1
Sveriges Lantbruksuniversitet, Institutionen för skogens produkter
En skogsfastighets
marknadsvärde
När uppstod äganderätten av fast egendom? Och hur kopplas äganderätten och
marknadsvärdet samman?
Ett seminarium om näringens värde, markens värde och arronderingens
betydelse.
Torbjörn Sundelin
2011-02-02
Sammanfattning
Äganderätten är en förutsättning för att de som sått får skörda. Så fort investeringar i form av arbete
eller kapital nedlagts i marken hävdades rätt till marken. Med äganderätten följde också
marknadsvärden. Utvecklingen av dessa har genom tiderna kantats av allt från konfiskation till
generösa villkor för att stimulera det som gav landet stora exportinkomster (t ex bergsindustrin).
En historisk bakgrund gör det lättare att förstå hur och när fast egendom fått sitt värde - en
förståelse som är nödvändig när det gäller att konstruera en värderingsmodell som fyller såväl ställda
krav som önskvärda behov.
Syftet med föreliggande arbete är att skapa en beräkningsmodell för en skogsfastighets marknadsvärde. Efter att jordförvärvslagen ändrats, den senaste 1991, har marknadsvärdet för de flesta
beräkningsmodeller satts ur spel. Försöken att kalibrera dessa modeller med olika parametrar har få
utsikter att lyckas bland annat eftersom marknadsvärdet består av olika delvärden som är mer eller
mindre oberoende av varandra.
Den svenska skogsmarken är ett av fundamenten för det svenska välståndet. Ett förhållande som går
långt tillbaka i tiden. Av den anledningen har skogsnäringen följts av lagstiftning och regleringar. De
senare har i sin tur tidvis satt marknadskrafterna ur spel. Med dessa förändringar följer även ett
behov av att kunna ställa en prognos över ett tänkbart marknadsvärde även efter den förändrade
ekonomiska grunden.
Slutligen finns ett behov för att, som enskild ägare, kunna optimera näringen. Grundförutsättningen
är då att kontinuerligt kunna beräkna marknadsvärdet och dess förändringar i tiden beroende på
tillväxt, avverkning och insatta skogsvårdsåtgärder.
Resultat
Marknadsvärdet består av flera delvärden som är helt eller delvis oberoende av varandra. Grunden
är näringens värde, som i sig kan uppdelas i flera delmängder, och markens värde.
Att beräkna ett marknadsvärde utan representativ statistik låter sig inte göras. Med sådan i grunden
kompletterad med virkespriser, stambankar, fördelningsfunktioner, tillväxtfunktioner, arrendepriser,
kalkylränta samt tillämpningar av skogsvårdslagen kan en modell konstrueras. Förses databaserna
och dessa parametrar kontinuerligt med aktuellt material kan inte bara en prognos ställas över ett
tänkbart marknadsvärde utan även trender för olika delar av landet.
Innehåll
Sammanfattning ...................................................................................................................................... 2
Historia .................................................................................................................................................... 5
Istid (Weichel)...................................................................................................................................... 5
Tiden före de gödslade åkrarna............................................................................................................... 5
Äldre stenåldern (9000 f Kr - 3500 f Kr) .............................................................................................. 5
Yngre stenåldern (3500 f Kr - 1800 f Kr) .............................................................................................. 6
Bronsåldern (1800 f Kr - 500 f Kr) ........................................................................................................ 6
Tiden med gödslade åkrar ....................................................................................................................... 7
Äldre järnåldern (500 f Kr - 500 e Kr) .................................................................................................. 7
Hägnader kring åker och äng ........................................................................................................... 7
Markens ägande .............................................................................................................................. 9
Yngre järnåldern (500 e Kr - 1000 e Kr) ............................................................................................... 9
Medeltiden (1060 e Kr - 1521 e Kr) ..................................................................................................... 9
Digerdöden (1350 e Kr - 1500 e Kr) ............................................................................................... 10
Efter digerdöden............................................................................................................................ 10
Reformationstid (1521 e Kr - 1611 e Kr)............................................................................................ 10
Stormaktstid (1611 e Kr - 1718 e Kr) ................................................................................................. 11
1800-talets skogspolitik..................................................................................................................... 11
1900-talets skogspolitik..................................................................................................................... 11
Jordförvärvslagen (JFL) .................................................................................................................. 11
Värderingsmetoder ....................................................................................................................... 12
Avreglering .................................................................................................................................... 12
Ny situation ....................................................................................................................................... 13
Jordbruket ..................................................................................................................................... 14
Ny modell .......................................................................................................................................... 15
Slump ..................................................................................................................................................... 15
Modellprincip .................................................................................................................................... 15
Korrigeringar...................................................................................................................................... 16
Storlek............................................................................................................................................ 16
Arrondering ................................................................................................................................... 16
Kombination av jordbruk och/eller byggnader ............................................................................. 17
Markens sammansättning ............................................................................................................. 17
Datainsamling .................................................................................................................................... 18
Resultat.............................................................................................................................................. 18
Värderingsinstrument - vilka krav skall ställas på dem och varför behövs dessa? ............................... 19
Krav ................................................................................................................................................ 19
Behov ............................................................................................................................................. 19
Slutord ................................................................................................................................................... 20
Definitioner ........................................................................................................................................... 22
Litteraturförteckning ............................................................................................................................. 24
Historia
När uppstod äganderätten av fast egendom? Och hur kopplas äganderätten och marknadsvärdet
samman?
Med ett historiskt perspektiv som grund kan förståelsen för och insikten om hur marknadsvärdet
uppkommit och utformats. Att isolerat betrakta ren skogsmark är inte tillräckligt för denna
förståelse. Åker- och betesmark har haft en stark koppling till skogsmarken. De har ju sitt ursprung
i skogsmarken, och det är ju kring denna som värdet uppstod och förmerades .
Istid (Weichel)
Baltiska issjön för ungefär 10 500 år sedan.
