Hyresregleringen och den
ekonomiska segregationen
1
Innehåll
Inledning
3
Sammanfattning
4
Rädda hyresrätten!
5
Hyresregleringen
5
Stockholms hyresmarknad fungerar inte
6
Fastighetsägarna Stockholms förslag
6
Vad är boendesegregation?
Ekonomisk segregation
Etnisk segregation
10
Segregation utifrån värderingar och demografi
10
Har hyresregleringen förhindrat segregation?
Bengt Turners utredning
11
11
Hyresgästernas disponibla inkomster
12
Torstenssonsgatan och Tensta Allé
15
Malmö – Stockholm
16
Erfarenheter från USA
17
Boendesegregation, trots hyresregleringen
18
Utvecklingstendenser på Stockholms bostadsmarknad
18
Slutsatser
Hyresregleringen motverkar inte segregation
2
8
9
21
21
Inledning
Fastighetsägarna Stockholm, som i år fyller 135 år, arbetar långsiktigt
för att få en bättre fungerande bostadsmarknad. En väl fungerande
bostadsmarknad gynnar de boende och är en förutsättning för stadens
tillväxt och utveckling. Ett hinder mot detta mål är nuvarande hyresreglering (med hyresreglering menar vi bruksvärdesystemet i kombination
med de kommunala bostadsbolagens hyresledande roll) och det sätt på
vilket denna tillämpas. Vi vill därför förändra denna reglering.
Eftersom boendesegregation är en central del i debatten om hyresregleringen och dess konsekvenser är det viktigt att närmare försöka
analysera sambandet mellan hur människor bor och hur bostadsmarknaden i Stockholm fungerar. I denna rapport fokuserar vi på ekonomisk
boendesegregation eftersom det är denna segregation som hyresregleringen avser att motverka. Vi ställer följande övergripande frågor:
• Är hyresregleringen ett skydd mot att Stockholm blir en ekonomiskt
segregerad stad?
• Är hyresregleringen i Stockholm ett skydd för de svagaste på bostadsmarknaden, eller är det hushåll med hög disponibel inkomst som i
själva verket är hyresregleringens vinnare?
Stockholm i september 2005
Christer Jansson, VD
Fastighetsägarna Stockholm
3
Sammanfattning
Marknaden för hyresbostäder har upphört att fungera i Stockholm. Den
utmärks av låg nyproduktion, snabb ombildning till bostadsrätter, en
omfattande svartabörshandel med hyresrätter och en stor andel andrahandsuthyrning.
Många tiotusentals människor kan inte komma in på Stockholms
bostadsmarknad. Hyresmarknaden är stängd. Huvudorsaken till detta
är hyresregleringen vilken sägs syfta till att skydda de ekonomiskt svaga
hushållen.
Mot denna bakgrund är det motiverat att ställa frågan om dagens
hyresreglering och de konsekvenser den fått i Stockholm verkligen utgör
ett skydd för de svagaste på bostadsmarknaden. Eller om det i själva
verket är hushåll med genomsnittligt hög disponibel inkomst som är
hyresregleringens verkliga vinnare? De svar som vi har funnit tyder på
den senare hypotesen.
Vi kan i denna rapport visa på att de hushåll i innerstaden som bor i
hyresrätt, och som framförallt gynnas av hyresregleringen, har högre
inkomster än hyresgäster som bor i ytterstaden. En betydande grupp
hyresgäster i Stockholms innerstad har på olika sätt också visat att de
har förmåga och vilja att betala en högre ”hyra” än den reglerade hyran.
Av det totala antalet hushåll i Stockholms innerstad är den grupp som
verkligen behöver skyddas av hyresregleringen mycket liten.
Vår slutsats är därför att det kan finnas anledning att mer förutsättningslöst än hittills diskutera förklaringarna till att olika bostadsområden
är ekonomiskt segregerade. Bevisbördan för att regleringen fungerar på
just marknaden för hyresrätter ligger på regelförsvararna.
Det är också dags att sluta hävda att utan regleringar blir Stockholm
en ekonomiskt segregerad stad – det är den redan.
4
Rädda hyresrätten!
Hyresregleringen
Det subventionstänkande som under en stor del av efterkrigstiden
präglade bostadspolitiken har i stora drag avvecklats. Staten står inte
längre för risktagandet i bostadsproduktionen. Bostadssubventionerna
har nästan upphört, skatteavdragsreglerna för hushållens lån till bostadsköp har försämrats och bostadsbidragen har minskat. Såväl bygg- som
bostadsmarknaderna var tidigare starkt reglerade och subventionerade.
Det starka politiska engagemanget och de stora offentliga utgifterna
försvarades med att bostaden var en social rättighet som skulle tillhandahållas till rimliga kostnader.
Idag ser de politiska förutsättningarna annorlunda ut. Målet med
bostadspolitiken kvarstår men bostadspolitikens verktygslåda är i stort
sätt tom. Bostadsproduktionen sker på marknadsmässiga villkor, där
byggherren står för risktagandet. Ett marginellt investeringsstöd finns
för viss typ av nyproduktion (små, billiga hyresrätter på bristorter).
