Fastighetsmarknaden VFT015, PM 2007-09-28
Sub prime loans – Bolånemarknaden i USA
Malin Franzén, Theodora Nordsund, Hanna Blomgren
Subprime lending – Bolånemarknaden i USA
En stark bidragande anledning till de svängningar som uppkommit på den amerikanska
fastighetsmarknaden och som även genomsyrar världsekonomin, är de generösa
kreditgivningar som ges genom så kallade sub prime loans. En rad experter har påtalat
riskerna med systemet och konsekvenserna börjar nu bli påtagliga, inte bara på den
amerikanska marknaden, utan även för den globala ekonomin. Benämningen Sub prime loans
har nästintill blivit ett modeord. En direkt motsvarighet till dessa sub prime lån saknas på den
svenska fastighetsmarknaden, bland annat på grund av väsentligt hårdare kriterier i samband
med kreditprövningar. Viss likhet finns dock med ett fåtal aktörer såsom Bluestep, vilka
enbart marknadsför sig till en kundkrets som vanligtvis nekas lån av andra långivare, oftast på
grund av okontinuerliga inkomster, eller med låg tolerans för eventuella räntehöjningar. En
annan målgrupp kan vara nyanlända svenskar som saknar kredithistoria. Ibland hänvisar
banker och andra bolåneinstitut kunderna vidare genom vissa samarbeten. Dock har svenska
motsvarigheter väsenligt högre krav på pantens säkerhet i jämförelse med amerikanska
bolåneinstitut.
Fördelen med denna typ av bolåneinstitut är att personer som vanligen hade blivit nekade lån
av prime lenders (traditionella bolåneinstitut), får möjlighet att kunna låna och därmed äga sitt
eget boende, vilket vanligtvis är ett mer ekonomiskt boende jämfört med exempelvis
hyresrätter, där en fastighetsägare gör anspråk på avkastning för sin investering. En
bakomliggande orsak till detta är att skapa ett mer jämställt samhälle med fokus på
äganderätten. Detta ger i sin tur en högre efterfrågan på bostadsfastigheter. På den
amerikanska marknaden utnyttjas dock denna målgrupps förmåga att skjuta utgifter på
morgondagen, varpå låneperioden oftast inleds med en lägre ränta som sedan höjs successivt,
alternativt markant efter ett par års tid. Räntan under de två första åren är vanligtvis låg, eller
mkt låg, för att sedan anpassas efter rådande marknadsränta. Därutöver tillkommer påslag för
riskkompensation under resterande bindningstid. I och med kundgruppens oförmågan att
överskåda dessa framtida kostnader är risken hög att de inte kan betala tillbaka sina lån. Sub
prime lånen är förenade med ett betydligt större risktagande för långivaren, blir därmed
summan av premierna också markant högre än prime lånens premier. Då den amerikanska
centralbanken höjde styrräntan från 1,0 till 5,4 procent under en två års period fick detta
särskilt stor inverkan på sub prime låntagarnas betalningsförmåga. Denna kundkrets tenderar
1(5)
Fastighetsmarknaden VFT015, PM 2007-09-28
Sub prime loans – Bolånemarknaden i USA
Malin Franzén, Theodora Nordsund, Hanna Blomgren
dessutom att inte ha för vana att ha något sparande utöver investeringar i sin bostad och blir
därför extra sårbara för ökade ränteutgifter. De förlitar sitt sparande till stigande
fastighetspriser och hushållen har sällan utrymme eller intresse för amorteringar.
Systemet försvagas ytterligare av att själva panten för lånen kan ha ett värde som understiger
lånebeloppet, vilket kan vara en av orsakerna till att kunden inte har fått lånet beviljat av en
prime lender från början. Detta höjer i sin tur både risk och insats för samliga parter. Sub
prime lånen kan vara en bidragande orsak till de höga priserna på fastighetsmarknaden, då den
höga efterfrågan trissar upp priserna.
