Noter och kommentarer till resultat- och balansräkning.
Not
1
Redovisnings- och värderingsprinciper
Från och med räkenskapsåret 2014 upprättas årsredovisningen med tillämpning av årsredovisningslagen
och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3).
Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 (K2)
och BFNAR 2012:1 (K3). Övergången har gjorts i enlighet med föreskrifterna i K3s kapitel 35.
Vaggeryd- Skillingaryds Bostads AB är ett mindre företag och har utnyttjat mindre företags möjlighet att inte räkna
om jämförelsetalen för 2013 enligt K3s principer. Presenterade jämförelsetal överensstämmer i stället med de
uppgifter som presenterades i föregående års årsredovisning. Olika redovisningsprinciper har alltså tillämpats för
de år som presenteras i årsredovisningen, och det finns därmed brister i jämförbarheten mellan åren.
Effekterna av övergången och skillnaderna i redovisningsprinciper mellan år 2013 och 2014 visas i not 2.
Fordringar är upptagna till det belopp som efter individuell prövning beräknas inflyta.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet
ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången.
När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla
komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras.
Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet
till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten.
Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader.
I samband med fastighetsförvärv bedöms om fastigheten väntas ge upphov till framtida kostnader för rivning
och återställande av platsen. I sådana fall görs en avsättning och anskaffningsvärdet ökas med samma belopp.
Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid avyttring av en anläggningstillgång redovisas som
Övrig rörelseintäkt respektive Övrig rörelsekostnad.
Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod.
När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde.
Avskrivningarna ingår i resultaträkningens poster Fastighetskostnader. Företagets mark har obegränsad
nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär avskrivningsmetod används för övriga typer av materiella tillgångar.
Följande avskrivningstider tillämpas:
Markanläggningar
30 år
Stommar
75-100 år
Tak
30-50 år
Fasader
40-80 år
Fönster
40-50 år
Installationer
20-50 år
Inventarier
5 år
Låneutgifter
Inga låneutgifter aktiveras vid nyproduktion.
Intäkter
Hyresintäkterna redovisas i den period hyrorna avser.
Övriga intäkter redovisas i den period intäkterna uppkommer.
Varulager
Varulagret värderas, med tillämpning av först-in först-ut-principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och
försäljningsvärdet på balansdagen.
Inkomstskatter
Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar med
avseende på tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt.
Värdering av samtliga skatteskulder och fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och
skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas.
För poster, som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skattefeekter i
resultaträkningen. Balansposter behandlas på motsvarande sätt.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan
redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder.
Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den
utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner
som medför in- eller utbetalningar.
Ersättning till anställda
Kortfritiga ersättningar
Kortfristiga ersättningar utgörs av lön, sociala avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro och sjukvård.
Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse
att betala ut en ersättning.
Ersättningar efter avslutad anställning
I avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till andra företag och har inte någon legal
eller informell förpliktelse att betala något ytterligare även om det andra företaget inte kan uppfylla sitt åtagande.
Företagets resultat belastas för kostnader i takt med att de anställdas pensionsberättigande tjänster utförts.
Vid förmånsbestämda planer står företaget i allt väsentligt riskerna för att ersättningarna kommer att kosta mer
än förväntat och att avkastningen på relaterade tillgångar kommer att avvika från förväntningarna.
Företaget redovisar förmånsbestämda pensionsplaner i enlighet med K3s förenklingsregler.
Pensionsplanen finansieras i egen regi och pensionsskulden redovisas enligt den beloppsuppgift som erhålls
från KPA.
Övriga långfristiga ersättningar
I företaget förekommer långfristiga ersättningar till anställda som varit anställda en lång tid jubileumsgåva efter 25 års tjänstgöring. Gåvorna är av mindre värde.
Ersättningar vid uppsägning
Inga ersättningar har betalats vid uppsägning.
Nedskrivningar av icke finansiella tillgångar
När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov.
Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinningsvärdet.
Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata
identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar, andra än goodwill, som tidigare skrivits ner
görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras.
I resultaträkningen redovisas nedskrivningar och återföringar av nedskrivningar i den funktion där tillgången nyttjas.
Uppskattningar och bedömningar
Marknadsvärde på byggnader har beräknats med ledning av värderingsprogram.
Finansiella intrument
Finansiella instrument redovisas i enlighet med reglerna i K3 kapitel 11, vilket innebär att värdering sker utifrån
anskaffningsvärde.
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och övriga
fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument. Instrumenten redovisas i
balansräkningen när företaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.
Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut
eller överförts och företaget har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med
äganderätten.
Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.
Kundfordringar och övriga fordringar
Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än 12 månader efter
balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas bli
inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar.
