Diarienummer
12-0320
Detaljplan för fastigheten Gräsanden 7
mm, Centrum, Ängelholms kommun, Skåne
län
PLANBESKRIVNING
GRANSKNING 2014-03-21 T.O.M. 2014-04-25
PLANOMRÅDE
ÖP
SAMRÅD
GRANSKNING
ANTAGANDE
1 (11)
PRÖVNING
LAGA KRAFT
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
12-0320
HANDLINGAR
Planhandlingarna består under samrådstiden av följande:
denna planbeskrivning med illustrationer
detaljplanekarta med planbestämmelse, skala 1:500
fastighetsförteckning (ej bilagd)
utlåtande angående trädstatus mm. Bil. 1
PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG
Syftet med detaljplanen är att genom utökning av fastighetens areal möjliggöra
tillbyggnad av befintlig huvudbyggnad.
Fastighetsägarens önskan är att få köpa till den del av fastigheten Ängelholm 3:52 som
han disponerat och skött sedan 2009 och har ett nyttjanderättsavtal på 20 år.
PLANFÖRFARANDE
Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande och förväntas kunna antas av
Kommunfullmäktige andra kvartalet 2014.
FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP. MILJÖBALKEN
Avvägningen mot 3, 4 och 5 kap Miljöbalken är gjord i ÖP 2004, se nedan under
rubriken ”Tidigare ställningstagande; Översiktsplan"
Konsekvenserna av planen förväntas inte ge upphov till överskridande av gällande
miljökvalitetsnormer. Se nedan under rubriken ”Behovsbedömning av
miljöbedömning; Miljökvalitetsnormer”.
2 (11)
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
12-0320
PLANDATA
Lägesbestämning och areal
Planområdets läge framgår av översiktskartan på försättsbladet. Planområdet
omfattar fastigheterna Gräsanden 7 och del av fastigheten Ängelholm 3:52 och
avgränsas av i väster Karl XVs bros norra brofäste, i norr av Villagatan, i öster av
fastigheten Gräsanden 3 samt i söder av Rönne å. Planområdets areal är cirka
2340 kvm.
Markägoförhållanden
Fastigheten Gräsanden 7 ägs av Stenfalkenboet AB, delen av fastigheten
Ängelholm 3:52 ägs av kommunen men har sedan 2009 disponerats av
Stenfalkenboet, som har ett nyttjanderättsavtal med giltighetstiden 20 år.
Fastighetsägaren önskar nu förvärva den kommunägda marken.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
Översiktsplan
I gällande översiktsplan för Ängelholms kommun, ÖP 2004, är området utpekat
som område för blandad befintlig bebyggelse med bostäder, service och
arbetsplatser.
Detaljplaner
Planområdet är detaljplanelagt genom en lagakraftvunnen stadsplan från den 4
december 1953, planens genomförande tid är utgången.
Detaljplaneprogram
På grund av planområdets ringa storlek upprättas inte planprogram.
Riksintressen
Området gränsar till Rönne å som är riksintresse för naturvård och friluftsliv i hela
sin sträckning genom Ängelholms kommun.
Kommunala beslut i övrigt
I enlighet med kommunstyrelsens beslut i oktober 2012 ska genom upprättande
av detaljplan, pröva förutsättningarna för nya bostäder på del av fastigheterna
Ängelholm 3:52 och Gräsanden 7.
BEHOVSBEDÖMNING AV MILJÖBEDÖMNING
Stadsarkitektkontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas
medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i Plan- och bygglagen 4 kap 34
§ eller i Miljöbalken 6 kap 11 §, med utgångspunkt från kriterierna i bilaga 2 och 4
till MKB-förordningen (1998:905). En miljöbedömning enligt miljöbalken bedöms
därför inte behöva upprättas.
Miljökvalitetsnormer
Från och med sommaren 2003 finns miljökvalitetsnormer för sju typer av ämnen i
luft. De är kvävedioxider och kväveoxider, partiklar (PM10), bensen,
3 (11)
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
12-0320
svaveldioxid, bly, ozon och kolmonoxid.
Ängelholm kommuns miljökontor har under vinterhalvåret 2008-2009 genomfört
mätningar av luftens kvalitet vid mätpunkt i Ängelholms centralort.
De genomförda mätningarna visar värden för kväveoxid, svaveldioxid och bensen
som inte överskrider miljökvalitetsnormen. För bly, ozon och kolmonoxid
utfördes inga mätningar (bly mäts generellt bara i särskilt utsatta områden).
Värdet för partiklar kan ibland närma sig normen.
