svenska studentbostäder företagsobligation

SVENSKA STUDENTBOSTÄDER
Strikt konfidentiellt
Augusti 2013
FÖRETAGSOBLIGATION - PRIME
LIVING AB
DISCLAIMER
De#a dokument är inte e# prospekt utan innehåller endast informa6on om e# specifikt värdepapper och utgör varken råd om investering eller e# erbjudande om a# teckna/förvärva värdepapper. För närmare informa6on om Prime Living AB (”Bolaget”) hänvisas läsaren 6ll det prospekt som godkänns och registreras av Finansinspek6onen. Läsaren uppmanas a# läsa de#a dokument 6llsammans med prospektet i dess helhet för en vidare diskussion av de faktorer som kan påverka Bolagets fram6da presta6on samt de branscher och marknader inom vilka bolaget är verksamt. De#a dokument har inte blivit godkänt av någon myndighet och det ska inte ske någon försäljning av de värdepapper vilka refereras 6ll häri i någon jurisdik6on där e# sådant erbjudande skulle kräva framtagande av y#erligare prospekt eller annan erbjudandehandling, eller inte skulle vara lagenlig utan registrering eller 6llämpligt undantag från registrering enligt värdepapperslagarna i en sådan jurisdik6on. Distribu6on av de#a dokument kan i vissa jurisdik6oner vara föremål för restrik6oner enligt lag, och personer som får 6llgång 6ll det, eller del av det, bör informera sig om och följa sådana legala restrik6oner. I synnerhet utgör de#a dokument inte, och inte heller en del av det, e# erbjudande eller en uppmaning om e# erbjudande a# köpa eller teckna värdepapper i USA. Värdepapperna omnämnda häri har inte och kommer inte registreras i enlighet med den amerikanska Securi6es Act of 1933 i dess senaste lydelse ("Securi6es Act"), och får inte erbjudas eller säljas i USA utan registrering i enlighet med Securi6es Act eller e# där6ll relaterat undantag. Kopior av de#a dokument får inte distribueras eller skickas, vare sig delvis eller i sin helhet, direkt eller indirekt, 6ll USA, Australien, Kanada, Sydafrika, Schweiz, Hong Kong, Indien eller Japan. All informa6on som lämnas i dokumentet bör noga övervägas, i synnerhet med avseende på de risker som varje investering i de specifika värdepappren innebär. Dokumentet innehåller framåtriktade u#alanden som återspeglar ledningens aktuella syn på fram6da händelser samt möjlig finansiell utveckling. Även om Bolaget anser a# förväntningarna som beskrivs i sådana u#alanden är rimliga finns det ingen garan6 för a# dessa framåtriktade u#alanden förverkligas eller visar sig vara korrekta. Således kan utgången skilja sig markant från de som anges i framåtriktade u#alanden som en konsekvens av olika faktorer. Inget ansvar av något slag accepteras, varken avseende dokumentet som sådant eller innehållet i dokumentet, inte heller för handlingar som vidtas på grundval av dokumentet eller dess innehåll. Genom a# ta del av de#a dokument godkänner läsaren a# man är införstådd med de omständigheter, krav och restrik6oner som råder för a# ta del av de#a dokument och a# någon överträdelse härav inte görs. Augusti 2013
2 INNEHÅLL
1. 
2. 
BAKGRUND
ERBJUDANDET I KORTHET
3. 
4. 
PRIME LIVING I KORTHET
GENOMFÖRANDE
5. 
MODULBYGGNATION
6. 
7. 
VILLKOR I KORTHET
STYRELSE OCH LEDNING
8. 
9. 
Q &A
SÅ HÄR GÖR DU
Augusti 2013
3 BAKGRUND
u 
Prime Living AB, hädanefter ”Prime Living” eller ”Bolaget”, producerar och förvaltar bostäder. Bolaget tillverkar och uppför
bostäder i egen regi, och åt andra, med ett nytt banbrytande produktionssätt. Bolaget har sedan 2008 utvecklat en
produktionsmetod baserad på stålmoduler med standardiserade snabblänkande fästen för lyft och frakt. Bolaget prefabricerar
bostadsmoduler och gör montering och anslutningar på plats vilket kortar ner byggtiden och minimerar fel i produktionen.
