1(8)
Dnr 2571/2008
B 7 juni 2013
FASTIGHETEN NOTVARPEN 23 M FL
DOMSTEN, HELSINGBORGS STAD
UNDERLAG FÖR PLANUPPDRAG
SÖKANDE
Mark och exploateringsenheten inkom den 1 oktober 2008 med en beställning
avseende upprättande av ny detaljplan för fastigheterna Notvarpen 1 och 23,
samt Domsten 62:154.
SYFTE
Syftet med planändringen är att pröva omfattning och utformning av bostadsbebyggelse i form av friliggande villor och radhusbebyggelse.
AVGRÄNSNING
Domsten ligger ca 15 km norr om Helsingborgs centrum. Planområdet är beläget
i samhällets östra gräns mot landskapet och omfattar sammanlagt ca 3,2 ha. Planområdet består av två delar, den norra resp. den södra. Planområdet ligger mellan
ca 200 och 400 meter nordost om småbåtshamnen.
Norra delen Södra delen
Planområdets läge i Helsingborg.
Planområdets delar och läge i Domstens samhälle
G:\Detaljplanering\Planprioritering\Förfrågningar_aktuella\HT_Notvarpen_1_2571_2008
2(8)
Dnr 2571/2008
B 7 juni 2013
Planområdets norra del
Den norra delen av planområdet avgränsas främst av jordbruksmark i öster och
söder. I norr och väster avgränsas området av friliggande villabebyggelse. Området utgörs av Fastigheten Domsten 62:154 och ägs av Skanska.
Planområdets södra del
Även planområdets södra del avgränsas av jordbruksmark i öster.
I söder avgränsar Gnetarödsvägen och i väster ligger friliggande villabebyggelse.
Området utgörs av fastigheterna Notvarpen 1 och 23 vilka ägs av Helsingborgs
stad.
Planområdets delar, storlek och avgränsning.
PLATSEN
Planområdets norra del
Planområdets norra del utgörs av en gräsyta med slyvegetation samt jordbruksmark som även används till bete. I norra delen av området finns en liten grusplan.
Söder om området ligger ett av Domstens äldre lantbruk som inte längre är i
drift. Väster om området, i ett av de yngre kvarteren i Domsten, finns en och en
halvplans villor som är uppförda mellan 1970- och 1990-talet. Norr om området
finns enplanshus uppförda under 2000-talet. Området omfattar ca 13 600 m2.
G:\Detaljplanering\Planprioritering\Förfrågningar_aktuella\HT_Notvarpen_1_2571_2008
3(8)
Dnr 2571/2008
B 7 juni 2013
Planområdets norra del. Bilden nederst visar gränsen mellan bebyggelsen och landskapet sett norrifrån
Planområdets södra del
Planområdets södra del utgörs i huvudsak av en öppen gröning. Norr om
Gnetarödsvägen ligger två tennisbanor som omges av rumsbildande vegetation i
form av träd och buskar. I den norra delen av området finns en lekplats. Den
öppna gräsytan fungerar idag som samlingsplats i Domsten vid tex midsommarfirande. Inom fastigheten Notvarpen 1 finns ett vattenverk med lågreservoar och
en elstation. En del av bostadsbebyggelsen väster om området uppfördes under
sent 1800-tal och tidigt 1900-tal. I den östra delen som gränsar ut mot jordbrukslandskapet är samtliga villor uppförda under 1990-talet. Området omfattar ca
18 300 m2.
Planområdets södra del..
G:\Detaljplanering\Planprioritering\Förfrågningar_aktuella\HT_Notvarpen_1_2571_2008
4(8)
Dnr 2571/2008
B 7 juni 2013
Planområdets södra del. Bilden visar gränsen mellan bebyggelsen och grönytan sett från söder.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
Översiktsplan
I Helsingborgs översiktsplan, ÖP 2010, antagen av kommunfullmäktige den 18 maj
2010, ligger det aktuella området inom en radie på ca 1 km i område för utveckling av nya stationssamhällen (Domsten). En spårburen linje från Helsingborg till
Höganäs via Domsten planeras med en station belägen öster om Bygatan.
Planområdet anges även i översiktsplanen som område för viktiga landskapliga
mellanrum där det varierande och mosaikartade kustlandskapet anses ha höga
rekreativa värden och bör ha god tillgänglighet. Utvecklingen av kustlandskapet
bör ske varsamt och siktlinjer och mellanrum mellan byar längs kusten bör bevaras.
