2015

EXAMENSARBETE
Fastighetsmäklaren
Laglös förmedlare eller opartisk mellanman?
Emma Åkerlund
2015
Filosofie kandidatexamen
Rättsvetenskap
Luleå tekniska universitet
Institutionen för ekonomi, teknik och samhälle
Förord
Detta arbete är en del av min utbildning inom rättsvetenskap. Må det skänka visdom
och trygghet för alla potentiella säljare, köpare och spekulanter. Må det även fungera
som vägledning för de fastighetsmäklare som behöver förnya sina kunskaper. Till sist
vill jag tacka min handledare Soili Nysten-Haarala för den vägledning jag fått med
mitt arbete.
Sammanfattning
För att fastighetsmäklare ska få arbeta med förmedling på en yrkesverksam nivå krävs att
denne har registrerat sig i enlighet med FML. Det ligger på fastighetsmäklarinspektionen att
utöva tillsyn över landets fastighetsmäklare och bevilja registrering till dem som har uppfyllt
kraven. Mäklare ska agera som en opartisk mellanman och iaktta både köparnas och
säljarnas intresse. Det är trots detta accepterat att mäklare tillgodoser en säljares intresse
med extra varsamhet. Fastighetsmäklaren ska förbli opartisk och inte försätta sig i sådana
situationer där denna kan komma att bli manad att agera för det egna intresset istället för
säljares och köpares intressen. Fastighetsmäklaren ska se till att det tecknats ett
förmedlingsuppdrag mellan denne och säljaren. Uppdraget kan tecknas med eller utan
ensamrätt. Mäklaren har en undersökningsskyldighet såväl som en upplysningsskyldighet.
Förmedlingsuppdraget ska antecknas och en budgivningslista ska upprättas. Har mäklaren
underlåtit sig att följa reglerna i FML kan denne bli skadeståndsskyldig. Det finns således
uppenbara riktlinjer för hur en fastighetsmäklare ska sköta sitt uppdrag. Trots dessa har
förtroendet för fastighetsmäklare fortsatt att vara lågt. Detta kan vara ett resultat av
omedvetenhet hos konsumenter. Det kan också ligga i hur mäklare har betett sig under
förmedlingar. Den nya lagförändringen från 1 januari 2011 har bidragit med fler regler och
har gjort FML till en mer omfattande lag. Det är svårt att veta säkert vad som lett till det låga
förtroendet men det torde inte vara bristen på regler i FML.
Innehållsförteckning
1.
2.
Inledning ......................................................................................................................................... 1
1.1.
Frågeställning ........................................................................................................................ 2
1.2.
Metod ...................................................................................................................................... 2
1.3.
Syfte ........................................................................................................................................ 2
1.4.
Avgränsning ........................................................................................................................... 2
Fastighetsmäklarlagen ................................................................................................................. 3
2.1.
3.
Registrering ................................................................................................................................... 4
3.1.
Registrering av fastighetsmäklare ...................................................................................... 4
3.2.
Undantag................................................................................................................................ 4
3.3.
Krav för att få registrera sig som fastighetsmäklare ........................................................ 5
3.4.
Tillsyn ...................................................................................................................................... 5
3.4.1.
4.
6.
Fastighetsmäklarinspektionen ........................................................................................ 5
3.5.
Påföljder ................................................................................................................................. 6
3.6.
Förmedling av fastigheter utan registrering ...................................................................... 6
God fastighetsmäklarsed ............................................................................................................. 9
4.1.
Opartisk mellanman ............................................................................................................. 9
4.2.
Lojalitet ................................................................................................................................... 9
4.3.
Det egna intresset................................................................................................................. 9
4.4.
Diskriminering ...................................................................................................................... 10
4.5.
Förtroenderubbande verksamhet ..................................................................................... 10
4.5.1.
5.
Tillämpning............................................................................................................................. 3
Sidoverksamhet .............................................................................................................. 11
4.6.
Förmedling av bostadsrätt i den egna föreningen ......................................................... 11
4.7.
Lockpriser............................................................................................................................. 13
Uppdragets ingång och uppsägelse ........................................................................................ 14
5.1.
Förmedlingsuppdraget ....................................................................................................... 14
5.2.
Ensamrätt ............................................................................................................................. 15
5.3.
Uppsägning av uppdrag..................................................................................................... 15
Skyldigheter ................................................................................................................................. 17
6.1.
Skyldighet att undersöka och upplysa ............................................................................. 17
6.1.1.
Rådgivning ....................................................................................................................... 18
6.1.2.
Uppenbara fel .................................................................................................................. 18
6.1.3.
Avhjälpta fel ..................................................................................................................... 18
6.1.4.
Besiktningsprotokoll........................................................................................................ 18
6.1.5.
Energideklaration ............................................................................................................ 19
6.2.
Försent överlämnande av information till köparen ........................................................ 19
6.3.
Kontrollskyldighet ................................................................................................................ 20
6.3.1.
Inskränkningar i förfoganderätten ................................................................................ 21
Skyldighet att tillhandahålla en objektsbeskrivning ....................................................... 21
6.4.
6.4.1.
Driftskostnad .................................................................................................................... 22
6.4.2.
Storleken på byggnaden ................................................................................................ 22
6.4.3.
Boendekostnadskalkyl ................................................................................................... 22
6.4.4.
Visning .............................................................................................................................. 23
Skyldighet att föra anteckningar ....................................................................................... 23
6.5.
6.5.1.
Budgivning ....................................................................................................................... 23
Handpenning ....................................................................................................................... 24
6.6.
Ersättning ..................................................................................................................................... 25
7.
7.1.
Provision............................................................................................................................... 25
7.2.
Nedsättning av provision ................................................................................................... 25
Påföljder ....................................................................................................................................... 26
8.
Skadestånd .......................................................................................................................... 26
8.1.
Analys och diskussion ................................................................................................................ 27
9.
Slutsats ................................................................................................................................. 28
9.1.
10.
Referenser ............................................................................................................................... 29
10.1.
Tryckta källor ................................................................................................................... 29
10.2.
Internetkällor .................................................................................................................... 29
10.3.
Rättsfall............................................................................................................................. 29
10.4.
Förarbeten ....................................................................................................................... 29
1. Inledning
Enligt en undersökning som fastighetsbyrån gjorde 2013 fann man att endast 8 % av
de 1000 medverkande kände förtroende för fastighetsmäklare. Detta är 3 % fler är
undersökningen som gjordes 2010 då endast 5 % kände förtroende.1 Trots att tilliten
går åt rätt håll så är det ändå förvånansvärt hur få som känner att de kan lita på sin
mäklare.
För många är fastighetsköpet det största köp de någonsin kommer göra. Tid och
omsorg läggs ned på att gå på visningar bara för att komma fram till vilken fastighet
som är den rätta. En fastighetsmäklare kan göra skillnader på flera 100 000 kr så
säljare är villiga att betala dyra pengar för att anlita en mäklare och få ut ett så högt
pris som möjligt på sin fastighet. Detta torde också vara anledningen till varför folk
använder sig av mäklare trots det låga förtroendet. Som säljare torde man ha mer tillit
till sin mäklare då de kan förlita sig på att mäklaren mest troligt kommer göra sitt
yttersta för att få fastigheten såld och till ett så högt pris som möjligt. Det torde främst
vara köparen som finner sig i en situation där förhållandet till mäklaren kan
ifrågasättas.
I detta arbete kommer en redogörelse göras för de regler som finns för
fastighetsmäklare.
Förhoppningen
är
att
öka
medvetenheten
om
fastighetsmäklarlagen och således bidra till ett ökat förtroende för fastighetsmäklare.
1
http://www.mynewsdesk.com/se/fastighetsbyran/pressreleases/laagt-men-oekat-foertroende-foerfastighetsmaeklare-857335
1
1.1.
Frågeställning
Arbetet syftar till att ta reda på vad tanken bakom fastighetsmäklarlagen är samt
undersöka vad det finns för bestämmelser som reglerar en fastighetsmäklares
skyldigheter i yrket. Reglerna ska i sin tur tolkas och göras tydligare. Förtroendet för
mäklare är lågt. Kan detta bero på otillräcklig reglering av fastighetsmäklare?
1.2.
Metod
I arbetet har en rättsdogmatisk metod använts. I arbetet behandlas främst lagtext för
att se vilka typer av regler som finns för fastighetsmäklare. Sedan används doktrin,
praxis och förarbeten för att se hur det är tänkt att reglerna ska tolkas och tillämpas.
Den lagtext som behandlas är Fastighetsmäklarlag (2011:666).
1.3.
Syfte
Redogöra för den lagstiftning som reglerar fastighetsmäklare samt undersöka om det
finns någon brist i regleringen av fastighetsmäklare som kan tänkas påverka
förtroendet för mäklare. Syftet är att varje individ som läser arbetet oavsett
förkunskap ska kunna få en bättre förståelse över vad man kan förvänta sig av en
fastighetsmäklare. Förhoppningen är att detta ska resultera i ett ökat förtroende för
fastighetsmäklare.
1.4.
Avgränsning
Arbetet kommer behandla de lagrum som anses relevanta för att uppnå syftet.
Redogörelsen av de bestämmelser som reglerar fastighetsmäklare kommer att
utformas på ett lämpligt sätt som gör det möjligt för alla att förstår innebörden.
Arbetet kommer inte att behandla näringsfastigheter.
2
2. Fastighetsmäklarlagen
I kapitlet följer en redovisning av lagens tillämpningsområden samt innebörden.
Tillämpningen är densamma som 1995 års fastighetsmäklarlag. 2 Grundtanken med
2011 års fastighetsmäklarlag är att öka konsumentskyddet.3
2.1.
Tillämpning
Fastighetsmäklarlagen tillämpas på fysiska personer som förmedlar fastigheter, delar
av fastigheter, arrenderätter, byggnad på annans mark, bostadsrätter, tomträtter,
andelsrätter avseende lägenheter eller hyresrätter på en yrkesmässig nivå, FML 1§
1st. Personer som faller under lagens tillämpningsområde kallas för
fastighetsmäklare. I praktiken kan alla kalla sig för fastighetsmäklare. Meningen med
lagen är dock att de som faller under FML 1§ har en skyldighet att följa de regler som
finns i fastighetsmäklarlagen. Enligt praxis är definitionen av vem som omfattas av
lagen inte uttömmande.4
Förmedling innebär en verksamhet som stödjer sig på ett uppdragsavtal.
