Årsredovisning
Räkenskapsanalys
Avdelningen för byggnadsekonomi
Räkenskapsanalys
Nyckeltal (likviditet, soliditet, räntabilitet)
• Underlag till långivare
• Information till aktieägare
• Information leverantörer
• Övriga intressenter, till exempel
– Anställda
– Konkurrenter
– Kunder
Avdelningen för byggnadsekonomi
Exempel på frågeställningar
• Långivare
– Skall kredit lämnas
– Hur stor kredit kan jag ge en viss kund
– På vilka villkor kan kredit lämnas
• Aktieägare
– Skall jag köpa/sälja aktier i ett visst företag
– Skall jag delta i nyemission
• Leverantörer
– Kan kredit lämnas
– Hur stor kredit kan lämnas
– På vilka villkor kan kredit lämnas
Avdelningen för byggnadsekonomi
Metodik
1.
2.
3.
4.
5.
Fastställa syftet med analysen
Granska underlaget
Beräkna nyckeltal
Tolka nyckeltal
Ställa finansiell diagnos
Avdelningen för byggnadsekonomi
Jämförelser
Beräknade nyckeltal jämförs med t ex
• Allmänna normtal
• Data från tidigare år i företaget
• Branschgenomsnitt
• Konkurrenternas nyckeltalsvärden
Avdelningen för byggnadsekonomi
Exempel på
nyckeltalsberäkningar
•
•
•
•
•
Lönsamhet
Soliditet
Likviditet
Produktivitet
Effektivitet
Avdelningen för byggnadsekonomi
Räkenskapsanalys
Lönsamhet (Räntabilitet)
Avkastning på Totalt Kapital =
Rörelseresultat + Finansiella intäkter
Genomsnittlig balansomslutning
Avkastning på Eget Kapital =
Resultat efter finansiella poster * (1-skattesatsen)
Genomsnittligt justerat eget kapital
Avdelningen för byggnadsekonomi
Räntabilitet
Räntabiliteten bör vara så hög att:
• Företaget kan ersätta sina långivare
• Det egna kapitalet värdesäkras
(inflationsskyddas)
• Ägarna erhåller riskpremie
• Företaget kan självfinansiera sin egen
tillväxt och sina egna investeringar
Avdelningen för byggnadsekonomi
Räkenskapsanalys
Soliditet
Förhållandet mellan Eget Kapital och Totalt
Kapital. (Betalningsförmåga på lång sikt)
Soliditet 1 = Justerat eget kapital / Totalt kapital
Soliditet 2 = Riskbärande eget kapital / Totalt kapital
Avdelningen för byggnadsekonomi
Räkenskapsanalys
Likviditet
Förhållandet mellan Omsättningstillgångar och
Kortfristiga skulder
Balanslikviditet =
Samtliga Omsättningstillgångar / Kortfristiga skulder
Kassalikviditet =
Omsättningstillgångar utom varulager / Kortfristiga skulder
Avdelningen för byggnadsekonomi
Produktivitet och effektivitet
PRODUKTIVITET = Producerad mängd / Resursinsats
EFFEKTIVITET = Värde produkten / Värdet på resursinsats
Avdelningen för byggnadsekonomi
Övriga exempel på nyckeltal
• Anläggningsprocent
Anläggningstillgångar / Totala tillgångar
• Omsättningshastighet
Rörelseintäkter / Totalt kapital
• Rörelsekapital
Omsättningstillgångar - kortfristiga skulder
Avdelningen för byggnadsekonomi
Exempel LKF
Avdelningen för byggnadsekonomi
Affärsidé
”LKF är till för att erbjuda trivsamma
lägenheter, god miljö och ett
bekymmersfritt boende med rimliga
hyror, bra service och personligt
inflytande”
Mål
Stabilt företag
god lönsamhet, välskött, effektivt, ekonomiskt
stabilt
God service
trivsel, trygghet, skötsel, omtanke
Motiverad personal
Miljö, kvalitet och inflytande
Marknad (2004)
Lunds Kommun
Uthyrningsgrad bostäder 99,9%
7 500 aktivt sökande i bokön, 15 000 passivt
sökande
Kötider
Centrala Lund:
Lunds ytterområden:
Orter utanför Lunds stad:
4-15 år
2-6 år
6 mån-4 år
Fastighetsbestånd (2004)
Äger och förvaltar 143 fastigheter
Marknadsvärde om ca 5 200 MSEK
8 149 lägenheter, ca 590 000 m2
234 prima lokaler ca 63 000 m2
LKF äger 20% av bostadsbeståndet i Lunds
kommun
LKFs andel av hyresmarknaden är ca 50%
Preliminärt Bokslut 2004
Intäkter
Rörelseresultat
565 Mkr
158 Mkr
Räntekostnader
Räntebidrag
-110 Mkr
9 Mkr
Res efter finansiella poster 59 Mkr
Årets resultat
36 Mkr
Balansomslutning
3 050 Mkr
Kapitalkostnaderna uppgår till ca 20% av LKFs intäkter
Nettosnitträntan 2004 4,50%
EKONOMISKA MÅL
Finansiell ställning
Soliditet
Lönsamhet
Direktavkastning på
TK
Finansiell risk
Räntetäckningsgrad
Effektivitet
Driftnetto
Tillväxt med stabilitet
Antal nya lgh/år
Uthyrningsgrad
SOLIDITET
Eget Kapital + 72% Obeskattade reserver
Totalt Kapital
Buffert mot negativa resultatförändringar
Avstamp för långsiktiga satsningar
Låna på egna meriter
Varningsklocka är sjunkande soliditet –
långsiktiga stabiliteten minskar och beroendet av
finansiärer ökar.