Under historiens förlopp har Skandinavien flera gånger varit täckt av inlandsis. Den senaste
istiden kallas Weichsel och började för 110 000 år sedan och slutade för 10 000 år sedan.
När isen började dra sig undan fick de första människorna möjlighet att ta det nya landet i
anspråk.
Tiden före de gödslade åkrarna
Äldre stenåldern (9000 f Kr - 3500 f Kr)
Skogarna bestod främst av lövskogar ända upp till norra Sverige - ek, alm och lind. Människorna
livnärde sig främst av det som jakt och fiske gav - men också av ätbara växtdelar. Man öppnade ytor
genom att bränna och hugga ner för att på så sätt åstadkomma attraktiva ytor som lockade till sig
djur. Skogen gav också skydd och bränsle (Gouldsblom, 1994).
Yngre stenåldern1 (3500 f Kr - 1800 f Kr)
Även under denna period var det jakten och fisket som gav den huvudsakliga födan men boplatserna
öppnades genom bränder. Dessa öppna och solbelysta ytor gav bättre utdelning av såväl villebråd
som växter. Boplaterna byttes till förmån för bättre marker så snart som dessa gav bättre utdelning.
Klimatet var bra och lövskogar täckte stora delar av landet.
Den odling som förekom kan man inte kalla regelrätt jordbruk, men steget till svedjebruk, där man
efter branden inte överlåter valet till naturen, utan själv väljer vilka grödor som skall växa, är inte
långt (Cserhalmi, 1999).
Bronsåldern (1800 f Kr - 500 f Kr)
När åkerbruket tar fastare form runt 1000 år f.Kr. är det fortfarande mycket extensivt men mer och
mer arbete investeras i åkermarken för att öka avkastningen. Till skillnad från bondestenålderns näst
intill oröjda åkrar så är dessa tidiga stenröjda åkrar möjliga att upp täcka i landskapet med blotta ögat
(Cserhalmi, 1999). De äldsta åkrarna var ofta runda vilket är den naturliga formen på en röjd yta om
det finns mark i överflöd och man därför inte behöver rätta in sin åker efter omgivande marker
(Widgren, 1997).
Åkermarkens värde uppstod i samma stund som det investerades i den. Under bronsåldern började
bosättarna att stenröja åkermarken. En sådan investering innebar naturligtvis att jordbrukaren
hävdade sin rätt till marken. När gödsel började tillföras åkern förstärktes kraven på äganderätt.
Odlingsröse från bronsåldern? Formen av åkermarken är rund. Bromölla kommun
1
Bondestenåldern
Fram till idag har arkeologer och kulturgeografer ansett att röjningsröseområden och bassängåkrar
varit ogödslade, det vill säga, de har inte regelbundet blivit påförda gödsel från stallade djur. Detta
skulle innebära att de bara kunde odlas ett eller två år i rad och därefter måste vila innan bonden på
nytt kunde bryta grästorven för att så. Om man räknar med att tiden som marken måste ha för att
återhämta sig efter en skörd var mellan 15 och 20 år så var bronsålderns bönder tvungna att ha 1520 gånger så mycket mark som behövdes för att försörja familjen under ett år. Det blir stora arealer
(Cserhalmi, 1999).
Tiden med gödslade åkrar
Äldre järnåldern (500 f Kr - 500 e Kr)
Århundradena f.Kr. inleddes en klimatförsämring i Skandinavien vilket kan ha lett till att det blev
svårare att hålla boskapen ute året runt. Successivt hade människorna börjat bli bofasta, kanske för
att bättre kunna ta tillvara det arbete som lades ner på att röja åkermarken. Allt detta kom att
samverka och ledde fram till ett sinnrikt system att odla jorden som blev förhärskande fram till vår
tid.
Med permanent gödslade åkrar följer nya levnadsmönster. Istället för att som tidigare bruka stora
ytor extensivt där varje teg brukades vart 20:e år, krympte nu odlingsarealerna och varje bit jord,
varje teg brukades år från år. Brukarna kunde koncentrera sina ansträngningar till den bästa jorden,
gödsla varje år och lägga ner mer arbete på jordbearbetning och stenröjning för att öka avkastningen
(Cserhalmi, 1999).
Hägnader kring åker och äng
Under bondesamhällets tid stängde man inte in sina djur utan det man var rädd om: åkerns
spannmål och ängens hö. Utanför dessa hägnader fick djuren gå på bete. På många platser med
någon form av herde men ofta fritt. Via en fägata, som skyddade åker- och ängsmarken, förflyttades
djuren till brukningscentrum för mjölkning m m.
Fägata i naturreservatet Dalshult, Skåne. Foto: Johan Johnmark.
Markens ägande
Hur såg människorna som brukade jorden på de omgivande markerna? Var marken deras? Tyckte de
att de ägde marken, att de hade rätt till den?
Ortnamnsforskare hävdar att ortnamn som slutar på -löv (besläktat med lev som betyder lämna,
lämna ifrån sig, arvegods) har fått sitt namn av att de en gång har lämnats i arv (Pamp, 1970). För att
någon ska kunna ta emot ett stycke jord eller en gård i arv måste gården oinskränkt ha ägts av den
döde. Löv-namnen dateras till järnålder och kanske är det då som jorden börjar betraktas som något
en enskild person eller släkt kan äga (Pamp, 1970).
När man hägnade in ett stycke av de urgamla gemensamma markerna hävdades ju en enskild rätt till
platsen. Det skapades en äga, en inäga, där man uttryckte någon slags dispositionsrätt. Markerna
utanför, utmarkerna, förblev samfällt utnyttjade (Hill, 2006).
Yngre järnåldern (500 e Kr - 1000 e Kr)
Det är under den yngre järnåldern som vårt nutida odlingslandskap börjar ta form. Då etablerades
också inägo- och utmarksgränsen i centralbygderna.
Spår från yngre järnålder är sällsynta då de ofta ligger överlagrade av vår bebyggelse och under vår
åkermark eftersom vi idag i stort sett använder samma mark som järnålderns bönder. Våra äldsta
byar får sina gränser under denna tid och har kontinuerligt varit bebodda under mer än tusen år
(Cserhalmi, 1999).
