Metod

Exploateringsförslag
Kurs: VFT 045
Handledare: Ingemar Bengtsson, Anders Silverbåge
Datum: 2008-10-29
Grupp 2:
Blom Fredrika
Carlsson Fredrik
Dalbert Viktor
Egelund Lars
Gustafsson Madelene
Innehållsförteckning
Syfte ............................................................................................................................................ 2
Metod ......................................................................................................................................... 2
Avgränsning ................................................................................................................................ 2
Analys ......................................................................................................................................... 2
Resultat....................................................................................................................................... 3
Småhus under 2,5 miljoner .................................................................................................... 3
Baskemölla ......................................................................................................................... 4
Småhus över 2,5 miljoner....................................................................................................... 5
Viken ................................................................................................................................... 5
Bostadsrätter och bygghandel ............................................................................................... 6
Kävlinge .............................................................................................................................. 6
Handelslokal för livsmedel ..................................................................................................... 7
Kristianstad ......................................................................................................................... 8
Felkällor ...................................................................................................................................... 9
Bilaga 1 ....................................................................................................................................... 0
1
Syfte
Projektet syftar till att söka efter lämpliga tomter att exploatera för småhus till en
byggnadskostnad över 2,5 miljoner kronor samt under 2,5 miljoner kronor, bostadsrättshus,
handelslokaler för livsmedel samt bygghandel. Detta för att öka kunskaperna om hur
ekonomiska och andra förhållanden påverkar fastighetsmarknaden, främst på lokal nivå.
Metod
I ett första steg analyseras bakgrundsfakta kring de kommuner som dokumenterades i
delprojekt ett. Informationen sammanfattas i en matris, där även en kvalitativ bedömning av
lämplighet gällande projekten för given kommun genomförs.
Avgränsning
Bakgrundsinformationen baseras på delprojekt ett.
Analys
Basfakta från bakgrundsmaterialet har sammanfattats i tabell 1, där presenteras bland annat
vilka kommuner som ingick i analysen. Tabell 1 tillsammans med övrig information i
bakgrundsrapporterna utmynnade i en matris, som presenteras i bilaga 1. I matrisen fick de
olika projekten för respektive kommun en poäng mellan ett och fem, beroende på hur
lämpliga de bedömdes vara för respektive projektering.
Tabell 1. Basfakta om kommunerna baserat på delprojekt ett.
Kommun
Invånare Arbetslöshet (%) Kommunskatt (%) Inkomst Tobins Q Nettopendling
Burlöv
15 952
5
30,48 220 000
1,31
884
Hässleholm
49 780
2,80
31 214 000
0,65
-800
Höganäs
24 000
2,2
30,12 261 000
1,47
-3400
Höör
15 000
3
30,97 226 000
0,87
-1800
Klippan
16 300
3
30,4 213 000
0,63
-1100
Kristianstad
77 245
3,1
31,25 222 913
1
1000
Kävlinge
27 750
3
28,9 260 000
1,26
-6000
Landskrona
40 000
4
30,63 210 000
1,12
-1100
Simrishamn
19 300
4
30,9 217 000
1,49
-900
Åstorp
14 491
3,1
30,68 212 000
0,77
-600
Ängelholm
39 000
2,9
29,43 210 000
1,17
-2800
Skåne
2,7
30,68 225 000
-9500
Riket
2,5
31,44 235 000
1,05
2
Resultat
Nedan presenteras de olika resultaten för analysen med en kort bakgrundsinformation om
kommunen, området som valts i kommunen samt vilka faktorer som påverkade när området
valdes. Fördjupad information om kommunerna finns i delprojekt ett.
Småhus under 2,5 miljoner
Simrishamns kommun är med sina 19 300 invånare beläget i de sydöstra delarna av Skåne.
Under sommarhalvåret mångdubblas invånarantalet till följd av de många sommargäster
som besöker kommunen, vilket är en stor inkomstkälla för kommunen. Förutom
turistnäringen har företagsklimatet under många år karakteriserats som mindre bra, med få
stora arbetsgivare och många småföretagare. Uppfattningen i kommunen är att äldre ofta
väljer att flytta från sina stora villor till mindre. Unga människor i kommunen väljer ofta att
bosätta sig i hyresrätter, för att sedan direkt bosätta sig i småhus. Kommunen vill därför
satsa på billiga småhus för att få de unga att stanna kvar i kommunen och för att tillgodose
de äldres behov. Kvoten för Tobins Q är 1,49.
Under en längre period har invånarantalstrenden varit något negativ i Simrishamn kommun,
de senaste åren har dock trenden vänt och 2007 växte invånarantalet med 44 invånare. För
att vända trenden ytterligare och få fler invånare att välja Simrishamn kommun planerar
kommunen att satsa på bland annat kommunikation och fler attraktiva billiga småhus.
