2013-02-05
Påverkan från omvärlden
Tidiga skeden i byggprocessen
» Samhällsförändringar
ANNE LANDIN
» Politiska förändringar
g
» Finansiella förutsättningar
» Lokala opinioner
» Verksamhetsutveckling
» Tekniska förändringar
» Kunskapsutveckling
Intressenter
Byggherrens kravformulering
Utvärdera
Nyttjare
Ägare
Förvaltare
Formulera
krav och
behov
Testa
Fastighetsföretaget
Övriga
Samhället
Byggföretag
Kreditgivare
Anställda
Uppdatera
och revidera
Kommunicera
Informationsbehov i tidiga skeden
Programmet ett styrinstrument för
byggprocessen
• Brukarna och deras krav
• Beställningsunderlag för projektering
• Krav från samhället
• Verifikation av målsättningar
• Funktionskrav
• Program
• Beskrivningar
• Ritningar
• Verksamhetsrelaterade
• Objektsrelaterade
• Ekonomiska
• Prövning mot uppställda krav
• Kalkyler
1
2013-02-05
Krav från brukare
» Verksamhetsanpassning
» Yttre och inre miljö
g g g
» Kommunikation och tillgänglighet
» Utrymmesbehov
» Kostnader
» Flexibilitet och expansionsmöjligheter
» Inflyttningstid
Byggherrens dilemma
Brukaren känd eller okänd - olika angreppssätt
Svårt veta vad som värderas i en föränderlig värld:
Havsutsikt? Ekgolv? Nära till kommunikationer?
Få brukaren att förstå sin roll. (Brukaren ofta är novis.) När
påverka, när vara delaktig
Språkbruket - Ofta missförstånd
Vidga brukarens referensram - Pedagogisk förmåga
Hantera olika, ofta motstridiga, krav
Brukargrupper med olika krav ex sjukhus (patienter, anhöriga,
yrkesverksamma, politiker)
Krav från förvaltare/ägare
Krav från samhället
» Yttre och inre miljö
» Yttre och inre miljö
» Kommunikation och tillgänglighet
» Tillgänglighet
y
» Utrymmesbehov
pp y
av lagar
g och normer
» Uppfyllande
» Tid för genomförande
» Beaktande av restriktioner
» Resurs- och kapitalutnyttjande
» Markutnyttjande
» Markutnyttjande
» Underhåll och driftekonomi
Lagar och normer som påverkar
byggandet
Olika typer av programarbete
• Plan- och bygglagen (PBL)
• Strategiskt program
• Byggnadsverkslagen (BVL)
• Lagen om offentlig upphandling (LOU)
• Miljöbalken (MB)
• Arbetsmiljölagen (AML)
• Föreskrifter
• Boverkets byggregler (BBR)
• Verksamhetsbeskrivning
• Översiktligt lokalprogram
• Taktiskt utrymmesprogram
• Byggnads- och platsrelaterad kravformulering
• Tidsmässig och ekonomisk planering
• Operativt byggnadsprogram
• Boverkets konstruktionsregler (BKR)
• Lokal och byggnadsprogram
• SIS standarder
2
2013-02-05
Program
Alternativa lösningar
» Verksamhetsanalys
» Lokalprogram - Behov och funktionskrav
» Tekniskt program - Krav på exempelvis byggteknik
och installationer
» Miljöprogram
» Lokaliseringsutredning
» Ekonomi - Alternativkalkyler
» Tidplan
» Alternativ lokalisering
Etappvis utbyggnad (B3 a)
Kalkylränta (r)
» Beräknad byggnadskostnad för industrilokal idag:4 500
kr/m2
» Beräknad ökning av byggkostnaderna 3 %/år
» Etappvis utbyggnad
» Alternativa tekniska lösningar
» Alternativ utformning
Kalkylränta skall motsvara alternativkostnaden för kapital, det
vill säga att om vi inte binder kapitalet i en investering
genererar det en viss avkastning.
» Beräknad merkostnad på grund av att bygget utförs i
två etapper: 5 % av byggnads- kostnaden för etapp 2
”Genomsnittligt förräntningskrav på satsat kapital i företaget”
» Beräknad störningskostnad för pågående
verkstadsproduktion
p g a byggnadsarbeten med tillkommande etapp:
» 350 000 kr (dagens penningvärde)
» Företagets kalkylränta:10%
Diskontering/Kapitalisering
av betalningar
Programarbete i praktiken
» Slutvärde
» Gemensamma bilder
– Betalningar hänförs till slutet av investerings livslängd,
(ränta på ränta beräkning)
Slutvärdesfaktorn = (1+räntesats)antal år
» Nuvärde
– Betalningar hänförs till början av investeringen, (när
grundinvesteringen görs)
» Genomföra möten
» Dokumentera
» Kontinuitet
» Visualisera, tydliggöra
» Råd och anvisningar
Nuvärdesfaktorn = (1+räntesats)-antal år
3
2013-02-05
4