Uppdragsavtalet ska i sin tur anspela på att finna en motpart, i detta fall köpare, till
uppdragsgivaren. Syftet med motparten är att ingå ett avtal med uppdragsgivaren om
en överlåtelse eller upplåtelse, FML 1§ 2st. Har fastighetsmäklaren endast i uppdrag
att genomföra ett fåtal tjänster för överlåtelsen så som värdering eller upprättande av
köpehandlingar räknas det inte som förmedling. Därmed blir fastighetsmäklarlagen
inte tillämpbar.5
Reglerna i FML tillämpas på fastigheter. Inom yttrycket fastigheter hör samtliga
fastighetstyper som nämns i FML 1§, FML 2§ 1st. Undantaget är 18§ 22§ och 23§ 14st som ej tillämpas på arrenderätt eller hyresrätt., FML 2§ 2st. Vid överlåtelse eller
upplåtelse av nyttjanderätt ska ordet säljare stå för upplåtaren eller överlåtaren och
ordet köpare står för motparten, FML 2§ 3st.
Lagen ska tillämpas oavsett vart den aktuella fastigheten ligger. Detta förutsätter att
största delen av förmedlingsuppdraget utförs i Sverige, FML 3§ 1m. Undantag för
detta kan föreligga.
Avtalsvillkor som upprättas med stöd av FML får inte göras till nackdel för
konsumenter. Om de görs till nackdel så är de ogiltiga om annat inte följer av FML,
FML 4§ 1st. Definitionen på en konsument är fysisk person vars ändamål inte är
näringsverksamhet, FML 4§ 2st.
2
Prop. 2010/11:15 s. 19.
Prop. 2010/11:15 s. 17.
4
Melin, 2012, s. 24.
5
Prop. 2010/11:15 s. 20.
3
3
3. Registrering
I följande kapitel behandlas registreringskravet för fastighetsmäklare. Vem har
skyldighet att registrera sig samt vilka krav finns för att få registrera sig. Kapitlet berör
även hur tillsynen över mäklare utförs, vem som utför denna samt påföljderna som
kan uppstå när en mäklare inte följer reglerna om registrering.
3.1.
Registrering av fastighetsmäklare
För att en fastighetsmäklare ska kunna arbeta med förmedling av fastigheter krävs
att denne är registrerad hos fastighetsmäklarinspektionen (FMI) i enlighet med FML
5§. Denna paragraf tar upp två olika typer av registreringar beroende på om det
handlar om förmedling av sådana objekt som tas upp i 1§ eller om det handlar om
förmedling av hyresrätter. För att få förmedla i enlighet med FML 1§ krävs en
fullständig registrering i enlighet med FML 5§. Om en fastighetsmäklare endast
tänker förmedla hyresrätter krävs enbart en registrering som hyresförmedlare,
yrkesmässig registrering, FML 5§ 2st 1m. I rättsfallet RH 2007:48 döms en
fastighetsmäklare till böter för att oregistrerad ha jobbat med förmedling i lagens
mening, fallet redogörs närmare i avsnitt 6.6.
3.2.
Undantag
Det finns vissa typer av förmedling som inte kräver någon registrering hos FMN, FML
5§ 2st p.1-5, dessa är följande:
1.
2.
3.
4.
5.
Kommunal förmedling av hyresrätter
Kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande
Förmedling av hyresrätter för fritidsändamål
Förmedling av hyresrätter till lokaler
Förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två veckor
FML 5§ 2st p.1 har först och främst relevans för anställda hos kommuner för att sköta
deras bostadsförmedling. Undantaget gäller också kommunala bolag som ägnar sig
åt förmedling.
FML 5§ 2st p.2 Gäller de förmedlare som endast sysslar med hyresförmedling åt
studenter. Vikten läggs i huruvida spekulanten är student och inte i om bostaden är
studentbostad eller inte. Det finns inget krav på att studenten ska vara skriven vid en
högskola eller ett universitet.
FML 5§ 2st p.3 För att kunna tillämpa undantaget krävs att fastigheten i fråga ska
vara uthyrd för fritidssyfte. Tanken är att det är syftet med uthyrningen och inte den
verkliga användningen som ska styra.
FML 5§ 2st p.4 Denna regel gäller sådana lägenheter som används som lokaler. En
bostadslägenhet som till väsentlig del används som bostad kan inte räknas som
lokal.
4
FML 5§ 2st p.5 I detta undantag är ett av nyckelorden rum, undantaget gäller enbart
rum och inte lägenheter som är till för korttidsbruk. Det är även viktigt för en mäklare
att hyrestiden förblir längst två veckor, skulle den vara längre har mäklaren brutit mot
plikten att registrera sig.6
3.3.
Krav för att få registrera sig som fastighetsmäklare
För att bli registrerad som fastighetsmäklare finns vissa krav enligt FML 6§ 1st. En
registreringsansökande fastighetsmäklare får inte vara underårig, försatt i konkurs,
underkastad näringsförbud eller ha en förvaltare enligt FB 11 kap 7§. Detta innebär
att en registrering kan vägras om den registreringsansökande har ett konkursbeslut,
det räcker således inte med en misstanke att personen i fråga snart kan försättas i
konkurs. Det misstanken kan dock spela roll vid en lämplighetsprövning som kan
göras av FML 6§ p.5.7
I FML 6§ 1st p.1. framgår även att en fastighetsmäklare ska ha tecknat en
skadeståndförsäkran, i enlighet med FML 25§, för att kunna bli registrerad. Tanken är
att försäkringen ska täcka en fastighetsmäklares skadeståndsskyldighet i de fall
denne handlar i strid mot FML. Beloppet på försäkringen ska uppgå till två miljoner
kronor enligt Fastighetsmäklarförordningen 20§. Det framgår även av FML 6§ att
fastighetsmäklaren ska ha en tillfredställande utbildning, en avsikt att förbli
yrkesverksam i branschen samt att personen i fråga ska vara lämplig och redbar som
fastighetsmäklare, FML 6§ 1st 2-5p. Det var först 1984 som det började komma
utbildningskrav för fastighetsmäklare, dessförinnan var det fritt fram för vem som
helst att förmedla fastigheter.8
3.4.
Tillsyn
Enligt FML 28§ är det fastighetsmäklarinspektionen som ska utöva tillsyn över
landets registrerade fastighetsmäklare. Det ligger även på fastighetsmäklarinspektionen att se till att alla fastighetsmäklare fullgör de skyldigheter som finns
lagstadgade. Fastighetsmäklarinspektionen ska också se till att lagen om åtgärder
mot penningtvätt och finansiering av terrorism följs av landets fastighetsmäklare, FML
28§ 1st. Registrerade fastighetsmäklare har en skyldighet att ge
fastighetsmäklarinspektionen tillgång till alla handlingar tillhörande verksamheten.
Det finns även en skyldighet att lämna den information som krävs för att
fastighetsmäklarinspektionen ska kunna utöva sin tillsyn, FML 28§ 2st.
3.4.1. Fastighetsmäklarinspektionen
Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) är en statlig myndighet som hanterar frågor som
handlar om tillsyn, registrering och åtgärder som rör landets fastighetsmäklare.
Inspektionen för register över de registrerade fastighetsmäklarna samt informerar
konsumenter och fastighetsmäklare om god fastighetsmäklarsed. Innan 2012 gick
fastighetsmäklarinspektionen under en annan benämning, fastighetsmäklarnämnden
6
Melin, 2012, s. 58-61.
Melin, 2012, s. 63.
8
Melin, 2012, s. 65.
7
5
(FMN).9 Resultatet blir att doktrin och rättsfall som tillkommit innan namnbytet
fortfarande använder sig av namnet fastighetsmäklarnämnden.
3.5.
Påföljder
Om
en
fastighetsmäklare
upphör
att
fylla
kraven
i
6§
fastighetsmäklarinspektionen återkalla dennes registrering, FML 29§ 1st
Detsamma gäller om en mäklare försummat att betala sin registreringsavgift,
29§ 1st p.2, eller om fastighetsmäklaren agerat i strid mot de skyldigheter
framställts på denne genom Fastighetsmäklarlagen, FML 29§ 1st p.3.
ska
p.1.
FML
som
Finner fastighetsmäklarinspektionen att en erinran eller en varning anses lämpligare i
det enskilda fallet har de möjlighet att utdela sådana istället för att återkalla
registreringen, FML 29§ 2st 1m. En erinran är en svagare form av konsekvens mot
för en varning. Erinran används när en mäklare handlat fel och handlingen enbart är
av måttlig betydelse, d.v.s. att handlingen varit så pass mild att en varning anses för
hårt men behovet av en påföljd anses nödvändig.10
Skulle händelsen vara av ringa betydelse får fastighetsmäklarinspektionen välja att
inte utdela någon påföljd, FML 29§ 2st 2m. Fastighetsmäklarinspektionen har
möjligheten att besluta att en återkallelse av registreringen ska börja gälla
omgående. Om frågan överklagats till domstol så har domstolen istället möjligheten
att besluta om omgående återkallelse, FML 29§ 3st.
Om en fastighetsmäklare går mot reglerna om registrering i FML 5§ så kan denne
dömas till böter eller som högst sex månader i fängelse enligt FML 32§.
3.6.
Förmedling av fastigheter utan registrering
J.N. blev åklagad för att i strid med FML förmedlat fastigheter utan att vara
registrerad som fastighetsmäklare. J.N. nekade till brott. Tanken med hans
verksamhet vara att sälja fastigheter i Sverige åt Danska kunder. Fastigheterna
skulle ligga ensligt till. J.N. blir kontaktad av säljare som meddelar vart den aktuella
fastigheten ligger därefter bestämmer han om han är villig att ta på sig uppdraget.