Medeltiden (1060 e Kr - 1521 e Kr)
I slutet av järnåldern och den tidiga medeltiden kännetecknas av ökad handel, förbättrad odlingsteknik, befolkningstillväxt, nyodlingar och nykolonisation då svenskar sökte jord i Norrlands inland, i
Finland och i Estland. Hela perioden betraktas av historiker som en högkonjunktur.
Digerdöden (1350 e Kr - 1500 e Kr)
Med digerdöden inleds en lågkonjunktur med sjunkande befolkning, minskad handel och fallande
priser. Inte förrän på 1500-talet var befolkningen uppe på samma nivåer som före pesten.
Pesten når Skandinavien 1349 och året därpå har stora mängder människor drabbats. Upp till en
tredjedel av befolkningen kan ha dött i farsoten. För jordbrukets del fick detta stora konsekvenser.
Plötsligt fanns det jord till alla, många gårdars brukare var döda och de som överlevt räckte inte till
för att bruka all jord. Områden som tidigare hade varit överbefolkade blev plötsligt folktomma.
Gårdar i skogsområden som hade tagits upp under den medeltida expansionen på 1100 - 1200-talet
lämnades och befolkningen koncentrerades återigen till de bördiga slättområdena där de bästa
gårdarna fanns. När befolkningen sjönk ökade levnadsstandarden. Men för de stora jordägarna i
samhällets toppskikt blev det bistrare. Arrendet som brukarna betalade på adelsgårdarna sjönk
eftersom det fanns mer jord än brukare. Passade inte villkoren på ett gods kunde brukaren flytta
med sin familj till en annan adelsgård som erbjöd bättre villkor. Hyran som bönderna betalade för att
få bruka kyrkans och stormännens jord sjönk i vissa fall till hälften. Denna epok går under
benämningen den senmedeltida agrarkrisen. För stormän och jordägare var det kris men för
bondefamiljerna var det materiellt goda tider (Larsson, 1986).
Efter digerdöden
I kölvattnet efter den första pestvågen drabbades Europa av ett flertal pestvågor som ofta kallades
barnpest eller den unga döden eftersom den hårdast drabbade de nya generationer som fötts efter
den förra pestvågen och som saknade egen immunitet (Larsson 1986). På så sätt hölls befolkningen
under lång tid nere av en serie pestvågor. Runt år 1500, cirka 150 år efter den första digerdöden,
börjar en återhämtning att skönjas som resulterar i stigande befolkning och omfattande nyodlingar.
Sakta men säkert återupptar människorna de marker hon förlorade efter pesten och söker sedan
efter ytterligare ny jord. På 1500-talet ekar återigen yxhugg från planerade svedjor och rök stiger på
alltfler horisonter. Utmarken som idigare ägdes samfällt och skogen som tidigare fanns i överflöd
börjar bli värdefull och konkurrens om utrymmet ökar (Cserhalmi, 1999).
Reformationstid (1521 e Kr - 1611 e Kr)
Man räknar med att kyrkan vid medeltidens slut innehade 21.3 % av de svenska hemmanen (mot
20.7 % för adeln, 5.6 % för kronan och 52.4 % för skattebönderna).
”Låt då kyrkan betala kronans inkomstkrav och adelns gods- och länskrav!”
Med överlägsen skicklighet hade Gustav Vasa och hans medhjälpare lett ständerna dit han ville. Mot
adelns, köpstadsmännens och böndernas samfällda medgivande förmådde kyrkans företrädare intet.
Och detta beslut om en omfattande beskattning av kyrkan kunde i sinom tid leda till en reduktion av
kyrkogods (Andersson, 1960).
Gustav Vasa hävdade kungens och kronans rätt till de ej uppdelade skogsvidderna, det s.k.
skogsregalet (se definitioner). Detta anspråk stod inte oemotsagt, men de norrländska
”ödeskogarna” kom att betraktas som kronans egendom.
Gustav Vasa införde, för att hindra hemmansklyvningarna, skattefrihet vid nykolonisation.
Framförallt ägde detta rum i skogslänen Värmland, Dalarna och Norrland. En hemmansklyvning skulle
ju i sig minska hemmanets skattekraft (Dynesius, 1992).
Först efter avvittringarna, som pågick i omgångar mellan 1600-talet fram till 1900-talet, kan
skogsmarken betraktas som fast egendom med äganderätt. Värdet ökar när skogsråvaran blir
attraktiv på marknaden. Behov och tillgänglighet skapar successivt nya värdeområden som genom
flottning och nya vägar utbreder sig allt längre norrut.
Stormaktstid (1611 e Kr - 1718 e Kr)
Under 1600-talet grundas ett stort antal järnbruk i Bergslagen inkl sydvästra Gästrikland. Järnframställningen hade fram till denna tid främst varit en syssla för bönder och bergsmän. Både
gruvdriften och masugnsdriften krävde enorma kvantiteter ved. Konkurrensen om kol och ved
började bli kännbar. Tidigare hade nykolonisation och svedjebruk främjats i skogsbygderna. Det
omättliga behovet av skog för järnframställning medförde att svedjebruket i stället började
motarbetas. Ursprungligen betraktades endast den odlade jorden som enskild egendom. Utmarken
var samfällt ägd av byalaget. Det var endast i samband med bergshanteringen som skogsmarken
kunde vara fördelad mellan olika ägare (Dynesius, 1992). Bergsbruket gynnades eftersom det gav
goda exportinkomster för landet.
Skogen - eller utmarken - var länge samfälld. När byarna växte ökade behovet av att dela upp
mellanliggande marker. På så sätt uppstod byalag och socken- och häradsallmänningarna. Efter 1632
års avvittringsförordning var hela landet uppdelat mellan kronan, privata och allmänningar.
Fortfarande betraktades dock skogsmarken (utmarken) som samfälld i större delen av landet.
