Fastighetsbolag och deras kassaflöden.

Alexander Smith & Johan Magnusson
Fastighetsbolag och deras
kassaflöden.
Real estate firms and their cash flows.
Fastighetsekonomi
C-uppsats
Termin:
Handledare:
VT15
Hans Lindkvist
3
Förord
Vi vill rikta ett stort tack till vår handledare Hans Lindkvist för det stöd och de råd
som han har bistått med under arbetets gång. Vi tackar opponenter för deras
kommentarer samt vännerna David Crane och Marta Kauffman för deras
orubbliga stöd genom denna process.
Vi försäkrar att vi båda har varit delaktiga i allt arbete som gjorts.
Karlstad, 2015
Johan Magnusson & Alexander Smith
4
Definitionslista
Driftnetto = Hyresintäkter minskat med drift- och underhållskostnader,
tomträttsavgälder och fastighetsskatt.
Direktavkastning = Driftnetto dividerat med fastighetens förvärvspris.
Intjäningskapacitet = Intjäningsförmågan för det aktuella
fastighetsbeståndet vid en given tidpunkt.
IFRS = International Financial Reporting Standards
IAS = International Accounting Standards
FCF = Fritt kassaflöde
CFO = Kassaflöde från den löpande/operativa verksamheten
CFI = Kassaflöde från investeringsverksamheten
CE = Investeringar
Framvagnen = Allt i ett bolags årsredovisning som står före de finansiella
rapporterna men som bolagen väljer att inte placera under
förvaltningsberättelsen.
5
Sammanfattning
Nivå: C-uppsats inom företagsekonomi
Datum: Juni, 2015
Författare: Johan Magnusson och Alexander Smith
Handledare: Hans Lindkvist
Titel: Fastighetsbolag och deras kassaflöden.
Syfte: Syftet med denna uppsats är att undersöka om vi kan utläsa de fria
kassaflödena hos fastighetsbolagen samt försöka skapa en bild över hur
fastighetsbolagens årsredovisningar skiljer sig åt rörande benämningen och
redovisningen av kostnader.
Metod: Som källor till vår empiriska undersökning använde vi oss av de
utvalda företagens årsredovisningar från 2014. Företags årsredovisningar
betraktas som primära källor. Vår referensram och redovisning av tidigare
forskning består till stor del av sekundära källor. Undersökningen är
kvantitativ med kvalitativa inslag, då vi kompletterat undersökningen med
mejlkorrespondens med de berörda företagen. Genomgången av
årsredovisningar som vi genomfört med den framtagna checklistan är
kvantitativ medan intervjuerna med bolagsrepresentanter är av kvalitativ
karaktär.
Resultat och slutsats: Resultaten av vår undersökning visar att det inte går att
utläsa fria kassaflöden utefter den definition vi landar i. Den stärker även
tidigare forskning som har konkluderat att även om alla fastighetsbolag på
Stockholmsbörsen lyder under samma regelverk finns det möjlighet för de att
redovisa på olika sätt.
Förslag till vidare forskning: Det skulle vara intressant om liknande studier
genomfördes på andra branscher inom Stockholmsbörsen, Nasdaq OMX
Stockholm. Även studier som undersöker fastighetsbolag i andra delar av
världen som tillämpar IFRS vore intressant.
Nyckelord: IFRS, fastigheter, förvaltning, förvaltningsfastigheter,
redovisning, externredovisning, kassaflöden, fritt kassaflöde
6
Abstract
Level: Bachelor´s thesis for business degree
Date: June, 2015
Authors: Johan Magnusson and Alexander Smith
Supervisor: Hans Lindkvist
Title: Real estate firms and their cash flows.
Purpose: The purpose of this paper is to investigate whether or not we can
deduce the free cash flows of real estate companies. We also aim to try to
create a picture of how property companies' annual reports differ on the
labeling and presentation of costs.
Method: As the sources fof our empirical study, we used the selected
companies' annual reports from 2014. These corporate statements are
regarded as primary sources. Our frame of reference consists largely of
secondary sources. The study is quantitative with qualitative elements, as we
supplemented the survey by e-mail correspondence with the companies in
question. The review of financial statements that we have completed with the
check list is quantitative, while interviews with company representatives are
qualitative in nature.
Results and conclusions: The results of our study show that it is not
possible to identify the free cash flows of the selected real estate companies. It
also reinforces previous research that has concluded that even if all the
property companies on the Stockholm Stock Exchange are subject to the same
regulations there are opportunities for them to present their results in different
ways.
Suggestions for further research: It would be interesting if similar studies
were conducted in other sectors of the Stockholm Stock Exchange, the
Nasdaq OMX Stockholm. Although studies examining real estate in other
countries that apply IFRS would be interesting.
Keywords: IFRS, real estate, management, real estate management,
accounting, financial accounting, cash flow, free cash flow
7
Innehållsförteckning
Tabellförteckning ........................................................................................................9
1.
2.
3.
4.
Inledning............................................................................................................ 10
1.1.
Bakgrund .................................................................................................... 10
1.2.
Problemdiskussion ................................................................................... 10
1.3.
Problemformulering ................................................................................. 12
1.4.
Syfte ............................................................................................................ 13
1.5.
Avgränsning............................................................................................... 13
Teori ................................................................................................................... 14
2.1.
Indirekt fastighetsinvestering .................................................................. 14
2.2.
Direktavkastningmetod ............................................................................ 15
2.3.
Verkligt värde ............................................................................................ 16
2.4.
Kassaflöden ............................................................................................... 16
2.5.
Fritt kassaflöde .......................................................................................... 18
2.6.
Kostnadsföring/aktivering ...................................................................... 20
2.7.
Vikten av transparent redovisning.......................................................... 21
Metod ................................................................................................................. 23
3.1.
Inledande undersökning .......................................................................... 23
3.2.
Val av företag ............................................................................................ 24
3.3.
Val av metod ............................................................................................. 24
3.4.
Framtagen checklista ................................................................................ 26
3.5.
Validitet och Reliabilitet ........................................................................... 27
3.6.
Källkritik .................................................................................................... 27
Empiri ................................................................................................................ 28
4.1.
Sammanställning av checklistor .............................................................. 28
4.2.
Kommentarer från företagen .................................................................. 33
5.
Analys................................................................................................................. 35
6.
Slutsats ............................................................................................................... 38
7.
Litteraturförteckning ........................................................................................ 40
8.
Bilagor ................................................................................................................ 46
8
Tabellförteckning
Tabell 1 - Checklista ............................................................................................. 26
Tabell 2 - Sammanställning .................................................................................. 29
9
1. Inledning
I inledningen ämnar vi att presentera en bakgrund till studien, varför den är intressant samt det
faktiska problemet vi identifierat. Vidare presenteras studiens syfte och avgränsning.
1.1. Bakgrund
Under enbart 2015 års två första månader hade marknadsvärdet på
Stockholmsbörsens fastighetsbolag stigit med ca 38 miljarder kronor, detta
rapporterade Thór (2015) den 5/3-2015 i tidningen Fastighetsnytt. Det råder
delade meningar om huruvida dessa värderingar är förankrade i konkreta
värden.
“Lika mycket som ett blodprov kan utvisa en persons hälsa, kan ett företags hälsotillstånd
bäst utläsas av kassaflödena” - S.11 FastPartners årsredovisning 2014
Enligt Bengtsson (2010) är syftet med en näringsverksamhet, i enighet med
ekonomisk teori, att berika ägaren med faktiska pengar från verksamheten. Ett
bolag som gör vinster på resultaträkningens sista rad ger inte nödvändigtvis
något verkligt värde om vinsterna inte kan motiveras av ett kassaflöde.
Redovisade vinster i sig kan inte spenderas av aktieägare så det krävs att ett
företags siffror backas av motsvarande summa pengar. Siffrorna kring
kassaflödet är det enda som representerar tillförlitlig information kring
företagets långsiktiga värden (Bengtsson 2010).
Det är därför intressant att studera hur den svenska marknaden värderar
fastighetsbolagen sett till deras presenterade förmåga att generera fria
kassaflöden.
1.2. Problemdiskussion
Att utläsa det relevanta kassaflödet ur årsredovisningarna kan vara
problematiskt.
Nordlund (2013) ställer frågan om enbart fastighetsbolags operativa
kassaflöden räcker för att ge en tillfredsställande avkastning på företagens
tillgångar. Vidare säger han att det kan vara svårt att urskilja dessa kassaflöden
ur ett fastighetsbolags årsredovisning. Kassaflöden är viktiga att urskilja då
”en tillgångs värde enligt vedertagen teori utgörs av nuvärdet av dess framtida
kassaflöden” (Nordlund 2013). I en annan artikel så tar Nordlund, tillsammans
med Jansson (2005), upp problemen kring aktiveringen gällande
10
reinvesteringar i det befintliga beståndet. Framför allt behandlas problematiken
i att bolagen gör olika tolkningar av vilka kostnader klassas som reparation och
underhållskostnader samt vilka kostnader som klassas som ombyggnation.
Enligt IAS 40 så ska ett företag dela upp investeringarna för förvärv av
förvaltningsfastigheter, investeringar i befintliga fastighetsbeståndet och
investeringar vid förvärv förenliga med att andra bolag köps upp i separata
poster (Nordlund 2014).
Även om alla fastighetsbolag på Stockholmsbörsen lyder under samma
regelverk, IFRS, finns det möjlighet för de att redovisa sina resultat på olika
sätt). Det finns ett visst tolkningsutrymme. Ett exempel på detta är där det står
att bokföringen skall ge en “rättvisande bild över företaget”. Olikheter i
redovisningen och olika tolkningar av nyckeltal är några av anledningarna som
gör det svårt att jämföra företag (Kjellbom och Rimfors 2011).
Behovet av att hålla fastigheter i acceptabelt skick på en marknad, där
fastigheterna är utsatta för konkurrens, resulterar normalt i stora kassautflöden
och därmed förenliga utgifter som inte återspeglas i resultaträkningen. Dessa
siffror kan vara svåra för analytiker att finna, även om de granskar
årsredovisningens noter. Resultaträknings siffror visar endast nettouthyrning /
driftnetto. Detta kan leda till en överskattning av de fria kassaflöden från
fastighetsbolag om analytiker misslyckas med att få tillräcklig information för
att analysera noterna till bokslutet (Nordlund 2003). När Nordlund (2014)
studerade
flertalet
av
de
svenska
fastighetsbolagen
på
OMXS(Stockholmsbörsen) så noterade han att direktavkastningen i bolagen
låg någonstans mellan 5,0-5,5% gentemot det verkliga värdet i
balansräkningen. Enligt honom så är de utgifter för reparation och underhåll
som tas upp i resultaträkningen inte i närheten av tillräckliga för att för att
bibehålla fastigheternas produktiva skick. När han sedan minskade driftnettot
med bolagens “investeringar i befintligt bestånd” så fann han att avkastningen
på det fria kassaflödet hamnade på ungefär 3,5% gentemot det verkliga värdet
(Nordlund 2014).
Problematiken understryks när Maksy & Chen (2014) redovisar att investerare
på aktiemarknaden inte gör ett försök att särskilja och värdera de investeringar
som krävs för att upprätthålla intjäningskapaciteten (och de använder bara de
lätt tillgängliga "totala investeringar") när de gör sina investeringsbeslut.