Det viktigaste bostadspolitiska verktyget som politikerna håller fast vid
är hyresregleringen, det vill säga kombinationen av bruksvärdesystemet
och de kommunala bostadsbolagens hyresledande roll. Det är hyresregleringen som i stort sett själv ska bära hela ansvaret för att bostadspolitikens mål ska uppnås. Ett mål som lyder ”En god bostad för alla
till en rimlig kostnad i en stimulerande och trygg miljö inom hållbara
ramar. Boendemiljön skall bidra till jämlika och värdiga levnadsförhållanden och särskilt främja en god uppväxt för barn och ungdomar.
Vid planering, byggande och förvaltning skall en ekologiskt och socialt
hållbar utveckling vara grund för verksamheten.”
Men hyresregleringen omfattar bara hyresrätten, och hyresrätten utgör
bara 40 procent av alla bostäder i Sverige. Hyresrätten utgör drygt
hälften av alla bostäder i Stockholms Stad, men bara knappt hälften av
alla bostäder i Stockholms innerstad.
Hyresregleringen syftar ytterst till att reglera två situationer; vilka
regler som ska gälla för förstagångshyran och vilka regler som ska gälla
för hyressättningen när ett hyreskontrakt förlängs. På nästan alla hyresmarknader i jämförbara länder med Sverige finns det en reglering av
5
dessa situationer. Få marknader är helt oreglerade och i den svenska
debatten finns det knappast några som förordar att hyresmarknaden
skall vara fri på det sätt som till exempel marknaden är för mat, eller
som den faktiskt är för huvuddelen av bostadsmarknaden, bostadsrätter
och villor. Det som gör den svenska hyresregleringen unik är det politiska inflytandet över hyressättningen i privata fastigheter som utövas
genom de kommunägda bolagens hyresnormerande ställning. Unik är
också hyresgästernas starka ställning genom rätten att kunna ångra
ingånget avtal och rätten att byta lägenhet.
Stockholms hyresmarknad fungerar inte
Marknaden för hyresbostäder fungerar inte i Stockholm. Bostadsbristen
har lett till en osund marknad där svarta pengar eller kontakter ofta är
enda sättet att få ett hyreskontrakt. Många, inte bara ungdomar, tvingas
runt i en flyttkarusell mellan olika andrahandsboenden. Situationen
riskerar dessutom att bli värre eftersom det under en följd av år har
byggts färre nya hyresrätter än vad som ombildats till bostadsrätter
och antalet hyresrätter i Stockholm därför stadigt minskat. Detta är
naturligtvis allvarligt. Hyresrätten är mycket viktig för en fungerande
bostadsmarknad. Hyresrätterna borde fungera som en marknad för de
många som finns på storstadens snabbrörliga och flexibla arbetsmarknad
– för studenter, ungdomar med flera. Hyresrätten kan också tillgodose
behovet av en exklusiv upplåtelseform, där man som hyresgäst köper en
högkvalitativ service.
Fastighetsägarna Stockholms förslag
Vi vill återupprätta hyresrätten som en attraktiv boendeform för alla
stockholmare. Vi har länge varit övertygade om att detta förutsätter att
nuvarande regler för hyressättningen förändras. Då finns förutsättningar
för en fungerande hyresmarknad där det råder balans mellan utbud och
efterfrågan och där hyresgästerna upplever marknaden som attraktiv och
rättvis.
I april 2002 presenterade vi i en idéskiss ”Räddningsplan för den privata
hyresrätten” en modell för hur principerna för hyressättningen skulle
kunna reformeras. Modellen bygger på att hyresgäster och hyresvärdar
avtalar om hyran huvudsakligen utifrån en gemensam värdering av
lägenhetens läge, standard, storlek och ålder. Vägen till ett sådant
6
system utformas olika beroende på om det gäller att förändra villkoren
för de hyresgäster som tecknar nya kontrakt eller om det gäller hyresgäster som har befintliga kontrakt. För den sistnämnda gruppen ska en
lång omställningstid gälla, upp till 20 år, som syftar till att successivt
jämställa hyran i nytecknade kontrakt med befintliga kontrakt. Modellen innebär att nuvarande besittningsskydd blir kvar och att hyresgästerna också i fortsättningen ska ha rätt att byta lägenhet. Vår modell
innebär alltså inte en avreglerad utan en omreglerad hyresmarknad.
Konsumentskyddet hotas inte vilket gör hyresrätten till en trygg
boendeform också i framtiden.
Som fastighetsägare är våra medlemmar stolta över att tillhandahålla
bostäder och tjänster som människor efterfrågar. Eftersom bostaden är
central för människors välbefinnande är det också rätt och rimligt att
den verksamhet som fastighetsägarna bedriver omges med ett regelverk
som skyddar den enskilde individen. Ett starkt konsumentskydd är en
förutsättning för en framgångsrik hyresrätt.
