Hedoniska Prisekvationer

Hedonisk modell
Föreläsning Lund, 10/2-2011
Mats Wilhelmsson
Centrum för bank och finans (KTH)
Institutet för bostadsforskning (Uppsala universitet)
1
10 februari 2011

Förmiddag


Föreläsning två artiklar
Eftermiddag
Presentation av sex artiklar
 Två grupper

2
(1) Varför använda sig av
hedonisk metodik?
Värdera kostnader och nyttigheter
 Alla varor och nyttigheter har inte ett
(explicit) pris. Vi måste skatta ett
(implicit) pris
 Två metoder


”revealed preference” metod
• fastighetsmarknaden

3
”stated preference” metod
(2) Varför använda sig av
hedonisk metodik?
Som värderingsmodell
 Vi önskar ta fram ett förväntat pris på
en fastighet mha historisk
prisinformation.

4
(3) Varför använda sig av
hedonisk metodik?

5
Skatta prisutvecklingen på
bostadsmarknaden mha historisk
prisinformation
Gemensamt
Regressionsanalys
 Kontrollera för att fastigheter

ser olika ut
 ligger på olika platser
 har sålts vid olika tidpunkter

6
Prisvariation i rummet



7
Varför varierar fastighetspriser i rummet?
 Dvs. hur kan vi förklara priset om vi använder oss av
tvärsnittsdata?
Egenskaper
 Fastighetsknutna
• Storlek, kvalitet, ålder
 Områdesknutna
• Positiva och negativa externa effekter
• Förekomst av kollektiva varor
• Segmenterad marknad
Relationen mellan fastighetens pris och fastighetens
egenskaper skattas mha den sk hedoniska
regressionen.
Den hedoniska regressionen



Den hedoniska regressionsmodellen är
baserad på den hedoniska värdemodellen
där vi antar att fastighetens pris är en
funktion av dess egenskaper.
Den hedoniska regressionen kontrollerar för
skillnader i egenskaper mellan fastigheter
genom att sätta ett värde på dessa
skillnader.
Dvs. vi skattar implicita (hedoniska) priser
på egenskaperna.

8
Haas (1922), Court (1937) ochRosen (1974)
Den hedoniska
värdemodellen
Price  P(Z )      1F   2O  3T  

Egenskaper(Z)
Fastighetsknutna(F)
 Områdesknutna (O)
 Tidsbundna (T)

9
Den hedoniska teorin
max u(y, z i )
s.t. I  Py y  P( zi )
FOC
u zi MU zi
P
 p zi 

 i
zi
u y MU y
Skattade parametrar (koefficienter) I den hedoniska ekvationen är
lika med den marginella betalningsviljan , dvs. de hedoniska
priserna är lika med hur mycket vi är villiga att offra av andra
variabler 10
för att få egenskaperna.
Den hedoniska teorin


Första steget: estimera P(Z)
Andra steget: estimera Z i  g ( Pz , I ,...)
i
Price

Det andra steget ger oss


Egenpriselasticitet
Inkomstelasticitet
z
11
När är den använd?

Värdering/fastighetstaxering

Skatta betalningsviljan på egenskaper

Områdesegenskaper
• Golfbanor, högspänningsledningar, sjöutsikt,
detaljplaner, närhet till vägar (buller) etc

Fastighetsegenskaper
• Storlek, kvalitet, antal rum

Tiden
• Indexkonstruktion
12
Artikel 1:
“The Impact of Traffic Noise on the
Values of Single-family Houses”





13
Buller är något man är tar hänsyn till i planering av
bostäder och infrastruktur.
Buller är av de miljöproblem som är en av de högst
rankade i samhället.
Trafikbuller är den vanligaste källan till buller.
Nästan 1,6 miljoner människor I Sverige är påverkade
av buller I sin hem. Knappt 20% av dessa bor I
bostäder där bullernivån är mer än 65 dBa.
“The objective of the paper is to provide an empirical
analysis of the impact traffic noise have on the values
of single-family houses.”
Buller och störning

















14
0 decibel gränsen för vad ett friskt öra kan uppfatta
10 decibel mänsklig andning på 3 meters avstånd
20 decibel viskningar
50 decibel kraftigt regn
60 decibel normalt samtal
70 decibel vältrafikerad gata på 5 meters avstånd
75 decibel tvättmaskin
80 decibel dammsugare på 1 meters avstånd
85 decibel stadstrafik
90 decibel hårtork, gräsklippare
100 decibel traktor, slagborr på 2 meters avstånd
110 decibel konsert, motorsåg på 1 meters avstånd
120 decibel ambulans, knall från åska
130 decibel gränsen för smärta
140 decibel fyrverkeri, gevärsskott på 1 meters avstånd
150 decibel jetmotor på 30 meters avstånd, kan orsaka fysisk skada
200 decibel människor kan dö
Design av studien







