2012–06–14
Dp 5170
GR A NS K NI NGS HA NDLI NG
PLANBESKRIVNING
som tillhör detaljplan för fastigheten TEKNIKER
TEKNIKE R N 2 m fl
i Hyllie i Malmö
HANDLINGAR
Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser,
fastighetsförteckning (finns tillgänglig på Stadsbyggnadskontoret),
samrådsredogörelse samt denna planbeskrivning inklusive bilaga.
PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG
Syftet med planen är att göra det möjligt att uppföra ett trygghetsboende
i anslutning till Södertorpsgårdens befintliga verksamhet. Planförslaget
medger byggnation av ett 12-våningshus, innehållande omkring 60
lägenheter. Två alternativ har tidigare redovisats i planhandlingarna.
Alternativ 1, det norra utbyggnadsalternativet, är inte längre aktuellt.
Alternativ 2, det södra utbyggnadsalternativet som ianspråktar parkmark,
är det alternativ som valts att gå vidare med i granskningsskedet.
BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN
Vilken grad av miljöpåverkan genomförandet av en detaljplan kan
komma att medföra ska alltid bedömas. Vid behov ska erforderliga
utredningar samt konsekvens- och åtgärdsanalyser göras.
Planen bedöms inte medföra någon betydande miljöpåverkan.
Sidan 1 av 11
PLANDATA
Planområdet
Planområdet är beläget öster om Pildammsvägen och söder om
Teknikergatan i Hyllie. Områdets area är ca 1 ha. Marken består av
fastigheten Teknikern 2 samt del av kommunägda fastigheten Hyllie
165:79. Södertorpsgården Ideell Förening är tomträttsinnehavare av
Teknikern 2 och Malmö Kommun är dess lagfarna ägare.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
RIKSINTRESSEN
Planområdet berörs inte av några riksintressen.
ÖVERSIKTSPLAN
I Malmö 2005 Aktualisering och komplettering av Malmös översiktsplan (antagen
av kommunfullmäktige 2006) anges markanvändningen för området till
BS – Bostäder och Service. Nedre delen av planområdet är angiven som
Park.
GÄLLANDE DETALJPLANER
För planområdet gäller Dp 4485 (laga kraft 1998-04-22). Planen föreskriver Bostäder och Vård. Den södra delen av planområdet är planlagd
som Park i den gällande detaljplanen Pl. 970 (laga kraft 1970-05-27).
2
GÄLLANDE TOMTINDELNINGAR/FASTIGHETSPLANER
För planområdet gäller 1280K-324T. Denna kommer att upphöra att
gälla för planområdet, när den nya detaljplanen vinner laga kraft.
ÖVRIGA PROGRAM OCH UTREDNINGAR
HANDLINGSPROGRAM FÖR ARKITEKTUR OCH STADSBYGGANDE
Planområdet ingår i karaktären ”storskaliga bostadsområden” enligt
Handlingsprogram för arkitektur och stadsbyggande (antaget av kommunfullmäktige 2005). Enligt programmets rekommendationer ska man
bland annat vara försiktig med kulörta inslag i färgsättningen. Kulörvalet
kan genom byggnadens storlek störa stora kringliggande områden.
GRÖNPLAN
I Grönplan för Malmö (godkänd av kommunfullmäktige 2003), redovisas
tillgång och brist på olika sorters grönytor i Malmös stadsdelar. Grönplanen är ingen reglerande markanvändningsplan utan utgör ett
planeringsunderlag som behandlar gröna värden från en rekreativ och
biologisk utgångspunkt. Planområdet finns inte med inom något av
grönplanens föreslagna gröna stråk genom staden.
BOSTADSPOLITISKA MÅL
Bostadspolitiska mål för Malmö antogs av kommunfullmäktige 2009-0427. Målen är indelade enligt hållbarhetsprincipen i mål för en socialt
hållbar bostadsförsörjning, mål för en ekonomiskt hållbar bostadsförsörjning samt mål för ett ekologiskt långsiktigt hållbart byggande.
ÖVRIGA
Miljöprogram för Malmö stad 2009-2020 fungerar som en gemensam
utgångspunkt för miljöarbetet i Malmö stad. För att nå
miljöprogrammets mål måste varje projekt i sitt genomförande bidra till
den hållbara utveckling som eftersträvas.
Energistrategi för Malmö är Malmö stads handlingsprogram för energifrågor
och är samordnat med miljöprogrammet. Såväl miljöprogram som
energistrategi har antagits av kommunfullmäktige.
Behov av bil- och cykelparkering för olika verksamheter regleras i
Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087,
antagen av KF september 2010. Parkeringsnormen gäller som vägledning
vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning.
Avfallsplan 2011-2015 för Malmö stad och Burlövs kommun innehåller mål och
strategier för avfallshanteringen.
