PLANBESKRIVNING
Diarienummer
11-0444
SAMRÅDSHANDLING
DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN
NORRA VARALÖV 32:1 M. FL.
ÄNGELHOLMS KOMMUN
Erik sl
unds vä
g en
1:14
Erikslund
1:24 1:20 S:2
E
rik s
l un
ds v
2:5
äg
en
Ås to
r
KÄRRA
Kärragård
ps vä
31:2
NORRA VARALÖV
2:15
16:12
gen
2:8
31:3
1:9
31:1
31:7
31:9
Prod
uk tio
nsv ä
gen
31:4
31:6
S:1
Traf ikplats N Varalöv ägen
3:5
28:1
31:1
11:10
NORRA
VARALÖV
S:2
3:6
31:8
Va
ra
lö
vs
vä
ge
n
31:5
1:25
1:26
VARALÖVS
VERKSAMHETSOMRÅDE
1:12
1:23
34:1
1:16 1:15
32:1
6:7
1:2
1:22
1:13
Kärra
9:5
1:3
Nytt planområde
1:8
NORRA
VARALÖV
27:2
1:4
6:6
KÄRRA
1:7
6:5
in gb
o rgs
v äge
n
Bäck agården
1:6
TORLARP
9:1
1:19
33:1
NORRA VARALÖV
16:17
S
16:15
18:2
18:1
SÖDRA VARALÖV
Bialitt
Översiktskarta
ÖP
SAMRÅD
18:2
UTSTÄLLNING
0
Var
al öv
s
väg
en
Hels
1:18
2:13
ANTAGANDE PRÖVNING LAGA KRAFT
200
400 m
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
11-0444
SAMRÅDSHANDLING
DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN
NORRA VARALÖV 32:1 M. FL. ETAPP II
ÄNGELHOLMS KOMMUN
PLANBESKRIVNING
HANDLINGAR
Planhandlingarna består under samrådstiden av följande:
denna planbeskrivning med genomförande del och illustrationer
detaljplanekarta med planbestämmelse, skala 1: 1000
KORT OMRÅDESHISTORIA
Av Skånska rekognoseringskartan från 1812-1820 framgår tydligt bäckravinen i
områdets centrala delar. Marken var till stor del öppen. Öster om gården Kärra fanns
lövskog. Gårdsstrukturen liknar den idag. En allé leder fram till Kärra gård. Ingen
större förändring har skett när man tittar på Topografiska kartan från 1861. Av
Ekonomiska kartan från 1926 och den Häradsekonomiska kartan från 1926-34
framgår ett landskap som liknar dagens. Väster om Kärra gård finns skog i öster och
landskapet består av spridd bebyggelse och jordbruksmark. Flera gårdar är de samma
som idag, Kärra, Möllebacken och Bialitt. (Historiken gäller hela det tidigare
programområdet).
PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG
Syftet med detaljplanen syfte är att möjliggöra en förlängning söderut av ett tidigare
planlagt verksamhetsområde som nu i princip är fullt utnyttjat. Ängelholms kommun
har förvärvat marken för den nya etappen av verksamhetsområdet. Den aktuella
marken är i kommunöversikten utpekad som utredningsområde för service och
verksamheter. Detta planförslag omfattar resterande del av fastigheten Norra Varalöv
32:1, två bostadsfastigheter i privat ägo ligger utmed väg 107:s östra sida, deras
belägenhet gör det mycket svårt, om inte omöjligt att klara bullernormen mm för god
bostadsmiljö. Kommunen har därför tagit ställningen att de inte ska planläggas och
därmed permanentas som bostadsfastigheter.
Planen liksom den tidigare planen medger verksamheter med ett skyddsavstånd av 50
meter samt kontor. Denna del av verksamhetsområdet innehåller inga handelsytor.
TIDPLAN
Samråd kan ske första kvartalet 2013, granskning andra kvartalet 2013, antagande och
laga kraft tredje kvartalet 2013.
PLANFÖRFARANDE
Detaljplanen för fastigheten handläggs med normalt planförfarande och förväntas
kunna antas av Kommunfullmäktige under tredje kvartalet 2013.
2
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
11-0444
FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP. MILJÖBALKEN
Avvägningen mot 3, 4 och 5 kap Miljöbalken är gjord i ÖP 2004, där området pekas
ut som lämpligt område för service- och verksamhetskvarter.
