Kommunanalysen

Investeringsråd till Babels AB
2008-10-28
VFT 045 Fastighetsekonomi
Grupp 10
Sahar Amini
Jakob Mattsson
Fredrik Närholm
Caroline Rasmussen
Henrik Svensson
Sammanfattning
Efter genomgång av samtliga avgörande faktorer för varje byggnadstyp blir resultatet följande:

Dyrt småhus placeras i Viken, Höganäs kommun
o Avgörande faktorer: Havsnära, god kommunikation, högt Tobins Q

Billigt småhus placeras i Furulund, Kävlinge kommun
o Avgörande faktorer: Barnvänligt område, goda kommunikationer

Bostadsrätten placeras i Kävlinge, Kävlinge kommun
o Avgörande faktorer: Centralt läge, stor köpkraft, högt Tobins Q

Byggvaruhandeln placeras i Sunnanå, Burlövs kommun
o Avgörande faktorer: Goda kommunikationer, stort kundunderlag, lämplig mark

Livsmedelshandeln placeras i Säbyholm, Landskrona kommun
o Avgörande faktorer: Bra kundunderlag, lägre konkurrens än övriga alternativ
2
Innehållsförteckning
Inledning ......................................................................................................................................... 4
Syfte............................................................................................................................................. 4
Metod .......................................................................................................................................... 4
Investeringsråd ............................................................................................................................... 5
Dyrt småhus (> 2,5 miljoner kronor) ........................................................................................... 5
Billigt småhus .............................................................................................................................. 8
Bostadsrätt ................................................................................................................................ 10
Handelslokal för bygghandel ..................................................................................................... 13
Handelslokal för livsmedel ........................................................................................................ 17
3
Inledning
Syfte
Syftet med denna analys är att ta fram investeringsråd till fastighetsutvecklaren Babels AB.
Investeringsråden avser förslag på lämpliga platser för fem olika byggnadstyper.

Dyrt småhus (> 2.5 miljoner kronor i produktionskostnader)

Billigt småhus (< 2.5 miljoner kronor i produktionskostnader)

Bostadsrättshus med rymliga treor och ordinära fyror, 5-8 våningar

Handelslokal för bygghandel (4000 m²)

Handelslokal för livsmedel
För varje enskild byggnadstyp kommer ett förstahandsförslag presenteras tillsammans med
några alternativa förslag.
Metod
De elva kommunerna från del 1 av projektet har analyserats och detta har resulterat i en
jämförelsetabell som täcker in samtliga kommuner. Tabellen har sedan använts för att väga
fördelar och nackdelar mellan de olika kommunerna. Utifrån denna har det sedan gjorts en
tabell för varje investeringsråd där enbart aktuella kommuner ingår (se bilagor).
Vid framställningen av denna rapport har bedömningen av kommunerna skett så objektivt som
möjligt. Underlaget grundas på analyserna från första delen av projektet samt viss
lokalkännedom.
4
Investeringsråd
Dyrt småhus (> 2,5 miljoner kronor)
Se bilaga 2
Vid bedömning av etableringsmöjligheter för dyrare småhus finns det en del faktorer som är av
större vikt än andra. Människor som är beredda att köpa ett dyrare hus ställer självklart höga
krav på en sådan fastighet och dess omnejd. Enligt vår bedömning är framförallt närheten till
vatten en avgörande faktor. Även närheten till övrig natur är av betydelse.
Undantaget Burlöv och Kristianstad har alla aktuella kommuner en negativ nettopendling, vilket
innebär att fler pendlar ut ur kommunen för att arbeta än vad som arbetar inom kommunen.
Därför är det väldigt viktigt att kommunikationen i kommunerna är god. Det ska gå snabbt och
smidigt för folk att ta sig till och från arbetet varje dag. Därmed är även avståndet till större
städer en avgörande faktor för om folk vill bo i en kommun eller inte. I övrigt är närheten till
offentlig service och handel viktig, samtidigt som många uppskattar ett bra nöjesutbud.
Det kan vara bra att titta på Tobins Q-värdet i en kommun för att se hur mycket det lönar sig att
bygga nytt i de olika kommunerna. De kommuner med ett värde på ett eller mer är Simrishamn,
Landskrona, Burlöv, Höganäs, Ängelholm, Kristianstad och Kävlinge. Man bör dock tänka på att
detta värde varierar stort inom en kommun. Även då Hässleholms snitt ligger under 1.0 så finns
det sjötomter där det säkerligen lönar sig att bygga nytt. Med andra ord är mikroläget av stor
betydelse för värdet på Tobins Q.
