Ekonomisk segregation på bostadsmarknaden

Ekonomisk segregation på bostadsmarknaden:
hyresregleringens roll
ILIAN DREA PERSSON
C-uppsats HT 2010, nationalekonomiska institutionen, Uppsala universitet.
Handledare: Bo Söderberg. Examinator: Henry Ohlsson.
Sammanfattning
Tidigare forskning på hyresreglering har behandlat både teoretiska och empiriska
effekter av ett pristak på hyreskontrakt för bostäder. Resultaten har visat att de
negativa aspekterna mestadels tycks överväga de positiva. Undersökningar bland
nationalekonomer bekräftar detta; flertalet är emot dagens hyresregleringar.
Forskningen till trots lever omfattande regleringar inom bostadspolitiken kvar. En
anledning är sociala och politiska aspekter. Tanken är att regleringen av hyror på ett
rättvist sätt fördelar bostäder och hindrar bostadsmarknaden från att segmenteras i
pris. Konsekvensen av detta, resonerar man, blir en mindre inkomstmässigt skiktad
stad.
Hyresregleringen har utan tvivel uppnått det första målet: att skapa en
hyresmarknad som prismässigt är näst intill oberoende av den skiftande efterfrågan
vad gäller det geografiska läget för bostäder. Hur den har lyckats med att hindra en
ekonomisk segregation är mer ovisst. Jag har därför med aggregerade data om
inkomst och boendeyta uppdelat på upplåtelseform i Stockholms församlingar
försökt bidra till att besvara frågan huruvida hyresregleringen påverkat den
ekonomiska segregationen. Resultatet visar att bostadsmarknaden är segregerad vad
gäller inkomst både inom områden beroende på boendeform, men också mellan
områden inom en typ av boendeform. Hyresmarknaden verkar till viss del
motverka den skiktning som sker på den oreglerade bostadsrättsmarknaden men är
fortfarande segregerad enligt ungefär samma mönster som bostadsrättsmarknaden.
Vidare kan man av resultaten utläsa att det i samtliga församlingar råder en tydlig
skillnad i genomsnittlig inkomst mellan privat ägda och offentligt ägda hyresrätter.
Detta trots att hyresregleringen, om än indirekt, omfattar båda bestånden. Tidigare
forskning pekar på att orsaken till den fortsatta segmenteringen är den mekanism
som ersätter priset i distributionen; ofta är det svarta marknader, kontakter och
selektiva hyresvärdar. Denna tes stärks av mina resultat och hyresregleringen tycks
på så vis ofta gynna de på bostadsmarknaden redan etablerade hushållen. Vidare
finner jag bevis för att hyresregleringen i genomsnitt inte bidragit till den
överkonsumtion som befarats.
Inledning
Som ämne är hyresreglering vältrampad mark inom nationalekonomin.
Nobelpristagare längs hela det politiska spektrumet, från Milton Friedman och
Friedrich Hayek till Gunnar Myrdal, har kritiserat effekterna. I forskningen har det
skrivits mängder om hyresregleringar av olika slag och slutsatserna har ofta varit
negativa. Även om tanken, som det heter, varit god har det uppstått ovälkomna
2
sidoeffekter som följd. Målen för prisregleringen har dessutom skiftat genom åren
och sällan har man kunnat visa tydliga resultat. Enligt en undersökning av Jenkins
(2009) tycks det nästan råda en konsensus bland nationalekonomer att nackdelarna
med hyresreglering vida överstiger fördelarna. Detta till trots är det ett system som,
och detta gäller särskilt Sverige, inte tycks vara direkt hotat. Åtminstone inte rent
politiskt.1
Jag ska behandla en aspekt av hyresregleringen som det inte finns så mycket
forskning om och som nog kan sägas vara en av anledningarna till att systemet lever
kvar, nämligen ekonomisk segregation. Ekonomisk teori säger inte nödvändigtvis
att hyresreglering skulle motverka ekonomisk segregation men ett pristak kan verka
indirekt genom att sätta prismekanismen ur spel och ersätta den med en annan
allokeringsmekanism. Sättet på vilket ett pristak skapar boende i annars dyra delar
av staden kan tänkas öka exempelvis låginkomsttagares möjligheter att skaffa ett
boende där. På så vis kan man få mer blandade områden rent inkomstmässigt och
som följd en mindre ekonomiskt segregerad stad. Det avgörande för att det ska
fungera som tänkt är vad som ersätter prismekanismen vid allokeringen av bostäder
på en reglerad marknad.
När prisets funktion som allokeringsmekanism sätts ur spel genom en reglering av
priserna skapas, om den efterfrågade kvantiteten är högre än utbudet, ett
underskott av varor och ett efterfrågeöverskott. I Stockholms stad märks det på
marknaden för hyresrätter genom långa kötider till hyreslägenheter. Vissa typer av
boende, exempelvis större lägenheter i innerstaden, tycks nästan helt ha försvunnit
från hyresmarknaden. Den genomsnittliga väntetiden under 2010 för att få hyra en
lägenhet genom bostadsförmedlingen med tre rum och kök på Kungsholmen i
Stockholm, en stadsdel med drygt 60 000 invånare och ca 40 000 bostäder, var 33
år. Antalet förmedlade lägenheter var mycket litet och förmodligen ligger
förklaringen i att de boende inte flyttar när de har ett så fördelaktigt boende. Gör de
det lär de försöka antingen realisera det ekonomiska värdet av sin hyresrätt genom
att sälja den på den svarta marknaden eller byta till sig en annan hyresrätt på
bytesmarknaden för hyresrätter. Följden av en sådan situation är knappast mindre
segregering. Snarare cementeras de mönster som redan existerar genom en låg
omsättning av lägenheter.
Marknaderna för bostadsrätter och hyresrätter skiljer sig åt på flera sätt. Bostadsrätterna är inte prisreglerade och handlas med på en ganska omfattande marknad
(bostadsrätt som boendeform är, precis som det svenska systemet för hyresrätter,
förhållandevis unikt och förekommer i samma omfattning endast i ett fåtal andra
länder). Hyresrätterna regleras av det som kallas bruksvärdessystemet, som består
Hyresrätterna har kraftigt krympt som andel av bostadsbeståndet i Stockholm under de senaste
tjugo åren som följd av ombildningar till bostadsrätter. Detta är dock en mer indirekt följd av
reglerna på bostadsmarknaden.
