Mäklarens ersättning

Mäklarens ersättning

Ersättningsformen – provision

Provisionens bestämmande

Rätt till provision

Rätt till kostnadsersättning

Nedsättning av provisionen
21 § Ersättningsformen, huvudregel
Om inget annat avtalats utgår ersättning
som provision baserad på köpeskillingen.

Presumtion för provision om personen faller
under 1 § FML.

Enligt praxis anses advokater som förmedlar ta
betalt med fast arvode plus kostnadsersättning.
Ersättningsformer, forts.

Provision med fast minimibelopp

Se uppdragsavtalet i kompendiet, s. 82.

Används för objekt med lågt el. osäkert värde.
Ersättningsformer, forts.
Provisionstrappa




Incitament att uppnå högt pris
Incitament att vilseleda säljaren om
marknadsvärdet
FMN: OK om brytpunkten ligger vid det
förväntade marknadsvärdet
Brytpunkten under förväntat marknadsvärde om
ersättningen under punkten är lägre än ordinarie
provision? OK!
Diskussion om provisionsformen
Är provision förenligt med ”opartisk
mellanman”?
 Incitament att maximera köpeskillingen
 Incitament att lura köparen


Säljteknik istället för att tillvarata bägges
intressen
Falsk budgivning
Lönar det sig att söka trissa upp priset på
ett enskilt objekt?
Provisionens bestämmande
Provision när avtal saknas



”Skäligt belopp”
18:5 HB samt 45 och 47 §§ KöpL analogt.
Riksprovisionstaxan avskaffad 1993 - konkurrensbrott
Provision vid prisavdrag på objektet


Baseras på det högre priset om avdraget avser fel i
köprättslig mening (JB el. KöpL)
Annars det lägre priset (t ex besiktningsklausul)
Provision vid byte av fastighet

Räkna fram värdet på uppdragsgivarens fastighet.
Vem har rätt till provisionen?

Den ansvarige mäklaren, inte företaget!


Företaget endast vid överlåtelse av fordran.
Om flera mäklare – delas upp dem emellan

Kunden kan inte betala med befriande verkan till
endast en av dem.
Vem skall betala provisionen?
Uppdragsgivaren skall betala provision,
oavsett om han är säljare eller köpare.

All annan diskussion överflödig.

I praktiken blir det alltså oftast säljaren som
betalar provisionen.
21 § 2 st. – Rätt till provision
Fem rekvisit för rätt till provision:





Förmedlingsuppdrag
Identitet mellan avtalat förmedlingsobjekt och
överlåtet objekt
Bindande överlåtelseavtal
Mäklaren skall ha anvisat köparen.
Orsakssamband mellan mäklarens arbete och
det bindande överlåtelseavtalet
Rätt till provision: förmedlingsuppdrag

11 § Skriftlighetskravet underlättar!


Mäklaren har bevisbördan


I kommersiella förhållanden är dock muntliga avtal
möjliga och inte helt ovanliga.
Gäller både avtalets existens och dess innehåll.
Det räcker att det funnits ett avtal.

Kunden kan inte smita från ersättningen genom
att säga upp avtalet.
Rätt till provision: identitet
Objektet i förmedlingsuppdraget skall vara
identiskt med det som överlåts.

Problem: överlåtelse av bolag

Fastigheten ”bolagiseras” innan överlåtelse

Problem: följdaffärer

Annan egendom ingår i överlåtelsen
Bindande överlåtelseavtal


Överlåtelseavtal som uppfyller kriterierna i 4 kap JB resp.
BRL.
Återgångsvillkor måste vara uppfyllda.

T ex låneklausul, besiktningsklausul, köpebrev.
Ex: KÖPEBREV 4:5 JB Mäklarens rätt till provision
kan bero av köparens vilja eller förmåga att
betala!


Därför skrivs in i uppdragsavtalet att provisionen utgår
oavsett bindande överlåtelse.
OK om köpekontraktet föreskriver handpenning som kan
täcka mäklarprovisionen.
Bindande överlåtelseavtal, forts.
Vid ogiltiga förvärv utgår ingen provision.



Köparen förvägras medlemskap i
bostadsrättsförening.
Bristande samtycke från make/sambo
Ogiltighet enligt 28-36 § AvtL (?)

Kanske provision om ogiltigheten hänför sig till
mäklarens uppdragsgivare.
Rätt till provision: anvisning
Definition:


Köparen har fått kännedom om objektet genom
mäklarens verksamhet, och
Säljaren inser eller borde inse detta.

Lämna över spekulantlista!

Mäklaren kan inte anvisa en spekulant som
redan var känd för säljaren.

”Känd” som spekulant, inte som person.
Rätt till provision: orsakssamband
Överlåtelsen skall bli av som en följd av
mäklarens arbete


Svårt att fastställa
”Nödvändig förutsättning” och ”väsentlig orsak”
Problem: säljaren säger upp avtalet och
överlåter på egen hand

NJA 1975 s. 748 Presumtion för orsakssamband
om köparen har anvisats av mäklaren
Rätt till provision: orsakssamband
Problem: ny mäklare anlitas och objektet säljs
till spekulant som anvisats av den första
mäklaren

Provisionen går till den som haft störst inverkan på
att överlåtelsen sker.



Uppdelning av provision extremt undantagsfall.
Om mäklare 2 anlitas endast för ”kontraktsfasen” går
provisionen till mäklare 1.
Om mäklare 1 misslyckats att få spekulanten
intresserad, går provisionen till mäklare 2.
21 § 3 st. - ensamrättsfallet
Under ensamrättstiden har mäklaren alltid
rätt till provision oavsett orsakssamband
mm.



Mäklaren skall ges incitament att lägga ner
resurser att marknadsföra objektet mm.
Detta är ”andra sidan av myntet” till
ensamrättsreglerna i 11 §.
Problem: konkurrerande provisionsanspråk
22 § - Kostnadsersättning
Har mäklaren provision, har hon inte rätt till
kostnadsersättningar om inte särskilt
avtal träffats om det.

Praktisk betydelse mest om mäklaren
misslyckas med att förmedla objektet.

Vid fast arvode har mäklaren rätt till ersättning
för kostnader (18:5 HB)