Ytterligare en sak att begrunda är huruvida man tror att den genomsnittliga kommuninvånaren
har råd att bo i ett dyrare småhus, det vill säga om det över huvud taget finns en marknad för
det i kommunen. I Kävlinge och Höganäs tjänar genomsnittsinvånarna mest samtidigt som
kommunalskatten är låg i båda kommunerna, framförallt i Kävlinge. Övriga kommuner ligger
mer eller mindre under Sveriges genomsnitt gällande medelinkomsten. Kommunalskatten
däremot, är lägre än rikets snitt i samtliga kommuner, vilket eventuellt kompenserar för den
lägre inkomsten. De personer som tjänar mest pengar och där med har råd med ett dyrare
boende är framförallt familjer med äldre barn. Detta innefattar åldrarna 40-65 år. Därmed är
närhet till dagis och skolor lägre prioriterat än för billigare småhus.
Som det tidigare nämnts är det så att ett dyrt småhus bäst lämpar sig nära vatten och då helst
vid havet. De kommuner som uppfyller det kravet är Höganäs, Ängelholm, Simrishamn,
Kävlinge, Kristianstad och Landskrona. Två av dessa faller bort vid ett tidigt stadium av olika
5
anledningar. Simrishamn anses vara mindre attraktivt på grund av sitt läge, samtidigt som
kommunikationerna inte är så goda överallt i kommunen. Pendlingstiderna till de orterna med
störst koncentration av arbetsplatser i Skåne, det vill säga Malmö, Lund, Helsingborg och
Kristianstad, bedöms vara för långa. Vad det gäller Ängelholm så är möjligheterna att få tag i
ledig mark för att utföra mer eller mindre omfattande byggande väldigt begränsade i dagsläget.
I var och en av de kvarvarande fyra kommunerna finns det ett område som bäst lämpar sig för
bebyggelse av dyrare småhus;




Barsebäck, Kävlinge
Glumslöv, Landskrona
Åhus, Kristianstad
Viken, Höganäs
Bland ovanstående alternativ har Barsebäck i Kävlinge de sämsta kommunikationerna. Trots det
korta avståndet så tar det en timme för Barsebäcksborna att ta sig till Malmö. Dessutom är det
lång tid mellan avgångarna, oftast två timmar, med undantag för morgonen då bussarna avgår
en gång i timmen. Sista avgången går vid 18-tiden på kvällen, vilket framförallt hindrar
ungdomar som på kvällarna vill ta sig till större orter för nöjes skull. Detta kan jämföras med
exempelvis Viken som har bussar som avgår med 15-20 minuters mellanrum till Helsingborg
och där resan tar ca 25 minuter. Glumslöv har en pågatågstation som tar byborna till
Landskrona på sex minuter och Helsingborg på tolv minuter. Även i Åhus är kommunikationerna
goda, framförallt till Kristianstad. Därmed sållas Barsebäck bort i urvalet.
De tre kvarstående alternativen är alla väldigt attraktiva. Åhus läge på östkusten kan anses vara
till dess nackdel. Orten är väldigt populär under sommaren och har många deltidsboenden och
campingplatser, men under vinterhalvåret anses den inte vara lika attraktiv då den ligger på ”fel
sida” av Skåne. Både Glumslöv och Viken ligger på västkustbandet och har korta avstånd till
flera större orter och även till Danmark, vilket underlättar för arbetspendlare. Dessutom är
Vanneberga, som är det område i Åhus med flest lediga tomter, ett område med många
deltidsboenden. Detta borde göra det mindre attraktivt för etablering av permanentboende.
När valet står mellan Viken och Glumslöv väljs det förstnämnda. Båda orterna är exemplariska
för etablering av dyrare småhusfastigheter men Viken och Höganäs kommun har lite mer som
talar för dem än vad Glumslöv har. Dels har Höganäs invånare den högsta medelinkomsten
bland samtliga elva kommuner, samtidigt som kommunalskatten är relativt låg.