15
Under antagandet att negativa externa effekter
kapitaliseras i fastighetspriserna så har vi använt en
hedonisk modell.
Mikrostudie (area 300 x 300 meter)
Förort till Stockholm
1986-1995
Närhet till en större väg (Bergslagsvägen)
Ungefär 300 fastigheter har sålts under perioden av
totalt 1000 (vissa har sålts flera gånger)
 (30% omsättning på 10 år)
Resultat: Närhet till genomfartsvägen kapitaliseras I
fastighetspriserna upp till 30 %.
300 meter
1000 meter
16
NA
SA
Oberoende variabler
17
Buller variabeln
valuation
positive effects
net valuation
100
0
meter
1
300
other negative effects
traffic noise
-200
18
Ekonometrisk analys

Modelspecifikation
Price = b0 + b1. living area + b2. lot size + b3.
age + b4. quality + b5. corner + b6. park + b7.
FPI + b8. HV + b9. BBV + b10. VV + b11. SA +
b12. SAliving area + b13. SAquality + b14.
SAnoise + b15. SAlot size + b16. noise + b17.
Noiseexp + ei

19
Log-linjär specification
Resultat
20
Resultat
SEK
1200000
1000000
800000
600000
400000
200000
0
dBA
50
52
21
54
56
58
60
62
64
66
68
70
72
74
76
78
80
Sammanfattning




22
Bullereffekten är stor.
Statistiskt och ekonomiskt signifikant
Den empiriska analysen tyder på att I
genomsnitt så minskar värdet på en
fastighet med 0,6% per decibel eller med
hela 30% om vi jämför en fastighet som är
utsatt för buller med en som inte är det.
Den samhällsekonomisk nyttan att slippa
buller värdera till 8000 kronor per person
och år vid ljudnivåer över 72 dBA.
Artikel 2:
“Household Consumption Pattern of
Housing Attributes: A Linear Expenditure
System with Hedonic Prices”



Att skatta det första steget innebär att vi får en skattning
av det implicita priset på en punkt på efterfrågekurvan.
För att kunna skatta betalningsviljan korrekt krävs det att
vi har kunskaper om pris- och inkomstkänsligheten hos
hushållen.
“The objective of this research is to demonstrate a new
approach to how income and own-price elasticities for
housing attributes can be estimates.”
Första och andra steget



Första steget: Bostadspriser är en funktion av dess
egenskaper  skattar hedoniska priser
Andra steget: De hedoniska priserna är en funktion av
kvantitet, inkomst och socioekonomiska attribut.
Dock problem med andra steget
 Simultant beslut – samtidigt som man bestämmer sig för hur

mycket “storlek” man köper bestämmer man det implicita
priset man måste betala.
Två möjligheter att kontrollera för detta
• Antag en nyttofunktion
• Analys av flera marknader

Ekonometriskt problem: endogeneity. OLS kräver
exogenitet – inte uppfyllt här
• Instrument variabel teknik.
Teoretisk modell
Nyttofunktion:
Inkomstrestriktion:
Första-ordningens villkor:
Få attribut
Funktionsform
Box-Cox transformation:
Olika funktionsformer
1. Linjär ==0
2. Log-linjär ==1
3. Semi-log linjär =1 and =0
4. Inverse semi-log linjär =0 and =1
Första steget
Implicita priser och
socioekonomiska egenskaper
Andra steget
Basbehov
Budgetandelar
Om inkomsten ökar med 1%,
kommer efterfrågan på
bostadsarea att öka med 0,5
%.
Om det implicita priset ökar
med 1 %, kommer
efterfrågad kvantitet av
bostadsarea att sjunka med
0,5 %.
Sammanfattning




Viktigt att skatta andra steget
Få gör det då man sällan har egenskaper på köparen
Pris- och inkomstkänslighet kan användas
 Samhällsekonomiska bedömningar
 Planering av bostäder och bostadsområden
Resultatet här tyder bland annat på


Ökar inkomsten med 1 procent så ökar bostadsefterfrågan
med 0,5 procent.
Buller och bostadsarea är relativt pris- och inkomstkänsligt
• Personer med högre inkomster är villiga att betala mer för att slippa
buller.

Inkomstkänsligheten är större om du har barn
• Även barnfamiljer är villiga att betala mer för att slippa buller.

31
Har du låg LTV så är du mindre inkomstkänslig