PLANDATA
Lägesbestämning och areal
Planområdet är beläget cirka 7- 8 km söder om centralorten Ängelholm utmed väg
107, Helsingborgsvägen och knyter i norr an till ett planområde för verksamheter
under utbyggnad. I öster om planområdet passerar Europaväg 6. I Söder gränsar
planområdet till Varalövsvägen
Planområdets areal är cirka 140 000 kvm.
Markägoförhållanden
Marken inom planområdet är i kommunens ägo, två bostadsfastigheter intill
planområdet är i privat ägo.
Planområdet mot norr från Varalövsvägen
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
Översiktsplan
I gällande översiktsplan ingår det aktuella planområdet i ett framtida
verksamhetsområde som sträcker sig från Erikslund i norr till infarten till
Strövelstorp i söder.
3
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
11-0444
Riksintressen
Europaväg E6 som gränsar till området är av riksintresse för kommunikation och
väg, några andra riksintressen berörs inte av planområdet.
Detaljplaner
Området är inte tidigare planlagt och gränsar i norr till planområde för verksamheter
och i söder till Norra Varalövsvägen och söder om denna ett planområde för
verksamheter med växt och jordbruksanknytning.
Detaljplaneprogram
Ett planprogram har upprättats för Norra Varalövs verksamhetsområde, programmet
var även föremål för samråd. Samrådet ledde till ett uttalande i Kommunstyrelsens
arbetsutskott 2006-06-01 om att prioritera arbetet med planläggning av området. En
detaljplan för norra delen av programområdet har efter detta upprättats, utbyggnad
pågår och ett flertal verksamheter har etablerats, i söder har en detaljplan för
pågående verksamhet inom fastigheten Norra Varalöv 17:1 nyligen vunnit lagakraft.
BEHOVSBEDÖMNING AV MILJÖBEDÖMNING
Stadsarkitektkontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas
medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i Plan- och bygglagen 5 kap 18
§ eller i Miljöbalken 6 kap 11 §, med utgångspunkt från kriterierna i bilaga 2 och 4 till
MKB-förordningen (1998:905). En miljöbedömning enligt miljöbalken bedöms
därför inte behöva upprättas.
Miljökvalitetsnormer
Från och med sommaren 2003 finns miljökvalitetsnormer för sju typer av ämnen i
luft. De är kvävedioxider och kväveoxider, partiklar (PM10), bensen, svaveldioxid,
bly, ozon och kolmonoxid.
Ängelholm kommuns miljökontor har under vinterhalvåret 2003-2004 genomfört
mätningar av luftens kvalitet vid mätpunkt i Ängelholms centralort.
De genomförda mätningar visar värden för kväveoxid, svaveldioxid och bensen som
inte överskrider miljökvalitetsnormen. För bly, ozon och kolmonoxid utfördes inga
mätningar (bly mäts generellt bara i särskilt utsatta områden). Värdet för partiklar kan
ibland närma sig normen.
Sedan den 22 december 2009 finns även miljökvalitetsnorm för yt- och grundvatten.
I det fortsatta planarbetet skall hädanefter en redovisning av hur åtgärder inom det
aktuella planområdet kan komma att påverka de miljökvalitetsnormer som
vattenmyndigheten för Västerhavet beslutat om. De vattenförekomster som främst
kan beröras av detta planförslag är grundvattenförekomsten (ÄngelholmLjungbyhed och ytvattenförekomsten Vege å).
Slutsats
Kommunen gör den bedömningen att inga värden för de i miljökvalitetsnormen
ingående ämnena riskerar att överskridas, i och med att dagvatten skall omhändertas
lokalt förväntas inte heller aktuella vattenförekomster påverkas negativt.
4
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
11-0444
FÖRUTSÄTTNINGAR, PLANFÖRSLAG OCH KONSEKVENSER
Natur
Landskapsbild
Planområdet ingår i ett område som består av ett mjukt böljande jordbrukslandskap
med enstaka gårdar och klungor av hus. Väster om planområdet övergår slätten i vida
skogar som ytterligare en del av mångfalden. Kring bebyggelsen finns stora träd och
dungar som tillför landskapet struktur och variation. Alléer kantar uppfarterna till tre
av gårdarna är och utgör ett viktigt inslag i landskapsbilden. E6 ligger något upphöjd
på en bank och bildar en tydlig visuell barriär i landskapet. Man har en god överblick
över slättlandskapet från E6 och västerut i blickfånget syns de stora skogarna kring
Vegeholms gods. När man kommer in i Ängelholms kommun söderifrån som
övergår landskapet från ett skånskt slättlandskap till ett småbrutet landskap och de
stora skogarna i anslutning till åsen. Längs väg 107 färdas man i ett böljande och
varierat landskap när man ömsom passerar bebyggelse, ömsom det öppna
landskapet. Erikslund i norr ligger vid en upphöjd trafikplats och dominerar
landskapsbilden i norra delen av området.
