GÖTEBORGS STADSKANSLI
TJÄNSTEUTLÅTANDE
Boende, näringsliv, fritid, kultur
Utfärdat
Namn
2004-01-13
Tfn: 031-61 23 31
E-post: [email protected]
Rnr
17/04
Dnr 1114/03
Remiss från Finansdepartementet; Boverkets rapport ”Bättre koll på underhåll”
FÖRSLAG TILL BESLUT
I kommunstyrelsen
Som yttrande över Boverkets rapport ”Bättre koll på underhåll” översänds stadskansliets
förslag till skrivelse (bilaga 4)
SAMMANFATTNING
Göteborgs stad är remissinstans till rubricerad rapport. Svaret ska vara Finansdepartementet tillhanda
senast den 1 februari 2004. Förlängd remisstid har beviljats till den 4 februari 2004.
I rapporten har Boverket kartlagt underhållsbehovet i bostadsbeståndet, angett orsaker till eftersatt
underhåll samt föreslagit åtgärder för att varaktigt minska risken för eftersatt underhåll. Boverkets
kartläggningar indikerar tydligt att det finns ett eftersatt behov av underhåll av bostadsbeståndet, vilket
kommer att kräva att större resurser läggs på underhåll i framtiden. Det finns ett samband som visar att
eftersatt underhåll hänger samman med situationen på bostadsmarknaden. Rapportens förslag syftar till att
förbättra de ekonomiska förutsättningarna för att upprätthålla en god underhållsnivå, bland annat genom
möjlighet till beskattningsbara avsättningar för framtida underhåll samt förbättrade bidragsmöjligheter.
Stadskansliet har remitterat rapporten till fastighetsnämnden, Förvaltnings AB Framtiden och Medichus
samt med tillfälle till yttrande till byggnadsnämnden. Fastighetsnämnden och Förvaltnings AB Framtiden
har inkommit med synpunkter.
Stadskansliet ställer sig i huvudsak bakom innehållet i rapporten. Under rubriken ”Överväganden”
kommenteras de åtgärdsförslag för vilka kommunen vill framföra särskilda synpunkter.
EKONOMISKA KONSEKVENSER
Bostadsbeståndet utgör en betydande del av samhällets totala förmögenhet. Om inte bostädernas standard
upprätthålls, så leder detta till ökade krav på reparationer och på sikt en värdeförsämring. De ekonomiska
förutsättningarna för att upprätthålla en god underhållsnivå i bostadsbeståndet förbättras genom de förslag
som lämnas i rapporten. Förslagen bedöms inte ge några direkta kommunalekonomiska konsekvenser.
Vissa delförslag kan medföra kostnader för bostadsföretagen, och då även de kommunala, och har därför
kommenterats under rubriken ”Överväganden”.
Bilaga 1, Sammanfattning av Boverkets rapport ”Bättre koll på underhåll”
Bilaga 2, Fastighetsnämnden
Bilaga 3, Förvaltnings AB Framtiden
Bilaga 4, Skrivelse till Finansdepartementet
ÄRENDET
Göteborgs stad är remissinstans till rubricerad rapport. Svaret ska vara Finansdepartementet tillhanda
senast den 1 februari 2004. Stadskansliet har remitterat rapporten till fastighetsnämnden, Förvaltnings AB
Framtiden och Medichus samt med tillfälle till yttrande till byggnadsnämnden. Fastighetsnämnden och
Förvaltnings AB Framtiden har inkommit med synpunkter Förlängd remisstid har beviljats till den 4
februari 2004.
RAPPORTEN OCH DESS FÖRSLAG
Boverket har i sin rapport kartlagt behovet av underhåll i bostadsbeståndet, angett orsaker till eftersatt
underhåll samt föreslagit åtgärder för att minska risken för eftersatt underhåll. Rapporten behandlar
underhållsbehovet i hela bostadsbeståndet, men har en särskild inriktning på flerbostadshus, framför allt i
de s k miljonprogramsområdena.
Boverket konstaterar att underhållet av bostäder är eftersatt och att det finns stora behov av
underhållsinsatser i framtiden som kräver att väsentligt större resurser läggs på underhåll.
Enligt rapporten finns det ett tydligt mönster som visar att eftersatt underhåll framför allt hänger samman
med bostadsmarknadssituationen. Bostadsföretag på orter som har haft många vakanta lägenheter har
också haft mindre möjligheter att avsätta medel till underhåll. Den omvända situationen gäller för orter
med ett litet antal vakanta lägenheter.