Han tar fram kontrolluppgifter för att se att allt står rätt till med lagfart och sedan
besöker han fastigheten. Väl på plats fotograferar han fastigheten. Han lämnar
prisförslag vid förfrågan men säljaren bestämmer priset. J.N. upprättar en
objektsbeskrivning som läggs upp på företagets webbplats. Efter detta är gjort är
tanken att eventuella spekulanter själv ska kontakta säljaren men J.N. hjälper till med
eventuella köpehandlingar och lagfartsansökningar vid förfrågan av köparen.
Köpeskillingen sätts in på ett spärrat konto och J.N. får ut ett arvode som är
förutbestämt utan skriftligt avtal. J.N. är av åsikten att han inte sysslar med
fastighetsförmedling då han endast marknadsför fastigheter och att arbetssättet han
använt är utformat på ett sådant sätt att en utbildning inte krävs.
9
http://www.fmi.se/default.aspx?id=1651
Melin, 2012, s. 337.
10
6
Åtalet hanterar ett brott mot FML 5§. I FML 1§ framgår att en fastighetsmäklare är en
fysisk person som har i sitt yrke att förmedla fastigheter. Problemet blir nu om J.N.
faktiskt förmedlar fastigheter i lagens anseende. Enligt prop. (1994/95:14) är en
fastighetsmäklares huvudsakliga uppgift att föra samman två parter som avser att
ingå avtal med varandra. Mäklaren ska även rådgöra och ge stöd till köpare och
säljare. Tanken är att en mäklare ska finna en avtalspart till säljaren och detta görs
med hjälp av marknadsföring och visningar av det eventuella objektet. Det faktum att
J.N. marknadsför objekten visar på att han kan anses som en fastighetsmäklare. Han
för däremot ingen kontakt mellan köpare och säljare samt att han inte håller i
visningar. J.N:s ansvar är främst marknadsföring vilket endast är ett av flera moment
och tingsrätten anser att han inte ska räknas som fastighetsmäklare.
Åklagaren överklagade till hovrätten. J.N. tillägger följande. Han vill förtydliga att han
endast tillhandahåller hjälp med köpehandlingar och lagfart vid förfrågan, han
tillhandahåller således inte hjälp med visningar. Skulle en spekulant höra av sig till
honom anvisar han alltid till säljaren. På annonserna är det säljarens nummer som
framgår och J.N. har inte tillgång till någon nyckel till objektet. Han är inte med då
objektet visas eller under prisdiskussionerna. J.N. har aldrig hand om köpeskillingen,
den sätts in på ett spärrat konto i säljarens namn. Under ett år annonserar J.N. 50-75
objekt och av dessa är det 30-50 som vill ha hjälp med köpehandlingarna. Hovrätten
redogör för FML 1§. Hovrätten tar även upp FML 5§ där det framgår en
redovisningsplikt för fastighetsmäklare samt undantag från redovisningsplikten. I 10§
FML (nuvarande 31§) framgår att brott mot FML 5§ kan resultera i böter eller
fängelse i högst sex månader. En fastighetsmäklare ska sammanföra avtalsparter
samt har rätt till ett arvode för sitt arbete. Att sammanföra avtalsparterna innebär inte
bara att mäklare ska ha upprättat kontakt med köparen, det innebär också att ett
avtal ska ha uppstått tack vare mäklaren. Det finns dock inget krav på att
fastighetsmäklaren ska ha haft direkt kontakt med köparen utan en annons kan
anses som kontakt. I detta fall blir alltså J.N. kontaktad av säljaren sedan står J.N. för
fotografering och beskrivning samt att han kontaktar eventuella köpare genom att
lägga ut objektet på sin hemsida. Hovrätten är av uppfattningen att hans verksamhet
är att förmedla fastigheter i lagens mening.
Hovrätten dömer J.N. till brott enligt FML 10§ och han ska betala dagsböter.11
Detta rättsfall är intressant då det tar upp den svåra gränsdragningen mellan vad
som är förmedling av fastigheter och inte. Tingsrätten ansåg att J.H. i grunden
sysslade med marknadsföring och att detta inte skulle räknas som förmedling.
Hovrätten är av en annan åsikt. Här fastslås att majoriteten av alla kunder vill ha hjälp
med köpehandlingar m.m. och således torde uppdraget inte bara gälla
marknadsföring. Tolkningen som görs av FML 1§ 2st är viktig. Huvudsaken med en
mäklare är sköta förmedlingen. Förmedling innebär att denne ska sammanföra
avtalsparterna. Detta anses vara för fyllt då den hemsida som J.N. tillhandahåller är
11
RH 2007:48
7
till för just detta ändamål. Här syns det hur avgörandet lägger en ny pusselbit i hur
man ska tolka FML samt dra gränserna för vad som anses som förmedling och inte.
8
4. God fastighetsmäklarsed
I detta kapitel behandlas en fastighetsmäklares skyldighet att följa god
fastighetsmäklarsed. Kapitlet redogör även för vad god fastighetsmäklarsed innebär
samt de skyldigheter som faller under begreppet.
4.1.
Opartisk mellanman
God fastighetsmäklarsed kan vara den mest komplexa delen av en
fastighetsmäklares skyldigheter. Det förefaller nämligen så att lagstadgarna vid
införandet av FML 12§ 1st (nuvarande 8§) inte ville reglera innebörden alltför hårt då
tanken var att innebörden skulle fastställas med hjälp av praxis.12 I lagen framgår att
en fastighetsmäklare ska handla med god fastighetsmäklarsed och omsorg. En
mäklares omsorgsplikt faller inom reglerna i FML 8§. Innebörden är att en mäklare
måste fullborda sitt åtagande mot säljare och köpare enligt FML. Uppdraget ska
utföras utan dröjsmål samt att fastighetsmäklaren ska handla med både köpares och
säljares intressen i åtanke FML 8§. Detta är i sig den grundläggande tanken bakom
god fastighetsmäklarsed, mäklaren ska agera för båda parternas intressen. Det
anses dock accepterat, enligt förarbeten, att en mäklare inte är fullkomligt neutral då
denne vill få ut det högsta priset på en fastighet för säljarens räkning. Detta handlar
om att mäklaren vill visa sig kompetent i sitt uppdrag för säljaren samt att denne
skapar en starkare koppling till den som anlitat honom och visat sitt förtroende till
denne.13 I FML 8§ 2st 2m. framgår det att en fastighetsmäklare speciellt kan beakta
en säljares ekonomiska intresse förutsatt att mäklaren handlar med god
fastighetsmäklarsed. Denna regel fanns inte i tidigare FML utan tillkom med
lagändringen 2011. Fastighetsmäklare får inte företräda en köpare eller säljare som
ombud gentemot den andra parten. Det är emellertid accepterat att mäklaren tar på
sig begränsade uppgifter åt parternas vägnar, FML 15§
4.2.
Lojalitet
Fastighetsmäklaren har en lojalitetsplikt gentemot säljare och köpare men mäklaren
har också en skyldighet att beakta säljarens ekonomiska intressen. Inom ramen för
att beakta säljarens intressen ligger sådana skyldigheter som att ge råd angående
marknadsföringen av objektet samt hur objektet ska prissättas och hur betalningen
av köpeskillingen ska ske.14
4.3.
Det egna intresset
Det är oerhört viktigt att en fastighetsmäklare förblir opartisk, säljare köpare och
eventuella spekulanter ska alla kunna känna förtroende för mäklaren. Alla dessa
parter ska också kunna lita på att mäklaren inte har något eget intresse i
överlåtelsen, förutom arvode, och det framgår i FML 11§ att en fastighetsmäklare inte
12
Melin, 2012, s. 72.
Grauers, Rosén och Tegelberg, 2011, s. 76.
14
Grauers, Rosén och Tegelberg, 2011, s. 76.
13
9
får köpa ett objekt som denne själv förmedlar. Genom lagändringen 2011 sträckte sig
denna rättsregel till att även gälla det fall då mäklaren avträtt från uppdraget.15
I FML 12§ framgår att en fastighetsmäklare inte får sälja fastigheter som tillhör make,
sambo, syskon eller släkting i direkt uppstigande eller nedstigande led, FML 12§ 1st
1-2p. Det framgår även att en mäklare inte får sälja fastigheter som tillhör en svåger i
rätt uppstigande eller nedstigande led eller någon annan som kan räknas som
närstående i Konkurslagen 4 kap 3§, FML 12§ 1st 3-4p. En fastighetsmäklare får inte
heller sälja fastigheter från en närstående.16 Enligt den äldre FML var det inte
förbjudet att sälja en fastighet från en närstående, förbudet gällde endast försäljning
till en närstående. Det utökade förbudet tillkom i lagändringen 2011. Om en
närstående köper en fastighet som mäklaren tidigare haft som förmedlingsuppdrag
måste fastighetsmäklaren anmäla förvärvet till FMI, FML 12§ 2st.
Det framgår av FML 13§ att en mäklare inte får bedriva handel med fastigheter. Med
detta menas att en fastighetsmäklare inte själv får agera som säljaren. En spekulant
ska kunna utgå från att mäklaren agerar under ett uppdragsavtal.17
4.4.
Diskriminering
Diskrimineringslagen gäller för näringsidkare som yrkesmässigt erbjuder varor
tjänster eller bostäder och således ska lagen också tillämpas på fastighetsmäklare.
Innan införandet av diskrimineringslagen var det redan förbjudet för
fastighetsmäklare att diskriminera då det gick emot god fastighetsmäklarsed.
Diskriminering innebär att någon missgynnas på grund av sitt kön, sin sexuella
läggning, etniskt ursprung, funktionshinder, ålder, eller religion. Det kan också vara
så att en mäklare ombeds att diskriminera på säljarens direktion, detta är lika otillåtet
som att en mäklare diskriminerar på eget initiativ.18
4.5.
