Uppdragsavtalet
Vem är part i uppdragsavtalet?
Överlåtelse av uppdraget
Delegering av arbetsuppgifter
Formkrav för uppdragsavtalet
Vem är part i uppdragsavtalet?
1 § FML – mäklaren är en fysisk person
En juridisk person kan alltså aldrig vara
mäklare i lagens mening!
Ex: ett mäklarföretag sluter ett
förmedlingsavtal
Avtalet betyder att företaget skall anvisa en
av sina mäklare
Den anvisade mäklaren blir då part i själva
förmedlingsuppdraget
Vem tillkommer avtalet?
Avtalet är personligt!
Tillkommer alltid den mäklare som i avtalet
angetts som ansvarig mäklare.
Denna person har rätt och skyldighet att
genomföra avtalet.
Ev. interna regler hos mäklarföretaget om
övertagande binder inte uppdragsgivaren!
Överlåtelse av uppdraget
Kan överlåtas till annan mäklare om
uppdragsgivaren samtycker.
FMN gillar inte klausuler i avtalet om att
mäklaren har rätt att överlåta uppdraget.
Får inte ske rutinmässigt och utan godtagbara
skäl (dock ej varning ännu).
Den nye mäklaren ansvarar enligt befintligt
avtal.
Överlåtelsen skall vara skriftlig! Se 11 §.
Delegering av arbetsuppgifter
God fastighetsmäklarsed 12 §
Uppgifter som får delegeras till assistent:
Upprätta boendekostnadskalkyl
Upprätta objektsbeskrivning
Handlägga tillträde
Handha öppna visningar (riktade visningar mer
oklart)
Uppdragets kärna: förmedling (1 §)
11 § - Skriftlighetskrav
Avtalet skall vara skriftligt.
M får inte åberopa ett villkor som inte är
skriftligt.
Ett muntligt avtal är inte civilrättsligt ogiltigt.
Mäklaren har ändå rätt till provision, som dock ev.
kan jämkas enligt 23 §.
E contrario: uppdragsgivaren får åberopa ett
muntligt avtalsvillkor
Undantag från skriftlighetskravet
4 § - Lagen dispositiv gentemot näringsidkare
Kan avtala bort skriftlighetskravet
11 § - Ändring av förmedlingsobjektets pris
Avser utgångspriset i marknadsföringen
Uppdragsgivaren kan vilja ha en snabb ändring för
att acceptera ett anbud.
FMN 4-1507-03 – sänkning av utgångspriset inte
OK när man kommit överens om högre provision om
köpeskillingen översteg utgångspriset
(provisionstrappa).
Undantag från skriftlighetskravet
11 § - ”Andra villkor för överlåtelsen (…)”
Val av budgivningsmodell
Sättet för köpeskillingens erläggande
Krav/önskemål om tillträdesdag
Krav på friskrivningar, garantier eller andra
särskilda villkor i köpekontraktet
Skall tolkas och tillämpas restriktivt!
11 § 2 st. - Ensamrättsavtal
Ensamrätt max 3 månader
Längre ensamrätt gäller inte mot konsument
Förlängning kräver särskilt avtal
Anses i så fall vara 3 månader
Mot näringsidkare kan ensamrätten vara längre.
Automatisk förlängning inte acceptabelt
Förlängning möjlig tidigast 1 mån före
ensamrättens upphörande.
Uppsägning av uppdragsavtalet
Obefogad uppsägning av avtal =
kontraktsbrott
Ersätta motparten all skada
Om säljaren säger upp:
Ersätta mäklarens nedlagda kostnader =
SKADESTÅND
Mäklaren måste dock
Förklara konsekvenserna för uppdragsgivaren
Ge uppdragsgivaren tid att fundera på saken
Begränsade uppdragsavtal
Fall där mäklaren inte förmedlar
T ex upprätta juridiska handlingar, värdering
FML tillämplig om
Uppdraget innehåller förmedling
D v s att förena två avtalsparter – ELLER
Uppdraget utförs av reg. mäklare och har
anknytning till förmedling.
T ex värdering, kontraktsskrivning
Dock ej att bevittna testamente