Bostadsområdena som gränsar till planområdet ingår i område där det är önskvärt
att komplettera den befintliga bebyggelsen med fler funktioner för att skapa en
blandad stadsbebyggelse.
Öster om planområdet ligger område för landborgen, i avseende fördjupning och
utveckling av park- och natur. I öster sträcker sig också ett större område som
anger övergripande natur- och kulturstråk.
Riksintressen
Hela planområdet omfattas av riksintresse för kustzonen enligt 4 kap 1, 4 § samt
riksintresse för kulturmiljö (M: K7 Kulla-Gunnarstorp mm) enligt 3 kap 6 § Miljöbalken (MB).
Riksintresset för kulturmiljövården omfattar slottslandskapet kring KullaGunnarstorp slott med monumental helhetsverkan och rikt inslag av fornlämningar, bevarat väg- och hägnadssystem i det forna Kulla fälad med flera gårdsanläggningar samt kyrkby vid vägmöte med karaktäristiska bebyggelsefunktioner
som tydligt visar på en kyrkbys betydelse i det äldre agrarsamhället. I riksintresset
ingår även Domstens fiskeläge i form av enstaka bevarade korsvirkeslängor.
Öster om planområdet anges riksintresse för naturvården (N44 Pålsjö-Domsten)
enligt 3 kap 6 § Miljöbalken (MB). Den sydöstra delen av planområdet gränsar
till detta område. Riksintresset omfattar landborgen i Helsingborgs centrala delar,
Sofiero och Kulla Gunnarstorp slott samt sandsten vid Döshult. Riksvärdena utgörs av geovetenskapliga värden samt naturbetesmark.
G:\Detaljplanering\Planprioritering\Förfrågningar_aktuella\HT_Notvarpen_1_2571_2008
5(8)
Dnr 2571/2008
B 7 juni 2013
Riksintressen. Blått raster visar avgränsning för riksintresse för kulturmiljövården. Grönt raster
visar avgränsning för riksintresse för naturmiljövården
Bevarandeplan
Planområdet ingår i Bevarandeprogram för Domsten som antogs av kommunfullmäktige den 24 januari 2007. Inom fastigheterna Notvarpen 13, 14 och 16 (väster om den södra delen av planområdet) finns särskilt värdefull bebyggelse enligt
PBL 8:13.
Mellan den södra och norra delen av planområdet är ett av Domstens äldre lantbruk beläget.
Detaljplan
För fastigheterna Notvarpen 1 och 23 gäller Stadsplan för fastigheten Domsten
64:145 m fl., Domsten och Gråläge,(Dp 12353) vilken vann laga kraft den 5 maj
1988. Området anges som kvartersmark för idrottsändamål där byggnad får uppföras till en byggnadshöjd av 3,5 meter samt kvartersmark för allmänt ändamål
(Notvarpen 1) där byggnad får uppföras till en byggnadshöjd av 4,0 meter. Området är även markerat för mark som inte får bebyggas för bl.a. teleledningar. Genomförandetiden för planen har gått ut. Områdena norr, väster och söder om de
aktuella fastigheterna är markerat som kvartersmark för bostäder där byggnad får
uppföras i två plan till en byggnads höjd av 3,5 meter.
Domsten 62:154 omfattas inte av detaljplan.
Norr om planområdet gränsar fastigheter som omfattas av Detaljplan för fastigheten Domsten 62:154 m.fl. 15885 vilken vann laga kraft den 25 november 2004
och har en genomförandetid tom den 25 november 2014. Området är markerat
som kvartersmark för bostäder vilka får uppföras i ett plan till en byggnadshöjd av
4,0 meter.
G:\Detaljplanering\Planprioritering\Förfrågningar_aktuella\HT_Notvarpen_1_2571_2008
6(8)
Dnr 2571/2008
B 7 juni 2013
FÖRSLAG
Förslaget möjliggör uppförande av sammanlagt 24 st friliggande villor samt ca
fem radhus. Förslaget är utformat med hänsyn till landskapsbilden.
I den norra delen föreslås 16 st villatomter, med en minsta tomtstorlek av 650
m2. Bebyggelsen uppförs i två plan klätt i puts, tegel eller trä. Förslaget föreslår en
möjlighet för att skapa ett gångstråk längs med bebyggelsen i öster mot landskapet. I norr föreslås en mindre lekplats/park samt dagvattendam. Området angörs
från norr via Lärkstigen, vilken förlängs och leder ut i en ny lokalgata söderut.
