Nordic City Report

Nordic City Report
Höst 2015
Sammanfattning
Fastighetsmarknaden i Europa och Norden visar inga tecken på stagnation, snarare tvärtom. De makroekonomiska förutsättningarna med
fortsatt låga räntor och en gynnsam kreditmarknad, i kombination med
ett starkt internationellt intresse för Norden, gör att vi ser en press på
direktavkastningskraven och fortsatt höga transaktionsvolymer.
att investera i, men också mycket lukrativ med hög avkastning. Årets
temaartikel behandlar detta närmare.
Trots att Finlands ekonomi fortfarande har det motigt, söker sig
många internationella investerare till Helsingfors på jakt efter bättre
avkastning. Transaktionsvolymen har därför varit hög i likhet med de
övriga nordiska marknaderna. Däremot är hyresmarknaden polariserad med stabila hyror i bättre kontorslägen medan hyrorna sjunker i
de sekundära.
Trots att de utomnordiska investerarna har varit få inom bostadssegmentet, har vi sett en väldig stark aktivitet inom detta segment
de senaste åren. Bostäder har visat sig inte bara vara en trygg sektor
JLL Property Clock K2 2015
Lyon, Oslo
Köln
Frankfurt
Hamburg, Malmö
Berlin, München, Stuttgart
Göteborg
Stockholm
Avtagande
hyrestillväxt
Fallande
hyror
Dublin
London City, London WE
Luxemburg
Moskva, St. Petersburg
Tilltagande
hyrestillväxt
Avtagande
hyresfall
Düsseldorf
Manchester
Amsterdam
Kiev, Warszawa
Edinburgh
Köpenhamn
Barcelona, Madrid
Milano
Makroekonomisk data
Genève, Zürich
Rom
Athen, Bryssel, Helsingfors,
Paris CBD, Bukarest, Budapest,
Prague, Istanbul, Lissabon
Sverige
Danmark
Norge
Finland
2,8
3,2
1,7
2
1,2
1,7
0,3
1,4
BNP-tillväxt 2015(P) (%, årsbasis)
BNP-tillväxt 2016(P) (%, årsbasis)
Inflation 2015(P) (%, årsbasis)
0,1
0,4
2,1
0,1
Inflation 2016(P) (%, årsbasis)
1,2
1,7
2,1
1,2
Arbetslöshet (%, säsongsrensat)
7,6
4,7
4,2
9,7
Normal hyreslängd (år)
3–5
5–7
3–10
2–5
Fastighetsskatt (%)
0,5–1
1,6–3,4
0–0,7
0,8–1,55
Skatt på kapitalinkomst (%)
30
25
27
20
Moms (%)
25
25
25
24
Lagfartsavgift (%)
4,25
0,6
2,5
4,0/2,0
Företagsskatt (%)
22
25
27
20
Källor: Konjunkturinstitutet, Oxford Economics, Statistisk sentralbyrå, Ministry of Finance Finland
2 | Nordic City Report Höst 2015
Transaktionsvolym i Norden H1 2015 (mEUR)
7 000
Europa: Hyrestillväxt på årsbasis K2 2014 – K2 2015 (%)
Barcelona
Berlin
Cross-border
Inhemskt
6 000
Bryssel
Budapest
Köpenhamn
Edinburgh
Frankfurt/M
Göteborg
Helsingfors
Lissabon
London
Madrid
Malmö
5 000
4 000
3 000
2 000
Moskva
Oslo
1 000
Paris
Rom
Stockholm
Warszawa
0
Sverige
Danmark
Norge
Finland
I Köpenhamn CBD är avkastningskraven för de bästa objekten fortsatt
rekordlåga och utbudet relativt begränsat. Investerarna rör sig därför
mot den sekundära marknaden vilket har bidragit till nedjustering av
direktavkastningskraven. En minskad arbetslöshet samt de många
konverteringarna av kontor till bostäder kommer förmodligen stärka
den något svaga hyres­marknaden.
I Oslo har det ökade intresset från internationellt kapital stärkt
transaktions­marknaden vilket också bidragit till sänkt avkastningskrav i bästa lägen till rekordnivåer. Däremot har hyresmarknaden varit
något ostadig på grund av den senaste tidens oroligheter på oljeoch gasmarknaden. Företag inom denna bransch har nämligen fått ett
minskat ytbehov vilket påverkat hyresmarknaden signifikant.
Stockholm är fortsatt den starkaste investerarmarknaden i Norden.
Det låga utbudet av fastigheter i CBD gör dock att många investerare
blickar bortom CBD och sätter stark press på avkastningskraven på
Stockholms övriga delmarknader. Hyresmarknaden är fortsatt stabil
både vad gäller hyror och vakanser.
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
I Göteborg ser vi en fortsatt stark hyresmarknad med hyreshöjningar
men samtidigt också något högre vakansgrader. Detta förklaras delvis
av att nya moderna kontor tillkommit marknaden. Flera delmarknader
har även fått direktavkastningskraven nerjusterade vilket visar fortsatt
starkt förtroende från investerarsidan.
Malmös första halvår var mycket starkt med transaktionsvolymer i
paritet med rekordnivåerna från förra året. Detta har pressat
avkastnings­kraven vilket lett till ett flertal justeringar. Många nya kontorsprojekt är igång samtidigt, dock ligger hyrorna kvar på samma
nivåer som för sex månader sedan inom alla delmarknader.
Norbert Adamek
Chef för Analys
JLL Sverige
Nordic City Report Höst 2015 | 3
Kontorsmarknaden i Stockholm
Stockholms fastighetsmarknad är fortsatt mycket stark. Den
stora efterfrågan har lett till att nyuthyrnings­­volymen ökat
inom alla delmarknader utom Kista och att den totala vakansgraden minskat till rekordlåga 9,0 procent. Prime­-hyrorna ligger dock stadigt kvar på samma nivåer som tidigare, förutom
i Solna/Sundbyberg där vi ser en klar ökning. Transaktionsvolymen i Stockholm uppgick under första halvåret till 20 mdkr
vilket är i linje med de senaste tre årens volymer och motsvarar en tredjedel av den totala investeringsvolymen i Sverige.
Direktavkastningskraven justeras ner inom samtliga delmarknader utom CBD som ligger kvar på rekordlåga 4,25 procent.
Efterfrågan – höga nyuthyrningsvolymer
Efterfrågan på nya kontorsytor är fortsatt stark bland hyresgästerna. Första halvårets uppmätta nyuthyrningsvolym om 238 000 kvm
i Storstockholm är något högre än det femåriga genomsnittet om
194 000 kvm/halvår. Kista uppvisade samma nyuthyrningsvolym
som förra halvåret medan de resterande delmarknaderna visade på en
ökning på halvårsbasis. Den största uthyrningen under halvåret gjordes av Vasakronan och omfattar 8 300 kvm i projektet Klara C i CBD
som just nu genomgår en totalrenovering. Ny hyresgäst blir KPMG.
En trend som fortsätter är den ökade efterfrågan på moderna kontorslokaler i Stockholm. Detta har lett till att flera fastighetsägare börjat investera i sitt befintliga bestånd och på så sätt är den allmänna
standarden på kontorslokaler på väg att höjas vilket kommer att driva
hyrorna uppåt.
Utbud – fullt uthyrda kontorsprojekt och sjunkande vakans
Stockholms totala vakansgrad uppmättes under första halvåret
2015 till 9,0 procent. Det är en minskning med 0,1 procentenhet
både på halvårs- och helårsbasis. Vakansgraden minskade i CBD,
Övriga Inner­staden samt i Närförort medan den ökade något i Solna/
Sundbyberg och i Kista. Under första halvan av 2015 har totalt två
nya kontors­fastigheter färdigställts. Det ena är Kista Terrass hus 9
om 19 000 kvm och det andra Mästerhuset om 28 500 kvm i CBD.
Båda projekten var fullt uthyrda vid färdigställandet. Totalt har därmed 47 500 kvm kontorsyta tillkommit Stockholmsmarknaden och
ytter­ligare 19 000 kvm kommer att tillkomma under andra halvan av
2015 då Kista Terrass Hus 8 färdigställs. Även detta projekt är fullt
uthyrt. Under 2016 beräknas 153 500 kvm nya moderna kontorsytor färdigställas vilket kan jämföras med 2014 års helårssiffra om
167 000 kvm.