11
Med det sagt så är kassaflödet inte alltid den självklara grunden för en
värdering. Enligt Öhman m.fl. (2012) är net operating income (driftnetto) en
av de viktigaste komponenterna inom fastighetsvärdering. Driftnettot används
till exempel vid direktavkastningmetoder, där det ställs mot marknadens
avkastningskrav för att ge en marknadsvärdebedömning (Nordlund 2003).
Även Shefrin (2014) har sin egen syn på detta då han anser att analytiker som
baserar värderingen på förväntade fria kassaflöden är sårbara för att göra
partiska bedömningar av slutvärdet, eftersom de inte tar hänsyn till
konsekvenserna av minskade tillväxtmöjligheter under investeringens livstid.
Denna korrelationen mellan avkastning och vinst är svagare i de länder som
har bristfällig transaparans i redovisningen av finansiell information. Det är
informationen i redovisningen som är underlaget för investerares placeringar
och ett mer transparant informationsflöde bidrar till säkrare prognoser.
Bengtsson (2013) påvisar att årsredovisningarna i länder med en högre
standard på lagstiftningen kring redovisning är mer informativa än i de länder
med svagare krav.
Det är enligt Nordlund (2014) läge för fastighetsbranschens aktörer att inse att
det behövs åtminstone ett alternativt sätt att redovisa avkastningen från
fastighetsinvesteringar. Det är framförallt det operativa kassaflödet som än så
länge problematiskt nog även inrymmer utbetalningar för reinvesteringar i
fastigheterna. Ett nytt redovisningsalternativ skulle minska risken för
missförstånd som kan uppstå på grund av att företag tillämpar olika
redovisningsregler eller gör olika tolkningar av vad som redovisas som
investeringar respektive reparations- och underhållskostnader. (Nordlund
2014)
1.3. Problemformulering
Ett bolag som gör vinster på resultaträkningens sista rad behöver inte
nödvändigtvis ge något bestående värde om vinsterna inte är underbyggda av
ett faktiskt kassaflöde. Olikheter i redovisningen och olika tolkningar av
nyckeltal är några av anledningarna som gör det svårt att jämföra företag.
Detta är problematiskt då kassaflödet är det enda som representerar tillförlitlig
information kring företagets långsiktiga värden. Det är svårt att urskilja de
operativa kassaflödena ur ett fastighetsbolags årsredovisningar.
Då poster så som “investeringar i befintligt bestånd” inte enbart innefattar
investeringar som krävs för att hålla fastigheterna i ett acceptabelt skick torde
12
det vara intressant om denna informationen framkommer någon annanstans i
företagets årsredovisningar eller om det helt enkelt är omöjligt att genomföra
en kassaflödesanalys likt de som den här uppsatsen kommer behandla.
1.4. Syfte
Syftet med denna uppsats är att undersöka om vi kan utläsa de fria
kassaflödena hos fastighetsbolagen samt försöka skapa en bild över hur
fastighetsbolagens årsredovisningar skiljer sig åt rörande benämningen och
redovisningen av kostnader.
1.5. Avgränsning
Vi har valt att enbart analysera fastighetsbolag som är noterade på small-, midoch largecap-listorna på Stockholmsbörsen. Detta på grund av de
redovisningskrav som dessa bolag lyder under. Samt på grund av de
omsättningskrav som finns på de bolag som är noterade där
(www.nasdaqomx.com). Vi har valt att analysera 2014 års årsredovisning för
samtliga bolag i urvalet, då detta är det senaste som alla bolag publicerat.
Anledningen till att vi enbart valt svenska bolag är för att begränsa urvalet. De
lyder under IFRS och generella slutsatser borde därför kunna dras för bolag
stationerade i länder där IFRS appcliceras.
Vi valde att begränsa studien till de fastighetsbolag som är noterade på
NASDAQOMX Stockholm då de som är noterade på OMXStockholm lyder
under hårdare redovisningskrav. Samt att det ställs högre krav på
transparensen (www.nasdaqomx.com).
Då vi har valt att studera alla 16 noterade fastighetsbolag som filtrerades fram
från OMXStockholm torde resultaten vara tillräckligt underbyggda för att
kunna dra generella slutsatser.
13
2. Teori
I teoriavsnittet presenteras den teoretiska referensrams som vi använt oss av i studien. Referensramen
består av sju delar och behandlar bland annat värdering av fastigheter/fastighetsbolag, olika teorier
rörande kassaflöden och vikten av transparent redovisning.
2.1. Indirekt fastighetsinvestering
Haran et. al (2013) beskriver fastighetsmarknaden som en fördelaktig marknad
då den kan erbjuda investerare flera fördelar mot andra alternativa placeringar.
Investerare kan välja att placera sitt kapital på fastighetsmarknader av flera
anledningar. De vanligaste anledningarna är enligt McAllister (2000)
diversifiering och regelbunden avkastning. Placerare som söker exponering
mot fastighetsmarknaden har flera alternativ till hur de skall få detta. Det
klassiska alternativet är ett direkt ägande av fastigheter men under 90-talet
växte intresset för att exponera sig till marknaden via placeringar av olika slag i
indirekta fastighetsinvesteringar (McAllister 2000). Det är möjligheten att
förena de bästa egenskaperna av fastighetsmarknaden och den övriga
finansiella marknaden som framför allt har lockat placerare (Newell & Wing
Chau 1996). En direkt fastighetsinvestering kan enligt Persson (2011)
beskrivas som en investering i mark, byggnader och anläggningar. En
definition av en indirekt fastighetsinvestering återges av Haran et. al (2013), de
beskriver det som en investering i ett värdepapper vars avkastning härstammar
från direkta fastigheter eller en produkt vars underliggande tillgångar är direkta
fastigheter, börsnoterade fastighetsbolag hamnar i denna kategori.
Läran om hur man bäst sätter samman och förvaltar sitt totala innehav av
fastigheter, dvs. sin fastighetsportfölj, benämns som portföljteori. När man
köper aktier i ett fastighetsbolag kan detta ses som ett köp av en del av en
fastighetsportfölj. På grund av att en fastighetsportfölj består av ett kluster av
enskilda fastigheter menar Lekander (2011) att portföljen bör kunna värderas
efter samma metoder och teorier som enskilda fastigheter värderas efter
medan McAllister(2000) säger att man inte kan värdera indirekta
fastighetsvärdering på samma sätt som en direkt fastighetsinvestering på grund
av att man vid indirekt investeringar inte har inflytande över den dagliga
driften.
Utgångspunkten för att värdera ett fastighetsbolag är att analysera
externredovisningen. När detta görs bör fokus läggas på bland annat
kassaflöden (Haran et. al 2013).
14
Ofta börjar en ekonomisk analys för fastighetsbolag med att analysera
årsredovisningar eller kvartalsrapporter för företaget. De redovisade
nyckeltalen är då viktiga för att kunna bedöma vad som utläses. Nyckeltalen
ska kunna användas för att göra jämförelser mellan olika företag inom samma
bransch. (Nordlund 2011)
2.2. Direktavkastningmetod
Det finns enligt Lind och Nordlund (2014) tre olika typer av metoder för att
genomföra en fastighetsvärdering. De tre metoderna är: studera
jämförelseobjekt, avkastningsmetod eller kostnadsmetod. Lekander (2011)
skriver bland annat om hur grunden till fastighetsvärdering, avkastning, kan
delas upp i två komponenter: direktavkastningen och värdeförändringen
Direktavkastningsmetoden är en avkastningsbaserad metod där ett värde på
fastigheten uppskattas genom kalkyler på ett års driftnetto för den givna
fastigheten. Detta kan liknas vid att göra en evighetskapitalisering på årets
driftnetto. Direktavkastningsmetoder används huvudsakligen för att ge
fastigheter ett generellt marknadsvärde. Driftnettot för fastigheter är de årliga
hyresintäkterna som genereras med avdrag för drift- och underhållskostnader.
Nordlund (2003) skriver att investeringskostnader som aktiveras i bokföringen
är exempel på kostnader som inte tas upp i driftnettot.
Persson (2011) menar att eftersom driftnettot är en restpost i kalkylerna kan
relativt små ändringar i de ingående värdena skapa relativt stora förändringar i
det uppskattade värdet som deriveras utifrån driftnettot.
När ett fastighetsbestånd skall värderas innebär de att ett flertal fastigheter
behöver värderas på samma gång. Uppdragsgivaren är i dessa fall ofta bara
intresserad av beståndets totala värde och kan därför vara nöjd med att bara få
en schablonmässig värdering för de enskilda fastigheterna. Vid sådana
värderingar tillämpas direktavkastningsmetoden (Persson 2011).
Fastighetsvärderares uppskattning av en fastighets värde beror till stor del på
dennes förväntningar på framtiden (Öhman et. al 2012).
I Bengtssons artikel (2006) berättar de företagen vars årsredovisningar han går
igenom att de i framtiden kommer använda sig av kassaflödesbaserade
värderingsmodeller för att uppskatta det verkliga värdet.
15
2.3. Verkligt värde
I Sverige infördes den 1 januari 2005 ett nytt internationellt regelverk för
redovisning i börsnoterade företag. Begreppet verkligt värde spelar en central
roll i dessa regler. IAS 40, en del av regelverket, ställer krav på att alla bolag
som innehar förvaltningsfastigheter redovisar dessa till verkligt värde.
Balansräkningen ska därför nu innehålla fastigheternas verkliga värde, istället
för anskaffningsvärdet som tidigare var fallet. (Bengtsson 2006)
"Verkligt värde är det belopp till vilket en tillgång skulle kunna överlåtas
mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse
av att transaktionen genomförs." (Bengtsson 2006
Det bör nämnas att IAS 40 innehåller begränsningar som inte ger företagen
möjlighet att helt och hållet beräkna det verkliga värdet genom
balansräkningen. IAS 40 berättar hur fastigheter ska värderas, men inte hur
fastighetsbolag ska värderas. Det är därför inte möjligt att ta med
synergieffekterna som uppstår pga. innehav av flera fastigheter (Bengtsson
2008).
Sedan införandet av IAS 40 så har bolagen blivit tvungna att redovisa
orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen (Bengtsson 2006).
2.4. Kassaflöden
Corgel (1997) skriver att det har visat sig att investerare är mer intresserade av
det bokföra resultatet än av de faktiska kassaflödena. Detta leder till oriktiga
värderingar enligt Corgel (1997) samtidigt som Farshadfar & Monem (2013)
anger att CF ger en bättre bild över framtida kassaflöden än resultatet. Utöver
att lägga större vikt vid det bokförda resultatet än vid faktiska kassaflöden
säger Corgel (1997) att investerare på fastighetsmarknaden har fokus bakåt i
tiden. Detta synsätt skiljer sig från investerare på värdepappersmarknaden som
blickar framåt. Placerarna på börsen har visat sig vara relativt ointresserade av
fastigheternas läge och har sitt fokus på resultatet som står i räkenskaperna.
Genom
en
undersökning,
som
studerade
sambandet
mellan
redovisningsinformationen och börsutveckling, kan det konstateras att ett
företags vinst är relevantare än kassaflödet när placerare prissätter en aktie
(Bengtsson 2013). Vidare skriver Bengtsson (2013) att vad som är viktigast för
investerare varierar mellan olika länder. Vissa länder premierar en hög
omsättning, andra förlitar sig mer på det redovisade egna kapitalet. Att vinsten
skulle vara av stor vikt styrks dock av en undersökning som gjorts av Easton
16
och Harris (1991), där det visades att mätningar av aktiekurser och vinster är
viktiga för att få förståelse om förändringar i börskurser.
