Beslutet i webbversion
1 (6)
2014-06-11
Dnr 4-829-12
Beslutet/domen har vunnit laga kraft.
Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400), fråga om nyproduktion,
överlåtelsehandlingar och rådgivnings- och upplysningsskyldighet.
Prövning av fastighetsmäklarens medverkan vid upprättandet av två
upplåtelseavtal. Även granskning av mäklarens information om
förutsättningarna för köpet utifrån omständigheterna på bostadsproducentens
respektive bostadsrättsföreningens sida.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.
Ärendet
Fastighetsmäklarinspektionen har tagit emot en anmälan mot NN från en
person som företräder köparna av två nyproducerade bostadsrätter.
Anmälarna har kommit in med bland annat följande handlingar;
upplåtelseavtal, ekonomisk plan, besiktningsprotokoll, garantihandling samt
inlagor till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd
(FRN).
NN har yttrat sig i ärendet och bifogat bland annat följande handlingar;
förhandsavtal och upplåtelseavtal avseende tre bostadsrätter, ekonomisk plan
och registreringsbevis för bostadsrättsföreningen samt inlagor till
FRN.
POSTADRESS
TELEFON
EPOST
Fastighetsmäklarinspektionen
Box 22034, 104 22 Stockholm
08-580 069 00
[email protected]
BESÖKSADRESS
TELEFAX
WEBBPLATS
Fleminggatan 20
08-580 069 01
www.fmi.se
2017-07-14 19:04
Disciplinnämnden
Beslutet i webbversion
2014-06-11
2 (6)
Dnr 4-829-12
Beslutet/domen har vunnit laga kraft.
Anmälan
Anmälarna har framfört omfattande kritik mot NN. I huvudsak har de
uppgett följande.
Efter tillträdet av de nyproducerade bostadsrätterna har köparna uppmärksammat en rad brister i lägenheterna. Allvariga ekonomiska problem har
uppkommit i bostadsrättsföreningen, som har begärt sig i konkurs. Kritiken
mot NN avser felaktigheter i handlingar som han har upprättat, bristande
kontroller samt felaktig och bristande information om förutsättningarna för
föreningens förvärv och om andra förhållanden som har varit av betydelse
för köparna.
Tre av fyra bostadsrätter i bostadsrättsföreningen har upplåtits. Efter inflyttning har en mängd fel konstaterats – utöver de fel som identifierades i slutbesiktningen. Entreprenören har vägrat att avhjälpa dessa. NN har
undanhållit sanningen och enbart tillvaratagit säljarens intressen.
Lägenhet 1
Bygget av lägenheten 1 blev försenat och de kände oro över detta. De blev
hänvisade av mäklaren till företrädare för producenten. De har också uppmärksammat att byggnationen inte överensstämde med den tekniska
beskrivningen. Upplåtelseavtalet undertecknades den 25 maj 2011. Hela
köpeskillingen skulle betalas vid tillträdet. I avtalet finns oriktiga uppgifter
om färdigställandegaranti och byggfelsförsäkring. De fick inte någon
information av NN om att säkerhet inte var vad ställd hos Bolagsverket.
Lägenhet 2
Lägenheten 2 är osåld.
Lägenhet 3
De skrev först förhandsavtal för lägenheten 2 den 22 november 2010. Två
saker var mycket viktiga för dem, nämligen tidsplanen och takhöjden. De
2017-07-14 19:04
Disciplinnämnden
Beslutet i webbversion
2014-06-11
3 (6)
Dnr 4-829-12
Beslutet/domen har vunnit laga kraft.
bad NN att formulera ett tilläggskontrakt. Motpart i detta avtal var ett bolag
som enligt deras uppfattning stod bakom bostadsrättsföreningen. Under
våren år 2011 fick de information om att byggplanerna hade ändrats. De
ändrade därför sitt förhandsavtal till lägenheten 3, som de uppfattade som
identisk med den tidigare. Vid inflyttningen visade det sig att takhöjden var
betydligt lägre än vad som tidigare hade utlovats. De fick inte någon
information om detta av NN eller från företrädarna för föreningen respektive
producenten.
Lägenhet 4
NN visade tomten den 3 oktober 2010. De var oroliga för att entreprenören
skulle gå i konkurs. Mäklaren lovade att det fanns en
färdigställandeförsäkring. Det visade sig senare att en sådan inte fanns, trots
att den ingick i avtalet. Förhandsavtalet undertecknades den 11 oktober
2010. De fick tillträde i augusti året efter. Omgående upptäckte de ett antal
fel som inte hade noterats vid besiktningen. Mäklaren har hänvisat dem till
företrädare för producenten. Mäklaren har inte informerat dem om kända
problem som har drabbat bostadsrättsinnehavarna i andra projekt med
samma entreprenör. De misstänker att information om problemen i föreningen inte har lämnats till spekulanter i samband med visningar av
lägenheten 2.
Fastighetsmäklarens yttranden
NN har i sina yttranden tillbakavisat kritiken och sammanfattningsvis anfört
följande.
Han har haft både bostadsrättsföreningen och ett aktiebolag som uppdragsgivare. Han har kontrollerat föreningen och gått igenom den registrerade
ekonomiska planen. Åtgärderna har varit mer långtgående än vad som krävs
av en fastighetsmäklare i ett förmedlingsuppdrag. Övergången av äganderätten till fastigheten motsvarade det som ”varit för handen” för
intygsgivarna då den ekonomiska planen registrerades. Det fanns inte någon
anledning att ifrågasätta handlingarna. Ingen i föreningens eller
byggföretagets styrelse framförde några reservationer. Det fanns inte någon
möjlighet att förutse att entreprenaden inte skulle utföras fackmässigt eller
att föreningens styrelse inte skulle fullgöra sina åtaganden mot
2017-07-14 19:04
Disciplinnämnden
Beslutet i webbversion
2014-06-11
4 (6)
Dnr 4-829-12
Beslutet/domen har vunnit laga kraft.
bostadsrättsföreningen vid tecknandet av förhandsavtalen respektive
upplåtelseavtalen.
