Sakrätt och lagfart Hager kap 6, Grauers kap 8 16 kap JB ff. 1 2013-11-19 Lagfart ∗ Registrering i fastighetsregistret av ägare till fastighet ∗ Varför så viktigt? ∗ Publicitetsprincipen ∗ Skattskyldigheten åvilar lagfaren ägare ∗ Stor betydelse sakrättsligt (motsv. besittning) men inte obligationsrättsligt (JB 9:40) ∗ Förutsättning för att ansöka om nya inteckningar 2 2013-11-19 Lagfart, forts 1) 2) 3) 4) Var sker ansökan och registrering? Ansökan/handlingar? 20:5 JB Tid för ansökan? 20:2 1 st JB IM:s bedömning • • • 5) Rättslig bedömning av kända omständigheter 20 kap 6 § JB – avslagsgrunder 20 kap 7 § JB – vilandegrunder Ansökan om vilande lagfart? 3 2013-11-19 Lagfartens sakrättsliga betydelse ∗ Borgenärsskyddet: säljarens eller köparens borgenärer gör anspråk ∗ Omsättningsskyddet: (flera) köpare och/eller tidigare ägare gör anspråk 4 2013-11-19 Borgenärsskyddet ∗ Sakrättsligt skydd uppnås vid kontraktstecknandet ∗ Två situationer ∗ Utmätning hos säljaren ∗ Utmätning hos köparen - KL 3:3 i konkurs ingår all egendom som tillhör gäldenären (men kan finnas återvinningsmöjligheter) 5 2013-11-19 Dold samäganderätt skyddad? ∗ Dold samäganderätt: ett ”osynligt ägande” ∗ Ex en sambo som flyttar in o gör förbättringsarbeten.. ∗ NJA 1984 s. 772 sakrättsligt skydd för dold samägare först när samäganderätten blivit ”öppen”, dvs manifesterats i lagakraftvunnen dom/formell överlåtelse 6 2013-11-19 Omsättningsskyddet ”Extinktiva fång” – där förvärvaren tar över äganderätten från den ”rätte” ägaren ∗ Godtrosförvärvsreglerna 18 kap JB ∗ Hävdreglerna 16 kap JB 7 2013-11-19 Godtrosförvärv av fastighet ∗ Huvudregel – JB 18 kap 1 § JB ∗ Godtrosförvärv om ∗ ∗ ∗ ∗ Det är frågan om förvärv genom överlåtelse Lagfart är beviljad för säljaren Köparen är i god tro, och Omständighet som nämns i 18:3 ej föreligger 8 2013-11-19 JB 18:3 – stark ogiltighet Lagfart och god tro skyddar inte vid ∗ ∗ ∗ ∗ ∗ ∗ Förfalskning Råntvång Omyndighet Psykisk sjukdom Formfel Avsaknad av makesamtycke (se ÄktB 7 kap) 9 2013-11-19 Dubbelöverlåtelse ∗ Ansökan om inskrivning och god tro ger skydd ∗ JB 17 kap 1-3 §§ JB 10 2013-11-19 18:4 ersättning från staten ∗ För den vars rätt släcks genom ett godtrosförvärv ∗ Staten övertar ersättningsanspråk rätte ägaren haft mot skurken, 18:7 JB 11 2013-11-19 Hävd 16 kap JB ∗ Lagfart och med äganderättsanspråk innehaft fastighet i 20 år ∗ Om innehav grundas på överlåtelse och ny innehavare i god tro + beviljas lagfart hävd om innehaft med äganderättsanspråk i 10 år. 12 2013-11-19 Äganderättsövergången 1) Köpekontrakt upprättas • • 2) Äganderätten övergår Köparen får skydd mot säljarens borgenärer Köpebrev upprättas ∗ ∗ 3) Köpet blir definitivt Säljaren kan ej längre häva pga utebliven betalning Lagfart söks ∗ ∗ Köparen blir behörig att ansöka om nya inteckningar Köparen får skydd mot dubbelöverlåtelser 13 2013-11-19 Äganderättsövergången, forts 4) Lagfart beviljas • • Sakrättsligt skydd uppnås vid godtrosförvärv Köparen presumeras vara ägare vid utmätning 5) Hävd • • • Slutgiltiga skyddet Ingen kan göra anspråk på bättre rätt till fastigheten 10 – eller 20 årig hävd 14 2013-11-19 Sakrättsliga regler/nyttjanderätter ∗ ∗ ∗ ∗ JB 7 kap 11 – 14 §§ JB Rättighetens ställning vid övergång till ny ägare Överlåtelse av fastigheten som belastats Rättigheten skyddas ∗ ∗ ∗ ∗ Om den är inskriven Om förbehåll finns i kontraktet Om köparen är i ond tro Särskild regel vid hyra/arrende ∗ Skriftligt avtal och tillträde före överlåtelsen 15 2013-11-19 Nyttjanderätter, forts ∗ Ytterligare ett sakrättsligt regelsystem finns i 18 kap 1 § 2 st JB ∗ Om ex servitut upplåts av någon som ej är rätt ägare ∗ Vilket skydd har rättighetsinnehavaren? ∗ God tro skyddar 16 2013-11-19