ALKROG
PLANBESKRIVNING AV DETALJPLANEÄNDRING OCH DETALJPLAN 378
Stadsdel 26
kvarter 2400-2408 samt gatu- och parkområden
Planläggnings- och byggnadsnämnden 4.11.2004 § 413
Stadsstyrelsen 29.11.2004 § 603
Planläggnings- och byggnadsnämnden 2.3.2006 § 70, 18.5.2006 § 178
Stadsstyrelsen 19.6.2006 § 279
Stadsstyrelsen
Godkännande av detaljplanen: stadsfullmäktige
1 BASUPPGIFTER
Planeringen av området ingår i Borgå stads planläggningsprogram 1999-2001
och stadsplaneringsavdelningens arbetsprogram 2003-2004. Staden har i
samband med planläggningsöversikten informerat om att staden inlett
planeringen.
1.1 Beskrivning av området och områdets läge
Planområdet ligger 3,0 kilometer västerut från Borgå centrum och omfattar östra
delen av ett stort åkerfält. I öster gränsar området till Alkrogvägen och
småhusområdet i Alkrog. I söder gränsar området till Tolkisvägen och området
med flervåningshus i Gammelbacka.
1.2 Planområdet och målet med planändringen
Planområdet heter Alkrog. Syftet med detaljplanen och ändringen av planen är att
skapa förutsättningar för byggande av ett nytt småhusområde.
1.3 Bilagor till beskrivningen
1. Områdets läge
2. Detaljplanesammanställning
3. Illustration
4 Geoteknisk undersökning
5. Översiktsplan för grönområden
6. Program för deltagande och bedömning
7. Sammandrag över hörande
1.4 Bakgrundsutredningar och -material
Stadsstyrelsen 4.1.1999 (6 '):
Principerna för justering av planerna och utkasten till planer för västaxeln i Borgå
Geoteknisk undersökning
2 UTGÅNGSPUNKTER
2.1 Utredning om förhållandena i planeringsområdet
Områdets storlek
Området är ca 13,5 ha stort.
Landskapsrum
Planområdet är en del av det åkerfält som redan i den kungliga kartboken från
början av 1700-talet märkts ut som odlingsmark. Alkrogvägen har avgränsat
odlingsmarkens nordöstra del från det traditionella kulturlandskapet då
områdena öster om vägen inte längre odlats. I de norra och östra delarna av
1
åkerfältet ligger det några kullar där det uppstått små driftcentra då torpen vid
Gammelbacka gård blev självständiga. På det vida åkerfältet ligger små kullar i
rad i nordlig-sydlig riktning där det uppförts karelska hus. Driftcentra avgränsas
tydligt av häckar och granar som skyddar för vindar. På gårdsplanerna växer det
många slags träd, i huvudsak fruktträd och främmande barrträd, ädelträd och
silverpilar.
I nordöstra kanten av det vida landskapsrummet ligger Itä-Uudenmaan
ammatillinen kurssikeskus som ett landsmärke. Ölstens industriområde finns på
västra kanten av odlingsmarken. I söder gränsar området till Tolkisvägen och
bostadsområdena i Gammelbacka och Lövkulla. Det nya småhusområdet i
Alkrog kommer att byggas vid en skogbeklädd upphöjning och det lilla driftcentret
längst i öst. Denna del av åkerfältet odlas endast delvis, en del har växt igen.
Fotografi från korsningen av Tolkisvägen och Hammarsvägen: planeområdet ligger på åkerfältet i bildens högra kant. Edupoli
(f.d. Itä-Uudenmaan ammatillinen kurssikeskus) syns i vänstra hörnet.
Byggd miljö
Småhusområdet i Alkrog som ligger öster om planeringsområdet, har sedan
1950-talet byggts i etapper varför byggsättet är varierande. Radhusen i en våning
som ligger i områdets kant är byggda på 1980-talet. De på 1970-talet byggda
flervåningshusen i Gammelbacka är punkthus med djup stomme. Det tämligen
enhetliga småhusområdet i Lövkulla representerar 1980-talets tegelbyggande.