Mark och vegetation
Området består av odlingsmark och saknar vegetation, förutom vid de två
bostadsfastigheterna.
Lokalklimat
Planförslaget medför en förändring av lokalklimatet. Slätten är ett utsatt landskap
med förhärskande vindar och med nya byggnader och vegetation kan blåsten minska.
Omgivande vägar utgör bullerkällor samt bidrar med avgaser och partiklar.
Byggnader, vallar och ny vegetation kan minska buller och fungera som stopp för
partiklar.
Geotekniska förhållanden/markbeskaffenhet
Marken är klassad som åkermark 6, det är alltså inte den mest högvärdiga
odlingsmarken som tas i anspråk för exploateringen. Tidigare geoteknisk
undersökning av det norr om liggande planområdet visar att för grundläggning av
traditionella industribyggnader med pelarstolpe och koncentrerade laster
rekommenderas grundläggning med grävpålar. Dock bör en översiktlig geoteknisk
undersökning av det aktuella området utföras under planprocessen, samt en mer
detaljerad undersökning och utredning göras i samband med byggnation för de
enskilda byggnaderna.
Markradon
Med bakgrund av tillgängligt material har bedömningen gjorts att planområdet är ett
lågriskområde för markradon.
Fornlämningar
Under våren 2005 utfördes en arkeologisk utredning, steg 2 inför planerad
bebyggelse på fastigheten. Inom området hittades lämpliga boplatslägen, en
registrerad fyndplats. Tretton sökschakt togs upp, totalt 457 löpmeter. I fyra av
schakten påträffades härdar, gropar och stolphål. Fynden bestod av lerfragment, kol
och enstaka slagna flintor. Anläggningar och fynd är inte av den digniteten att en
5
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
11-0444
fortsatt undersökning är vetenskapligt motiverad. Utredningen är därmed avslutad
och inga hinder finns längre, ur antikvarisk synpunkt, att fortsätta det planerade
arbetet.
Risk för skred och höga vattenstånd
Flödet i den i söder liggande bäcken ligger djupt, cirka 5 meter under omgivande
mark och kommer därmed inte att orsaka översvämningsproblem för omgivningen.
Genom fördröjning- och bevattningsmagasin samt markinfiltration förändras inte
heller bäckens normala vattenflöde.
Bebyggelseområden
Befintlig bebyggelse
Bebyggelsen intill planområdet består av två bostadsfastigheter. Den norra
fastighetens byggnader ligger alldeles intill väg 107, vissa byggnadsdelar upplevs som
till och med belägna inom vägområdet. Speciellt ur säkerhetssynpunkt är detta
mycket olämpligt och bullernormen kan inte innehållas. Även den södra fastigheten
bedöms som inte lämplig att planlägga. Båda fastigheterna lämnas därför utanför
detaljplan och kommer att ingå i övrig randbebyggelsen utmed vägen, eventuella
bygglov behandlas från fall till fall.
Bebyggelsen i omgivningen består förutom de omgivande större gårdarna delvis av
en relativt väl sammanhållen bymiljö med 1- 1 ½-plans bostadshus huvudsakligen
uppradade längs vägen. Norr om planområdet finns den första delen av detta
verksamhetsområde, området är under utbyggnad och innehåller i dag 5
verksamheter. Ytterligare i norr finns små verksamheter av hantverks- eller
verkstadskaraktär och dessutom kommersiella verksamheter i form av hotell- och
konferensanläggning, bensinmack med viss livsmedelsförsäljning samt en möbelaffär.
Bebyggelsen är utspridd med en större grupp norr om rondellen och en mindre
grupp mitt för detta område. Söder om planområdet finns en nyligen planlagd
verksamhet för bland annat odling och trädgårdsteknik samt en speditionsfirma och
en växthusanläggning, de senare är inte planlagda.
De två bostadsfastigheterna som lämnas utanför planområdet
6
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
11-0444
Ny bebyggelse, byggnadskultur och gestaltning
Idag är hotellet vid trafikplatsen en signal för att man närmar sig tätorten. De nya
byggnaderna i verksamhetsområdet liksom de planerade byggnaderna i detta
planområde kommer också i viss mån att verka som en del av Ängelholms identitet
för resande söderifrån. Detta, tillsammans med behovet av att passa in byggnaderna i
landskapet samt en anpassning av skalan så att inte kontrasterna till den befintliga
bebyggelsen blir alltför stora, detta är motiven till de krav som ställs på byggnaderna
dess placering och storlek.
