan då vara att skapa ett tryggt och
gemensamt äldreboende med stort inflytande över boendemiljön.
Möjligheterna är många, lagen sätter få hinder.
En kooperativ hyresrättsförening måste ha minst tre medlemmar
och verksamheten måste bestå av minst tre lägenheter. En minimiregel som följer lagen om ekonomiska föreningar.
Om föreningen på goda grunder misstänker att en person som
ansöker om medlemskap inte är beredd att verka för föreningens
ändamål eller acceptera stadgarna kan en sådan ansökan avslås.
Visserligen har en sådan person laglig möjlighet att låta tingsrätten
pröva ett sådant beslut, men i praktiken är det mycket sällsynt att
någon som nekats medlemskap i en förening väljer att processa.
Det är möjligt för en förenig att teckna hyreskontrakt med någon
som inte är medlem. Men för att inte en bomedlem skall lockas att
gå ur föreningen och få tillbaka insatsen men behålla
hyreskontraktet, innebär utträde ur föreningen att hyresavtalet sägs
upp. Om inte föreningen beslutar om något annat är alltså utträde
ut föreningen liktydigt med uppsägning av hyreskontraktet. Om
föreningen däremot beslutar att låta en före detta medlem bo kvar
som vanlig hyresgäst, får parterna teckna ett vanligt hyreskontrakt.
Däremot är inte uppsägning av hyreskontraktet med nödvändighet detsamma som utträde ur föreningen. Föreningen får själv
avgöra om en bomedlem som säger upp sitt hyreskontrakt skall
kunna vara kvar som medlem. Om föreningen önskar att uppsägning av hyreskontrakt skall vara liktydigt med avgång ur
föreningen är det lämpligt att det framgår av stadgarna.
En kooperativ hyresrätt kan överlåtas på samma sätt som en
vanlig hyresrätt. Den nye hyresgästen måste då ansöka om medlemskap inom sex månader. Om en sådan ansökan inte görs anses
hyresrätten förverkad. Om överlåtelsen skett enligt de villkor som
ställs i hyreslagen, får inte föreningen vägra den nye hyresgästen
medlemskap.
Insats
En kooperativ hyresrättsförening har rätt att ta ut två slags insatser.
En medlemsinsats som bekräftar inträdet i föreningen. Denna är
obligatorisk men beloppets nivå bestäms av föreningen.
Föreningen har också rätt att ta ut en upplåtelseinsats i samband
med att hyreskontraktet tecknas. Ett viktigt motiv för att en
förening skall välja att ta ut upplåtelsesinsats av sina medlemmar
är att dessa då bidrar med kapital till föreningen. Följden kan vara
att upplåtelseinsatsen blir betydligt högre jämfört med den insats
som bekräftar medlemskapet. Också här är det föreningen som
bestämmer insatsens storlek. Till skillnad från bostadsrätt däremot
kan bostaden i en kooperativ hyresrätt inte överlåtas till ett annat
belopp än det som motsvarar insatsen, där det är marknadens
fluktuationer som avgör överlåtelsebeloppet.
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
6
Återbetalning av insats
I föreningslagen finns regler för när medlem kan avgå och hur
snart insatsen kan betalas tillbaka. Dessa regler gäller även för en
kooperativ hyresrätt.
Avgång ur föreningen äger rum vid utgången av det räkenskapsår som föreningen valt. I de föreningar som har kalenderår som
räkenskapsår sker avgång vid årsskiftet. Senast sex månader efter
avgång skall insatsen betalas tillbaka. Det är inte självklart att
medlemmen kan få tillbaka insatsen i sin helhet. I föreningslagen
är det formulerat så här: ”det belopp som betalas tillbaka får inte
överstiga vad som belöper på medlemmen i förhållande till övriga
medlemmar av föreningens egna kapital enligt senaste
balansräkningen”. Föreningens egna kapital får alltså inte vara
lägre än summan av alla medlemmars insatser.
Att en förening har rätt att dröja sex månader innan
återbetalning av insats efter att medlem avgått hänger samman
med att det måste finnas ett klart bokslut för att det skall vara
möjligt att avgöra om hela insatsen kan betalas tillbaka.