Transaktioner – fortsatt höga volymer och press på direktavkastningarna
Transaktionsvolymen i Storstockholm uppgick under årets första
halva till 20 mdkr vilket tyder på att det starka investerarklimatet fortsätter. Denna halvårsnotering innebär att var tredje krona som investeras i Sverige hamnar i Stockholmsregionen. Utländska investerare
siktar in sig främst mot Stockholms kontors- och handelsmarknad
och var under årets första hälft involverade i tre förvärv där Skärholmen Centrum är det särklass största och förvärvades av Grosvenor. Den näst största affären ägde rum i Solna och omfattar 225 000
kvm byggrätter för både bostäder och kommersiell användning. Det
Marknadsdata
Kontorsfastigheter H1 2015
CBD
Övriga Innerstaden
Närförort
Kista
Solna /Sundbyberg
Totalt
11 645 000*
1 812 000
3 504 000
1 782 000
931 000
1 742 000
Färdigställs 2015 (kvm)
28 500
-
-
38 000
-
66 500
Färdigställs 2016 (kvm)
-
18 500
18 000
27 000
70 000
153 500
Kontorsstock H1 2015 (kvm)
Färdigställs 2017 (kvm)
Vakansgrad (%)
Kortsiktig prognos (&¨()
Prime-hyra (kr/kvm)
Kortsiktig prognos (&¨()
Hyra B-fastigheter (kr/kvm)
Kortsiktig prognos (&¨()
Direktavkastningskrav (%)
-
-
-
-
57 000
57 000
3,4%
5,3%
9,0%
14,6%
9,0%
9,0%
&
(
(
(
¨
-
4 500
3 400
2 400
2 200
2 400
-
&
&
&
¨
¨
-
2 900–3 500
2 400–3 000
1 500–2 000
1 200–1 600
1 400–1 800
-
&
&
¨
¨
¨
-
4,25%
4,50%
5,75%
6,0%
5,50%
-
*Observera att totalen även inkluderar delmarknader som inte redovisas här.
4 | Nordic City Report Höst 2015
Representativa kontorstransaktioner H1 2015
Fastighet
Delmarknad
Solna Gate (Aprikosen 2)
Solna/Sundbyberg
TeliaSonera HQ
Närförort
Päronet 8
Yta (kvm) Köpeskilling (mkr)
Köpare
Säljare
35 200
1 200
Klövern
Mengus
100 000
1 050
Rikshem & Ikano Invest
Nordisk Renting
Solna
21 400
650
Humlegården
Union Investment
Uppfinnaren 1
Övriga Innerstaden
16 000
650
Oscar Properties
Vasakronan
Hornafjord 1
Kista
23 000
514
Kungsleden
Genesta
var Fabege som förvärvade byggrätterna av Catena för cirka 1,45
mdkr. I CBD samt Övriga Innerstaden är konkurrensen stenhård om
de fastigheter som kommer ut på marknaden. Den starka efterfrågan
i kombination med rekordlåga räntor och vakanser pressar direkt­
avkastningskraven och ökar konkurrensen även bland objekten i mer
perifera lägen. Direktavkastningskraven justeras ner inom samtliga
delmarknader utom CBD som ligger kvar på rekordlåga 4,25 procent.
ökade hyror. Det relativt stora hyresspannet mellan olika objekt inom
samma delmarknad kommer troligtvis att minska då de lägre hyrorna
kommer öka mer än de redan högsta.
Hyrorna – stabila nivåer
Trots en stark hyresmarknad är den enda delmarknaden som noterat en förändring av prime-hyra Solna/Sundbyberg, där den sedan
årsskiftet stigit från 2 200 till 2 400 kr/kvm. Detta kan härledas till
att flera stora företag valt att lokalisera sig i nybyggda kontor i Arena­
staden och därmed bidragit till att Solna/Sundbyberg blivit en mer
attraktiv delmarknad. Övriga delmarknader noterar samma nivåer av
prime-hyra som för sex och tolv månader sedan.
Marknadsutsikter – inga tecken på avmattning
Den starka fastighetsmarknaden i Stockholm visar inga tecken på att
avta. Trots att vi närmar oss rekordlåga nivåer för direktavkastningskrav inom alla delmarknader går det inte att utesluta fortsatta nedjusteringar innan året är slut. Den låga vakansgraden i kombination med
en ökad sysselsättningsgrad kommer med stor sannolikhet leda till
Representativa kontorsuthyrningar H1 2015
Fastighet
Delmarknad
Hyresgäst
Klara C
CBD
KPMG
Yta (kvm)
8 300
Fastighetsägare
Vasakronan
Solna Gate
Solna/Sundbyberg
Santander Consumer Bank
6 000
Mengus
Sickla Front
Närförort
Stora Enso
5 000
Atrium Ljungberg
Gamen 12
Övriga Innerstaden
Tillväxtverket
4 600
Vasakronan
Nordic City Report Höst 2015 | 5
Kontorsmarknaden i Göteborg
Årets första halvår innebar en mindre ökning i vakansgrad
på marknaden, dock till en nivå som fortfarande är mycket
låg historiskt sett. Detta innebär fortsatt få möjligheter för
större hyresgäster som letar nya lokaler. Ny­
uthyrnings­
volymen är hög, men det bristande utbudet hindrar troligtvis
detta år att nå 2014 års rekordvolymer. Fortsatt hög aktivitet
på transaktions­marknaden pressade ner direktavkastnings­
kraven på flertalet delmarknader under halvåret.
Efterfrågan – stora uthyrningar i projekt
eller utanför innerstaden
Nyuthyrningsvolymen för hela Göteborgsområdet uppgick detta halvår till 62 900 kvm, en ökning sedan föregående period med ca 14 procent. På årsbasis är detta dock en minskning med 34 procent jämfört
det starka första halvåret 2014. Störst kontrakterad yta under H1 var
ett kontor om 5 500 kvm till SDN Majorna-Linné på Första Lång­gatan.
Fastigheten ägs av Balder och Elof Hansson. Den därefter största uthyrningen är på 5 000 kvm i Gastuben 3 till Santa Maria & Paulig
Professional. Uthyrningen gjordes av Grandab, som sedan dess sålt
fastigheten till Klövern. Uthyrningen i det gamla Semcon-huset (nu
kallad Front Lindholmen), den tredje största uthyrningen, om 4 600
kvm går till China Euro Vehicle Technology (CEVT), vilka därmed
utökar sina ytor ytterligare. Större ytor i befintliga fastigheter fort­
sätter att vara en bristvara i innerstaden. Bortsett från uthyrningen
på Första Långgatan så har stora uthyrningar detta kvartal även skett
i exempelvis Mölndal och Hisingen. I Övriga Innerstaden och Norra
Älvstranden är det framförallt ytor i projekt som sticker ut. Andelen
projektuthyrningar uppgår detta halvår till 22 procent.
Utbud – väl mottagen nyproduktion
Göteborgsområdets totala vakansgrad har nu lämnat förra halvårets
rekordlåga nivåer om 5,9 procent och befinner sig nu i slutet av H1
2015 på 6,5 procent, vilket ändå är jämförelsevis lågt. Utbudet fortsätter alltså att understiga efterfrågan, men har avhjälpts något bland
annat i och med de nytillkomna ytorna på marknaden, framförallt i
Övriga Innerstaden. Totalt sett har 33 900 kvm kontor färdigställts och
därmed tillförts Göteborgsmarknaden under halvåret. CBD, Övriga
Inner­staden samt Norra Älvstranden har alla ökat sina vakans­grader
något. Under det andra halvåret kommer ytterligare 34 500 kvm kontor färdigställas i Övriga Innerstaden. Samtliga av dessa ytor är redan uthyrda, men flyttkedjor kan trots dessa påverka vakansgraden
i staden. Den yta som hittills har kommunicerats till marknaden och
väntas stå färdig under 2016 är kontor om 38 000 kvm. Marknaden tar
tacksamt emot nyproduktion då bristen i utbudet kvarstår.