3
Baskemölla
Figur 1. Projekteringsområden i Simrishamns kommun för småhus till en byggnadskostnad under 2,5 miljoner kronor.
Projekteringsområdena är markerade i grön färg.
Baskemölla är beläget ungefär fem kilometer norr om Simrishamn stad och har nio
obebyggda fastigheter lämpliga för småhus, se figur 1. Samhället består främst av småhus
och har kommunikationsmöjligheter mot Simrishamn och Kristianstad, vilket möjliggör
arbetspendling. Då kommunen planerar att satsa vidare på kommunikationen går det att
förutsätta att pendlingsmöjligheterna utvidgas ytterligare i Baskemölla.
Baskemölla i Simrishamns kommun anser vi vara lämplig för nybyggnation av småhus under
2,5 miljoner i produktionskostnader. Samhället ligger nära kusten, vilket ökar dess
attraktivitet både för sommarboende och permanent boende. Äldre i kommunen väljer ofta
att lämna sina något större friliggande småhus, för något mindre, mer lättskött småhus.
Genom att uppföra småhus till en lägre produktionskostnad kommer även unga i kommunen
att ha en större möjlighet att köpa fastigheten. De unga kommer även ges en möjlighet att
köpa de något större bostäderna de äldre lämnar. Tobins Q-kvoten ligger på 1,49, vilket visar
att det är lönsamt att bygga nytt i kommunen.
4
Småhus över 2,5 miljoner
I Höganäs kommun är invånarantalet idag 24 000. Medelinkomsten i kommunen är högre än
genomsnittet i Skåne och har en Tobins Q-kvot på 1,47. I kommunen bor en större andel
äldre människor än genomsnittet i Sverige. Höganäs kommun har en negativ nettopendling,
beroende på att många arbetspendlar till kringliggande kommuner. Det finns relativt många
exploateringsområden, som främst lämpar sig för bostadsbebyggelse. Situationen i Höganäs
kommun är att det finns ett behov av nya bostäder, främst i form av småhus.
Viken
Figur 2. Projekteringsområden i Höganäs för småhus till en byggnadskostnad över 2,5 miljoner kronor.
Projekteringsområdena är markerade i gul färg.
I Viken ligger det ett stort område som lämpar sig bra för nybyggnation av dyra småhus, se
figur 2. Exploateringsområdet har närhet till kusten, där det bland annat finns en golfbana,
vandringsled samt en hamn. Samhället har goda kommunikationsmöjligheter till
kringliggande områden. Livsmedelshandeln är på gång, vilket kommer att stärka attraktionen
i samhället ytterligare. I Viken finns även tillgång till skola.
Vi anser att Höganäs kommun lämpar sig bra för nybyggnation av dyrare småhus, dels
eftersom medelinkomsten är relativt hög. Höganäs kommun har även ett bra läge vid Skånes
västkust samt en hög Tobins Q-kvot. Kommunens närhet till bland annat Helsingborg och
Ängelholm är fördelaktig eftersom många som jobbar där väljer att bo i Höganäs kommun.
5
Bostadsrätter och bygghandel
I Kävlinge kommun bor det ungefär 28 000 invånare. Kommunen har en väl fungerande
infrastruktur och kollektivtrafik, vilket märks av att 65 procent av befolkningen
arbetspendlar. Kommunen har landets näst lägsta skattesats och medelinkomsten ligger
över snittet för både Riket och Skåne. Kävlinge har de senaste åren haft en
befolkningsökning som förväntas bibehållas, den största ökningen tros barnfamiljer stå för.
Åldersfördelningen i kommunen visar att många unga flyttar till annan ort för att sedan flytta
tillbaka igen.
Kävlinge
Det finns flera områden i kommunen som lämpar sig för bostadsbebyggelse. Det mest
intressanta området ligger öster om järnvägsstationen i Kävlinges stadskärna och har
tidigare varit en industrifastighet. Området omfattas av den förväntade översiktsplanen för
år 2010, vilken troligtvis kommer att träda i kraft utan några förändringar mot det nu
utarbetade förslaget. Det är ovanligt att få tillgång till nybyggnation på en så central tomt, se
figur 3.
Figur 3. Projekteringsområden för bostadsrätt samt bygghandel. Bygghandel i Löddeköpinge, markerat med lila till
vänster, och Bostadsrätt i Kävlinge, markerat med orange till höger.