Från det som sagts ovan finns dock ett viktigt och för den avgående medlemmen gynnsamt undantag. När den tillträdande bomedlemmen, den nye kooperative hyresgästen, betalt sin upplåtelseinsats, ska den avgående medlemmen genast få tillbaka sin upplåtelseinsats. Föreningen är skyldig att återbetala inbetalade insatser till avgående bomedlem så snart den tillträdande har betalt
sina.
Både hyresgäst och hyresvärd
Regelverket kring kooperativ hyresrätt styrs av tre lagar. De är:
Lagen (SFS 2002:93) om kooperativ hyresrätt, Lagen (SFS 1987:
667) om ekonomisk förening och Jordabalkens (SFS 1970:994 ) 12
kapitel d.v.s. hyreslagen. Det är hyreslagens konsekvenser för en
kooperativ hyresrättsförening som behandlas i detta kapitel.
En kooperativ hyresgäst hyr sin lägenhet av en förening som han
eller hon är medlem i. Medlemmen är både hyresvärd och Hyresgäst. Hyreslagens syfte är att reglera förhållandet mellan hyresvärd
och hyresgäst och stärka gästens ställning i förhållande till värden.
Behovet av skydd för hyresgästen är ju inte alls lika stort i en
kooperativ hyresrättsförening då medlemmarnas intresse tillvaratas
genom föreningen. De intressemotsättningar som kan finnas
mellan värd och gäst i ett vanligt hyresförhållande blir inte lika
påtagligt i en kooperativ hyresrättsförening. Flera av paragraferna i
hyreslagen gäller därför inte eller ser annorlunda ut när det gäller
att reglera förhållandet mellan hyresgäst och förening i en
kooperativ hyresrätt. Det finns anledning att vidare reda ut hur
hyreslagen påverkar förhållandet mellan boendemedlem och
förening.
Kontrakt
När kooperativ hyresrätt upplåts enligt hyresmodellen äger
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
7
föreningen inte fastigheten utan hyr den av någon annan. I princip
borde då uthyrning till den kooperative hyresgästen vara uthyrning
i andra hand. Trots detta är bomedlemmarna att betrakta som
hyresgäster med förstahandskontrakt.
Blockuthyrning
Om ett hyresavtal omfattar minst tre lägenheter som hyresgästen i
sin tur skall hyra ut i andra hand föreligger blockuthyrning. Inom
ramen för blockuthyrning kan parterna avtala om förbehåll som
strider mot hyreslagens bestämmelser. Det kan exempelvis vara
frågan om hyresvärdens underhållskyldighet. Däremot är varken
rätten till förlängning av hyresavtalet (besittningsskydd) eller
grunderna för hur hyresvillkoren fastställs, dispositiva. Bruksvärdesprincip och besittningsskydd går alltså inte att förhandla bort
inom ramen för ett blockhyresavtal.
De bestämmelser om blockuthyrning som omnämns i 1 §
hyreslagen gäller också då hyresgästen är en kooperativ hyresförening. Förhållandet mellan husets ägare och föreningen skall
regleras i ett blockhyresavtal.
Hyra & avgift
När en kooperativ förening hyr bostäder av en fastighetsägare
gäller som sagt bruksvärdesprincipen. Denna princip gäller när
hyran skall fastställas och aktualiseras om hyresvärd och hyresgäst
tvistar om hyran. Principen är att hyran skall vara skälig vilket den
inte är om den är påtaligt högre än för andra likvärdiga bostäder.
När en kooperativ hyresrättsförening hyr sina lägenheter enligt
hyresprincipen skall bruksvärdesreglerna gälla mellan fastighetsägare och förening.
När det gäller hyran som föreningen tar ut av sina medlemmar
gäller däremot inte hyreslagens bestämmelser om skälig hyra. Den
kooperativa hyresrättsföreningen skall själv bestämma hyran för de
lägenheter som har upplåtits med kooperativ hyresrätt. Motivet för
detta är att medlemmarnas intressen tillvaratas genom medlemskap
i föreningen
Förutom hyra kan föreningen ta ut en avgift av medlemmarna.