1800-talets skogspolitik
Missnöjet med skogspolitiken bröt småningom fram. Den ekonomiska liberalismen gjorde sig
gällande i det program som förde fram:
att de allmänna skogar som inte behövdes för särskilda statsändamål (t.ex. flottan och
armén) borde utskiftas åt enskilda
att avvittringen, som hade avstannat mot slutet av 1700-talet, borde genomföras
att bergsbruket med full äganderätt borde få överta de skogar som anslagits åt bruken
1900-talets skogspolitik
Skogen är en integrerad och nödvändig del av vårt ekologiska system. Industrialismens genombrott
resulterade i att skogsnäringen kom att bli djupt integrerad även i det ekonomiska systemet.
I Sverige har det yttrat sig i såväl lagstiftning som regleringar. Skogsvårdslagen är ett exempel där
kravet på återbeskogning tillkommit i avsikt att förhindra ödelagd skogsmark på grund av kortsiktiga
ekonomiska intressen. Annat intresse - direkt politiskt - är jordförvärvslagen.
Jordförvärvslagen (JFL)
Jordförvärvslagen infördes 1945. Den omarbetades i omgångar. Syftet var trefaldigt:
1. Omarrondering
2. Främja sysselsättning och bosättning i glesbygd
3. Balans mellan ägarkategorier, främst då balansen mellan juridiska personer och bolag.
Lantbruksnämnden var tillsynsmyndighet. För att få tillstånd att förvärva skogsmark krävdes att
köparen var bosatt och verkade i den agrara näringen. Syftet att främja sysselsättningen och
bosättningen i glesbygd medförde att fastighetsvärdena även de var reglerade. Något egentligt
marknadsvärde fanns inte. Priset övervakades av Lantbruksnämnden. Tills sin hjälp hade de olika
värderingsmetoder.
Värderingsmetoder
I en reglerad marknad måste värderingen utgå ifrån köparens situation enligt punkt 2 ovan.
Värderingsmodellerna måste därför konstrueras med avkastningen som grund. Samtliga
avkastningskalkyler har Faustmans formel (Faustman, 1849) som förebild. Kalkylerna bygger på
modellen att studera skogen under ett cykliskt förlopp motsvarande en trädålder2 eller att
nuvärdesberäkna samtliga bestånd med hänsyn till avverkningsintäkter, återbeskognings- samt
skötselkostnader.
De modeller som förekommer är planmetoden (Kallstenius & all, 1974) och tabellmetoden (Statens
Lantmäteriverk, 1978). För intrångsersättningar m.m. använde sig Vattenfallsstyrelsen av ”Normer
för bestämmande av ersättning för intrång av kraftledning i skogsmark, 1953”. De två först nämnda
modellerna ligger sedan till grund för Beståndsmetoden, ett datoriserat program för att beräkna
fastighetens avkastningsvärde. Även pc-Skog har tagit fram ett mindre värderingsprogram som även
det utgår från avkastningsvärdet.
Avreglering
Över 90 % av Sveriges befolkning hade på 1500-talet sin huvudsakliga sysselsättning i jordbruket.
Idag är ca 1,5 % sysselsatta. JFLs syfte att bland annat främja sysselsättning och bosättning inom
glesbygd ger inga synbara effekter. Undersökning inom Västernorrlands län visar att JFL i stort sett
inte har några direkta effekter på sysselsättning och bosättningen i glesbygd (Leander, 2007).
2
Med trädålder menas i detta sammanhang den ålder beståndet har när det uppnått slutavverkningsbar ålder
enligt skogsvårdslagen.
Ny situation
1989 och 1991 togs förvärvslagen bort för stora delar av landet. Kvar fanns beräkningsmodeller, som
inte kan assimilera prisstegringen (enligt figuren nedan). Försöken att utnyttja kalkylräntan för att
följa marknadsvärdet är icke korrekt samt saknar vetenskapligt stöd.
Fastighetspriser riksgenomsnitt perioden 1989 - 2011 (röd graf justerat med KPI).
Källa:
Lantmäteriets Minienkät
Prisutveckling på sågtimmer och massaved (leveransvirke) i 2009 års prisnivå (justerat med KPI)
Källa:
SDC; Skogsstyrelsen, analysenheten
Händelser som under samma period kan ha påverkat prisutvecklingen
Finanskris: 1992 - 1993; 2007 - ;
Stormar:
Gudrun, januari 2005; Per, januari 2007;
Politiskt:
Nytt skattesystem 1993
Uppenbarligen föreligger en avsevärd skillnad mellan marknadsvärdet och avkastningsvärdet - en
skillnad som efter 1993 ökat markant. Ett beräknat avkastningsvärde kan, med gällande priser på
timmer och massaved, omöjligt efter 1993 vara proportionellt mot gällande fastighetspriser.
Ytterligare någon komponent, som kraftigt ökat i värde, måste ha tillkommit.
En förklaringsmodell till differensen är de så kallade icke monetära nyttorna (Lindeborg, 1986). I sin
avhandling noterar Lindeborg i sin utvärdering ” ... förklarar att de flesta innehavare är mycket
ovilliga att göra sig av med mark för en ersättning baserad på de monetära nyttorna med innehavet”.
Med den förklaringsmodellen bör sambandet se ut:
Marknadspriset = summan av avkastningsvärdet och den icke monetära nyttan.
Lindeborgs modell förekommer i åtskilliga rapporter och examensarbeten som förklaring till
uppkommen diskrepans. Niklas Arvidsson har sammanställt ett antal i sitt examensarbete 2009
(Arvidsson, 2009).
Jordbruket
Hur har priserna på jordbruksmark utvecklats? Den har ju trots allt uppstått ur skogsmarken!
Jordbruksmark Snittpriser per ha. Källa: LRF Land 2008/37
Noterbart är att fastighetspriser när det gäller jordbruksmark värderas i kronor per ha. ”Icke
monetära nyttan” förekommer inte som delmängd av fastighetsvärdet.
