Document

Föreläsning 2 – tor 29/3 2012
1.
Jordabalkens (JB) regler om fast egendom (kap 1)
2.
Fastighetsförmedling som profession (kap 21)
Jordabalken (JB) 1970:994
• Grundläggande civilrättsliga reglerna om fast egendom.
• I balken regleras vad en fastighet är och vilka föremål
som hör till fastigheten, så kallade tillbehör.
• Det finns också bestämmelser om innehav och
överlåtelse av fastighet.
• Balken behandlar också begränsade rättigheter såsom
panträtt, nyttjanderätt och servitut.
3D Fastighetsindelning – fördelar:
• Byggnader/anläggningar i stadskärnor kan användas
effektivare, t.ex. byggnader ovan spårområden.
• Effektivare användning av markområden i
landsbyggd, t.ex. försvarets outnyttjade bergsrum.
• I samband med omstrukturering/bolagisering lättare
att säkerställa system av el- och teleteknik samt
underjordiska anläggningar.
Källa: Lantmäteriets hemsida
Tillbehör till fastighet (JB 2 kap)
Det finns fysiska och rättsliga tillbehör.
Fysiska fastighetstillbehör
Allmänna fastighetstillbehör (JB 2:1)
Tillbehör till fastighet, för stadigvarande bruk i
eller ovan jord.
Ex: byggnad, stängsel, träd, buskar.
Fysiska fastighetstillbehör
Byggnadstillbehör (JB 2:2)
Tillbehör till byggnad, monterad för
stadigvarande bruk.
Ex i en bostad: badkar, dusch, kyl, spis.
Fysiska fastighetstillbehör
Industritillbehör (JB 2:3)
Tillbehör som tillförts byggnad, monterad för
stadigvarande bruk.
Komplement till ovan tillbehör, industritillbehör
om det inte går att hänföras till de andra.
Ex: travers, kran
Äganderättsgemenskap (JB 2:4)
• Föremål som nyttjanderättsinnehavare eller eljest
annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten hör
ej till denna, om icke föremålet och fastigheten
kommit i samma ägares hand.
Återtaganderättsförbehåll (JB 2:5)
• Förvärvar fastighetsägaren föremål under villkor
att överlåtaren har rätt att återtaga föremål, om
förvärvaren åsidosätter vad som åligger honom
enligt överlåtelseavtalet, eller att äganderätten till
föremålet skall förbli hos överlåtaren till dess
betalning erlagts eller annan förutsättning
uppfyllts, får villkoret ej göras gällande sedan
fastighetsägaren tillfört fastigheten föremålet så
att det enligt 1 eller 2 § hör till fastigheten.
Överlåtaren har kvar anspråk på förvärvaren.
Koppling mellan fastighet och tillbehör
Är mycket stark i lagstiftningen.
Dock finns det ett par undantag:
1. Vid en överlåtelse av fastighet tillhörig
staten, möjligt att rättsligt sätt särskilja
fastighet och tillbehör.
2. Möjligt att överföra byggnader/andra
anläggningar från en fastighet till en annan
eller omvandla ledningar som är allmänna
fastighetstillbehör till lös egendom (JB 2:7).
Lös egendom
Det som inte är fast egendom – tillbehör.
Lös egendom regleras inte i JB.
Ex:
Byggnad på annans mark (ofri grund)
Nyttjanderätter (hyresrätt, bostadsrätt, tomträtt)
Rättsliga fastighetstillbehör
Olika rättigheter som är kopplade till fastigheter.
Servitut
En fastighetsägare rätt att nyttja en annan fastighet, väg, brunn etc.
Samfällighet
Gemensamhetsanläggningar enligt Anläggningslagen, väg, lekpark etc.
Ledningsrätt
T.ex. ledningar för el och tele enligt Ledningsrättslagen.
Fastighetsöverlåtelse
• Överlåtelse = köp, byte och gåva.
• Finns regler som måste följas för att en
överlåtelse av fast egendom skall bli giltig.
• Skriftlig form krävs vid överlåtelse.
Skriftliga avtalsvillkor (JB 4:3)
• ”Svävarvillkor" – huvudregeln max 2 år (JB 4:4)
• Köpets fullbordan beror av villkor
(besiktning, lån etc.)
• Att säljaren inte skall svara för att han är rätt ägare
(ovanligt) - friskrivning
• Inskränker köparens rätt att överlåta fastigheten
(eller inteckning) - gåva, givaren hindra…
Dubbla handlingar
• Om köparen fått kredit (bara betalt handpenning).
• Om köpet innehåller villkor (gällande både säljare och köpare).