Förutsättningen är att avgiftens storlek alternativt högsta belopp
tydligt framgår av stadgarna. En sådan avgift kan exempelvis
användas för att täcka föreningens administrativa kostnader. Varje
form av föreningsgemensamma kostnader som delas av
medlemmarna behöver för den skull inte omnämnas i stadgarna.
Det krävs inga paragrafer för att dela på kostnaderna för bastu,
grill eller gräsklippare.
Lägenhetens skick
När en hyreslägenhet skall tillträdas måste den vara i ett sådant
skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt
brukbar för det avsedda ändamålet (9 § hyreslagen) Även när det
gäller en kooperativ hyresrätt bör utgångspunkten givetvis vara att
lägenheten skall vara fullt brukbar vid tillträdandet.
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
8
Enligt lagen om kooperativ hyresrätt däremot är 9 § hyreslagen
helt dispositiv. Eftersom den kooperative hyresgästens intressen
tillvaratas genom föreningen kan parterna avtala om att lägenheten
kan vara i ett annat skick än vad som kan tillåtas i hyreslagen.
Avtalsfrihet gäller i fråga om lägenhetens skick.
En avsikt med kooperativ hyresrätt är att hyresgästerna skall ha
möjlighet att aktivt ta del i förvaltningen sina bostäder. Det
löpande underhållet av bostäderna är en viktig del av
förvaltningen. Föreningen kan därför i sina stadgar ge
bomedlemmarna hela eller delar av ansvaret för det fysiska
underhållet. Däremot kan föreningen inte lämna över ansvaret för
reparationer av stamledningar och ventilationskanaler.
Upprustningsföreläggande & hyresgästinflytande
En vanlig hyresgäst kan ansöka om upprustningsföreläggande om
bostaden inte uppnår en viss minimistandard som finns
specificerad i hyreslagen. Ansökan ställs till hyresnämnden som i
sin tur kan förelägga hyresvärden att vidta nödvändiga åtgärder.
En kooperativ hyresgäst kan inte förfara på samma sätt. Hans eller
hennes intressen är representerat genom medverkan i föreningen. I
hyreslagen finns vidare bestämmelser om hyresgästinflytande vid
ombyggnad. Tanken med dessa bestämmelser är att hyresgästerna
skall ha ett reellt inflytande över standarden på, och utformningen
av lägenheterna. Inte heller denna del av hyreslagen är giltig i en
kooperativ hyresrättsförening. På samma sätt som sagts tidigare får
bomedlemmarna utöva sitt inflytande genom medlemskap i
föreningen. (se kapitlet: att vara medlem i en förening)
Överlåtelse
Enligt föreningslagen kan en andel i en ekonomisk förening
överlåtas. Överlåtelsen av andelen innebär emellertid inte att
förvärvaren blir medlem. Han eller hon måste ansöka om
medlemskap inom sex månader. En förvärvare som inte ansöker
om medlemskap eller som inte godtas som medlem anses ha sagt
upp sig till utträde. En sådan person har samma rätt till
återbetalning av insatsen som en medlem som begärt utträde. När
det gäller kooperativ hyresrätt lär det inte vara andelen i sig som är
intressant utan snarare den hyresrätt som medlemmen har.
Enligt hyreslagen fordras hyresvärdens samtycke för överlåtelse
av hyresrätten. Även utan hyresvärdens tillstånd får dock en
Hyresgäst, efter tillstånd från hyresnämnden överlåta hyresrätten
till någon som har sammanbott med hyresgästen. Om en hyresgäst
vill byta sin lägenhet mot en annan skall tillstånd ges om hyresgästen har så kallat beaktansvärda skäl.
Enligt lagen om kooperativ hyresrätt har en kooperativ hyresgäst
samma möjlighet att byta sin hyresrätt som en vanlig hyresgäst.
Föreningen kan inte inskränka denna rätt genom en speciell
stadgeföreskrift.
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
9
Användning av lägenheten
Utgångspunkten är att en bomedlem inte får använda bostaden för
något annat ändamål än det avsedda, det vill säga som bostad. Men
först när avvikelsen är av avsevärd betydelse för föreningen eller
någon annan medlem kan den kooperativa hyresrätten bli
förverkad.