Hyrorna – nya rekordnivåer inom Göteborgsområdet
Som väntat fortsatte prime-hyran att öka under det första halv­året
inom de mest centrala delmarknaderna i Göteborg. CBD, Övriga
Innerstaden och Norra Älvstranden har ökat med 8, 13 respektive
5 procent. Därmed hamnar de på nivåer om 2 800, 2 600 respektive 2
200 kr/kvm. CBD är uppe i nivåer som aldrig tidigare har nåtts i Göteborgsområdet. Då relativt få större uthyrningar görs inom delmarknaden p.g.a. den låga tillgången, söker sig större hyresgäster istället
Marknadsdata
Kontorsfastigheter H1 2015
CBD
Övriga
Innerstaden
Norra
Älvstranden
Övriga
Hisingen
Mölndal
Västra
Göteborg
Nordöstra
Göteborg
872 000
773 000
267 000
434 000
371 000
325 000
247 000
3 289 000
Färdigställs 2015 (kvm)
-
49 700
8 600
10 100
-
-
-
68 400
Färdigställs 2016 (kvm)
-
13 000
-
-
25 000
-
-
38 000
Färdigställs 2017 (kvm)
-
-
9 500
-
-
-
-
9 500
3,7%
5,6%
4,8%
8,2%
9,1%
11,8%
13,5%
6,5%
&
¨
¨
¨
¨
¨
¨
2 800
2 600
2 200
1 000
2 000
1 150
1 100
-
&
¨
¨
¨
¨
¨
¨
-
1 800–2 400
1 300–2 000
1 300–1 700
700–1 000
1 000–1 500
800–1 150
800–1 100
-
¨
¨
¨
¨
¨
¨
¨
-
4,50%
5,00%
5,25%
7,00%
6,00%
7,00%
6,00%
-
Kontorsstock H1 2015 (kvm)
Vakansgrad (%)
Kortsiktig prognos (&¨()
Prime-hyra (kr/kvm)
Kortsiktig prognos (&¨()
Hyra B-fastigheter (kr/kvm)
Kortsiktig prognos (&¨()
Direktavkastningskrav (%)
6 | Nordic City Report Höst 2015
Totalt
-
Representativa kontorstransaktioner H1 2015
Fastighet
Delmarknad
Yta (kvm) Köpeskilling (mkr)
Köpare
Säljare
Citadellet, Tornen och M2
(Lundbyvassen 4:7, 4:8 & 4:13)
Norra Älvstranden
34 343
897
Atrium Ljungberg
Älvstranden Utveckling
Olskroken 18:7
Nordöstra Göteborg
Heden 47:3 (Park49)
Övriga Innerstaden
62 000
750
Platzer
Aberdeen
7 500
418
Balder
Majorna 219:7
Övriga Innerstaden
Skanska
15 000
270
Klövern
Nordstaden 13:4; Nordstaden 13:7
CBD
NIAM
9 200
–
Grandab konsortium
Mustad
till Övriga Innerstaden eller Norra Älvstranden vid omlokalisering,
där nyproducerade lokaler kan tillgodose deras behov. Detta yttrar sig
bland annat genom ökande hyror även på dessa marknader. Övriga
delmarknader förblir oförändrade.
Investeringsmarknaden – kontorstransaktioners
andel störst
Transaktionsmarknaden i Göteborg fortsätter, liksom resten av Sverige,
på en stabil nivå och slutar under det första halvåret på en volym
om 6,8 mdkr. Jämfört med föregående period är volymen en ökning
med 11 procent, på årsbasis är det dock en minskning med 27 procent. Göteborg står för 11 procent av den totala transaktionsvolymen i
Sverige detta halvår. Kontors­fastigheter var, likt tidigare, det segment
vars andel av volymen var störst (47%), följt av bostads­fastigheter
(23%), industri- och logistikfastigheter (20%), samt övriga fastigheter och hotell om 6 respektive 4 procent. Det är i år bara ca 20
procent av transaktionsvolymen som kommer från försäljningar i
de mest centrala delmarknaderna CBD och Övriga Inner­staden, det
har istället varit relativt hög aktivitet i samtliga övriga delmarknader.
Den under halvåret största affären var Atrium Ljungbergs förvärv av
Älvstranden Utvecklings tre kontorsfastigheter Citadellet, Tornen och
M2 på Norra Älvstranden. Förvärvet var Atrium Ljungbergs första i
Göteborg. Köpeskillingen uppgick till 897 mkr med en uthyrnings-
bar area om ca 34 700 kvm. Direktavkastningskravet har under det
första halvåret 2015 justerats ned på flera delmarknader, endast CBD
samt Västra Göteborg ligger kvar på samma nivåer som tidigare om
4,25 respektive 7,0 procent. Övriga Innerstaden och Mölndal justeras
ner 25 punkter (5,0 respektive 6,0%), Norra Älvstranden 50 punkter
(5,25%), Övriga Hisingen och Östra Göteborg 75 punkter respek­
tive 100 punkter (7,0 respektive 6,0%). De sjunkande nivåerna beror
på en fortsatt hög efterfrågan på fastigheter i bra lägen, bland annat
som en följd av den låga räntan som gör det svårt att hitta alternativa
högavkastande placeringar.
Marknadsutsikter – lägre direktavkastning väntas
Fortsatt låga vakansgrader i Göteborgsområdet och otillräckliga
volymer nyproduktion gör att en jämvikt mellan tillgång och efter­
frågan troligen ligger flera år framåt i tiden. Detta leder i sin tur
till fortsatt ökade hyresnivåer på flera delmarknader framöver.
Transaktions­marknaden under första halvåret visar på en fortsatt hög
investeringsvilja och nya köpare som vill etablera sig i Göteborg. De
sjunkande avkastningsnivåerna kan delvis kopplas till det fortsatt
låga utbudet av objekt till försäljning tillsammans med ökat intresse för marknaden. Hittills i år har fem av sju delmarknaders direkt­
avkastningsnivå justeras ned, liknande utveckling är att vänta under
resterande delen av året.
Representativa kontorsuthyrningar H1 2015
Fastighet
Delmarknad
Hyresgäst
Yta (kvm)
Fastighetsägare
Masthugget 11:13
Övriga Innerstaden
SDN Majorna-Linné
5 500
Balder/Elof Hansson
Gastuben 3
Mölndal
Santa Maria & Paulig
Professional
5 000
Grandab
Lindholmen 29:1 (Front Lindholmen)
Norra Älvstranden
4 600
HVB Immobilien AG.
Park49
Övriga Innerstaden
China Euro Vehicle
Technology (CEVT)
EY
2 200
Balder
Glasiären
Övriga Hisingen
Teleperformance
2 100
AF-Gruppen
Nordic City Report Höst 2015 | 7
Kontorsmarknaden i Malmö/Lund
Efterfrågan – fortsatt stora uthyrningsvolymer
med fokus på moderna lokaler i CBD
Malmö/Lund hade ett starkt inledande halvår med sjunkande
vakansgrader på nästintill samtliga delmarknader och höga
uthyrningsvolymer. Dessutom har aktiviteten på transaktionsmarknaderna under H1 2015 varit hög vilket har pressat
ner direktavkastningskravet på flera delmarknader. Övriga
Inner­staden stod för den största justeringen med en procentenhet från 6,75 till 5,75 procent, medan det lägsta direkt­
avkastningskravet fortsatt återfinns i CBD på 5,25 procent.
Nyuthyrningsvolymen som uppmätts i Malmö/Lund under H1 2015
uppgår till 76 000, vilket är en ökning med 35 procent jämfört med
H2 2014. Uthyrningar i projektfastigheter står för knappt en fjärdedel (23 %) av den totala uthyrningsvolymen. Malmö CBD är fortsatt
den delmarknad som uppvisar störst aktivitet. Bakom den höga siffran
för CBD ligger bl.a. flera stora uthyrningar i det nu färdigställda och
fullt uthyrda projektet Malmö Live. Det pågår för närvarande ett flertal stora kontorsprojekt i CBD och vi kan därför förvänta oss något
högre ny­uthyrningsvolymer på denna delmarknad framöver i takt med
att dessa ytor tas upp av marknaden. Delmarknaden Malmö förorter
har också uppvisat stor aktivitet under halvåret och det är fortsatt
ut­hyrningar i det expansiva området Hyllie som står för majoriteten
av ut­hyrningarna. I NCC:s projekt eXlent är nu cirka 80 procent av
kontors­ytorna uthyrda ett år före första inflyttning. Tredje etappen av
Skanskas projekt Klipporna, också beläget i Hyllie, uppnår i likhet med
eXlent en uthyrningsgrad om nästintill 80 procent efter ut­hyrningar
om totalt 5 000 kvm under H1. Den enskilt största uthyrningen i
pe­rioden är Wihlborgs uthyrning om 12 300 kvm i fastigheten Kranen
8 i Västra Hamnen till Försäkringskassan som väljer att samlokalisera
sin Malmö­verksamhet i fastigheten.
Utbud – fullt uthyrt i projekt som färdigställs under året
Under H1 2015 sjönk den totala vakansgraden i Malmö/Lund med
1,2 procentenheter till en nivå på 8,8 procent. Under första halvåret
2015 har 10 000 kvm fullt uthyrd kontorsyta tillförts marknaden i och
med färdigställandet av Skanskas projekt Malmö Live på Universitets­
holmen. Den totala projektvolymen fortsätter att vara hög och ligger nu på 83 400 kvm, vilket innebär en liten ökning från H2 2014
i och med att två nya projekt haft byggstart under årets första halvår.