Boverket uppskattar att det under de närmaste 15-20 åren finns mellan 500 000 och
1 300 000
lägenheter i flerbostadshus, företrädesvis byggda 1961-1975, som behöver åtgärda installationer och
tekniska system som stammar, el och ventilation men också fönster, balkonger och fasader. Sannolikt
innebär det en tredubbling av takten i dessa åtgärder jämfört med idag. Även i en stor del av rekordårens
småhus behövs liknande åtgärder.
Enligt rapporten finns det inget tydligt samband mellan upplåtelseform och eftersatt underhåll. Det
konstateras dock att förutsättningarna för en acceptabel underhållsnivå ökar i takt med bostadsföretagets
storlek.
I Boverkets rapport lämnas följande förslag:
Ändra skattereglerna så att konventionellt beskattade bostadsföretag kan göra reservationer för
framtida underhåll med obeskattade vinstmedel.
Inrätta en investeringsstimulans för ombyggnadsåtgärder av flerbostadshus, oavsett upplåtelseform, utanför tillväxtregionerna, byggt på att fastighetsägaren får möjlighet till
momsreduktion.
Återinför ett investeringsbidrag för hissinstallationer i såväl hyres- som bostadsrättshus.
Ändra 2 § förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention (SBS) på så sätt att
även vissa förbättringsåtgärder blir bidragsberättigade.
Ändra 11 § 2 stycket förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention på så sätt att
bidragsunderlaget för ombyggnad får uppgå till maximalt 100 procent istället för 80 procent av
nybyggnadsschablonen minskat med husets värde före ombyggnaden samt att husets värde före
ombyggnaden ska vara 100 procent istället för 133 procent av taxeringsvärdet när
bidragsunderlaget fastställs.
Ändra förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention så att subventionen följer
med kostnadsutvecklingen.
Utvidga uppdraget till Småhusskadenämnden så att det omfattar även äldre årgångar av småhus
men också så att det sätts ett tak för småhusägarens självrisk i bidraget från Småhusskadenämnden.
Se över hur hyresförhandlingssystemet lyckas hävda underhållsnivån i bostadsbeståndet.
Ge PBL-utredningen i uppdrag att se över tillämpningen av ett varsamt underhåll enligt PBL också
av den vardagliga bebyggelsen.
Inför en statlig subvention för att genomföra besiktning av bostadshus avsedda för permanent
boende.
Inrätta en särskild databas över bostadsbeståndets utförande och skick.
Inför krav på att det skall finnas en dokumenterad plan för underhållsåtgärder av flerbostadshus
avsedda för permanent boende.
Ge Boverket i uppdrag att närmare utforma förutsättningarna och riktlinjerna i förslagen ovan.
Inför enhetliga regler för underhåll på lag- och/eller förordningsnivå för bostadshus för permanent
boende.
Specialdestinera forskningsmedel för att gynna kunskapsuppbyggnad kring livscykelsanalys och
ett byggnadstekniskt kunnigt och varsamt underhåll.
Ge Boverket i uppdrag att i samarbete med Naturvårdsverket, byggherrar och förvaltare utarbeta
hjälpmedel för planering av underhåll av byggnader baserat på livscykelanalyser.
Gör en översyn av byggnadsutbildningarna för att gynna långsiktigt hållbart förvaltningstänkande
och ett helhetsperspektiv på underhålls- och ombyggnadsåtgärder, med olika möjligheter att
kombinera fler yrkeskompetenser inom de olika utbildningarna.
ÖVERVÄGANDEN
Såväl Fastighetsnämnden som Förvaltnings AB Framtiden ställer sig i huvudsak bakom innehållet i
rapporten. Ett genomförande av rapportens förslag innebär en förbättring av de ekonomiska
förutsättningarna för att upprätta en god underhållsnivå, vilket är till gagn för såväl de boende som för
samhället. Ett väl underhållet bostadsbestånd ökar trivseln och är också en viktig folkhälsofråga. I
förlängningen bidrar väl underhållna bostadsområden till att motverka förstärkningen av segregationen.
Ett långsiktigt planerat underhåll är även viktigt för at få en god fastighetsekonomi.
I rapporten föreslås ett återinförande av ett investeringsbidrag för hissinstallationer. Ett hissbidrag leder
till en förbättrad tillgänglighet. I förlängningen kan det bli ett minskat behov av hissinstallationer som
bostadsanpassningsbidrag. Fastighetsnämnden anser dock att staten ska svara för hela subventionen.