En bomedlem i en kooperativ hyresrättsförening är precis som
vanliga hyresgäster skyldig ”att iakttaga, sundhet, ordning och
skick inom eller utom huset”. Om någon hyresgäst trots detta kan
anses som störande skall hyresvärden, d.v.s. styrelsen, uppmana
hyresgästen att se till att störningen upphör. Om störningen kan
betraktas som särskilt allvarlig har styrelsen i egenskap av hyresvärd rätt att säga upp hyresgästen utan föregående tillsägelse.
Dessa regler överensstämmer med hyreslagen.
Andrahandsuthyrning
Reglerna för andrahandsuthyrning i hyreslagen gäller även i
kooperativ hyresrätt. Utgångspunkten är att hyresgästen behöver
hyresvärdens, föreningens styrelse, samtycke. Om inte
hyresvärden godkänner en andrahandsuthyrning kan den
kooperative hyresgästen ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.
Skäl för att bevilja tillstånd är tillfälligt arbete på annan ort,
sjukdom, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara
förhållanden. Tillståndet skall begränsas till viss tid och kan
förenas med villkor.
Tillträde till lägenhet
Representanter för föreningen har rätt att komma in i bomedlems
lägenhet när det av någon anledning behöver göras tillsyn eller för
att utföra arbete som föreningen ansvarar för. När hyresrätten sägs
upp är bomedlemmen skyldig att visa lägenheten på lämplig tid.
Förverkande av hyresrätt
En kooperativ hyresgäst kan förlora sin hyresrätt genom att denna
förverkas. Förverkandet innebär att hyresvärden kan säga upp hyresavtalet i förtid eller vägra en förlängning. Grunderna för
uppsägning eller förverkande finns angivna i hyreslagens §42.
Sådana anledningar kan vara att hyresgästen inte betalar hyran
eller att han/ hon hyr ut bostaden i andra hand utan att styrelsen
beviljat detta.
Hyresvärden måste göra uppsägningen inom viss tid från det att
han fick kännedom om de förhållanden som utgör grund för uppsägning. I flera fall får dock inte hyresgästen skiljas från
lägenheten om han eller hon vidtar rättelse innan hyresvärden sagt
upp bostaden. Hyreslagens §43 innehåller en utförligare
beskrivning. Förutom de skäl räknas upp i hyreslagens §42
tillkommer ytterligare två skäl i en kooperativ hyresrättsförening.
En förening kan ha legitima skäl att skriva in speciella föreskrifter i stadgarna. I en medlemsparagraf kan det exempelvis stå
att bara personer som tillhör en viss kategori eller är med i en spe-
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
10
ciell sammanslutning får vara medlem. På samma sätt kan föreningen ha stadgar som klargör vilka skyldigheter bomedlemmar
har att delta i föreningsarbetet. Det kan gälla styrelsearbete såväl
som skötsel av fastigheten. Om bomedlemmen inte följer dessa
paragrafer eller motsvarar den medlemskategori som föreningen
vänder sig till, kan detta vara skäl till uppsägning. En sådan
stadgebestämmelse får dock endast åberopas om det är av
”synnerlig vikt” för föreningen och dess medlemmar att
bomedlemmen fullgör sina skyldigheter.
Det andra skälet för förverkande av en kooperativ hyresrätt är att
en person som förvärvat ett hyreskontrakt genom överlåtelse måste
ansöka om medlemskap inom sex månader. Gör han eller hon inte
det har föreningen rätt att säga upp hyreskontraktet.
Att vara medlem i en förening
Föreningsstämma
Enligt lagen om kooperativ hyresrätt, som baseras på idén om
representativ demokrati, skall en förening styras av dess
medlemmar. Inflytandet utövas på föreningsstämman som är
föreningens högsta beslutande organ. Det är stämman som väljer
styrelsens ledamöter, utser revisor samt fastställer räkenskaperna.
Det är stämman som beslutar om eventuella stadgeändringar. För
att stadgarna skall kunna ändras krävs beslut på två stämmor och
med minst två tredjedels majoritet på den andra. Om en stadgeändring innebär nya beräkningsgrunder för hyran eller att medlem
skall betala mer i insats eller avgift krävs trefjärdedels majoritet på
en andra stämma för att ett sådant beslut skall vara giltigt. Om alla
föreningens rösteberättigade medlemmar är eniga räcker det däremot med beslut på en stämma.