Varje ifrågasättande av nuvarande hyresreglering och dess konsekvenser
i främst Stockholm möts bland annat med invändningen att mindre
av reglering leder till mer av boendesegregation. Hyresregleringens
försvarare menar att en friare marknad ofelbart leder till att boendesegregationen ökar. Sverige, och särskilt Stockholm, skulle gå mot en
utveckling som innebär hårt segregerade områden med alla de sociala
problem detta kan leda till. ”Vi vill inte ha ett sådant samhälle”, säger
regleringsförsvararna och vill därmed göra gällande att det är hyresregleringen som motverkar ett segregerat boende i Sverige.
7
Vad är boendesegregation?
Genomgående uppfattas begreppet segregation som ett negativt värdeladdat ord. Ordet boendesegregation har i det allmänna språkbruket och
i den politiska retoriken kommit att användas synonymt med ett boende
som är förknippat med problem.
Olika boendeformer och bostadsområden har olika symbolisk laddning.
När hushåll väljer bostad tenderar de att välja bostad i områden med
en symbolisk laddning som stämmer överens med den egna sociala
posi-tionen och identiteten. Därigenom skapar hushållen förutsättningar
för social trygghet, gemenskap och umgänge. Ytterst är därför det som
lite slarvigt kallas boendesegregation konsekvensen av att människor
gör sina konsumtionsval utifrån sina ekonomiska och sociala förutsättningar. Boendet återspeglar i det avseendet samhället i stort, på gott
och ont.
Individer och hushåll gör inte homogena val av bil, semesterresa,
fritidshus eller permanentboende. Ändå är det ingen som på allvar reser
kraven att det ska finnas en reglering som leder till en rättvis fördelning
av bilar, charterresor, villor eller bostadsrätter. Enbart när det gäller
hyresrätter ställs detta krav.
Boendesegregation är inte konsekvensen av valet mellan vad som i
någon objektiv mening kan anses som goda och dåliga bostäder.
Boendestandarden i det svenska bostadsbeståndet är generellt sett hög.
Även i de bostadsområden som bedöms som mindre attraktiva erbjuds
goda bostäder. Men storskalighet, sociala problem, bristande samhällsservice och kommunikationer gör att vissa bostadsområden ofta har
en låg attraktivitet. När etiketten ”segregerade” dessutom klistras på
området blir statusen ännu lägre.
Boendesegregation är alltså ett begrepp som för de flesta betraktare är
fyllt av värderingar, oftast negativa. Det gör att varje diskussion kring
ämnet blir svår. I ett försök att nyansera frågan tycker vi att det finns
skäl att skilja mellan tre sorters boendesegregation:
- ekonomisk segregation
- etnisk segregation
- segregation utifrån värderingar och demografi.
8
Vi uppehåller oss i denna rapport framförallt vid den ekonomiska segregationen eftersom det är den som har tydligast koppling till hyresregleringen.
Ekonomisk segregation
Ekonomisk boendesegregation i Sverige är inte något nytt. På den gamla
bruksorten var människor hårt sorterade också i boendet: herrgården,
tjänstemannavillorna och arbetarlängorna. Den framväxande stenstaden
var ofta mindre segregerad i den meningen att hushåll med olika
ekonomisk styrka levde nära varandra. I samma kvarter rymdes både det
exklusiva boendet mot gatan och enklare lägenheter i gårdshusen.
Det har också alltid funnits en betydande, självvald, ekonomisk boendesegregation i Stockholmsregionen. Det tydligaste
exemplet är villaförorterna i Danderyd, Lidingö, Bromma,
Saltsjöbaden med flera. Dessa områden är visserligen rent
definitionsmässigt segregerade men eftersom de inte förknippas
med sociala problem betraktas de inte som segregerade i någon
egentlig negativ mening.
I ett längre perspektiv är det också intressant att följa hur olika stadsdelars status har förändrats över tiden och de konsekvenser detta har
inneburit för stockholmarnas val av bostad. Gamla stan, delar av Södermalm och Vasastan var så sent som i mitten av förra seklet områden som
förknippades med närmast slumbostäder vilket också kom att spegla
den sociala sammansättningen av boende.
Ett antal samverkande förklaringar, till vilka vi återkommer, har under
de senaste decennierna gjort Stockolms innerstad till en attraktiv
bostadsmarknad. En konsekvens av detta i kombination med bostadsbristen har inneburit att den ekonomiska segregationen, det vill säga
inkomstskillnaderna mellan olika områden, i Stockholmsregionen har
ökat. Hushållsinkomsten för boende i hyresrätt på Östermalm är 59
procent högre än i Spånga/Kista*.
Värt att notera är också att debatten om segregation i praktiken bara
handlar om hur hushåll med olika ekonomisk bärkraft fördelas inom
beståndet av flerfamiljshus. Vem hörde senast en upprörd debatt om att
* USK 2004
9
det även inom förorternas villaområden ofta finns en tydlig segregation
med de stora radhusområdena som en ytterlighet och grosshandlarvillorna som en annan?
Etnisk segregation
Den etniska boendesegregationen är ett förhållandevis nytt inslag på
bostadsmarknaden i Storstockholm. Den etniska segregationen har ofta,
men inte alltid, en koppling till ekonomisk segregation. Invandrarhushåll är överrepresenterade bland gruppen långtidsarbetslösa vilket
också gör dem överrepresenterade bland ekonomiskt svaga hushåll.