3
PROCESSEN
FÖR DENNA DETALJPLAN
Stadsbyggnadsnämnden gav 2010–12–02 stadsbyggnadskontoret i uppdrag att påbörja planarbetet med normalt planförfarande (liten plan).
Planen beräknas kunna antas av stadsbyggnadsnämnden i augusti 2012.
FÖRUTSÄTTNINGAR
BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN
Planområdet består av fastigheten Teknikern 2 samt en del av den
kommunägda fastigheten Hyllie 165:79. Större delen av planområdet är
idag redan exploaterat. På platsen ligger Södertorpsgården, ett
seniorboende med tillhörande vårdverksamhet i den nordligaste
byggnaden. Södertorpsgården erbjuder seniorboende, målgrupp +55, i
form av lägenheter om 1-3 rum och kök. I anläggningen finns tillgång till
restaurang, kiosk, vinterträdgård, gym, bastu, frisör, fotvård,
övernattningsrum mm. För närvarande består Södertorpsgården av totalt
289 lägenheter.
Den nedre delen av planområdet utgörs av parkmark. Den är allmän
platsmark och är därför inte inhägnad. Parken nyttjas frekvent av de
boende på Södertorpsgården. Planområdet avgränsas söderut av en gång/cykelstig, men parkmarken fortsätter ner en bit söderut på andra sidan
stigen.
TOPOGRAFI LANDSKAP OCH VEGETATION
Planområdet är ganska platt med knappt märkbara nivåskillnader. Den
exploaterade delen av planområdet består till stor del av hårdgjord yta,
med inslag av rabatter och gröna planteringar. Parken består av en
gräsbeklädd öppen yta med ett fåtal träd samt några planteringar med
buskar och växter, med infällda bänkar/sittplatser här och var.
Parkens grönska utgör utsikten för många boende i de omkringliggande
flerbostadshusen. Grönområdet är även en del av vyn för fotgängare och
cyklister som färdas längs med de intilliggande G/C-vägarna.
TRAFIK
I planområdets norra del ligger Teknikergatan, som bland annat fungerar
som tillfartsväg till Södertorpsgården. I planområdets nordvästra del
avslutas Teknikergatan i en återvändsgränd med vändplan. Vändplanen
mynnar i G/C-vägen Teknikerstigen. Denna sträcker sig österut längs
planområdet, möter upp med den södergående Ingenjörsstigen och leder
vidare ner i bostadsområdets befintliga G/C-nät.
4
LEDNINGAR
Norr om planområdet, förlagda i Teknikergatan och Teknikerstigen,
finns befintliga VA-ledningar. Dessa berörs inte av planförslaget. Strax
söder om planområdet ligger det ytterligare två VA-ledningar samt ett
stort utjämningsmagasin. Utjämningsmagasinet kommer att påverkas av
en byggnation i söder.
PLANFÖRSLAGET
ÖVERENSSTÄMMELSE MED ÖVERSIKTSPLANEN
Förslaget följer översiktsplanen.
STRUKTUR
Den föreslagna markanvändningen är Bostäder och Vård. Den enda
byggnaden som är planlagd för både bostäder och vård är den befintliga
norra byggnaden, där det idag bedrivs vårdverksamhet knutet till den
övriga verksamheten inom Södertorpsgården. Den nya tillbyggnaden
avses användas för trygghetsboende.
Den södra delen av planområdet är idag redan planlagd för, samt
används till, parkändamål.
BEBYGGELSE
Den planerade tillbyggnaden föreslås uppföras i 12 våningar, med 6
lägenheter på varje plan från våning 2 till våning 11. Bottenvåningen
utgöres av gemensamhetsytor och matsal. Takvåningen (våning 12) avses
inhysa teknik, förråd, ventilation, en festlokal på ca 100m2 och tre
rymliga takterrasser. Antalet lägenheter beräknas till ca 60st, á två rum
och kök, med en ungefärlig yta på 56-57m2 vardera.
Fasaderna på den nya byggnaden ska anpassas efter fasaderna på den
befintliga bebyggelsen inom fastigheten. Ljusa och släta materialval
förespråkas.
ALTERNATIVA PLACERINGAR
Planförslaget redovisade i samrådsupplagan två alternativa lägen för en
planerad utbyggnad av Södertorpsgården. Alternativ 1, som innebär en
tillbyggnad i den norra delen av området, samt alternativ 2, som innebär
en tillbyggnad i sydligt läge. Det norra alternativet är inte av intresse för
exploatören och har, efter redovisade interna kommunikationsnackdelar,
valts bort. I denna granskningshandling behandlas det södra alternativet
som det enda aktuella utbyggnadsalternativet i den fortsatta
diskussionen.
Det södra alternativet innebär exploatering av grönyta och ianspråktagande av allmän platsmark, i det här fallet Parkmark.