Den ordinarie föreningsstämman skall hållas senast sex månader
efter räkenskapsårets slut. Om styrelsen, revisorn eller en tiondel
av medlemmarna begär det är styrelsen skyldig att kalla till extra
stämma. När en medlem önskar att en speciell fråga skall
behandlas på stämman måste han eller hon lämna in en skriftlig
motion i god tid före stämman.
I kallelsen till stämman måste alla ärenden som skall behandlas
tydligt framgå. Även de som är obligatoriska enligt stadgarna.
Orsaken är att medlemmarna skall vara säkra på att inte föreningen
beslutar något som de inte fått möjlighet att påverka.
Styrelse
Mellan stämmorna är det styrelsen som ansvarar för föreningens
verksamhet och företräder föreningen. Att vara styrelsemedlem är
ett förtroendeuppdrag man fått av medlemmarna. Styrelsens över-
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
11
gripande ansvar gentemot medlemmarna innebär att sköta
verksamheten på ett bra sätt samt ta tillvara medlemmarnas
intressen i enlighet med stadgar och föreningens ändamål.
En viktig del av styrelsens arbete är ansvaret för föreningens
ekonomi. Föreningens intäkter som består av hyra skall balanseras
mot kostnaderna i form av blockhyra till fastighetsägaren, utgifter
för förvaltning samt försäkringar och eventuella skatter. Styrelsen
skall också bestämma vilken hyra som medlemmarna skall betala.
Styrelsen är visserligen inte bunden av hyreslagens
bruksvärdesregler men däremot måste man tillämpa de principer
om hyressättning som finns i stadgarna och i lagen om ekonomisk
förening.
Det är viktigt att styrelsen hittar en balans mellan kortsiktiga och
långsiktiga mål. Behovet av att ibland fatta snabba beslut kan
komma i konflikt med kravet att alla medlemmar skall ha ett reellt
inflytande.
Av stadgarna skall framgå hur stor styrelsen skall vara samt för
hur lång tid ledamöterna skall väljas, det vill säga mandatperiod.
En styrelse skall bestå av minst tre personer och en mandatperiod
får vara högst fyra år. Styrelsen i en kooperativ hyresrättsförening
skall ha en ordförande. Denne kan utses på stämman men det vanligaste är att styrelsen konstituerar sig själv. Att konstituera sig innebär att styrelseledamöterna sinsemellan fördelar arbetsuppgifter
och utser ordförande, kassör och sekreterare.
Det är både möjligt och att rekommendera att ha med någon
styrelseledamot utifrån, det vill säga någon som inte själv är
medlem. En styrelse kan på detta sätt få ett större kontaktnät och
kunskaper man själv saknar. Eventuella konflikter kanske lättare
kan hanteras av någon utomstående. I en kooperativ hyresrättsförening enligt hyresmodellen kan det vara lämpligt att fastighetsägaren finns representerad i styrelsen. Om någon utomstående
skall vara styrelseledamot måste detta framgå av föreningens
stadgar. Minst två av styrelsens ledamöter, eller minst en om
styrelsen består av färre än fem personer, måste utses av stämman i
en kooperativ hyresrättsförening.
Styrelsen är beslutsför om mer än hälften av styrelseledamöterna
är närvarande. Om det står i stadgarna att det krävs ett högre antal
gäller stadgarna. Styrelsebeslut fattas med enkel majoritet det vill
säga mer än hälften skall rösta för förslaget. Vid lika röstetal har
ordförande utslagsröst.
Förvaltning
En viktig fråga för föreningens medlemmar att ta ställning till är
hur stor del av fastighetens förvaltning som medlemmarna själva
skall utföra. Till förvaltning hör den dagliga skötseln, underhåll på
kort och på lång sikt samt att vara hyresvärd med ansvar för
hyresavisering, uppbörd och en organisation kring felanmälan.