De tydligaste exemplen på etnisk segregation finns i vissa förorters
miljonprogramsområden. I Rinkeby har närmare 70 procent av befolkningen utländsk bakgrund*, i Kista närmare 50 procent, Tensta och
Skärholmen 40 procent. Motsvarande siffra i innerstaden är 14 procent.
Den etniska segregation fortsätter dessutom att öka i förorterna men
knappast i innerstan där många invandrargrupper alltid varit dåligt
representerade. Omflyttningen i områden med många utlandsfödda är
också stor. Svenskar och utlandsfödda som har etablerat sig på arbetsmarknaden tenderar att flytta och de ledigblivna lägenheterna övertas
av utlandsfödda utan förankring på arbetsmarknaden eller i samhället.
Segregation utifrån värderingar och demografi
En tredje form av boendesegregation som inte självklart har vare sig
ekonomiska eller etniska förklaringar och som kan identifieras
särskilt i Stockholm är att människor väljer att bosätta sig utifrån
skilda värderingar. Exempelvis väljer ungdomar och ensamstående
samt människor som är intresserade av bio, teater och restauranger
i större utsträckning att bo i innerstan, medan familjer med barn
bosätter sig i villaområden. Familjesituationen, ålder, karriär etc
gör att människor värderar sitt boende olika vid olika skeden i
livet. Kategoriboenden, till exempel äldreboende och studentbostäder, är exempel på demografisk segregation.
* Utländskt bakgrund =utländska medborgare födda i utlandet eller i Sverige
samt svenska medborgare födda i utlandet, SCBs definition.
10
Har hyresregleringen
förhindrat segregation?
Eftersom försvararna av hyresregleringen hävdar att regleringen motverkar boendesegregation är det intressant att studera hur förhållandena
i Stockholm faktiskt ser ut. Förhindrar nuvarande hyresreglering Stockholm från att bli en ekonomisk segregerad stad?
Det gäller då inledningsvis att avgränsa frågan till vad den egentligen
handlar om, nämligen hur hög- och låginkomsttagare fördelar sig bland
Stockholms hyresrätter. I Stockholms Stad finns totalt cirka 416 000
bostäder varav 213 000 är hyresrätter (103 000 ägs av något av de tre
kommunägda bostadsbolagen och 110 000 av privata fastighetsägare).
���������������
������
���
���
��������
����
��������������������
���������
������
���������
���
���
����������������
��������
���������
��������
����
������
��� ���������
���
��� ��������
���������
����������������
����������������
Hyresrätternas andel av det totala bostadsbeståndet utgör alltså 52
procent. För 10 år sedan var motsvarande siffra 68 procent. Förklaringen
till att antalet hyresrätter har minskat så kraftigt är den omfattande
ombildning av hyresrätter till bostadsrätter som har pågått under en
följd av år och som fortsätter i oförminskad takt vad gäller de privata
hyresrätterna. I snitt ombildas för närvarande 5 000 hyresrätter per år,
vilket motsvarar en privat hyresrätt varannan timme.
Bengt Turners utredning
Bengt Turner, professor vid Institutet för Bostads- och urbanforskning
vid Uppsala Universitet har i april 2002 gjort en utredning, ”Vem
skyddar bruksvärdesprövningen?” i vilken han redovisar hushållens
inkomster i olika upplåtelseformer och bostadsområden i Stockholm
under åren 1987 och 1999.
11
Det finns två iakttagelser i Turners utredning som är värda att notera i
diskussionen om upplåtelseformer och boendesegregation. För det första
bekräftar Turner den bild som alla stockholmare har fått under senare
år nämligen att ”yuppifieringen” (Turners uttryck) har gått ganska långt
inom bostadsrättsektorn. Under de år som Turner har studerat har genomsnittsinkomsterna stigit kraftigt i alla delar av Stockholms bostadsrättsbestånd. Turner skriver ”Ett annat sätt att utrycka detta är att den
omfattande bostadsrättsombildningen har inneburit att den ekonomiska
boendesegregationen har ökat (samtidigt skall man komma ihåg att de
hushåll som bodde i lägenheterna vid tidpunkten för ombildning har
en lägre boendekostnad än de som väljer att gå in på marknaden idag,
alternativt att de har kunnat tillgodogöra sig lägenhetens marknadsvärde vid en försäljning).”
Den andra iakttagelsen är mer anmärkningsvärd, särskilt för regelförsvararna. Turner visar nämligen att hushåll med allt högre inkomster
har etablerat sig i hyresrätter i de mest attraktiva bostadsområdena.
Turners slutsats av detta är att ”det förefaller inte som om de låga
hyrorna i de attraktiva områdena förhindrar infiltration av hushåll med
höga inkomster.” Turner skriver vidare: ”Den avgörande frågan är om
denna infiltration av resursrika hushåll sker i en takt som
är i närheten av den som skulle äga rum på en hyresmarknad med
marknadsanpassad hyra. Om detta är sant är det meningslöst att hålla
fast vid den reglerade hyran, eftersom resursrika hushåll ändå – och i
regel till lägre kostnader än i marknadslösning – får tillgång till bostäder i attraktiva lägen”.