De, för sin tid, nyskapande kassaflödesstudierna (Dechow 1994; Bowen et. al
1986; Livnat och Zarowin 1990) fokuserar på operativa kassaflöden kontra
redovisat resultat, för att förklara avkastning på aktier. Sammantaget visar
dessa studier att i allmänhet ger både kassaflöden och redovisat resultat
tillräcklig information för att uppskatta en akties framtida avkastning, men de
berör inte vilken som står sig bäst. Burgstahler m.fl. (1998) finner att
kassaflödet har en mer prediktiv förmåga än resultatet, medan Finger (1994)
får blandade resultat. En mer aktuell studie, Barth m.fl (2001) finner att
kassaflöden har mer prediktiv förmåga än redovisat resultat. Ingen av dessa
tidigare studierna fokuserar på FCF.
I en artikel skriven av Nunez (2013) undersöks olika typer av
kassaflöden/resultat. Deras slutsats blir att det inte är någon större skillnad om
man använder Fritt kassaflöde, Operativt kassaflöde eller Driftnetto för att
uppskatta ett framtida resultat för, i det här fallet, elbolag.
Bengtsson (2013) visar på att kassaflödet från den löpande verksamheten har
låg korrelationen med den faktiska börskursen. Han identifierar detta som ett
problem hos börsmarknaden och han anser att ett större intresse borde läggas
vid just kassaflödet från den löpande verksamheten. Detta då syftet är, enligt
honom, med en näringsverksamhet, i enighet med ekonomisk teori, att berika
ägaren med faktiska pengar från verksamheten. Ett bolag som gör vinster på
resultaträkningens sista rad ger inte nödvändigtvis något verkligt värde om
vinsterna inte kan motiveras av ett kassaflöde. Redovisade vinster i sig inte kan
spenderas av aktieägare så det krävs att ett företags siffror över tid backas upp
av motsvarande summa pengar. Siffrorna kring kassaflödet är det enda som
representerar tillförlitlig information kring företagets långsiktiga värden
(Bengtsson 2010).
Investmentbanker tillämpar en mängd olika metoder för att fastställa
emissionspriset inför en börsintroduktion (IPO) och framförallt så är det en
diskonterad FCF-modell som tenderat att producera de bästa
uppskattningarna enligt Deloof m.fl. (2009) samtidigt som det även är den
populäraste metoden.
Den indirekta metoden är den allra vanligaste metoden hos svenska
fastighetsbolag vid upprättandet av deras egna kassaflödesanalyser, Att
17
metoden är indirekt innebär att de utgår från bolagens redovisning och tar bort
de poster som inte innebär några kassaflöden, som t.ex avskrivningar. Till slut
finns bara det faktiska kassaflödet kvar (Thorell 2003).
Den del av en kassaflödesanalys som kallas “löpande verksamhet” ska ta upp
det flöde av in- och utbetalningar som sker i den operativa delen av företaget,
alltså hur rörelsen presterar. Investeringsdelen av kassaflödesanalysen syftar till
att redovisa kassaflödet för bolagets investeringar, dvs. hur mycket likvida
medel som har spenderats med förhoppningen att det ska generera framtida
intäkter (Adolphson 1999).
2.5. Fritt kassaflöde
FCF = Förvaltningsresultat + Avskrivningar - Investeringar +/Rörelsekapital. Så väljer Damodaran (2002) att definiera det fria kassaflödet i
sin bok om hur man värdesätter tillgångar. Om vi bygger om formeln efter
Forbes rekommendationer så hamnar vi på en definition som är FCF =
Operativt kassaflöde - Investeringar. Här ger Nordlund (2014) oss en
vägledning på vad det operativa kassaflödet är:
Operativt kassaflöde = Hyra minskat med drift- och underhåll samt
fastighetsskatt. I driften ska då en skälig del av total administrationskostnaden
ingå. Sedan sker avdrag för de investeringar som syftar till att bibehålla
kapacitet samt avdrag för central administration.
Det är inte självklart hur FCF ska definieras. Adhikari och Duru (2006) säger
att begreppet "fritt kassaflöde'' används flitigt i finansiering- och
investeringsvärlden men att det inte definieras enhetligt. Företag som redovisar
FCF använder i huvudsak två metoder: justerat kassaflöde från den löpande
verksamheten (CFO-baserade), eller justerat nettoresultatet (NI-baserade) för
att komma fram till FCF. CFO-baserade definitioner är vanligast. Men även
inom de CFO-baserade metoderna så finner de att sju olika typer av
justeringar används. Detta visar på att FCF-definitioner varierar kraftigt mellan
företag, vilket begränsar jämförbarheten mellan företagens kassaflödesanalyser
(Adhikari & Duru 2006). Vidare säger Maksey & Chen (2013) att FCF skiljer
sig mellan företag och dessutom så har vissa företag ändrat sin definition av
FCF över tid (Maksey & Chen 2013).
Adhikari och Duru (2006) rapporterar i sin artikel att av de 548 företag som
deltog i deras undersökning, som alla frivilligt rapporterade information kring
FCF, definerar 283 (eller 51,6%) FCF som CFO - CE, 117 (eller 21,4%)
18
definierar FCF som CFO - CE - Utdelningar och 64 (eller 11,7%) definierar
FCF som CFO - CFI. De återstående 84 företag (eller 15,3%) definierar FCF
på fyra andra sätt (Maksy & Chen 2014).
Adhikari och Duru (2006) rapporterar att de företag som frivilligt redovisar
information kring FCF använder sig av en mängd olika definitioner av FCF
(tydligt är att varje företag använder den definition som ger dem det högsta
beloppet av FCF) och att dessa företag i genomsnitt är mindre lönsamma och
mer belånade än andra företag. Samtidigt säger Awasthi m.fl. (2013) att sedan
aktiemarknadens krasch under det sena 90-talet, har den diskonterade FCFmetoden blivit den primära värderingsmodellen för professionella analytiker.
Maksy och Chen (2014) hävdar att FCF bör definieras som kassaflöde från
den löpande verksamheten/operativa verksamheten samt det "kassaflöde som
ledningen kan göra vad de vill med så länge som återgärderna inte leder till att
företaget går i konkurs”. Åtgärder som kan leda till att företaget gå i konkurs
kan vara att inte bibehålla den befintliga intjäningskapaciteten. Adhikari och
Duru (2006) säger att det vanligaste sättet att se på FCF är från ett capital
maintenance-perspektiv, dvs. att det egna kapitalet ska behålla sitt reala värde
och inte påverkas av bland annat värdeminskning. Om man implementerar
den synen på FCF så kommer FCF att representera den mängd kontanter
som en ägare kan konsumera utan att minska värdet på bolaget (Hackel &
Livnat 1996). Med detta förhållningssätt beräknas FCF som kassaflödet från
den löpande verksamheten med avdrag för de investeringar som krävs för att
upprätthålla företagets intjäningsförmågan. Utgifter såsom för skuldminskning,
utdelningar och aktieåterköp är undantagna från FCF. Företagets möjligheter
att växa speglas då i FCF. FCF representerar då det som kan delas ut till
aktieägare, användas till att betala av skulder eller till att göra nyinvesteringar
(Adhikari och Duru 2006). För att ytterligare styrka definitionen så visar
Maksy och Chens (2014) studie på att den FCF-metod som har mest
signifikant samband med förändringar i aktiekurser är den som definieras som
kassaflöde från löpande verksamheten minus investeringar för att bibehålla
intjäningskapaciteten. Jensen (1986), som kom med de första FCFdefinitionerna, har sin egen definition för FCF som är “kassaflöde utöver det
som krävs för att finansiera alla projekt som har positiva nettonuvärde när de
har diskonterats med den relevanta kapitalkostnaden.” (Maksey & Chen 2013).
International Accounting Standards Board (IASB) ger en egen vägledning
genom IAS7:s definition, som rekommenderar att FCF bör definieras som
"kontanter från verksamheten minus de investeringar som krävs för att
19
upprätthålla företagets nuvarande intjäningskapacitet". Vi kommer vidare att
använda oss av en FCF den som IASB använder.
Maksy & Chen (2014) påstår vidare att investerare på aktiemarknaden inte gör
ett försök att särskilja och värdera de investeringar som krävs för att
upprätthålla intjäningskapacitet (och de använder bara de lätt tillgängliga
"totala investeringar") när de gör sina investeringsbeslut.
Analytiker som baserar värderingen på förväntade fria kassaflöden är sårbara
för att göra partiska bedömningar av slutvärdet, eftersom de inte tar hänsyn till
konsekvenserna av minskade tillväxtmöjligheter under investeringens livstid
(Shefrin 2014). Samtidigt säger Buus (2015) att FCF-analytiker snarare
redovisar en otillräcklig tillväxt.
2.6. Kostnadsföring/aktivering
Från Norlunds (2010) rapport kan vi utläsa att kostnader för ändringsarbeten
som kan ses som en återställning av byggnadens standard till den nivå som
gällde då byggnaden anskaffades ska behandlas som kostnader för reparation
och underhåll och får därför dras av omedelbart. Om åtgärderna innebär en
standardhöjning av byggnaden så ska kostnaden för ändringsarbetet aktiveras,
till den del som är att anse som förbättrande.
Strand (2006) har i sin uppsats konstaterat att en reparation är något som
måste ha varit nödvändigt medan en förebyggande åtgärd kan ses som
underhåll. Vidare så ska en reparation- eller underhållsåtgärd förhindra att
byggnaden förslits i en högre takt än vad avskrivningarna speglar.
Vid ny-, till- eller ombyggnation så medges inte omedelbart avdrag. Vad som
är att anse som ny- eller tillbyggnad är tämligen klart. Problem uppstår när det
ska avgöras om det på byggnaden utförda arbetet bör ses som reparation och
underhåll, och därför kostnadsföras direkt, eller om det bör ses som en
ombyggnation, och därför aktiveras. (Jansson & Nordlund 2005)
Utgifter som enligt Nordlund (2010), t.ex. utgifter för ombyggnad, ska läggas
till byggnadens anskaffningsvärde och ska såldes inte dras av till sin helhet vid
tidpunkten för kassautflödet, utan avdrag ska ske genom årliga
värdeminskningsavdrag.
Enligt Nordlund (2013) så är de utgifter för reparation och underhåll som tas
upp i resultaträkningen för de börsnoterade fastighetsbolagen inte i närheten
av tillräckliga för att bibehålla fastigheternas produktiva skick.
20
2.7. Vikten av transparent redovisning
Årsredovisningar ska vara begripliga, detta innebär att den information som
utlämnas ska vara lättbegriplig. Antaganden görs dock om att läsaren ska ha en
grundläggande förståelse för affärsverksamhet, ekonomi och redovisning. De
måste också vara beredda att studera årsredovisningen med rimlig
noggrannhet. (Lindberg & Nyberg)
Enligt IAS 40 så ska ett företag dela upp investeringarna för förvärv av
förvaltningsfastigheter, investeringar i befintliga fastighetsbeståndet och
förvärv förenliga med att andra bolag köps upp i separata poster (Nordlund
2014.