22,0%
Soliditet
21,0%
20,3%
20,0%
18,9%
19,0%
17,2%
18,0%
17,4%
17,2%
16,6%
17,0%
17,3%
17,1%
16,0%
16,8%
15,0%
13,3%
14,0%
12,8%
13,0%
MÅL
Soliditeten skall vara minst 15%
14,1%
12,0%
12,2%
11,0%
9,6%
10,0%
8,3%
9,0%
8,0%7,2%
7,0%
6,0%
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Resultat före avskrivningar + Ränteintäkter
Totala räntekostnader
Den löpande förmågan att betala ränta på externa lån
Om talet är över 1,0 bär företaget sina räntekostnader
(behöver inte låna till räntebetalningar)
”Svängigt” tal, därmed en ”snabb” och framåtriktad
indikator på bolagets utveckling
Ju högre räntetäckningsgrad ju högre säkerhet mot förlust
och betalningsproblem.
2,55
Räntetäckningsgrad
Kassaflöde
2,40
2,35
2,29
2,22
2,22
2,15
2,13
2,08
2,05
2,04
1,95
1,83
1,90
1,88
1,85
1,92
1,75
MÅL
Räntetäckningsgraden skall ej understiga 1,5
Målet för 2008 är 1,75
1,55
1,44
1,35
1996
1,45
1,37
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
DIREKTAVKASTNING på
Totalt kapital
Resultat före avskrivningar
Totalt kapital
Lönsamhetsmått
”De tillgångar som finns i rörelsen skall
utnyttjas så effektivt som möjligt”
Exklusive räntekostnader
Oberoende av hur tillgångarna finansierats.
9,0%
Direktavkasting på Totalt Kapital
8,8%
8,6%
8,5%
8,5%
8,3%
8,4%
8,2%
8,1%
8,2%
8,0%
7,8%
7,8%7,7%
7,8%
7,7%
7,6%
7,8%
7,4%
7,6%
7,5%
7,4%
7,4%
7,2%
7,2%
MÅL
Direktavkastningen på TK skall långsiktigt
överstiga 5-års statsobligationsräntan +
2%,
dock lägst 7%
7,0%
7,0%
6,8%
6,6%
6,4%
6,2%
6,0%
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
DRIFTNETTO
Hyresintäkter – Driftskostnader
Effektivitetsmått mätt i Kr per kvadratmeter
Används som operativt måltal i verksamheten
440
435
430
425
420
415
410
405
400
395
390
385
380
375
370
365 356
360
355
350
345
340
335
330
325
320
315
310
305
300
1996
Driftnetto Kr/Kvm
424
425
426
405
396
381
372
370
362
361
345
347
353
MÅL
År 2008 skall driftnettot vara 400kr/m 2
328
315
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
TILLVÄXT MED STABILITET
LKF skall eftersträva att färdigställa 150200 nya lägenheter/år (inkl äldreboende)
Uthyrningsgraden för bostäder skall
överstiga 99,8%
Reporäntan
Ränterisk
Kort ränta förväntas i genomsnitt understiga
lång ränta
Med fast ränta uppnås stabilitet
Inget alternativ är riskfritt
Vad styr räntan?
Kort ränta bestäms av Riksbanken
Riksbankens primära mål är att hålla inflationen
på en låg nivå
Makroindikatorer och inflationsrapporter till
grund för reporäntebeslut
Vad styr räntan?
Lång ränta bestäms av marknaden
Nivån speglar tron på framtida inflation
”Halvlånga” räntor påverkas av förväntningar på
reporäntan
Lång ränta förklaras av förväntad realränta, inflation och
riskpremie
Låg trovärdighet för den ekonomiska politiken leder till
stigande långräntor
Inflationstakt (KPI)
Vad kan leda till högre räntor
Konjunkturmässigt är vi i den fas när räntor ofta stiger
Högt oljepris och höga råvarupriser kan leda till att producenter
höjer priser
Oljepris och råvarupriser höjer KPI vilket kan leda till
”smittoeffekter” i form av löneökningar, hyreshöjningar etc.
Ovanstående faktorer kan leda till att allmänheten justerar upp
inflationsförväntningarna
Expansiv Finanspolitik
Europa och USA har fört en expansiv penningpolitik under
många år, vilket nu slår tillbaka
Vad kan leda till lägre räntor
Svagare konjunktur (oljepriset, terrordåd, oroligheter mm)
Stora produktivitetsförbättringar i många länder (åtminstone på
kort sikt)
Outsourcing av produktion till låglöneländer (förmodligen
långsiktigt)
Svag sysselsättning
Överkapacitet i produktion i stora delar av världen
Lönepress genom arbetskraftsinvandring (exempelvis bygg- och
tjänstesektor)
Låga inflationsnivåer
Ökad konkurrens inom vissa branscher i Sverige (ex livsmedel)
