KONSEKVENSAANLYS AV ATT SÄLJA KOMMUNALA
FASTIGHETER. ÖCKERÖ FASTIGHETS AB
KONSEKVENSANALYS AV ATT
SÄLJA KOMMUNALA FASTIGHETER
ÖCKERÖ FASTIGHETS AB
1
september 2016
Uppdraget:
• Förutsättning:
– Två skolor
– Ett äldreboende.
– Se konsekvenser av en försäljning.
• Genomförande:
– Intervjuer
– Dokumentstudier
– Genomgång i media
– Benchmarking.
• Frågeställning gällande konsekvenser som är:
– Strategiska
– Ekonomiska
– Organisatoriska
– Samhälleliga
– Sociala
– Politiska.
KONSEKVENSAANLYS AV ATT SÄLJA KOMMUNALA
FASTIGHETER. ÖCKERÖ FASTIGHETS AB
2
september 2016
Sammanfattning
Utblick
Strategiska
Ekonomiska
Organisatoriska
Samhälleliga
Sociala
Politiska
• Var transparant
• Sälj inte för lågt
• Se över ekonomin över tid
• Skriv ett bra avtal.
KONSEKVENSAANLYS AV ATT SÄLJA KOMMUNALA
FASTIGHETER. ÖCKERÖ FASTIGHETS AB
3
september 2016
Utblick 1/3
Utblick
Strategiska
Ekonomiska
Organisatoriska
Samhälleliga
Sociala
Politiska
Varför sälja?
1.
Frigöra medel
2.
Etablera en kvalitetsdrivande konkurrens
3.
Attrahera fastighetsägare att bygga nya fastigheter
4.
Jämföra verksamheter mot en privat aktör genom
att avyttra delar av beståndet.
KONSEKVENSAANLYS AV ATT SÄLJA KOMMUNALA
FASTIGHETER. ÖCKERÖ FASTIGHETS AB
4
september 2016
Utblick 2/3
Utblick
Strategiska
Ekonomiska
Organisatoriska
Samhälleliga
Sociala
Politiska
Erfarenheter från andra kommuner:
5.
Det är kommunen som stipulerar försäljning.
6.
Värdering genomföras under en begränsad tid för
att minska störningarna på befintliga verksamheter.
7.
Bedöm kostnader innan och efter överlåtelse.
8.
Tydlig fastighetsdokumentation underlättar
försäljnings och överlåtelsedelen.
9.
Försäljningen kräver ofta en högre grad arbete i
alla skeden än ursprungligt planerat.
10. Köpare bör ha erfarenhet av verksamhet och visa
på långsiktighet i genomförda affärer samt uppfylla
krav på ekonomisk och kompetent ställning.
11. Lägg kraft på omfattande kommunikations- och
informationsbehov.
12. Riskerna för negativ publicitet bedöms ligga om en
fastighet säljs till ett för lågt marknadsvärde
alternativt inte funnits till allmän kännedom.
KONSEKVENSAANLYS AV ATT SÄLJA KOMMUNALA
FASTIGHETER. ÖCKERÖ FASTIGHETS AB
5
september 2016
Utblick 3/3
Utblick
Strategiska
Ekonomiska
Organisatoriska
Samhälleliga
Sociala
Politiska
Erfarenheter kring avtal:
13. Fastigheter ska ej överlåtas inom ett antal år.
14. Åtagande kan läggas till för att genomföra
renoveringsåtgärder.
15. Åtagande för att en ekonomisk besparing sker
kopplat till att spara energi kan läggas till.
16. Tydliggör ansvarsdelar som kan komma att bli
hängande i luften efter ett övertagande då dessa
inte längre hanteras av samma (övergripande)
organisation.
17. Andra, än enbart ekonomiska eller byggnadsmässiga incitament kan tillföras ett avtal.
18. Återkoppling bör ske på olika sätt mellan olika
parter. I den dagliga verksamheten.