Korrelationen mellan avkastning och vinst är svagare i de länder som har
bristfällig transparens i redovisningen av finansiell information. Det är
informationen i redovisningen som är underlaget för investerares placeringar
och ett mer transparent informationsflöde bidrar till säkrare prognoser.
Bengtsson (2013) påvisar att årsredovisningarna i länder med en högre
standard på lagstiftningen kring redovisning är mer informativa än i de länder
med svagare krav.
Även om alla fastighetsbolag på Stockholmsbörsen lyder under samma
regelverk finns det möjlighet för de att redovisa sina resultat på olika sätt. Det
finns ett visst tolkningsutrymme. Ett exempel på detta är där det står att
bokföringen skall ge en “rättvisande bild över företaget”. Olikheter i
redovisningen och olika tolkningar av nyckeltal är några av anledningarna som
gör det svårt att jämföra företag (Kjellbom och Rimfors 2011)
Beräkningen av det fria kassaflödet kräver information som finns tillgänglig i
allmänna finansiella upplysningar, annars får uppskattningar göras, t.ex.
kassaflöden som finns utöver kassaflödesrapporten. (Awasthi m.fl 2013).
Resultaten som Awashti m.fl (2013) redovisar borde ha implikationer för
redovisningsprinciper. I den mån investerare inte kan (eller väljer att inte) göra
alla justeringar som krävs för att erhålla FCF, och för att styrka jämförbarheten
av redovisningsavslöjanden, vore det lämpligt att kräva att företag
tillhandahåller ett standardiserat mått av fritt kassaflöde i de periodiska
rapportenar till aktieägarna. Dessa förändringar i policy bör leda till en bättre
mätning av fritt kassaflöde, och därmed mer exakta värderingar och bättre
beslutsfattande av investerare (Awashti m.fl 2013).
21
Att ha företag som rapporterar FCF framfräknat på samma sätt skulle
förbättra jämförbarheten av redovisningsinformation mellan företag. Eftersom
företag i en viss bransch kan spendera mer pengar för investeringar eller andra
investeringsaktiviteter än företag i andra branscher, fokuserar studien sin
utredning på en industri, energiindustrin. Att kunna jämföra företag i en
specifik bransch är ett av syftena med att ha användbar finansiell information
(Maksy & Chen 2014).
22
3. Metod
I metodavsnittet presenteras och motiveras de val av metoder som har gjorts i denna studie. Vidare
förs en diskussion om studiens validitet och reliabilitet för att sedan avslutas en relfektion rörande de
källor som används.
3.1. Inledande undersökning
Den teoretiska utgångspunkten kan sägas syfta till att beskriva författarnas
förväntningar och tillvägagångssätt med underlagsmaterialet. Metoden å andra
sidan syftar till att redogöra för och förklara de olika valen som görs vid valet
av bland annat undersökningsmetod, urval och avgränsningar. Metoden ska
förklara hur tillvägagångssättet sett ut under iordningsställandet
och
genomförandet av den empiriska undersökningen. Denna del av uppsatsen är
essentiell för att ge läsaren förutsättningar att granska vårt arbete och våra
slutsatser.
Efter att urvalet har gjorts kan man börja bestämma sig för hur det ska
analyseras. Det finns två alternativ, kvalitativ analys och kvantitativ analys. En
kvantitativ analys innebär att undersökningen görs på ett större antal objekt
och riktar in sig på ett fåtal parametrar. Individuella avvikelser kommenteras
inte då resultaten från kvantitativa analyser är ofta lämplig att använda för
statistiska redovisningar. Vid kvalitativa analyser fokuseras tiden på de
individuella objekten och kraften läggs på att kommentera varje enskilt objekt i
större detalj. Det är därför logiskt att vid genomförandet av en kvalitativ analys
väljs det ut färre objekt att analysera än vid kvantitav metod, att genomföra en
kvalitativ analys på ett större antal objekt är inte tidsmässigt försvarsbart.
(Jacobsen 2002)
Undersökningen är kvantitativ med kvalitativa inslag, då vi kompletterat
undersökningen med mejlkorrespondens med de berörda företagen.
Genomgången av årsredovisningar som vi genomfört med den framtagna
checklistan är kvantitativ medan intervjuerna med bolagsrepresentanter är av
kvalitativ karaktär.
Vi har valt att studera 2014 års årsredovisningar för de sexton fastighetsbolag
som finns noterade på OMX Stockholm(OMXS), antingen small-, mid- eller
large cap-listan. Vår genomgång innefattar hela årsredovisning, dvs. allt från
framvagnen t.o.m. sista not.
23
3.2. Val av företag
För att ha förutsättningarna att dra generella slutsatser kring redovisandet av
kassaflöden valde vi att göra en kvantitativ analys av alla de 16 fastighetsbolag
som filtrerades fram i vår sökning. Filtreringen gjordes på handelsplatsformen
Nordnet och sökkriterierna var följnade:
Marknad: Sverige
Lista: NasdaqOMX Stockholm
Företagsstorlek: Large, Mid, small
Sektor: Finans och fastighet
Bransch: Fastighetsförvaltning och utveckling
Företagen som filtrerades fram var:
















Atrium Ljungberg
Balder
Castellum
Catena
Corem
Diös
Fabege
FastPartner
Heba
Hufvudstaden
Klövern
Kungsleden
Sagax
Victoria Park
Wallenstam
Wihlborgs
https://www.nordnet.se/mux/web/marknaden/kurslista/aktier.html
Vi är medvetna om att det finns fler fastighetsbolag noterade på OMX
Stockholm men de filterades bort i sökningen och har därför inte undersökts.
3.3. Val av metod
Som källor till vår empiriska undersökning kommer vi att använda oss av de
utvalda företagens årsredovisningar från 2014. Företags årsredovisningar
betraktas som primära källor, även kallat ursprungsdokument. Sekundära
24
källor är tolkningar av primära källor gjorda av en tredje part. Vår referensram
och redovisning av tidigare forskning består till stor del av sekundära källor
(Jacobsen 2002).
Det finns ett flertal grupper av intressenter till ett företag, det är bland annat
ägare, kunder, långivare, anställda, leverantörer och myndigheter.
Årsredovisningen är det huvudsakliga dokument genom vilket företaget
kommunicerar med dessa. I årsredovisningen strävar de börsnoterade
företagen mot att tillhandahålla den information som intressenterna är
intresserade av. Informationen i årsredovisningen är en blandning av
information som företagen väljer att ge och måste ge till marknaden i enighet
med gällande lagstiftning.
Det framtagna urvalet bearbetades dels kvantitativt men även kvalitativt. Det
som kan anses vara kvantitativt var den genomgång av årsredovisningar som vi
genomförde medan intervjuerna med bolagsrepresentanter var av kvalitativ
karaktär.
Vi valde att studera 14 punkter som kunde finnas med i 2014 års
årsredovisningar för de sexton fastighetsbolag som finns noterade på OMX
Stockholm(OMXS), antingen small-, mid- eller largecap-listan. Vår genomgång
innefattade hela årsredovisning, dvs. allt från framvagnen t.o.m. sista not.
De 14 punkternas valdes ut då de alla är poster som har mer eller mindre
betydelse för kassaflödet kring vad som redovisas som investeringar respektive
reparations- och underhållskostnader.
25
3.4. Framtagen checklista
Tabell 1 - Checklista
Var redovisas följande begrepp med konkret siffra
Begrepp
Framvagnen
Förvaltningsberättelse
Finansiella
rapporter
Kommentarer
Noter
Kassaflöde
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
Investering i
egna/befintliga
fastigheter
Förvärv och
investeringar i
förvaltningsfastigheter
Nybyggnad
Tillbyggnad
Ombyggad
Om- och nybyggnad
Ny-, till- och
ombyggnation
Reparation
Underhåll
Rep. & Underh.
Drift & Underh.
Driftskostnader
26
3.5. Validitet och Reliabilitet
Begreppet reliabilitet är ett mått på huruvida den insamlade datan är tillförlitlig
samt i vilken utsträckning datan som samlats in är tillförlitlig (Patel &
Davidsson 2011).
Enligt Patel & Davidsson (2011) är validitet kopplat till den sammanlagda
forskningsprocessen. Den hanterar huruvida man valt rätt undersöknings
metod samt hur noggran man varit vid sin forskning.
För att besvara uppsatsens frågeställning och syfte har vi samlat relevanta
källor med utgångspunkten att säkerställa uppsatsens validitet.
De företag som valdes är alla noterade på NasdaqOMX Stockholm och lyder
därför under både ÅRL och “Koden” (Bolagsstryning 2010). Informationen
som använts i undersökningen har hämtats direkt från varje företags
årsredovisning för att säkerställa tillförlitligheten
Utöver detta bad vi varje företag om en kommentar kring deras redovisning.
Genom att använda denna sekundärdata i kombination från den analyserade
primärdatan har vi arbetat aktivt för att öka reliabiliteten och validiteten i
denna uppsats.
3.6. Källkritik
Källkritik innebär att författarna ska ta hänsyn till källan och vad den har för
syfte (Patel & Davidsson 2011). I denna studie som vi har genomfört har vi
använt både primära källor och sekundära källor. I enighet med Patel &
Davidsson (2011) har vi förhållit oss kritiskt till de valda källorna och gjort en
enskild bedömning inför valet av varje artikel. Den primära informationen har
hämtats ur de valda bolagens årsredovisningar. Den sekundära informationen
har hämtats ur vetenskapliga artiklar. Sekundär information har även hämtats
från internetbaserade källor. Dessa har valts ut med omsorg för att säkerställa
validitet och reliabiliteten.
I teorin kring allmänna kassaflöden så använder vi oss av äldre källor, sedan
innan införandet av “verkligt värde”, men då själva konceptet kassaflöde inte
har förändrats sedan artiklarna skrevs så ser vi inga problem med detta.
27
4. Empiri
I empiriavsnittet presenteras den data som samlats in under studien. För att ge en tydligare bild av
datan presenteras den i en tabell som vi sammanställt samt med ett kortare textavsnitt. I 4.2
sammanfattar vi det viktigaste som framkom i vår mailkorespondens med fastighetsbolagen. I 4.3
påvisar vi skillnader mellan två företags definitioner på underhåll.
4.1. Sammanställning av checklistor
Med hjälp av checklistan eftersöktes varje begrepp i de fem delarna av
årsredovisningen (Framvagn, förvaltningsberättelse, finansiella rapporter,
kommerntarer, noter). Resultatet av den undersökningen som omfattade 16
bolag är sammanställd i den översiktliga sammanfattningen nedan. En mer
detaljerad beskrivning av undersökningen kring varje begrepp återfinns under
respektive rubrik. Checklistan för varje bolag finns i bilaga 1-16.