1
3
av regler som bestämmer förfarandet i hyresförhandlingar och hyresprövningar.
Individuellt förhandlade hyror förekommer men vanligen förhandlas hyrorna
kollektivt mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen. De allmännyttiga
bolagen bestämmer hyrorna utifrån en självkostnadsprincip och har en
hyresnormerande roll för de övriga hyresrätterna. Hyrorna ska täcka direkta
kostnader och inbegripa skälig förräntning på det insatta kapitalet. Hyresmarknaden
är därför reglerad på ett vis som sker indirekt och mellan de olika parterna på
hyresmarknaden.
I denna uppsats ska jag undersöka hur hyresregleringen påverkat den ekonomiska
segregationen i Stockholm. Detta är en svår fråga att besvara eftersom det tillstånd
man måste jämföra med, en oreglerad marknad, inte existerar. Men kanske kan man
få lite mer klarhet genom att dela upp uppgiften i mindre frågor och ge en
beskrivning som gör det möjligt att förstå hur demografin kan tänkas ha påverkats
av det svenska bruksvärdesystemet. Detta är värdefullt eftersom konsekvenserna av
hyresregleringen måste kunna utvärderas för att se om målen uppnås.
Naturligast att undersöka när det gäller ekonomisk segregation är inkomster och
hur de skiljer sig mellan områden och olika typer av boende. Om det visar sig att
inkomsterna mellan boende i hyresrätter inte skiljer sig mellan områden kan ett mål
med hyresregleringen sägas vara uppfyllt. Att det sker utan bieffekter är dock inte
troligt. Visar resultaten däremot att inkomster mellan boende i hyresrätter skiljer sig
enligt det mönster som uppstår på andra bostadsmarknader måste man fråga sig om
dagens konstruktion verkligen främjar målen och till vilken kostnad.
Bakgrund
”I Stockholms inre delar är den mera välsituerade befolkningen särskilt talrik på
Östermalm och angränsande stadsdelar samt inom vissa delar av Kungsholmen. Södermalm
får sin karaktär av arbetarbefolkningen och de norra stadsdelarna av en befolkning, som
till stor del kan anses tillhöra medelklasskikten. Utanför den inre staden är den sociala
differentieringen måhända ännu mer utpräglad. Man finner å ena sidan
’överklassbetonade’ förorter sådana som Djursholm och Saltsjöbaden samt delar av
Lidingö, Bromma och Stocksund och å andra sidan sådana proletärt betonade som
Hagalund, Gröndal och Örby.”
Stycket ovan finns att läsa i Det framtida Stockholm. Skriften författades 1946 på
uppdrag av Stockholms stad och kom att bli ett tongivande inlägg i debatten om
Stockholms framtida utformning. Redan då framhölls den sociala uppdelningen,
eller segregationen om man så vill, som ett problem. Staden som ett sekel tidigare
hade bestått av flera klart åtskilda stadsdelar, som i många avseenden levt sitt eget
liv, hade nu flutit ihop. I ytterområdena höll luckorna mellan de tidigare skarpt
4
avgränsade förortssamhällena på att fyllas ut och gränserna övergick från att vara
faktiska geografiska friytor till att vara av helt annan karaktär. Olikheterna mellan
skilda delar av staden bottnade nu i en rad andra faktorer – bebyggelsens ålder,
hustyperna, förekomsten av arbetsplatser och affärer i närheten och, kanske
framför allt, befolkningens sociala och ekonomiska förutsättningar.
Kommande årtionden fick bostadspolitiken som mål att verka för en mer
differentierad social sammansättning på bostadsmarknaden. I Boverkets skrift
Bostadspolitiken – Svensk politik för boende, planering och byggande under 130 år (2007)
beskrivs de olika faserna av den svenska bostadspolitikens problem och mål. De
statliga ingreppen på bygg- och bostadsmarknaden grundar sig i en föreställning om
att marknaden inte klarar av att fördela bostäder på ett tillfredsställande sätt; de som
gynnas är de resursstarka och förlorarna är redan marginaliserade grupper. Låg
produktion och bostadsunderskott väntas som följd av att en balans på marknaden
endast uppnås i det långa loppet, i vilket vi alla – som bekant uttryckts – är döda.
Bostaden får inte ses endast som en vara utan är bunden till en viss plats och bärare
av identitetsskapande värden för den som bor där. Boendet skapar tillsammans med
arbete och grannskap ett socialt sammanhang och en miljö där människor
utvecklas. Detta anses för betydelsefullt att lämnas åt marknadens krafter.
I samband med välfärdsstatens framväxt och det offentligas allt större åtaganden i
samhället utvecklades som ett medel i bostadspolitiken regleringar för olika
upplåtelseformer. Hyresreglering hade redan förekommit i olika former sedan det
första världskriget och bostadsrätter var efter andra världskriget föremål för prisoch hyresreglering. De förhållanden som i stora drag är grunden för dagens system
slogs fast under senare delen av 1960-talet och i mitten av 1970-talet.
Hyresregleringen av den tidigare varianten avskaffades för hyresrätter och ersattes
med bruksvärdessystemet där allmännyttans nya särskilda roll som hyresnormerande definierades. Samtidigt avskaffades prisregleringen av bostadsrätter.
Reglering av hyror är bara ett i raden av instrument för att uppnå olika mål inom
ramen för bostadspolitiken. För att öka den sociala blandningen på bostadsmarknaden finns det bland annat hyresrabatter, bidrag, subventioner och offentlig
inblandning i planering av boendemiljöer och stadens utbredning. Dessa är kanske
de instrument som främst präglat bostadspolitikens historia och använts för att
uppnå önskade mål. I och med tillbakadragandet av statens inblandning på
bostadsmarknaden har dock hyresreglering fått en alltmer framträdande roll.
Vetskapen om att pristaket har en social inverkan och överför resurser från en
grupp till en annan blir alltmer tydlig efter kraftiga prisuppgångar i storstäderna. I
ljuset av detta blir skepsisen ännu större vad gäller oreglerade marknaders förmåga
att tillgodose människors behov. Den grundläggande idén om att marknadskrafterna inte fungerar när det kommer till bostäder är därför fortfarande stark.