Landskronabornas medelinkomst ligger under rikets genomsnitt och deras skatt är högre än
6
den i Höganäs kommun. Därmed har man i Höganäs kommun generellt sett mer pengar och
därför kan fler människor ha råd att bo i ett dyrare småhus. Ytterligare en faktor som talar för
Höganäs och Viken är deras höga värde på Tobins Q, 1.47, som kan jämföras med Landskronas
värde på 1.12. Det lönar sig alltså generellt sett mer att bygga nytt i Höganäs kommun än i
Landskrona. Dessutom är det så att Glumslöv egentligen inte är en kustort. Från den västra
delen av orten har man ca 2 km till kusten. Även om det är nära så ligger Viken längs med
vattnet, vilket är ytterligare en sak som talar för Höganäs kommun. Dessutom har en större
livsmedelskedja nyligen köpt upp mark i Viken och kommer inom en snar framtid att lägga en av
sina butiker där. Några liknande planer finns i dagsläget inte för Glumslöv.
Resultatet av denna sållning blir alltså att ett område med dyrare småhus lämpligen bör byggas
i Viken i Höganäs kommun. Bland de olika åldersgrupperna i kommunen så finns det flest
personer, 28 procent, i åldrarna 45-64 år. Denna åldersgrupp är den mest troliga köparen av
dyra småhus. Orten har gott om lediga tomter i de östra delarna och denna typ av hus passar
väl in bland ortens befintliga villor då villapriserna i Viken generellt sett är väldigt höga.
Efterfrågan kommer att vara stor här tack vare de goda kommunikationerna, närheten till
Höganäs och Helsingborg samt närheten till havet och den vackra natur som Kullabygden har
att erbjuda.
Bild 1: Flygfoto över Viken (Höganäs kommun).
7
Billigt småhus
Se bilaga 3
Den målgrupp man främst riktar sig till vid etablering av billigt småhus är nybildade familjer och
familjer med barn i skolåldern. En viktig faktor man även i detta fall måste ta hänsyn till är
pendlingsmöjligheterna till de större kommunerna. En annan viktig faktor är läget. Barnfamiljer
vill helst bo i ett lugnt och barnvänligt område med närhet till skolor, affärer och annan service.
I övrigt måste man även undersöka efterfrågan på nybyggnationer samt tillgången på lediga
tomter inom kommunen. Tobins Q i de olika kommunerna kommer att beaktas även här.
Efter en analys utifrån de avgörande faktorerna var de mest lämpade kommunerna för
etablering av billigt småhus Simrishamn, Höör, Landskrona och Kävlinge.
Simrishamns kommun har gott om lediga tomter med bra läge för etablering av billigt småhus,
framförallt i småorterna och i utkanten av Simrishamn stad. Kommunen har även ett mycket
högt Tobins Q-värde på 1.49, det vill säga det lönar sig väl att bygga nytt. Simrishamn är en
barnvänlig kommun och de har ett mindre centrum med ett begränsat affärsutbud. Det som
gör att Simrishamn inte lämpar sig så bra för billigare småhus är den dåliga kommunikationen
till andra kommuner. Dessutom har kommunens befolkning minskat de senaste årtiondena,
vilket indikerar att kommunen inte är så attraktiv.
Fördelen med Höör är att de har låga markpriser. Området Sätofta, söder om Höör, är ett
barnvänligt grönområde med en fin utsikt över Ringsjön. Här finns goda möjligheter för
etablering av småhus. Nackdelen med området är det långa avståndet till skolor och järnväg
och att det har ett begränsat serviceutbud. Kommunen har även ett ganska lågt Tobins Q-värde
på 0.87 vilket innebär att det lönar sig mindre att bygga nytt här.
Om man ser till bästa läge och pendlingsmöjligheter återstår Kävlinge och Landskrona. I
Kävlinge är området i södra delen av Furulund det bäst lämpade området för bebyggelse av
billigt småhus, se bild2. I Landskrona är Häljarp, som ligger i de södra delarna, ganska nära
havet, det bästa området, se bild3. Tomtpriserna på dessa orter ligger på ungefär samma nivå
och de har båda ett Tobins Q-värde något högre än ett. Orterna har även gångavstånd till
förskola och grundskola samt nära till grönområden och mataffärer.
Pendlingen till och från omkringliggande kommuner går väldigt smidigt. Från Landskrona
kommun tar det 15 minuter att åka till Lund och 12 minuter till Helsingborg. Kävlinge kommun
har något bättre pendlingsmöjligheter till Malmö och Lund. Man kan ta sig med tåg till Lund på
ca 8 min och till Malmö på ca 25 min. Vill man hellre åka norrut mot Helsingborg tar det ungefär
8
30-40 min. Möjligheterna att ta sig till och från Kävlinge med bil kommer även att förbättras
avsevärt i och med att en ny väg kommer att byggas mellan Kävlinge och Löddeköpinge.