Sedan den 22 december 2009 finns även miljökvalitetsnorm för yt- och
grundvatten. I det fortsatta planarbetet skall hädanefter en redovisning av hur
åtgärder inom det aktuella planområdet kan komma att påverka de
miljökvalitetsnormer som vattenmyndigheten för Västerhavet beslutat om. De
vattenförekomster som främst kan beröras av detta planförslag är
grundvattenförekomsten Ängelholm- Ljungbyhed och ytvattenförekomsten
Rönne å, Rössjöholmsån och Hunnerödsbäcken.
Vattenförekomst
Planområdet gränsar till Rönne å. Ytvattenstatus bedöms som kvantitativt och
kvalitativt god. Planförslagets genomförande bedöms inte medföra sådan
påverkan på grundvattnet att miljökvalitetsnormerna inte kan hållas.
Fisk- och musselvatten
Den angränsande Rönne å är ett fisk- och musselvatten område, detaljplanen
förväntas inte ge några negativa effekter på beståndet.
Slutsats
Konsekvenserna av planen förväntas inte ge upphov till överskridande av gällande
miljökvalitetsnormer.
Området närmast bron, i gällande plan parkmark, men på grund av otillgängligt läge inte
använd som sådan. Marken är iordningsställd av angränsande markägare som från 2009 har
ett 20- årigt nyttjanderättsavtal. Kommunen har därför beslutat att sälja marken till
nyttjanderättsinnehavaren. I bakgrunden flerbostadshus och lasarettsområdet.
4 (11)
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
12-0320
FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH
KONSEKVENSER
Natur
Mark och vegetation
Från brofästet och till grannfastigheten i öster har marken vårdats och skötts som en tomt.
Landskapsbild
Intrycket av området domineras av Rönne å och Karl den XVs bro. Bebyggelsen i
kvarteren utmed Villagatan kan betecknas som relativt stora stadsvillor, av vilka
den nu aktuella byggnaden är den största. I den närbelägna korsningen Villagatan,
Storgatan och Östergatan finns hyreshus med lägenheter och lokaler.
Två flerbostadshus med lokaler i hörnet Storgatan, Villagatan och Östergatan.
Se även bild på sidan 4 med flerfamiljshus och lasarett.
Geotekniska förhållanden och radon
En detaljerad geoteknisk undersökning kommer att genomföras innan byggstart,
stor hänsyn kommer att tas på grund av det å nära läget. I det sammanhanget
kommer även den eventuella radonrisken att belysas.
5 (11)
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
12-0320
Fornlämningar
Hela fastigheten är klassad 1977-10-28 av länsantikvarien som lagskyddat
kulturlager. Suterrängvåning kommer att finnas på tillbyggnaden i
överensstämmelse med det befintliga huset. Markingrepp eller markförändrande
åtgärder kräver Länsstyrelsens tillstånd enligt kulturminneslagens 2 kap.
Sådant tillstånd kommer att sökas.
Risk för skred, erosion och höga vattenstånd
Någon risk för högt vattenstånd finns inte, byggnaderna inom fastigheten ligger
mellan 4- till 6 meter över Rönneås medelvattenstånd. Med det planerade
grundläggningssättet kommer det heller inte att finnas risk för skred. I en
erosionsutredning för Rönne å utförd av Norkonsult AB sommaren 2013 ges
sträckan inom planområdet som beteckningen E1, ingen synlig erosionsskada. Det
finns fungerande erosionsskydd med stenfyllning inom fastighetens gräns mot ån.
Erosionsskydd i form av stenfyllning mot Rönne å
Bebyggelseområdet
Bostäder
Fastigheten kommer efter ombyggnaden att innehålla cirka 11- 13. Lägenheterna
är på två, tre och fyra rum och av normalstorlek. Upplåtelseformen är hyresrätt.
Det finns tankar på att huset ska kunna fungera som ett boende + 65 med extra
service.
Verksamheter
Intentionen i detaljplanen är att fastigheten ska innehålla enbart bostäder, gällande
plan säger bostäder, dock har här funnits tandläkarpraktik sedan 1948. Av hävd
finns verksamheten här och kommer att finnas till dess den avvecklas eller flyttar.
I samband med om- och tillbyggnad kommer vissa förberedande arbeten för
övergång till enbart bostäder att ske. På avloppsidan rengörs stammar enligt regler
och föreskifter. Stambyte är planerat till 2014- 2015 för den del som utgör
tandläkarpraktik.
6 (11)
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
12-0320
Offentlig och kommersiell service
Planområdet är centralt beläget och all nödvändig service finns i närområdet.
Tillgänglighet
Byggnader inom planområdet ska utformas på ett sådant sätt att de blir tillgängliga
även för personer med nedsatt rörelseförmåga. Detta uppylles genom att hiss
anordnas för tillbyggnaden, upp till vindsplanet.