5
Tidigare forskning
Tidigare forskning om effekten av hyresregleringar har behandlat en lång rad
frågeställningar. Jenkins (2009) sammanfattar en stor del av forskningen om
hyresregleringar i olika kategorier. Här berörs regleringars inverkan på rörligheten
på arbetsmarknaden; hur underhållet påverkas negativt och hur självunderhållet kan
öka; utbudet av bostäder som följd av minskade vinster och vikande incitament;
möjliga vägar för hyresvärdar att kringgå regleringar; regleringarnas effekt på ickereglerade bostadsmarknadens priser; överkonsumtion och hemlöshet.
Utgångspunkten är ofta en tänkt jämviktssituation och regleringen är per definition
ett avsteg från den. Med snedvridningen av pris och incitament kommer effekter att
uppstå som inte hade funnits i samma utsträckning utan regleringen. Om dessa är
positiva eller negativa beror naturligtvis på vad målet är. Eriksson och Lind (2005)
drar slutsatsen att många föreställningar om de eventuella positiva och negativa
effekterna av hyresregleringen är överdrivna. De menar att ett reformerat system i
Sverige inte i någon större utsträckning skulle förvärra de problem med segregation
och heller inte bidra till någon snabb förbättring av situationen med lågt
bostadsbyggande i snabbt växande regioner. Problemen med svarta marknader,
som visserligen hjälpt till att lindra en del av de möjliga problemen med
hyresregleringen, tycker de dock är värda att ta på alvar. Likaså problemen med
begränsad rörlighet och möjligheten för ”outsiders” att ta sig in på hyresmarknaden
i centrala lägen. De tar även upp en annan intressant poäng: Den ökade
svarthandeln ökar toleransen för lagbrott som kan sprida sig till andra sammanhang
och förstör på så sätt inte främst bostadsmarknaden utan moralen.
I en genomgång av empiriska undersökningar av hyresregleringens effekter finner
Turner och Malpezzi (2003) för det första att ämnet är förvirrande. För det andra är
effekterna svåra att generalisera – det som gäller för Stockholm gäller inte New
Dehli. Många av de empiriskt funna sambanden stämmer överens med den teori
som förutser inlåsningseffekter och välfärdsförluster.
Forskningen om hur hyresregleringar påverkar den sociala sammansättningen är
ganska begränsad. Trots det noterar Englund och Ellingsen (2003) att ett av de
kanske vanligaste argumenten för hyresregleringar – åtminstone i Sverige – är att
det motverkar ekonomisk segregation genom att integrera rika och fattiga hushåll.
Glaeser (2003) gör ett försök att förklara hur hyresreglering kan tänkas motverka
segregation i teorin och hur det fungerat i praktiken. Beroende på typen av
hyresreglering menar han att man också kan vänta sig olika effekter (Lind (2001)
karaktäriserar det svenska systemet som omfattande och i en internationell
jämförelse ganska hård och med målet att motverka segregation). Samtliga typer av
regleringar skapar incitament för boende att stanna i sina nuvarande lägenheter i
stället för att flytta. Detta menar Glaeser är den huvudsakliga mekanism genom
vilken hyresregelringen påverkar placeringen av invånarna i en växande stad.
6
Orsaken till det är att en flytt innebär en ökad kostnad i form av nytt oreglerat
boende alternativt ett sämre boende.
Med den slutsatsen är det värt att notera att det i Stockholm finns en
andrahandsmarknad för lägenhetsbyten som till viss del bevarar rörligheten för de
boende i hyresrätter. Denna orörlighet må vara negativ ur exempelvis
arbetsmarknadsaspekter och ineffektiv vad gäller allokering, men den kan också
motverka ekonomisk segregation. Om ett område blir rikare över tid säkerställer
hyresregleringen att boende som inte skulle ha råd att stanna kvar med högre hyror
fortsätter att bo i området. Om utvecklingen är den motsatta kommer effekten
givetvis vara obefintlig. Detta argument är kanske det oftast använda för att
försvara hyresreglering. Glaeser menar att man givet de dåliga möjligheterna att
flytta kan förvänta att regleringen gynnar äldre personer och missgynnar yngre
barnfamiljer som är nyinflyttade. Om barnen uppväxt är det som främst påverkas
negativt av segregering är detta givetvis problematiskt.
Vidare understryks betydelsen av den mekanism som ersätter priset för distribution
av bostäder med priser under marknadspris. En något mer utförlig redovisning av
förhållandena i Sverige beskriv av Andersson och Söderberg (2002). De menar att
få lägenheter i Stockholms innerstad förmedlas genom bostadsförmedlingen, vilket
ger utrymme för andra mekanismer vid uthyrningen. De påpekar också att det
system som finns inom ramen för bostadsförmedlingen gynnar äldre personer och
stänger ute yngre från attraktiva områden. Bostadsförmedlingen bygger ofta på en
typ av väntelista där lägenheter förmedlas efter de sökandes kötid. De lägenheter
som inte förmedlas via bostadsförmedlingen eller andra kösystem riskerar att
förvärra segregationen. Glaeser menar att hyresvärdar som kan välja från ett stort
antal hyresgäster kan välja de som ger byggnaden eller värden själv störst fördelar.
Ofta är den typen av hyresgäster rikare eller har någon annan anknytning till
fastighetsägaren. Möjligheten för fattiga att prioritera boende i ett dyrare område
försvinner helt. Utfallet av regleringens effekter blir på så sätt oklart. Glaeser visar
att det i New York finns en tydlig överrepresentation av människor med låga
inkomster bland dem bor i den reglerade delen av beståndet men att de boende är
betydligt äldre, vilket borde motverka syftet med regleringen. Mellan stora
amerikanska städer finner han ingen större skillnad vad gäller segregation beroende
på om staden har omfattande hyresreglering eller inte. De stora städer med
hyresreglering är till synes lika segregerade som den utan och på de platser det
möjligtvis finns bevis för att det hjälper är effekterna små och åtgärderna
kostsamma.
