Vad är affärsmässighet vid renovering av
miljonprogrammen?
Anders Sandoff
Industriell och finansiell ekonomi
Handelshögskolan vid Göteborgs universitet
www.handels.gu.se
Hur skapa förutsättning för affärsmässiga beslut?
• Vad krävs för att möta marknadskrav och långsiktighet under starkt
förändringstryck?
• Fordrar effektiva organisationer som utnyttjar potentialen i
tillgängliga strategiska verktyg
• Fem områden som är centrala för affärsmässiga bedömningar
–
–
–
–
Kalkylpraxis
Riskmanagement
Ägarstyrning
Affärsmodellutveckling
www.handels.gu.se
Kalkylpraxis
• Miljonprogrammen är i kraftigt behov av investeringar
– Upprustning och energieffektiviseringar
• Många områden under utveckling
– Teknik, process, förutsättningar
• Långa kalkylhorisonter och låga kalkylräntor
• Fordrar hög kompetens bland kalkylansvariga, företagsledning
och styrelse
• Brister resulterar i ökad risk, lägre lönsamhet och färre
investeringar
www.handels.gu.se
När adderar vi värde?
När summan av alla kassaflöden som förväntas följa av investeringsbeslutet,
diskonterade med en riskjusterad ränta, överstiger investeringsbeloppet.
kS EK
4000
3000
2000
1000
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
-1000
-2000
-3000
-4000
-5000
-6000
År
www.handels.gu.se
Nuvärdemetoden
Nuvärdet = Summan av samtliga framtida kassaflöden
diskonterade med kalkylräntan minus
grundinvesteringsbeloppet
NPV
G
a1
1 r
n
NPV
G
t 1
a2
1 r
1
at
1 r
2
...
an
1 r
n
t
www.handels.gu.se
Olika system har olika tidsperspektiv på förändring
Mode
Handel
Infrastruktur
Politiska system
Kultur och livsmönster
Biologiska system
Eugen Rosenstock Huessy, 1938, Out of Revolution
www.handels.gu.se
Investeringens ekonomiska värdeskapande
Minskad omvärldsrisk
Minskad operationell risk
Minskad finansiell risk
Stabiliteten i
resultaten
Investeringens
värde
Minskad grundinvestering
Ökade intäkter
Minskade kostnader
Längre ekonomisk livslängd
Framtida resultat
0 1 2
3 4
5
6…
www.handels.gu.se
Riskens betydelse för investeringsutrymmet
Grundinvestering: 300 mSEK
Årligt nettokassaflöde 20 mSEK
www.handels.gu.se
Beräkning av genomsnittlig finansieringskostnad
Genomsnittlig finansieringskostnad (WACC) bra mått på risken
för investeringar inom företagets normala verksamhet
WACC
E
S
Re (1 Tc ) Rs
V
V
Rs = långivarnas genomsnittliga räntekrav på företagets skulder
Re = ägarnas avkastningskrav på det egna kapitalet
S = marknadsvärdet av företagets skulder
E = marknadsvärdet av företagets eget kapital
V = marknadsvärdet av hela företaget
Tc = Skattesatsen = företagets effektiva skattesats
Lygnerud & Sandoff 2011-05-04
www.handels.gu.se
Beräkning av ägarnas avkastningskrav på det egna kapitalet
utifrån CAPM
Avkastningskrav på eget kapital beror på:
•Nivån på den riskfria räntan
•Förväntad avkastning på genomsnittet för aktiemarknaden
•Företagets förväntade samvarians med aktiemarknaden ( )
A v k a s t n in g (% )
H ö g ris k
Marknadsportföljens
riskpremium
M a rk n a d e n s
g e n o m s n ittlig a
a v k a s tn in g ( r m )
R is k f ri rä n ta (r f )
I n v e s te rin g i e n
m a rk n a d s p o r tfö lj
L å g r is k
R is k (
0
0 ,5
i
)
1 ,0
www.handels.gu.se
Fastställande av avkastning på EK
Riskpremium = *(marknadsavkastningen – riskfri ränta)
Avkastningskrav på eget kapital = riskfri ränta + riskpremium
R
e
rf
(rm
rf)
www.handels.gu.se
11
Kalkylränta med skattning av Re
Re
R
rf
e
WACC
( rm
rf )
0,035
(0,075
0,035 ) = 5,1 %
E
S
Re (1 Tc ) Rs
V
V
0,7 0,051
1
(1
0,26 )
0,3
0,04 = 4,5 %
1
www.handels.gu.se
Beslutsunderlag
Exempel II
Nettonuvärde MSEK
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 1 0% 11 % 12 % 13 % 14 % 15 % 16 % 17 % 18 %
-
200
-
400
Kalkylränta
www.handels.gu.se
Beslutsunderlag
Exempel I