Förtroenderubbande verksamhet
Enligt FML 14§ 1st får en fastighetsmäklare inte syssla med verksamhet som kan
komma att rubba förtroendet för denne som fastighetsmäklare. I nuvarande
lagstiftning tillades en definition på vad som inte anses som förtroenderubbande
verksamhet. Här avses verksamhet som kan leda till att mäklaren ska tillgodose
någon annans behov förutom säljare eller köpares. Här ska göras en objektiv
bedömning, det är således inte frågan om att bedöma det enskilda fallet utan här ska
bedömningen göras av huruvida det finns en risk för att den aktuella verksamheten
kan rubba förtroendet för mäklaren. Det tydligaste exemplet är när en
fastighetsmäklare jobbar för en hustillverkare. I denna situation blir mäklaren oneutral
då denne vill att köparen ska köpa ett hus av den tillverkare som mäklaren jobbar för
och detta leder till att mäklare tillgodoser behov som varken är köparens eller
15
Prop.2010/11:15 s. 22.
Prop.2010/11:15 s. 22.
17
Melin, 2012, s. 135.
18
Melin, 2012, s. 89.
16
10
säljarens.19 En fastighetsmäklare får inte heller sälja en bostadsrätt i en förening i
vilken fastighetsmäklaren själv har ett medlemskap, detta anses strida mot god
fastighetsmäklarsed och FML 14§. Detta framgår även av RÅ 2008 ref 63. Fallet
redogörs i kapitel 7.6.
4.5.1. Sidoverksamhet
Fastighetsmäklare kan arbeta med verksamheter som utger ersättning på sidan av
den aktuella förmedlingsverksamheten. Det är således inte det faktum att ersättning
utgår som avgör om en mäklares förtroende anses rubbat. Däremot är storleken på
ersättningen av största vikt. En fastighetsmäklare får erhålla ersättning för
sidoverksamheter om ersättningen är av oansenlig storlek. Oansenlig storlek torde
handla om några tusenlappar. Fastighetsmäklaren har en skyldighet att redovisa för
säljare och köpare vilka sidoverksamheter denne arbetar med och vilken ersättning
som erhålls.20
4.6.
Förmedling av bostadsrätt i den egna föreningen
Fastighetsmäklare L.H. meddelades en varning av fastighetsmäklarnämnden för att
ha sålt en bostadsrätt som hörde till samma bostadsrättsförening som han själv var
medlem i. Nämnden hänvisade till tidigare liknade fall där länsrätten ansett att detta
strider mot FML 12§ (nuvarande 8§).
Länsrätten ansåg att L.H:s handlande inte var detsamma som i de tidigare besluten
då det fanns fler grunder för varning i de tidigare fallen. Länsrätten upphäver
fastighetsmäklarnämndens beslut om varning.
Länsrättens beslut överklagades till kammarrätten. Fastighetsmäklarnämnden yrkade
på att L.H. stred mot kravet att vara en opartisk mellanman genom att förmedla en
bostadsrätt i föreningen där han var medlem. Även om J.H. i detta fall inte handlat
partiskt räcker det enligt nämnden att han satt sig i en sådan situation där han kan
komma att handla oneutralt. Nämnden anser att det är just i ett sådant här fall som
en mäklare kan komma att handla partiskt. Det kan även finnas en ekonomisk
intressegemenskap för L.H.
L.H. anförde att någon risk inte kunde anses finnas att han skulle agera partiskt vid
förmedlingen av en bostadsrätt i form av ett radhus i en förening av denna storlek,
122 radhus. Hans andel i föreningen är av obetydlig storlek och borde därför inte
räknas in vid bedömningen. Han har aldrig varit verksam i föreningen. L.H. trycker på
att fastigheterna har egen tomt och därför spelar inte grannförhållandet eller
grannarnas skötsel av fastigheten någon roll för honom. Ägaren av bostadsrätten
visste om att L.H. var medlem i föreningen. Nämnden anser att förmedling av
bostadsrätter i samma förening som mäklaren är medlem strider mot god
fastighetsmäklarsed. L.H. anser istället att man ska bedöma varje fall för sig.
19
20
Melin, 2012, s. 141.
Melin, 2012, s. 147-148.
11
Kammarrätten framför följande. Bedömningen måste ske vid varje enskilt fall och
göras beroende av omständigheterna. Med tanke på föreningens storlek, L.H:s
bristande engagemang och det faktum att fastighetsmäklarnämnden inte riktat någon
anmärkning mot själva utförandet av uppdraget anser kammarrätten att L.H. har
agerat inom ramarna för god fastighetsmäklarsed och således avslås nämndens
överklagan.
Nämnden överklagade till Regeringsrätten. Fastighetsmäklarnämnden yttrade
följande. Som mäklare ska man inta en opartisk roll som mellanhand. Uppdraget ska
utföras i enlighet med regeln om god fastighetsmäklarsed i FML 12§ (nuvarande 8§).
Mäklaren får inte syssla med sådant som kan komma att rubba förtroendet för
honom. Medlemskapet i bostadsföreningen bildar en ekonomisk intressegemenskap
och utgör skyldigheter och rättigheter för medlemmarna. Detta leder till att en
mäklare inte kan förmedla bostadsrätter i den egna föreningen eller en förening där
en närstående är medlem. Nämnden anser att bedömningen ska göras på
situationen i sig, det vill säga om det föreligger en risk för partiskhet.
Fastighetsmäklarnämnden anser att situationen som L.H. satt sig i strider mot god
fastighetsmäklarsed. Medlemskapet i föreningen leder till ett engagemang i vem som
köper bostadsrätten då hur denne sköter sin fastighet och gemensamma ytor kan ha
betydelse för andra medlemmar.
L.H. yrkade följande. Han har inte handlat i strid med god fastighetsmäklarsed då det
inte funnits en risk för partiskhet. Storleken på föreningen bör tas i beaktning.
Medlemmarna tar inte hand om de gemensamma ytorna och det finns då ingen
intressegemenskap för detta. Angående 14§, verksamhet som rubbar förtroendet,
finns det inget som tyder på att förmedling av bostadsrätt i den egna föreningen
skulle falla under denna regel. I förarbetena sägs det att förtroenderubbad
verksamhet är en sådan verksamhet där det finns uppmuntran för mäklaren att agera
oneutralt. L.H. anser att detta inte är att jämföra med förmedling av bostadsrätt i den
egna föreningen.
Regeringsrätten anförde följande. Medlemskapet i föreningen innebär ett ekonomiskt
intresse. Ingen av förmedlingsparterna ska behöva vara rädda att mäklaren ska
agera partiskt under uppdraget. Oberoende av storleken på föreningen har mäklaren
som medlem ett enskilt intresse. I detta fall finns inget som tyder på att mäklaren
handlat partiskt men det fanns risk att detta hade kunna skett. Det borde därför anses
olämpligt att mäklaren förmedlat inom den egna föreningen. Förmedlingen tycks
således strida mot god fastighetsmäklarsed. Beslutet som fastighetsmäklarnämnden
tagit om varning fastställs.21
Detta är en svår fråga att hantera. Det finns både för och nackdelar med avgörandet.
En mäklare ska självklart agera opartiskt och i de flesta fall så tror jag att
fastighetsmäklare gör detta men samtidigt måste konsumenterna skyddas mot de
mäklare som inte agerar neutralt. I många mindre städer finns det inte så många
21
RÅ 2008 ref. 63
12
olika föreningar och om man då är medlem i någon av dessa så innebär det ett stort
handikapp. Samtidigt blir den nya regeln i FML nödvändig då det finns en risk att
mäklaren går emot god fastighetsmäklarsed och agerar partiskt då denne har ett eget
intresse i föreningen. Regeln eliminerar även risken att mäklare omedvetet agerar
oetiskt.
4.7.
Lockpriser
Tanken med lockpriser är att gynna slutpriset och få ut en så hög slutsumma som
möjligt. Detta sker genom att mäklare och säljare kommer överens om att lägga ett
utgångspris som avsevärt skiljer sig från det bedömda marknadsvärdet. Det lägre
priset ska öka antalet spekulanter på visningen, dessa spekulanter ska i sin tur leda
till fler bud vilket leder till ett högre slutpris. Som väl känt är det förbjudet för
fastighetsmäklare att arbeta med lockpriser.
För att besluta om det rör sig om lockpriser bedömer man skillnaden mellan det
uppskattade marknadsvärdet och det utgångspris som mäklaren satt. Här är det svårt
att göra en bedömning om vad som anses vara en nog stor skillnad för att det ska
räknas som ett lockpris. I vissa fall kan det även finnas giltig anledning till varför
utgångspriset avviker från marknadsvärdet, denna möjlighet är dock väldigt
begränsad.22
22
Grauers, Rosén och Tegelberg, 2011, s. 52.
13
5. Uppdragets ingång och uppsägelse
Följande kapitel behandlar det uppdragsavtal som upprättas mellan säljare och
fastighetsmäklare.
5.1.
Förmedlingsuppdraget
Ett förmedlingsuppdrag måste alltid upprättas skriftligt och båda parterna ska skriva
under FML 9§ 1st 1m.23 En mäklare får inte påbörja marknadsföringen innan säljaren
skrivit under uppdraget.24 Om uppdraget endast gäller uppförande av
köpehandlingarna behöver inget skriftligt uppdrag upprättas. Uppdraget kan bara
ingås med fastighetsmäklaren och inte med själva företaget. Om det förefaller så att
ett uppdraget trots detta ingås med företaget ska avtalet anses som ingått med den
mäklare som företaget hänvisar uppdraget till. I detta fall ska även ett nytt uppdrag
ingås för den ansvariga mäklarens räkning.
I ett uppdrags avtal ska det enligt praxis ingå uppgifter om vad för sorts uppdrag som
avtalet gäller samt om det kommer finnas några medhjälpare, oregistrerade eller inte,
till den ansvariga fastighetsmäklaren. Det ska självklart framgå vem den ansvariga
mäklaren är, detta för att säljaren ska veta vem de kan rikta ett skadeståndsanspråk
mot. I uppdraget ska även framgå vilken fastighet avtalet gäller, om det handlar om
en bostadsrätt ska namnet på bostadsrättsföreningen framgå samt deras adress och
register. Det ska även framgå vad lägenheten har för beteckning. Vid fast egendom
ska registerbeteckningen framgå. Enligt god fastighetsmäklarsed ska uppgifterna
rörande beteckningar m.m. kontrolleras, detta görs vanligtvis genom ett
registerutdrag. I avtalet ska det tydligt framgå när uppdraget börjar gälla och det ska
även framgå om det finns några övriga villkor som fastighetsmäklaren och
uppdragsgivaren kommit fram till. Mäklarens provision ska också finnas med i
uppdragsavtalet, det kan handla om en fast summa eller en redogörelse för hur
provisionen ska beräknas vid de fall den görs beroende av köpeskillingen. Det är
ytterst viktigt att uppdraget är formulerat på ett sådant sätt att uppdragsgivaren inte
känner sig tvingad att genomföra uppdraget, det är nämligen så att en säljare ska
kunna be om att avtalet upphör när denne känner för det.25 Här är det viktigt att skilja
på ett förmedlingsuppdrag med och utan ensamrätt. Reglerna för ensamrättsuppdrag
tas upp i avsnitt 8.2.