Lind och Hellström (2006) testar med ett naturligt experiment två hypoteser mot
varandra. Första hypotesen är att hyresregleringens är verkningslös mot segregation
eftersom den ersätts av svarta marknader och selektivt urval av hyresgäster, vilket
ger ungefär samma utveckling som på en marknadsmässigt prissatt marknad. Andra
7
hypotesen är att graden av segregation vore högre om hyrorna justerades mot
marknadsmässiga nivåer. Studien jämför de två olika situationer som uppstått efter
att olika principer tillämpats i hyressättningen i Malmö och Stockholm under 1990talet. I Malmö bestämde hyresgästföreningen att låta hyrorna röra sig mot
marknadsmässiga nivåer under periodens början. Hyrorna i attraktivare lägen skulle
höjas och i mindre attraktivare lägen skulle man låta hyrorna ligga kvar på konstanta
nivåer eller till och med sänka dem. I Stockholm tillämpades inte någon sådan
princip utan hyrorna höjdes i samma takt i samtliga områden, utan någon hänsyn till
den skiftande efterfrågan. Resultaten tyder inte på att hyressättningen påverkade
den ökade grad av ekonomisk segregation som observerades i båda städer. Snarare
avspeglade bostadsmarknaden den ökade inkomstskillnaden, oberoende av hur
hyrorna sätts. De drar slutsatsen att resursstarka individer alltid kommer att få
tillgång till de mer efterfrågade bostäderna på hyresmarknaden.
Forskningen tyder alltså på att hyresregleringar av olika sorter ibland kan vara
kortsiktiga lösningar för att uppnå mer social integration men att de i längden får
sidoeffekter som är oönskade. I fallet med Stockholm och Malmö observerades
ökad ekonomisk segregation i båda städer och de olika typerna av hyressättning
verkade inte ha någon större betydelse för den utvecklingen.
Empirisk undersökning
Att på ett empiriskt sätt utvärdera olika effekter av företeelser som hyresreglering är
alltid svårt och kanske särskilt i Sverige. Det tillstånd man måste jämföra med –
nämligen ett där regleringarna inte finns eller existerar i annan form – är rent
hypotetiskt och de verkliga effekterna av ett avskaffat system eller förtjänsterna av
dagens blir alltid mer eller mindre osäkra bedömningar. I de fall där det existerar en
jämförbar hyresmarknad som går att jämföra den reglerade med blir det något
enklare. Troligtvis är det därför New York varit föremål för så många studier
genom åren. Redan nämnda Glaeser men även Linneman (1987) har funnit resultat
som tyder på att den reglerade sektorn bidragit till att skapa en mer differentierad
ekonomisk sammansättning. I Sverige har det tillämpads metoder för att fastställa
olika effekter av den typen Lind och Hellström använder sig av i fallet med Malmö
och Stockholm. Genom att jämföra en storstad med en annan får man en
kontrollgrupp att jämföra mot. Men även då uppstår problem vad gäller resultaten.
Är de observerade likheterna i utveckling trots regleringen eller tack vare regleringen?
Hade Stockholm varit ännu mer segregerat om man tillämpat samma principer som
i Malmö?
På frågan om hyresreglering lyckats stävja den ekonomiska segregationen blir därför
svårt att få ett svar och något bestämt mål finns inte som vi kan undersöka om det
uppfyllts. Det som är uttryckts är ganska diffust och utan direkt stöd i någon
8
forskning. Trots det finns några frågor som går att försöka besvara och som därför
kan vara intressanta att undersöka. För det första om det finns en tydlig ekonomisk
segregation på hyresrättsmarknaden, om den skiljer sig åt mellan andra typer av
boende, exempelvis bostadsrätter, och om det finns skillnader inom de reglerade
bestånden som kan förklaras av de faktorer som diskuterats i tidigare forskning.
Materialet tillåter oss även besvara en aspekt av hyresregleringens befarade effekter
som det funnits vissa bevis för vad gäller marknaden i bland annat New York,
nämligen överkonsumtion.
Bruksvärdessystemet har gjort att hyresstrukturen mellan olika stadsdelar i
Stockholm är relativt tillplattad. I en rapport från Stockholms Stads Utredningsoch Statistikkontor (2009) jämförs 2008 års hyror mellan olika delar av Stockholm.
Där kan man observera en skillnad på ca fem procent mellan de privatägda
fastigheternas hyror och de allmännyttiga bolagens fatigheter. Detta är enligt de
principer som följs när hyran sätts med de allmännyttiga bolagen som normerande.
Vad gäller de geografiska områden visas att hyresnivån är något högre i innerstaden
än i Söderort och Västerort. Den genomsnittliga årshyran per kvadratmeter är 1 116
kronor i innerstaden, 951 kronor i Söderort och 952 kronor i Västerort. Dyraste
typen av lägenhet per kvadratmeter är små lägenheter i innerstaden medan större
lägenheter är billigare. Den högsta hyran har lägenheter med ett rum utan kök.
Genomsnittshyran är 1276 kronor per kvadratmeter.
Jämfört med bostadsrättsmarknaden är dessa skillnader små. Genomsnittspriset per
kvm i Stockholms innerstad var 56 048 kronor i oktober 2010. Enligt statistik från
Mäklarstatistik år 2010 var motsvarande siffra för västerort var 28 717 kronor och
30 672 för söderort.
För att illustrera ett av problemen med bruksvärdesystemet kan man enkelt se till
hur hyrorna i Stockholm har utvecklats de tio åren mellan 1998 och 2008. Oavsett
hyrornas ursprungliga nivå och relation till en eventuell marknadshyra kan man
jämföra utvecklingen med inkomstutvecklingen.
Den genomsnittliga årshyran för samtliga lägenheter har ökat med 29 procent under
perioden. KPI för boende har ökat med 28 procent och konsumentprisindex totalt
med 17 procent. Under samma period har den disponibla inkomsten för familjer
ökat med 72 procent.
Resultatet av låga hyror, som inte tar hänsyn till efterfrågan i olika områden eller till
marknadskrafter, blir långa väntetider. I innerstaden är väntetiden för de allra
minsta lägenheterna ungefär tio år och blir längre för större lägenheter. En
ytterligare förklaring till detta är att hyresrätter som del av Stockholms
bostadsbestånd har minskat kraftigt sedan 1990. Delvis beror det på att större delen
9
av nyproduktionen i Stockholm varit bostadsrättlägenheter men den största
förklaringen är ombildning av hyresrätter till bostadsrätter, som varit av särskild
omfattning i Stockholms stad. Även inom Stockholms stad råder stora geografiska
variationer. Fenomenet är framför allt koncentrerat till innerstaden. Som ett resultat
var endast 44 procent av alla bostäder i innerstaden hyresrätter 2006. I hela
Stockholms stad var 57 procent av alla bostäder i flerfamiljshus hyresrätter.