Resultatet blir en väsentligt lägre produktionskostnad.
u 
Bolaget har under våren 2013 framgångsrikt genomfört en brygglånsfinansiering om 17 MSEK. Brygglånet avsåg att bl.a. fullfölja
köpet av Träpanelen 6 i Malmö samt uppstartskostnader för produktion av 88 lägenheter.
u 
Bolaget avser nu att genomföra en obligationsemission om 140 MSEK. Emissionen kommer användas till att refinansiera brygglånet
samt fullfölja inköpet av Gelba Spånga AB som äger fastigheten Ferdinand 14 i Stockholm. Rivnings- och saneringslov finns för
befintlig byggnad och emissionslikviden kommer också användas till att genomföra rivning, sanering och iordningställa
markförhållanden för planerad byggnation av cirka 40 000 m2 BTA studentlägenheter.
u 
Idag finns det en brist på ca 20 000 studentbostäder i Sverige, samtidigt ligger produktionstakten på rekordlåg nivå. Särskilt allvarlig
är situationen i de stora universitetsstäderna, Stockholm, Uppsala, Göteborg och Lund, med väntetider på mer än ett år. Prime
Living möter härmed en god efterfrågan på ett redan beprövat koncept.
Augusti 2013
4 ERBJUDANDET I KORTHET
Emittent:
Prime Living AB
Erbjudandets storlek:
140 000 000 SEK
Minsta investering:
100 000 SEK
Löptid:
3 år
Ränta:
10,25 % per år
Räntebetalning:
Kvartalsvis 2,56 %
Säkerhet:
Pantbrev i fastigheterna Ferdinand 8/10 samt 14 i Spånga
om totalt 140 000 000 SEK
Investeringsexempel
Investering:
Erhållen ränta:
Total avkastning:
Återbetalning:
Vad ska lånebeloppet
användas till?
Augusti 2013
1 000 000 SEK
10,25 %
307 500 SEK
30 september 2016
Obligationen ska kapitalisera Prime Living för att genomföra ett större byggprojekt i Spånga,
Stockholm. Utöver kostnader för uppstart och byggnation ska inkommande medel användas till:
•  Refinansiering av brygglån, 17 MSEK
•  Refinansiering av banklån, 40 MSEK
•  Slutbetalning av Ferdinand 14, 17 MSEK
5 PRIME LIVING I KORTHET
Översikt
u 
Prime Living är ett svenskt företag som bildades i februari 2009 av
Skandinavisk Fastighetsfond och Comodo Finans.
u 
Den nordiska marknaden karaktäriseras av akut brist på studentbostäder.
Stockholm, Uppsala, Göteborg och Lund har väntetider på mer än ett år.
u 
Prime Livings produktionsmetod ger stora marginaler mellan byggkostnad
och slutligt värde vilket innebär god lönsamhet vid avyttring eller fortsatt
förvaltning.
u 
Prime Livings projektportfölj innehåller följande:
•  Karlstad 60 studentlägenheter färdigställda, 1356 m2 boarea som i
dagsläget är fullt uthyrd. Totalt kommer 140 studentlägenheter
byggas vilket ger 3164 m2 boarea.
•  Lund 200 studentlägenheter färdigställda, 4400 m2 boarea där
Lunds Universitet blockhyr samtliga lägenheter. Bolaget har
temporärt bygglov i 2 x 5 år.
•  Upplands Väsby 54 studentlägenheter under byggnation, 1242 m2
boarea. Projektet är sålt till det kommunala bolaget BOVAB.
•  Stockholm Tre fastigheter i Spånga med en total byggrätt om cirka
40000 m2.Total möjlig produktion är 1121 studentlägenheter vilket
ger 29800 m2 boarea.
•  Malmö Två fastigheter i Oxie med en total byggrätt om cirka
20300 m2. Total möjlig produktion är 644 studentlägenheter vilket
ger 14490 m2 boarea.
Augusti 2013
Affärsidé, mål och vision
u 
Prime Living avser att investera, direkt eller
indirekt, i bostadsprojekt på den nordiska
marknaden.
u 
Bolaget utvecklar kategoriboenden, i huvudsak
studentbostäder, men även ungdomsbostäder
och seniorboenden.
u 
Målet är att uppnå en produktionstakt om
1000 lägenheter med start 2015.