28
Tabell 2 - Sammanställning
Sammanställning
Var redovisas följande begrepp med konkret siffra
Begrepp
Framvagnen
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
Kommentarer
Noter
Kassaflöde
5/16
10/16
16/16
5/16
16/16
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
2/16
9/16
16/16
5/16
15/16
Investering i
egna/befintliga
fastigheter
10/16
11/16
13/16
4/16
16/16
Förvärv och
investeringar i
förvaltningsfastigheter
0/16
0/16
2/16
0/16
1/16
Nybyggnad
1/16
1/16
0/16
1/16
0/16
Tillbyggnad
0/16
0/16
0/16
0/16
0/16
Ombyggnad
0/16
1/16
1/16
0/16
2/16
Om- och nybyggnad
2/16
1/16
1/16
2/16
0/16
Ny-, till- och
ombyggnation
1/16
5/16
5/16
1/16
7/16
Reparation
0/16
0/16
1/16
0/16
0/16
Underhåll
4/16
1/16
6/16
2/16
8/16
Rep. & Underhåll
1/16
2/16
0/16
0/16
6/16
Drift & Underhåll
2/16
1/16
1/16
2/16
3/16
Driftskostnader
1/16
4/16
6/16
4/16
9/16
29
Kassaflöde
Totalt antal bolag som redovisade: 16
100% (16/16) av bolagen som vi undersökte redovisade kassaflödet
någonstans i sin årsredovisning. Alla bolag redovisade det i de finansiella
rapporterna och noterna. Sagax utmärkte sig och redovisade detta i samtliga
fem delar av årsredovisningen.
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Totalt antal bolag som redovisade: 16
100% (16/16) av bolagen som vi undersökte redovisade kassaflödet från
investeringsverksamheten i sin årsredovisning. Samtliga bolag redovisade
redovisade det i de finansiella rapporterna endast Atrium Ljungberg valde att
inte specificera det bland noterna. Det redovisade istället den informationen
bland kommentarerna. Sagax utmärkte sig och redovisade detta i samtliga fem
delar av årsredovisningen.
Investeringar i befintliga fastigheter
Totalt antal bolag som redovisade: 16
100% (16/16) av bolagen som vi undersökte redovisade investeringar i
befintliga fastigheter i sin årsredovisning. Samtliga bolag redovisade detta
bland noterna och majoriteten av bolagen redovisade även denna information
på flera ställen i årsredovisningen.
Vi noterade även att Catena valde att benämna “Investeringar i befintliga
fastigheter” som “Förvärv av förvaltningsfastigheter”.
Förvärv av och investeringar i förvaltningsfastigheter
Totalt antal bolag som redovisade: 2
12,5% (2/16) av bolagen som vi undersökte redovisade förvärv och
investeringar i förvaltningsfastigheter.
Nybyggnad
Totalt antal bolag som redovisade: 2
12,5% (2/16) av bolagen som vi undersökte redovisade kostnaden för
nybyggnad i sin årsredovisning.
30
Tillbyggnad
Totalt antal bolag som redovisade: 0
0% (0/16) av bolagen som vi undersökte redovisade kostnaden för tillbyggnad
i sin årsredovisning.
Ombyggnad
Totalt antal bolag som redovisade: 2
12,5% (2/16) av bolagen som vi undersökte redovisade kostnaden för
ombyggnad i sin årsredovisning.
Om- och ny-byggnad
Totalt antal bolag som redovisade: 3
18,75% (3/16) av bolagen som vi undersökte redovisade kostnaden för omoch ny-byggnad i sin årsredovisning.
Ny-, till- och ombyggnation
Totalt antal bolag som redovisade: 7
43,75% (7/16) av bolagen som vi undersökte redovisade kostnaden för ny-,
till- och ombyggnation i sin årsredovisning. Majoriteten av dessa bolag
redovisade även denna information på flera ställen i årsredovisningen. Corem
utmärkte sig och redovisade kostnaden för ny-, till- och ombyggnation i
samtliga fem delar av årsredovisningen
Reparation
Totalt antal bolag som redovisade: 1
6,25% (1/16) av bolagen som vi undersökte redovisade kostnaderna för
reparation i sin årsredovisning.
31
Underhåll
Totalt antal bolag som redovisade: 8
56,25% (9/16) av bolagen som vi undersökte redovisade sina
underhållskostnader i sin årsredovisning. Majoriteten av dessa bolag
redovisade även denna information på flera ställen i årsredovisningen. Sagax
utmärkte sig och redovisade sina underhållskostnader i samtliga fem delar av
årsredovisningen.
Rep. & Underhåll
Totalt antal bolag som redovisade: 7
43,75% (7/16) av bolagen som vi undersökte redovisade sina kostnader för
Reparation och Underhål i sin årsredovisning.
Drift & Underhåll
Totalt antal bolag som redovisade: 5
31,25% (5/16) av bolagen som vi undersökte redovisade sina kostnader för
Drift och Underhåll i sin årsredovisning.
Driftskostnader
Totalt antal bolag som redovisade: 12
75% (12/16) av bolagen som vi undersökte redovisade sina
underhållskostnader i sin årsredovisning. Majoriteten av dessa bolag
redovisade även denna information på flera ställen i årsredovisningen.
Vi noterade att Atrium Ljungberg valde att benämna det “taxebundna
kostnader” och “övriga driftskostnader”
32
4.2. Kommentarer från företagen
Vi bad om en kommentar från alla de undersökta företagen för att komplettera
resultaten från våran undersökning. Frågan som ställdes var:
“Går det att urläsa ur årsredovisningen eller annan tillgänglig information, vad
som mer specifikt ingår i "Investeringar i befintliga fastigheter?”
Utav de 16 tillfrågade bolagen så fick vi svar ifrån följande 11:











Atrium Ljungberg
Balder
Catena
Corem
FastPartner
Klövern
Kungsleden
Sagax
Victoria Park
Wallenstam
Wihlborgs
Vi sökte de resterande 5 bolagen en andra gång men fick inga svar.
Majoriteten av svaren vi fick var lika, nedan är 3 exempel, resterande finns i
bilaga 17.
Atrium Ljungberg
“Nej – det är en siffra som vi inte är specifik med. Vi har diskuterat att visa det
framgent. Men vi är inte där ännu. Det man kan utläsa är hur mkt vi investerar
i våra stora utvecklingsprojekt. Resterande är en blandning mellan
hyresgästanpassningar och underhåll.”
Balder
”Det kan du tyvärr inte. Vi specificerar inte rent underhåll utan klumpar
underhåll och fastighetskostnader i allmänhet, se not 6.”
Wallenstam
“Dessvärre är det ingen information som vi har. Det du kan utläsa i vår not över
fastigheter är hur mycket som avser förvärv och byggnation.”
33
4.3 Skillnader i underhållsdefinitioner
Atrium Ljungberg
Deras definition av underhåll: “Utgifter för ombyggnation och underhåll som
medfört ekonomisk nytta för koncernen och som kan beräknas på ett
tillförlitligt sätt, aktiveras. Skattereglerna tillåter dock direktavdrag för
reparation och underhåll samt vissa typer av ändringsarbeten som tekniskt
innebär en ombyggnation men som är normala i verksamheten och som inte
utgör byggnadsinventarium. Exempel på sådana ändringsarbeten inom Atrium
Ljungberg är de hyresgästsanpassningar som sker i löpande takt med
omförhandling av
hyresavtal
eller vid
byte av
hyresgäst.”
Balder
Deras definition av underhåll: “Underhållskostnader utgör åtgärder i syfte att
långsiktigt bibehålla fastigheternas standard. Dessa utgifter kostnadsförs i den
utsträckning de utgör reparationer och utbyten av mindre delar. Andra
tillkommande utgifter av underhållskaraktär aktiveras i samband med att
utgiften uppkommer. Oförutsedda och omfattande reparationsbehov kan
också påverka resultatet negativt.” Från årsredovisningen.
34
5. Analys
I analysavsnittet kommer teori och empiri att föras ihop för att se om våra resultat stämmer överens
med den teori som tidigare lyfts fram.
Investeringar i fastighetsbolag kan nämnas som en indirekt
fastighetsinvestering (McAllister 2013) och analysen som vi genomförde var i
linje med den utgångspunkt som Haran et. al (2013) anser att man ska grunda
värderingen av fastighetsbolag på, nämnligen externredovisningen. Även
Nordlund (2011) skrev att ekonomiska analyser av fastighetsbolag börjar oftast
med att analysera företagens årsredovisningar.
Lekander (2011) skriver att driftnettot för fastigheter är de årliga
hyresintäkterna som genereras med avdrag för drift- och underhållskostnader.
Våran undersökning visade att ett flertal kostnadsposter som är väsentliga för
driftnettot inte redovisas av alla bolag. Enligt Persson (2011) är driftnettot en
restpost i kalkylerna och därför kan relativt små ändringar i de ingående
värdena skapa relativt stora förändringar i det uppskattade värdet som
deriveras utifrån driftnettot. Lekander (2011) skriver också om hur värdet på
en fastighet uppskattas genom kalkyler på ett års driftnetto för den givna
fastigheten och hur detta kan liknas vid att göra en evighetskapitalisering på
årets driftnetto. Även vid värderingen av ett flertal fastigheter används
driftnettot då denna är väsentlig i direktavkastningsmetoden som används vid
sådanna värderingar av fastighetsbestånd (Persson 2011).
Att ge sig på en egen definition “Fritt kassaflöde” bör ses som tämligen
odramatiskt då det enligt Abdhikari och Duru (2006) samt Maksey och Chen
(2013) inte finns någon regelrätt definition. De, tillsammans med IAS7, tycker
att det fria kassaflödet borde ta hänsyn till de investeringar som krävs för att
upprätthålla ett företags intjäningskapacitet. Nordlund (2013) menar att det
operativa kassaflödet, som kan likställas med “kassaflöde från den löpande
verksamheten”, bör definieras som “hyra minskat med drift- och underhåll
samt fastighetsskatt. I driften ska då en skälig del av total
administrationskostnaden ingå. Sedan sker avdrag för de investeringar som
syftar till att bibehålla kapacitet samt avdrag för central administration”.
Resultatet från våra undersökningar visar att det är svårt att urskilja de
investeringar med reinvesteringskaraktär.
Resultaten av vår
kassaflödesanalyser,
undersökning
framförallt
visar att
genom
företagen genom
“kassaflöde
sina
från
35
investeringsverksamheten”, visar hur mycket pengar som investeras på
fastigheter. Det är dock svårt att urskilja ifall det rör sig om förvärv eller ny-,
till- eller ombyggnation. Något som går emot IAS 40:s rekommendationer om
att investeringarna för förvärv av förvaltningsfastigheter, investeringar i
befintliga fastighetsbeståndet och investeringar vid förvärv förenliga med att
andra bolag köps upp ska redovisas i separata poster.
Nordlund (2013) menar att de kostnader som tas upp i resultaträkningen inte
är tillräckliga för att tillgodose reparation- och underhållsbehovet i
fastigheterna. Vår undersökning visar på att få väljer att särredovisa
kostnaderna för ombyggnationer i sina årsredovisningar. Enligt Strand (2006)
och Skatteverket så är det där det kan uppstå meningsskiljaktigheter då en del
av det som vissa företag väljer att klassa som “ombyggnation”, skulle andra
bolag kalla för “underhåll”. Skillnaderna i definitioner stärks av vår
undersökning där Atrium Ljungberg i årsredovisningen för 2014 säger att;
“Utgifter för ombyggnation och underhåll som medfört ekonomisk nytta för
koncernen och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras.”
Medan Balder i årsredovinsningen för 2014 säger;
“Underhållskostnader utgör åtgärder i syfte att långsiktigt bibehålla
fastigheternas standard. Dessa utgifter kostnadsförs i den utsträckning de
utgör reparationer och utbyten av mindre delar. Andra tillkommande utgifter
av underhållskaraktär aktiveras i samband med att utgiften uppkommer.”