De karelska husen på kullarna på åkerfältet representerar
återuppbyggnadstidens arkitektur.
Väglandskap
Tolkisvägen är en landsväg med ett brett vägområde. Vägen underhålls av
vägverket. Vid vägen, på ca 25 meters avstånd från asfaltens kant, ligger en
fjärrvärmeledning som syns som en låg jordvall i terrängen. Området mellan
ledningen och vägen är inte odlat utan växer ogräs.
Stadsbild
Det vida åkerfältet är ett viktigt öppet landskapsrum inom stadsstrukturen.
Vägarna och de underjordiska ledningarna har rubbat åkerfältets naturliga form,
dvs. bakom väglinjerna ligger gamla åkerkanter. Dessa förvildade gamla
åkerkanter har en otydlig karaktär i dag. Även de breda oskötta vägrenarna har
ingen klar karaktär inom stadsstrukturen.
När planeringsområdet bebyggs kommer detta att harmonisera den östra delen
av landskapsrummet eftersom igenväxten upphör. Åkerfältet och den byggda
stadsdelen ska tydligt avskiljas från varandra, dvs. det byggs en kantzon som
2
passar in i det öppna landskapet. Utmed vägrenarna kan planteras skyddande
vegetation och områdena kan skötas på ett sådant sätt som lämpar sig för en
stadsmiljö.
Jordmån
Jordmånen är i huvudsak lera. Endast vid det gamla driftcentret finns en
moränkulle med bergfast grund.
Områdets jordmån har undersökts år 1997. Utredningen har preliminärt
kompletterats enligt utkastet till plan. Geoteknisk utredning följer som bilaga 4.
Grund- och ytvatten
Planområdet är inget grundvattenområde. Regnvattnet från ett område på ca en
kvadratkilometer samt dagvattnet från småhusområdet i Alkrog (ett ca en hektar
stort område) leds till dikena på det jämna åkerfältet. Under Tolkisvägen finns två
vägtrummor. Den norra trumman orsakar problem på södra sidan av vägen där
lutningen är otillräcklig. Trummorna och de smala dikena dämmer vattnet tidvis
och vattnet svämmer över till åkerfältet.
De nya gatorna måste ställvis höjas med ca en meter från markytan för att kunna
bygga avlopp för dagvatten. Vattnet i täckdiken i det nya området kan inte direkt
ledas till ytvattensystemet eftersom dikena är grunda.
Vattenflödet i avrinningsområdet kan möjligen vara tillräckligt starkt för att utbyta
vattnet i en liten ytvattensamling. Vid planeringen av planen föddes en idé om en
naturlig bäckfåra med en små vattensamling. Det ser ut att idén kan förverkligas.
Vattnet i uppsamlardiket i östra delen av åkerfältet leds via denna bäck genom
planområdet till den södra trumman.
Mikroklimat
Det vida åkerfältet ligger nära havet i den dominerande vindriktningen. Åkerfältet
drabbas av trycket av de sydvästliga vindar som blåser från Haikofjärden.
Planområdet ligger i ett område som är mest utsatt för vindtrycket. Ett effektivt
vindskydd, dvs. om terrängen byggs om och växter planteras är det möjligt att
skapa ett eget mikroklimat i småhusområdet. Det är ofta frost och dimma på
åkerfältet och det går inte att leda ut den kalla luftmassan. Ett bra vindskydd kan
också i någon mån skydda planområdet mot den kalla luften.
Kommunalteknik
Vid Tolkisvägen finns det ledningar för fjärrvärme och el. Vid åkerfältet finns det
ledningar för avloppsvatten och hushållsvatten.
2.2 Markägarförhållanden
Staden äger största delen av marken. I privat ägo är två ca. 4000 m5 stora
bebyggda tomter samt en ca 7000 m5 står åkerplätt i områdets norra hörn.
3
2.3 Planeringssituation
Generalplan, utkast 14.2.2002
Området har betecknats som småhusdominerat bostadsområde (AP).