Mellan de kunder som klassificeras som prime lenders och de som tillfaller sub prime lenders
kategorin finns ofta en gråzon. Dessa hushåll kanske egentligen skulle klassificeras som prime
lenders, men som på grund av okunskap och brister i förhandlingsförmåga, tvingas låna till en
ränta som överstiger den marknadsmässiga. Exempelvis inser inte kunderna värdet av att
förhandla med mer än en bank eller att alls förhandla, utan bara godtar bankens villkor utan
ifrågasättande. Den amerikanska centralbanken FED utreder huruvida diskriminering på
otillåtna grunder, såsom etnicitet, är en förekommande fördelning av kunderna mellan prime
och sub prime lånen. Summa summarum blir att systemet ofta blir godtyckligt och orättvist
för de enskilda låntagarna. Mentaliteten att förlita stora delar (eller som på den amerikanska
marknaden ofta hela) sitt sparande i sin bostad, förstärker ytterligare effekterna av det rasande
korthuset, med minskad köpkraft som påverkar den övriga konjunkturen och andra segment i
samhället när väl betalningsförmågan sviker och fastigheter tvingas säljas med förlust. Detta
påverkar i sin tur fastighetspriserna i stort och även de mer kreditvärdiga fastighetsägarna får
se sina fastigheter dala i värde när efterfrågan sjunker. Som motsvarighet på den svenska
fastighetsmarknaden kan sjunkande fastighetspriser påverka den svenska köpkraften, i och
med minskade låneutrymmen och färre så kallade konsumtionslån, vilket får en hämmande
inverkan på högkonjunkturer. Exempelvis pensionärer uppmanas i Sverige av banker att
belåna sina fastigheter ytterligare för att förverkliga konsumtionsrelaterade drömmar och
amorteringar prioriteras sällan för övriga kundgrupper.
Lösningar utvecklas för volatila marknader såsom New Yorks fastighetsmarknad, med
prisförsäkringssystem för mer riskaversa kunder. Dessa skall då kunna gardera sig emot denna
typ av påverkan och därmed bryta spridningen av sub prime lånens effekter. För att minska de
2(5)
Fastighetsmarknaden VFT015, PM 2007-09-28
Sub prime loans – Bolånemarknaden i USA
Malin Franzén, Theodora Nordsund, Hanna Blomgren
ständigt nya utmätningsrekorden under 2007 överväger den amerikanska centralbanken
sänkningar av styrräntan, men uttrycker samtidigt att de inte ännu kan vara säkra på att det
faktiskt är sub prime lånens verkningar som yttrar sig på marknaden och väljer med den
motiveringen att avvakta. Oron över sub prime lånens effekter och inverkan på
fastighetsmarknaden ger ytterligare eld på brasan, med större försiktighet bland såväl
investerare som privatpersoner, varpå det kan vara mycket svårt att överskåda de faktiska
konsekvenserna av kreditgivningssystemet och vilka som är betingade av placeboeffekter.
FED (amerikanska centralbanken) är restriktiva i sina analyser och uttalar sig med stor
försiktighet, troligtvis för att inte späda på effekterna ytterligare. Bland annat påtalar FED de
realekonomiska problemen som finns i den amerikanska ekonomin och som inte enbart kan
lösas med penningpolitik. Många kritiserar dock FED och antyder en brist på objektivitet
bland annat med hänvisning till tveksamma ägarförhållanden, med storbanker bland
delägarna, vilka knappast avstår från att utnyttja sitt ägarinflytande. Detta bör ställas i relation
till den svenska riksbankens förhållandevis objektiva beslutsfattande avseende reporäntan.
Genom indirekt styrning har FED försökt styra räntan till en nivå på 5,25 procent, medan den
i realiteten har legat närmare 5,0 – 5,1 procent. FEDs avsikter har ifrågasatts och indikationer
finns på att det egentliga målet verkligen har legat på 5 procent, alternativt att FEDs duglighet
och träffsäkerhet har varit bristfällig. Huruvida FED kommer att sänka räntan är en avvägning
mellan inflationsmål eller att avhjälpa en kreditkris och stimulera tillväxt. Effekterna av en
eventuell räntesänkning förväntas bli betydande och aktiemarkanden bevakar alla indikationer
på vilken bana FED väljer med stort intresse.
Finansiering
Sub prime lånen finansieras genom att paketeras och säljas vidare till investerare som
bostadsobligationer (covered bonds), vilket är bostadsinstitutens sätt att finansiera
bottenlånen. Ränteskillnaden, som kallas räntemarginal, mellan bostadsobligationerna och
bolånen utgör bostadsinstitutens vinst. Då dessa blandas upp med andra tillgångar och säljs
vidare i flera steg kan det vara svårt att överskåda vem som egentligen är riskbärare.