Totalt är nu tolv kontorsprojekt under produktion där samtliga projekt förväntas tillföras marknaden under 2015 och 2016. Cirka hälften av projektvolymen återfinns likt H2 2014 i Malmö CBD. 27 900
kvm, motsvarande en tredjedel av den totala ytan under produktion
är fortfarande outhyrd, medan samtliga projekt som planeras vara
färdig­ställda under året är fullt uthyrda. Sammanräknat med det redan
färdig­ställda projektet Malmö Live tillkommer 41 500 kvm kontorsytor
på marknaden 2015.
Marknadsdata
Kontorsfastigheter H1 2015
CBD
Övriga Innerstaden
Västra Hamnen
Malmö Förorter
Lund
Totalt
645 000
339 000
201 000
356 000
551 000
2 092 000
Färdigställs 2015 (kvm)
34 500
-
-
7 000
1 000
42 500
Färdigställs 2016 (kvm)
18 500
-
2 000
24 400
6 000
50 900
Färdigställs 2017 (kvm)
-
-
-
-
-
-
8,7%
5,0%
9,6%
11,2%
9,4%
8,8%
Kontorsstock H1 2015 (kvm)
Vakansgrad (%)
Kortsiktig prognos (&¨()
Prime-hyra (kr/kvm)
Kortsiktig prognos (&¨()
Hyra B-fastigheter (kr/kvm)
Kortsiktig prognos (&¨()
Direktavkastningskrav (%)
¨
¨
¨
¨
1 350
2 100
2 300*
1 900
-
¨
¨
¨
¨
¨
-
1 500–1 800
1 100–1 300
1 400–1 800
1 000–1 300
1 400–1 700
-
¨
¨
¨
¨
¨
-
5,25%
5,75%
5,50%
5,25%*
6,00%
-
*Hyllie. Övriga Malmö Förorter har betydligt lägre hyror och högre direktavkastning.
10 | Nordic City Report Höst 2015
-
¨
2 300
Representativa kontorstransaktioner H1 2015
Fastighet
Delmarknad
Yta (kvm) Köpeskilling (mkr)
Österport 7
CBD
10 200
Högvakten 6
CBD
3 600
Mercurius 4
CBD
1 997
57
Hyrorna – tro på god hyresutveckling inom det attraktiva
beståndet
Inga justeringar har gjorts vad gäller Prime-hyran under H1 2015 då
hyresnivån anses vara oförändrad för samtliga delmarknader. Även
bland uthyrarna på marknaden är tron att vi kommer få se oförändrade hyror på ett års sikt alternativt svagt stigande hyror för det mest
attraktiva beståndet. Under H2 2014 gjordes en rejäl uppjustering av
Prime-hyran för Malmö CBD och en fortsatt stark efterfrågan på delmarknaden under början av året tyder på en positiv hyresutveckling
även framöver, detta i takt med att nya projekt färdigställs.
Investeringsmarknaden – hög aktivitet ger sjunkande
direktavkastningskrav
Den totala transaktionsvolymen för H1 2015 slutade rekordstarkt på
4,7 mdkr (exklusive två köp av Heimstaden på grund av oförmedlad
köpeskilling). Detta är det starkaste inledande halvåret sedan vår första
notering 2007, även om en minskning skett från det ännu starkare H2
2014. Transaktionsvolymen för Malmö/Lund utgjorde cirka 8 procent
av den totala för landet vilket är en ökning från H2 2014 och en notering cirka två procentenheter över det historiska genomsnittet. Under
H1 2015 genomfördes hela 19 transaktioner, varav åtta cross borderaffärer motsvarande knappt hälften av den totala transaktions­volymen.
Det starkaste segmentet under det första halvåret var handels­
fastigheter som stod för cirka 55 procent av den totala transaktionsvolymen. Bakom noteringen står den största transaktionen för perioden, försäljningen av Nova Lund, som utgjorde cirka 35 procent av
det totala transaktionsvärdet. Köpare var TIAA Henderson Real Estate
som förvärvade köpcentrumet av Unibail för cirka 1,6 mdkr. Bostads-
Köpare
Säljare
330
SPP Fastigheter
Skanska
90,7
Malmö Cityfastigheter
Wihlborgs
Lindström Property AB
Erichs Fastighetsförvaltning AB
segmentet var det andra starkaste segmentet med 25 procent av den
totala transaktionsvolymen, följt av kontor på 10 procent. Den största
kontors­affären under perioden var SPP Fastigheters köp av Österport 7
från Skanska till ett värde av 330 mkr. Fastigheten som ligger i Malmö
CBD har en uthyrbar yta om 10 200 kvm kontor. Den ökade aktiviteten
på Malmös transaktionsmarknad har pressat ned direktavkastningskraven och justeringar av dessa har gjorts på ett flertal delmarknader. Direktavkastningskraven per delmarknad är som följer (tidigare
direkt­avkastningskrav på årsbasis inom parantes). Övriga Inner­staden
5,75 procent (6,75%), Lund 6,0 procent (6,5%), Malmö Förorter
7,0–8,0 procent (7,5–8,0%). De lägsta direktavkastningskraven återfinns fortsatt i CBD och lämnas oförändrad på 5,25 procent följt av
Västra Hamnen på 5,50 procent, också oförändrad.
Marknadsutsikter – stark tro på nyproducerat
Marknaden Malmö/Lund fortsätter att vara diversifierad där efterfrågan
för nyproduktion är fortsatt stark, samtidigt som det äldre beståndet
tenderar att släpa efter. Bilden stämmer väl med synen hos uthyrare
på den lokala marknaden som ser framför sig att skillnaden mellan
topphyrorna och genomsnittet på respektive delmarknad kan komma
att öka framöver. Denna utveckling är extra tydlig i CBD där äldre,
mindre yteffektiva, fastigheter i allt större utsträckning konkurrerar
med ny­produktion. Detta riskerar att göra ytor i det äldre beståndet
svåruthyrda, om detta ligger till grund för den ökade vakansgraden
som syns på delmarknaden återstår att se. Att produktionsvolymen
är fortsatt hög tyder även detta på en positiv syn på marknaden. Det
är även många projekt där detaljplan finns men som ännu inte bygg­
startats vilket bör hjälpa till att vidhålla höga produktionsvolymer
under flera år framöver.
Representativa kontorsuthyrningar H1 2015
Fastighet
Delmarknad
Hyresgäst
Yta (kvm)
Kranen 8
Västra Hamnen
Försäkringskassan
Plushuset (Nora 11)
Övriga Innerstaden
Konfidentiell
6 400
Niam
Malmö Live
CBD
Swedbank
1 759
Skanska
eXlent
Hyllie
Zumtobel
1 700
NCC
12 300
Fastighetsägare
Wihlborgs
Nordic City Report Höst 2015 | 11
Kontorsmarknaden i Köpenhamn
Under H1 2015 har efterfrågan på investeringar i kontors­
fastigheter på attraktiva platser i Köpenhamn varit mycket
stor. Det befintliga direktavkastningskravet på 4,5 procent för
kontor i A-lägen är lägre än någonsin och återspeglar den
stora obalansen som nu råder mellan utbud och efterfråga i
detta segment. Resultatet är att investerarna har börjat se sig
om efter kontor på sekundärmarknaden istället.
Utbud – vakansgraden fortsätter sjunka
Hyresmarknaden återhämtar sig sakta tack vare en långsam ökning
av sysselsättningstillväxten. Totalt har vakansgraden sjunkit till
10,1 procent i Storköpenhamn och till 7,2 procent i CBD. Den stora efterfrågan på bostäder har lett till att kontorslokaler i den gamla
stadskärnan och i mindre centrala delar i hög grad har omvandlats
till lägenheter och i processen minskat tillgången på lediga kontor.
Byggandet av nya kontor ökar och flera kontorsprojekt är på gång.
Det gamla Carlsbergbryggeriet håller nu på att upprustas till moderna
och effektiva kontor och utbildningslokaler. Antalet nybyggnationer är
dock fortfarande färre än före krisen. Under 2015 förväntas 150 000
kvadratmeter nya kontorslokaler bli klara i Köpenhamnsområdet, var­
av 23 procent i CBD.
Efterfrågan – växande sysselsättningsgrad
ökar efterfrågan
Efterfrågan på kontorslokaler har varit trög, särskilt på den sekundära kontorsmarknaden. Den förväntade återhämtningen av syssel­
sättningen kommer dock troligen leda till en ökad efterfrågan även
på den sekundära kontorsmarknaden. Under H1 2015 tecknades
bland annat ett hyresavtal av PostNord på cirka 11 500 kvadratmeter
kontors­lokaler i närheten av Köpenhamns flygplats på ön Amager,
och Falck hyrde 8 288 kvadratmeter i Köpenhamns innerstad.