Kävlinge är också en mer barnvänlig kommun eftersom Landskrona på senare år har fått ett
dåligt rykte och klassas numera som en ”problemkommun”. En annan fördel med Kävlinge
kommun är att de har en låg kommunalskatt på bara 28.90 procent jämfört med Landskronas
30.63 procent. Kävlinge har även en låg arbetslöshet och en hög medelinkomst medan
Landskronas arbetslöshet ligger något över rikets genomsnitt samtidigt som medelinkomsten är
sämre än genomsnittet. Eftersom Kävlinge kommun har lite bättre förutsättningar än
Landskrona har denna kommun valts som den bäst lämpade för etablering av småhus.
Bild 2. Det röda inringade området i öster på kartan visar det område som är bäst lämpat för
etablering av billigt småhus i Kävlinge.
Bild 3. De röda områdena på kartan
visar det område som är bäst lämpat
för etablering av billigt småhus i
Landskrona.
9
Bostadsrätt
Se bilaga 4
Målgruppen för rymliga treor och fyror med god standard är överlag bred men generellt är den
huvudsakliga målgruppen nybildade familjer i åldern 20-30 och människor över 55 år som vill ha
ett alternativ till småhus. Läget för bostadsrätten spelar en mycket väsentlig roll och priserna
varierar mycket. Vid exploatering av bostadsrätthus behöver inte lika mycket mark tas i anspråk
som vid byggande av till exempel småhus. Man får plats med fler bostäder då man bygger på
höjden samt att man skapar fler attraktiva lägen med möjlighet till fin utsikt.
För att ett byggande av bostadsrätter ska vara lönsamt är det viktigt att göra rätt val av läge.
Det är inte säkert att ett bostadsrätthus passar i alla orter och överlag krävs det en något större
ort med större köpkraft. En del städer har som mål att förtäta staden vilket öppnar för
tredimensionell fastighetsbildning. Detta gör det till exempel möjligt att skapa en fastighet med
bostadsrätter ovanpå ett befintligt parkeringsgarage eller ett butikskomplex. Det skapas på så
sätt mer yta att skapa nya fastigheter.
Av de tio kommuner som analysen grundar sig på är en del mer lämpade för bostadsrätter än
andra. Utgångspunkten har varit att ge förslag på en plats, med eventuella alternativ, där det
anses mest lönsamt att exploatera. För att göra detta valdes först de största kommunerna
Kristianstad, Landskrona och Hässleholm. Dessa valdes på grund av just deras storlek och för att
de ansågs intressanta. Därefter tillkom Kävlinge och Ängelholms kommun, främst på grund av
deras läge och antagna köpkraft.
Kristianstads kommun visade sig inte ha ett stort behov av bostadsrätter och anses i dagsläget
inte ha tillräckligt med attraktiv ledig mark. Man har i Kristianstad som vision att förtäta staden
vilket å andra sidan kan göra att 3D-fastighetsbildning kan skapa ledig plats. Befolkningen ökar
stadigt och Tobins Q är 1,0 men på grund av ovan nämnda begränsningar valdes Kristianstads
kommun bort.
Att det inte finns ledig mark gjorde även att Ängelholms kommun valdes bort. Ängelholm ligger
nära havet vilket gör staden attraktiv och kan på sikt bli intressant om mark frigörs.
Hässleholms kommun som ligger mitt i Skåne och har mycket bra kommunikationer. Här finns
ledig mark i det relativt centrala område som en gång i tiden var gamla regementet T4. Här
planeras det för bostäder och kan därför vara ett bra alternativ. Även regementet P2 i södra
delen är intressant ur exploateringssynpunkt. Tobins Q är dock lågt i kommunen, endast 0,65.
10
Behovet anses normalt i förhållande till övriga Skåne men befolkningsökningen är ganska svag.
Därför sållas Hässleholms kommun ut ur urvalet.
De två återstående kommunerna Landskrona och Kävlinge anses båda vara mycket intressanta i
sammanhanget. Både Landskrona och Kävlinge har Tobins Q-värde på över 1.0 vilket talar för
att det är lönsamt att bygga nytt.
Som tidigare nämnts är Landskrona kommun är en kommun som på senare år har fått ett rykte
som en ”problemkommun”. Dock är Landskrona mycket vackert beläget vid Öresundskusten
vilket ger kommunen stora möjligheter till att ändra på detta rykte.