Förslaget om att införa enhetliga regler för underhåll på lag- och/eller förordningsnivå för bostadshus för
permanent boende beskrivs kortfattat i rapporten. Enligt Boverket är syftet med reglerna att i större
utsträckning likställa kraven för befintliga och nya bostäder. Någon närmare redovisning av hur
harmoniseringen av lagar och förordningar ska ske eller vilka de ekonomiska konsekvenserna blir har inte
gjorts. Det är av stor vikt att en sådan redovisning och analys kommer till stånd innan slutlig ställning kan
tas till detta förslag.
Vidare föreslås i rapporten att en särskild databas inrättas över bostadsbeståndets tekniska status. I
rapporten ges en översiktlig beskrivning av hur databasen är tänkt att byggas upp. Det finns en risk att
upprättandet och driften av en sådan databas medför såväl kostnader som onödig byråkrati. Ytterligare
analys av förslaget bör därför göras.
En stor andel av fastighetsägarna av flerbostadshus är småföretag. Det är därför viktigt att betona att
förslaget om obligatoriska underhållsplaner anpassas så att de små fastighetsägarnas speciella
förutsättningar beaktas.
GÖTEBORGS STADSKANSLI
Boende, näringsliv, fritid, kultur
Stephan Cedergren
Björn Johansson
Rapportens sammanfattning översänds som separat pdf-fil.
Bilaga 1
Fastighetsnämnden
Utdrag ur protokoll
Sammanträdesdatum 2003-12-15
§ 396
Bilaga 2
Dnr 1067/03
Remiss från Finansdepartementet: Boverkets rapport: "Bättre koll på underhåll"
HANDLING
Fastighetskontorets tjänsteutlåtande 2003-12-05.
BESLUT
Enligt fastighetskontorets förslag:
Förslagen i rapporten "Bättre koll på underhåll" tillstyrks med beaktande av de
synpunkter som redovisas under rubriken "överväganden" nedan.
__________
Stadskansliet
FBU
Vid protokollet
Anders Kinnander
Justerat 2003-12-17
Owe Nilsson
Kjell Björkqvist
Fastighetskontoret
Tjänsteutlåtande 2003-12-15
Remiss från Finansdepartementet: Boverkets rapport: ”Bättre koll på underhåll”
FÖRSLAG TILL FASTIGHETSNÄMNDENS BESLUT
Förslagen i rapporten ”Bättre koll på underhåll” tillstyrks med
beaktande av de synpunkter som redovisas under rubriken ”överväganden” nedan.
ÄRENDET
Göteborgs stad är remissinstans till rubricerad rapport från Finansdepartementet.
Kommunstyrelsen har begärt in yttrande från Förvaltnings AB Framtiden, byggnadsnämnden,
Nämnden för Medichus samt fastighetsnämnden. Ett svar skall vara stadskansliet till handa
senast 2003-12-19. En sammanfattning av rapporten bifogas.
SAMMANFATTNING
I rapporten har Boverket kartlagt underhållsbehovet i bostadsbeståndet, angett orsaker till
eftersatt underhåll samt föreslagit åtgärder för att varaktigt minska risken för eftersatt underhåll.
Boverket konstaterar att det finns ett underhållsberg i landets bostadsbestånd, vilket kommer
kräva väsentliga resurser att åtgärda. Det finns ett tydligt samband som visar att bedömningen
av eftersatt underhåll hänger samman med situationen på bostadsmarknaden. Bostadsföretag på
orter som haft en stor andel vakanta lägenheter har också haft mindre förutsättningar att avsätta
pengar till underhåll. Den omvända situationen gäller för orter med ett litet antal vakanta
lägenheter.
Förslagen i rapporten syftar till att förbättra de ekonomiska förutsättningarna för att
upprätthålla en god underhållsnivå i bostadsbeståndet. Bland annat föreslås en möjlighet till
beskattningsfria avsättningar för framtida underhåll samt generellt förbättrade
bidragsmöjligheter. Boverket lämnar också förslag syftandes till att höja kunskapsnivån bland
fastighetsägare, kommuner och forskare.
Kontoret ställer sig i huvudsak positiv till innehållet i rapporten och föreslår att nämnden
tillstyrker förslagen med beaktande av de synpunkter som redovisas under rubriken
överväganden nedan.
BAKGRUND
I rapporten har Boverket kartlagt underhållsbehovet i bostadsbeståndet, angett orsaker till
eftersatt underhåll samt föreslagit åtgärder för att varaktigt minska risken för eftersatt
underhåll. Rapporten behandlar underhållsbehovet i hela bostadsbeståndet men har en särskilt
inriktning på flerbostadshus och de s k miljonprogramsområdena.