5
En mer utförlig analys av de båda alternativen, inklusive en inventering
och avvägning av de positiva samt negativa aspekterna, finns att läsa i
medföljande bilaga ”Analys av placering inför eventuell tillbyggnad på
Södertorpsgården”.
Förslag till tillbyggnad i söder.
Vy från sydost illustrerar den föreslagna utbyggnaden.
6
LANDSKAP OCH VEGETATION
PARKMARK
Idag används allmän platsmark, den enda tillgängliga grönytan, som
rekreationsområde för befintliga boende på seniorboendet samt för
övriga i bostadsområdet. Denna grönyta kommer även i framtiden att
spela en viktig roll och parken kommer att nyttjas av framtida boende i
det planerade trygghetsboendet. Tillgänglighetsfrågan är viktig att beakta
även fortsättningsvis, med tanke på åldersinriktningen +55 i befintligt
seniorboende, samt +70 för trygghetsboendet. Vid utbyggnad av
trygghetsboendet i en sydlig placering, så minskar parkens yta med ca
550m2.
DAGVATTENHANTERING
Det finns i nuläget ett utjämningsmagasin i södra delen av planområdet.
Detta magasin kommer att påverkas negativt vid utbyggnaden söderut.
Dagvatten ska infiltreras och omhändertagas lokalt inom fastigheten.
TRAFIK
GATOR OCH GC-VÄGAR
GC-vägarna inom planområdet är körbara, för möjliggörande av
framkomst för räddningsfordon.
PARKERING
Malmö stads p-norm för både bil- och cykelparkering ska följas.
Södertorpsgården hyr i dagsläget parkeringsplatser av MKB, på den
anordnade parkeringen väster om/i direkt anslutning till planområdet.
Antalet bilägare och bilnyttjare anses ännu lägre vid trygghetsboende
(målgrupp +70), än vid seniorboende (+55).
ANGÖRING / VARUMOTTAGNING
Angöring och varumottagning sker idag via Teknikergatan, i områdets
nordvästra del, och så kommer det även i fortsättningen att fungera.
KOLLEKTIVTRAFIK
Södertorpsgården ligger bra till för kollektivtrafiknyttjande, mitt emellan
tre olika busshållplatser – Malmö Södertorp i norr, Malmö Blekingeborg
i öster och Malmö Gröndal strax väster om planområdet. Beroende på
vilken busslinje man väljer kan man ta sig bl a till Svågertorp eller
Gustavs Adolfs Torg via Södervärn m fl.
TEKNISK FÖRSÖRJNING
VA
Området är anslutet till befintligt kommunalt VA-nät.
7
AVFALLSHANTERING
Avfallshanteringen utformas i samråd med VA SYDs avfallsavdelning.
EL, GAS, VÄRME
Det är möjligt att ansluta den nya tillbyggnaden till befintliga nät.
EKONOMISKA OCH SOCIALA KONSEKVENSER
BOSTADSPOLITISKA MÅL
Bostadspolitiska mål för Malmö, antogs av kommunfullmäktige 2009-04-27.
Målen är indelade i mål för en socialt hållbar bostadsförsörjning, mål för
en ekonomiskt hållbar bostadsförsörjning samt mål för ett ekologiskt
långsiktigt hållbart byggande.
I en detaljplan kan inte upplåtelseformer regleras. Exploatören avser
dock att uppföra hyresrätter.
En byggnation av bostäder riktat mot endast en målgrupp, +70år, bidrar
till ålderssegregering i samhället. Sett i ett större perspektiv så bör dock
inte detta område riskera att bli alltför homogent i sin sammansättning.
Samtidigt bör det framhävas att Malmö är i behov av ett trygghetsboende.
SERVICE
Planområdet ligger relativt centralt placerat i Malmö Stad, med korta
avstånd både till kommunal samt kommersiell service. Inom fastigheten
finns även tillgång till restaurang, kiosk, gym, bastu, fotvård, frisör med
mera.
MILJÖKONSEKVENSER
RISKHÄNSYN
Inga åtgärder med hänsyn till risker är nödvändiga i området.
NATURMILJÖ
Planförslagets påverkan på befintliga naturvärden är begränsat till
ianspråktagandet av allmän platsmark. Utbyggnaden i sydlig placering
kommer att minska den nuvarande parkytan med ca 550m2.
SKUGGBILDNING
Den nya byggnaden kommer att ge upphov till viss skuggbildning. För
information gällande detta se bilagan ”Analys av placering inför eventuell
tillbyggnad på Södertorpsgården”, där skuggstudier för den södra
utbyggnaden visas, (tillsammans med det norra alternativet, som nu alltså
är inaktuellt).