Det är viktigt att förmedlingsuppdraget är fullständigt och skriftligt då en
fastighetsmäklare inte får hänvisa till avtalsvillkor som inte är upptagna i
uppdragsavtalet eller övriga avtal, FML 9§ 1st 2m. Detta innebär således att ett icke
skriftligt avtal inte blir ogiltigt. Mäklaren behåller sin provisionsrätt genom ett muntligt
avtal men han har inga villkor att stödja sig på om något skulle gå snett. Om en
23
Melin, 2012, s. 97.
Grauers, Rosén och Tegelberg, 2011, s. 35-36.
25
Grauers, Rosén och Tegelberg, 2011, s.37.
24
14
fastighetsmäklare hänvisar till muntliga villkor anses det som ett brott mot god
fastighetsmäklarsed.26
Vid försäljning är det vanligt att priset som ursprungligen satts förändras, antingen
genom ett lägre bud eller genom en prissänkning. Det föreligger därmed så att
förändringar i priset inte resulterar i ett nytt skriftligt avtal, FML 9§ 1st 3m.
Anledningen är att säljaren ska ha möjlighet att snabbt acceptera ett bud utan att
behöva bry sig om de tidskrävande formkraven.27
5.2.
Ensamrätt
Ett ensamrättsuppdrag innebär att mäklaren har enskild rätt till att sälja fastigheten.
Detta betyder att fastighetsmäklaren har rätt till provision även om köpet skulle ha
kommit till stånd utan att mäklaren deltagit i uppgörelsen. Ensamrättsuppdraget blir
ett skydd för mäklaren om uppdragsgivaren säljer fastigheten själv eller via annan
fastighetsmäklare. Ett ensamrättsuppdrag får högst gälla tre månader åt gången,
FML 9§ 2st 1m. Det finns dock en möjlighet att förlänga uppdraget men det får
tidigast ske en månad innan ensamrätten går ut, FML 9§ 2st 2m. Om tiden för ett
ensamrättsuppdrag löper ut fortsätter uppdraget att löpa men nu utan ensamrätt,
uppdraget löper tills det sägs upp. Om ett uppdrag med ensamrätt upprättas för en
längre period än tre månader blir inte uppdraget ogiltigt utan det gäller i tre månaders
tid. En fastighetsmäklare kan inte ta med automatiska förlängningsklausuler i
uppdragsavtalet, ett nytt avtal måste upprättas för varje förlängning. Om det avtalas
om ett ensamrättsuppdrag på mindre än tre månader är det möjligt att använda sig
av en förlängningsklausul som gör att avtalet automatiskt gäller för alla tre månader
när tiden för den först tänkta perioden gått ut.28
5.3.
Uppsägning av uppdrag
En fastighetsmäklare kan muntligen säga upp ett uppdragsavtal. Mäklaren måste
sedan så fort som möjligt skriftligt bekräfta uppsägningen till uppdragsgivaren, FML
9§ 2st 1m. Skulle mäklaren säga upp avtalet skriftligt från första början så krävs
ingen skriftlig bekräftelse. Slutsatsen blir att en mäklares uppsägning ska på ett eller
annat sätt ske skriftligt. Skriftlighetskravet infördes 1 januari 2011 i samband med
lagändringen av FML. Om en uppsägning kommer till stånd ligger det på
fastighetsmäklaren att informera säljaren om att även om fastigheten inte sålts under
avtalets gång så kan en senare försäljning ge mäklaren rätt till provision i enlighet
med FML 22§. Denna regel har bara funnits sedan 2011.
Rätten för fastighetsmäklaren att säga upp uppdraget under ensamrätten faller inom
de avtalsrättsliga reglerna. Det fodras av mäklaren att denne ska fullborda uppdraget
raskt och inom ensamrätten. Väljer mäklaren istället att avsluta förmedlingsuppdraget
eller försumma uppdraget kan detta resultera i att mäklaren blir skadeståndsskyldig.
Det är ytterst tveksamt att en säljare kan fodra att en fastighetsmäklare ska fortsätta
26
Melin, 2012, s. 100.
Grauers, Rosén och Tegelberg, 2011, s. 36.
28
Melin, 2012, s. 102.
27
15
med uppdraget.29 Skadeståndsskyldigheten kan undvikas om det finns en godtagbar
anledning till varför mäklaren säger upp avtalet. Om uppdraget inte präglas av
ensamrätt kan mäklaren säga upp detta utan närmare förklaring.30
Om det istället skulle vara uppdragsgivare som säger upp avtalet muntligt så ligger
det på mäklaren att snarast skriftligt bekräfta uppsägelsen, FML 9§ 3st 2m. Det finns
således inget krav på skriftlighet för säljaren. Skyldigheten att bekräfta uppsägelsen
skriftligt infördes i och med lagändringen 2011. Det är upp till praxis att bestämma
vad som anses med ”snarast” då detta inte fastslås i förarbetena. På samma sätt
som en säljare inte kan fordra att en fastighetsmäklare ska fullfölja ett uppdrag så
kan inte en fastighetsmäklare fordra att få fullfölja uppdraget om säljaren väljer att
säga upp ensamrättsuppdraget i förtid.31
29
Melin, 2012, s. 107-108.
Grauers, Rosén och Tegelberg, 2011, s. 86.
31
Melin, 2012, s.107-108.
30
16
6. Skyldigheter
I följande kapitel behandlas fastighetsmäklares skyldigheter gentemot köpare, säljare
och spekulanter.
6.1.
Skyldighet att undersöka och upplysa
I FML 16§ framkommer att fastighetsmäklare har en skyldighet att ge köpare och
säljare råd samt information angående försäljningsobjektet. Denna upplysningsplikt
sträcker sig så långt som god fastighetsmäklarsed kräver, FML 16§ 1st 1m. Mäklaren
ska således uppmana säljaren att lämna relevant information till köparen samt att för
köparen understryka vikten av att själv undersöka fastigheten. Mäklaren ska även
lämna skriftlig information till köparen angående dennes ansvar att undersöka
fastigheten, FML 16§ 2st. Fastighetsmäklaren ska lämna eventuella upplysningar om
fastighetens skick till köparen, till exempel och fastigheten är förenad med ett fel som
mäklaren genom en ytlig undersökning upptäckt. Mäklaren har ingen skyldighet att
göra en djupare undersökning av fastigheten, det vill säga mäklaren har en
begränsad undersökningsplikt. I vissa fall kan det även vara så att viss information
bör hållas mellan säljare och mäklare, ett exempel kan vara en personlig anledning
till varför fastigheten ska säljas.32
Mäklaren har ingen skyldighet att ta reda på information angående
planbestämmelser och bygglov, denne ska däremot hänvisa köparen till vart denne
kan finna sådan information.33 Skulle det vara så att fastighetsmäklaren delgivits
information angående ett fel har denne en skyldighet att informera köparen om detta.
Det kan även vara så att mäklaren har skäl att misstänka att fel föreligger, till
exempel genom den utbildning denne genomgått eller genom tidigare försäljningar
av likande hus. Föreligger sådan misstanke har mäklaren en skyldighet att meddela
köparen om omständigheten, FML 16§ 3st.34 Denna regel lades till i FML i och med
lagändringen 2011.
Det är av stor vikt att fastighetsmäklaren informerar köparen om eventuella
förhållanden i god tid, mäklaren får således inte lämna informationen allt för långt in i
förmedlingsprocessen. Ett exempel på detta är RÅ 2006 ref.53 där en mäklare
lämnade för köparen viktig information först vid kontraktstillfället, fallet tas upp
grundligare i kapitel 9.2.
Fastighetsmäklaren har en skyldighet att upplysa köparen om vem som har rätten att
förfoga över fastigheten, detta ska ske innan en överlåtelse, FML 19§. Det torde dock
inte ligga inom en mäklares skyldighet att närmare granska en köpares ekonomi.35
32
Melin, 2012, s. 159.
Melin, 2012, s. 163.
34
Melin, 2012, s. 165.
35
Prop.2010/11:15 s. 24.
33
17
6.1.1. Rådgivning
När fastighetsmäklaren verkar för att säljaren ska lämna nödvändiga upplysningar
angående fastighetens skick utövar mäklaren sin rådgivnings-skyldighet. Varje gång
en mäklare uppmanas i lag att verka för någonting är det att anse som rådgivning till
köpare eller säljare då det enda sättet för en mäklare att verka för något är att ge råd.
Till exempel FML 21§, för att verka för att köpare och säljare kommer överens om
eventuella frågor som uppstår i samband med fastighetsöverlåtelsen kan
fastighetsmäklaren råda parterna att ta in vissa klausuler i köpekontraktet. Mäklarens
rådgivningsskyldighet sträcker sig till att ge spontana råd under förmedlingens gång
samt att ge råd till andra förutom köpare och säljare till exempel att rådge en
spekulant som funderar på att lägga ett bud på objektet. Fastighetsmäklare ska
uppmana säljaren att lämna mer information än dennes upplysningsplikt kräver, det
är viktigt att säljaren uppfattar att detta endast är en rådgivning från mäklaren sida
och inte en skyldighet som säljaren måste uppfylla.36
6.1.2. Uppenbara fel
En fastighetsmäklare behöver inte informera om uppenbara fel som alla kan tänkas
förstå innebörden av, till exempel torde alla kunna dra slutsatsen att en flagnad fasad
tyder på att huset behöver målas om. Handlar det däremot om sådana uppenbara fel
där innebörden kan vara svår att förstå, till exempel att fläckar på tapeten kan
innebära en brist på fuktspärr i väggarna, så har fastighetsmäklaren en skyldighet att
informera om detta.37
6.1.3. Avhjälpta fel
I vissa fall kan det vara så att en fastighet varit behäftad med ett fel som sedan
åtgärdats med andra ord avhjälpts. Här kan det finnas en risk för misstanke hos
mäklaren att felet inte åtgärdats på ett lämpligt eller fackmannamässig sätt. Här kan
fastighetsmäklaren vara skyldig att informera köparen om åtgärden och dennes
misstankar. Finns det inga misstankar så torde det inte heller föreligga någon
skyldighet att upplysa om det åtgärdade felet.38
6.1.4. Besiktningsprotokoll
Vanligtvis undersöker en besiktningsman den aktuella fastigheten innan överlåtelsen.