Ombildningen sker sannolikt i attraktiva innerstadsområden främst för att det är
där det går att tjäna pengar på ombildning. I dessa områden finns farhågor att
hyresrätten helt håller på att försvinna. I många förortsområden är däremot
bostadsrätten underrepresenterad, antagligen eftersom det råder osäkerheter om
lönsamheten. Det är lätt att förstå utvecklingen om man tar i betänkelse att hyrorna
är reglerade medan bostadsrättspriser får sättas fritt enligt marknadens lagar. Detta
visas också av Turner och Andersson (2008). De ombildade fastigheterna har
signifikant högre taxeringsvärde än genomsnittet. Turner och Andersson visar
också i sin studie att den omfattande omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter
påverkat den sociala sammansättningen i Stockholms innerstad. De omvandlade
fastigheterna har präglats av hög grad av inflyttning av individer med högre inkomst
än genomsnittet. På så sätt drar de slutsatsen att ombildningen förstärkt den redan
pågående trenden med en utveckling där innerstadsområden bebos av allt mer
resursstarka hushåll.
Stockholms stad är namnet på det som utgörs av Stockholms kommun. Efter ett
beslut i kommunfullmäktige på 1980-talet bestämde man att man skulle använda
namnet Stockholms stad i de fall det saknar kommunalrättslig betydelse.
Kommunen är uppdelad i olika administrativa och statistiska områden som används
vid bland annat politiska val och vid rättsliga instanser. Den högsta statistiska nivån
utgörs av begreppen Inre staden och Ytterstaden. Ytterstaden i sin tur är uppdelad i
Söderort och Västerort. Dessa uppdelningar är främst statistiska och för den
kommunala förvaltningen finns istället 14 stadsdelsområden med tillhörande
stadsdelsförvaltning.
Svenska kyrkans församlingar har kommit att fylla en funktion eftersom de använts
i folkbokföringen vid redovisning av statistik. 14 av församlingarna ligger i
innerstaden och resten söder och väster om de centrala delarna. I tabell 1 nedan
redovisas de 28 församlingarna som fanns år 2008.2
Från 2010 finns det 27 församlingar sedan man slagit ihop Spånga och Kista till en församling.
Den heter numera Spånga-Kista församling.
2
10
01. Stockholms domkyrkoförs.
21. Brännkyrka
04. S:t Johannes
23. Vantör
05. Adolf Fredrik
25. Farsta
06. Gustaf Vasa
27. Bromma
07. S:t Matteus
28. Essinge
09. Engelbrekt
29. Västerled
10. Hedvig Eleonora
31. Vällingby
11. Oscar
34. Enskede-Årsta
13. Maria Magdalena
36. Skarpnäck
14. Högalid
38. Hässelby
15. Katarina
39. Hägersten
17. Sofia
40. Skärholmen
18. Kungsholm
41. Spånga
19. S:t Göran
42. Kista
Tabell 1. Stockholms församlingar med tillhörande församlingskod.
I kommande delar av uppsatsen kommer jag förutom församlingarna att använda
olika stadsdelar för att göra jämförelser mellan områden. Dessa stadsdelar består av
ett antal sammanslagna församlingar. De definieras i tabell 2 och på följande sida
finns en karta med församlingarna utmärkta av sin respektive kod. Den tvåsiffriga
koden används i olika register och är inte något jag konstruerat i samband med
uppsatsen. Det är förklaringen till den lite osammanhängande numreringen.
Norrmalm-Vasastan
Östermalm
Kungsholmen
Södermalm
01, 04, 05, 06, 07
09, 10, 11
18, 19, 28
13, 14, 15, 17
Västerort närförort
Söderort närförort
Västerort ytterförort
Söderort ytterförort
27, 29
34, 36, 39
31, 38, 41, 42
21, 23, 25, 40
Tabell 2. Stadsdelar i Stockholm med tillhörande församlingar.
11
42
41
38
31
09
27
04
07
06
10
05
19
29
28
18
14
11
01
13
15
17
39
34
40
21
36
23
25
Figur 1. Karta över Stockholms församlingar 2008.
Stadsdelarna är godtyckligt uppdelade och gjorda för att ge en bättre bild av hur
inkomsterna skiljer sig mellan olika områden i staden. De används av bland annat
Mäklarstatistik vid redovisning av försäljningsstatistik. Förenklat finns det en viss
korrelation mellan avståndet till centrala Stockholm och ett områdes sociala
kategori. Detta gäller främst för boende i flerbostadshus, vilket är de bostäder jag
ska undersöka närmare.
Som illustrerats tidigare är de olika stadsdelarna i Stockholm uppdelade efter
mönster som har sett liknande ut under åtminstone sjuttio år. Södermalm skulle
man idag knappast kunna säga karaktäriseras av sin arbetarbefolkning, men
uppdelningen av stadsdelar med olika inkomstgrupper stämmer alltjämt. Största
12
skillnaden i dag är framför allt att samhället är mer ekonomiskt jämlikt än under
första halvan av 1900-talet.3
Församlingarna i Stockholm bygger på kyrkornas placering och tar ingen hänsyn till
geografisk storlek eller invånarantal. Som statistiska enheter blir de därför inte helt
optimala. Samtliga församlingar är dock så pass stora att endast tre av dem har ett
invånarantal som understiger 10 000 personer och lika många har ett invånarantal
som överstiger 30 000.
Samtliga data för inkomst och boendeyta är framtagna ur folkbokföringsregistret,
skatteregistret och fastighetsregistret år 2008. Alla dessa finns i den statistik SCB
varje år för och är baserat på alla folkbokförda personer i Stockholms stad. Totalt
var 654 699 personer folkbokförda som boende i en flerbostadsfastighet i
Stockholm. Av dessa var 292 513 folkbokförda i någon av de församlingar som jag
betecknat som Innerstaden.
I fastighetsregistret finns data på samtliga beskattningsbara fastigheter i hela landet.
I registret finns information om bland annat den totala bostadsytan för varje
fastighet, vilken typ av fastighet det rör sig om och vad den juridiska ägarformen är.
Folkbokföringsregistret innefattar alla permanent boende i Stockholm. Följande går
att läsa i folkbokföringslagen:
6 § En person skall folkbokföras på den fastighet och i den territoriella församling där
han enligt 7-13 §§ är att anse som bosatt.
7 § En person anses vara bosatt på den fastighet där han regelmässigt tillbringar eller, när
byte av bostad har skett, kan antas komma att regelmässigt tillbringa sin dygnsvila. Den
som därigenom kan anses vara bosatt på fler än en fastighet anses vara bosatt på den
fastighet där han sammanlever med sin familj eller med hänsyn till övriga omständigheter
får anses ha sitt egentliga hemvist.