Hyresgästernas disponibla inkomster
Vi uppdrog under hösten 2004 åt USK (Stockholms stads utredningsoch statistikkontor) att bearbeta 2002 års SCB-statistik om inkomststrukturen bland familjer som bor i hyresrätt.
Den fråga vi ställde oss var om inkomsterna för hushåll i hyresrätter
generellt är högre i attraktiva stadsdelar?
12
Disponibel inkomst för familjer boende i hyresrätt
Antal familjer
Medelvärde, kr
Index
249 244
202 092
100
Innerstaden
92 818
231 801
115
Östermalm
17 477
270 863
134
City/Vasastaden
19 094
238 441
118
Södermalm
39 543
220 821
109
104
Alla stadsdelar
Kungsholmen
16 704
209 337
Inre ytterstaden
54 734
191 985
95
Västerled/Bromma
15 967
201 511
100
Hägersten/Enskede/ N.Skarpnäck
38 767
188 061
93
Yttre ytterstaden
101 692
180 416
89
Skärholmen/Brännkyrka
22 805
189 011
94
S.Skarpnäck/Vantör/Farsta
40 677
180 858
89
Hässelby/Vällingby
16 885
180 798
89
Spånga/Kista
21 325
170 078
84
Som framgår av tabellen stiger hushållens disponibla inkomst ju attraktivare hyresrätten är belägen. Den genomsnittliga familjeinkomsten är
59 procent högre på Östermalm än i Spånga/Kista.
Ännu tydligare blir detta om vi bryter ner materialet och studerar de
bostadsområden där den disponibla inkomsten för boende i hyresrätter
är som högst:
Antal familjer
Medelvärde, kr
Index
City/Vasastaden
Klara
Storkyrkan
Södra Johannes
505
277 710
137
1 387
274 951
136
626
248 518
123
4 312
240 128
119
Kungsholmen
Kungsholm
Södermalm
Södra Station
1 738
279 424
138
Mariatorget
5 848
270 095
134
Östermalm
Djurgården
402
428 280
212
Oscars K:a
3 921
323 483
160
Engelbrekts K:a
2 536
321 626
159
234
280 304
139
Universitetet
13
Nedbrutet blir bilden mycket tydlig. Hyresrätter i de attraktivaste
områdena bebos av hushåll med en högre disponibel inkomst än genomsnittet. På exempelvis Djurgården är familjeinkomsten för boende i
hyresrätt mer än 2,5 gånger högre än för hyresrättshushåll i Rinkeby.
Disponibel inkomst för familjer i hyresrätt (2002) och hyresnivåer (2003)
Antal familjer
Medelinkomst, kr
Årshyra kr/kvm
242 244
202 092
888
92 818
231 801
968
Söderort
102 249
185 407
838
Västerort
54 177
182 683
850
Alla stadsdelar
Innerstaden
USK redovisar även hyrorna i Stockholm i en rapport från november
2004 (S2004:19), där 2003 års hyresnivåer fördelades på innerstad,
söderort och västerort. Därmed kan hyresgästernas genomsnittliga
familjeinkomster också ställas i relation till den genomsnittliga hyran
för dessa tre geografiska områden. Då framkommer följande:
115
Disponibel inkomst
109
Hyresnivå
100 100
96
90
Hela staden
Innerstad
Västerort
92
94
Index 100 =
genomsnittlig
disponibel
inkomst 2002 resp.
genomsnittlig
hyresnivå 2003
Söderort
Familjer boende i hyresrätt i innerstaden har drygt 25 procent högre
disponibla inkomster men betalar bara knappt 15 procent mer i hyra än
boende i ytterstaden. Nedbrutet på enskilda bostadsområden blir skillnaderna än mer markanta då de genomsnittliga disponibla inkomsterna
varierar i mycket högre grad än de genomsnittliga hyresnivåerna. I den
mån hyresregleringen syftar till att åstadkomma en inkomstmässig
utjämning mellan och inom stadsdelar har den misslyckats.
14
Torstenssonsgatan och Tensta Allé
Vi har dessutom låtit gör en undersökning om hur hushållstrukturen ser
ut på en enskild gata i ett av Stockholms högstatusområden, Torstenssonsgatan på Östermalm som går mellan Strandvägen och Storgatan.
På Torstenssonsgatan är fortfarande antalet hyresrätter mångdubbelt
fler än bostadsrätterna. Vid tidpunkten för undersökningen bodde det
205 hushåll i 157 hyresrätter och 49 bostadsrätter. Den genomsnittliga
disponibla familjeinkomsten var 294 593 kr. I de hyresrätter som ligger
närmast Strandvägen (16 hushåll) var den genomsnittliga disponibla
familjeinkomsten 440 016 kr. Hyran på Torstenssongatan låg i snitt på
866 kr/kvm/år uträknad för en trea på 77 kvadratmeter.
Som en jämförelse studerade vi även Tensta Allé i Tensta – en gata med
bara hyresrätter och med 316 hushåll.
Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten på Tensta Allé var
100 706 kr. Hyran på Tensta Allé låg i snitt på 704 kr/kvm/år.