8
HÄLSA OCH SÄKERHET
MILJÖKVALITETSNORMER
Inom planområdet faller kvävedioxidhalterna inom kategorin måttliga
halter, vilket motsvarar 14-16 µg/m3 . Det innebär att det inte finns
någon risk för att Miljökvalitetsnormen för kvävedioxid (NO2)
överskrids.
Planområdet ligger inom ett lågriskområde gällande radon.
TRAFIK
BULLER
I Miljöprogram för Malmö Stad 2003−08, redovisas mål avseende buller.
Följande riktvärden ska hållas vid nybyggnad av bostäder:
Utomhus 55 dBA ekvivalent ljudnivå vid uteplats
Utomhus 70 dBA maximal ljudnivå vid fasad/uteplats
Inomhus 30 dBA ekvivalent ljudnivå
Inomhus 45 dBA ekvivalent ljudnivå nattetid
För befintlig bebyggelse är riktvärdet 10 dB(A) högre.
ADMINISTRATIVA FRÅGOR
Genomförandetiden för detaljplanen är tio år från det datum planen
vunnit laga kraft.
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING
ORGANISATORISKA FRÅGOR
TIDSPLAN
Detaljplanen beräknas bli antagen av stadsbyggnadsnämnden under
augusti 2012. Normalt vinner planen laga kraft fem veckor efter
antagandet.
GENOMFÖRANDET
Genomförandetiden för detaljplanen är 10 år räknat från den dag planen
vunnit laga kraft.
FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR
Inga servitut eller ledningsrätter bör komma att upphävas eller ändras
med stöd av planen.
FASTIGHETSPLAN
För planområdet gäller fastighetsplan/tomindelning akt 1280K-324T.
Fastighetsplanen kommer att upphöra att gälla för planområdet, i och
med att den nya detaljplanen vinner laga kraft.
9
FASTIGHETSBILDNING
Fastighetsbildning ansöks av exploatören/markägaren i samråd med
blivande byggherre. Ansökan om fastighetsbildning sker hos Lantmäterimyndigheten Malmö stad. Genomförandet av planen innebär att
fastigheten Teknikern 2 utökas med del av Hyllie 165:79.
GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Kör- och gångvägar anläggs i samråd med Gatukontoret.
Miljöbyggprogram SYD kan vara en vägledning vid projektering och
byggnation.
I samband med bygganmälan ska byggherren redovisa mer detaljerade
bullerberäkningar för att säkerställa att erforderliga riktvärden följs.
GENOMFÖRANDETIDSPLAN
I dialog mellan kommunens olika förvaltningar och byggherren är planprocessen det inledande skedet som ska resultera i färdig bebyggelse. För
att tydliggöra för alla inblandade parter redovisas här föreslagen tidsplan
för detaljplanen och vilka andra moment som kan eller bör göras
parallellt och vilka som måste avvakta föregående skede.
Samrådshandlingar utarbetas under augusti 2011. Samråd beräknas till
hösten 2011. Under samrådet gör Lantmäterimyndigheten en digital
granskning av plankartans linjer.
Efter samrådet utarbetas granskningshandlingar. Granskning beräknas
till sommaren 2012. Efter granskningen kan endast marginella justeringar
göras i planförslaget. Exploateringsavtalet måste vara undertecknat innan
planen antas i SBN. Antagande beräknas till augusti 2012. Om planen
inte överklagas kan laga kraft förväntas i september 2012.
EKONOMISKA FRÅGOR
Kostnaden för utarbetandet av planen ska regleras i planavtal och tas ut i
samband med att planen antas av stadsbyggnadsnämnden.
Eventuellt erfordrad flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, tele- eller
elledningar bekostas av exploatören.
Planens genomförande förutsätter fastighetsregleringar/inlösen, vilket
enligt avtal ska finansieras av byggherren. Ett exploateringsavtal ska
upprättas för att reglera ersättning för mark och kostnader för utbyggnad
på allmän platsmark.
TEKNISKA FRÅGOR
Erforderlig grundundersökning förutsätts framtagas av byggherren i
samband med bebyggandet av området.
Miljöförvaltningen har inte några uppgifter om förhöjda risker för markföroreningar inom planområdet, men föroreningar kan inte uteslutas.
Påträffas föroreningar ska detta omedelbart anmälas till
tillsynsmyndigheten.
10
VA SYD ska medverka vid höjdsättningen av området för att säkerställa
att spillvatten och dagvatten kan avledas med självfall.
I samband med fortsatt markprojektering bör ledningsrätter för el och
VA utredas.
Räddningstjänstens tillgänglighet till området är inom normal insatstid.
MEDVERKANDE
Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Under arbetet
med att ta fram detaljplanen har dessutom tjänstemän från
fastighetskontoret och gatukontoret deltagit.
Ingemar Gråhamn
Marie Rosdahl
BILAGA:
- Analys av placering inför eventuell tillbyggnad av Södertorpsgården.
11