Dessa definitionsskillnader strider emot det Nordlund (2011) säger om att
nyckeltal ska kunna användas för att göra jämförelser mellan olika företag i
samma bransch men samtidigt så bekräftar Kjellbom och Rimfors att olikheter
i redovisningen är förekommande i fastighetsbolag. Samtidigt så verkar inte
investerare på aktiemarknaden se detta som något problem då Maksy och
Chen (2014) påstår att det inte görs ett försök att särskilja investeringar som
krävs för att upprätthålla intjäningkapaciteten från den lätt tillgängliga posten
"totala investeringar".
Awasthi m.fl. (2013) skrev att beräkningen av det fria kassaflödet enligt FCF
kräver information som finns tillgänglig i allmänna finansiella upplysningar,
annars får uppskattningar göras utifrån offentlig information, t.ex. kassaflöden
som finns utöver kassaflödesrapporten. Resultaten av vår empiri stödjer detta
då vi inte kunde utläsa den relevanta informationen från de finansiella
upplysningarna. Alla bolag redovisade sina kassaflöden enligt sina definitioner
36
men inget bolag redovisade nog med information för att avgöra kostnaden för
att bibehålla fastigheterna i uthyrbart skick. För att slutföra en sådan
kassaflödesanalys hade egna uppskattningar behövt göras. Svaren från de mail
vi skickade till bolagsrepresentanterna styrker detta då samtliga av de
tillfrågade bolagen svarade att det ej går att urskilja ur kassaflödet vad som
lagts på förbättring och hur mycket av kassaflödet som används för att
bibehålla fastigheterna i uthyrbart skick.
Resultaten från vår undersökning stödjer även den slutsats som Kjellbom och
Rimfors (2011) presenterade. Även om alla fastighetsbolag på
Stockholmsbörsen lyder under samma regelverkfanns det möjlighet för de att
redovisa sina resultat på olika sätt. Det finns ett visst tolkningsutrymme. Ett
exempel på detta tolkningsutrymme är där det står att bokföringen skall ge en
“rättvisande bild över företaget”. Det blev tydligt i vår undersökning att
“Olikheter i redovisningen och olika tolkningar av nyckeltal är några av
anledningarna som gör det svårt att jämföra företag.” Det var enbart i två av
de 16 utvalda kategorierna som samtliga bolag hade valt att använda samma
begrepp. Ett exempel på olika begrepp framkom vid undersökningen av
driftkostnaden. Där valde Atrium Ljungberg att benämna det som
“taxebundna kostnader” och “övriga driftskostnader”. Dessa två poster bildar
tillsammans driftkostnaden för bolaget.
Vi kan tydligt se från vår undersökning att bolagen uppvisar brister när det
gäller att specificera vad som har spenderats på nybyggnationer,
tillbyggnationer, ombyggnationer och reparationer. Vissa bolag har till och
med klumpat ihop alla dessa kostnader med kostnader för förvärv. Detta kan
vara en av anledningarna till det som Maksy & Chen (2013) påstår, att
investerare på aktiemarknaden inte gör ett försök att särskilja och värdera de
investeringar som krävs för att upprätthålla intjäningskapaciteten.
Utöver detta så svarade 100% (16/16) av de tillfrågade bolagen att det ej går
att urskilja, ur årsredovisningen vad som lagts på förbättring och hur mycket
av kassaflödet som används för att bibehålla fastigheternas intjäningskapacitet.
37
6. Slutsats
I slutsatsen kommer vi försöka svara på det syfte vi tidigare formulerat. Syftet lyder som följer:
“Syftet med denna uppsats är att undersöka om vi kan utläsa de fria kassaflödena hos
fastighetsbolagen samt försöka skapa en bild över hur fastighetsbolagens årsredovisningar skiljer sig
åt rörande benämningen och redovisningen av kostnader.”
Det fira kassaflödet som vi har försökt urskilja ur årsredovisningarna är det
kassaflödet som kvarstår från den löpande verksamheten efter det att avdrag
för reinvesteringar gjorts. Detta då vi, i enlighet med teorin, anser att de likvida
medel som är “fria” är de som företagen kan göra vad de vill med.. Att
bibehålla ett produktivt skick torde inte vara ett val som kan göras utan en
nödvändighet. Efter att detta har gjorts så kan företagen välja om de vill göra
t.ex. nyinvesteringar, lämna utdelningar eller amortera på lån.
Corgel (1997) skriver att det har visat sig att investerare är mer intresserade av
det bokföra resultatet än av de faktiska kassaflödena. Detta stöds av en
undersökning som Bengtsson (2013) genomförde, där han studerade
sambandet
mellan
redovisningsinformationen
och
börsutveckling.
Undersökningen konstaterade att ett företags vinst är relevantare än
kassaflödet när placerare prissätter en aktie.
Detta trots att Farshadfar & Monem (2013) anger att CF ger en bättre bild
över framtida kassaflöden än resultatet. En anledning till att investerare inte
lägger större vikt vid kassaflöden kan vara att det, enligt vår undersökning, inte
går att utläsa det relevanta kassaflöden ur en årsredovisning.
Sedan 2005, och införandet av begreppet “Verkligt Värde”, så har bolagens
resultat blivit påverkade av orealiserade värdeförändringar som ofta ger
företagen en intäkt som inte kan uppbackas av kassaflöden. Det har då blivit
viktigare att undersöka kassaflöden i bolag. Att förstå vad det kostar att hålla
ett bestånd i produktivt skick är viktigt för att förstå hur bra bolagen är på att
sköta den dagliga driften och för att spegla hur hårt slitage fastighetsbolag har
på sitt bestånd. Då det enligt teorin inte redovisas tillräckliga nivåer i posterna
“reparation och underhåll” inom resultaträkningen så drar vi slutsatsen att
dessa kostnader också borde finnas någonstans inom posten “kassaflöde från
investeringsverksamheten”. Som Adolphsson (1999) säger så ska en
investering syfta till att utöka intjäningskapaciteten. Därför borde bolagen i
framtiden bli tvungna särredovisa dels ombyggnation från all annan typ av
investering, och dels särredovisa den del av ombyggnationer som faktiskt inte
bidrar till någon faktiskt förbättring av fastigheternas intjäningskapacitet.
38
Genom tydligare riktlinjer från lagstiftarna så skulle otydligheten minskas
betydligt.
Våra resultat leder oss till att hålla med i resonemanget som Awashti m.fl
(2013) redovisar angående implikationer för redovisningsprinciper;t vore
lämpligt att kräva att företag tillhandahåller ett standardiserat mått av fritt
kassaflöde, eller åtminstone ett operativt kassaflöde som det definierat av
Nordlund (2013), i de periodiska rapporterna till aktieägarna. Vidare
instämmer vi i deras påstående att det också skulle vara bra att kräva att
företag tillhandahåller detaljerad information kring kassaflöden. Resultaten
från vår undersökning leder till att vi instämmer med Awashit m.fl. (2013) när
de säger: “Dessa förändringar i policy bör leda till en bättre mätning av fritt
kassaflöde, och därmed mer exakta värderingar och bättre beslutsfattande av
investerare”.
39
7. Litteraturförteckning
Adhikari, A., Duru, A. (2006). Voluntary Disclosure of Free Cash Flow
Information, Accounting Horizons, Vol. 20, No. 4 December 2006 pp. 311–332
Adolphson, J (1999). Kassaflödesanalys. Liber: Malmö
Alexander Lindberg och Per Nyberg. (2015). Redovisningens värderelevans .i
nordiska fastighetsföretag under åren 2004 – 2010, Diss. Gävle:
Företagsekonomiska fakulteten, Högskolan i Gälve.
Awasthi, V., Chipalkatti, N., & De Mello, C. (2013). Connecting Free Cash
Flow Metrics to What Matters for Investors: Accuracy, Bias, and Ability to
Predict Value, Journal Of Applied Finance, 23, 2, pp. 104-119.
Barth, M., Cram, D., Nelson, K. (2001). Accruals and the Prediction of Future
Cash Flows ,The Accounting Review, Vol. 76, No. 1, January 2001, pp. 27-58.
Bengtsson, B. (2010). Till sist är det bara pengar som räknas. Ekonomiska
Samfundets Tidskrift, 2010:3, 149-154.
Bengtsson, B. (2013). Redovisningsmått och börskurs. Ekonomiska Samfundets
Tidskrift, 2013:2, 112-125.
Bengtsson,
B.
(2006).
Verkligt
värde
Förvaltningskostnader. BAS Förlaget, 2013.
i
balansräkningen
-
Bengtsson, B. (2008). Redovisningens värderelevans i svenska fastighetsbolag
före och efter införandet av IAS 40. Åbo University Press, 2008.
Bolagsstyrning (2010). Gällande kod för svensk bolagsstyrning. [Elektronisk].
Tillgänglig: http://www.bolagsstyrning.se/koden/gallande-kod [2015-05-14]
Bowen, R., Burgstahler, D., & Daley, L. (1986). Evidence on the relationships
between earnings and various measures of cash flow, The Accounting Review, 61,
pp. 713-725.
Burgstahler, D., Jiambalvo J., Pyo, Y. (1998). The informativeness of cash
flows for future cash flows, University of Washington.
Buus, T. (2015). A general free cash flow theory of capital structure, Journal of
Business Economics and Management, 16:3, 675-695,
40
Corgel, J.B. (1997). Property-by-Property Valuation of Publicly Traded Real
Estate Firms. Journal of Real Estate Research. 1997, Vol. 14 Issue 1/2, p77.
Damodaran, Aswath (2002). Investment valuation: tools and techniques for
determining the value of any asset. 2. ed. New York: Wiley
Dechow, P. (1994). Accounting earnings and cash flows as measures of firm
performance, The role of Economics, 18, pp. 3-43.
Deloof, M., De Maeseneire W., Inghelbrecht, K. (2009). "How do Investment
Banks Value Initial Public Offerings (IPOs)?" Journal of Business Finance and
Accounting 26 (No. 1-2), 130-160.
Easton, P., Harris, T. (1991). Earnings as an Explanatory Variable for Returns.
Yournal of Accounting Research, 1991.
Farshadfar, S., & Monem, R. (2013). The usefulness of operating cash flow
and accrual components in improving the predictive ability of earnings: a reexamination and extension, Accounting & Finance, 53, 4, pp. 1061-1082.
Finget, C. (1994). The ability of earnings to predict future earnings and cash
flow, Journal of Accounting Research, 32, pp. 210-223.
Forbes (2012). Analyze Cash Flow The Easy Way. [Elektronisk]. Tillgänglig:
http://www.forbes.com/sites/investopedia/2012/11/28/analyze-cash-flowthe-easy-way/. [2015-05-14].
Frödin, J., Hulthin, J. (2010). Svenska fastighetsbolags resultat samt kassaflöde
före och efter införandet av IAS 40. Diss. Karlstad: Företagsekonomiska
fakulteten, Karlstads Universitet.
Hackel, K. S., Livnat J. (1996). Cash Flow and Security Analysis. 2nd edition.
Chicago, IL: Irwin Professional Publishing.
Haran, M., Peadar, D., McCord, M., Hallsch, L. & Newell, G. (2013). Equities
or real estate? An international evaluation of listed property markets. Journal of
European Real Estate Research, 6 (2), 139-162.