Fordringar som är räntefria eller som löper med ränta som avviker från marknadsräntan och har en löptid
överstigande 12 månader, redovisas till ett diskonterat nuvärde och tidsvärdeförändringen redovisas som
ränteintäkt i resultaträkningen.
Andra långfristiga värdepappersinnehav
Posten består av aktier och tillgodohavanden hos HBV. Innehaven innehas på lång sikt.
Tillgångar ingående i posten redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde. I efterföljande redovisning värderas
aktierna till anskaffningsvärde med bedömning av om nedskrivningsbehov föreligger. De räntebärande
tillgångarna redovisas i efterföljande redovisning till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av
effektivräntemetoden, minskat med eventuell reservering för värdeminskning.
Låneskulder och leverantörsskulder
Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader.
Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras
mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta. Härigenom
överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som ska återbetalas.
Dokumenterade säkringar av räntebindning (säkringsredovisning)
Avtal om en så kallad ränteswap skyddar mot ränteförändringar. Genom säkringen erhåller företaget en fast
ränta och det är denna ränta som redovisas i resultaträkningen i posten Räntekostnader och liknande resultatposter.
Avsättningar
Pensioner
Företaget gör en avsättning när det finns en legal eller informell förpliktelse och en tillförlitlig uppskattning av
beloppet kan göras.
Bokslutsdispositioner
Förändringar av obeskattade reserver redovisas som bokslutsdispositioner i resultaträkningen.
Obeskattade reserver
Obeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i balansräkningen, inklusive den uppskjutna skatteskuld
som är hänförlig till reserverna.
Eget kapital
Eget kapital delas in i bundet och fritt kapital, i enlighet med årsredovisningslagens indelning.
Likvida medel
Företaget har medel på koncernkonto hos koncernens finansbolag. Dessa klassificeras som fordran i balansräkningen
och som likvida medel i kassaflödesanalysen.
2
Effekter av övergång till K3
Detta är den första årsredovisning för Vaggeryd-Skillingaryds Bostads AB som upprättas enligt BFNs Allmänna råd
BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning, (K3). De redovisningsprinciper som har tillämpats 2014
återfinns i not 1. Uppgifterna för jämförelseåret har upprättats enligt de principer som tillämpades föregående år.
Övergången till K3 redovisas i enlighet med Kapitel 35, Första gången detta allmänna råd tillämpas. Vid en övergång
till K3 ska en förstagångstillämpare upprätta en ingångsbalansräkning i vilken K3s redovisnings- och
värderingsprinciper tillämpas retroaktivt.
Vaggeryd-Skillingaryds Bostads AB har utnyttjat mindre företags möjlighet att upprätta ingångsbalansräkning per
1 januari 2014, varför inga jämförelsetal har räknats om. En förklaring till hur övergången från tidigare
redovisningsprinciper har påverkat företagets ställning visas i de tabeller som följer nedan och i noterna som hör
till dessa.
Följande ändringar av redovisningsprinciper och tillämpade övergångsbestämmelser påverkar företaget:
Not
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter
Uppskjuten skattefordran
Övriga tillgångar
Summa tillgångar
Eget kapital
Aktiekapital
Reservfond
Balanserad vinst
Årets resultat
Avsättningar ock skulder
Summa eget kapital och skulder
UB 2013
13
17
Justering
IB 2014
268 907 409
696 270
13 305 249
282 908 928
-5 600 000 263 307 409
1 232 000
1 928 270
13 305 249
-4 368 000 278 540 928
5 000 000
17 500 000
-8 453
956 001
259 461 380
282 908 928
5 000 000
17 500 000
-4 368 000
-4 376 453
956 001
259 461 380
-4 368 000 278 540 928
20
Företagets eget kapital har påverkats enligt följande av övergången till K3:
23 447 548
Eget kapital 2013.12.31 enligt tidigare tillämpade principer
Justeringar i ingångsbalansräkningen:
Förvaltningsfastigheter
Skatteeffekt av ovanstående
Eget kapital 2014.01.01 enligt K3
3
-5 600 000
1 232 000
19 079 548
2014
2013
Bostäder
Lokaler
Övrigt
63 905 204
4 428 759
103 525
62 413 193
4 394 533
165 757
Bostäder
Lokaler
-1 636 279
-314 713
-2 765 064
-266 251
Kvarboenderabatt
Hyresrabatt
-1 109 746
-201 063
-1 068 054
-197 812
65 175 687
62 676 302
Hyresintäkter
Hyror
Outhyrt
Rabatter
Nettointäkter
Hyresavtal bostäder löper med tillsvidarekontrakt med 3 månaders uppsägning från hyresgästens sida.
Hyresavtal lokaler löper med kontraktstid från ett år och uppåt med indexreglering.
