Metodbilaga:
- Avvikelser i taxeringsvärden från 75 % av marknadsvärdet
Taxeringsvärde för småhus beräknas schablonmässigt av Skatteverket för att
”idealt” motsvara 75 % av marknadsvärdet. Fastighetstaxeringslagen (5 kap. 2§) är
mer exakt i sin formulering: ”Taxeringsvärde skall bestämmas till det belopp som
motsvarar 75 procent av taxeringsenhetens marknadsvärde.” Marknadsvärdet skall
bestämmas med hänsyn till det genomsnittliga prisläget under andra året före det
år då allmän eller förenklad fastighets-taxering av taxeringsenheten sker.
Avvikelser i de enskilda fallen mäts med den så kallade T/K-kvoten
(taxeringsvärde/köpeskilling). Fastighetstaxeringen för 2012 har skett genom en
värdering baserad på faktiskt genomförda köp. Spridningen av T/K-kvoter runt det
eftersträvade medelvärdet 75 % har beräknats av Lantmäteriet i en s.k.
provvärdering. Spridning uttrycks i standardavvikelser på nivåerna värdeområde,
kommun och län. Den bifogade tabellen visar den genomsnittliga avvikelsen för
enskilda taxeringsvärden från den i lagen bestämda nivån 75 % av fastighetens
marknadsvärde för Sveriges kommuner och län samt för hela riket.
Tabellens uppbyggnad
I den första kolumnen anges kommun och län. I nästa kolumn anges
kommunernas, länens och rikets uppräknade medeltaxeringsvärden för år 2012.
Därefter antalet köp som ingår i den så kallade provvärderingen, där nya riktvärden
för taxeringsvärdena fastställts. Även dessa värden redovisas för kommuner, län
och riket.
Slutligen två kolumner som visar undersökningens uppmätta felvärde i kronor och i
procent.
Spridning kring T/K-kvoter för att beräkna avvikelser i taxeringsvärden
Den genomsnittliga, eller skattade, T/K-kvoten är 0,75. Vi beskriver kvoten enligt
följande:
ks
Ts
= 0,75
Ks
Om t.ex. marknadsvärdet ( K s ) bedöms till 1 000 000 kr, beräknas således
taxeringsvärdet ( Ts ) till 750 000 kr.
För den enskilda fastigheten kan T/K- kvoten avvika från 0,75. Om fastigheten i
ovanstående exempel t.ex. sålts till ett pris på 1 200 000 kr, är den faktiska kvoten
750 000/1 200 000 = 0,625.
Den faktiska kvoten för den enskilda fastigheten beskrivs enligt följande:
k
Ts
K
Standardavvikelsen är ett mått på hur mycket den faktiska T/K-kvoten avviker från
genomsnittet på 0,75. Vi beskriver avvikelsen mellan faktisk kvot och
genomsnittskvot enligt följande:
s k ks
Ts Ts
K Ks
Ett annat sätt att uttrycka ovanstående samband är:
s
Ts K s K
Ks
K
Vi kan kasta om termerna och ta fram följande samband:
Ks K
s
s
1,33 s
K
Ts / K s 0,75
Ks K
, är ett mått på hur många procent som det skattade
K
marknadsvärdet (från vilken taxeringsvärdet beräknas) avviker från det faktiska
värdet, dvs. köpeskillingen.
Den första termen,
Vad ovanstående sambandet visar är att om den faktiska T/K-kvoten t.ex. avviker
0,1 från genomsnittskvoten på 0,75 så innebär det att det skattade marknadsvärdet
avviker 13,3 % från köpeskillingen. Detta betyder i sin tur att även taxeringsvärdet
avviker 13,3 % från det rätta taxeringsvärdet – med ”rätta” menar vi 75 % av
marknadsvärdet, enligt faktisk köpeskilling. Om den faktiska T/K-kvoten avviker
0,2 från genomsnittet på 0,75 innebär det således att taxeringsvärdet ligger 26,6 %
fel osv.
Standardavvikelsen är ett mått på hur T/K-kvoten i ett antal genomförda köp har
avvikit från genomsnittet på 0,75. Om standardavvikelsen är 0,1 har alltså
fastigheterna en T/K-kvot som i genomsnitt avviker med 0,1 från 0,75. Det innebär
att med en standardavvikelse på 0,1 ligger taxeringsvärdena på fastigheterna i
genomsnitt 13,3 % fel.
Den generella slutsatsen är att med en standardavvikelse på s ligger
taxeringsvärdena i genomsnitt 133*s procent fel.
Exempel
a) För högt taxeringsvärde
Anta att taxeringsvärdet ligger på 750 000 kr. Taxeringsvärdet har alltså
beräknats med utgångspunkt i att marknadsvärdet ligger på 1 000 000 kr. Om
fastigheten säljs för 882 353 kr, ger det en T/K-kvot på 0,85. Avvikelsen i
kvoten ligger alltså på 0,1. Det skattade marknadsvärdet på 1 miljon kr
ligger däremot 13,3 % högre än köpeskillingen på 882 353 kr. Om
taxeringsvärdet på fastigheten ifråga hade skrivits ned med hänsyn till
köpeskillingen, blir det nya taxeringsvärdet 661 765 kr. Med ett
taxeringsvärde på 750 000 kr ligger man alltså 13,3 % för högt.
b) För lågt taxeringsvärde
Om fastigheten istället säljs för 1 153 846 kr, ger det en T/K-kvot på 0,65.
Avvikelsen i kvoten ligger återigen på 0,1. Det skattade marknadsvärdet på 1
miljon kr ligger däremot 13,3 % lägre än köpeskillingen på 1 153 846 kr. Om
taxeringsvärdet på fastigheten ifråga hade skrivits upp med hänsyn till
köpeskillingen, blir det nya taxeringsvärdet 865 385 kr. Med ett
taxeringsvärde på 750 000 kr ligger man alltså 13,3 % för lågt.
c) För lågt taxeringsvärde
Om fastigheten istället säljs för 1 363 636 kr, ger det en T/K-kvot på 0,55.
Avvikelsen i kvoten ligger alltså på 0,2. Det skattade marknadsvärdet på 1
miljon kr ligger däremot 26,7 % lägre än köpeskillingen på 1 363 636 kr. Om
taxeringsvärdet på fastigheten ifråga hade skrivits upp med hänsyn till
köpeskillingen, blir det nya taxeringsvärdet 1 022 727 kr. Med ett
taxeringsvärde på 750 000 kr ligger man alltså 26,7 % för lågt.
d) För högt taxeringsvärde
Om fastigheten säljs för 789 474 kr, ger det en T/K-kvot på 0,95. Avvikelsen
i kvoten ligger åter på 0,2. Det skattade marknadsvärdet på 1 miljon kr
ligger däremot 26,7 % högre än köpeskillingen på 789 474 kr. Om
taxeringsvärdet på fastigheten ifråga hade skrivits ned med hänsyn till
köpeskillingen, blir det nya taxeringsvärdet 592 106 kr. Med ett
taxeringsvärde på 750 000 kr ligger man alltså 26,6 % för högt.