Åkerområdet har anvisats som ett landskapsmässigt värdefullt åkerområde. I
dess västra kant har markerats en friluftsled som löper från grönområdena i
Estbacka och Pepot söderut till grönområdena i Gammelbacka. Söder om
Tolkisvägen har anvisats ett område för service och förvaltning (P).
Stadsstyrelsen 4.1.1999 (6 '): Principerna för justering av planerna och utkasten till planer för
västaxeln i Borgå
Området används i huvudsak för boende. I
området ska byggas enfamiljshus och radhus.
Enligt förslaget ska det byggas lokaler för kontor,
affärer eller arbetsplatser vid Tolkisvägen. När
området bebyggs ska speciell vikt fästas vid
avgränsningen av landskapsrummet. Det som är
av vikt är att hur stadsbilden kommer att se ut vid
Tolkisvägen.
Utdrag ur generalplan. Alkrog planeområdet har beteckning för bostadsområde dominerat av småhus (AP).
Detaljplan, fastställd 8.1.1990
En liten del av planområdet i närheten av korsningen av Alkrogvägen och
Tolkisvägen har en detaljplan. Området har betecknats som ett kvartersområde
för affärsbyggnader (KL II, byggrätt 2 000 m2-vy, areal ca 6 000 m5). Vid
Tolkisvägen finns ett ca 20 meter brett område som anvisats både för
närrekreation och som för skyddsområde för allmän väg reserverad del av
område (VL, su). Alkrogvägen viker av till Alkroggränd. Övrigt saknar
planeringsområdet en detaljplan.
Baskarta
Borgå stads mätningsavdelning justerade och kompletterade baskartan år 2004.
4
3 OLIKA SKEDEN AV DETALJPLANEN
3.1 Målet med planändringen
Syftet med detaljplanen och detaljplaneändringen är att styra byggandet i området
för att åstadkomma en harmonisk helhet med tanke på stadsbilden.
Områdesstrukturen bör ge goda förutsättningar för byggandet av en fungerande
helhet. Stadsbilden och den omgivande naturen får inte stå i konflikt med
varandra. Utgångspunkterna för planen påverkas också av målet att bygga en
mer människonära och småskaligare stad.
3.2 Beslut om planeringen
Planeringen av området ingår i stadsplaneringsavdelningens arbetsprogram för
åren 2003-2006.
3.3 Deltagande och samråd
Enligt lagen behövs inget myndighetssamråd.
Hörande under planeringen (62 ' MarkByggL, 30 ' MarkByggF)
Utkastet till plan och de övringa planhandlingarna hölls framlagda 5 - 25.5.2004
på stadsplaneringsavdelningen, Krämaretorget B, 3 vån.
Staden har per brev meddelat markägarna/innehavarna samt grannar som är markägare/innehavare i planområdet att utkastet till plan är
framlagt. Framläggningen har dessutom
meddelats på stadens officiella anslagstaval samt
i tidningarna Uusimaa och Borgåbladet.
Intressenterna hade möjlighet att muntligt eller
skriftligt framföra åsikter.
Preliminära utlåtanden, s.k. remissbehandling,
bads av myndigheter och
vägförvaltningen, Nylands vägdistrikt
Borgå vatten
Sonera Carrier
Elisa Networks Oy
Porvoon alueverkko Oy
Borgå Energi Ab
Planläggaren undersökte byggnadernas placering på en trämodell i
skala 1:500. På bilden har den första framlagda detaljplaneskissens
baskarta använts .
Offentligt hörande (65 ' MarkByggL, 27 ' MarkByggF)
Förslaget till plan och de övringa planhandlingarna hölls framlagda 15.12.2004 –
5
14.1.2004 på stadsplaneringsavdelningen, Krämaretorget B, 3 vån.
Intressenterna hade möjlighet till muntliga eller skriftliga anmärkningar.
Staden informerade om att förslaget till plan är framlagt per brev till markägarna/innehavarna i planområdet samt de grannar som är markägare/-innehavare och
bor på annan ort. Framläggningen har ytterligare meddelats med en kungörelse
på stadens officiella anslagstavla samt i tidningarna Uusimaa och Borgåbladet.