Därutöver krävs resurser för och kunskaper i ekonomisk
förvaltning innebärande att uppfylla krav i lagar, regler och
förordningar som gäller för fastighetsförvaltning. En stor
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
12
egenförvaltning sänker kostnaderna men ställer högre krav på
bomedlemmarnas kunskaper och engagemang jämfört med att
föreningen väljer att köpa in förvaltningstjänsterna. Det höjer
boendekostnaden och minskar kraven på bomedlemmarnas
arbetsinsats.
Det är i förvaltningsavtalet som arbetsfördelningen mellan
fastighetsägare / förvaltningsföretag och föreningen regleras.
Väljer föreningen att upphandla förvaltningen blir det styrelsens
uppgift att teckna avtal samt att regelbundet göra uppföljning för
att säkerställa kvaliteten på den upphandlade tjänsten. Väljer föreningen däremot en hög grad av egenförvaltning är det lämpligt att
styrelsen ser till att arbetsuppgifter som exempelvis
hyresavisering, löpande bokföring, bokslut och annan ekonomisk
administration och yttre fastighetsskötsel fördelas rättvist mellan
medlemmarna. Vissa arbetsuppgifter kan organiseras tillsammans
och avslutas med en gemensam fest. Förvaltningsarbetet kan på så
sätt bidra till ökad sammanhållning inom föreningen. När
förvaltningsavtalet skall upprättas är det lämpligt att göra detta
utifrån de rekommendationer som återfinns i ABFF 99 ( Allmänna
bestämmelser för entreprenader inom fastighetsförvaltning )
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
13
Bilaga - exempel på stadgar
Författare: Pär Olofsson/ Kooperativkonsult
Stadgar för en kooperativ hyresrättsförening
1. Inledning
Firma
Föreningens firma är …….. kooperativ hyresrättsförening
Ändamål
Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomisk
intressen genom att upplåta bostadslägenheter med kooperativ
hyresrätt i (beteckning) i , vilka föreningen blockhyr av xxxx
bostäder, till medlemmarna. I övrigt skall föreningen verka för en
god social och fysisk boendemiljö samt främja trivseln bland
medlemmarna.
2. Medlem
Medlemskap
Till medlem kan antas sökande som kan förväntas följa
föreningens ändamål och stadgar samt efterfråga de tjänster och
den service som föreningen tillhandahåller. Ansökan om
medlemskap görs skriftligt till styrelsen
Medlemskategorier
Föreningens medlemmar utgörs av bomedlemmar och
kömedlemmar. Bomedlem hyr bostad av föreningen. En
kömedlem har yttranderätt men ingen beslutsrätt på stämman.
Medlemmars åliggande
Medlemmar boende i bostad som föreningen upplåter, skall på
egen bekostnad hålla denna i fullgott skick. Med ansvaret följer
både underhålls- och reparationsskyldighet. Till medlems
ansvarsområde räknas:
- Ytskikt på rummets väggar golv och tak
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
14
- Inredning i kök badrum och övriga utrymmen tillhörande
lägenheten
- Lägenhetens ytter- och innerdörrar samt insida fönster
Föreningens medlemmar skall själva svara för underhåll av den
egna bostaden samt skötsel av gemensamma utrymmen i sådan
omfattning och på ett sådant sätt som föreningsstämman beslutar.
För reparationer på grund av brand- eller vattenskada svarar
medlemmen endast om skada uppkommit genom eget vållande
eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till
hans hushåll eller gästar honom eller av någon annan som han
inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. I
fråga om brandskada som medlem själv inte vållat gäller vad som
sagts nu endast om medlemmen brustit i den omsorg och tillsyn
som han bort iaktta.
Medlem svarar endast själv för reparationer av ledningar för
avlopp, värme, el, och vatten om föreningen eller fastighetsägaren
inte försett bostaden med dessa och de enbart tjänar medlemmens
egen bostad
3. Utträde, uteslutning och avgång
Utträde
Anmälan om utträde sker skriftligt till styrelsen. Säger bomedlem
upp sitt medlemskap i föreningen skall han också anses ha sagt
upp sitt hyresavtal.
Uteslutning
Medlem som bryter mot stadgarna, skadar föreningen eller
motverkar dess intressen kan uteslutas av styrelsen. Medlem som
uteslutits av styrelsen kan hänskjuta frågan om uteslutning till
föreningsstämman senast en månad efter besked om uteslutning.