Skulle det finnas ett besiktningsprotokoll från en tidigare överlåtelse, eller av annan
anledning, så har mäklaren enligt sin upplysningsskyldighet en skyldighet att
överlämna protokollet till köparen. Finns protokollet inte tillgängligt för mäklaren ska
denne redogöra för innehållet i protokollet. I fall där särskilda skäl föreligger krävs det
inte av en fastighetsmäklare att varken lämna ut protokollet eller berätta om
innehållet men denne måste meddela köparen om att en besiktning gjorts och vem
som utfört den.39
36
Grauers, Rosén och Tegelberg, 2011, s. 58-59.
Melin, 2012, s. 166-167.
38
Melin, 2012, s. 169.
39
Melin, 2012, s. 169-170.
37
18
6.1.5. Energideklaration
Enligt lag (SFS 2006:985) om energideklaration ska en säljare vid en
fastighetsförsäljning se till att det finns en energideklaration som inte är äldre än 10
år. Här utförs en bedömning av byggnadens energiprestanda m.m. baserat på
resultatet görs en bedömning av vilka åtgärder som kan införlivas för att åstadkomma
en mer energieffektiv och miljövänlig byggnad.
En fastighetsmäklare måste upplysa säljaren om att denne är skyldig att se till att en
energideklaration utförs. Mäklaren ska informera spekulanter på en fastighet om det
finns någon energideklaration och se till att denna blir tillgänglig för spekulanterna.
Det ligger även på fastighetsmäklaren att ge köparen information om säljarens
skyldighet att upprätta energideklarationen och att köparen kan utföra en
energideklaration på säljarens bekostnad om en sådan skulle saknas. Köparen har
rätt att göra detta inom sex månader från kontraktsskrivningen.40
6.2.
Försent överlämnande av information till köparen
Fastighetsmäklaren G.A. förmedlade en fastighet som låg i nära anslutning till ett
hamnområde med hamnbassäng. Området var försett med en detaljplan för
storskalig industribebyggelse. Efter skrivelser från fastighetsägare ändrades
detaljplanen till att avse bostäder och hamnverksamhet. Mäklaren fick uppgifter om
byggplanerna från säljaren via en frågelista den 12 mars 2002. G.A. lämnade över
uppgifterna till köparen först vid kontraktsskrivningen den 7 juni 2002.
Fastighetsmäklarnämnden meddelade G.A. en varning. Enligt FML 16§ så har
fastighetsmäklare en skyldighet att lämna de uppgifter som anses vara av vikt för
köparen vid överlåtelsen. Informationen ska lämnas i god tid innan överlåtelsen.
Denna skyldighet anses ej tillgodosedd. Mäklaren fick informationen av säljaren
genom frågelistan och det torde därför vara tanken att säljaren ville att G.A. skulle
vidarebefordra informationen till köparen. Genom att köparen fått del av
informationen först vid kontraktstillfället har de inte haft någon möjlighet att ta
ställning till uppgiften. Mäklarens agerande torde strida mot god fastighetsmäklarsed.
Länsrätten fastställer fastighetsmäklarnämndens beslut.
G.A. överklagade till kammarrätten. Kammarrätten angav följande. Fastighetsmäklare
har en upplysningsplikt samt en skyldighet att verka för att säljaren lämnar relevant
information till köparen. Frågan blir om informationen som G.A. lämnade först vid
kontraktsskrivningen
anses som
sådan
information
som
enligt
god
fastighetsmäklarsed ska lämnas till köparen. Övriga fastighetsägare runt
hamnområdet var oense om planerna var till fördel eller nackdel för fastigheterna.
Då det vid överlåtelsen inte fanns någon möjlighet att veta vad byggnadsplanerna
kommer innebära så torde man utgå från att köparen ska ha del av informationen.
Kammarrätten anser att G.A. handlat i strid mot god fastighetsmäklarsed och avslår
överklagandet.
40
Grauers, Rosén och Tegelberg, 2011, s. 105-106.
19
G.A. överklagade till regeringsrätten och yrkade följande. Fastighetsmäklarens
upplysningsplikt gäller enligt praxis för fel enligt jordabalken eller köplägen och
således blir det svårt att dra en gräns för vad som ska vidarebefordras till köparen.
Byggnadsplanerna för hamnområdet utgör inte ett fel i fastigheten och torde inte falla
under upplysningsplikten. Det förefaller även så att hamnområdet ligger relativt långt
ifrån (85m) fastigheten och påverkan på fastigheten kan anses som positiv.
Regeringsrätten angav följande. Mäklarens upplysningsskyldighet omfattar all
information som mäklaren har tillgång till och kan vara relevant för en köpare.
Information om eventuella planbestämmelser kan anses som information som har
relevans för en köpare. Det finns ingen skyldighet för fastighetsmäklaren att själv ta
reda på aktuella byggplaner men om mäklaren får reda på informationen gäller också
upplysningsplikten. Bedömningen bör göras på enskilda omständigheter, beroende
på hur stor inverkan byggplanerna har på övriga fastigheter. Det är upp till
fastighetsmäklaren att bedöma om informationen är positiv eller negativ för köparen.
Då fastigheten kan anses vara i nära anslutning till hamnområdet så torde
informationen om byggplanerna vara viktig för köparen. G.A. har fått ta del av
informationen i god tid men valt att lämna ut denna till köparen först vid
kontraktstillfället. G.A. har brutit mot god fastighetsmäklarsed och agerandet kan inte
anses som ringa. Regeringsrätten avslår överklagan.41
Fallet visar på att upplysningsskyldigheten även innefattar en tidsaspekt. Det räcker
således inte med att relevant information lämnas. Det krävs att den ska lämnas inom
rimlig tidsram. En god tumregel för en mäklare kan vara att direkt lämna relevant
information som inkommit av säljaren. Som mäklare kan det även vara klokt att
lämna all den informationen som tillhandahållits och alltså inte sålla i den information
som kan anses viktig för köparen. Sållandet kan lätt leda till att mäklaren utelämnar
information som egentligen borde lämnats.
6.3.
Kontrollskyldighet
En fastighetsmäklare har en skyldighet att kontrollera vem som har rätten att förfoga
över en fastighet samt att kontrollera om det finns några inteckningar, servitut eller
andra rättigheter som betungar fastigheten, FML 17§ 1st 1m. Här kan mäklaren
således inte utgå från uppgifter som denne fått från säljaren och med det inte heller
undgå sin kontrollskyldighet med att hänvisa till att säljaren godkänt
objektsbeskrivningen och således också bekräftat att uppgifterna stämmer. 42
Mäklarens skyldighet sträcker sig inte till att kontrollera hur mycket av inteckningarna
som är pantsatta, denne behöver endast ange hur många pantbrev som finns och på
vilket belopp samt om de överhuvudtaget är belånade. En fastighetsmäklare har
även
skyldighet
att
kontrollera om en fastighet
har del i en
43
gemensamhetsanläggning.
41
RÅ 2006 ref.53
Melin, 2012, s. 174.
43
Melin, 2012, s. 180.
42
20
I fastighetsregistret finner man vem som är lagfaren ägare på en fastighet och finns
det inget som tyder på annat kan mäklaren utgå från att det är den lagfarne ägaren
som har rättigheten att förfoga över fastigheten. Skulle det vara så att lagfart saknas
ska fastighetsmäklaren be säljaren att visa upp sin fångeshandling. 44
Fångeshandlingen är ett skriftligt dokument som bekräftar säljarens äganderätt, i
detta fall äganderätt till viss fastighet.45
Skulle objektet vara en bostadsrätt har mäklaren en skyldighet att kontrollera vem
som har rätten att förfoga över bostadsrätten samt om bostadsrätten är pantsatt, FML
17§ 2st.
6.3.1. Inskränkningar i förfoganderätten
Kontrollskyldigheten innebär inte bara en skyldighet att kontrollera vem som äger
fastigheten. Det innebär även en skyldighet att kontrollera att ägaren har rätten att
överlåta fastigheten. Denna skyldighet tas inte upp i förarbeten men skyldigheten har
växt fram allt eftersom och hör nu i direkt anslutning till skyldigheten att kontrollera
vem som har förfoganderätten. Vissa typer av inskränkningar framgår av
fastighetsregistret, till exempel om fastigheten kommit i säljarens hand som en gåva
och det finns en hembudsklausul. Här ligger det på mäklaren att kontrollera att ett
sådant förhållande inte föreligger samt att kontrollera om det finns ett någon maka
eller sambo från vilken krävs ett medgivande för att försälja fastigheten. Skulle någon
sådan finnas ska fastighetsmäklaren be om att ett medgivande lämnas in innan
fastigheten överlåts.
Ska mäklaren sälja en testamenterad fastighet ska denne kontrollera att testamentet
vunnit laga kraft, med andra ord att testamentet inte kan överklagas. Vid förmedling
av dödsbo ska mäklaren kontrollera att alla dödsbodelägare medgivit till
förmedlingen, detta sker genom påskrift av uppdraget. Mäklaren ska även kontrollera
att fastighetsägaren inte är underårig och således inte har rätten att förfoga över
fastigheten.46
6.4.