Boverket konstaterar att det finns ett underhållsberg i landets bostadsbestånd, vilket kommer
kräva väsentliga resurser att åtgärda.
Under de närmaste 15 till 20 åren uppskattas att mellan 500 000 och 1 300 000 lägenheter i
flerbostadshus, framför allt av beståndet byggt 1961-1975, kommer att behöva åtgärda
installationer och tekniska system som stammar, el och ventilation men också fönster,
balkonger och fasader. Detta innebär sannolikt en tredubbling av takten i dessa åtgärder
jämfört med idag. Även i en betydande del av rekordårens småhus behövs liknande åtgärder.
Inte minst finns ett underhållsbehov p g a då oprövade tekniska lösningar och sentida ombyggnader.
Det finns ett tydligt samband som visar att bedömningen av eftersatt underhåll hänger samman
med situationen på bostadsmarknaden. Bostadsföretag på orter som haft en stor andel vakanta
lägenheter har också haft mindre förutsättningar att avsätta pengar till underhåll. Den omvända
situationen gäller för orter med ett litet antal vakanta lägenheter.
Rapporten belägger inget tydligt samband mellan upplåtelseform och eftersatt underhåll. Dock
konstateras att förutsättningarna för att en acceptabel underhållsnivå upprätthålls ökas i takt
med bostadsföretagets storlek.
FÖRSLAG
Nedan redovisas förslagen i rapporten. De eventuella bedömningar som kontoret gör
återfinns under rubriken ”överväganden”.
Ändra skattereglerna så att konventionellt beskattade bostadsföretag kan göra reservationer
för framtida underhåll med obeskattade vinstmedel. För enskilt ägda och kommunägda
bostadsföretag tillämpas konventionell beskattning. Då gäller som huvudregel att kostnaderna
för underhåll och reparationer är omedelbart avdragsgilla. Till underhåll räknas förutom
löpande insatser även åtgärder i det periodiska underhållet. Kostnader för ny-, till- och
ombyggnadsåtgärder får dras av i form av årliga värdeminskningsavdrag.
Avsättningar av medel till underhållsfond för att finansiera framtida underhåll får inte dras av.
En underhållsfond måste således finansieras med beskattade vinstmedel. Situationen för
bostadsrättsföreningar är en annan då dessa i dagsläget har möjlighet till beskattningsfria
avsättningar.
En förutsättning skall vara att det finns en plan för underhållningsåtgärder och att genomfört
underhåll redovisas tydligt. Det kapital som byggs upp genom reservationer för framtida
underhåll ska vara fastighetsägarens egendom. När fastigheten byter ägare ska de reserverade
medlen övergå till den nya ägaren.
En investeringsstimulans för ombyggnadsåtgärder av flerbostadshus, oavsett
upplåtelseform, utanför tillväxtregionerna, byggt på att fastighetsägaren får möjlighet till
momsreduktion. Anledningen till att investeringsstimulansen riktas mot områden utanför
tillväxtregionerna beror på de generellt sätt sämre förutsättningarna för finansiering i dessa
regioner.
Återinför ett investeringsbidrag för hissinstallationer i såväl hyres- som bostadsrättshus.
Bidraget bör vara rambegränsat och för att det skall hinna få effekt bör det gälla under en
längre period (5-6 år). Kommunen bör ges möjlighet att frivilligt åta sig att delfinansiera
hissinstallationen. Det bör även övervägas om bidraget skall villkoras med att kommunen
delfinansierar hissinstallationen.
En betydande del av de hus som är 3 våningar eller högre och byggda före 1977 saknar
fortfarande hiss. Detta innebär en sämre bostadsstandard för de boende i dessa hus, minskad
valfrihet för personer med nedsatt rörelseförmåga samt att bostadsbeståndet i stort inte passar
en åldrande befolkning.
Från år 1977 gäller att nybyggda flerbostadshus med tre våningar och fler skall ha hiss. Även
vid större ombyggnader (det vill säga omfattande ombyggnader som kräver
bygglov/bygganmälan) krävs det installation av hiss.
Enligt Boverket kan införandet av ett hissbidrag leda till en generellt förbättrad tillgänglighet
samtidigt som förutsättningarna för ombyggnationer där hisskravet gör sig gällande förbättras.
Ändra 2 § förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention (SBS) på så sätt
att även vissa förbättringsåtgärder blir bidragsberättigade. Boverket menar att bidrag eller
skattelättnader ibland är ett nödvändigt incitament för att fastighetsägare ska utföra angelägna
underhållsåtgärder.