Resultatet av denna hantering är bland annat att bostadsobligationerna lyfts ur bankernas
balansräkningar, vilket gör systemet svåröverskådligt. Obligationerna påverkas i sin tur av de
rådande kraven på avkastning och referensränta. Riskerna säljs vidare och många aktörer tror
sig kunna dra sig ur i rätt tid. CP (commercial papers) är ett vanligt sätt för bankerna att sälja
vidare riskerna till aktörer med stort eget kapital som kan bära riskerna. Exempel på sådana är
3(5)
Fastighetsmarknaden VFT015, PM 2007-09-28
Sub prime loans – Bolånemarknaden i USA
Malin Franzén, Theodora Nordsund, Hanna Blomgren
försäkringsbolag, pensionsfonder etc. Löptiden för dessa CP är ofta kort, vilket medför att när
väl säkerheten i sub prime lånen ifrågasätts väljer många aktörer på marknaden att inte
förlänga obligationerna, varpå bankerna får lösa in dem och åter bära risken. Som en
motsvarighet på den svenska marknaden har exempelvis Nordea och Statshypotek
obligationsförfall av avsevärd storlek som till och med utgör ett huvudbry för aktiemarknaden
och ger anledning för spekulationer. Det hela resulterar i att investerare med väsenligt mindre
eget kapital med intresse att göra vinster på den korta penningmarknaden ofta blir riskbärare.
Den svenska riskgälden köper bostadsobligationer och säljer riskfria statsobligationer
dagligen för att hålla nere priset på risk kallat (TED-spreaden), som bland annat mäts med
differensen mellan de riskfria statsobligationerna och den interna bankräntan som är två sätt
för bankerna att finansiera sina bostadslån. Ökade priser på internlån, banker emellan, höjer
priset på risk, vilket så nu är fallet på marknaden. Då flera banker finansierar sina lån
utomlands, som exempelvis Swedbank så kan inte de internationella fluktuationerna på
marknaden bortses, utan får direkt verkan på bolåneräntorna. Bolånekrisen har medfört att
likviditet på marknaden är ovanligt låg, vilket påverkar många bankers resultat negativt.
En ren motsvarighet till sub prime lånen förekommer inte på den svenska bolånemarknaden
men liknande kreditgivare som Bluestep beviljar lån till personer som inte uppfyller kraven i
de traditionella bolåneinstitutens kreditprövningar. Till skillnad från sub prime långivarna på
den amerikanska bolånemarknaden, kan kunden via Bluestep på sikt få en lägre ränta, genom
att under cirka tre års tid sköta sina betalningar utan direkta anmärkningar. Dock är Bluesteps
lägsta ränta nästan 150 punkter högre än exempelvis Nordeas. Ett annat exempel på
bolåneinstitut som vänder sig till kunder som redan fått avslag av de traditionella instituten är
Bostadslån AB, dessa har dock valt att nischa sig emot kunder som redan äger sin bostad och
av någon anledning vill belåna denna. För de kunder som dessa institut bedömer medför ett
större risktagande kan räntan bli nära den dubbla jämfört med traditionella bolån (prime loan).
De större svenska bolåneinstituten erbjuder idag lån till högre belåningsgrad men till skillnad
från den amerikanska markanden är kraven för att bevilja krediterna högre, med avseende på
betalningsförmåga, pant etc. Banker som Nordea arbetar mer och mer med individuella
riskkalkyler för respektive kund, istället för att passa in kunderna i en statisk kalkyl. Med de
4(5)
Fastighetsmarknaden VFT015, PM 2007-09-28
Sub prime loans – Bolånemarknaden i USA
Malin Franzén, Theodora Nordsund, Hanna Blomgren
nya kapitaltäckningsreglerna Basel II ökar bankernas marginaler och därmed blir det lättare
att konkurrera om utlåningsvolymerna, vilket även är positivt för låntagarna.
Källförteckning
Vår ekonomi, Klas Eklund 2004
http://en.wikipedia.org/wiki/Subprime_mortgage_financial_crisis
http://www.avanza.se/aza/press/news.jsp?n=658150&source=Cision
http://www.riksbank.se/templates/Page.aspx?id=24892
http://www.federalreserve.gov/boarddocs/caletters/2004/0408/CA04-8Attach1.pdf
http://app.nordea.se/bin/proxy.pl?target=/nordea.public/help/help.page&magic=(cc+(help+(to
pic+debts_tab)+(subtopic+hypotek)))&
http://di.se/Nyheter/
http://www.federalreserve.gov/releases/cp/
http://www.federalreserve.gov/generalinfo/faq/faqbkinfo.htm
http://www.gp.se/gp/jsp/Crosslink.jsp?d=119&a=258306
5(5)