Ny modell
Åker- och betesmark har haft en stark koppling till skogsmarken. De har ju sitt ursprung i
skogsmarken, och det är ju kring dessa som värdet uppstod och förmerades . I dag återbeskogas en
stor del av åkermarken i de delar av landet där lönsamheten är lägre för jordbruket än för
skogsbruket. En sådan konvertering borde rimligtvis innebära att de olika markslagen värderas på
likartat sätt. D v s i kronor per ha.
Är därför marknadsvärdet lika med summan av avkastningsvärdet och markvärdet? Problem uppstår
eftersom boniteten/bördigheten direkt påverkar såväl avkastning som markvärde.
Att sätta likhetstecken mellan markvärde och icke monetärt värde är heller icke möjligt då det senare
inte alls bör påverkas av fastighetens bonitet.
Således måste vi finna en ny modell för skogsfastigheters marknadsvärde.
Marknadsvärdet = Virkesvärdet + Markvärdet
Fastighetens virkesvärde beror på timmer- och massapris. I markens värde ingår alla värden som kan
ge någon form av avkastning som intäkter av bergtäkt, jakt, vindkraft m.m. Det bör understrykas att
virkesvärdet och markvärdet är oberoende av varandra.
Slump
Att beräkna ett troligt marknadsvärde för en fastighet låter sig inte göras om man inte har en
omfattande försäljningsstatistik på objekt sålda i tid och rum som underlag. Finns sådant kan ett
rimligt marknadsvärde beräknas - och endast då.
Vid institutionen för skogens produkter, SLU, Uppsala har sedan en tid forskning bedrivits för att hitta
en beräkningsmodell för en skogsfastighets marknadsvärde. Arbetsnamnet har varit SLUMP vilket
står för Sveriges lantbruksuniversitet marknadspris.
Modellprincip
Modellen bygger på kontinuerligt insamlad statistik över sålda fastigheter i hela landet. Grundkravet
är att selektera sålda objekt där radien och tiden varierar för att få tillräckligt statistikunderlag.
Modellen startar med radien 50 km och tiden 6 månader.
Med denna statistik som grund bildas en snittfastighet. En tänkt avverkning, som följer skogsvårdslagen, av all skog som har lägre volymtillväxt än gällande kalkylränta utförs. Timmer- och massavedspriser kombinerade med stambankar för aktuellt område hämtas och kombineras med Ollas utbytesfunktioner (Ollas, Nya utbytesfunktionerför träd och bestånd, 1980). Tänkt skogsvård utförs till
gällande kostnad. Resterande volymer förses med en räntebelastning fram till avverkningsmogen
ålder. Summan av alla intäkter och kostnader tillsammans med restvärdet utgör näringens
virkesvärde. Denna summa är samtidigt densamma som den oavverkade skogen för hela fastigheten
före avverkning.
Med iteration beräknas därefter värdet för de olika volymerna i de olika åldersklasserna. [1]
Virkesvärdet subtraheras från fastigheterna snittmarknadsvärde som i sin tur divideras med
snittarealen.
Det på så sett uppkomna värdet är regionens markpris i kronor per ha [2]
Objektet, den fastighet som skall värderas, får genomgå samma avverkningsprocedur med
tillhörande skogsvård och villkor som ovan. Oavverkade volymer förses med värden från [1].
Slutligen adderas markvärdet genom att multiplicera arealen med [2] Summan av dessa är det
okorrigerade marknadsvärdet för objektet.
Modellen finns närmare matematiskt beskriven i Market Price for Forest Estates – Outline of a
Mathematical Model (Sundelin & Lönnstedt, 2005).
Korrigeringar
För att närma sig ett sannolikt värde fordras ett antal korrigeringar. Med uppbyggda databaser kan
ett stort antal parametrar testas och värderas.
Storlek
Arrondering
Kombination med jordbruk
Bostads- och/eller ekonomibyggnader
Sjönära
Avstyckningsbara tomter
…
…
Storlek
Känt är förhållandet att mycket små fastigheter betingar högre arealpriser än stora. Fler intressenter
samt särintressen som jakt driver upp priset.
Mycket stora sammanhängande fastigheter betingar även de ett högre arealpris sannolikt beroende
på kapitalstarka investerare
Hur sambanden ser ut för olika delar av landet ingår i nästa forskningssteg.
Arrondering
Väl arronderade fastigheter är såväl köpvärda som attraktiva, men vad är välarronderad skogsmark?
”Med välarronderad skogsmark avses skogsskiften som är minst 150 meter breda och omfattar minst
5 hektar produktiv skogsmark. Det ska även finnas tillgång till väg för virkestransporter. Dessutom
krävs att skogsskiftet utan förändring kan passas in i den nya skiftesplanen, så att även övriga
fastigheter får en bra utformning efter omarronderingen” (Lantmäteriet, 2008).
En sådan definition är inte tillräcklig i en värderingsmodell. Ett antal kriterier måste ställas upp för att
på något sett kunna gradera allt från dålig till god arrondering. Den absolut bäst arronderade
fastigheten borde vara rund med brukningscentret i mitten. Så var för hållandet när mark fanns i
överflöd. Eftersom det senare inte är fallet borde en kvadrat av tillräcklig storlek vara optimal.
Om en fastighet ryms inom två mått vinkelrätt mot varandra (b ; h) samt av ett medelskotningsavstånd till väg kan ett antal kriterier ställas upp;
a … min (b/h; h/b)
b … total areal / b*h
c … medelskotningsavstånd
<1
<1
Villkor c har tillkommit eftersom ett smalt och avlångt skifte vars bredd är minst 150 meter, måste
anses vara väl arronderat om en väg följer skiftets längsta sida.
På något sätt måste en fastighets arrondering kunna beskrivas av funktionen;
arrondering = f(a,b,c)
Arronderingens ekonomiska betydelse framgår av Lantmäteriets sammanställning:
Lägre flyttnings-, igångsättnings- och avslutningskostnader vid avverkning och skogsvård.