Byggnadskultur och gestaltning
Tillbyggnaden följer i stil den befintliga byggnaden, vilket ger byggnaden en mer
symetrisk utformning. Tillbyggnaden har efter samrådet minskats till 9,5 meter
inklusive hiss och trapphus mot Östergatan och bron. Husets byggnadshöjd är
satt till 9,5 meter i denna höjd är inte sutterrängplanet inräknat, inte heller
frontespiser, takkupor samt utformningsdelar för hiss och trapphus.
Fotomontage, fastigheten Gräsanden7 med tillbyggnaden till vänster
Friytor
Lek och rekreation
Området som önskas förvärvas utgörs i gällande plan av parkmark men har på
grund av sitt läge inte använts för sitt ändamål. Området tillförs fastigheten
Gräsanden 7. Det bör påpekas att ägaren till Gräsanden 7 stått för all plantering
och skötsel av området sedan ett nyttjanderättsavtal av marken trätt i kraft 200907-01, avtalet gäller i 20 år från detta datum.
För rekreation finns stora allmänt tillgängliga områden utmed Rönne å åt väster
och då på ömse sidor om ån.
7 (11)
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
12-0320
Gator och trafik
Gatunät, gång- och cykeltrafik
Gatunätet består av stads/villagator med lokaltrafik, med bil- och cykeltrafik
blandad samt trottoarer för gångtrafik.
I Rönneåprojektet finns tankar på förbättringar av en gång- och cykelled på södra
sidan av Rönne å från Järnvägsbron till Mejeribron. För att kunna passera Karl
XV s bro föreslås en flytbrygga anläggas under bron. Denna lösning påverkar inte
den här aktuella planen.
Ansvaret för brofästet och vägbanan åvilar kommunen och regleras i ett särskilt
avtal som även innehåller servitut för tillträde vid reparationer.
Kollektivtrafik
Hållplats för kollektivtrafik för både lokaltrafikens bussar och regionbussar finns
vid lasarettets entré med ett avstånd på cirka 300- 400 meters. Turtätheten är god.
Parkering
All parkering sker inom fastigheten. Parkeringsnormen för flerbostadshus i dag är
0,8- 1,0 platser/lägenhet. (Översyn av parkeringsnormen pågår, fastigheten
kommer att följa den parkeringsnorm som gäller vid tillbyggnadstillfället). Planen
visar på möjligheten att anlägga minst en plats per lägenhet plus en handikapp
plats, vid en kvardröjande tandläkarpraktik reserveras efter överenskommelse 2
platser för denna samt 11 platser och en handikapp plats för de boende.
Störningar
Det rör sig här om tillbyggnad av ett befintligt bostadshus i innerstadsmiljö, vid
ombyggnad eller tillbyggnad bör eftersträvas att alla lägenheter ges en lugn och
skyddad sida. Här vänder sig det befintliga husets entrésida mot en lugn villagata
och husets sida för utevistelse mm mot en minst lika lugn å- sida. Från Villagatan
och söderut är trafiken på Östergatan och Karl XV s bro begränsad till
kollektivtrafik, taxi och servicefordon. Den nya husdelen ligger cirka 13 meter från
bullerkällans mitt och tillbyggnaden är gavelställd mot Östergatan. Hiss- och
trapphus förläggs hit och kommer därmed att vara bullerdämpande för
bakomliggande lägenheterna. Gällande riktvärden för trafikbuller ska innehållas.
Teknisk försörjning
Vatten och avlopp, dagvatten
Vatten och avloppsnätet är utbyggt i området. När det gäller dagvatten skall
fördröjning ske innan utsläpp till det kommunala nätet. Max 1,5l/s x ha dagvatten
får släppas ut från fastigheten. Fördröjningen borgar för att en viss rening sker av
dagvattnet, vilket är positivt i förhållandet till den nya miljökvalitetsnormen för
grund- och dagvatten. Ytvattenförekomsten i detta fall Rönne å bedöms i detta
fall påverkas ytterst marginellt. Fastigheten har goda möjligheter att ta hand om
och fördröja dagvatten i nom befintliga gräsytor och planteringsytor. Den övre
delen av fastigheten kan anslutas till dagvattenledningar i gatan.
Tele och bredband
Finns utbyggt i området.
8 (11)
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
12-0320
Skanova har en kabel som passerar genom området, för denna inrättas ett uområde. Tillbyggnaden kan komma i konflikt med kabeln, u- området är därför
vidgat för att kunna omfatta en mindre omläggning. Omläggningen bekostas av
markägaren.
Värme
Finns i området.
El
Finns i området.
Avfall
Av tekniska kontoret anlitad entreprenör svarar för avfallshantering enligt
kommunens föreskrifter.