Det finns i dagsläget ledig mark som är intressant för byggande av bostadsrätthus. Det aktuella
området är beläget i norra delen av staden Landskrona, kallat för Säbyholm, där det planeras
för 200-500 bostäder. Området har närheten till naturen och havet samtidigt som det inte är
långt till centrum.
Landskrona kommun har brist på alternativ till de många hyresrätter som finns i staden.
Bostadsrätten kan vara ett bra sådant alternativ till småfamiljer och äldre. I staden Landskrona
är de mer attraktiva områdena i utkanterna av staden till skillnad från de flesta andra svenska
städer, detta gäller inte minst den norra delen som är aktuell i sammanhanget.
Det behövs fler attraktiva bostäder i Landskrona och tanken är att den tänkta exploateringen i
den norra delen kan leda till ett substitut till Västra hamnen i Malmö och Norra hamnen i
Helsingborg. Detaljplanförhållandet för området är dock något oklar.
Det anses att marknaden är något svagare i Landskrona än i Kävlinge, då medelinkomsten är
betydligt lägre i Landskrona. Även om man vill förbättra Landskronas rykte och erbjuda fler
attraktiva bostäder kan det vara riskabelt att inleda ett sådant försök.
Kävlinge kommun är intressant främst på grund av ett stort område, som tidigare varit ett
industriområde, planeras att bli en ny stadsdel med bostäder och handel. Området är beläget
mycket centralt precis vid järnvägsstationen, vilket dels innebär bra
kommunikationsmöjligheter samtidigt som det finns viss risk för buller.
Kommunikationsmöjligheterna kommer dessutom förbättras då Citytunneln i Malmö är
färdigbyggd, vilket förkortar restiden till Köpenhamn. På grund av att området idag redan är
exploaterat görs heller ingen direkt inverkan på miljön. Detaljplanen för området tillåter
bostadsrätter, dock ej förrän 2010 då planen verkställs. Detta bör inte påverka möjligheterna till
byggnation då det inte handlar om en längre tid och viss planering kan påbörjas trots att
detaljplanen ej är klar.
11
Vidare har Kävlinge en mycket låg skatt på 28.90 procent samt en hög medelinkomst på
255 000 kronor per år vilket gör att kommunen anses köpstark. Befolkningen ökar kraftigt och
därför finns ett behov av nya bostäder. I Kävlinge bor man i ett litet samhälle men har ändå
närheten till hela Öresundsregionen.
Utifrån resonemanget ovan är slutsatsen att det är mest lämpligt för nybyggnation av
bostadsrätter i Kävlinge kommun. Ett starkt alternativ är Landskrona med dess läge vid havet.
Bild 4. Karta över Kävlinge med det
aktuella området markerat.
12
Handelslokal för bygghandel
Se bilaga 5
Vid etablering av en bygghandel finns det en mängd olika faktorer att ta hänsyn till vad gäller
val av läge. De viktigaste faktorerna är tillgänglighet, konkurrens, övrig handel i området,
tillgång på mark och kommunens inställning.
God tillgänglighet är viktigt för en bygghandel eftersom de flesta konsumenter använder bil för
att transportera sina varor. Därför är det viktigt att ligga i nära anslutning till större vägar.
Marknaden i området man vill etablera sig i bör inte vara mättad, det vill säga det får inte finnas
flera större aktörer i området som omöjliggör nyetablering. Det kan vara en fördel om butiker
med komplementvaror ligger i samma område, till exempel en färgbutik. Finns det en bred
variation av butiker inom samma område och genre medför det en klustereffekt vilket
underlättar för konsumenten att hitta en ”helhetslösning”.
Kommunernas förutsättningar varierar i stor utsträckning, vilket leder till att vissa kommuner
ställer sig mer positiva till etablering än andra. Tillgång på mark i kommunen avgör om
etablering är möjlig. Vissa kommuner har brist på lämplig mark, alternativt är all lämplig mark
privatägd. Kommunernas inställning till nyetableringar speglar oftast marknadsläget i
kommunen. Om det anses att det redan finns tillräckligt med aktörer, om man vill främja
centrumhandeln eller om det finns andra unika skäl, så påverkar detta huruvida man ska tillåta
byggnation eller ej.
En annan viktig faktor som man inte direkt tänker på är antalet egenägda boenden. Finns det
gott om småhus och bostadsrätter är förmodligen viljan att renovera och bygga om större än
om hyresrätter är den dominerande boende formen.
Utifrån dessa kriterier kan de flesta kommunerna strykas som alternativ och det återstår tre
starka alternativ; Burlöv, Kristianstad och Landskrona.