Lägre administrations-, arbetslednings- och planeringskostnader
Enklare och billigare samverkan
Lägre rågångskostnader
På längre sikt högre produktion
Möjlighet till ett högre virkesvärde
Kombination av jordbruk och/eller byggnader
En svårighet i all värdering är när fastigheten är sammansatt av flera olika värdeenheter som alla var
för sig är helt eller delvis oberoende av varandra. För närvarande är underlaget för litet för att
precisera delmängderna. Så fort databaserna är tillräckligt omfattande skall modellansatser göras för
att se om sammanslagning av olika värdeenheter ger annat värde än summan av de enskilda!
Tills vidare kommer enbart rena skogsfastigheter att utgöra statistikunderlag även om alla tänkbara
fastigheter registreras.
Markens sammansättning
Samtliga fastigheter består av olika markslag från ren skogsmark till impediment, från
produktionsmark till naturvårdsmark, från sjönära och avstyckningsbara tomter till utmarker utan
allmänt intresse av etablering. De markvärden som SLUMP genererar är ett snittvärde för aktuell
region. Markvärdet måste därför korrigeras med alla dessa olika typer av mark. I förlängningen måste
även statistikunderlaget bearbetas på likadant sätt.
Kalmarken skall betraktas särskilt. Per definition är den inte skogsmark men övergår till sådan så
snart som plantering, sådd eller självföryngring ägt rum. Kalmarksvärdet skall därför sättas till
beräknat skogsmarksvärde reducerat med markberednings- och planteringskostnader. På samma
sätt skall impediment betraktas, d v s skogsmarksvärdet reducerat med föryngringskostnader och i
förekommande fall dikningskostnader och liknande. Alltmer intressant för skogsägarna är
alternativet vindkraft. Finns förutsättning för sådant bör aktuell mark värderas därefter.
Mark som inte har potential att till rimliga kostnader konverteras till något bör sättas till noll
(jaktvärdet beräknas ju fristående och kommer som tillägg till all mark).
Datainsamling
Sedan juli 2010 har alla skogsfastigheter annonserade till försäljning registrerats. Totalt uppgår
antalet till och med januari 2011 till ca 1500. Interna överlåtelser inom släkten, överlåtelser som sker
utan mäklare och arv, är inte överkomligt material och är i sig inte intressant eftersom de inte heller
speglar ett representativt marknadsvärde. Registrering sker av alla tillgängliga data som påverkar
prisbilden. Försäljningsunderlaget sparas för att kunna gå tillbaka till källmaterialet om kraftiga
avvikelser av prisbild och prognos föreligger.
Resultat
För att, i ett uppstartsskede, få resultat utan att ha tillgång till statistik kommer den senare att
simuleras med hjälp av SLUs riksskogstaxering samt Lantmäteriets minienkät. Båda beskriver
snittvärden representativa för olika geografiska regioner. Allt eftersom egen statistik blir tillgänglig
kommer dessa simulerade fastigheter att successivt fasas ut. Detta sker när underlaget består av
minst 5 fastigheter.
Trots den bristfälliga statistik som minienkäten ger erhålls dock resultat som visar var jordbruket inte
längre är lönsamt utan återbeskogas. Värdet på skogsmarken är där högre än jordbruksmarken. Det
omvända gäller också. Jämför nedanstående figur med figur på sid 13 (Jordbruksmark, snittpriser).
Beräknat markvärde per hektar enligt SLUMP.
De resultat som SLUMP genererar kommer ständigt att kunna verifieras när faktiskt marknadspris
registreras. Förhållandet mellan prognos och försäljningspris ger direkt ett besked om hur väl
modellen följer marknaden. Genom denna återkoppling finns möjlighet att kontinuerligt trimma
modellen.
På sikt kommer trender att kunna beräknas för olika delar av landet för betydligt mindre regioner än
vad som för närvarande är fallet.
I alla simuleringsmodeller finns fel. Fel uppkommer om t ex grundmaterialet inte är representativt för
regionen. Detta kan naturligtvis ske om underlaget är litet eller om vald radie är för stor. Eftersom
grundmaterialet är känt kan samtidigt en sannolikhetsbedömning lämnas om resultatet. Ju mer
homogent underlag (ingående fastigheter ger alla samma prognos) desto större är sannolikheten att
prognosen är god. Det omvända gäller naturligtvis också med ”spretigt” underlag. Då blir prognosen
mer osäker. Med varje kalkyl bör därför samtidigt lämnas någon form av sannolikhetsbedömning om
prognosens ”träffsäkerhet”. Samtidigt kan lämnas en trend för aktuell region och tid.
Värderingsinstrument - vilka krav skall ställas på dem och varför
behövs dessa?
En historisk bakgrund gör det lättare att förstå hur och när fast egendom fått sitt värde - en
förståelse som är nödvändig när det gäller att konstruera en värderingsmodell som fyller såväl ställda
krav som önskvärda behov.
Krav
Ett värderingsinstrument måste vara följsamt i tiden. Förändrade virkespriser skall omgående
påverka beräkningarna. Även politiska förändringar måste kunna assimileras. Instrumentet skall vara
känsligt så att förändringarna slår igenom snabbt samtidigt som processen måste vara stabil.
Värdeenheter som inte är beroende av varandra måste kunna separeras i beräkningarna t ex mark
och näringarna skog, jakt, bergtäkt mm. Parametrar som markpriser, virkespriser, jaktarrenden och
gruspriser utvecklas ju skilt från varandra.
Alla korrigeringar leder på sikt fram till säkrare värderingar av skogsfastigheter. Med bättre underlag,
som återförs till statistikdatabaserna, blir därmed nästa simuleringsgeneration säkrare.
Behov
Vid alla typer av överlåtelser behöver såväl överlåtaren som mottagare ha information om
fastighetens värde. De situationer som kan förekomma är förvärv och arv. Det senare om fastigheten
inte skall fördelas i lika andelar utan annan part skall kompenseras ekonomiskt.
Vid beräkning av intrångsersättningar bör också skogmarkens marknadsvärde ligga som grund.
Att optimera skogens ekonomi utan att marknadsvärdet ligger till grund låter sig inte göras.