Officiella utlåtanden (28 ' MarkByggF)
Miljövårdsnämnden
Tekniska nämnden
Hälsoskyddssektionen
Vägverket, Nylands vägdistrikt
Borgå Energi Ab
På basen av inkomna utlåtanden konstaterade man, att det p.g.a de dåliga
markförhållandena och problemen med dränering av ytvatten är motiverat att
ändra lösningen i områdets södra del. Vägarnas linjering, placering och form av
småhustomter ändrades och en del av småhustomterna ändrades till
kvartersområde för fristående småhus i bolagsform. Detaljplaneskissen var på
nytt framlagd till påseende enligt 30 § i MarkByggF 18.1–17.2.2006.
Sammandrag över hörande följer som bilaga nr 8.
På bilden den senast framlagda planeskissen. I högra kanten finns
kvartersområdena för fristående småhus i bolagsform som ligger på
den vad markförhållandena beträffar svåraste delen av området där
lerans tjocklek är c. 8 meter.
3.5 Invånarnas åsikter och hur de beaktats i
planeringen
De närboende invånarna tog inte ställning till det
nya småhusområdet under utkastskedet. En
pontentiell ny invånare framförde sin önskan om
större tomter. Därför har planläggaren anvisat
tomter i varierande storlek. De större tomterna
ligger utmed områdets kanter där jordmånen är
svagare. På de här trädgårdstomterna ska husen
byggas vid gatan. Trädgården anläggs på södra
delen av tomten, där marken är mjukare.
4 BESKRIVNING AV DETALJPLANEN
4.1 Stadsbild
6
Småhusområdet i Alkrog byggs på en mycket synlig plats vid det stora åkerfältet.
På kanten av det öppna landskapet skall planteras ädelträd och anläggas små
kullar byggda på schaktmassor.
Den viktigaste tanken bakom detaljplaneändringen är att bygga ett nytt naturnära
småhusområde enligt generalplanens principer.
Avgränsningen av byggområdena mot den öppna dalen är tydlig. Gränsen mellan
naturmiljön (parkområdena) och den byggda miljön är naturlig, balanserad och
klar. På detta sätt fortsätts den många hundra år gamla
stadsbyggnadstraditionen som tar sig uttryck i de traditionella östnyländska
bymiljöerna och framförallt i Gamla staden i Borgå och Adertonbackaområdet.
4.2 Exploateringstal och dimensionering
I området byggs ca 50 enfamiljshus och ett kvartersområde i bolagsform med ca
15 en- eller tvåfamiljshus. Tomterna är ca 700 - 1 000 m2 stora. I södra delen av
området har bildats en kvartershelhet utan fristående småhus.
4.3 Byggsätt
I området byggs i huvudsak hus i 12-II plan. Även den interna strukturen i
småhusområdena hänför sig till de centrala hållbara principerna för en
traditionell stadsbyggnad. Samtidigt skapar detta utomordentliga ramar för en
modern stadsarkitektur.
Som motvikt till det relativt tätbyggda gaturummet finns det rymliga gröna
gårdsplaner som ger utmärkta förutsättningar för att man ska kunna bilda gårdar
som i social bemärkelse är i rätt storlek. De stora parkområden som ger liv åt
gaturummet är naturliga platser för ett socialt umgänge.
Gatorna byggs utgående från en parkliknande gatuvy. Husen syns delvis bland
trädkronorna. Terrängen är flack. Vid vägen planteras sammanhängande
buskage för att skydda området för trafikutsläpp.
Vindskydd
Det vida åkerfältet ligger nära havet i den dominerande vindriktningen. Det är ofta
frost och dimma på åkerfältet. Ett effektivt vindskydd gör det möjligt att skapa ett
eget mikroklimat i bostadsområdet. Ett vindskydd innebär att terrängen byggs om
och växter planteras vilket isolerar planeringsområdet från kalla luftmassor.