Hyror – stabila nivåer på kontorshyror
Nivåerna på kontorshyror i Köpenhamn har hållit sig stabila under
H1 2015, dock med en viss höjning av prime-hyror, och ligger för
närvarande på 1 800 DKK/kvm, exklusive skatter och drifts­kostnader.
Hyresgästerna har i första hand velat ha moderna, väl­planerade
kontors­lokaler, och det växande gapet mellan hyror för kontor i
A-läge gentemot B-läge tyder på en fortsatt segmentering på kontors­
marknaden. Moderna och flexibla fastigheter har betingat konti­
nuerligt höga hyresnivåer för kontor i A-lägen medan utsikterna för
den sekundära kontorshyresmarknaden har varit dystra. Icke desto
mindre förväntas återhämtningen på kontorsmarknaden ge återkall
på sekundär­marknaden tack vare den beräknat gynnsamma syssel­
Marknadsdata
Kontorsfastigheter H1 2015
Kontorsstock H1 2015 (kvm)
Gamla CBD (City)
Nya CBD (Waterfront)
Övriga Köpenhamn
5 730 000
Ørestad
Storköpenhamn*
190 000
11 795 000
Färdigställs 2015 (kvm)
5 000
30 000
30 000
40 000
150 000
Färdigställs 2016 (kvm)
40 000
70 000
30 000
70 000
260 000
Färdigställs 2017 (kvm)
25 000
50 000
15 000
20 000
150 000
Vakansgrad (%)
7,20%**
Kortsiktig prognos (&¨()
Prime-hyra (DKK/kvm)
¨
¨
¨
1 350–1 700
1 800
1 100–1 650
1 300
Kortsiktig prognos (&¨()
Hyra B-fastigheter (DKK/kvm)
¨
¨
¨
¨
1 000–1 100
1 200
600–1 050
900
Kortsiktig prognost (&¨()
Direktavkastningskrav (%)
*Observera att totalen även inkluderar delmarknader som inte redovisas här.
** Total vakansgrad för alla fyra delmarknader.
12 | Nordic City Report Höst 2015
10,10%
¨
¨
¨
¨
¨
4,75%
4,50%
4,75%
4,75%
Representativa kontorstransaktioner H1 2015
Fastighet
Delmarknad
Yta (kvm)
Havneholmen 17 ("Plaza II og III")
Köpenhamn
10 700
Njalsgade 17–21
Köpenhamn
Köpeskilling (mDKK)
Köpare
Säljare
550
PFA Pension
Skanska
340
Elf Development
Tækker Europa og
Fontaine Partners
Holmens Kanal 9 (Hafnia-Bygningen)
Köpenhamn
12 000
225
Bygningsstyrelsen
SEB Pension
Sankt Annæ Plads 24–28
Köpenhamn
6 500
209
Euro Economics ApS
Lauritzen Fonden
Sjællandsbroen 2–6
Köpenhamn
13 063
169
Dansk Metalarbejderforbund
Sydporten ApS
sättningstillväxten. Prime-hyror i CBD ligger för närvarande på
1 350–1 700 DKK/kvm, exklusive skatter och driftskostnader, med
toppriser på 1 800 DKK/kvm. Hyror för sekundärkontor i CBD sträcker
sig för närvarande från 1 000–1 200 DKK/kvm.
kontorsfastigheter har sjunkit till 5,25 procent. För fastigheter utan­för
CBD ligger direktavkastningskravet kvar på 4,75 procent medan det
för sekundära kontorsfastigheter har sjunkit till 7,25 procent.
Marknadsutsikter – oförminskad efterfrågan från
investerare och större variation
Investeringsmarknaden – fortsatt stark efterfrågan
på investeringsmarknaden
Investerarnas stora aptit på fastighetsinvesteringar har fortsatt. De senaste åren har rekordhöga priser på aktier och obligationer fått investerarna att skifta fokus till alternativa investeringsalternativ, bland annat fastighetstillgångar, i jakten på tilltalande riskjusterad av­kastning.
Investerarnas fokus har tidigare inriktats på kontor med primära lägen, men nu har även sekundära lägen med kortfristiga hyreskontrakt
blivit intressanta. Efterfrågan på fastigheter i sekundära lägen har ökat
genom den gynnsamma prognosen för den danska ekonomin och
syssel­sättningstillväxten. Under H1 2015 var försäljningen av fastigheterna Plaza II och III några av de största investerings­transaktionerna.
Fastig­heterna är fortfarande under uppbyggnad och beräknas bli klara
i april 2016. Alla lokaler är redan uthyrda. Direktavkastningskraven för
fastigheter i CBD ligger kvar på 4,5 procent medan det för sekundära
Investerarna förväntas ha en fortsatt stark efterfrågan på fastigheter,
särskilt sådana i attraktiva lägen, vilket därmed borgar för en fortsatt stor transaktionsaktivitet. Detta förväntas ge återkall på den
sekundära marknaden tack vare låga direktavkastningskrav och beräknat gynnsam sysselsättningstillväxt. Likviditeten i marknaden
ligger på ett fortsatt hög nivå. Trots att räntenivåerna har stigit och
framtida avkastning på aktiemarknaden därmed har ökat förväntas
investerings­marknaden fortsätta attrahera investerare så snart syssel­
sättningstillväxten leder till att kontorshyresmarknaden återhämtar
sig. Detta gynnar inte bara segmentet för kontor i A-lägen, utan även
det sekundära segmentet. Därmed förväntas investerarnas intresse
för att investera i fastigheter inte sjunka, utan vidgas och även inriktas
på kontorsfastigheter på den sekundära marknaden.
Representativa kontorsuthyrningar H1 2015
Fastighet
Delmarknad
Hyresgäst
Yta (kvm)
Fastighetsägare
Hedegaardsvej 88
Köpenhamn
PostNord
11 500
Sydhavnsgade 18
Köpenhamn
Falck
8 288
Scandiagade 19-21 ApS
Havneholmen 25
Köpenhamn
L'Oreal Danmark A/S
7 167
Norrporten
Ellebjergvej 50-52
Köpenhamn
Bygningsstyrelsen
2 708
API Property Fund Denmark
Kristianiagade 9
Köpenhamn
Børne- og
Ungdomsforvaltninen
2 400
C.W. Obel Ejendomme A/S
PFA
Nordic City Report Höst 2015 | 13
Kontorsmarknaden i Oslo
Under H1 2015 sjönk direktavkastningskravet till 4,25 procent
som ett resultat av den ökade aktiviteten hos utländska investerare. Hyrorna i de västra ytterområdena samt i några andra
relaterade delmarknader har sjunkit något sedan vår senaste
rapport, medan resten av marknaden har legat på en stabil
nivå. Blickar vi framåt kan vi förvänta oss att transaktionsmarknaden förblir stark med ökade nyuthyrningsvolymer.
Utbud – stigande vakansgrader
Den totala vakansgraden på kontorsmarknaden i Oslo ligger för
närvarande på 8,0 procent, vilket motsvarar omkring 760 000 kvm
ledigt kontorsutrymme. I CBD har vakansgraden ökat från 4,5 till
6,0 procent. Ledigt utrymme i CBD och övriga innerstaden består
främst av mindre lokaler, och för närvarande är endast fyra lokaler
större än 5 000 kvm vakanta. För 2015 förväntas den totala genomsnittliga vakans­graden hålla sig relativt stabil på 8 procent. Många
företag i olje­branschen är inte längre i behov av lika stort kontorsutrymme som tidigare på grund av osäkerheten på olje­marknaden.
Dessa företag hyr nu ut delar av sina lokaler, vilket har ökat utbudet
på marknaden. Cirka 170 000 kvm nytt kontors­utrymme kommer ut
på marknaden under 2015 och det mesta är uthyrt redan innan färdigställandet. Preliminära siffror visar att det under 2016–2018 kommer
ut totalt cirka 120 000 kvm nytt kontorsutrymme på marknaden, vilket
är relativt lite.
Efterfrågan – fortsatt brist på stora hyresgäster
Under H1 2015 uppgår nya hyresavtal i Oslo till cirka 275 000
kvm (inklusive omförhandlingar). Det är cirka 15 000 kvm (eller 6 procent) mer än samma period förra året. Trots den lilla
ökningen av hyresavtal är det fortfarande brist på större hyresgäster
(> 10 000 kvm) som hyr nya kontorslokaler. Den senaste tidens
återgång inom olje- och gasindustrin orsakar fortfarande till viss
del osäkerhet på marknaden och resultatet är att hyresgästerna har
visat tendenser på att skjuta upp eller ändra sig angående flytt till nya
eller större kontorslokaler. Prognosen är ändå att den totala andelen
under­tecknade avtal för 2015 kommer att överstiga volymen för 2014
i och med att väldigt få hyresavtal tecknades under H2 2014.