Marknadsvärdet förändras med tillväxt och med alla skogliga åtgärder. I alla ekonomiska beslut som
rör en skogsfastighets måste därför fastighetens marknadsvärde ligga till grund. Skogsägarna förlorar
stora pengar på att inte föra in marknadsvärdet och de förändringar som äger rum samtidigt med
skogliga insatser och åtgärder.
Slutord
Äganderätten till fast egendom har följt människan genom historien. Från att ha varit löst kopplad till
den mark man bearbetade till krav på laglig rätt till marken. Detta i takt med ökad investering i form
av arbete och kapital. Under hela perioden har samtidigt de som innehade (och innehar) den
formella makten insett den nationella vikten av skogen. Därför har såväl anspråk på kontroll och
ägande gjorts och lagar stiftats för att säkerhetsställa rikets/nationens intressen.
Efter inlandsisens avsmältning följer de tidsepoker då skogsmarken successivt tas i anspråk från urskogsmark till en näst
intill odlad skogsmark. De första skrivna dokumenten om äganderätt härrör från tiden före medeltiden. En tid då vikingarna
hade en helt annan uppfattning om äganderätt!
Skogsnäringen är en stor nationell resurs. Av svensk industris sysselsättning, omsättning och
förädlingsvärde svarar skogsindustrin för 10 – 12 procent. Andelen av den svenska varuexporten är
12 procent. I flera län svarar skogsindustrin för 20 procent eller mer av länets industrisysselsättning.
Skogsnäringen utgör i storleksordningen tre procent av Sveriges bruttonationalprodukt (BNP)
(Skogsindustrierna, 2010).
60,0%
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
Andel typ av mark enligt Riksskogstaxeringen 2008. Förändring av marktyper från den ursprungliga skogsmarken är att
åker, naturbete, bebyggd samt möjligen övrig mark konverterats från skogsmark. Sammanlagt utgör det 12,8 procent
(SLU, Program Skog, 2010).
Den svenska skogsmarken är ett av fundamenten för det svenska välståndet. Så är det och så har det
varit sedan Sverige befolkades för 10 000 år sedan.
”Utan skogar stannar världen. De tillhör mänsklighetens skimrande arv”
(Edman & fl, 1999)
Definitioner
Avkastningsvärde
Nuvärdet av framtida netton som skogen och skogsbruket förväntas ge.
Avvittring
Avvittring innebar inom svensk förvaltningsrätt att avmäta och från kronans mark medelst råmärken avskilja den
mark, som skall tillhöra enskilda. De stora skogarna i Norrland och Dalarna har man av ålder ansett höra kronan
till, dock så, att de enskilda ägt att där göra odlingar, efter tillstånd av vederbörande, samt att nyttja skogen till
husbehov och avsalu, med vissa inskränkningar. Här är avvittring en lantmäteriförrättning, varigenom den
enskilde, i stället för en obestämd rätt till den oavvittrade marken, får vissa områden, som begränsas av rågångar.
På dessa områden är odlingsrätten fri. Lika fri är i allmänhet rätten till skogsavverkning, så snart jorden övergått
från krono till skatte och dess innehavare sålunda blivit ägare.
Avvittringsverket i de norra länen inrättades i slutet av 1600-talet, men arbetet gick långsamt och avstannade
slutligen i åtskilliga län. I början av 1820-talet ordnades det för Norrland genom nya författningar, varefter
arbetet bedrevs med större kraft. Avvittringen var 1904 slut i Dalarna och de norrländska länen, utom i
Västerbottens och Norrbottens läns lappmarker ovan odlingsgränsen eller den gräns, som vid avvittringen blivit
bestämd mellan de delar av lappmarken, som är tjänliga för odling, och den mark, där nybyggesanläggningar inte
vidare må tillåtas. Avvittringen ovan denna gräns var 1904 i flera socknar ännu ofullbordad (Wikipedia, 2011).
Intaga
Mindre jordområde som förut tillhört oskiftad mark och vilket genom inhägnande, uppodling o. d. tagits i
besittning av någon
Mantal
Mantal, hemmantal, historik, kameral taxeringsenhet eller besuttenhetsmått som utgjorde grund för beskattning.
Talet utgjorde ett mått på gårdens skattekraft och de skatteprestationer eller arrenden som gården skulle prestera.
Ursprungligen var måtten 1, ½ eller ¼. Hemmansklyvningar och nedskrivningar av mantalet (förmedling) ledde
efterhand till förskjutningar i kvoterna (till exempel ¾, 1/8)
Som underlag för bestämmande av skattens storlek (jordeboks- och mantalsräntan), fastställdes hemmanets
skattekraft genom taxering under Gustav Vasas tid. Skattekraften angavs i mantal. Ordets betydelse var
ursprungligen 'antal man', dvs. hur många krigsmän hemmanet skulle underhålla. (Wikipedia, 2009)
Skogsmark
Nationell definition
Mark som är lämplig för virkesproduktion och som inte i väsentlig utsträckning används för annat ändamål.
Marken anses lämplig om den kan producera i genomsnitt minst 1 m³ per ha och år vid 100 års växttid (minst
bonitet VIII enligt Jonson eller H100 högre än ca 10 m). Till skogsmark räknas extensivt utnyttjad betesmark
och mark inom vilthägn som ej är jordbruksmark.
Som skogsmark räknas också nedlagd jordbruksmark och annan outnyttjad för skogsproduktion lämplig mark
om inte skogsbruk är en klart olämplig markanvändning (exempelvis fornminnesområden). Jordbruksmark som
inte brukats under de tre senaste åren anses som nedlagd och förs till skogsmark. Så länge marken hävdas genom
slåtter, oavsett om gräset tas tillvara eller ej, klassas dock marken som åker. Plantskolor och fröplantager
klassificeras som bebyggd mark. Pyntegröntodlingar och klara fall av julgransodlingar på tidigare åkermark
klassas som åker liksom energiskogsodlingar. (Skogsstyrelsen, 2009)
Skogsregalet
I Norrland ansågs de stora skogarna ännu på landskapslagarnas tid vara res nullius, d.v.s. ingens tillhörighet.