Bostadsrätt
Vi anser att Kävlinge kommun lämpar sig bra för exploatering av bostadsrätter. Kommunen
har en Tobins Q-kvot på 1,26, vilket innebär att det är lönsamt att bygga nytt. På grund av
den låga skatten kombinerat med den höga medelinkomsten, förväntas invånarna i Kävlinge
6
kommun vara köpkraftiga. Den äldre befolkningen tenderar att flytta från sina småhus till
mer lättskötta lägenheter, vilket innebär att barnfamiljerna kan köpa dessa småhus. Istället
kommer ett behov av lägenheter att uppstå. Dessutom har de äldre, då de sålt sina småhus,
pengar till en bostadsrätt. Det gamla industriområdet ligger centralt och har en närhet till
redan befintlig och välutvecklad infrastruktur och service.
Bygghandel
Genom Kävlinge kommun löper en rad genomfartsleder, vilket gör delar av kommunen
lämpliga för företag att etablera sig i. Löddeköpinge ligger centralt i kommunen med närhet
till genomfartsleder, se figur 3. Det attraktiva läget nära flera större vägar gör att priserna på
industrimark är höga. I norra delen av Löddeköpinge, se figur 3, ligger flera varuhus. Dessa
borde ha en positiv inverkan på företag som vill etablera sig, eftersom många människor
dagligen besöker området. Den höga kvoten på Tobins Q i kombination med en beräknad
befolkningstillväxt, är ytterligare positiva faktorer för att uppföra en bygghandel. Då
kommunen de senaste åren haft en kraftig befolkningsökning, kommer antagligen antalet
nybyggnationer öka. Detta kommer i sin tur leda till en ökad efterfrågan på byggmaterial, då
det på sikt blir fler hus som måste underhållas.
Handelslokal för livsmedel
Kristianstads kommun är till ytan Skånes största kommun med 77 000 invånare, varav de
flesta bor i Kristianstad och Åhus. Åldersfördelningen mellan invånarna ligger som
riksgenomsnittet. Invånarna i kommunen har en något lägre inkomst än övriga Skåne, vilket
även är lägre än rikets. Kristianstad är en utav de kommunerna i Skåne som har en positiv
nettopendling.
I Kristianstad finns 1600 livsmedelsföretag, vilket får ses som många jämfört med antalet
invånare i kommunen. De många livsmedelsföretagen tyder på ett goda förutsättningar för
etablering av företag.
7
Kristianstad
Figur 4. Projekteringsområden i Kristianstads kommun för handelslokal för livsmedel. Områdena är markerade med blått
till höger.
I Kristianstad stad finns en del områden lämpliga för exploatering samt ett område vid Åhus.
Med en Tobins Q- kvot på 1,00 är det lönsamt att bygga nytt i kommunen. Områden som
lämpar sig för livsmedelshandel presenteras i figur 4.
Kring området för handel ligger en del bostäder och det är inte långt till rekreationsområden
i form av Hammarsjön. Handelsområdet ligger mycket centralt i Kristianstad och det är
förhållandevis lättillgängligt tack vare E22. Det finns också goda möjligheter att transportera
sig från Kristianstad till bland annat Malmö och Helsingborg med tåg.
Kristianstad stad har som mål att till år 2030 öka sitt invånarantal från 32 000 till 40 000
invånare, vilket kommer att kräva investeringar i bostäder samt livsmedelsbutiker.
Kommunen har en större inpendling än utpendling, vilket ökar handelsmöjligheterna när
individer från andra kommuner kommer till Kristianstad.
8
Felkällor
Rapporten baseras på delprojekt ett. Informationen från delprojekt ett har inte blivit kritiskt
granskad och kan innehålla fel. Till delprojekt ett ställdes vissa krav vad denna skulle
innehålla, som till exempel demografi, befolkningsmängs, tillgängliga exploateringsområden
med mera. I övrigt varierade rapporterna i kvalitet, vilket till viss del bidrog till att vissa
kommuner valdes bort. En rapport av sämre kvalitet kunde till exempel bli förbisedd, fast
kommunen var intressantare ur exploateringssynpunkt. Under urvalet kan lokalkännedomen
kring kommunerna komma att påverka. Bedömningen av kommunerna genomfördes så
opartiskt som möjligt, men det är svårt att åsidosätta egna tankar och värderingar.
9
10
Bilaga 1
Tabell över de olika kommunerna med betyg för respektive exploateringstyp och en allmän kommentar om kommunen. Betygskalan ligger
mellan ett till fem, där fem lämpar sig bättre än ett. Lämpligheten bedömdes, utifrån gruppens uppfattning, från delprojekt ett. Viktiga faktorer
vid bedömningen var bland annat tillgänglig mark för exploatering, utbud och efterfrågan, kommunikation, geografisk placering, Tobins Q,
kommunens generella inställning till exploatering.