Köpekontrakt
• Avtalet, alla villkor som håller köpet ”svävande” med
• Formkraven
Köpebrevet
•
•
•
•
Vid överlåtelse, likvidavräkning
Kvitto (köpeskilling erlagts)
Formkraven
Används för att söka lagfart
(tillträdet)
Dröjsmål och fel vid fastighetsköp
• Dröjsmål i samband med ett fastighetsköp
innebär att köpare eller säljare inte fullgör
sina skyldigheter i rätt tid.
• Ex:
• Att säljaren inte låter köparen få tillträde till
fastigheten i tid.
• Att köparen inte betalar köpeskillingen i tid.
Dröjsmål och fel vid fastighetsköp
Fastigheten försämrats mellan avtal och tillträdet (JB 4:11-12)
• Ansvaret i detta skede ligger som huvudregel på säljaren
fram till tillträdet.
Regler om när säljaren är i dröjsmål (JB 4:13-14)
• T.ex. att säljaren inte avträder fastigheten i tid eller inte
medverkar till att upprätta köpebrev.
Felreglerna – tre kategorier
Faktiska fel – huvudsakligen att fastighetens fysiska
skick avviker från vad köparen har rätt att kräva.
Rättsliga fel – fastigheten är belastad med
oförutsedd rättighet eller att en rättighet avviker
från vad som förutsatts.
Rådighetsfel – köparens möjligheter att använda
fastigheten är begränsad.
Felreglerna – presentationsmodell
Tvåsteg – felbedömning och relevansbedömning
Vid felbedömningen skall man ta hänsyn till vilken
standard i olika avseenden köparen har rätt att
kräva att fastigheten har vid köpet.
Om fastigheten avviker från den standard köparen
har rätt att kräva, föreligger fel i köprättslig mening.
Felreglerna – presentationsmodell
Vid felbedömningen konstaterat att det föreligger
ett fel i rättslig mening, steg två i tvåstegsmodellen:
relevansbedömningen.
• Ett fel är relevant om köparen kan göra någon
påföljd gällande.
• Vid relevansbedömning; omständigheter som
parternas vetskap och handlande, reklamation,
preskription och vissa friskrivningar.
Faktiska fel (JB 4:19)
• Huvudsakligen att fastighetens fysiska skick avviker från vad
köparen har rätt att kräva.
• Även förhållanden i närmiljön kan vara att hänföra till faktiska fel.
• Kan vara avtalat skick eller vad köparen med ”fog kan förutsätta”.
•
För att säljarens ansvar inte skall bli för omfattande har köparen en
långtgående, absolut undersökningsplikt.
• Köparen får själv stå för sådana brister som denne genom en
undersökning borde ha upptäckt (gäller alla tillgängliga utrymmen).
•
•
•
En säljare kan friskriva sig från ansvar för fel/brister i fastigheten.
Säljaren får inte friskriva sig fel som denne borde ha upplyst
köparen om.
Kan bli aktuellt med prisavdrag, skadestånd eller hävning av köpet.
Rättsliga fel (JB 4:15-17)
• Fastigheten är belastad med oförutsedd rättighet
eller att en rättighet avviker från vad som förutsatts.
• Kan handla om att fastigheten är pantsatt eller att
den är uthyrd.
• Särskilt fall: när köparen inte kan erhålla lagfart på
fastigheten beroende av en omständighet som är
att hänföra till säljaren, t.ex. att säljaren inte är rätt
ägare till fastigheten.
• Kan bli aktuellt med prisavdrag, skadestånd eller
hävning av köpet.
Rådighetsfel (JB 4:18)
• Köparens möjligheter att använda fastigheten
är begränsad.
• Köparen vinner inte den rådighet över
fastigheten som han har rätt till att utgå ifrån
p.g.a. ett myndighetsbeslut.
• Kan bli aktuellt med prisavdrag, skadestånd
eller hävning av köpet.
Byte och gåva av fast egendom
• De regler som gäller för köp av fast egendom
gäller, med vissa justeringar, även för byte
och gåva av fastighet.
• Gåva – allmänt svårt att tänka sig att ett
felansvar skall kunna göras gällande.
• Byte – kan uppkomma ett behov av särskilda
överväganden då det inte utgår någon
kontant köpeskilling.
Tillstånd till förvärv av fastighet och förköp
• HR – en fastighet kan överlåtas till vem som helst.
• I vissa fall krävs det särskilt tillstånd för att en
överlåtelse skall vara giltig.
• Förvärv av jordbruksfastigheter enligt
jordförvärvslagen (1979:230).
• Skall vara möjligt att vägra en överlåtelse av en
jordbruksfastighet i glesbyggd om denna behövs för
att främja sysselsättningen/bosättningen på orten.
Tillstånd till förvärv av fastighet och förköp
• En bostadsrättsförening/kooperativ hyresrättsförening
kan under vissa förutsättningar anmäla intresse av att
förvärva en fastighet för ombildning till bostadsrätt eller
kooperativ hyresrätt.