Konungamakten började under 1300-talet intressera sig för dessa obygder ur koloniseringssynpunkt, och Gustav
Vasa fullföljde samma strävanden under åberopande av den bekanta satsen, “att sådana ägor, som obyggda ligga,
höre oss och Sveriges krona till och ingen annan”. Denna sats är emellertid icke något uttryck för en regalrätt i
modern bemärkelse utan blott för en höghetsrätt, d.v.s. Kronan gjorde icke i detta fall anspråk på någon
jordäganderätt utan tillät endast enskilda nybyggare att slå sig ned i obygderna, varefter intagorna skattlades. De
stora skogarna var alltså med bortseende från de skattlagda intagorna juridiskt sett fortfarande res nullius.
Skogsregalet infördes i Norrland först genom 1683 års avvittringsförordning, varigenom Kronan i princip
tillägnade sig all skogsmark, som återstod, sedan byalagens skäliga behov blivit tillgodosett (Svensk
Uppslagsbok, 1955).
Stambank.
Stamdatabanken skall vara ett instrument som stödjer virkesaffärerna genom att förutsättningar skapas för att
värdera olika prislistor utifrån en gemensam grund. Vid jämförande utvärderingar av prislistor utifrån
stamdatabanken skall stammarnas totala utbytesvärde (kr/m3fub) kunna analyseras utifrån olika
apteringsalternativ (VMF QBERA, 2008).
Tunnland
Åkrarna angavs i tunnland (~ ½ ha). Ytmåttet anspelar på att det krävdes en tunna spannmål, ca 165 liter från
och med 17393, för att beså en yta (Cserhalmi, 1999).
Åkermarkens arrondering
Åkerns form och längden på åkerns gränser samt hur åkern är belägen i förhållande till gårdscentrum. Mäts med
indikator för arrondering: Ur = Lr/Li i vilken: Ur –Indikator för arrondering Lr – medelavstånd från 100
slumpmässigt valda punkter från åkern till gårdscentrum. Li - medelavstånd från 100 slumpmässigt valda
punkter i den optimala arronderingen (cirkel eller fyrkant) till gårdscentrum (Åkermarkens arrondering, 2011).
3
Dessförinnan 150 - 160 liter
Litteraturförteckning
Andersson, I. (1960). Sveriges historia. Stockholm: Lindbergs Tryckeri AB.
Arvidsson, N. (2009). Argument för prissättning av skogsfastigheter. Uppsala: SLU, Inst för skogens
produkter.
Cserhalmi, N. (1999). Fårad mark. Grahns Tryckeri AB.
Dynesius, M. m. (1992). Kulturmiljövård i skogen. Trelleborg: Skogs Boktryckeri AB .
Edman, S., & fl, m. (1999). Skogsarvet. Linköping: Skogsstyrelsens Förlag.
Faustman, M. (1849). Calculation of the value which forestry land and immature stands possesses for
forestry. In Martin Faustmand and the Evolution of Discounted Cash Flow. Instiute Paper No. 42.
Commonwalth Forestry Institute, University of Oxford, 1968.
Gouldsblom, J. (1994). Fire and civilization. London.
Hill, Ö. (2006). Kulturarvet i skogslandskapet. Borås.
Kallstenius, L., & all. (1974). Skogsvärdering enligt planmetoden. Stockholm: Lantbruksstyrelsen.
Lantmäteriet. (2008). Omarrondering - Frågor och svar. Hämtat från Lantmäteriet:
http://www.lantmateriet.se/templates/LMV_FaqList.aspx?id=14567
Larsson, L.-O. (1986). Småländsk medeltid. Stockholm.
Leander, E. (2007). Jordförvärvslagens tillämpning. Lund: Avd för Fastighetsvetenskap Lunds Tekniska
Högskola Lunds Universitet.
Lindeborg, T. (1986). Icke-monetära nyttors betydelse för skogsfastigheter. Stockholm: Inst för
fastighetsekonomi, sekt för Lantmäteri. KTH.
Ollas, R. (1980). Nya utbytesfunktioner för träd och bestånd. Forskningsstiftelsen Skogsarbeten,
Ekonomi, Nr 5.
Pamp, B. (1970). Ortnamnen i Sverige. Lund.
Skogsindustrierna. (2010). Branschfakta. Hämtat från
http://www.skogsindustrierna.org/web/Branschfakta.aspx
Skogsstyrelsen. (2009). Definitioner. Hämtat från Ägoslag:
http://193.183.24.7/episerver4/templates/SNormalPage.aspx?id=15249#Skogmark
SLU, Program Skog. (2010). Riksskogstaxeringen.
Statens Lantmäteriverk. (1978). Skogsvärdering enligt tabellmetoden. Stockholm: Lantmäteriet.
Sundelin, T., & Lönnstedt, L. (2005). Market Price for Forest Estates –. Uppsala: Department of forest
products and management.
Svensk Uppslagsbok. (1955). Hämtat från Digitalt uppslagsverk baserat på Svensk Uppslagsbok från
1955: http://svenskuppslagsbok.se/70597/skogsregaletett/
Widgren, M. (1997). Fossila landskap. Stockholm.
Wikipedia. (den 12 December 2009). Hämtat från Lista över Sveriges regenter:
http://sv.wikipedia.org/wiki/Lista_%C3%B6ver_Sveriges_regenter
Wikipedia. (02 2011). Hämtat från Avvittring: http://sv.wikipedia.org/wiki/Avvittring
VMF QBERA. (2008). Stambank. Hämtat från
http://www.vmfqbera.se/default.asp?id=4924&ptid=4683&refid=4929
Åkermarkens arrondering. (Februari 2011). Hämtat från Farmer Interreg IIIC e-Dictionary:
http://kruk.sggw.waw.pl/edictionary/mod/glossary/showentry.php?courseid=1&concept=%C3%85ke
rmarkens+arrondering