Hyror – sjunkande hyresnivåer
Hyresnivåerna i vissa delar av Oslo-regionen har gått ned under H1
2015. De västra ytterområdena har påverkats extra mycket av pris­fallet
Marknadsdata
Kontorsfastigheter H1 2015
Kontorsstock H1 2015 (kvm)
CBD
Övriga Innerstaden
Ytterområden Väst
Ytterområden Öst/Nord/Syd
Totalt
3 293 130
1 006 634
1 770 451
2 331 987
8 402 202
Färdigställs 2015 (kvm)
167 000
Färdigställs 2016 (kvm)
104 000
Färdigställs 2017 (kvm)
Vakansgrad (%)
Kortsiktig prognos (&¨()
Prime-hyra (NOK/kvm)
Kortsiktig prognos (&¨()
Hyra B-fastigheter (NOK/kvm)
100 000
6,1%
4,1%
10,3%
11,4%
8,0%
g
g
g
g
g
4 200
2 500
2 900
1 900
-
g
g
(
g
g
2 500
1 600
1 450
1 300
.
4,25–4,5%
5–5,5%
5,25–6,0%
5,75–6,0%
-
Kortsiktig prognos (&¨()
Direktavkastningskrav (%)
14 | Nordic City Report Höst 2015
Representativa kontorstransaktioner H1 2015
Fastighet
Delmarknad
Yta (kvm) Köpeskilling (mNOK)
Dronning Eufemias gate 32
CBD
Munkedamsveien 62
CBD
Innspurten 9
Eastern Fringe
Philip Pedersens vei 1
Western Fringe
22 800
Köpare
Säljare
DNB Scandinacian Property
Fund
DNB Liv
~18 000
1 225
6 600
560
Deka
Ragde Eiendom
21 500
500
Bryn Eiendom
Catella
455
Closed ended fund(Pareto)
Nordisk Areal 1
på olja med mycket lägre hyresnivåer som resultat. De sjunkande
hyres­nivåerna i ytterområdena kan förklaras av överskottet på lediga
tomter och fastigheter i kombination med dalande avkastningskrav.
Prime-hyran har dock legat oförändrad på 4 200 NOK/kvm under H1
2015, och andra hyror i stadens centrala delar har bara sjunkit marginellt. Blickar vi framåt kan vi förvänta oss ytterligare något lägre
hyresnivåer, speciellt i de västra ytterområdena.
Investeringsmarknaden – hur lågt går det att komma?
H1 2015 började i samma takt som 2014 slutade. Transaktions­
marknaden har fortsatt blomstra och flera stora transaktioner har
genomförts i alla segment på marknaden. Den största transaktionen
hittills under 2015 är Sektor-transaktionen som omfattar 34 shopping­
centra och uppgår till en volym av 12,3 md NOK. Detta är den högsta
noteringen någonsin för en transaktion i det norska handelssegmentet.
Den totala transaktionsvolymen hittills i år är strax under 60 md NOK,
vilket är mer än dubbelt så högt som vid samma period förra året. Den
10-åriga swapräntan har ökat med 69 punkter sedan vår förra rapport
och ligger nu på 2,44 procent, vilket fortfarande är lågt. Trots ökade
räntenivåer genomdrivs nu transaktioner av de bästa fastigheterna,
dvs. sådana med finansiellt starka hyresgäster belägna i Oslo CBD,
med en rekordlåg direktavkastning på 4,25 procent. Det innebär en
direktavkastning som är 50 punkter lägre än under H2 2014. En av
huvud­orsakerna till denna trend är det betydligt högre intresset utländska investerare uppvisar jämfört med tidigare år.
Marknadsutsikter – fortsatt stabila investeringsvolymer
trots osäkerhet kring oljepriserna
Under H1 2015 har hyresmarknaden erfarit en mindre uppgång i den
totala genomsnittliga vakansgraden – från 7,5 till 8,0 procent. Ut­ifrån
nya sysselsättningsprognoser beräknar vi dock att vakansgraden kommer att hålla sig stabil genom hela 2016 och därefter börja gå nedåt.
Som vi förutsåg i den förra NCR-rapporten har hyresnivåerna i de västra ytterområdena sjunkit med cirka 5 procent under H1 2015. Det är
här Oslos oljeföretag är koncentrerade, och som vi nämnde tidigare har
vissa företag nyligen börjat hyra ut i andra hand i större omfattning.
Kortsiktigt förväntas denna trend fortsätta, bland annat eftersom stora aktörer som Statoil har aviserat planer på att hyra ut en betydande
mängd kontorsutrymme i andrahand inom en snar framtid. För resten
av kontorsmarknaden har hyrorna hållit sig relativt stabila med bara
några mindre sänkningar på vissa delmarknader. Detta är helt enligt
förväntan och i enlighet med vår prognos för resten av 2015. Även
transaktionsmarknaden förväntas hålla sig stark av flera orsaker. Som
vi rapporterade i förra numret är ett stort antal försäljningar i fonder
med begränsat antal fondandelar och vanliga fastighetsfonder på gång,
medan pensionsfonder och utländska investerare med hög likviditet
står redo att köpa. Med andra ord verkar osäkerheten kring oljepriserna
ha haft liten eller ingen effekt på investeringsbesluten. Även om det är
för tidigt att göra några säkra förutsägelser förväntas transaktionsvolymen för 2015 att hamna på mellan 80–85 mdr NOK.
Representativa kontorsuthyrningar H1 2015
Fastighet
Delmarknad
Hyresgäst
Yta (kvm)
Fastighetsägare
Lakkegata 55
CBD (North-East)
Manpower
4 200
Entra/Skanska
Fredrik Selmer's vei 4
Eastern Fringe
Norwegian Tax
Administration
3 700
Entra
Strømsveien 96
Eastern Fringe
Norwegian Medicines
Agency
6 500
Entra
Hasle Linje lamell B
Eastern Fringe
Securitas Norge
5 500
Höegh Eiendom
Bygdøy Allé 2
CBD (West)
NORAD
9 000
NHPK
Nordic City Report Höst 2015 | 15
Kontorsmarknaden i Helsingfors
Den negativa tillväxttrenden i den finska ekonomin har endast uppvisat svaga positiva tendenser. Den senaste tidens
geopolitiska kriser har påverkat Finlands exportdrivna ekonomi, men låg handel och återhållsam konsumtion har också
bidragit till att förlänga stagnationen. Efter ett stagnerande
2015 förväntas en måttlig tillväxt de kommande två åren. En
svag höjning av prime-hyran har registrerats trots den stilla­
stående ekonomin och den växande vakansgraden. Dess­
utom verkar investeringsmarknaden visa positiva tecken med
genomgående stark efterfrågan.
Utbud – begränsat med ny kontorsyta på
marknaden efter 2015
Under H1 2015 har den totala vakansgraden i Helsingfors ökat med
30 punkter jämfört med H2 2014. I synnerhet delmarknaderna i Esbo
har kämpat med vakansproblem främst på grund av kedjereaktioner
från utmaningarna inom ICT-sektorn. I och med att ytterligare cirka
80 000 kvm ny kontorsyta är planerad att komma ut på marknaden
innan årets slut beräknas vakansgraden fortsätta öka. Under 2016
planeras bara 50 000 kvm nya lokaler, och baserat på den nuvarande
prognosen kommer nybyggnationen i Helsingfors under 2017 också
vara relativt låg jämfört med genomsnittet de senaste tio åren.
Efterfrågan – låg aktivitet på hyresmarknaden
Enligt KTI har nyuthyrningsvolymen för kontor i Helsingfors minskat i två år, och under H1 2015 var den mer än 25 procent lägre
än under H1 2013. Mest små och medelstora avtal har tecknats,
medan större hyresgäster fortfarande tvekar. På den positiva sidan
har flera viktiga hyrestransaktioner genomförts, till exempel den ny­
ligen aviserade flytten av Danske Bank och Handelsbanken. CBD i
Helsingfors är fortfarande den delmarknad med bäst resultat, men
man har också märkt av ett ökat intresse för Kägeludden och Gräs­
viken. Dessa områden har under lång tid haft problem med vakanser
och hyres­gästerna har många alternativ att välja bland. Utmaningarna
för om­råden med sekundära, omoderna produkter kvarstår. Antalet
stimulans­åtgärder och hyresfria perioder på marknaden har också
ökat, och hyresgästerna är tveksamma till att teckna längre hyresavtal.