Kommun
Burlöv
Hässleholm
Småhus Dyrt Småhus Bostadsrätter Handelslokal livs Handelslokal bygg
3
3
1
1
3
2
1
Kommunen har goda
kommunikationsmöjligheter, men är
väldigt trängd av väg och järnväg. Väg
och järnvägen orsakar buller. Tobins Qkvoten ligger över ett. Marktillgången är
kraftigt begränsad vilket gör det svårt att
1
expandera.
3
Inkomster ligger under Skånes snitt och
Tobins Q-kvot under ett. Sjönära tomter
finns men efterfrågan på dyra småhus
saknas. Kommunen har en låg
arbetslöshet. Knytpunkt för tåg i norra
Skåne. Finns många bygghandlar och
livsmedelsbutiker, vilket begränsar
3
efterfrågan.
Höganäs
Höör
Klippan
4
3
2
4,5
2
2
2
1
2
Finns ingen marknad för bygghandel,
konkurrens från Helsingborg. Bra
kommunikation från Höganäs till
Helsingborg. Eftertraktade sjötomter
men begränsad tillgång av mark vid
vattnet. Få fastigheter som lämpar sig
för livsmedel. Tobins Q-kvoten är över
ett och medelinkomsten är hög.
1
1
1
Tobins Q ligger under ett och
medelinkomst i kommunen ligger som
snittet i övriga Skåne. Relativt många
matbutiker på grund av sommargäster.
Finns en större bygghandel samt några
mindre, vilket är ganska många för
antalet invånare. Finns små samhällen i
södra delen av kommunen med närhet
till sjöar. Vill inte ha bostadsrätter, finns
1
ingen framtid för detta.
3
Medelinkomsten ligger lite lägre än
snittet i Skåne. Kommunen är en
arbetarkommun. De äldre i kommunen
utgör en större procentuell andel än
riksgenomsnittet. Tobins Q-kvoten ligger
under ett. Tomter finns men efterfrågan
3,5
saknas.
1
Kristianstad
Kävlinge
4
4
4
3
3
4
4
Kommunen karaktäriseras av livsmedels
företag. Brist på studentbostäder, vilket
kan ge en efterfrågan på bostadsrätter.
Många studenter väljer att stanna kvar i
kommunen efter studierna, vilket kan ge
en ökad efterfrågan även på småhus.
Tonins Q-kvoten är ett. Kommunen har
en större inpendling än utpendling, detta
skulle kunna öka efterfrågan på ett
3
byggvaruhus samt livsmedelsbutik.
4
Genom kommunen finns
genomfartsleder, vilket bland annat
gynnar livsmedelsföretag samt
bygghandel. I Barsebäck finns
möjligheter för småhus. Många äldre i
kommunen väljer att flytta från småhus
till bostadsrätter. Många yngre väljer att
bosätta sig utanför kommunen, men
väljer att flytta tillbaka till småhus när de
blir äldre. Tobins Q-kvoten är 1,26. Hög
medelinkomst och låg skatt jämfört med
5
genomsnittet i Skåne.
2
Landskrona
Simrishamn
3,5
4,5
3
3
1
3
2
I Landskrona finns planer att upprätta
200 bostäder. Kommunen har dock satt
begränsningen att husen inte får
överstiga fyra våningar. Mark för
bebyggelse finns vid havet. I Landskrona
finns ett område planlagt för handel,
området har dock blivit överklagat och
framtiden är därför osäker. Efterfrågan
på bostäder är oklar, finns fler
flerbostadshus än snittet, men har ändå
planlagt för 200 - 500 småhus samt
flerbostadshus. Kommunen är relativt
segregerad jämfört med andra
2
kommuner. Tobins Q-kvoten är 1,12.
1
Lägre medelinkomst än snittet i Skåne.
Den äldre befolkningen utgör en större
procentuell andel än riksgenomsnittet.
Kommunen vill utnyttja närhet till
vattnet. Det krävs billiga småhus och
bostadsrätter för att få dem sålda i
kommunen. Ingen efterfrågan av
livsmedel på grund av konkurrens. Vill ha
billiga småhus eftersom många unga
väljer att flytta från föräldrahemmet
3,5
direkt till småhus.
3
Åstorp
Ängelholm
2
3,5
2
2
2
3
1
Åstorp har en begränsad service vilket
begränsar möjligheterna att expandera.
Kommunen karaktäriseras av en lantlig
miljö med få invånare och saknar
gymnasium. Tobins Q-kvoten är lägre än
1. Mark saknas för livsmedelshandel men
3
finns för bygghandel
2
Tobins Q-kvoten för kommunen ligger
över ett. Områden för småhus finns längs
kusten i de norra delarna av kommunen.
Bra kommunikation bestående av flyg,
buss och tåg. Finns livsmedelsbutiker.
Medelinkomsten ligger i samma nivå
1
som övriga Skåne. Bygghandel oklart
4