Landskapets öppenhet och vägarnas geometri gör att byggnader på långt håll
kommer att vara synliga. Särskilt gäller detta söderifrån från väg 107 respektive E6
samt västerifrån på väg 112. De byggrätter som är utlagda i den östra delen av det
befintliga området är något större. Inom det nya området illustreras ingen
fastighetsindelning, men en bedömning är att upplägget i detta område kommer att
följa det befintliga. I området närmast bostadsfastigheterna ställs högre krav på att
verksamheten inte får vara störande för omgivningen, detta gäller både inomhus och
utomhusverksamhet.
Inplacering av nya byggnaderna ska ske så att dessa placeras med fasader i gräns nära
omgivande gator, det medför att en visuellt och trafikmässigt sammanhållen
verksamhetsbebyggelse kommer till stånd.
Den bebyggelsefria zonen mot väg 107 skall i likhet med gällande detaljplan vid
Erikslund vara 30 meter. Mot Europavägen är skyddszonen 50 meter.
Planområdet med sitt läge intill motorvägen har ett utmärkt skyltläge vilket också
ställer höga krav på byggnaders utformning.
För att på bästa sätt utnyttja detta skyltläge har det i planbestämmelsen för
byggnationen i området införts krav på säkerhetshöjande åtgärder beträffande
byggnader och markutformning som innebär att kontor och andra personalintensiva
lokaler kan uppföras 55 meter från motorvägens gräns, utan åtgärder är avståndet
150 meter.
Skyltning
Skyltning av verksamheter skall anpassas till trafiksäkerhetsaspekter och
landskapsbild. Skyltning ut mot omgivande vägar skall samordnas inom området och
vara fästa på fasad. Fristående skyltar tillåts endast in mot industrigatan.
Arbetsplatser
Planområdet ingår i ett verksamhetsområde under utbyggnad. Vid Erikslund finns
bland annat hotell och restaurang, bensinstation och möbelaffär. Söder om väg 112,
Höganäsvägen, pågår utbyggnaden, redan etablerad verksamhet är ett rökeri med
försäljning och restaurang. Söder om planområdet finns verksamhet för odling och
trädgårdsteknik, speditionsverksamhet och växthus med försäljning och café.
Ytterligare arbetsplatser kommer att tillföras området genom denna plan, antalet är
dock svårt att uppskatta i planeringsskedet.
Störningar
Trafik till området beräknas ge en liten ökning av buller längs väg 107. Värden för
trafikbuller inomhus, vid fasad och uteplatser har beräknats. Vid uteplatser och invid
fasader mot väg beräknas bullervärdena stiga med cirka 1 dBA jämfört med dagens
situation, vilket inte är en hörbar förändring.
Innan beslutet att inte planlägga de två bostadsfastigheterna togs gjordes en
7
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
11-0444
bullerutredning som visade att riktvärdet för buller för det norra huset med dess läge
intill vägbanan krävs fasad och fönsterdämpning på 40 dBA och en avskärmning av
uteplats som ger en dämpning av 9 dBA. Med tanke på att detta är ett äldre hus torde
det vara omöjligt att uppnå de ställda kraven.
Det södra huset kräver en fasad och fönsterdämpning på 15 dBA, uteplatsen bakom
huset klarar riktvärdet men behöver kompletteras med murar eller plank.
Beträffande buller från E6 bör en utbyggnad av verksamhetsområdet medföra en viss
avskärmning och därmed på sikt sänkt bullernivå för de befintliga bostadshusen. Vid
fasad mot E6 är bullernivån i dagsläget beräknad till 56 dBA vid fasad.
Offentlig service
Skola och förskola finns i Strövelstorp, där finns även bibliotek och
distriktssköterska.
Kommersiell service
Livsmedelsaffär finns i Strövelstorp, viss affärsverksamhet finns i Erikslund.
Tillgänglighet
Tillfart till anläggningen ska utformas på ett sådant sätt att den blir tillgänglig även för
personer med nedsatt rörelseförmåga.
Gator och trafik
Gatunät, även gång och cykeltrafik
Planområdet ligger öster om och utmed väg 107, Helsingborgsvägen. Ytterligare
öster om området passerar Europaväg 6. Området gränsar i söder till Varalövsvägen,
ingen anslutning planeras till denna. Separat cykelbana finns anlagd väster om väg
107.