• Finns en intresseanmälan – fastighetsägaren får inte sälja
fastigheten utan att först tillfråga bostadsrättsföreningen,
kooperativa hyresgästföreningen att förvärva fastigheten.
Fastigheten som kreditobjekt - fastighetspant
• S.k. hypotekariskt pantsystem – pantsättning av
fastighet utan att behöva lämna ifrån sig fastigheten.
• Pantbrevet :
• Symboliserar en beloppsmässig del av fastigheten.
• Ger panthavaren en rätt i fastigheten, d.v.s. en rätt
att erhålla betalning ur de medel som inflyter när
fastigheten säljs på exekutiv väg.
Inteckning och pantbrev
• För att kunna pantsätta en fastighet måste man ta ut
pantbrev i fastigheten.
• Pantbrevet :
• Ett bevis för att en inteckning uppgående till ett
visst belopp skett i fastigheten.
• Finns i pappersform och i form av en registrering i
pantbrevsregistret (lagen om pantbrevsregister,
1994: 448). Datapantbrev absolut vanligast idag.
Inteckning i flera fastigheter
• Borgenärens rätt kan göras gällande i flera fastigheter.
• Huvudregeln gemensamt inteckningsansvar:
• Varje fastighet svarar för en viss del av det totala
ansvaret.
• Delen beror på fastighetens värde i förhållande till
fastigheternas sammanlagda värde (JB 6:10).
Pantsättning
• Då fastighetsägaren har intecknat sin fastighet kan
panträtt upplåtas genom att pantbrevet överlämnas till
en borgenär som säkerhet för en fordran (JB 6:2).
• Panten måste svara för en fordran eller förpliktelse.
• Fordringen måste knytas till pantbrevet genom en s.k.
pantförskrivning.
• Pantbrevet måste traderas/överlämnas till borgenären för ett datapantbrev, borgenären registreras i
pantbrevsregistret.
Panträttens värde
• Panträtt – ger borgenär rätt att, ur de medel som inflyter
vid en försäljning av fastigheten, täcka den fordran för
vilken panträtten är upplåten.
• Borgenär – kan aldrig erhålla ett högre belopp än det som
svarar mot den fordring som är kopplat till pantbrevet.
• Borgenär – har rätt att få ut ett belopp motsvarande
pantbrevets grundbelopp/beloppet pantbrevet lyder på.
Ägarhypotek (JB 6:9)
Uppstår då en fastighetsägare inte pantsatt ett pantbrev
eller om ett pantbrev är pantsatt och borgenärens krav
inte når upp till pantbrevets grundbelopp.
Motsvarar pantbrevets grundbelopp minskat med den
del som är belånad – omfattas inte av någon panträtt.
Exekution
Borgenären söker betalning ur panten genom att begära
att fastigheten säljs på exekutiv väg.
Regleras i utsökningsbalken (UB).
Betalt vid exekutiv aktion:
1. Staten, skatter etc.
2. Konkursförvaltare
3. Fordringsägare
Arrende
• Upplåtelsen avser i första hand mark.
• Mot vederlag träffar avtal med en fastighetsägare att
nyttja en bestämd del av dennes mark.
• Finns ett besittningsskydd – i princip tvingade till
arrendatorns förmån (JB 8:2).
• Bestämmelser reglerar det vederlag, arrendeavgift,
som skall utgå då arrendeavtalet skall förlängas.
Arrende
JB 8 kap: Generella regler om arrende – föreskriver
att ett avtal om ett jordbruks-, bostads- eller
anläggningsarrende måste ingås i skriftlig form.
Samtliga avtalsvillkor måste anges.
Även ändringar/tillägg måste ske i skriftlig form.
Jordbruksarrende
• Upplåtelse av jord till brukande.
• Direkt besittningsskydd – i princip en rätt att få avtalet
förlängt när det löper ut.
• Besittningsbrytande skäl:
1. Jordägaren eller någon närstående skall bruka jorden.
2. Jordägaren skall använda marken för annat ändamål.
• Två former:
1. Gårdsarrende
2. Sidoarrende
Bostadsarrende
• Marken upplåtits för annat ändamål än jordbruk.
• Arrendatorn har rätt att uppföra/bibehålla ett
bostadshus.
• Minsta avtalsperiod på 5 år.
• Arrendatorn direkt besittningsskydd – kan brytas
när marken skall användas för annat ändamål.
Anläggningsarrende
• Mark upplåts för annat ändamål än jordbruk och
arrendatorn har rätt att för förvärvsverksamhet
på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad,
som inte är av ringa betydelse för verksamheten.
• Avser förvärvsverksamhet – arrendatorn har ett
indirekt besittningsskydd, rätt till skadestånd ifall
förlängning av avtalet inte medges. Förutsätter att
det saknas godtagbara skäl för att vägra
förlängning av avtalet.