Burlöv är den minsta kommunen sett både till yta och till invånarantal. Det finns endast 2788
småhus i kommunen men kommunens läge och tillgång på goda kommunikationer är
avgörande. Burlöv ligger inklämt i den folktätaste delen av Skåne. Inom bara några mils radie
ligger tätorterna Malmö, Lund, Lomma och Staffanstorp. Burlöv ligger även inklämt mellan
järnvägen och flera större vägar; motorvägarna E6, E20, E22 samt riksväg 11 omger kommunen.
Den mycket goda kommunikationen underlättar för konsumenterna att ta sig till och från
butikerna men det har även en negativ påverkan på kommunen i form av buller och
13
föroreningar. Dessa störningsmoment påverkar dock inte etableringen av en bygghandel då det
inte är lika känsligt med buller och föroreningar i en butik som i det egna hemmet.
I Burlöv finns det två tänkta områden för etablering av en bygghandel i området Sunnanå. Båda
dessa områden är intressanta men det ena är av större intresse än det andra av flera olika
anledningar. För det första så ligger området intill de stora vägarna och för det andra byggs det
i området just nu andra butiker som kan anses vara i samma genre, bl. a Flügger färg. I övrigt är
exponeringen god då butiken kommer att ligga där riksväg 11 korsar yttre ringleden, bestående
av motorvägarna E6, E20 och E22. Hornbach finns redan etablerat i kommunen men läget för
den nya byggvaruhandeln är bättre på alla sätt då man får mer exponering och ligger mer
tillgängligt för kunderna.
Hornbach
Bygghandel
Bild 5. Lokalisering av bygghandel i Burlövs kommun.
14
Kristianstad är den största kommunen till invånarantalet sett, 77500 invånare, och har även det
största antalet småhus, 20500 stycken. Det finns även goda kommunikationer i Kristianstad då
motorvägen E22 går igenom staden. Även riksvägarna 19 och 21 går förbi staden. Det finns ett
industriområde i västra delarna av Kristianstad stad där det finns plats för etablering av en
bygghandel. Området ligger där E22 möter både riksväg 19 och 21 vilket gör att
kommunikationerna är väldigt goda. Konkurrensen i Kristianstad bedöms som hårdare än den i
Burlöv så även om läget i Kristianstad är väldigt bra så finns det för många befintliga
byggvaruhandlar i närheten för att en nyetablering ska kunna äga rum.
Bild 6. Lokalisering av bygghandel i Kristianstads kommun.
15
Landskrona är en medelstor kommun, med ett invånarantal på 40500 och 7199 stycken
småhus. Antalet småhus i kommunen är relativt låg sett till det totala antalet invånare. Det
beror på att större delar av invånarna bor i hyresrätter. Kommunikationen till och från
Landskrona är god då motorvägen E6 går förbi staden. Det finns ett industriområde med
tillgänglig mark i södra delarna av Landskrona stad. Området ligger vid den södra avfarten från
E6 och konkurrensen i kommunen bedöms inte vara hård sett till antalet aktörer. Med tanke på
det låga antalet småhus finns det dock inget direkt behov av ytterligare en bygghandel.
Närheten till Helsingborg bedöms även negativt påverka en etablering i kommunen. Det finns
pågående och planerade projekt att bygga fler småhus i kommunen, vilket på sikt kan förbättra
förutsättningarna för en byggvaruhandel. När dessa är färdigställda kommer det dock att dröja
flera år innan de är i behov av renovering. I dagsläget bedöms marknaden därför vara för liten
för en etablering i Landskrona kommun.
Bild 7. Lokalisering av bygghandel i Landskrona kommun.
16
Handelslokal för livsmedel
Se bilaga 6
För att kunna etablera en livsmedelsaffär krävs det först och främst ett bra kundunderlag. Detta
gör att större orter är att föredra då invånarantal, jobbpendlare och besökare rimligtvis är fler
än i småorter och då skapar en bra kundbas. Det måste även finnas tillgång till mark där
detaljplanen tillåter byggnation av handel för livsmedel. Denna tillgång är begränsad i många av
de aktuella kommunerna.
Genom en gallring på folkmängd och tomtmark är framförallt tre kommuner aktuella;
Kristianstad, Landskrona och Hässleholm. Kriterier som därefter har tagits i beaktning är
kommunens inställning, efterfrågan, konkurrens och markens läge.