En person skall anses regelmässigt tillbringa sin dygnsvila på en fastighet där han under
sin normala livsföring tillbringar dygnsvilan minst en gång i veckan eller i samma
omfattning men med annan förläggning i tiden.
Även om det står i lagen att man ska bo där man är skriven ser det givetvis inte ut
så i verkligheten. Men mer precisa data är svåra att få och folkbokföringen borde ge
ganska exaktinformation om var människor bor. Vad gäller genomsnittliga
inkomster ska man komma ihåg att medelvärdena är framtagna med hjälp av alla
3
Se kap 1 och 2 i Waldenström (2009) för vidare läsning.
13
boende i ett område. Det innebär t.ex. att barn är inräknade och påverkar siffrorna.
Trots det borde de ge en bra bild av hur inkomsterna är fördelade mellan olika
församlingar. Styrkan ligger kanske framför allt i att det inte rör sig om stickprov
utan rör hela populationen. Alla inkomster rapporteras inte heller till
skattemyndigheten och Sveriges informella ekonomi är enligt siffror från Schneider
(2002) högre än genomsnittet för OECD-länderna.
SCB:s statistik och material omfattas av sekretesslagstiftning, varför det varit
omöjligt för mig att få ta del av data på individnivå. Jag har därför valt att få
aggregerade data för Stockholms samtliga församlingar. För varje församling har jag
fått ut uppgifter om totalt antal boende, genomsnittsinkomst och total boendeyta i
kvm. Uppgifterna är sedan uppdelade på fastighetstyp och genomsnittlig boyta är
framräknad för varje församling och för olika upplåtelseformer.
Fatighetsregistret sorterar fastigheten efter typ av ägare, av vilka det finns tio.
Ägarformen är numrerad enligt tabell 3.
0. Okänd ägare
5. Dödsbo
1. Staten
6. Svenskt AB
2. Borgerlig kommun
7. BRF
3. Kyrkan
8. Allm. nytt. bostftg.
4. Fysisk person
9. Övriga
Tabell 3. Juridiska ägarkategorier i fastighetsregistret.
Jag har delat upp fastigheterna som är registrerade som hyreshus i tre kategorier:
offentligt ägda fastigheter (kategori 1, 2 och 8), privat ägda fastigheter (kategori 3, 4,
5 och 6) och fastigheter ägda av bostadsrättsföreningar (kategori 7). Eftersom alla
lägenheter där den boende äger rätten till bostaden i Sverige 2008 är av typen
bostadsrätt – även om äganderätter är på väg att bli ny ägandeform – betyder
indelningen att de tre kategorierna förenklat representerar boenden i offentligt ägda
hyresrätter, privata hyresrätter och det som kallas bostadsrätter.
Idag är den minsta nivå på vilken en person är folkbokförd fastigheten. Det betyder
att boende i fastigheter med mer än en bostad hamnar på samma adress i
folkbokföringsregistret och det går inte att se vem eller vilka som bor i en specifik
lägenhet eller våning. Det gör det svårt att få fram detaljerade uppgifter om
14
exempelvis bostadsyta per person mer specifikt. Men det går att räkna fram
genomsnittlig bostadsyta genom att använda data ur fastighetsregistret om
fastighetens totala bostadsyta och sedan räkna på hur många som bor där. Detta har
jag data på för varje församling.
För att kunna få en bild av hur attraktiva olika stadsdelar är måste man se till någon
form av marknad där priser sätts utifrån utbud och efterfrågan. Vad gäller bostäder
är det bara bostadsrätter som inte är prisreglerade när det är frågan om boende i
flerbostadsfastigheter. Mäklarstatistik för försäljningsstatistik över större delen av
alla överlåtelser som skett genom en fastighetsmäklare och kan dela in statistiken i
samma geografiska områden som finns i folkbokföringsregistret. Genom att ta fram
medelvärden för alla församlingar kan man skapa ett attraktivitetsindex över
Stockholm utifrån priser på bostadsrätter.
Resultat
Den genomsnittliga förvärvade inkomsten i tusental kronor per person för olika
stadsdelar redovisas i tabell 4. Ett par generella observationer kan göras. Vad gäller
det offentligt ägda hyresbeståndet är inkomsterna i samtliga områden lägre än för
boende i privat ägda hyresrätter och bostadsrätter. Anledningarna till detta kan vara
flera. Omvandlingen till bostadsrätter kan ha skett i allmännyttans bostäder där
inkomsterna var högre än genomsnittet och på så sätt drivit ned genomsnittsinkomsterna för boende i hyresrätter. Den tesen stärks av Andersson och Turner
(2008). Vad gäller segregation är dock den tesen otrolig och skulle även betyda att
hyresrätterna i innerstaden beboddes av ännu rikare personer innan omvandling
blev ett stort fenomen. Slutsatsen måste bli att genomsnittet för inkomsterna i
hyresrätter i innerstaden om något sjunkit i förhållande till bostadsrätter i och med
utvecklingen mot det Andersson och Turner kallar ”social housing”, allt annat lika.
I samtliga områden är även mönstret med högst inkomster för boende i
bostadsrätter intakt. Inte speciellt förvånande då köpet av en bostadsrätt kräver
både kapital i form av kontantinsats och lån från banken men också ofta resulterar i
högre boendekostnader. Bostadsrättsinnehavare kan förväntas ha högre inkomster
även om hyresmarknaden inte är reglerad i den utsträckning som den är idag.
För att se hur hyresregleringen motverkar segregation kan man först ställa sig
frågan om hyresmarknaden är ekonomiskt segregerad över huvud taget. Är
bosättningsmönstret på hyresmarknaden helt oberoende av inkomst? Svaret på den
frågan måste bli nej. I stort är mönstret detsamma som vid tidpunkten ”Det
framtida Stockholm” skrevs. Innerstadsområden har betydligt högre inkomster än
ytterstadsområden och hyresregleringen har på intet sätt vänt på situationen. Frågan
blir då naturligtvis om den har lyckats förhindra en hypotetiskt än mer ekonomiskt
15
Offentliga
hyresrätter
Privata
hyresrätter
Bostadsrätter
Norrmalm-Vasastan
160
219
322
Östermalm
151
195
296
Kungsholmen
132
213
295
Södermalm
176
208
266
Västerort närförort
156
187
232
Söderort närförort
148
180
229
Västerort ytterförort
97
115
158
Söderort ytterförort
119
137
169
Stadsdel
Tabell 4. Medelinkomst (tusental kr)
segregerad stad. Den frågan är betydligt svårare att svara på. Tydligt är att den
mekanism som idag distribuerar hyresrätter tillsammans med alla andra faktorer
som påverkar boendemönster gett en tydlig uppdelning mellan olika
upplåtelseformer. Det privata hyresrättsbeståndet har hyresgäster som skiljer sig
från det offentliga betydligt.