4
Övriga förvaltningsintäkter
2014
2013
74 074
248 085
499 178
82 609
903 946
88 603
178 660
0
122 889
390 152
2014
2013
3 821 640
6 633 455
7 038 312
1 413 748
2 776 721
1 610 648
96 199
267 317
4 962 517
267 567
2 012 699
30 900 823
4 545 531
7 606 277
7 677 104
1 348 073
3 027 380
1 833 716
109 026
262 456
5 978 394
259 488
2 009 999
34 657 444
Sålda tjänster
Vinst försäljning materiella anläggningstillgångar
Återbetalning Afa
Övrigt
Summa
5
Driftskostnader
Reparationer
Fastighetsskötsel och städning
Uppvärmning
Sophantering
Vattenförbrukning
Elförbrukning
Avskrivna hyresfordringar
Försäkringspremier
Administration
Pensioner
Övriga driftskostnader
Summa
6
Medelantal anställda
Män
5 (5)
8 (9)
15 (16)
Fastighetsarbetare
Hantverkare
Summa anställda
Kvinnor
3 (3)
0 (0)
7 (7)
Män
2 (2)
0 (0)
2 (2)
Kvinnor
2 (1)
0 (0)
2 (2)
Totalt antal anställda är 26 personer motsvarande 25 heltidstjänster.
Män
4 (4)
0 (0)
4 (4)
Styrelse
Verkställande direktör
Summa
7
Sjukfrånvaro
Total sjukfrånvaro
- sjukfrånvaro för män
- sjukfrånvaro för kvinnor
- anställda upp till 29 år
- anställda 30-49 år
- anställda 50 år och uppåt
8
Kvinnor
1 (1)
1 (1)
2 (2)
2014
2013
3,02%
3,64%
1,76%
3,51%
0,64%
4,14%
2,94%
4,10%
0,52%
2,31%
3,91%
2,38%
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Löner och
andra
ersättningar
Sociala kostnader
(varav
pensionskostnader
Löner och
andra
ersättningar
2014
Styrelse och Vd
Övriga anställda
Summa kronor
825 550
7 687 487
8 513 037
396 344 (124 326)
2 180 865 (31 955)
2 577 209 (156 281)
Sociala kostnader
(varav
pensionskostnader)
2013
769 231
7 799 274
8 568 505
308 061 (98 813)
2 938 319 (526 761)
3 246 380 (625 574)
9
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter
Räntor
Summa
10
Räntekostnader och liknande resultatposter
Räntekostnader
Summa
11
Bokslutsdispositioner
Periodiseringsfond
Summa
12
Skatt på årets resultat
Aktuell skatt
Uppskjuten skatt
Summa
Redovisat resultat före skatt
Skatt beräknad enligt gällande skattesats (22%)
Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader
Skatteeffekt av skattemässig justering avskrivningar
Skatt hänförlig till tidigare års resultat
Skatteeffekt av periodiseringsfond
Summa
13
Förvaltningsfastigheter
Ingående anskaffningsvärde
Ingående nedskrivning
Inköp
Försäljning och utrangering
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar
Försäljning och utrangering
Årets avskrivning
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående redovisat värde
2014
2013
69 703
69 703
115 966
115 966
2014
2013
9 998 062
9 998 062
9 856 482
9 856 482
2014
2013
1 400 000
1 400 000
0
0
2014
2013
930 543
52 220
982 763
0
52 220
52 220
10 404 767
2 289 049
5 419
-306 794
-749 131
-308 000
930 543
1 008 221
221 809
6 160
0
-227 969
0
0
2014
2013
389 867 235
-5 600 000
38 242 166
-418 725
422 090 676
-120 959 826
79 635
-6 904 573
-127 784 764
294 305 912
387 817 875
0
2 049 360
0
389 867 235
-113 482 678
0
-7 477 148
-120 959 826
268 907 409
Samtliga fastigheter innehas för lågsiktig uthyrning.
Fastigheterna har värderadets enligt Datschas schabloner och avkastningskrav till 492 Mkr.
I värderingen beaktade dels nuvärdet av uppskattade framtida kassaflöden, dels nyligen genomförda
transaktioner mellan oberoende parter på en marknad med väsentligen samma förutsättningar.
Vid beräkningen av fastighetens nuvärde användes en kalkylperiod på tio år och en diskonteringsränta före skatt
på 7 %, hyresutvecklingen antogs vara 2 % per år och vakansgraden 1 %..