6 GENOMFÖRANDE
u 
u 
u 
u 
u 
Produktionen sker genom legotillverkning av prefabricerade
bostadsmoduler
Produktionen sker i huvudsak i Kina med en väsentligt lägre
kostnad än i Sverige
Modulerna lastas på containerfartyg och fraktas till Skandinavien
Modulerna är försedda med containerfötter för standardiserad
frakt, lyft och montage
Monteringen sker på plats med ett specialiserat montageteam
för att minimera byggtid och därmed kostnader
u 
u 
Augusti 2013
Bostadsmodulerna kopplas in till EL och VVS
Bostäderna är nu klara för inflyttning
7 MODULBYGGNATION
Modulbyggnation ger följande fördelar:
u 
u 
u 
u 
u 
SNABBT – Kort projekttid då de färdiga modulerna
transporteras isolerade och inredda
KAN FLYTTAS – Systemet fullt modulärt vilket innebär att
mark med kortare tillfälliga bygglov kan utnyttjas
KVALITET – Prefabriceringen innebär att kvaliteten säkerställs
på fabriken
STÅLSTOMME – Modulerna byggs med särskilda modulmått
med en stålstomme för att klara frakt och hållfasthetskrav
EFFEKTIVT – Modulerna kan byggas upp till 6 våningar med
uppfyllande av samtliga krav
Augusti 2013
u 
u 
u 
u 
u 
DESIGN – Möjlighet till olika uttryck, t.ex. industrikaraktär i
miljöer där det passar
MILJÖVÄNLIGT – Miljövänlig produktion då materialet kan
återvinnas efter sin livstid
ENERGILÖSNING – Fjärrvärme, pelletspanna, solenergi
UPPFYLLER KRAV – Modulerna byggs efter svenska BBRkrav (Boverkets Byggregler)
EKONOMI – Det finns stora ekonomiska fördelar med
utvecklingen likväl som att produktionstiden kan minskas till tvåtre månader från byggstart till färdigt hus
8 VILLKOR I KORTHET
Prime Living AB är i process att kapitalisera Bolaget med 140 MSEK genom en emission av obligationer (”Obligationen”). Prospektet
godkänns och registreras av Finansinspektionen. Emissionslikviden kommer huvudsakligen användas till att tillgodose Bolagets behov
av rörelsekapital, uppstart och byggnation av fastigheter, refinansiering av lån samt slutbetalning av fastighet. Obligationerna erbjuds
investerare i enlighet med villkoren nedan:
Emittent
Prime Living AB
Ränta
10,25 % per år. Kvartalsvisa utbetalningar om 2,56 %: 30 mar, 30 jun, 30 sep, 30 dec
(första räntebetalningen sker 30 jun 2014 inkl. upplupen ränta)
Emissionsinstitut
Mangold Fondkommission AB
Förtida inlösen
Bolaget har möjlighet att återbetala lånet efter 12 och 24 månader till 104 %
respektive 102,5 % av det nominella beloppet
Central värdepappersförvaltare
Euroclear Sweden AB
Agent
CorpNordic Sweden AB
Säkerhet
Befintliga och nya pantbrev i fastigheterna Ferdinand 8/10 samt 14 i Spånga om
totalt 140 MSEK
Erbjudandets storlek
140 000 000 SEK
Listning
Obligationen ska noteras och upptas till handel på First North Bond Market
30/3
Minsta investering
100 000 SEK (nominellt belopp 10 000 SEK)
Löptid
30 sep 2013 till 30 sep 2016 (3 år)
Augusti 2013
jan
feb
mar
apr
30/6
maj
jun
jul
30/9
aug
sep
okt
30/12
nov
dec
9 STYRELSE OCH LEDNING
Jan Severa – VD och styrelseledamot
- Byggnadsingenjör, Civilekonom Karlstad Universitet
Ola Wengberg - Styrelseledamot
- Civilekonom, Handelshögskolan Göteborg
- Styrelsemedlem,VD Fredell & Co Structured Finance AB
- Controler, Trygg Hansa Foreign Operations & Industrial Division
- Styrelsemedlem,VD Europeloan Bank S.A,
- Styrelsemedlem, Managing Director Fredell & Co Structured Finance
- Styrelseordförande ,VD Skandinavisk Fastighetsfond AB
- Styrelsemedlem, Senior Executive Director Europeloan Finance N.V.