SBS-förordningen föreslås uttryckligen omfatta energisparåtgärder som medför att
energibehovet för rumsuppvärmning, tappvarmvatten, och uppvärmning av ventilationsluft
minskar i byggnaden. I dagsläget faller åtskilliga energisparåtgärder utanför SBS-stödet.
Ändra 11 § 2 stycket förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention på så
sätt att bidragsunderlaget för ombyggnad får uppgå till maximalt 100 procent istället för 80
procent av nybyggnadsschablonen minskat med husets värde före ombyggnaden samt att
husets värde före ombyggnaden ska vara 100 procent istället för 133 procent av
taxeringsvärdet när bidragsunderlaget fastställs. I dagsläget kan bidragsunderlaget vid
ombyggnad aldrig uppgå till ett högre belopp än 80 procent av den s k nybyggnadsschablonen
minskat med husets värde för ombyggnaden. Detta värde är taxeringsvärdet för byggnaden, till
den del det avser bostäder, multiplicerat med 1,33. De kraftigt höjda taxeringsvärdena inom
vissa regioner har inneburit att det med nuvarande regler inte beviljas några räntebidrag alls
eller med mycket låga belopp. Detta i sin tur inbär att ett stort antal ombyggnadsprojekt inte
genomförs eller senareläggs.
Ändra förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention så att subventionen
följer med kostnadsutvecklingen.
Utvidga uppdraget till Småhusskadenämnden så att det omfattar även äldre årgångar av
småhus men också så att det sätts ett tak för småhusägarens självrisk i bidraget från
Småhusskadenämnden.
Se över hur hyresförhandlingssystemet lyckas hävda underhållsnivån i bostadsbeståndet.
Enligt
Boverket
uppmuntrar
hyreslagstiftningen
idag
stora
standardhöjande
ombyggnadsåtgärder snarare än förebyggande och kontinuerliga underhållsinsatser. Den
nyligen initierade översynen av hyreslagstiftningen bör se över i vilken uträckning
hyreslagstiftningen gynnar respektive missgynnar underhållsinsatser.
Ge PBL-utredningen i uppdrag att se över tillämpningen av ett varsamt underhåll enligt
PBL också av den vardagliga bebyggelsen. Varsamhetsbegreppet infördes 1987 i
bygglagstiftningen genom PBL, 3 kap. 10 §. Den nu gällande lydelsen är: ”Ändringar av en
byggnad skall utföras varsamt så att byggnadens karaktärsdrag beaktas och dess
byggnadstekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden tas till
vara”. Enligt Boverket är det svårt att hävda varsamhetskravet för vardaglig bebyggelse p g a
avsaknaden av prejudikat.
Inför en statlig subvention för att genomföra besiktning av bostadshus avsedda för
permanent boende. Ändamålet med besiktningen skall vara att dels gå igenom byggnadens
skick inför en planerad ombyggnation/underhållsinsats, dels gå igenom byggnadens skick inför
upprättandet av en plan för underhållsåtgärder. Möjlighet bör finns att erhålla subvention för
uppdatering av planen. Subventionsgraden för kostnaderna för besiktningen bör, beroende på
besiktningens ändamål, uppgå till mellan 30 och 50 procent av kostnaderna för undersökningen. Besiktningen skall utföras av behöriga besiktningsförrättare.
Inrätta en särskild databas över bostadsbeståndets utförande och skick.
Skälet att inrätta en särskild databas är dels att man därigenom på ett ställe skulle få samlad
teknisk basinformation om Sveriges bostadsbestånd, dels för att denna information skulle
kunna göras tillgänglig för forskare, kommuner, bostadsföretag m fl. Enligt Boverket är
statistiken om Sveriges bostadsbestånd mycket bristfällig.
Det skall vara ett obligatorium att besiktningsförrätterna efter utförd statligt subventionerad
besiktning (förslaget ovan) översänder ett besiktningsprotokoll till databasen. En
urvalsundersökning omfattande alla typer av permanenta bostäder genomförs av särskilt
utbildade besiktningsförrättare för att snabbt bygga upp den föreslagna databasen.
Inför krav på att det skall finnas en dokumenterad plan för underhållsåtgärder av
flerbostadshus avsedda för permanent boende. Idag finns det krav på att en plan för
underhållsåtgärder ska finnas när en byggnad tas i bruk. För driftskedet finns det inga regler
kring underhållsplanering eller hur en plan för underhållsåtgärder ska utformas. De enkäter
som Boverket genomfört samt intervjuerna med företrädare för bostadsföretag visar att många
fastighetsägare inte har någon dokumenterad plan för underhållsåtgärder.