Den nya lokalgatan mynnar ut i en vändzon.
Illustrationsplan över planområdets norra del, fastigheten Domsten 62:154.
Möller Arkitekter, 2010.
I den norra delen föreslås 8 st villatomter, med en minsta tomtstorlek av 660 m2 i
angränsning till befintlig villabebyggelse. Bebyggelsen uppförs i två plan. Mot
Gnetarödsvägen föreslås ca 5 radhus i ett plan.
Huvuddelen av den befintliga grönytan bevaras och planläggs som parkområde
med bollplan, lekplats, tennisbana, gångstråk samt grönytor för gemensamma
samlingar och arrangemang. Området trafikmatas från den södra delen av Lärkstigen, som förlängs och förses med en ny vändzon.
G:\Detaljplanering\Planprioritering\Förfrågningar_aktuella\HT_Notvarpen_1_2571_2008
7(8)
Dnr 2571/2008
B 7 juni 2013
Illustrationsplan över planområdets södra del, framtagen av stadsbyggnadsförvaltningen.
BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN
Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande inte kan antas
medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 5 kap 18 § plan- och
bygglagen respektive 6 kap 11 § miljöbalken, att miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver genomföras.
Området är beläget inom ett område av en kilometers radie för utveckling av
nya/planerade stationssamhällen. I ÖP 2010 framgår att i det i dessa områden ska
eftersträvas en högre täthet. Den föreslagna bostadsutbyggnaden är av måttlig
omfattning och utgör komplettering till befintlig bebyggelse vilket innebär att
förslaget överensstämmer väl med intentionerna i översiktsplanen.
Idag finns goda kollektivtrafikförbindelser (regionbuss) med hög turtäthet till
både Helsingborg och Höganäs och planer finns på spårbunden kollektivtrafik.
Genom att effektivt utnyttja stationssamhällena kan attraktiva boendemiljöer
skapas som ger högre underlag för resande och gör småorterna bättre förbundna
med regionens större orter.
Utbyggnaden bedöms inte stå i konflikt med riksintresse för kustzon då den planerade bebyggelsen placeras i direkt anslutning till det befintliga samhället. Förslaget
påverkar inte allmänhetens tillgång till stränderna i Domsten. Förslaget bedöms
inte heller stå i konflikt med riksintresset för natur- eller kulturmiljövården då
G:\Detaljplanering\Planprioritering\Förfrågningar_aktuella\HT_Notvarpen_1_2571_2008
8(8)
Dnr 2571/2008
B 7 juni 2013
utbyggnaden är samlad längs i samhällets östra ytterkant och inte påverkar den
öppna landskapsbilden negativt.
Den tillkommande bebyggelsen ger en naturlig utbyggnad av Domsten där en
utveckling och högre täthet för att möta kollektivtrafikutvecklingen eftersträvas. I
norr föreslås en mjukare övergång till de befintliga bostäderna och landskapet
genom en öppnare yta med grönska och dagvattendam. Landskapet görs tillgängligt för allmänheten både fysiskt och visuellt. Ett gångstråk längs den nya bebyggelsens randzon mot landskapet föreslås i norr.
Utbyggnaden i den södra delen av planområdet utgörs av en mindre komplettering av befintlig bebyggelse. Den nya bebyggelsen förläggs innanför en redan etablerad bebyggelsegräns och anpassas till den befintliga bebyggelsens karaktär och
struktur. Kopplingar och siktlinjer till landskapet säkerställs och allmäntillgängligheten ökar genom att en större del av grönområdet bevaras och planläggs som
allmän platsmark. I gällande plan är området markerat som kvartersmark där det
idag finns en byggrätt.
Planen kommer sammantaget att möjliggöra för 16 st friliggande villor i den norra
delen av planområdet samt 8 st friliggande villor och ca 5 radhus i den södra delen.
FÖRSLAG TILL PROCESS
Detaljplanen föreslås upprättas i enlighet med reglerna för normalt planförfarande. Bedömningen är att planen inte medför betydande miljöpåverkan och därför föreligger inget behov av miljökonsekvensbeskrivning.
Planen föreslås påbörjas tredje kvartalet 2013 och bedöms senast kunna vara klar
tredje kvartalet 2014.
STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN
Björn Bensdorp-Redestam
Planchef
Helena Taps/Stina Hellman
Planarkitekt
G:\Detaljplanering\Planprioritering\Förfrågningar_aktuella\HT_Notvarpen_1_2571_2008