- Styrelsemedlem, Senior Partner, Skandinavisk Fastighetsfond
Kenneth Liberg - Styrelseledamot
Jan-Erik Karström - Styrelseordförande
- Ekonom
- Tekniskt Gymnasium Borlänge
- Managementutbildad i USA
- Grundare och VD Libergs Byggnadsställningar
- Exec.VP Ray Wilson CO (byggbolag) i LA, USA
- VD Thyssen Krupp Xervon Sverige
- Adm. Manager (NCC) Jeddah, SA
- Grundare och VD Comodo Finans
- Adm. Manager Oresund Tunnel Contractors, Köpenhamn
- Styrelseordförande, Comodo Finans AB
Augusti 2013
10 Q &A
Vad ska pengarna användas till?
- Obligationen ska kapitalisera Prime Living för att genomföra ett större byggprojekt i Spånga, Stockholm. Utöver kostnader för uppstart och byggnation ska
inkommande medel används till att refinansiera lån samt slutbetala fastigheten Ferdinand 14 i Spånga. Efter färdigställande kommer refinansiering av dessa
fastigheter bekosta uppförandet av nästa fastighet.
u 
Hur ska obligationen och räntan återbetalas?
- Inkommande medel från kapitalresningen reserveras för betalning av räntan. Obligationens löptid är 3 år under vilken Prime Living med nuvarande
produktionstakt och lönsamhet kan generera det kapital som krävs för återbetalning. Om Bolaget inte klarar det realiseras panten till förmån för investerarna.
u 
Kommer bolaget behöva ytterligare finansiering?
- Prime Living avser att vid framtida projekt finansiera produktion med viss belåningsgrad för att maximera avkastningen. Ökade kassaflöden och vinster efter
avyttring kommer dock minska lånebehovet.
u 
Hur ser konkurrensen ut?
- Byggaktiviteten på den svenska marknaden är för närvarande mycket låg och planer för framtida byggnationer är få, särskilt gällande hyresrätter. Detta i
kombination med Prime Livings låga produktionskostnad gör att Bolaget står sig starkt i konkurrensen.
u 
Klarar bolaget kvalitetskraven?
- Prime Living uppfyller Svenska Boverkets byggregler. Bolagets koncept är beprövat med färdigställda och godkända fastigheter i Lund och Karlstad.
u 
Hur stark är den underliggande säkerheten?
- Utöver extern säkerhet avseende pantbrev i fastigheterna Ferdinand 8/10 samt 14 har investerare anspråk på Prime Living AB, som har övervärden på
fastigheterna i Lund och Karlstad.
u 
Hur hanteras pantbreven?
-I samband med att obligationen tecknas pantsätt befintliga och nya pantbrev om totalt 140 MSEK till förmån för investerarna. Pantbreven förvaras hos
CorpNordic Sweden som agerar agent för obligationsinnehavarna. Agenten representerar investerarna gentemot emittenten och tillvaratar investerarnas
intressen genom att övervaka uppfyllelse av emittentens åtaganden i lånedokumentationen.
u 
Augusti 2013
11 SÅ HÄR GÖR DU
Investeraren fyller i och skriver under anmälningssedel för Erbjudandet. Därefter postas, faxas lämnas eller e-postas
anmälningssedeln till Mangold Fondkommission enligt nedan:
1
Mangold Fondkommission AB
Ärende: Prime Living AB
Box 55691, 102 15 Stockholm
Besöksadress: Engelbrektsplan 2
Tel: +46 8 503 01 550
Fax: +46 8 503 01 551
E-post: [email protected]
Investeraren för över beloppet till Mangold Fondkommissions klientmedelskonto hos DNB samt anger namn för den
fysiska person eller juridiska person som undertecknat anmälningssedeln.
2
Kontonummer: 9193 0042177
IBAN: SE8191900000091930042177
BIC/SWIFT: DNBASESX
Meddelande till mottagaren:
Ange namn på fysisk eller juridisk person (samma fysiska eller juridiska person som undertecknat anmälningssedeln).
3
Augusti 2013
Investeraren erhåller avräkningsnota.
12