Ett sätt att mäta segregationen på varje separat marknad är att se hur mönstret
förhåller sig till marknadens värdering av olika områden. Genom försäljningsdata
från Mäklarstatistik kan man ordna de olika församlingarna utefter ett
attraktivitetsmått. Måttet blir i det här fallet genomsnittspriset. Detta är dock enbart
med bostadsrätterna som utgångspunkt. Inom en församling kan geografiska
skillnader eller olika typer av fastigheter för olika bestånd medföra att en hyresrätt
inte nödvändigtvis behöver vara lika efterfrågad som en bostadsrätt i samma
område. Generellt bör det dock ge en fingervisning om vissa karaktäristika för ett
område och hur dessa värderas av bostadskonsumenter.
Inkomsten i området med högst inkomster (Norrmalm-Vasastan för bostadsrätter
och privata hyresrätter; Södermalm för offentliga hyresrätter) är 81 procent högre i
offentliga hyresrätter, 90 procent högre för privata hyresrätter och 104 procent
högre för bostadsrätter när man jämför med det område som har lägst inkomster
(Västerort ytterförort för samtliga upplåtelseformer).
Om man med en enkel regression av typ (1) nedan analyserar sambandet mellan ett
områdes attraktivitetsindex och hur den genomsnittliga inkomsten förändras kan
16
man skatta en funktion för hur en förflyttning mellan olika områden påverkar den
genomsnittliga inkomsten.
(1) ii = α + βPi
€
Variabeln P står för kvadratmeterpris och är det genomsnittliga priset per
kvadratmeter i varje församling. Inkomsten tas från de tre upplåtelseformerna för
att skatta koefficienten β för de tre boendeformerna. Koefficienten visar hur
inkomsten förändras mellan områden givet en ändring i pris, vilket här blir ett mått
på områdets attraktivitet. Om skillnaden mellan två församlingar i pris på
bostadsrätter är 10 000 uppger koefficienten β hur många gånger inkomsten ökar
för olika upplåtelseformer.
Resultaten i tabell 5 visar att inkomsten för boende i bostadsrätter skiljer sig mest
mellan olika områden givet skillnaderna i pris på bostadsrätter. För boende i
hyresrätter ändras inkomsten med en lägre faktor givet samma skillnad i pris mellan
områden.
Offentliga
hyresrätter
Privata
hyresrätter
Bostadsrätter
α
85 389 (14 660)
90 597 (9 842)
79 990 (11 132)
β
1,39 (0,32)*
2,20 (0,21)*
3,83 (0,24)*
Tabell 5. Koefficienter från enkel regression. Standardavvikelser inom parentes. * p < 0,001
Koefficienten β är störst för bostadsrätter vilket betyder att inkomsten ökar med
högre takt mellan ett område till ett annat. Samtliga β är statistiskt signifikanta på
0,1 procents nivå. Det betyder att risken för att det observerade sambandet är en
slump är mycket litet och att sambandet mellan ett områdes prisnivå och inkomsten
är starkt både på hyresrättsmarknaden och på bostadsrättsmarknaden. Med det här
måttet är bostadsrättsmarknaden mer segregerad än hyresrättsmarknaden.
Lättaste sättet att se hur församlingarna förhåller sig till varandra är i en figur av
typen som visas nedan. Här har jag ordnat samtliga församlingar efter inkomster på
bostadsrättsmarknaden (varje församling börjar med numret 180, detta är koden för
Stockholms kommun). Man ser då att hyresmarknaden inte följer samma mönster
som för bostadsrätter och att de tre upplåtelseformerna är skiktade på samma sätt i
17
Figur 2. Medelinkomst i Stockholms församlingar (tusental kr).
samtliga församlingar. Den församling med högst inkomst för boende i
bostadsrätter har 168 procent högre inkomst än den församling med lägst inkomst.
För offentligt ägda hyresrätter är samma motsvarande siffra 200 procent och för
privata hyresrätter 169 procent. Detta visar att det finns lika stora relativa
inkomstspridningar mellan församlingarna i hyresrättsbeståndet, men som vi
konstaterat i regressionen tidigare ökar de inte i samma absoluta tal. Vilket som är
det bästa måttet är en öppen fråga.
Att boende i det privata beståndet har genomgående högre inkomster tyder på att
det sätt som hyresrätter distribueras sker på olika sätt. De privata aktörerna gynnar
på något sätt individer med högre inkomst. Vad gäller de offentligt ägda
hyresrätterna tycks det sätt på vilket de fördelas i större utsträckning gynna
individer med lägre inkomster. Skillnaderna i pris mellan det privata och offentliga
beståndet tycks vara alldeles för litet för att påverka inkomstfördelningen i den
utsträckningen som kan observeras.
Slutsatserna av resultatet är flera. För det först kan vi med säkerhet säga att det i
absoluta termer är mer segregerat på bostadsrättsmarknaden. Vad gäller relativa tal
är det mer osäkert. De mycket låga inkomsterna i de fattigaste församlingarna för
boende i hyresrätter ger en bild av en lika segregerad hyresrättsmarknad. Om man
jämför större delar av staden blir mönstret ett annat. I tabell 6 visas inkomsterna
18
indelade i tre olika geografiska områden, Innerstaden, Närförorter och
Ytterförorter. Då blir bostadsrätten mer segregerad och hyresrätten framstår som
en mindre skiktad upplåtelseform. Anledningen till de olika resultaten är att
hyresrätten har mindre områden där inkomsterna är mycket låga.
Offentliga
hyresrätter
Privata
hyresrätter
Bostadsrätter
Innerstaden
167
208
292
Närförorter
150
182
230
Ytterförorter
110
126
165
Stadsdel
Tabell 6. Medelinkomst (tusental kr)
Vad gäller den genomsnittliga boytan redovisas resultaten i tabell 7 nedan.
Skillnaderna i boendeyta per person är inte stora och följer det mönster som
inkomsterna indikerar.