I Hässleholm stad finns det i dagsläget flertalet livsmedelsaffärer varav tre är stora
livsmedelskedjor. Efterfrågan på en ny livsmedelsaffär är inte tillräckligt stor för att det ska bli
aktuellt med en ny etablering. Att många i Hässleholm åker till Kristianstad i handelssyfte gör
inte situationen bättre.
I Kristianstad har kommunen som mål att man ska vara ett centrum för handel i östra Skåne,
men även här är marknaden för livsmedel till stor del mättad. Mark finns i Härlöv och
Hammarslund. I närheten av Hammarslund finns det dock redan en stormarknad för livsmedel.
Området i Härlöv, i utkanten av Kristianstad, ligger utmed riksväg 19, 21 och E22 som tidigare
nämnts. Behovet av en livsmedelsbutik här är dock osäkert då situationen i närliggande
områden är tillfredsställande.
Slutligen finns Landskrona stad och i Säbyholm norr om centrum finns det ett område som
lämpar sig för en livsmedelslokal. Dessutom skulle även lager och parkering få plats. Området är
planlagt men har blivit överklagat, vilket leder till viss oklarhet.
Strax norr om detta område är det planerat för 200-500 nya flerfamiljshus vilket skulle ge
många potentiella kunder. Även Ulkavallen i närheten är aktuellt för bostäder. Att det knappt
finns några konkurrerande livsmedelsaffärer i just norra delen av Landskrona gör detta område
ännu mer attraktivt. I Landskronas utkanter finns dessutom fler höginkomsttagare än vad det
gör i de centrala delarna.
17
Utifrån ovanstående analyser blir slutsatsen att Landskrona har bäst förutsättningar för att
etablera en ny livsmedelshandel såvida planläggningen av området går igenom. Landskrona
lämpar sig bäst på grund av bra marktillgång, låg konkurrens och ett bättre kundunderlag än
övriga alternativ.
Bild 8. Karta över Landskrona med det aktuella området markerat.
18
Bilaga 1 – Sammanställning av alla kommuner
Kommun
Invånarantal
Bostadskarriär
Demografi
Arbetslöshet
(%)
Nettopendling
Medelinkomst
(Totalt i kr)
Skatt
(%)
Tobins Q
Burlöv
15 835
Begränsad
Flest män och
kvinnor i
åldersgruppen
41-45 år
5
998 för män,
-114 för kvinnor
220 000
30.48
1.31
Hässleholm
49 780
Inga lediga
hyresrätter
Flest män och
kvinnor i
åldersgruppen
45-64 år
2.8
-572 för män,
-222 för kvinnor
214 000
31.00
0.65
Höganäs
24 000
Okänt
Flest män och
kvinnor i
åldersgruppen
45-64 år
3
-1871 för män,
-1505 för kvinnor
261 000
30.12
1.47
Höör
14 924
Villa och
hyresrätt
framförallt
Okänt
3
-1059 för män,
-791 för kvinnor
226 000
30.97
0.87
Klippan
16 300
Inga
nybyggnationer
Åldersgruppen
3
50-70 år högre
än genomsnittet
för Sverige
-1100 totalt
213 000
30.40
0.63
Kristianstad 77 245
Störst utbud av
friliggande villor
Kävlinge
Ca 27 750
Okänt
Landskrona
40 000
Överskott på
hyresrätter,
underskott på
villor och
bostadsrätter
Simrishamn 19 300
Åstorp
Ängelholm
Flest män och
kvinnor i
åldersgruppen
45-64 år
Flest män och
kvinnor i
åldersgruppen
40-64 år
3.1
Okänt
222 913
31.25
1.00
3
- ca 6000 totalt
Ca 260 000
28.90
1.26
Flest män i
4
åldersgruppen
25-44 år och 4564 år, för
kvinnor 45-64 år
-1100 totalt
210 000
30.63
1.12
Större
efterfrågan på
hyresrätter
Flest män och
kvinnor i
åldersgruppen
45-64 år
4
-882 totalt
217 000
30.90
1.49
14 491
Goda
möjligheter
60.2 % tillhör
åldersgruppen
18-64 år
3.1
-343 för män
-287 för kvinnor
Okänt
30.68
0.77
39 000
Okänt
Flest i
åldersgruppen
45-64 år
Ca 2.8
-2784 totalt
210 000
29.43
1.17
20
Bilaga 2 – Kommunerna med bäst förutsättningar för etablering av dyrt småhus
Kommun
Tobins Q
Medelinkomst
Närhet till större stad
Kommunikationer
Tillgång till mark
210 000 kr/år
Kommunalskatt
(%)
30.63
Glumslöv,
Landskrona
1.12
Helsingborg: 16,6 km
Malmö: 50,1 km
Mycket goda.