KONSEKVENSAANLYS AV ATT SÄLJA KOMMUNALA
FASTIGHETER. ÖCKERÖ FASTIGHETS AB
6
september 2016
Utblick
Strategiska
Ekonomiska
Organisatoriska
Samhälleliga
Sociala
Politiska
Strategiska konsekvenser
• Ny ägare bör vara flexibel till förändringar.
• Gällande vidareförsäljning i tredje led:
– Vi ytterligare försäljning har kommunen ett lågt
inflytande kring att styra val av ny köpare.
– Skulle en privat köpare, vid vidareförsäljning,
förändra verksamheten på fastigheten riskerar
kommunen att stå utan lokaler att bedriva
verksamhet i.
• Oro över avtal
• Början till ytterligare försäljning.
• Fastigheterna är i behov av investeringar
• Nya rutiner och ny teknik kan komma att införas…
KONSEKVENSAANLYS AV ATT SÄLJA KOMMUNALA
FASTIGHETER. ÖCKERÖ FASTIGHETS AB
7
september 2016
Utblick
Strategiska
Ekonomiska
Organisatoriska
Samhälleliga
Sociala
Politiska
Ekonomiska konsekvenser
• Välgrundad kalkyl som stödjer beslutet
• Marknadsmässiga hyresnivåer
• Förbrukning av en ändlig resurs bör vägas noga
• Försäljningskostnader
• Vikten av en korrekt värdering
• Hyreshöjningar
KONSEKVENSAANLYS AV ATT SÄLJA KOMMUNALA
FASTIGHETER. ÖCKERÖ FASTIGHETS AB
8
september 2016
Organisatoriska
Utblick
Strategiska
Ekonomiska
Organisatoriska
Samhälleliga
Sociala
Politiska
Försäljning leder till att
• Organisationen minskar
• Ökad formaliserad verksamhet
• Ansvar kan falla mellan stolar
• Var transparens i den egna verksamheten.
KONSEKVENSAANLYS AV ATT SÄLJA KOMMUNALA
FASTIGHETER. ÖCKERÖ FASTIGHETS AB
9
september 2016
Utblick
Strategiska
Ekonomiska
Organisatoriska
Samhälleliga
Sociala
Politiska
Samhälleliga konsekvenser
• Stark vilja att ha bra skolor
• Lokaler (skolorna) används till andra verksamheter
• Solhöjden behöver expandera
• …för en öppen dialog med berörda
KONSEKVENSAANLYS AV ATT SÄLJA KOMMUNALA
FASTIGHETER. ÖCKERÖ FASTIGHETS AB
10
september 2016
Sociala konsekvenser
Utblick
Strategiska
Ekonomiska
Organisatoriska
Samhälleliga
Sociala
Politiska
• Att äga en fastighet och bedriva verksamheten i
densamma är två olika saker.
• Vem ska äga en fastighet?
KONSEKVENSAANLYS AV ATT SÄLJA KOMMUNALA
FASTIGHETER. ÖCKERÖ FASTIGHETS AB
11
september 2016
Politiska konsekvenser
Utblick
Strategiska
Ekonomiska
Organisatoriska
Samhälleliga
Sociala
Politiska
• Att sitta på flera hattar – ÖFAB och Öckerö Kommun.
• Om att behålla fastigheterna:
– Upprusta genom generell hyreshöjning
– Upprusta genom punktmässig hyreshöjning
– Avvakta upprustning
KONSEKVENSAANLYS AV ATT SÄLJA KOMMUNALA
FASTIGHETER. ÖCKERÖ FASTIGHETS AB
12
september 2016
Sammanfattning
Utblick
Strategiska
Ekonomiska
Organisatoriska
Samhälleliga
Sociala
Politiska
• Var transparant
• Sälj inte för lågt
• Se över ekonomin över tid
• Skriv ett bra avtal.
• Genomför ekonomiska utvärdering av
fastigheterna genom extern konsult.
KONSEKVENSAANLYS AV ATT SÄLJA KOMMUNALA
FASTIGHETER. ÖCKERÖ FASTIGHETS AB
13
september 2016