Jacobsen, D.I (2002). Vad, hur och varför?. Studentlitteratur: Lund
Jansson, T., Nordlund, B. (2005). Ny grändsdragning
underhållskostnad och investering!, Balans, 1/2005.
mellan
41
Jensen, M.C. (1986). Agency Costs of Free Cash Flow, Corporate Finance, and
Takeovers. American Economic Review, 76 (2), pp. 323-29.
Kjellbom, A., Rimfors, J. (2011). Operationell effektivitet som begrepp i
fastighetsföretagande. Diss. Stockholm. Institutionen för Fastigheter och
Byggande, Kungliga tekniska högskolan.
Kothari, S. P., Lewellen, J., Warner, J. (2006). Stock Returns, Aggregate
Earnings Surprises, and Behavioral Finance. Journal of Financial Economics, 79
(2006), 537–568.
Lekander, J. (2011). Risk och portföljanalys för fastigheter. I Fastighetsekonomisk
analys och fastighetsrätt: fastighetsnomenklatur. (11. uppl.). Stockholm:
Fastighetsnytt. s. 489 – 504.
Lind, H., Nordlund, B. (2014). A Transparent Two-Step Categorization of
Valuation Methods. Appraisal Journal, 2014, Vol. 82 Issue 3, 244-250.
Livnat, J., Zarowin, P. (1990). The incremental information content of cashflow Components, Journal of Accounting and Economics, 13, pp. 25-46.
Maksy, M., & Chen, G. (2014), Which Free Cash Flow Is Value Relevant? An
Empirical Investigation, Journal Of Accounting & Finance, 14, 6, pp. 189-200.
McAllister, P. (2000). Is direct investment in property markets justifiable?.
Property Management, 18 (1), 25-33.
Mengden, A.E., and D.J. Hartzell. (1986). Real Estate Invesment Trusts - Are
They Stocks or Real Estate?. Salomon Brothers Real Estate Research, 1986
NasdaqOMX (2013). Regelverk för emittenter. [Elektronisk]. Tillgänglig:
http://www.nasdaqomx.com/digitalAssets/85/85874_nasdaqomxstockholms
regelverkfremittenter-2013-07-0 [2015-05-14]
Newell, G., & Wing Chau, K. (1996). Linkages between direct and indirect
property performance in Hong Kong. Journal of Property Finance, 7 (4), 9-29.
Nordlund, B. (2003) Vilken information från marknaden används som underlag vid
värdering av kommersiella fastigheter? Diss. Stockholm. Institutionen för
Fastigheter och Byggande, Kungliga tekniska högskolan.
42
Nordlund, B. (2011). Ekonomisk analys av fastigheter och fastighetsföretag. I
Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt: fastighetsnomenklatur. (11. uppl.).
Stockholm: Fastighetsnytt. s. 339 – 368.
Norlund, B. (2010). Avskrivningstider för byggnader (bostäder och kontor).
Fastighetsägarna.
Nordlund, B. (2013). Fastighetsbolagens fria kassaflöden och redovisningen av
investeringar. Fastighetsnytt. 13 oktober.
Nordlund, B. (2014) Property returns, free cash-flows and need for
disclosures. EPRA News, 47, 19-20.
Nunez, Karen. (2013). Journal Free Cash Flow and Performance Predictability
in Electric Utilities, Journal of Business and Policy Research, Vol. 8. No. 1. March
2013 Special Issue, P. 19 – 38.
Patel, R., & Davidson, B. (2011) Forskningsmetodikensbakgrunder, att planera,
genomföra och rapportera en undersökning (4 uppl.). Studentlitteraturer AB.
Persson, E. (2011). Fastighetsvärdering. I Fastighetsekonomisk analys och
fastighetsrätt: fastighetsnomenklatur. (11. uppl.). Stockholm: Fastighetsnytt. s. 268 –
338.
Shefrin, H. (2014). Free cash flows, valuation and growth opportunities bias.
Journal Of Investment Management, 12, 4, pp. 4-26.
Skatteverket. Fastigheter, byggnader. [Elektronisk]. Tillgänglig:
http://www.skatteverket.se/download/18.18e1b10334ebe8bc8000115051/ka
pitel. [2015-05-14].
Strand, A-C. (2006). Reparationsavdrag för näringsfastigheter – grändsdragning mellan
reparation och underhåll samt ombyggnad. Diss. Lund: Juridiska Fakulteten, Lunds
universitet.
Thór, T. (2015). Nyckeltal indikerar mycket hög värdering. Fastighetsnytt.
[Elektronisk]. Tillgänglig: http://www.fastighetsnytt.se/2015/03/nyckeltalindikerar-mycket-hog-vardering/.[2015-03-15].
Thorell, P. (2003). Företagens redovisning. Iustus Förlag: Uppsala
Wright, H. (1966). Allocation administration expenses. Journal of Real Estate
Finance and Economics, 1966, 12, 163-178.
43
Öhman, P., Söderberg, B., Uhlin, O. (2012). Accuracy of Swedish property
appraisers’ forecasts of net operating income. Journal of Property Research, Vol.
29 Issue 2, 103-122.
Årsredovisningar
Atrium Ljungberg, Årsredovisning 2014
http://feed.ne.cision.com/wpyfs/00/00/00/00/00/2C/0F/CC/wkr0006.pdf
Balder, Årsredovisning 2014
http://www.balder.se/media/48934/balder__r_2014.pdf
Castellum, Årsredovisning 2014
http://www.castellum.se/fileadmin/Castellum_Media/Arsredovisningar/2014/Sven
ska/castellum_ar_2014/castellum-filer/pdf/Arsredovisning_2014.pdf
Catena, Årsredovisning 2014
http://mb.cision.com/Main/191/9748308/361537.pdf
Corem, Årsredovisning 2014
http://www.corem.se/afw/files/press/corem/201503232278-1.pdf
Diös, Årsredovisning 2014
http://mb.cision.com/Main/198/9748211/361495.pdf
Fabege, Årsredovisning 2014
http://www.fabege.se/Documents/ReportsAndPresentations/2014/AR/Fabege_AR
_2014.pdf
Fast Partner AB, Årsredovisning 2014
http://mb.cision.com/Main/878/9747142/360685.pdf
Heba, Årsredovisning 2014
http://globenewswire.com/news-release/2015/03/31/720450/0/sv/HEBAFastighets-ABs-%C3%A5rsredovisning-2014-har-publicerats.html
Hufvudstaden, Årsredovisning 2014
http://www.hufvudstaden.se/Documents/Cision/documents/2015/20150303hufvudstadens-arsredovisning-2014-sv-0.pdf
Klövern, Årsredovisning 2014
http://www.klovern.se/Global/IR%20och%20Press/Finansiella%20rapporter/%C3
%85rsredovisningar_sv/Klovern_Arsredovisning2014.pdf
Kungsleden, Årsredovinsning 2014
http://feed.ne.cision.com/wpyfs/00/00/00/00/00/2C/2D/EF/wkr0006.pdf
44
Sagax, Årsredovisning 2014
http://www.sagax.se/Global/Sverige/Om_AB_Sagax/Finansiell_information/Fina
nsiella_rapporter/Arsredovisningar/Sagax_arsredovisning_2014.pdf
Victoria Park, Årsredovisning 2014
http://mb.cision.com/Main/11505/9748025/361333.pdf
Wallenstam, Årsredovisning 2014
http://vp197.alertir.com/files/press/wallenstam/201503265013-1.pdf
Wihlborgs, Årsredovisning 2014
http://www.wihlborgs.se/globalassets/investorrelations/rapporter/2015/wihlborgs-arsredovisning-2014_lr-slutlig.pdf
45
8. Bilagor
Bilaga 1
Atrium
Ljungberg
Var redovisas följande begrepp med konkret siffra
Begrepp
Framvagnen
Förvaltningsberättelse
Finansiella
rapporter
Kommentarer
Noter
Kassaflöde
x
-
x
x
x
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
-
-
x
x
-
Investering i
egna/befintliga
fastigheter
x
x
-
x
x
Förvärv och
investeringar i
förvaltningsfastigh
eter
-
-
-
-
-
Nybyggnad
-
-
-
-
-
Tillbyggnad
-
-
-
-
-
Ombyggad
-
-
-
-
-
Om- och nybyggnad
-
-
x
x
-
Ny-, till- och ombyggnation
-
-
-
-
-
Reparation
-
-
x
-
-
Underhåll
-
-
-
-
x
Rep. & Underh.
-
-
-
-
-
Drift & Underh.
-
-
-
-
-
Driftskostnader
-
-
-
-
-
46
Bilaga 2
Balder
Var redovisas följande begrepp med konkret siffra
Begrepp
Framvagnen
Förvaltningsberättelse
Finansiella
rapporter
Kommentarer
(finns ej)
Noter
Kassaflöde
-
x
x
-
x
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
-
x
x
-
x
Investering i
egna/befintliga
fastigheter
-
x
x
-
x
Förvärv och
investeringar i
förvaltningsfastigh
eter
-
-
-
-
-
Nybyggnad
-
-
-
-
-
Tillbyggnad
-
-
-
-
-
Ombyggad
-
-
-
-
-
Om- och nybyggnad
-
-
-
-
-
Ny-, till- och ombyggnation
-
-
-
-
-
Reparation
-
-
-
-
-
Underhåll
-
-
-
-
-
Rep. & Underh.
-
-
-
-
-
Drift & Underh.
x
-
-
-
x
Driftskostnader
-
-
-
-
-
47
Bilaga 3
Castellum
Var redovisas följande begrepp med konkret siffra
Begrepp
Framvagnen
Förvaltningsberättelse
Finansiella
rapporter
Kommentarer
(finns ej)
Noter
Kassaflöde
-
x
x
-
x
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
-
x
x
-
x
Investering i
egna/befintliga
fastigheter
x
x
x
-
x
Förvärv och
investeringar i
förvaltningsfastigh
eter
-
-
-
-
-
Nybyggnad
-
-
-
-
-
Tillbyggnad
-
-
-
-
-
Ombyggad
-
x
-
-
x
Om- och nybyggnad
-
-
-
-
-
Ny-, till- och ombyggnation
-
x
x
-
x
Reparation
-
-
-
-
-
Underhåll
x
-
x
-
x
Rep. & Underh.
-
-
-
-
-
Drift & Underh.
-
-
-
-
-
Driftskostnader
-
x
x
-
x
48
Bilaga 4
Catena
Var redovisas följande begrepp med konkret siffra
Begrepp
Framvagnen
Förvaltningsberättelse
Finansiella
rapporter
Kommentarer
(finns ej)
Noter
Kassaflöde
x
x
x
-
x
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
-
-
x
-
x
Investering i
egna/befintliga
fastigheter
x
-
x
-
x
Förvärv och
investeringar i
förvaltningsfastigh
eter
-
-
-
-
-
Nybyggnad
-
-
-
-
-
Tillbyggnad
-
-
-
-
-
Ombyggad
-
-
-
-
-
Om- och nybyggnad
-
-
-
-
-
Ny-, till- och ombyggnation
-
-
-
-
x
Reparation
-
-
-
-
-
Underhåll
-
-
-
-
-
Rep. & Underh.
-
-
-
-
x
Drift & Underh.