Ge Boverket i uppdrag att närmare utforma förutsättningarna och riktlinjerna i förslagen
ovan.
Inför enhetliga regler för underhåll på lag- och/eller förordningsnivå för bostadshus för
permanent boende. Boverket menar att reglerna för nya byggnader och byggnader i drift bör
samordnas så att projektörer, byggherrar och förvaltare vet vad som gäller. P g a att
bygglagstiftningen är inriktad på nybyggnad är möjligheterna att påverka bostadsbeståndets
tekniska kvalitet genom bygglagstiftning i stort sett begränsade till nya byggnader.
Specialdestinera forskningsmedel för att gynna kunskapsuppbyggnad kring livscykelsanalys
och ett byggnadstekniskt kunnigt och varsamt underhåll.
Ge Boverket i uppdrag att i samarbete med Naturvårdsverket, byggherrar och förvaltare
utarbeta hjälpmedel för planering av underhåll av byggnader baserat på livscykelanalyser.
Gör en översyn av byggnadsutbildningarna för att gynna långsiktigt hållbart
förvaltningstänkande och ett helhetsperspektiv på underhålls- och ombyggnadsåtgärder,
med olika möjligheter att kombinera fler yrkeskompetenser inom de olika utbildningarna.
ÖVERVÄGANDEN
Kontoret ställer sig i huvudsak bakom innehållet i rapporten. Sett ur ett helhetsperspektiv
innebär ett genomförande av förslagen i rapporten en förbättring av de ekonomiska
förutsättningarna för att upprätthålla en god underhållsnivå.
Framför allt är det de boende som drabbas av ett eftersatt underhåll. Förutom generellt
förfulade bostadsområden innebär ett växande underhållsberg problem med bostadens
funktionalitet. Att åtgärda dåligt underhållna inomhusmiljöer med exempelvis fukt- eller
ventilationsproblem är en viktig folkhälsofråga. I förlängningen kan avsaknaden av adekvata
underhållsinsatser förstärka segregation i ”utsatta bostadsområden”.
Eftersatt underhåll är i regel dålig fastighetsekonomi. Att göra ostrukturerade
brandkårsutryckningar för att åtgärda akuta problem är dyrare än upprättandet/genomförandet
av en långsiktig underhållsplan. Dåligt skötta fastigheter innebär också en
förmögenhetsminskning för samhället totalt.
I Göteborg fördelar sig upplåtelseformerna för bostäder som följer: privata hyresrätter (30 %),
kommunägda hyresrätter (29 %), bostadsrätter (22 %) och småhus (19 %). I tabellerna nedan
återges åldersfördelning för bostadsbeståndet i Stor-Göteborg.
Lägenheter i småhus efter färdigställandeår i Stor-Göteborg år 2001, procentuell fördelning.
(Sifforna för riket i parentes).
192
1
1
197119811920
19
9
1980
2001
194
4
6
0
1
1
1
1
9
9
6
7
0
0
10
11
1
1
22 (22)
23 (16)
(19)
(13)
5
9
(
1
(
5
1
)
5
)
Lägenheter i flerbostadshus efter färdigställandeår i Stor-Göteborg år 2001, procentuell
fördelning. (Sifforna för riket i parentes).
1
9
2
0
19211940
19411960
19611970
19711980
6
14
(11)
26
(28)
30
(25)
13
(14)
(
7
)
Någon dramatisk skillnad i bostadsbeståndets ålder gentemot förhållandena i riket kan inte
utläsas. För småhusens del kan dock konstateras att beståndet är lite nyare än för riket totalt
sett. Bilden för flerbostadshusen är mer spridd.
Förvaltnings AB Framtiden
Under 2001 behandlade kommunfullmäktige en motion av Clas Antonsson (m) om att utreda
huruvida det finns en underhållsskuld i Göteborgs kommunalägda bostadsbestånd. Fullmäktige
beslutade att motionen skulle anses besvarad med hänvisning till Förvaltnings AB Framtidens
yttrande. I AB Framtidens yttrande framkom bland annat att koncernen under senare år
formulerat en strategi avseende fastighetsunderhåll som innebär ett vidmakthållande av fastighetsbeståndets standard. Tidigare har lägre underhållskostnader kunnat mötas av fullständig
ombyggnad på subventionerade villkor, vilket inte är fallet sedan 1992. Stigande
underhållskostnader har varit ett faktum och planering för detta har skett. Vid en
branschjämförelse ligger koncernens underhålls- och ombyggnadsnivå över genomsnittet för
såväl SABO-företag som institutionella fastighetsföretag. Koncernens goda kreditrating vittnar
också om kreditmarknadens höga värdering av företagets bestånd.