Marknadsdata
Kontorsfastigheter H1 2015
CBD
Övriga Helsingfors
Esbo
Vantaa
Totalt
1 090 000
4 780 000
1 830 000
920 000
8 620 000
Färdigställs 2015 (kvm)
0
75 000
5 000
5 000
85 000
Färdigställs 2016 (kvm)
0
35 000
5 000
10 000
50 000
Kontorsstock H1 2015 (kvm)
Färdigställs 2017 (kvm)
Vakansgrad (%)
Kortsiktig prognos (&¨()
Prime-hyra (€/kvm)
Kortsiktig prognos (&¨()
Hyra B-fastigheter (€/kvm)
Kortsiktig prognos (&¨()
Direktavkastningskrav (%)
16 | Nordic City Report Höst 2015
0
25 000
10 000
15 000
50 000
6,5%
10,6%
16,7%
9,8%
11,3%
¨
&
&
&
&
306
222
204
198
-
¨
¨
¨
¨
186–210
78–114
72–108
72–108
-
¨
¨
¨
¨
-
5,0%
6,0%
6,25%
6,75%
-
Representativa kontorstransaktioner H1 2015
Fastighet
Delmarknad
Yta (kvm) Köpeskilling (mEUR)
Köpare
Säljare
EY building Töölönlahti
Helsingfors
10 900
Niittymäentie 7
Esbo
10 500
93
Union Investment
Etera
16
Lidl
Ilmarinen
Elimäenkatu 25-27
Helsingfors
16 000
43
Deka Immobilien
Sveafastigheter Fund III and
HGR
Antinkatu 1 and Bulevardi 21
Helsingfors
Gradus in Meilahti
Helsingfors
21 300
36
Genesta Nordic Real Estate II
Senate Properties
8 000
n/a
Schroders
Pramerica
Hyror – prime-hyrorna återhämtar sig men gynnsamma
villkor för hyresgästerna fortsätter
Efter ett halvårs nedgång har prime-hyrorna i CBD återhämtat sig till
306 EUR/kvm och förväntas hålla sig stabila för återstoden av 2015
med nolltillväxten i beaktande. Denna återhämtningstrend har också
registrerats i Kägeludden i Esbo i samband med större intresse från
nya hyresgäster och den positiva effekten från den nya tunnelbane­
linjen som beräknas bli klar under 2016. Polariseringen har dock
ökat, och på de flesta platser är trycket på lägre hyror stort. Dess­
utom är antalet stimulansåtgärder fortsatt högt och konkurrensen om
hyresgästerna har varit hård, trots något högre summerade hyror,
vilket har ökat valmöjligheterna för hyresgästerna. På grund av denna
minskade efterfrågan på hyresmarknaden har fastighetsägarna också
varit villiga till dyra hyresgästanpassningar för att behålla sina hyresgäster när avtalen löper ut.
Investeringsmarknaden – internationella investerare är
drivande på marknaden
Efter en trög start på året har trenden från H2 2014 fortsatt, vilket har
resulterat i en kontorstransaktionsvolym på cirka 450 mEUR i Helsingfors innerstad. Det är en ökning på 40 procent jämfört med H2 2014.
Alla betydande transaktioner har involverat cross-border-investerare
– främst på köpsidan, men även på säljsidan. Nordiska och Paneu-
ropeiska fonder har varit de mest aktiva aktörerna. Inhemska köpare
har bara kunnat förvärva de minsta tillgångarna med mer begränsad
internationell attraktionskraft. Investerarnas efterfrågan på kontor i
attraktiva lägen har varit fortsatt hög och en liten sänkning av direktavkastningskraven kan förväntas över de kommande tolv månaderna.
Marknadsutsikter – fortsatt positiva utsikter för
investeringsmarknaden
Den förväntade långsamma ekonomiska tillväxten i kombination med
ökade vakansgrader på de flesta delmarknader sätter kortsiktigt press
på kontorsuthyrningsmarknaden. Efterfrågan på hyresmarknaden har
fortsatt att orsaka polarisering med resultatet att lokaler och fastig­
heter i sekundära områden riskerar en ännu högre vakansgrad medan
hyrorna i attraktiva områden har återgått till den nivå de låg på innan
minskningen förra året. Nu finns det dock fler stimulans­åtgärder än
före nedgången och med hjälp av dessa förväntas de befintliga nivåerna kunna bibehållas i och med att det totala utbudet kommer att
öka under 2015 tack vare nybyggnation på marknaden. Istället förväntas investeringsmarknaden fortsätta vara aktiv tack vare en stark
inter­nationell efterfrågan och de relativt attraktiva avkastnings­nivåerna
som finska fastigheter fortfarande genererar. I kombination med bättre finansierings­villkor, högre marknadslikviditet och uppskattningen
att den ekonomiska tillväxten ska tillta förväntas även investerings­
marknaden fortsätta i befintlig takt åtminstone under H2 2015.
Representativa kontorsuthyrningar H1 2015
Fastighet
Delmarknad
Hyresgäst
Itämerenkatu 11-13
Ruoholahti
Handelsbanken
Elimäenkatu 5
Vallila
City of Helsinki (Public Works Department)
Eteläesplanadi 18
CBD
SEB
Yta (kvm)
5 000
10 000
6 000
Fastighetsägare
Varma
OP
LocalTapiola Mutual Life
Insurance Company
Nordic City Report Höst 2015 | 17
Utbudet av bostadsfastigheter är stort
i Sverige
Utbudet av bostadsfastigheter är stort i den svenska transaktionsmarknaden och efterfrågan växer allt mer för denna produkt. Många
investerare och fastighetsägare ser på sina bostäder som en säker
och trygg investering i en annars volatil marknad. Fastighetsaktier
har den senaste treårsperioden varit en bättre investering än börsen
som helhet. Relativt sin riskklass har alltså fastigheter som placeringsslag varit bättre än de flesta andra investeringar under många år.
Bostäder har varit den bästa investeringskategorin inom fastigheter
under samma period med en årlig totalavkastning om 9,2 procent
enligt analys­företaget MSCI.
Av omsättningen på svensk transaktionsmarknad de senaste fem
åren har bostäder utgjort cirka 27 procent och sammantaget har cirka 170 000 lägenheter bytt ägare i närmare 450 transaktioner. Värt
att notera i sammanhanget är att ombildningar till bostadsrätt minskat kraftigt som andel av statistiken. 2010 ombildades cirka 20 000
lägen­heter mot dagens knappt 5 000 lägenheter per år.
Intresset för samhällsfastigheter fortsätter att öka över landets tillväxtorter. De traditionella bostadsförvaltarna upptäcker att de kan få
högre och mer stabil avkastning från exempelvis vårdboenden och
andra bostadsbolag ser att en närvaro i segmentet för samhällsfastigheter ofta leder till markanvisningar för hyresrätter eller andra
fastighets­projekt. Parallellt med dessa två exempel fortsätter kapitalinflödena till de etablerade ägarna av samhällsfastigheter vilket leder
till ett stort investeringsbehov.
Tillskott av aktörer
Sedan finanskrisen har inte mindre än elva aktörer som mer eller
mindre fokuserar på bostäder tillkommit i marknaden. Dessa aktörer har vuxit snabbt och äger idag över 75 000 lägenheter totalt.
Köpar­kategorierna har växlat över åren mellan traditionella bostads­
förvaltare och fonder, ofta med en kategori aktiv i taget. I dagens
marknad är samtliga kategorier aktiva allt ifrån de kortsiktigt op-
Tillkomna aktörer
Etableringsår
Ägare
Kvm bostäder * Antal lägenheter * Geografisk preferens hittills
Victoria Park
2007
Noterat på NASDAQ OMX Stockholm
634 000
8 700 Miljonprogramområden i tillväxtorter
IHF Bostad
2007
ICA Handlarnas Förbund och partner
170 000
2 500 Regionsstäder
Willhem
2009
AP 1
1 144 000
18 000 Sverige
Rikshem
2010
AP 4 och AMF
1 734 000
21 000 Sverige
SEB Domestica
2012
Handfull institutionella investerare
64 000
1 000 Tillväxtorter
Gimmel
2012
Privat kapital
75 000
1 000 Sundsvall och Bollnäs
Aberdeen Residential Sweden 2012
10-tal institutionella investerare
D.Carnegie & Co
2013
Noterat på NASDAQ OMX Stockholm
K2A
2013
Privat kapital och noterad preferensaktie
Nordhalla
2013
Alecta, Heimstaden och pensionsstiftelser
322 000
6 000 Sverige
Amasten
2014
Noterat på First North
130 000
1 900 Sverige
*Bedömda värden
18 | Nordic City Report Höst 2015
70 000
1 169 000
4 000
1 200 Tillväxtorter
15 000 Stockholms miljonprogramsområden
200 Mälardalen, högskoleorter
portunistiska till de som investerar för kommande generationer och
aldrig avyttrar. De utomnordiska aktörerna, såsom tyska Patrizia eller
globala Blackstone, förefaller avvakta tills dess att investeringarna är
antingen riktigt stora eller har paneuropeiska inslag.