Skyldighet att tillhandahålla en objektsbeskrivning
En fastighetsmäklare har enligt FML 18§ 1st en skyldighet att tillhandahålla en
spekulant med en objektsbeskrivning. En objektsbeskrivning är ett skriftligt dokument
som beskriver fastigheten och dess utformning. I lagen finns det uppräknat vad en
objektsbeskrivning ska innehålla. Här har mäklaren möjlighet att själv tillägga
information som känns relevant. Det som objektsbeskrivningen måste infatta är
fastighetsbeteckningen, inteckningar, servitut, tomtens storlek, taxeringsvärde,
driftskostnad och eventuella rättigheter som tynger fastigheten. Det ska även framgå
hur gammal byggnaden är samt storlek och byggnadssätt, FML 18§ 2st.
44
Melin, 2012, s. 174.
http://www.blinfo.se/ordlista/2013/5/fangeshandling__6340
46
Melin, 2012, s. 176-177.
45
21
Största delen av de poster som ska vara med i objektsbeskrivningen är relativt simpla
att förstå men vissa kräver en närmare beskrivning då dessa kan skapa
tolkningsproblem.
Om
objektet
är
en
bostadsrätt
ska
objektsbeskrivningen
omfatta
bostadsrättsföreningens namn samt information om pantsättning, upplåten mark och
andelstal, FML 18§ 3st 1m. Det ska även framgå vad lägenheten har för nummer
samt årsavgift, storlek och driftskostnad. Finns det några bestämmelser om en
kommande förändring i årsavgiften ska det också framgå i objektsbeskrivningen,
FML 18§ 3st 2m. Fastighetsmäklaren har en skyldighet att lämna ut den senast
gjorda
årsredovisningen,
förutsatt
att
den
finns
tillgänglig,
samt
bostadsrättsföreningens stadgar, FML 18§ 3st 3m. Finns det ingen tillgänglig
årsredovisning ska mäklaren lämna ut den ekonomiska planen för föreningen, FML
18§ 3st 4m. Samtliga bestämmelser i FML som berör bostadsrätter tillkom med
lagförändringen 2011. Således fanns det inga regler som berörde en
fastighetsmäklares skyldigheter vid en bostadsrättsföremedling innan 1 januari 2011.
6.4.1. Driftskostnad
Det är av största vikt att driftskostnaden finns angiven i objektsbeskrivningen då det
är besvärligt för en köpare att själv granska eventuella driftskostnader för fastigheten.
I driftskostnaden ska det ingå kostnad för vatten, avlopp, värme, sotning försäkring
och sophämtning.47 I förarbetena till FML nämns det att sådana avgifter som är
lagstadgade för en fastighetsägare ska anses vara driftskostnad. Det framkommer
även att en mäklare inte får göra en schablonberäkning av de sammanlagda
driftskostnaderna. Det är okej för fastighetsmäklaren att ange enskilda
kostnadsposter efter schablonberäkning, exempelvis sotning eller sophämtning.48
6.4.2. Storleken på byggnaden
Förarbeten till äldre FML angav att bostadens storlek skulle anges i yta. I förarbetena
till den nuvarande lagen framkommer att storleken kan anges i area eller yta vilket
kan utgöra svårighet. En fastighetsmäklare kan således välja mellan vilken uträkning
denne vill använda när byggnadens storlek ska anges, yta eller area. En köpare
torde kunna utgå från att det är boarean som angivits.
Det finns ingen skyldighet för mäklaren att ange om beräkningen gjorts enligt gamla
metoder, vanligt vid äldre hus. Här kan det bli så att en gammal beräkning gjord för
bostadsytan kan komma att stå som boarea i en objektsbeskrivning. 49
6.4.3. Boendekostnadskalkyl
Enligt FML 18§ 4st ska en fastighetsmäklare erbjuda en beräkning av
boendekostnaderna som uppstår om köparen väljer att fullfölja köpet. Beräkningen
kallas för boendekostnadskalkyl och ska ske skriftligt. I förarbetet till FML kan man
47
Melin, 2012, s. 185.
Prop. 2010/11:15 s. 58.
49
Melin, 2012, s. 187-188.
48
22
utläsa att denna skyldighet endast gäller köparen.50 Mäklaren kan välja att i
objektsbeskrivningen lämna en schablonberäkning av boendekostnaden till
potentiella köpare. I samband med denna kan också erbjudandet om en personlig
kalkyl lämnas.51
6.4.4. Visning
Vanligast är att en fastighetsmäklare väljer att lämna objektsbeskrivningar till de som
kommer på visning av objektet. Det finns ingen lag som säger hur en visning ska gå
till. Här får man istället vända sig till praxis och fastighetsmäklarinspektionen för
vägledning. Vid en visning ska en fastighetsmäklare närvara. Mäklaren kan även
välja att skicka en representant i sitt ställe.
6.5.
Skyldighet att föra anteckningar
Inom en fastighetsmäklares skyldigheter finns en skyldighet att anteckna
förmedlingsuppdraget, FML 20§ 1st 1m. Dessa anteckningar kallas vanligtvis för en
mäklarjournal. Tanken med denna typ av dokumentation är att underlätta för
fastighetsmäklarinspektionen när de utövar tillsyn. Tanken är att FMI ska kunna se
om fastighetsmäklaren fullföljt de skyldigheter som ligger på dem. Journalen ska
också underlätta och minska de tvister som kan uppstå mellan en fastighetsmäklare
och konsument. Journalen agerar som mäklarens version av vad denne utfört samt
vad som hänt under förmedlingsuppdraget. Dokumentationen blir således inte en
lämplig grund vid tvister men kan fungera som en vägledning. Skyldigheten att
anteckna gäller endast de uppgifter som har lagkrav eller faller under god
fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklaren är skyldig att ge journalen till köpare och
säljare vid uppdragets slut. Här har köparen och säljaren möjlighet att kolla igenom
journalen och se så att allt stämmer och beklaga sig om något är fel.52
6.5.1. Budgivning
Det är säljaren som bestämmer huruvida en budgivning ska ske och hur den ska
utformas. Mäklaren bör därför ta reda på hur säljaren vill gå tillväga med
försäljningen i god tid innan buden inkommer så att denne kan informera
spekulanterna hur säljaren vill lägga upp försäljningen och budgivningen, FML 16§
1st 2m. Denna regel tillkom med lagförändringen 2011och av goda skäl. Det är inte
självklart ett en säljare vill ha en budgivning, denne kan istället välja att nöja sig med
första bud på begärt pris och således välja att avbryta kommande visningar och
avböja högre bud. Fastighetsmäklaren kan såklart lämna råd om lämpligt
tillvägagångssätt när det gäller budgivning.
Vid en budgivning har mäklaren en skyldighet att framföra alla bud till säljaren, detta
gäller även bud som lagts under begärt pris. Det är en tvingande skyldighet för
fastighetsmäklaren att lämna en budgivningslista till köpare och säljare. Köparen och
säljaren ska kunna granska alla bud som lagts. För att granskningen lättare ska
50
Prop. 2010/11:15 s. 60.
Grauers, Rosén och Tegelberg, 2011, s. 42.
52
Prop. 2010/11:15 s. 35.
51
23
kunna ske måste fastighetsmäklaren ange tidpunkt för budet, vilken summa det gäller
samt namn och kontaktuppgifter till budgivaren, FML 20§ 1st 2m. Finns det några
speciella villkor från anbudsgivaren ska dessa också framgå.53 Denna skyldighet
minskar risken att mäklaren på något sätt ska manipulera budgivningen, t.ex. genom
falska eller utelämnande bud. Det går inte att säga hur pass vanligt det är att mäklare
sysslar med manipulering av bud, blotta misstanken påverkar mäklaryrket på ett
negativt sätt.54
Säljaren bestämmer när en budgivning ska avslutas, trots att en budgivning blivit
avslutad har mäklaren fortfarande en skyldighet att framföra alla bud som kommer in
efter. Om säljaren begär att mäklaren inte ska motta några fler bud så upphör
mäklarens skyldighet att framföra alla bud. Det är viktigt för både köpare och säljare
att veta att ingen av parterna blir bundna av buden. Anledningen är att en
fastighetsöverlåtelse måste ske skriftligt och följa vissa formkrav enligt Jordabalken.55
Bestämmelserna i FML 16§ om hur en fastighetsmäklare ska sköta budgivningen
tillkom i lagförändringen av FML som skedde 2011. Innan denna tidpunkt fanns där
ingen lag som reglerade mäklares ansvar vid budgivningen.
6.6.
Handpenning
Fastighetsmäklaren ska verka för att köparen ska betala en handpenning i samband
med kontraktsskrivning. Betalningen av handpenningen ska skydda säljaren mot
eventuella avtalsbrott.56 Fastighetsmäklaren har en skyldighet att lämna över
handpenningen som mottagits av köparen till säljaren. Överlämnandet ska ske utan
dröjsmål om det inte finns något depositionsavtal, FML 10§ 1st. Ett depositionsavtal
ska vara skriftligt och ha fastighetsmäklarens, köparens och säljarens underskrift,
FML 10§ 3st. Är avtalet endast muntligt är det fortfarande gällande men mäklaren
kan komma att få en påföljd i form av erinran m.m. Mäklaren måste hålla alla sina
egna tillgångar skilda från de pengar denne har hand om för någon annans räkning,
FML 10§ 2st.
53
Prop. 2010/11:15 s. 36.
Prop. 2010/11:15 s. 35-36.
55
Grauers, Rosén och Tegelberg, 2011, s. 54-55.
56
Grauers, Rosén och Tegelberg, 2011, s.66.
54
24
7. Ersättning
Detta kapitel berör mäklarens rättighet till ersättning för förmedlingsuppdraget samt
möjligheterna till nedsättning av ersättningen.
7.1.
Provision
En Fastighetsmäklares ersättning ska utgå i provision om inte annat avtalats, FML
23§ 1st. Provision är när ersättningen beräknas med en viss procent av
köpesumman. Ju högre slutsumma desto högre provision. Rättigheten till provision
uppstår då ett avtal tecknats för en överlåtelse. Avtalet ska ha kommit till stånd
genom fastighetsmäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och den motpart som
mäklaren funnit, FML 23§ 2st. Skulle ett avtal om överlåtelse komma till stånd utan
mäklarens medverkan har denne ändå rätt till provision, förutsatt att
fastighetsmäklaren har ensamrätt på uppdraget vid avtalstillfället, FML 23§ 3st. Om
en fastighetsmäklare får sin ersättning genom provision så får denne endast
ersättning för eventuella utlägg om det finns en överenskommelse om detta, FML
23§ 4st.