Området får sin trafikförsörjning från väg 107, Helsingborgsvägen, dels genom att
befintlig väg genom området i norr förlängs och ansluter återigen till 107: an.
Avståndet mellan anslutningspunkterna är cirka 620 meter. Utformning av den nya
anslutningen följer den befintliga och sker i samråd med trafikverket.
Kollektivtrafik
Länsbuss 506 mellan Ängelholm och Helsingborg passerar förbi och busshållplatser
finns i anslutning till området. Busslinjen har god turtäthet.
Parkering, utfarter, varumottagning
Parkeringsplatser ska anordnas i tillräckligt antal inom var fastighet
Utfarter och varumottagning ska ske mot industrigatan.
Teknisk försörjning
VA-ledningar löper väster om väg 107 och det finns förutsättningar att ansluta till
befintligt nät, dock behöver kapaciteten i ledningarna ökas. En gasledning löper öster
om väg 107 och följer bakkanten på de två fastigheterna i de centrala delarna.
Skyddsavstånd i tättbebyggt område är 2 m och utanför tättbebyggt område 12 m.
8
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
11-0444
Tele och bredband
Väster om väg 107 finns en optokabel längs cykelvägen.
El kommer att byggas ut i samband med planens genomförande.
Dagvatten
Dagvattnet inom området tas hand om lokalt, dels genom markinfiltration, dels i en
dammar i lågpunkter i norra och södra delarna inom planområdet, högsta punkt finns
i områdets mitt. Dagvatten överföringen efter fördröjning till bäcken till i söder och
till omgivningen får inte överstiga 1,5 l/s och ha, vilket motsvarar den naturliga
avrinningen från naturmark och överensstämmer med dagens situation.
Avfall
Av tekniska kontoret anlitad entreprenör svarar för avfallshantering enligt
kommunens föreskrifter.
ADMINISTRATIVA FRÅGOR
Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft.
PLANENS GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Planförfarande
Planen handläggs med normalt planförfarande.
Tidplan
Detaljplanen förväntas kunna bli antagen av kommunfullmäktige kvartal 3, 2013
Genomförandetid
Genomförandetiden är 5 år från den dag detaljplanen vinner laga kraft.
Ansvarsfördelning/Huvudmannaskap
Tekniska kontoret genomför och bekostar anläggande av gata, dagvattenanläggning,
skyddszon samt vänstersvängfält på väg 107. Anläggningarna och kostnader för dessa
avses att överföras till gemensamhetsanläggning i vilken de framtida fastighetsägarna
kommer att delta. Kommunen är huvudman för det allmänna VA- nätet. E ON
Elnät AB står för elförsörjningen i området. Trafikverket är huvudman för de
omgivande vägarna förutom lokalvägen i söder. Planen berör indirekt allmän plats
eftersom del av väg 107 måste förses med ett vänstersvängfält som en följd av
planen.
FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR
Fastighetsbildning
Detaljplanen ligger till grund för erforderlig fastighetsbildning.
9
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
11-0444
EKONOMISKA FRÅGOR
PLANEKONOMI
Detaljplanekostnaden kommer att uttas i samband med bygglov.
TEKNISKA FRÅGOR
TEKNISKA UTREDNINGAR
En geoteknisk undersökning beträffande grundläggningsförhållanden för aktuell
utbyggnad ska utföras och i samband med denna bör och eventuell radonförekomst
på platsen mätas.
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN
Planhandlingarna har upprättats av planarkitekt Ralph Blomqvist,
Stadsarkitektkontoret. För digitaliseringen av kartor och presentationsmaterial mm
svarar gis- ingengör Anette Gustavsson, Stadsarkitektkontoret.
Fastighetsförteckningen framtas av Tekniska kontoret.
STADSARKITEKTKONTORET
Ängelholm den 11 december 2012
Pontus Swahn
Stadsarkitekt
Ralph Blomqvist
Planarkitekt
Information enligt personuppgiftslagen (PUL)
Som information vill vi upplysa om att personuppgifter som inkommer i ärendet behandlas endast i detta
specifika planärende samt vid utlämnande av handlingar enligt offentlighetsprincipen. Källor: Till
fastighetsförteckning är; fastighetsinformationsregistret (FIR), statens personadressregister (SPAR).
Byggnadsnämnden ansvarar för denna information. Om du vill ha ytterligare information om hur dina
personuppgifter används eller om du vill att dessa skall ändras är vi tacksamma för skriftligt besked om
detta till Byggnadsnämnden, 262 80 Ängelholm.
10