ADMINISTRATIVA FRÅGOR
Genomförandetiden är 10 år från den dag planen vinner laga kraft.
Den tomtindelning för kvarteret Gräsanden 7, C 262, som fastställdes 1957-10-13,
upphör att gälla.
Lovplikt beträffande trädfällning gäller på plankartan inom med n markerat
område utmed brofästet på Karl XVs bro.
STRANDSKYDD
Strandskyddet som genom planläggningen återinträder föreslås upphävas.
Särskilda skäl för upphävandet föreligger då den aktuella platsen är belägen på
redan ianspråktagen mark, detta genom att det från år 2009 finns ett 20- årigt
nyttjanderättsavtal mellan kommunen och ägaren till fastigheten Gräsanden 7.
På grund av detta förhållande har kommunen beslutat sälja marken till
nyttjanderättsinnehavaren och vårdaren av marken.
PLANENS GENOMFÖRANDE
Organisatoriska frågor
Planförfarande
Detaljplanen för handläggs med normalt planförfarande och förväntas kunna
antas av Kommunfullmäktige första- andra kvartalet 2014.
Tidplan
Detaljplanen var föremål för samråd under juli – augusti 2013. Granskning av
planen kommer att ske under mars- april 2014, med ett godkännande av
byggnadsnämnden i april samt antagande- och lagakrafthantering i maj- juni 2014.
Genomförandetid
Genomförandetiden är 10 år från den dag planen vinner laga kraft.
Huvudmannaskap
Efter planens antagande finns ingen allmän platsmark inom planområdet.
9 (11)
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
12-0320
Avtal
Planavtal är upprättat mellan kommunen och fasighetsägaren.
Köpeavtal och eventuellt exploateringsavtal ska upprättas mellan Ängelholms
kommuns kommunledningskontor och fastighetsägaren.
FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR
Fastighetsbildning
Detaljplanen ligger till grund för den fastighetbildning som krävs. Den del av
fastigheten Ängelholm 3:52 som genom ett 20- årigt nyttjanderättsavtal från 2009
disponerats och samutnyttjats med fastigheten Gräsanden 7 föreslås slås samman
till ny fastighet. Den sydvästra gränsen mot Rönne å tolkas in efter strandlinje och
fastighetsgräns.
Nödvändiga fastighetsindelningsbestämmelser för bildande av servitut för
underhåll av bro kommer att prövas enligt 3 kap 1 § och 5 kap 4 §
fastighetsbildningslagen.
EKONOMISKA FRÅGOR
Planekonomi
Planavtal har upprättas mellan fastighetsägaren och stadsarkitektkontoret.
TeliaSonera Skanova Access AB har en kabelanläggning på nuvarande fastigheten
Ängelholm 3:52. För kabelanläggningen som nu föreslås hamna på kvartersmark
inrättas ett u- område. Krävs det flyttningar eller andra åtgärder för att säkerställa
bolagets anläggningars funktion ska detta bekostas av fastighetsägaren. Uområdet anpassas till en eventuell flyttning.
Tekniska utredningar
En kemtvätt har funnits registrerad på fastigheten, enligt uppgift har dock igen
tvättverksamhet funnits på platsen utan möjligen enbart inlämning.
En geoteknisk undersökning inför grundläggning av tillbyggnaden ska utföras.
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN
Planhandlingarna har upprättats av planarkitekt Ralph Blomqvist,
Stadsarkitektkontoret. Fastighetsförteckningen har framtagits av Anna Simes
tekniska kontoret och Lars- Gunnar Ludvigsson Kommunledningskontoret.
- Medverkande tjänstemän har från Stadsarkitektkontoret varit: Mariann Martell
- Medverkande tjänsteman har från Kommunledningskontoret varit: LarsGunnar Ludvigsson
STADSARKITEKTKONTORET
Ängelholm den 25 februari 2014
………………
Pontus Swahn
Stadsarkitekt
………………
Ralph Blomqvist
Planarkitekt
10 (11)
PLANBESKRIVNING
Diarienummer
12-0320
Information enligt personuppgiftslagen (PUL)
Som information vill vi upplysa om att personuppgifter som inkommer i ärendet behandlas endast i detta specifika
planärende samt vid utlämnande av handlingar enligt offentlighetsprincipen. Källor: Till fastighetsförteckning är;
fastighetsinformationsregistret (FIR), statens personadressregister (SPAR). Byggnadsnämnden ansvarar för denna
information. Om du vill ha ytterligare information om hur dina personuppgifter används eller om du vill att dessa
skall ändras är vi tacksamma för skriftligt besked om detta till Byggnadsnämnden, 262 80 Ängelholm.
11 (11)