Tomträtt
1. Nyttjanderätt på obestämd tid.
2. Tomträttsinnehavaren betalar vederlag/avgäld till
fastighetsägaren.
3. Kan endast upplåtas i en fastighet som är i allmän ägo.
4. Skall upplåtas skriftligen, anges tomrättsupplåtelse.
5. Viktigt skilja på upplåtelse av tomträtt och en senare
upplåtelse av densamma.
Partiell och benefik nyttjanderätt (JB kap 7)
• Knapphändig reglering. Stor avtalsfrihet på området.
• Upplåtelsen mellan parterna får bestämmas med hjälp av
avtalet och allmänna kontraktsrättsliga regler.
Partiell nyttjanderätt
• Ex: Rätt att ta grus/sten eller rätt att avverka skog.
Benefik nyttjanderätt
• Utgår inget vederlag.
Servitut
• Rätt för en härskande fastighet att på obegränsad tid
utnyttja en tjänande fastighet för ett visst ändamål.
• Föreligger formkrav för att servitut skall kunna tillskapas.
• Bildas för att tillgodose behov hänförliga till själva
fastigheten oberoende av vem som är ägare av den.
• Skall vara ägnat att främja en ändamålsenlig
markanvändning, skall vara fråga om att komplettera den
härskande fastigheten i viktiga avseenden.
Inskrivning och sakrättsliga frågor
Fastighetsregistrets inskrivningsdel innehåller
bl.a. uppgift om:
• Vem som är ägare till en fastighet.
• Vilka pantbrev som finns uttagna i fastigheten.
Ett fungerande inskrivningssystem skapar
trygghet när det gäller sakrättsliga frågor.
Inskrivning och inskrivningssystemet
• Inskrivning ger publicitet och legitimitet åt
rättighetshavaren.
• Ett skydd mot att andra förfogar över rätten
(äganderätt, nyttjanderätt, annan rättighet).
• Trygghet för köpare, kan kontrollera att den
som utger sig för att vara ägare, också är det.
Godtrosförvärv (JB 18 kap)
• Möjligt för; äganderätt, nyttjanderätt, servitut, rätt till
elektrisk kraft och panträtt.
• Reglerna skyddar en person som endast tror sig handla
med fastighetsägaren, men som inte gör det.
• HR: För att kunna göra gällande äganderätt till, eller en
rättighet i, en fastighet krävs att man bl.a. rättshandlat
med ägaren till fastigheten.
• En person kan på goda grunder haft skäl att utgå ifrån
att det var fastighetsägaren som han rätthandlat med.
Godtrosförvärv (JB 18 kap)
• Godtrosförvärvsreglerna kan innebära att den rätte
ägaren till en fastighet slutgiltigt förlorar fastigheten.
• Reglerna kan också innebära att en person som i och
för sig gjort vad som normalt krävs för att vara skyddat,
trots detta förlorar fastigheten till följd att den aktuella
ogiltighetsgrunden ansetts alltför grov.
• I båda ovan typfall kan den som förlorar fastigheten
erhålla ersättning av staten för sin förlust.
Hävd – till fast egendom
Att någon, utan att vara rättmätig ägare till en fastighet,
via ett långt innehav får full äganderätt till fastigheten.
I JB finns 10 årig hävd och 20 årig hävd.
Tre villkor för 20 årig hävd:
1. Lagfart på fastigheten skall ha beviljats efter det att
den rätte ägaren förlorat fastigheten.
2. 20 år skall ha förflutit sedan lagfart beviljades.
3. Under denna tid får inte de rätte ägaren ha reagerat
och väckt talan om bättre rätt till fastigheten.
Dubbeldisposition
Kan förekomma då en fastighetsägare säljer fastigheten två gånger
eller upplåter en rättighet i fastigheten två gånger.
Den senare förvärvaren ges företräde när denne anses skyddsvärd.
En förutsättning för att en borgenär ska skyddas vid upplåtelse
av panträtt är att denne var i god tro vid upplåtelsen.
För äganderätt, nyttjanderätt och servitut finns det regler i JB som
föreskriver att en andra förvärvare kan få företräde om denne först
söker inskrivning hos IM på förvärvet.
Krävs att denne var i god tro om att fastigheten redan var överlåten
eller att rättigheten redan upplåtits.
Rättighetshavares ställning vid överlåtelse
Ett fall när en rättighet är gällande mot en ny ägare är
att förbehåll om rättigheten gjorts vid köpet.
Ett andra fall är att rättigheten inskrivits i
fastighetsregistret.
Rättigheten fortsätter också att gälla om förvärvaren
var i ond tro.
För hyra och arrende gäller även: skriftligt kontrakt och
tillträde före överlåtelsen – då består rättigheten (JB 7:13).