Jämförelsen mellan Torstenssonsgatan och Tensta Allé bekräftar också
att hyresregleringen inte har någon självklar utjämnade effekt när det
gäller fördelningen av ekonomiskt starka och svaga hushåll i Stockholm.
Den genomsnittliga familjeinkomsten var nästan tre gånger högre på
Torstenssonsgatan medan hyrorna endast låg 15 procent högre. Sett
utifrån hyresgästernas disponibla inkomst är det alltså väsentligt dyrare
att bo på Tensta Allé än vad det är att bo på Torstenssonsgatan.
Det kan naturligtvis hävdas att om hyresregleringen inte hade funnits så
hade detta inneburit att inkomstskillnaderna mellan Torstenssonsgatan
och Tensta Allé varit ännu större. Men det kan också hävdas att tack
vare hyresregleringen utgör boendekostnaden en väsentligt lägre andel
av hushållens disponibla inkomst för de boende på Torstenssonsgatan
än vad boendekostnadens andel för motsvarande lägenhetsyta utgör av
en familjs budget på Tensta Allé. Huruvida en hyresrätt på Torstenssonsgatan dessutom utgör ett mer attraktivt boende än en hyresrätt på
Tensta Allé är naturligtvis en mer subjektiv fråga, men många skulle
anse att det är det.
15
Malmö – Stockholm
Hans Lind och Anders Hellström vid avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi vid KTH har i en uppsats 2003, ”Market rents and economic segregation: Evidence from a natural experiment” jämfört utvecklingen i Malmö och Stockholm vad gäller hyressättningen inom MKB
respektive Svenska Bostäder under åren 1992 – 2001. Denna jämförelse
är intressant mot bakgrund av att hyrorna i Malmö stegvis har anpassats
mot mer marknadsmässiga hyresskillnader medan hyrorna i Stockholm
har höjts lika mycket i alla områden.
I studien redovisas bland annat statistik på disponibla inkomster,
löneinkomster, socialt stöd och utbildningsnivå på hushåll som bor i
kommunägda hyresbostäder i Malmö och Stockholm åren 1992, 1997
och 2000. Följande uppgifter redovisas för Stockholm år 2000:
Områdets attraktivitet
(där 1 är mest attraktivt)
Variabel
1
2
3
Disponibel hushållsinkomst, en vuxen (1 000 SEK)
160
143
123
Disponibel hushållsinkomst, två vuxna (1 000 SEK)
355
286
239
Hushållens löneinkomst (1 000 SEK)
181
140
99
Genomsnittligt socialt stöd, hushåll med en vuxen (1 000 SEK)
1
4
9
Genomsnittligt socialt stöd, hushåll med två vuxna (1 000 SEK)
0
6
17
51
38
32
Eftergymnasial utbildning (procent)
Slutsatsen av dessa uppgifter är att de boende i de kommunägda bostäderna i Stockholms mest attraktiva områden har 30 – 50 procent högre
disponibel inkomst och 80 procent högre löneinkomster. Dessutom
har en större andel eftergymnasial utbildning än de boende i samma
företags bestånd i de minst attraktiva områdena.
Vidare visar siffrorna att det sociala stödet är i det närmaste obefintligt
till hushåll i de mest attraktiva områdena, medan stödet i de minst attraktiva områdena utgör ett betydande ekonomiskt tillskott. Författarna
konstaterar att ett införande av marknadsanpassade hyror i Stockholm
inte kan ”trycka ut” (push out) någon större mängd hushåll med socialt
stöd från de mest attraktiva lägenheterna, då dessa hushåll nästan inte
finns. Detta trots att uppgifterna bara rör boende i hyreshus som ägs av
ett kommunalt bostadsföretag. Författarna sammanfattar sina studier
på följande sätt: ”Sammanfattningsvis kan sägas att det var en klar
16
ekonomisk segregation mellan de mest och de minst attraktiva
delarna i det kommunägda beståndet i början av perioden.
Skillnaderna har ökat under den studerade perioden, och det
har varit samma trend i båda städerna. Studiens resultat stöder
alltså inte åsikten att en stegvis anpassning av hyrorna på det
sätt som skett i Malmö
på ett märkbart sätt skulle öka segregationen”.
Erfarenheter från USA
I samband med ett seminarium arrangerat av Ekonomiska Rådet (vars
verksamhet finansieras av Konjunkturinstitutet och Finansdepartementet) i november 2002 presenterade professor Edward L. Glaeser
vid Harvard University en rapport som behandlade sambandet mellan
hyresreglering och segregation, ”Does rent control reduce segregation?”
Glaeser har gjort en studie över några stater och städer i USA som har
någon form av hyresreglering och jämfört dessa med motsvarande utan
reglering.
I rapportens sammanfattning konstaterar Glaeser: ”Sammantaget har
jag funnit bevis för att det genom en hyresreglering kan tillhandahållas
vissa bostäder med låg hyra i städer med i övrigt höga boendekostnader.
