VFTN01 Fastighetsvärderingssystem Ingemar Bengtsson VFTN01: Rättsfallstolkning torsdag 3/2 2011 Dagens övning går ut på att förstå innehållet i tre rättsfall; vardera ett från (1) Hovrätten över Skåne och Blekinge, (2) Göta Hovrätt och (3) Högsta domstolen, ett s.k. prejudikat. Gemensamt för fallen är att de gäller ansvar vid besiktning eller värdering av fastighet. Fall (1) handlar om vilket ansvar en besiktningsman har för en besiktning i samband med ett privat småhusköp. Kärande är Johnny Olsson och svarande är Charlotte Cervin-Hoberg och Peter Hoberg. Iblandade är också två besiktningsmän där Pehr Ahlqvist anlitades av köparen Johnny Olsson och Sven Harild anlitades av säljarna, makarna Hoberg. Fall (2) handlar om ett småhusköp och ifall säljaren är ansvarig för en av dem anlitad besiktningsmans utlåtande. Kärande är Daniel Lundberg och Annica Blomqvist och svarande är Widar Svensson. Lundberg och Blomqvist har köpt en fastighet av Birgitta Gustafsson. Widar Svensson har besiktigat fastigheten åt sin bekant, Birgitta G. Fall (3) handlar om en fastighetsvärdering i samband med att ett pantbrev på en fastighet användes som säkerhet för ett lån. Kone Invest AB är som köpare av en fastighet kärande och AB J & W är svarande, inblandad är också värderaren Arne B. som var platschef på J & W:s kontor i Hbg och säljaren Bernts Fastighetsbyrå. Som en hjälp lämnas här ett tolkningsschema för rättsfallsstudier. Del I är av generell karaktär och fungerar som ett stöd att strukturera respektive fall, del II gäller främst HD-domen, medan del III är den mest specifika och intressantaste för oss. VFTN01 Fastighetsvärderingssystem Ingemar Bengtsson Rättsfallstolkning I. Klarlägganden av rättsfallet Objektiv beskrivning av vad fallet handlar om att beskriva följande punkter, där punkt 5 (och 4) är av högst prioritet. 1 Den rättsliga frågan (t ex under vilken rubrik skall fallet sättas i en noggrant disponerad lärobok?) 2 Hur såg parternas yrkanden ut? 3 Vilka grunder redovisades? 4 Omständigheter (av betydelse för utgången) 5 Domskäl (framför allt i HD) 6 Domslut II. Prejudikatsbedömningen Hur skall rättsfallet användas som rättskälla? 1 Behövdes prejudikatet? Var fanns nyhetsvärdet som gjorde att HD tog upp fallet till prövning? 2 Vilken generell regel skapas av prejudikatet? 3 a) Hur begränsas räckvidden av de faktiska omständigheterna? b) Uttalar sig HD om de givna reglernas generella användning? Hur förhåller sig regeln till analogier? I vilken mån tål den ändrade förutsättningar? III. Ekonomiska konsekvenser för värderare/besiktningsmän För oss är de ekonomiska konsekvenserna av allra störst vikt. 1 Vilka slutsatser ska köpare, säljare, besiktningsmän och värderare dra utifrån rättsfallen? 2 Finns det några allmänna ekonomiska effekter? Hamnar ansvaret hos den som ur effektivitetssynvinkel är mest lämpad att bära det? Hur bedöms vårdslöshet (jmf. Learned Hand’s rule)? Det är praktiskt att tänka i termer av incitament för aktörerna; utifrån lagens ansvarsfördelning, vem har incitament att göra vad? Det är också praktiskt att göra en kontrafaktisk analys, d.v.s. tänka sig att domstolen hade dömt tvärtom; hur hade det påverkat aktörernas incitament?