Den lysande stjärnan i tillväxtligan är Rikshem som skapades då
Vasakronan sålde sina bostäder samt när AMF apporterade in sina
bostadsfastigheter i Västerås. Rikshem har sedan starten byggt upp
ett bostadsbestånd om cirka 21 000 lägenheter och gått från fem orter
till drygt 20.
Den stora kategorin säljare sedan 2008 är kommuner (ca 32 mdkr),
men även specialister såsom Wallenstam (ca 7 mdkr), Heimstaden (ca
6 mdkr) och Akelius (ca 6 mdkr) återfinns på listan över de stora säljarna. Den enskilt största privata säljaren av bostadsfastigheter har varit fondbyggaren Acta genom olika bolagstransaktioner (ca 16 mdkr).
Framtid och trender
De svenska kommunerna kommer att fortsätta att sälja fastigheter,
bostäder såväl som samhällsfastigheter för att finansiera omsorg,
utbildning och infrastruktur. En annan trend som växer sig starkare
är fastighetsutveckling inom bostadssegmentet. Konverteringar av
kontor till bostäder, framtagande av nya detaljplaner och projekt där
gamla hus ersätts med nya, kommer att fortsätta vilket innebär att de
mer etablerade bostadsbyggarna måste vässa sitt erbjudande ytter­
ligare. Inom andra fastighetssegment har det länge funnits etablerade
Kursutveckling fastighetsaktier
300
250
specialister som hjälper institutionellt kapital att utveckla och förvalta
fastigheter. Denna marknad för bostadsspecialister växer sig nu allt
starkare i Sverige. Fler fastighetsägare kommer att upptäcka fördelen
med att ha låg risk på intäktssidan och över tid förhållandevis lättfinansierade tillgångar och därmed söka sig till bostadsmarknaden.
Marknaden för tidiga skeden och byggrätter har förädlats under de senaste fem till åtta åren. De traditionella ägarna har gått från en mycket
lång duration på sina byggrättsportföljer till att balansera tidigt skede
med färdig detaljplan och i den processen avyttrat tillgångar. Under
en period fanns även ett tryck på de noterade bolagen att öka avkastningen på eget kapital och därmed minska balansräkningarna – en
trend som nu vänt där aktiemarknaden förväntas premiera att bolaget
har många bra affärsmöjligheter att jobba med. Parallellt med denna
utveckling har utbudet av byggrättsmöjligheter ytterligare ökat tack
vare ökade byggrättsvärden. I princip samtliga ägare går igenom sina
portföljer med en blick för att hitta utvecklingsmöjligheter – där det
en gång låg en markparkering finns möjligen idag en detaljplan för
fler bostäder.
Dagens bostadskonsumenter vill bo i områden med hög densitet och
med bra, ofta spårbundna, kommunikationer. Kanske får vi se ett återtåg till dagarna då de privata initiativen som Saltsjöbanan med Knut
Wallenberg i spetsen la grunden för ett av Stockholms mest attraktiva
bostadsområden. Vilken aktör tar initiativet med ny spårbunden trafik
i någon av landets tillväxtregioner?
Säljare av bostadsfastigheter sedan 2008
OMX Real Estate
OMX30
Privat, 42%
Kommunal, 18%
Noterat bolag, 13%
Fond, 12%
Statlig, 8%
Institution, 8%
200
150
100
50
0
2005
2007
2009
2011
2013
2015
Källa: NASDAQ OMX Group, Inc
Nordic City Report Höst 2015 | 19
Om JLL
JLL erbjuder kvalificerad rådgivning med inriktning på fastighetstjänster. Vi verkar för att skapa och leverera värde till våra kunder,
ägare och medarbetare i en komplex värld som ständigt förändras.
Med 58 000 medarbetare och 230 kontor i 80 länder tillgodoser vi
lokala, regionala och globala fastighetsbehov. Vi tillsätter team av
experter som med insikt och framåtblick, pålitlig analys och relevant marknads­
kunskap levererar integrerade tjänster. Vi attraherar
och utvecklar de bästa och mest mångfacetterade medarbetarna i vår
bransch och utmanar dem att utveckla långsiktiga relationer med kunderna. I Sverige har vi kontor i Stockholm och Göteborg och erbjuder råd­givning inom transaktioner, uthyrning, hyresgästrepresentation,
detalj­handelsutveckling, analys och värdering. För mer information, se
www.jllsweden.se
JLL Sverige – Våra tjänster
Capital Markets: JLL Capital Markets är en fastighetsrådgivare som
genom aktiv och kreativ rådgivning skapar affärer och värde för våra kunder på den svenska fastighets- och kapitalmarknaden. Vi kan erbjuda
ett mycket erfaret team som alla gemensamt har en passion för fastighetsaffärer. JLL Capital Markets representerar en heltäckande bredd av
kunskap och med vår unika lokala närvaro och internationella räckvidd
hjälper vi dig att lyckas med din fastighetsaffär.
Office and Industrial Leasing: Vi hjälper såväl inhemska som utländska fastighetsägare att hyra ut deras vakanta lokaler. Vi är ett mycket erfaret team bestående av 10 medarbetare. Med vår unika uthyrningsprocess
garanterar vi att våra uppdragsgivare får sina lokaler uthyrda på kortast
möjliga tid. Tveka inte att testa oss!
Retail Agency: På JLL Retail Agency arbetar vi tillsammans med
fastighets­ägare över hela världen med att hjälpa dem med utveckling och
uthyrning av handelsfastigheter. Vi har erfarenheten från internationella
projekt och erbjuder en direktkanal till både svenska och internationella
varumärken samt de senaste trenderna världen över. Så oberoende av
om ni ska bygga om, expandera, optimera, förändra eller förädla ert bestånd är ni varmt välkomna till oss.
Valuation: Kunskap om fastighetens marknadsvärde är en förutsättning
för en lyckad affär – oavsett om ni köper eller säljer. Värderingarna utgör ett viktigt underlag i anslutning till en transaktion, vid belåning eller
vid bokslut och för inrapportering till IPD. JLLs värderare är certifierade enligt både svensk och internationell standard. Vi värderar alla typer
av kommersiella fastigheter såsom kontor, industri/logistik, handel och
flerbostadshus.
Research: Vi gör kontinuerliga analyser av fastighetsmarknaden där vi
väver in trender på lokal och global nivå. JLLs marknadskännedom och
gedigna dataserier har varit till stöd för fastighetsmarknadens aktörer i
över 15 år.
Corporate Solutions: Vi ser alltid på kommersiella lokaler utifrån ett
strategiskt perspektiv och representerar endast hyresgäster eller brukare av egenägda fastigheter. Vi hjälper till med att ta ett strukturerat
grepp om lokal- och fastighetsfrågorna där målen är ökad lönsamhet
och högre effektivitet. Med en global syn på marknaden och lokal kunskap är JLLs strategiska rådgivning alltid förankrad i aktuella trender
och tendenser. JLL arbetar längs med hela livscykeln av kommersiella fastigheter. Vi identifierar, optimerar och följer upp de affärs- och
verksamhetsrisker som är förknippade med företagets lokalsituation.
I syfte att sänka hyreskostnaderna och öka funktionaliteten i lokalerna
hjälper vi våra kunder med lokalstrategi, arbetsplatsanalys, avveckling
och anskaffning av lokaler, hyresförhandling, teknisk projektledning,
hyresgästanpassning och flyttprojektledning.
Våra kontor:
Stockholm
Birger Jarlsgatan 25
Box 1147
SE-111 81 Stockholm
Tel: +46 8 453 50 00
www.jllsweden.se
Göteborg
Vasagatan 45
Box 1058
SE-405 22 Gothenburg
Tel: +46 31 708 53 00
www.jllsweden.se
Helsingfors
Eteläesplanadi 22 A
FI-00130 Helsinki
Tel: +358 207 61 99 60
www.jll.fi
I samarbete med:
Oslo
Akershus Eiendom AS
Haakon VII’s gata 5, 7 etg
NO-0161 Oslo
Tel +47 22 41 48 00
www.akershus-eiendom.no
Köpenhamn
Sadolin & Albæk A/S
Palægade 2-4
DK-1261 Copenhagen K
Tel: +45 70 11 66 55
www.sadolin-albaek.dk
© Copyright Jones Lang LaSalle 2015. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in
part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation
is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in
negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.