Fastighetskontorets bostadsbestånd
Fastighetskontorets uppgift i förvaltningen av kommunens byggnadsbestånd är i huvudsak att
handha den så kallade markreserven, dvs mark med byggnader som inte fått sin slutliga
användning. I detta bestånd ingår ett fåtal flerfamiljshus bl a i Gårda, Kungsladugård och
Gamlestaden med sammanlagt cirka 200 lägenheter. Övriga cirka 130 bostäder är belägna i enoch tvåfamiljshus som är spridda över hela kommunen.
En byggnad på markreserven har en osäker livslängd eftersom exploateringstakten i allmänhet
är okänd. Om en rivning är aktuell bör byggnadens kondition inte vara så god att dess rivning
ifrågasätts vid en detaljplans genomförande. Det är viktigt i detta hänseende att kommunala
ställningstaganden och beslut inte motverkar varandra. Vid varje beslut inför
underhållsåtgärder har därför kontoret att överväga insatsen så att byggnadens status inte
stegras på ett sådant sätt att den blir ett hinder för det övergripande målet dvs detaljplanens
förverkligande. Kontorets villor ligger oftast utanför detaljplanelagd mark och deras framtid
prövas regelbundet, ofta i samband med uppsägning från hyresgäst. Kontorets policy är att inte
låta byggnaderna försämras utan i möjligaste mån hålla dem i ett skick så att de kan brukas
under de närmaste åren. Detta innebär att underhållet hålls på en nivå så att kapitalförstöring
inte uppstår. De medel som står till förfogande inom kontorets budget är tillräckliga och någon
underhållsskuld finns inte inom kontorets bostadsbestånd.
Övrigt
Kontoret ställer sig positivt till förslaget om inrättandet av ett hissbidrag. Ett ökat antal hissar i
bostadsbeståndet leder till en generellt förbättrad tillgänglighet, vilket i förlängningen även
medför ett minskat behov av hissinstallationer som bostadsanpassningsåtgärd. Kontoret anser
dock att staten skall svara för hela subventionen.
En stor andel av fastighetsägarna av flerbostadshus är småföretag. Inte sällan ägs fastigheten av
en enda person som av naturliga skäl inte har samma förutsättningar som exempelvis ett stort
1
9
8
1
2
0
0
1
1
1
(
1
6
)
bostadsföretag. Kontoret vill betona vikten av att förslaget om obligatoriska underhållsplaner
anpassas så att de speciella förutsättningar som små flerbostadshusägare har beaktas.
Kontoret har ingen principiell invändning mot förslaget att inrätta en databas över
bostadsbeståndets utförande och skick. I rapporten ges en mycket översiktlig beskrivning av
hur databasen är tänkt att byggas upp. Kontoret vill betona vikten av att onödig byråkrati
undviks vid ett eventuellt upprättande av databasen.
Förslaget om att införa enhetliga regler för underhåll på lag- och/eller förordningsnivå för
bostadshus för permanent boende beskrivs kortfattat i rapporten. Enligt Boverket är syftet att
upprätta tydliga regler som likställer reglerna för befintliga och nya bostäder. Som exempel på
områden där retroaktivitet föreslås kan nämnas, sophantering, barnsäkerhet, tillgänglighet,
taksäkerhet och förbättrad energihushållning. Någon närmare konkretisering av hur harmoniseringen av lagar och förordningar skall utformas eller vilka de ekonomiska konsekvenserna
blir görs ej. Med hänvisning till att det i dagsläget är svårt att överblicka de konsekvenser som
ett genomförande av förslaget kan komma att få föreslår kontoret att nämnden lämnar förslaget
om ”enhetliga regler” utan eget ställningstagande.
GÖTEBORGS FASTIGHETSKONTOR
2003-12-05
Per-Olof Martinsson
Peter Junker
Förvaltnings AB Framtiden
VD-skrivelse
2004-01-13
Bilaga 3
Remiss från Finansdepartementet: Boverkets rapport: ”Bättre koll på underhåll”
ÄRENDET
Kommunstyrelsen har på remiss översänt Boverkets rapport Bättre koll på underhåll för yttrande till
Förvaltnings AB Framtiden. Dessutom har byggnadsnämnden, fastighetsnämnden och Nämnden för
Medichus ombetts yttra sig över rapporten.