Pågatåg går mot
Landskrona och
mot Helsingborg.
God tillgång.
Viken,
Höganäs
1.47
261 000 kr/år
30.12
Helsingborg: 15,6 km
Malmö: 84 km
Halmstad: 88,2 km
Bussar avgår
frekvent mot
Höganäs och
Helsingborg.
Mycket god
tillgång.
Åhus,
Kristianstad
1.0
223 000 kr/år
31.25
Kristianstad: 18,8 km
Malmö: 101,1 km
Helsingborg: 137,3 km
Bussar går frekvent
till Kristianstad.
God tillgång.
Barsebäck,
Kävlinge
1.26
260 000 kr/år
28.90
Helsingborg: 42,0 km
Malmö: 27,9 km
Dåliga
kommunikationer.
Bussar går till
Kävlinge.
Ganska god
tillgång.
21
Bilaga 3 – Kommunerna med bäst förutsättningar för etablering av billigare småhus
Kommun
Avstånd till
centrum (km)
Avstånd till
storstad
Närhet till Tillgång till
skola (km) mark
Tobins Q
Kommunikationer
Baskemölla,
Simrishamn
5
Lund: 82 km
Kristianstad: 65 km
Malmö: 100 km
5-6
Mycket god
1.49
Dåliga
Sätofta,
Höör
4
Lund: 39 km
Malmö: 54 km
3-4
God
0.87
Goda
Häljarp,
Landskrona
8
Helsingborg: 26 km
Lund: 34 km
Malmö: 36 km
0.5-2
Ganska god
1.12
Mycket goda
Furulund,
Kävlinge
3
Lund: 12 km
Malmö: 26 km
0.5-2
Ganska god
1.26
Mycket goda
22
Bilaga 4 – Kommunerna med bäst förutsättningar för etablering av bostadsrätt
Kommun
Ledig mark
Tobins Q
Skatt
(%)
Befolkningsökning
Attraktivitet
Behov
Medelinkomst
(kr)
Övrigt
Hässleholm
Ja, P2 och T4.
0.65
31.00
Svag ökning
Medel.
Medel
214 000
Vill expandera &
förtäta.
Kristianstad
Ej i centrum.
1.0
31.25
Stark ökning
Medel, närhet
till Åhus.
Medel
223 000
Vill förtäta staden.
Kävlinge
Ja, centralt.
1.26
28.90
Stark ökning
På uppgång
Relativt
stort
255 000
Pendlingsort.
Landskrona
Ja, Säbyholm.
1.12
30.63
Ökning
Svag, dock
havsnära
Över
medel
210 000
Satsning på BR &
småhus.
Ängelholm
Nej.
1.17
29.43
Ökning
Havsnära
Medel
210 000
Flygplats, planer finns
för BR i norr.
23
Bilaga 5 – Kommuner med bäst förutsättningar för etablering av bygghandel
Kommun
Kommunikation
Konkurrens
Invånarantal
(inom två mils
radie) *
Antal småhus
(inom två mils
radie) *
Lämplig mark
Kommunens
inställning
Burlöv
Mycket bra
Medel
445 255
59 355
Finns
Positiv
Kristianstad
Medel
Stor
77 420
20 469
Finns
-
Landskrona
Bra
Låg
40 489
7 199
Finns
Positiv
* Siffrorna är ej exakta då det är svårt att bedöma avstånd.
24
Bilaga 6 – Kommuner med bäst förutsättningar för etablering av livsmedel
Kommun
Kundunderlag
Kommunens
inställning
Konkurrens
Tillgång till mark
Markens läge
Hässleholm
Bra
Avgör om områden är
lämpade för handel,
sedan får marknaden
bestämma.
Stor, många
etablerade kedjor
finns redan.
Ja, men okänt vad
som är lämpat för
handel
P2 och T4, dock
främst till
bostadsändamål
.
Kristianstad
Bra
Stor, många
etablerade kedjor
finns redan.
Finns
Hammarslund
och Härlöv
Landskrona
Bra
Vill utveckla
handelsmöjligheterna.
Dock inte livsmedel
specifikt.
Okänt
Finns etablerade
kedjor i centrala
delarna, mindre
konkurrens i norr.
Ja, finns plats för
både parkering och
lager
I Säbyholm, norr
om centrum.
25