Lägenheterna har sålts genom förhandsavtal. Något förskott har inte utgått.
Bostadsrättsföreningen har inte ställt någon säkerhet och Bolagsverket har
inte meddelat något tillstånd att ta emot förskott. Information om detta har
lämnats till samtliga spekulanter och till de slutliga förvärvarna. Efter det att
den ekonomiska planen intygats och registrerats av Bolagsverket har slutliga
upplåtelser skett genom upplåtelseavtal. Även i detta skede har han lämnat
information till förvärvarna om att bostadsrättsföreningen inte har ställt
någon säkerhet.
I ett av upplåtelseavtalen har det av misstag förts in en uppgift om att säkerhet ställts. Det var fel och i strid med den information som lämnades i övrigt.
Två upplåtelseavtal har felaktigt daterats samma dag som de tidigare
tecknade förhandsavtalen. Detta är ett handhavandefel som han ansvarar för.
Felen kan inte anses medföra att upplåtelsen har skett i strid mot
bostadsrättslagens bestämmelser. Datumen är uppenbart felaktiga och skulle
ha varit den 4 maj 2011 respektive den 11 maj 2011. Han har till avtalen
bilagt den ekonomiska planen från den 11 januari 2011. Det rör sig om
uppenbara felskrivningar som han beklagar. Avtalens undertecknanden är
formellt korrekta. I samtliga avtal har den korrekta upplåtaren angivits på
första sidan. Fel upplåtare har angivits på sista sidan i ett avtal. Felet beror på
inställningen i dataprogrammet. Avtalet är emellertid undertecknat av
behöriga firmatecknare för bostadsrättsföreningen.
Bostadsrättsföreningen har den 27 april 2011 förvärvat samt erlagt full
betalning för samtliga andelar i en ekonomisk förening. Denna ekonomiska
förening ägde samtliga aktier i det aktiebolag som vid tidpunkten för
förmedlingen var lagfaren ägare till fastigheten. Det innebär att föreningen
genom förvärvet var civilrättslig ägare till den fastighet som bostadsrättsföreningen upplät lägenheter i. Förvärvet har genomförts på det sätt som
framgår av den ekonomiska planen.
Han bestrider att han som mäklare skulle ha haft någon generell skyldighet
att vidta kontrollåtgärder vad gäller uppgiften om färdigställandeförsäkring.
Uppgiften har lämnats av företrädare för bostadsrättsföreningen och framgick av den ekonomiska planen. Det har inte funnits anledning för honom att
ifrågasätta eller kontrollera denna utfästelse från föreningen.
2017-07-14 19:04
Disciplinnämnden
Beslutet i webbversion
2014-06-11
5 (6)
Dnr 4-829-12
Beslutet/domen har vunnit laga kraft.
Det har kommit till hans kännedom att bostadsrättsföreningen på egen
begäran har sökt sig i konkurs. Han beklagar detta, men har inte någon
kännedom om konkursen. Samtliga av honom anvisade köpare har tillträtt
sina lägenheter. Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnden (FRN) har
avslagit anmälarnas begäran om skadestånd. Nämnden har funnit att han inte
har agerat på ett sätt som har orsakat ekonomisk skada för någon av
förvärvarna.
Handlingar
Från granskningen av de ingivna handlingarna noteras följande.
Två upplåtelseavtal är daterade den 10 september 2010 respektive den 22
november 2010, trots att avtalen enligt uppgift ingicks våren år 2011.
I ett av upplåtelseavtalen finns bland annat följande uppgift.
--- Föreningen har fått Bolagsverkets tillstånd för upplåtelse av bostadsrätter och har
ställt nödvändig säkerhet hos Bolagsverket fram till den dag då en ny ekonomisk
plan – med föreningens slutliga totalutgift – registrerats eller godkänts på
föreningsstämma.
I det andra upplåtelseavtalet anges en bostadsrättsförening som upplåtare på
sidan ett, men avtalet har undertecknats på sidan tre av företrädare för ett
namngivet aktiebolag.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Vid bedömningen av NN:s agerande i samband med det aktuella
förmedlingsuppdraget är den numera upphävda fastighetsmäklarlagen
(1995:400) tillämplig, eftersom uppdragsavtalet har ingåtts innan den nu
gällande fastighetsmäklarlagen (2011:666) trädde i kraft.
Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både
säljarens och köparens intresse.
Det åligger en mäklare att upprätta handlingar med korrekt innehåll. NN har
2017-07-14 19:04
Disciplinnämnden
Beslutet i webbversion
2014-06-11
6 (6)
Dnr 4-829-12
Beslutet/domen har vunnit laga kraft.
medgett att han skrivit fel datum i två upplåtelseavtal. Det är också utrett att
han i ett avtal har fört in en uppgift om att bostadsrättsföreningen hade ställt
säkerhet hos Bolagsverket, trots att så inte var fallet. Förseelserna är
varningsgrundande.
Den felaktiga uppgiften om upplåtare vid underskrifterna i ett upplåtelseavtal
kan betraktas som en ringa förseelse med beaktande av avtalets utformning i
övrigt.
NN har i övrigt tillbakavisat kritiken. Uppgifterna i ärendet leder inte till
någon ytterligare åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.
2017-07-14 19:04
