Råtomt Jordbruk

Råmarksvärdering
Råmark
 Råmark – mark vars värde grundas på förväntningar om ändring av
markens tillåtna användning
– ”Uppstår” när marknaden betalar mer för marken än vad
tillåten/pågående markanvändning motiverar.
– ”Upphör” när den förväntade markanvändningen blir tillåten
Värdeutveckling
Råtomt
Jordbruk
Råmarksgraf
Värdepåverkande faktorer










Sannolikhet för exploatering
Underliggande marknadsvärde i pågående markanvändning
Exploateringsgraden
Förväntat pris på slutprodukten
Kostnad för exploatering
Tiden till exploatering kan börja
Exploateringstiden
Yttre hinder för exploatering
Typ av exploatering
Områdets storlek
Sannolikhet för exploatering

Avgörande betydelse för värdet om sannolikheten för att
exploatering kommer till stånd är stor eller liten.
Sannolikheten för exploatering påverkas till stor del av punkterna:

–
–
–
tid till exploateringen kan börja,
exploateringstiden och
Yttre hinder
Underliggande marknadsvärde i pågående
markanvändning
 Pågående markanvändning påverkar råmarkspriset genom att en
köpare som vill exploatera området minst måste betala
marknadsvärde för pågående markanvändning.
 Högt underliggande värde – högre pris vid råmarksköp
 Underliggande marknadsvärdet ett skydd för exploatören om
exploateringen inte sker. Får tillbaka investerade pengar vid
försäljning.
Exploateringsgraden
 Exploateringsgraden bedöms utifrån uttalanden plan t.ex. ÖP.
 Jämförelseobjekt skall ha motsvarande exploateringsgrad.
 Högre exploateringsgrad ger högre pris.
Förväntat pris på slutprodukten
 Typ av bebyggelse (industri, kontor, bostäder, handel) – dyrare
slutprodukt ger högre råmarkspris
 Attraktiva områden – högre råmarkspriser
Kostnad för exploatering
 Förutsättningarna i området (svår grundläggning, miljökrav, arkeologi
etc.).
 Nödvändiga investeringar i infrastruktur utanför det direkta
exploateringsområdet
 Höga exploateringskostnader ger ett lägre värde.
Tiden till exploatering kan börja
 Den tidshorisont köparen bedöms ha haft vid köpetillfället
 Har arbete med FÖP eller DP påbörjats?
 Var i grafen befinner sig marken vid köpet?
Exploateringstiden
 Exploateringstiden är knuten till områdets storlek
 Hur snabbt slutprodukten kan omsättas på marknaden
 Längre exploateringstid ger lägre pris
Yttre hinder för exploatering
 T.ex. kommunen har andra intentioner för området
 Andra områden bör exploateras tidigare
 Motstående intressen av andra slag som kan tänkas förhindra eller
försena en exploatering
Områdets storlek
 Ingen självständig betydelse
 Får genomslag genom att exploateringstid och exploateringsgrad
förändras med områdets storlek
 Stort område – längre exploateringstid och mer byggrätt
Råmark – Ersättning
 Högsta värdet av pågående och förväntad
markanvändning
 Ersättning utöver råmarksvärdet förekommer endast
i två fall
– Skog – del av slaktvärdet (50 %)
– Ersättning för byggnader och anläggningar som
bedöms behållas vid exploateringen
Exempel
Tre råmarksköp i västra Skåne
– Nevishög i Staffanstorp, JM köpte 16 ha 2003 och dp vann laga kraft
2007 (65 kr/kvm)
– Nordanå i Staffanstorp, Skanska köpte 7 ha 2006 och dp vann laga
kraft 2007 (84 kr/kvm)
– Vilhelmsfält i Ängelholm, Skanska köpte 106 ha 2006 och arbete
med FÖP pågår (34 kr /kvm)
Kan något av köpen varit villkorat vid förvärvet?
Värderingsmetoder
 Ortsprismetoden (huvudmetod)
– Jämförelse med noterade priser vid försäljningar av
så långt möjligt jämförbar mark. Jämförelseköpens
olika planförutsättningar (planskeden) åskådliggörs i
en ortsprisgraf.
 Exploateringskalkyl (kontrollmetod)
– Värdet bedöms utifrån värdet efter en färdigställd
exploatering minskat med beräknade återstående
exploateringskostnader, försäljningsomkostnader
etc.
– Även avdrag för planrisk, sannolik väntetid till
exploatering, andel av marken som kan förväntas
avsättas för annat än kvartersmark m.m.
Ortsprisgraf södra Sverige
SLUT