Nettonuvärde MSEK
3
2
Ackumulerade kassaflöden
utan hänsyn till ränta
Ackumulerade kassaflöden
med hänsyn till ränta
1
0
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
År
-1
-2
-3
-4
www.handels.gu.se
Avkastningskrav
• Företagets boende kan betraktas som ett nätverk
Boverket, 2008, Nyttan med allmännyttan
2011-09-15
www.handels.gu.se
Boverket, 2008, Nyttan med allmännyttan
www.handels.gu.se
Boverket, 2008, Nyttan med allmännyttan
www.handels.gu.se
Implicit avkastningskrav för olika återbetalningstider
och kalkylräntenivåer (vid avsaknad av värdeminskning)
80%
Implicit avkastningskrav (%)
70%
60%
50%
40%
Kalkylränta
30%
25 %
20 %
20%
15 %
10 %
10%
5%
0%
0%
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 11
12 13 14
15 16 17 18
19 20
Åte rbe ta lningstid (å r)
www.handels.gu.se
Riskhantering
• Komplex framtid fordrar ökad kunskap om företagets situation
• Långsiktiga verksamheter med stort bundet kapital gynnas av
stabilitet
• Konkret koppling till verksamhetens mål och strategier
• Kommunikationsverktyg för kompetensutveckling
• Företagets riskhantering skall involvera styrelsen
– ofta ett kunskapsgap mellan styrelse och operativ ledning
www.handels.gu.se
Ägarstyrning
• Långsiktighet underlättas av aktiva ägare
• Kräver affärsmässigt erfaren bolagsstyrelse
• Styrelsen har ett långtgående ansvar för förändring av
verksamhetens prioriteringar och inriktning
• Konkreta och balanserade mål i tre dimensioner
www.handels.gu.se
Affärsmodellutveckling
• Affärsmässighet definieras av affärsmodellen
• Affärsmodellutveckling är en möjlighet att ändra definitionen av
affärsmässighet
–Affärsmodellen skapar konceptuell förståelse för
verksamhetens affärsmässiga grund
–Vilket värde erbjuder affärsmodellen kunden?
–Hur skall värdet produceras på bästa sätt?
–Hur skapas lönsamhet då vi producerar värde för
kunden på detta sätt?
–Vad säkerställer en långsiktig konkurrensförmåga
www.handels.gu.se
Affärsmodellutveckling
• Interagera med kunder, kommun, organisationer,
näringsliv och privata fastighetsbolag
• Bredare syn på värdeskapande
– Traditionellt smalt värdeskapande fokuserar
kärnaffärens kostnader och intäkter
– Utvecklad syn på värdeskapande fokuserar fler
dimensioner
• Fullkostnadskalkylering
• TBL
• Samverkansmodeller
– Byggare, Boende, Bostadsbolag och kommun
www.handels.gu.se
Volatilitetsminskande åtgärder
• Utbildning av medarbetare, kunder, leverantörer och ägare
– Tidiga och experimentella projekt
• Volatilitetsminskande sociala projekt
• Byta volatila kassaflöden mot mindre volatila
• Skapa stordriftsfördelar
• Samverkan för att minska ryktesrisker
• Generellt lyft minskar systematisk risk i ett område
– Mindre volatilitet i fastighetsvärde, vakansgrad och underhåll.
• Många volatilitetsminskande åtgärder minskar även volatiliteten
på samhällsnivå
– System för värdeöverföring
www.handels.gu.se
Utmärkande egenskaper för allmännyttans värdeskapande
• Infrastrukturell verksamhet som utmärks av djupa bindingar till plats,
investeringar, kunder och ägare
• Kräver ett långsiktigt engagemang från bolagets intressenter
• Känslig för förändring av kontraktetet mellan marknad, offentlig och privat
svär.
• Förutsätter en betydande legitimitet
• Utmaningar har drag av elakartade problem
www.handels.gu.se
Elakartade problem
Dessa utmaningarna är svåravgränsade, unika, berör
många parter och utmaningarnas komplexitet ökar
dessutom allteftersom tiden går.
Det finns inga ”rätt” eller ”fel” sätt på att möta dessa
utmaningar utan hanteringen av utmaningarna handlar
ofta om att lyckas med en förhandling mellan olika parter.
Samverkan och ett bredare intresse för
värdeskapande utanför organisationen
Lygnerud & Sandoff 2011-05-04
www.handels.gu.se