Lind och Eriksson (2005) menar att ”det klassiska argumentet säger att låga hyror
leder till överkonsumtion” genom att den som bor i en billig attraktiv lägenhet inte
flyttar därifrån trots att de kanske är för stor. De motsätter sig dock den hypotesen
och menar att inlåsningseffekter sker även på friare marknader så fort det finns
någon sorts spärr mot hyreshöjningar. Dessutom har omvandlingen till
bostadsrätter gjort att många bostäder nu finns på en marknad och kan få ”rätt”
utnyttjande. Svarta marknader hjälper ytterligare till att beståndet utnyttjas effektivt.
Glaeser finner dock att boende i reglerade hyresrätter i New York i genomsnitt bor
större än boende i oreglerade hyresrätter trots att de förstnämnda har lägre
inkomster och hyra. Hans slutsats blir att de inte bara bor till ett rabatterat pris utan
de bor bekvämare också.
Det är svårt att se hur omvandlingen skulle påverka de bostäder som fortfarande är
omfattade av hyresregleringen genom att de nu får ”rätt” utnyttjande. Att de
mekanismer som fördelar lägenheterna, såsom svarta marknader och kontakter, har
stor betydelse är dock säkert riktigt. För den som sitter på en för stor lägenhet är
det nog inga svårigheter att byta till sig en mindre. Kanske är den omfattande
andrahandsmarknaden nyckeln till att effekten inte är lika stor i Stockholm.
Man ska dock komma ihåg att jag precis som Glaeser jämfört två grupper med
stora inkomstskillnader. På så vis kan man säga att de boende i hyresrätter bor
19
större än vad deras inkomst indikerar. Men det är precis som poängen med
hyresregleringen. Precis som att man bor i ett attraktivare område än inkomsten
indikerar.
Offentliga
hyresrätter
Privata
hyresrätter
Bostadsrätter
Innerstaden
38
41
43
Närförorter
34
37
36
Ytterförorter
32
33
39
Stadsdel
Tabell 7. Boyta per person (kvadratmeter)
Avslutande sammanfattning
Hur hyresregleringen mer precist påverkat samhället ur olika aspekter lär vi aldrig få
veta. Att den inte avskaffat de mönster som fanns på bostadsmarknaden innan den
kom till är ett som är säkert. Inte heller tycks utvecklingen gå åt det håll förespråkarna önskar. Aktörerna på bostadsmarknaden tycks alltid hitta omvägar för att
få tag på det boende de vill och på så sätt se till att skiktningen av olika
bostadsområden fortsätter. I den mån det hindrat en sådan utveckling har
kostnaderna varit höga och med oönskade sidoeffekter.
Av resultaten drar jag slutsatsen att ju mindre ett bestånd omfattas av regler utöver
prisreglering, ju mer utrymme tycks finnas för att olika typer av
marknadsmekanismer träder in och allokerar lägenheterna. Det kan röra sig om
såväl svarta marknader som bytesmarknader eller det faktum att hyresvärdar kan
välja bland hyresgäster och av olika anledningar föredrar dem med högre
betalningsmöjligheter. Hyresregleringen förefaller vara ett kostsamt sätt att uppnå
små resultat vad gäller ett samhälles ekonomiska segregering.
20
Referenser
Andersson, R och Söderberg, B (2002), ”Välfärdsvinster vid avveckling av hyresregleringen”,
Ekonomisk Debatt, vol 30, nr 7, s 621-631.
Block, W och Olsen, E (1981) Rent Control: Myths and Realities, The Fraser Institute, Vancouver.
Boverket (2007), Bostadspolitiken – Svensk politik för boende, planering och byggande under 130 år,
Karlskrona.
Ellingsen, T och Englund, P (2003), ”Rent regulation: An introduction”, Swedish Economic Policy
Review, vol 10, nr 1, s 3-9.
Eriksson, K och Lind, H (2005), ”Vad vet vi om hyresregleringens effekter?”, Ekonomisk Debatt, vol
33, nr 4, s 31-44.
Glaeser, E L (2003), "Does Rent Control Reduce Segregation?", Swedish Economic Policy Review, vol 10,
nr 1, s 179-202.
Glaeser, E L och Luttmer, E F P (2003), ”The Misallocation of Housing under Rent Control”,
American Economic Review, vol 93, nr 4, s 1027-1046.
Jenkins, B (2009), "Rent Control: Do Economists Agree?", Econ Journal Watch, vol 6, nr 6, s 73-112.
Lind, H (2001), ”Rent Regulation: A Conceptual And Comparative Analysis”, International Journal of
Housing Policy, vol 1, nr 1, s 41-57.
Lind, H och Hellström, A (2006), ”Market Rents and Economic Segregation: Evidence From a
Natural Experiment”, International Journal of Housing Policy, vol 6, nr 2, s 167-189.
Linneman, P (1987), "The effect of rent control on the distribution of income among New York
City renters", Journal of Urban Economics, vol 22, nr 1, s 14-34.
Magnusson Turner, L och Andersson, R (2008), ”Socioekonomiska och demografiska konsekvenser
av ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter i Stockholms stad 1995 – 2004”, rapport till
Hyresgästernas Riksförbund, Institutet för bostads- och urbanforskning, Gävle.
Olsen, E O (1972) "An Econometric Analysis of Rent Control", Journal of Political Economy, vol 80, nr
6, s 1081-1100.
Schneider, F (2002), ”Size and Measurement of the Informal Economy in 110 Countries Around the
World”, work paper presenterad vid Workshop of Australian National Tax Centre, ANU, Canberra,
Australien.
SOU 2004:91, Reformerad hyressättning. Betänkande av hyressättningsutredningen, Stockholm.
Stockholms stads stadsplanekontor (1946), Det framtida Stockholm – Riktlinjer för Stockholms generalplan,
Stockholm.
USK S 2009:10, Hyror 2007 och 2008, Stockholms stads utrednings- och statistikkontor.
21
USK S 2010:10, Inkomster i Stockholm 2008, Stockholms stads utrednings- och statistikkontor.
Waldenström, D (2009), ”Lifting All Boats? The Evolution of Income and Wealth Inequality over
the Path of Development”, doktorsavhandling, Lunds universitet, nov 2009.
Ziliak, S T och McCloskey, D N (2004), "Size matters: the standard error of regressions in the
American Economic Review", The Journal of Socio-Economics, vol 33, nr 5, s 527-546.
22