Det skulle kunna betraktas som goda nyheter för de som förespråkar
hyresregleringar. Men dessa hyresreglerade lägenheter hyrs vanligen inte
av unga barnfamiljer som vill komma in på bostadsmarknaden, utan de
hyrs istället av äldre och redan väletablerade hushåll. Hyresregleringen
träffar därmed inte de hushåll som den avser hjälpa. Dessutom finns det
inget som talar för att en hyresreglering har någon generell påverkan
på integrationen i en stad. Bostadsområden i städer med hyresreglering
tycks vara lika segregerade som bostadsområden i städer med en fri
hyresmarknad.”.
17
Boendesegregation,
trots hyresregleringen
Om hyresregleringen vore en garanti mot ekonomiskt boendesegregation
så hade Stockholm idag inte varit en segregerad stad. Vi har här ovan
redovisat fyra studier vilka enligt vår uppfattning visar att Stockholm
redan idag har ett ekonomiskt segregerat boende. Denna segregation har
ökat även bland boende i hyresrätt trots att hyresregleringen i Stockholm innebär att hyrorna i stort sett är lika höga i alla bostadsområden.
Vi har också redovisat en studie från USA som bekräftar samma
iakttagelse – hyresreglering skyddar inte de svagaste.
Det finns naturligtvis anledning för alla aktörer på Stockholms bostadsmarknad att reflektera över frågan varför den ekonomiska boendesegregationen ökar inom ramen för ett hårt reglerat system. Vi menar att den
ökade segregationen är en konsekvens av ett antal olika utvecklingstendenser som har kännetecknat Stockholms hyresmarknad under en
lång följd av år.
Utvecklingstendenser på
Stockholms bostadsmarknad
• Den svarta marknaden gynnar resursstarka hushåll
Som beskrivits ovan så har hyresmarknaden i Stockholm upphört att
fungera; det byggs mycket litet nytt och det är för få lägenheter i det
befintliga beståndet som blir lediga.
Den svarta hyresmarknaden är det kanske mest uppenbara beviset på att
den reglerade marknaden av hyresrätter i Stockholm har havererat. Vi
har beräknat att vid cirka 50 procent av alla lägenhetsbyten i Stockholms innerstad får en av hyresgästerna någon form av ekonomisk
kompensation eller förmån. Vid antagandet att cirka 3 000 lägenheter
per år byts olagligt till ett genomsnittspris av cirka 300 000 kronor
uppgår svarthandeln till cirka en miljard kronor per år. De personer
eller hushåll som har råd att betala cirka 300 000 kronor svart för ett
hyreskontrakt kan knappast anses tillhöra de ekonomiskt svagaste
18
hushållen. Förutom den moralupplösning som den svarta handeln med
hyreskontrakt innebär, leder svarthandeln därmed också till att boendesegregationen ökar.
• De resursstarka hushållen har oftare ett socialt kontaktnät
som gör det lättare att få tag i en hyresrätt
Ett flertal av de ”affärer” som under senare år avslöjats i media
har handlat om hur personer med ledande ställning i fackföreningsrörelsen och näringslivet har fått förstahandskontrakt på
attraktiva hyresrätter i Stockholm. Fastighetsägarna har förbundit sig att lämna hälften av de lediga lägenheterna till bostadsförmedlingen. När detta är gjort, vilket fungerar mycket bra i Stockholm, är
det självfallet fastighetsägarens rätt att hyra ut lediga lägenheter till
vem som helst. När det råder en bristsituation tenderar hushåll med god
ekonomi och ett gott kontaktnät att gynnas.
• Andrahandsboende innebär ofta högre hyra
än förstahandskontrakt.
Den krassa verkligheten för många stockholmare är att de tvingas bo i
andra hand. Särskilt för ungdomar är detta den enda ventil som finns på
hyresmarknaden om de inte vill eller kan köpa svart.
Av de slutsatser som kan dras från en studie som vi gjorde för några år
sedan kan man uppskatta att det är drygt 13 000 lägenheter i Stockholms innerstad som är uthyrda i andra hand vilket motsvarar cirka
13 procent av antalet hyresrätter. Erfarenheten säger att andrahandshyresgäster ofta betalar en högre hyra än vad förstahandshyresgästen
betalar till hyresvärden. Inte sällan närmar sig därför boendekostnaden
för många andrahandshyresgäster den som gäller för bostadsrättshavare
av motsvarande lägenheter. Därmed är det svårt att hävda att andrahandshyresgäster generellt är att anse som en ekonomiskt svag grupp.
Tvärtom blir konsekvensen av ett stort antal andrahandsuthyrningar att
den ekonomiska segregationen förstärks.
• Stelbent hyressättning
Hyresregleringen har skapat en hyressättning som till stor del styrts av
statiska parametrar såsom byggår, kvadratmeter, antal rum och vissa
andra standardfaktorer. Detta har givit en hyressättning som är extremt
19
likformig och som på många sätt avviker från bostadskonsumenternas
värderingar. Värderingar av exempelvis fastighetens geografiska läge,
kommunikationer, närservice, lägenhetens charm eller områdets rykte
har inte alls kommit till uttryck i hyressättningen. Denna stelbenta
hyressättning motverkar att vi får en hyresdifferentiering inom de olika
bostadsområdena. En hyresdifferentiering där mikrolägen inom området
eller inom fastigheten värdesätts är emellertid eftersträvansvärd. Det kan
gälla utsikt, lägenhetens placering i huset, gårdshus eller gathus, loftgångshus eller höghus. Den differentiering av värderingar som kommer
till uttryck på bostadsrättsmarknaden saknas idag helt på hyresrättsmarknaden. Med en bättre hyresdifferentiering inom olika bostadsområden skulle också den ekonomiska segregationen motverkas. Då skulle
det inom ett och samma område kunna finnas ett utbud av hyresrätter
till varierande kostnader.