Grundas beslut om uteslutning på sådana omständigheter som
omnämns i 12 kap. 42 och 46 §§ jordabalken eller 3 kap. 11 §
lagen om kooperativ hyresrätt har medlem även förverkat rätten till
ett fortsatt hyresförhållande med föreningen.
Avgång
Avgång ur föreningen sker vid utgången av det räkenskapsår som
slutar tidigast tre månader från det att medlemskapet eller
hyresavtalet sagts upp. För förening med kalenderår som
räkenskapsår innebär detta att medlem måste anmäla sitt utträde
till styrelsen senast sista september för att avgång skall ske vid
kommande årsskifte.
Medlem som sagt upp sig men ännu ej avgått har under
uppsägningstiden samma rättigheter och skyldigheter som övriga
medlemmar. Medlem som uteslutits har däremot inte rätt att delta i
föreningens verksamhet.
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
15
4. Medlemsinsats, upplåtelseinsats & avgift
Medlemsinsats
Medlemsinsatsen i föreningen är ______ kronor. Medlem deltar
med en insats. Insatsen betalas till föreningens post- eller bankgiro
inom två veckor efter inval.
Upplåtelseinsats
Upplåtelseinsats för lägenheter i föreningen uppgår till ________
kronor per kvadratmeter för den lägenhetsyta som framgår av
hyresavtalet.
Avgift
Föreningsstämman kan besluta om en årsavgift, dock högst 1 000
kronor.
Återbetalning av insatser
Medlem som avgått ur föreningen äger rätt att få ut samtliga sina
insatser när väl förvärvaren har betalt de insatser som han / hon är
skyldig att delta med.
I övriga fall betalas insatsen tillbaka först efter sex månader
efter det att han / hon avgått ur föreningen. En avgående medlem
har inte rätt att få tillbaka ett högre belopp än det han eller hon
betalat in till föreningen.
5. Föreningens ledning
Styrelsens säte
Föreningens styrelse har sitt säte i Göteborg
Styrelsens sammansättning
Styrelsen skall bestå av 3 - 7 ledamöter och väljs för en period av
två år. Till styrelsen kan utses andra än medlemmar. En av
ledamöterna i styrelsen skall utses av xxxx bostäder. Alla
styrelsens ledamöter utom xxxx bostäders representant väljs på
föreningsstämman. Styrelsen konstituerar sig själv.
Styrelsens ansvar
Styrelsens uppgift är att verka för föreningens målsättning och att
svara för förvaltningen av föreningens angelägenheter mellan
föreningsstämmorna. Styrelsen ansvarar vidare för att bokföring
och medelsförvaltning sker enligt lag och på ett betryggande sätt.
Styrelsen fastställer också hyran. Följande beräkningsgrunder skall
tillämpas:
De totala hyresintäkterna inom föreningen skall bestämmas så
att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs.
Hyressättningen av den enskilda bostaden ska grundas på
bostadens storlek, standard, läge, ålder, övriga förmåner knutna till
bostaden samt hyresgästens arbetsinsats både vid självbyggnation
samt det löpande underhållet av bostaden.
Medel för säkerställande av framtida underhåll av föreningens
hus ska årligen avsättas i enlighet med en av styrelsen beslutad
underhållsplan.
Styrelse och beslut
Styrelsen är beslutsför om mer än hälften av hela antalet ledamöter
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
16
är närvarande. Vid beslut skall enighet eftersträvas. Kan inte sådan
uppnås måste mer än hälften av närvarande ledamöter biträda ett
beslut för att detta skall vara giltigt. Om inte styrelsen är fulltalig
skall de som röstar för beslutet utgöra mer än en tredjedel av det
totala antalet styrelsemedlemmar.
Firmateckning
Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen i sin helhet av dem
styrelsen utser, två i förening.