14
Maskiner och inventarier
Ingående anskaffningsvärde
Inköp
Försäljning och utrangering
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar
Försäljning och utrangering
Årets avskrivning
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående redovisat värde
15
Pågående ny- och ombyggnader
Ingående anskaffningsvärde
Under året nedlagda kostnader
Under året nedlagda omklassificeringar
Utgående redovisat värde
16
Aktier och andelar
Insatskapital, HBV
Uppsägningsbara återbäringsmedel, HBV
Ej uppsägningsbara återbäringsmedel, HBV
Bokfört nettovärde
17
Uppskjuten skattefordran
Ingående skattefordran balanslånepost
Ingående skattefordran fastigheter
Förändring balanslånepost
Bokfört värde
2014
2013
8 321 260
632 807
0
8 954 067
-7 063 765
0
-644 293
-7 708 058
1 246 009
8 636 381
521 945
-837 066
8 321 260
-7 317 839
837 066
-582 992
-7 063 765
1 257 495
2014
2013
1 241 980
51 252
-5 677
1 287 555
1 194 978
47 002
0
1 241 980
2014
2013
40 000
352 317
132 176
524 493
40 000
297 668
137 357
475 025
2014
2013
696 270
1 232 000
-52 220
1 876 050
748 490
-52 220
696 270
I bolaget föreligger temporär skillnad i balanslåneposter där uppskjuten skattefordran uppgår till 22 %.
K3 medför en skillnad i bokförinsgmässig och skattemässigt avdragsgill avskrivning.
18
19
Hyres- och kundfordringar
2014
2013
Hyresfordringar
Kundfordringar
Summa
89 872
270 340
360 212
198 450
194 157
392 607
Likvida medel
2014
2013
10 886
156 138
6 877 950
7 044 974
9 545
33 236
8 589 425
8 632 206
Kassamedel
Banktillgodohavande
Medel på koncernkonto
Till koncernkontot finns en checkkredit på totalt 10 Mkr.
20
Förändring av eget kapital
Aktiekapital
Reservfond
Fritt eget kapital
Summa
5 000 000
17 500 000
5 000 000
17 500 000
947 548
-4 368 000
8 022 004
4 601 552
23 447 548
-4 368 000
8 022 004
27 101 552
2014
2013
1 400 000
1 400 000
0
0
2014
2013
5 543 990
-118 154
-168 275
5 257 561
4 679 765
-108 139
972 364
5 543 990
2 014
2 013
258 607 000
0
258 607 000
238 607 000
0
238 607 000
Eget kapital 2013.12.31
Effekt av byte av redovisningsprincip
Årets resultat
Eget kapital 2014.12.31
Aktiekapitalet består av 5.000 aktier med ett kvotvärde på kr 1.000:-.
21
Obeskattade reserver
Periodiseringsfond 2014
Summa
22
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser
Ingående pensionsavsättning
Inbetalning individuell del
Avsättning pensioner
Framtida pensioner
23
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
Mellan 1 och 5 år
Senare än 5 år
Summa
Alla lån är amorteringsfria.
Av de långfristiga skulderna har räntesäkring skett i swapar på 71,2 Mkr (71,2 Mkr) av lånen.
Vid årsskiftet fanns ett undervärde på swaparna på 9,3 Mkr (6,8 Mkr).
Säkerhet för lånen utgörs av kommunal borgen.
Snitträntan är 3,10 % (3,38%)
24
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Semesterlöneskuld
Upplupna räntor
Förskottsbetalda hyror
Övrigt
Summa
25
Förändring av kortfristiga fordringar
Förändring hyres- och kundfordringar
Förändring övriga fordringar
Förändring förutbet. kostn / uppl. int.
Summa
2014
2013
613 291
4 272 225
5 047 167
516 364
10 449 047
819 219
4 633 942
4 482 981
763 007
10 699 149
2014
2013
32 395
-269 438
-35 513
-272 556
-5 755
442 108
230 631
666 984
26
Förändring av kortfristiga skulder
Förändring leverantörsskulder
Förändring koncernkonto
Förändring övriga kortfristiga skulder
Förändring uppl. kostn. / förutbet. int.
Summa
27
Förvärv av materiella anläggningstillgångar
Inköp netto, not 13
Inköp netto, not 14
Förändring pågående
Summa
28
Försäljning av materiella anläggningstillgångar
Försäljning förvaltningsfastigheter
Försäljning maskiner och inventarier
Summa
2014
2013
-19 143
0
-39 123
-250 102
-308 368
-822 984
0
67 531
129 557
-625 896
2014
2013
-38 242 166
-632 807
-45 575
-38 920 548
-2 049 360
-521 945
-47 002
-2 618 307
2014
2013
587 175
0
587 175
178 660
178 660
Vaggeryd den 25 mars 2015
Lars-Erik Joakimson
Ordförande
Thomas Axelsson
Vice ordförande
Peter Sjöberg
Ann-Christin Hallinder
Sven Samuelsson
Satu Jonsson
Verkställande direktör
Min revisionsberättelse har avgivits den 25 mars 2015
Mats Nilsson
Auktoriserad revisor
