Föreläsning Fastighetsekonomiska grundbegrepp och finansiering Byggnadsekonomi Fastighetsmarknaden ”Trög marknad” • Varje komponent har lång livslängd • Litet tillskott varje år <<1% Förädlingsprocessen ÄGARE PRODUCENT Resurser Kostnader ARBETE KAPITAL KUNNANDE FASTIGHETS FÖRVALTNING UTRYMME SERVICE NYTTJARE KONSUMENTER Produkter Intäkter In- och utbetalningar • • • • • • Hyra Uppvärmning Försäkringar Administration Fastighetsskötsel Löpande underhåll • Datakällor – Intern redovisning – Extern redovisning – Offentlig statistik (SCB) – Konsultföretag (ex REPAB) Fastighetsekonomisk analysmodell Diagnos Prognos Återkoppling Beslut • Diagnos – Beskrivning och utvärdering av fastighetens betalningsflöden och effektivitet fram till idag • Prognos – Plan som utvisar förväntade resurs och betalningsflöden i framtiden • Beslut – Lönsamhetsbedömning och utvärdering av övriga faktorer Diagnos = Tillståndskontroll Identifiering Extern jämförelse Intern jämförelse Bra / önskvärt Diagnos Ekonomisk status idag Baseras på historiska data Årsvis bedömning Metodikens + och + - • Systematisk genomgång av fast. Framtid • Helhetsbild • Översiktligt detaljerat beslutsunderlag • Datorstöd ger alt. • Sammanfattande nyckeltal • Osäkerhet om resultat • Osäkerhet om värdering • Grov • Redovisnings / budgetsystem ej anpassat • Fastighetsvis bedömning • DRIFT – Åtgärder av kontinuerlig karaktär som krävs för att använda byggnaden till avsett ändamål • UNDERHÅLL – Åtgärder för bibehålla eller återställa ett objekt i brukbart skick • KAPITALUTGIFTER – Ersättning för lånade medel (=räntor) – Värdeminskning / avskrivning Driftnetto • Vinstorienterat – Maximera driftnettot • Kostnadsorienterat – Minimera kostnad för drift, underhåll Finansiering Byggnadsekonomi Finansieringsbehov Krediter ges till; • Orsakas av; • Nya fastigheter • Nyproduktion, köp av ny produktion • Ombyggnad, köp, omläggning av lån, ökad belåning, drift och underhåll • Äldre fastigheter Fastighetslån Anskaffningsvärde (Totalt kapital TK) • Bottenlån, till ungefär 75% av anskaffningskostnaden (Långa löptider, ges vanligtvis fastighetsinstitut t.ex Statshypotek) • Topplån (Korta löptider, ges av banker) EK Topplån Bottenlån 75% Hur långsiktigt minska kapitalutgifter? 1. Skaffa sig en ränteuppfattning 2. Analysera räntekonstruktionerna 3. Sprida omsättningstidpunkterna Grundläggande lånetyper • Bundna lån – Fast ränta – Kan ej sägas upp under en bestämd tid – Konvertering kan förekomma • Obundna lån – Räntan följer det allmänna ränteläget Grundläggande lånekonstruktioner • Rakt lån • Annuitetslån • Serielån Riskbedömning • Objektet – Panter • Subjektet – Soliditet – Likviditet Exempel • Ett lån på 1000 kr, 10 års löptid och 10% ränta • Beräkna kapitalutgifterna för ett: – Rakt lån – Annuitetslån – Serielån