Hantering av jordmassor
När kommunaltekniken byggs, blir det lerig jord över som används för att bygga
vindskydd. Det är svårt att bygga om terrängen vid Tolkisvägen så att den lämpar
sig för bullerskydd, för vägrenen är smal. Där ligger också en fjärrvärmeledning. I
den mer detaljerade planeringen kommer planläggaren att också sondera hur
terrängen kan byggas om så att den skyddar för buller.
Dränering av ytvatten
Flödet av ytvattnet genom den norra trumman under Tolkisvägen har orsakat
problem på södra sidan av vägen. Ytvattnet skall ledas via den södra trumman.
7
Trafik-, gatu- och parkeringsområden
I området byggs gator med två anslutningar till Alkrogvägen. Det finns en gångoch cykelväg på andra sidan Alkrogvägen.
Tolkisvägen ingår inte i planområdet men vägkanten byggs mer park- och
gatuliknande. Vid korsningen av Tolkisvägen och Alkrogvägen finns det en tunnel
för fotgängare och cyklister, vilket är bra. Längs Tolkisvägen löper det en cykelväg
både söderut och norrut.
Det finns inget behov för allmän parkering i området. Parkeringen anvisas på
tomterna genom en allmän bestämmelse om krav på bilplatser.
Grönområden
Skyddszonen för vindar betecknas som ett närrekreationsområde. Markfyllnad av
landskapsmässiga skäl är tillåten. Fyllnaderna markeras som vägledande,
likaså läget för vattenfåran och -samlingen. Den regionala friluftsleden markeras
som vägledande. Det nya småhusområdet är så litet att inget spelområde
behöver byggas. Det finns goda sportmöjligheter i Gammalbacka som ligger
nära.
Inom kvartersstrukturen anvisas en liten park.
Service
Den allmänna närservicen står till buds i Gammelbacka. Det finns daghem i
Gammelbacka. Närskolorna är Gammelbacka skola, Peipon koulu, Kumpulan
koulu och Pääskytien koulu. Ett allaktiviteshus med bl.a. hälsotjänster, bilbliotek
och ungdomslokal ligger i Gammelbacka.
4.3 Konsekvenser av planen
Konsekvenserna för naturmiljön, landskapet och den byggda miljön
Kanten av det värdefulla åkerfältet blir mer harmoniserad. Landskapet utmed
Tolkisvägen får ett mer stadsliknande utseende.
Konsekvenserna för samhällsstrukturen
Det obyggda området med goda trafikförbindelser invid Gammelbacka blir en del
av stadsstrukturen.
Konsekvenserna för trafiken
Trafikförbindelserna till området är goda. Att bygga c. 50 småhus och 15 bostäder
i bolagsform i området kommer inte avsevärt att belasta områdets huvudtrafiknät.
Gatunätet i de byggda bostadsområdena belastas inte alls.
4.4 Störande faktorer i omgivningen
Trafikbuller Tolkisvägen är livligt trafikerad. I planbestämmelserna ingår bestämmelser om
buller för byggande.
5. GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN
8
Ett markanvändningsavtal skall ingås mellan staden och fastighetens 638-417-1501 ägare innan detaljplanen genomförs. Detaljplanen styrs av bygganvisningar.
Genomförande och tidsplan
Området ingår i programmet för tomtöverlåtelser år 2007-08.
Kommunalteknik
Vid Tolkisvägen finns det ledningar för fjärrvärme, avloppsvatten, hushållsvatten
och el.
Kommunaltekniken förutsätter markbyggnadsarbeten som planerats utföras
under åren 200x-200x. De jordmassor som blir över när kommunaltekniken
byggs, skall användas för att anlägga kullar i terrängen enligt principen om
massbalans. Det uppsamlande diket skall byggas tryggare för att de som
använder grönområdena inte utsätts för fara. Den preliminära planen för
fyllnadsarbeten har presenterats i översiktsplanen för grönområden, likaså
planteringarna, bilaga 6.
Borgå 15.2.2006, 8.5.2006
JP Pfeifer
stadsplaneringschef
Anne Rihtniemi-Rauh
planläggare
9