6. Föreningsfrågor
Föreningsstämma
Föreningens högsta organ är föreningsstämman. Ordinarie
föreningsstämma hålls årligen före maj månads utgång. Extra
föreningsstämma skall hållas vid de tillfällen och för de ändamål
föreningsstämman i förväg beslutat och i övrigt då styrelsen finner
det nödvändigt. Extra föreningsstämma skall också hållas när det
för uppgivet ändamål begärs av en revisor eller av minst en tiondel
av samtliga röstberättigade
Kallelse
Kallelse till föreningsstämma skall ske genom skriftligt
meddelande till samtliga medlemmar tidigast fyra veckor och
senast två veckor före ordinarie eller senast en vecka före extra
föreningsstämma. Förteckning över ärenden som skall tas upp till
behandling på stämman skall bifogas kallelsen. Övriga
meddelanden anslås i föreningens lokaler eller skickas med e-post.
Ordinarie stämma
Vid ordinarie stämma skall följande ärenden förekomma
1. Val av ordförande
2. Val av sekreterare
3. Val av två justeringsmän
4. Fråga om stämman utlysts i behörig ordning
5. Fastställande av röstlängd
6. Styrelsens årsredovisning
7. Revisorernas berättelse
8. Fastställande av resultat och balansräkning
9. Fråga om ansvarsfrihet för styrelsen
10. Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt
balansräkningen
11. Fastställande av arvoden till styrelseledamöter och revisorer
12. Val av styrelseledamöter
13. Val av revisorer
14. Fastställande av avgift
15. Motioner
16. Övriga i förväg väckta frågor
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
17
Beslut
Vid föreningsstämma har varje medlem yttranderätt. Rösträtt
tillkommer dock endast bomedlem. Endast en bomedlem per
hushåll har rösträtt. Bomedlem kan företrädas av annan medlem
om skriftlig fullmakt finns. Medlem kan endast företräda en annan
medlem. Såsom föreningens beslut gäller den mening som
företräds av mer än hälften av närvarande röstberättigade
medlemmar.
Stadgeändring
För stadgeändring krävs enighet bland samtliga medlemmar, eller
beslut på två stämmor och att ändring biträtts av minst tre
fjärdedelar av de röstande på den senare stämman.
Motioner
Motion skall var inlämnad skriftligt till styrelsen senast den 15
mars.
Revisor
Föreningen skall utse en till två revisorer. Dessa utses av ordinarie
föreningsstämma och väljs för tiden fram till och med nästa
ordinarie föreningsstämma.
Räkenskapsår
Föreningens räkenskapsår omfattar den 1 januari – den 31
december.
7. Hyresvärd / hyresgäst
Inledning
Bestämmelserna om hyra i jordabalken skall tillämpas i föreningen
med de undantag som anges nedan
Förstahandskontrakt
Föreningens upplåtelse av bostad till bomedlem utgör upplåtelse i
första hand
Lägenhetens skick
Föreningen skall på tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i
sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är
fullt brukbar för det avsedda ändamålet, om inte annat har avtalats
mellan föreningen och bomedlemmen
Reparation och underhåll
Bomedlemmar skall på egen bekostnad svara för reparation och
underhåll i bostaden och dess tillhörande utrymmen. Till bostaden
räknas rummens väggar, golv, tak, innerdörrar, garderober, skåp,
inredning och utrustning i kök, badrum samt övriga utrymmen
Bomedlem svarar för att underhålls- och reparationsarbetena utförs
på ett fackmässigt och i övrigt tillfredsställande skick.
Tillträde till bostaden
Företrädare för föreningen har rätt att komma in i bostaden när det
behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen
ansvarar för. När bistaden är ledig till uthyrning, är bomedlemmen
skyldig att låta den visas på lämplig tid.
Hyra
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
18
Bomedlem skall betala den hyra som föreningens styrelse bestämt.
8. Övrigt
Överskott
Fritt eget kapital enligt fastställd balansräkning ska, sedan i lag
föreskriven avsättning skett till reservfonden, enligt
föreningsstämmans beslut föras i ny räkning.
Likvidation
Vid föreningens upplösning skall kvarvarande tillgångar, efter att
medlemmarna fått tillbaka sin insats, fördelas lika mellan
medlemmarna i förhållande till inbetalda insatser
Hyresavtal upphör
Upphör föreningens hyresavtal med husets ägare upphör den
kooperativa hyresrätten och husets ägare träder in som hyresvärd i
förehållande till föreningens bomedlemmar.
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
19
Pär Olofsson - Kooperativ konsult
20