7.2.
Nedsättning av provision
Skulle fastighetsmäklaren försumma någon av sina skyldigheter kan en nedsättning
av ersättningen bli aktuell. Skulle försummelsen endast vara av ringa betydelse torde
en nedsättning inte vara rimlig, FML 24§.
25
8. Påföljder
I följande kapitel behandlas påföljder som kan drabba en fastighetsmäklare om
denne inte följer de regler som finns i FML.
8.1.
Skadestånd
En fastighetsmäklare som bryter mot reglerna i FML 8-22§§ kan komma att bli
skadeståndsskyldig, FML 25§ 1st 1m. För att skadestånd ska bli aktuellt krävs också
att vissa skadeståndsrekvisit är uppfyllda. Mäklaren kan även komma att bli
skadeståndsskyldig för arbetsuppgifter som denne tar på sig utöver de som vanligtvis
tillhör förmedlingsuppdraget. Ett bra exempel på en sådan uppgift som inte krävs är
skatteberäkningar. Utför mäklaren skatteberäkningar kan denne också bli
skadeståndsskyldig om något skulle hända.
I första hand torde endast fastighetsmäklaren bli skadeståndsskyldig. I vissa fall kan
dock mäklarföretaget komma att bli skadeståndsansvarigt. Detta gäller vid de fall då
ett mäklarföretag medvetet anvisat en olämplig mäklare till uppdragsgivaren.
Grundtanken är att mäklaren ska vara personligt ansvarig för förmedlingsuppdragen.
Varken oregistrerade eller registrerade medhjälpare kan komma att bli
skadeståndsskyldiga.57 Trots att det är emot FML 9§ att ha mer än en ansvarig
mäklare så är det diskuterat att om två ansvariga mäklare finns så ska dessa svara
solidariskt för eventuellt skadeståndsansvar. Både köparen och säljaren har möjlighet
att rikta skadeståndsanspråk mot fastighetsmäklaren. Det torde även vara möjligt för
presumtiva säljare och köpare att rikta anspråk om rätt förutsättningar föreligger.58
Vill en konsument kräva skadestånd från fastighetsmäklare med stöd av 25§ så ska
denne meddela mäklaren om viljan att kräva skadestånd inom en lämplig tid från det
att denne insåg sin vilja att kräva skadestånd. Sker inte detta inom en lämplig tid så
tappar konsumenten sin rätt att kräva skadestånd, FML 26§ 1st. Förefaller det att
mäklaren varit grovt vårdslös eller handlat i strid mot tro och heder så gäller inte FML
26§ 1st enligt FML 26§ 2st.
57
58
Melin, 2012, s. 282-286.
Melin, 2012, s. 288.
26
9. Analys och diskussion
Det framkommer tydligt att det finns ett stort antal regler som reglerar hur
fastighetsmäklare ska bete sig och vad de förväntas utföra. I teorin finns det således
riktlinjer för hur fastighetsmäklare ska bete sig och vad de har för skyldigheter
gentemot säljare och köpare. Frågan är då huruvida detta följs i praktiken och om det
är därför mäklare fått så dåligt rykte.
Min upplevelse att det finns en ovisshet bland människor som är i kontakt med
fastighetsmäklare, en ovisshet om vad de kan förvänta sig av en fastighetsmäklare
samt hur en fastighetsmäklare faktiskt ska agera enligt lag. Om medvetenheten om
reglerna i fastighetsmäklarlagen ökar så bör det även leda till ett ökat förtroende för
fastighetsmäklare. Människor finner trygghet i att veta att fastighetsmäklares
skyldigheter finns lagstadgade samt att det finns åtgärder man kan vidta om en
fastighetsmäklare inte agerar lagenligt.
Hur en fastighetsmäklare beter sig kan också ha en stor del i det låga förtroendet.
Även om det framgår av lag att en mäklare ska utföra sitt arbete med god
fastighetsmäklarsed framgår det inte någonstans att det skulle strida mot god
fastighetsmäklarsed att använda sig av säljknep. Många upplever nog att
fastighetsmäklare inte för sig på ett sådant sätt som skapar förtroende utan tvärt om.
Reglerna i fastighetsmäklarlagen är omfattande men många gånger är de svåra att
tolka. Det kan vara problematiskt att se vart gränserna går och vilka förutsättningar
som omfattas av lagen. Tanken i lagen är många gånger att praxis ska fastställa vilka
situationer som omfattas av de olika reglerna. Genom att titta på förarbetena till
nuvarande lag blir det tydligt att praxis hjälpt till vid utformandet av den nya lagen.
Vissa regler blir tydligare i omfattningen allt eftersom domstolar fastställer tolkningar.
Det kan tänkas att fastighetsmäklarlagen blir lättare och lättare att tyda allt eftersom
praxis tillförs. Och det kommer leda till att samhället lättare kan tolka reglerna själva
och utläsa vad som är tillåtet och inte för mäklare.
Det är tydligt att lagändringen den 1 januari 2011 har bidragit med många nya
bestämmelser som reglerar fastighetsmäklare. Den nya regeln från 2011 som tillåter
en fastighetsmäklare att speciellt iaktta en säljares ekonomiska intressen är en av
dessa. Tanken bakom regeln kan tänkas vara att det är orealistiskt att
fastighetsmäklare inte lägger extra energi på att tillfredsställa säljarens intressen.
Denna regel gör det tydligt för alla parter, främst köparen, att en fastighetsmäklare
har rätt att agera extra gynnande för uppdragsgivaren.
Regeln om en mäklares skyldighet att skriftligen säga upp ett avtal samt skriftligen
bekräfta en uppsägelse kan tänkas fylla ett viktigt syfte. När uppdraget sägs upp
skriftligt så finns det tydliga bevis på att mäklaren tagit del av uppsägelsen och
underlättar om eventuell tvist skulle uppstå. Skyldigheten att snarast bekräfta
uppsägelsen minskar möjligheten för mäklaren att ignorera uppsägelsen och fortsätta
uppdraget.
27
Tillkomsten av förtydligandet mellan sidoverksamhet och förtroenderubbande
verksamhet samt skyldigheten att meddela om sidoverksamhet och ersättning torde
vara lugnande för säljaren. Säljaren får veta vilken ersättning som mäklaren erhåller
och kan känna sig trygg i att det handlar om mindre summor som inte påverkar
mäklarens arbetsinsats. Skyldigheten att framföra ersättningen för säljaren hämmar
möjligheten för mäklaren att erhålla hög ersättning för sidoverksamheten.
Skyldigheten för fastighetsmäklare att informera köparen om denne misstänker att
något är fel med fastigheten är en viktig tillkomst i 2011års lag. Denna regel häver
risken att mäklaren undanhåller en misstanke om fel. Mäklaren erhåller genom
utbildning och yrkeserfarenhet förståelse för de tecken som en fastighet med fel kan
visa. Det kan tyckas självklart att fastighetsmäklare informerar köpare om denne
misstänker att något inte står rätt till. Tyvärr så föreligger det nog inte självklart då det
uppenbart fanns ett behov att införa regeln i FML. Skyldigheten att framföra alla bud
torde öka förtroendet för fastighetsmäklare då risken för utelämnade eller falska bud
minskar.
Förtroendet för fastighetsmäklare har ökat med 3 % mellan 2010 och 2013. Den nya
lagförändringen kan tänkas ha bidragit till ökningen av förtroendet för mäklare.
9.1.
Slutsats
Mäklaryrket är enligt mig ett välreglerat yrke där det finns riktlinjer för hur en
fastighetsmäklare ska bete sig och vad dem förväntas utföra. Det är således inte en
brist på regler och skyldigheter som ansvarar för det låga förtroendet. De nya
reglerna som tillkom med lagändringen 2011 har gjort FML mer omfattande än
tidigare och borde i sig ge en större trygghet till de som har kontakt med
fastighetsmäklare. Det låga förtroendet kan vara ett resultat av människors brist på
engagemang att sätta sig in i att undersöka en mäklares skyldigheter. Det kan också
handla om att fastighetsmäklare borde bli bättre på att meddela om att det finns lagar
och bestämmelser som reglerar deras skyldigheter under föremedlingsprocessen
samt vart konsumenten kan vända sig vid missnöje. Det föreligger svårt att svara på
om vad som ligger till grund för de låga förtroendet för fastighetsmäklare men
problemet torde inte ligga i Fastighetsmäklarlagen.
28
10.
Referenser
10.1. Tryckta källor


Grauers, Folke, Rosén, Mats, Tegelberg, Lars, 2011, Fastighetsmäklaren- en
vägledning, fjärde upplagan, Nordstedts Juridik AB, Stockholm.
Melin, Magnus, 2012, Fastighetsmäklarlagen – en kommentar, tredje
upplagan, Norstedts Juridik AB, Stockholm.
10.2. Internetkällor



Om fastighetsmäklarinspektionen, http://www.fmi.se/default.aspx?id=1651,
Fastighetsmäklarinspektionen, Uppdaterad: 2014-12-17, Hämtad: 2015-01-04
Kl:15.15
Fångeshandling, http://www.blinfo.se/ordlista/2013/5/fangeshandling__6340,
Hämtad: 2014-11-25 Kl:15.45
Lågt, men ökat, förtroende för fastighetsmäklare,
http://www.mynewsdesk.com/se/fastighetsbyran/pressreleases/laagt-menoekat-foertroende-foer-fastighetsmaeklare-857335, Uppdaterad: 2013-04-18
Kl:13:40, Hämtad: 2014-12-07 Kl:17.30.
10.3. Rättsfall



RH 2007:48
RÅ 2006 ref.53
RÅ 2008 ref. 63
10.4. Förarbeten

Ny Fastighetsmäklarlag Prop. 2010/11:15
29