ÖVERVÄGANDEN
Förvaltnings AB Framtiden ansluter i huvudsak till Göteborgs fastighetskontors tjänsteutlåtande i ärendet,
bilaga , dock med följande avvikelser/nyanseringar.
Inrätta en särkskild databas över bostadsbeståndets tekniska status
Förvaltnings AB Framtidens bedömning är att tillskapandet av en sådan databas kommer att medföra
avsevärda kostnader samtidigt som det medför en betydande byråkrati utan att det torde tillföra något
större mervärde. Risken är även uppenbar att tillförlitligheten av data i en sådan databas blir starkt
begränsad, vilket också erfarenheterna från Danmark visar. I rapporten ges en mycket begränsad
beskrivning av hur registret är tänkt att byggas upp och användas. Med hänvisning till det nyss nämnda
avstyrks förslaget.
Enhetliga regler för underhåll på lag- och/eller förordningsnivå för bostadshus för permanent boende
Fastigheter skiljer sig på flera sätt från varandra avseende förslitning och underhållsbehov. Orsaker till
detta kan vara skillnader i hyresgästsammansättning, ursprunglig fastighetskvalitet, fastighetens ålder
samt löpande åtgärder vidtagna av fastighetsägaren i avsikt att vidmakthålla fastighetens standard.
Vidmakthållandet av fastighetens standard är i hög grad en funktion av fastighetsägarens ekonomiska
resurser och ambitioner. Ett införande av gemensamma regler skulle för att vara verkningsfulla innehålla
sanktioner. I den mån fastighetsägaren saknar ekonomiska förutsättningar att genomföra förelagda
åtgärder är det dock inte sannolikt att sanktionerna skulle få någon större effekt.
Enligt Boverket är syftet med att genomföra enhetliga regler för underhåll att i större utsträckning likställa
kraven för befintliga och nya bostäder. Som exempel på områden där retroaktivitet föreslås kan nämnas,
sophantering, barnsäkerhet, tillgänglighet, taksäkerhet och förbättrad energihushållning. En sådan
harmonisering av gällande regelverk kan få långtgående ekonomiska konsekvenser som noggrant måste
analyseras. En sådan analys saknas i rapporten varför förslaget avstyrks.
STÄLLNINGSTAGANDE
Förslagen i rapporten tillstyrks med hänvisning till bifogat tjänsteutlåtande från fastighetskontoret med
beaktande av de synpunkter som redovisas ovan.
FÖRVALTNINGS AB FRAMTIDEN
Kurt Eliasson
Bilaga 4
Finansdepartementet
103 33 Stockholm
Göteborgs Stad ställer sig i huvudsak bakom innehållet i rapporten. Ett genomförande av rapportens
förslag innebär en förbättring av de ekonomiska förutsättningarna för att upprätthålla en god
underhållsnivå i bostadsbeståndet, vilket är till gagn för såväl de boende som för samhället. Nedan
kommenteras de åtgärdsförslag för vilka kommunen vill framföra särskilda synpunkter.
I rapporten föreslås ett återinförande av ett investeringsbidrag för hissinstallationer. Ett hissbidrag leder
till en förbättrad tillgänglighet. I förlängningen kan det bli ett minskat behov av hissinstallationer som
bostadsanpassningsbidrag. Göteborgs stad anser dock att staten ska svara för finansieringen av
subventionen i sin helhet.
Förslaget om att införa enhetliga regler för underhåll på lag- och/eller förordningsnivå för bostadshus för
permanent boende beskrivs kortfattat i rapporten. Enligt Boverket är syftet med reglerna att i större
utsträckning likställa kraven för befintliga och nya bostäder. Någon närmare redovisning av hur
harmoniseringen av lagar och förordningar ska ske eller vilka de ekonomiska konsekvenserna blir har inte
gjorts. Det är av stor vikt att en sådan redovisning och analys kommer till stånd innan slutlig ställning kan
tas till detta förslag.
Vidare föreslås i rapporten att en särskild databas inrättas över bostadsbeståndets tekniska status. I
rapporten ges en översiktlig beskrivning av hur databasen är tänkt att byggas upp. Det finns en risk att
upprättandet och driften av en sådan databas medför såväl kostnader som onödig byråkrati. Ytterligare
analys av förslaget bör därför göras.
En stor andel av fastighetsägarna av flerbostadshus är småföretag. Det är därför viktigt att betona att
förslaget om obligatoriska underhållsplaner anpassas så att de små fastighetsägarnas speciella
förutsättningar beaktas.