• Byte från villaförorter till innerstaden
En trend under det senaste decenniet som har förstärkt
boendesegregationen är att hyresmarknaden i Stockholms
innerstad har blivit attraktiv för personer i fyrtiotalistgenerationen som vill lämna förorternas villaboende. Dessa
resursstarka nya innerstadsbor är i huvudsak konsumenter
på bostadsrättsmarknaden. Men eftersom hyresrätterna
– med relativt låga hyror på grund av hyresregleringen
– är attraktiva som dellikvid vid villaköp, hamnar ett antal hyresrätter
genom direkta byten och byteskedjor hos hushåll som är ekonomiskt
starkare än de som lämnar innerstaden. Bytet ser ofta ut så att ett ungt
par i 30-årsåldern (med eller utan barn) byter sin hyresrätt mot villan
som ägs av det äldre paret (eller den ensamstående).
20
Slutsatser
Hyresregleringen motverkar inte segregation
Vi har här visat på ett antal förklaringar till varför det finns en ekonomisk boendesegregation i Stockholm och varför denna dessutom
tenderar att öka. Ett antal förklaringar är att hänföra till det faktum att
Stockholm är Sveriges enda stad med ett delvis internationellt boendemönster. Ekonomiskt resursstarka hushåll är överrepresenterade bland
hushåll som vill bo i innerstaden med dess utbud och atmosfär och för
att det är bekvämt. Att segregationen förstärks beroende på att människor väljer bostad efter sin livsstil och sina värderingar är inget nytt. Det
nya är att innerstaden tidigare inte haft denna attraktivitet för så många.
De viktigaste förklaringarna till den ekonomiska segregation som finns i
Stockholm menar vi dock är att hänföra till det faktum att Stockholm i
flera avseenden har en dåligt fungerande bostadshyresmarknad. Ombildningen till bostadsrätter, svarthandeln samt andrahandsboendet är alla
inslag på hyresmarknaden som förstärker boendesegregationen.
Vår slutsats är alltså att hyresregleringen inte har hindrat Stockholm från att utveckla en ekonomiskt segregerad bostadsmarknad utan istället har regleringen motverkat en väl fungerande
bostadsmarknad.
Om inte hyresregleringen förhindrar ekonomisk segregation, vad
skyddar den då?
Antalet hyresrätter i Stockholms innerstad uppgår idag till cirka
80 000. Det är främst hushåll i dessa lägenheter som omfattas av den
skyddslagstiftning som hyresregleringen utgör. Man kan också uttrycka
det som att de är vinnare och ”insiders” på den reglerade marknaden.
Men hur många av dessa hushåll kan i praktiken anses som hushåll som
har en väsentligt annorlunda ekonomisk ställning än grannarna som bor
i bostadsrätt?
21
När man beskriver riskerna för att högre hyror leder till ökad ekonomiskt segregation är alltså frågan: hur många av de 80 000 hushåll som
bor i hyresrätt kommer att tvingas ändra sitt boende beroende av att
de inte har tillräcklig disponibel inkomst för att bo kvar? Att många
kommer att ändra sitt boende för att de väljer att prioritera annorlunda
är en annan sak.
Vårt resonemang sätter fokus på en avgörande fråga – är den
nuvarande hyresregleringen motiverad trots de stora problem som
den skapar på bostadshyresmarknaden?
22
Fastighetsägarna Stockholms slutsatser i korthet:
• Marknaden för hyresbostäder har upphört att fungera i Stockholm:
låg nyproduktion, snabb ombildning till bostadsrätter, en omfattande
svartabörshandel med hyresrätter och en stor andel andrahandsuthyrning. Hyresregleringen är en huvudanledning till denna utveckling.
• De hushåll i innerstaden som bor i hyresrätt, och som framförallt
gynnas av hyresregleringen, har högre inkomster än genomsnittet i
Stockholm.
• En betydande grupp hyresgäster i Stockholms innerstad har på olika
sätt visat att de har förmåga och vilja att betala en högre ”hyra” än
den reglerade hyran. Av det totala antalet hushåll i Stockholms innerstad är den grupp som verkligen kan sägas åtnjuta hyresregleringens
avsedda skydd mycket liten.
• Det är uppenbart att den nuvarande hyresregleringen inte har förhindrat ekonomisk segregation. Det är därför dags att sluta hävda
att utan regleringar blir Stockholm en ekonomiskt segregerad stad
– det är den redan.
23
Fastighetsägarna Stockholm
Adress Box 12871, 112 98 Stockholm. Tel 08-617 75 00
www.fastighetsagarna.se