-
-
-
-
-
Driftskostnader
-
-
-
-
x
49
Bilaga 5
Corem
Var redovisas följande begrepp med konkret siffra
Begrepp
Framvagnen
Förvaltningsberättelse
Finansiella
rapporter
Kommentarer
Noter
Kassaflöde
-
x
x
-
x
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
-
x
x
-
x
Investering i
egna/befintliga
fastigheter
x
x
-
-
x
Förvärv av och
investeringar i
förvaltningsfastigh
eter
-
-
x
-
-
Nybyggnad
-
-
-
-
-
Tillbyggnad
-
-
-
-
-
Ombyggad
-
-
-
-
-
Om- och nybyggnad
-
-
-
-
-
Ny-, till- och ombyggnation
x
x
x
x
x
Reparation
-
-
-
-
-
Underhåll
-
-
-
-
-
Rep. & Underh.
-
-
-
-
x
Drift & Underh.
-
-
-
-
-
Driftskostnader
-
-
-
-
x
50
Bilaga 6
Diös
Var redovisas följande begrepp med konkret siffra
Begrepp
Framvagnen
Förvaltningsberättelse
Finansiella
rapporter
Kommentarer
(finne ej)
Noter
Kassaflöde
-
-
x
-
x
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
-
-
x
-
x
Investering i
egna/befintliga
fastigheter
-
x
x
-
x
Förvärv av och
investeringar i
förvaltningsfastigh
eter
-
-
-
-
-
Nybyggnad
-
-
-
-
-
Tillbyggnad
-
-
-
-
-
Ombyggad
-
-
-
-
-
Om- och nybyggnad
-
-
-
-
-
Ny-, till- och ombyggnation
-
-
-
-
x
Reparation
-
-
-
-
-
Underhåll
-
-
-
-
-
Rep. & Underh.
-
x
-
-
x
Drift & Underh.
-
-
-
-
-
Driftskostnader
-
-
-
-
x
51
Bilaga 7
Fabege
Var redovisas följande begrepp med konkret siffra
Begrepp
Framvagnen
Förvaltningsberättelse
Finansiella
rapporter
Kommentarer
(finne ej)
Noter
Kassaflöde
-
x
x
-
x
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
-
x
x
-
x
Investering i
egna/befintliga
fastigheter
x
x
x
-
x
Förvärv av och
investeringar i
förvaltningsfastigh
eter
-
-
-
-
-
Nybyggnad
-
-
-
-
-
Tillbyggnad
-
-
-
-
-
Ombyggad
-
-
-
-
-
Om- och nybyggnad
-
-
-
-
-
Ny-, till- och ombyggnation
-
x
x
-
x
Reparation
-
-
-
-
-
Underhåll
-
-
-
-
-
Rep. & Underh.
-
x
-
-
x
Drift & Underh.
-
-
-
-
-
Driftskostnader
-
-
-
-
-
52
Bilaga 8
FastPartner
Var redovisas följande begrepp med konkret siffra
Begrepp
Framvagnen
Förvaltningsberättelse
Finansiella
rapporter
Kommentarer
(finns ej)
Noter
Kassaflöde
x
x
x
-
x
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
x
x
x
-
x
Investering i
egna/befintliga
fastigheter
x
x
x
-
x
Förvärv av och
investeringar i
förvaltningsfastigh
eter
-
-
-
-
-
Nybyggnad
-
-
-
-
-
Tillbyggnad
-
-
-
-
-
Ombyggad
-
-
-
-
-
Om- och nybyggnad
-
-
-
-
-
Ny-, till- och ombyggnation
-
-
-
-
-
Reparation
-
-
-
-
-
Underhåll
-
-
-
-
-
Rep. & Underh.
-
x
-
-
x
Drift & Underh.
-
-
-
-
-
Driftskostnader
-
x
-
-
x
53
Bilaga 9
Heba
Var redovisas följande begrepp med konkret siffra
Begrepp
Framvagnen
Förvaltningsberättelse
Finansiella
rapporter
Kommentarer
Noter
Kassaflöde
x
x
x
-
x
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
-
x
x
-
x
Investering i
egna/befintliga
fastigheter
x
x
x
-
x
Förvärv av och
investeringar i
förvaltningsfastigh
eter/
-
-
-
-
-
Nybyggnad
-
-
-
x
-
Tillbyggnad
-
-
-
-
-
Ombyggad
-
-
-
-
-
Om- och nybyggnad
x
-
-
x
-
Ny-, till- och ombyggnation
-
-
-
-
-
Reparation
-
-
-
-
-
Underhåll
-
-
x
-
x
Rep. & Underh.
-
-
-
-
-
Drift & Underh.
-
-
x
x
x
Driftskostnader
-
-
x
x
x
54
Bilaga 10
Hufvudstaden
Var redovisas följande begrepp med konkret siffra
Begrepp
Framvagnen
Förvaltningsberättelse
Finansiella
rapporter
Kommentarer
Noter
Kassaflöde
-
-
x
x
x
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
-
-
x
x
x
Investering i
egna/befintliga
fastigheter
-
-
x
x
x
Förvärv av och
investeringar i
förvaltningsfastigh
eter
-
-
-
-
-
Nybyggnad
-
-
-
-
-
Tillbyggnad
-
-
-
-
-
Ombyggad
-
-
-
-
-
Om- och nybyggnad
-
-
-
-
-
Ny-, till- och ombyggnation
-
x
x
-
x
Reparation
-
-
-
-
-
Underhåll
x
-
x
x
x
Rep. & Underh.
-
-
-
-
-
Drift & Underh.
-
-
-
-
-
Driftskostnader
-
-
-
x
-
55
Bilaga 11
Klövern
Var redovisas följande begrepp med konkret siffra
Begrepp
Framvagnen
Förvaltningsberättelse
Finansiella
rapporter
Kommentarer
(finns ej)
Noter
Kassaflöde
-
-
x
-
x
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
-
-
x
-
x
Investering i
egna/befintliga
fastigheter
x
x
x
-
x
Förvärv av och
investeringar i
förvaltningsfastigh
eter
-
-
x
-
x
Nybyggnad
-
-
-
-
-
Tillbyggnad
-
-
-
-
-
Ombyggad
-
-
-
-
-
Om- och nybyggnad
-
-
-
-
-
Ny-, till- och ombyggnation
-
-
-
-
-
Reparation
-
-
-
-
-
Underhåll
x
x
-
-
-
Rep. & Underh.
-
-
-
-
x
Drift & Underh.
-
-
-
-
-
Driftskostnader
x
x
-
-
x
56
Bilaga 12
Kungsleden
Var redovisas följande begrepp med konkret siffra
Begrepp
Framvagnen
Förvaltningsberättelse
Finansiella
rapporter
Kommentarer
Noter
Kassaflöde
-
-
x
x
x
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
-
-
x
x
x
Investering i
egna/befintliga
fastigheter
-
x
-
x
x
Förvärv av och
investeringar i
förvaltningsfastigh
eter
-
-
-
-
-
Nybyggnad
-
-
-
-
-
Tillbyggnad
-
-
-
-
-
Ombyggad
-
-
-
-
-
Om- och nybyggnad
-
-
-
-
-
Ny-, till- och ombyggnation
-
-
-
-
-
Reparation
-
-
-
-
-
Underhåll
-
-
-
-
-
Rep. & Underh.
-
-
-
-
-
Drift & Underh.
-
-
-
-
-
Driftskostnader
-
-
-
-
-
57
Bilaga 13
Sagax
Var redovisas följande begrepp med konkret siffra
Begrepp
Framvagnen
Förvaltningsberättelse
Finansiella
rapporter
Kommentarer
Noter
Kassaflöde
x
x
x
x
x
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
x
x
x
x
x
Investering i
egna/befintliga
fastigheter
x
x
x
-
x
Förvärv av och
investeringar i
förvaltningsfastigh
eter
-
-
-
-
-
Nybyggnad
-
-
-
-
-
Tillbyggnad
-
-
-
-
-
Ombyggad
-
-
-
-
-
Om- och nybyggnad
-
-
-
-
-
Ny-, till- och ombyggnation
-
-
-
-
x
Reparation
-
-
-
-
-
Underhåll
x
x
x
x
x
Rep. & Underh.
-
-
-
-
-
Drift & Underh.
-
-
-
x
x
Driftskostnader
-
-
x
x
x
58
Bilaga 14
Victoria Park
Var redovisas följande begrepp med konkret siffra
Begrepp
Framvagnen
Förvaltningsberättelse
Finansiella
rapporter
Kommentarer(fi
nne ej)
Noter
Kassaflöde
-
x
x
-
x
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
-
x
x
-
x
Investering i
egna/befintliga
fastigheter
x
-
x
-
x
Förvärv av och
investeringar i
förvaltningsfastigh
eter
-
-
-
-
-
Nybyggnad
-
-
-
-
-
Tillbyggnad
-
-
-
-
-
Ombyggad
-
-
-
-
-
Om- och nybyggnad
-
-
-
-
-
Ny-, till- och ombyggnation
-
-
-
-
-
Reparation
-
-
-
-
-
Underhåll
-
-
-
-
x
Rep. & Underh.
-
-
-
-
-
Drift & Underh.
x
x
-
-
-
Driftskostnader
-
-
x
-
x
59
Bilaga 15
Wallenstam
Var redovisas följande begrepp med konkret siffra
Begrepp
Framvagnen
Förvaltningsberättelse
Finansiella
rapporter
Kommentarer
Noter
Kassaflöde
-
-
x
x
x
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
-
-
x
x
x
Investering i
egna/befintliga
fastigheter
-
-
x
x
x
Förvärv av och
investeringar i
förvaltningsfastigh
eter
-
-
-
-
-
Nybyggnad
x
x
-
-
-
Tillbyggnad
-
-
-
-
-
Ombyggad
-
-
x
-
x
Om- och nybyggnad
x
x
-
-
-
Ny-, till- och ombyggnation
-
x
x
-
x
Reparation
-
-
-
-
-
Underhåll
-
-
-
-
x
Rep. & Underh.
-
-
-
-
-
Drift & Underh.
-
-
-
-
-
Driftskostnader
-
x
x
x
x
60
Bilaga 16
Wihlborgs
Var redovisas följande begrepp med konkret siffra
Begrepp
Framvagnen
Förvaltningsberättelse
Finansiella
rapporter
Kommentarer
(finns ej)
Noter
Kassaflöde
-
x
x
-
x
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
-
x
x
-
x
Investering i
egna/befintliga
fastigheter
-
x
x
-
x
Förvärv av och
investeringar i
förvaltningsfastigh
eter
-
-
-
-
-
Nybyggnad
-
-
-
-
-
Tillbyggnad
-
-
-
-
-
Ombyggad
-
-
-
-
-
Om- och nybyggnad
-
-
-
-
-
Ny-, till- och ombyggnation
-
-
-
-
-
Reparation
-
-
-
-
-
Underhåll
x
-
x
-
x
Rep. & Underh.
x
-
-
-
x
Drift & Underh.
-
-
-
-
-
Driftskostnader
x
-
-
-
-
61
Bilaga 17
Kommentarer från bolagen
Nedan är de svaren vi fått på frågan:
“Går det att urläsa ur årsredovisningen eller annan tillgänglig information, vad
som mer specifikt ingår i "Investeringar i befintliga fastigheter?”
Atrium Ljungberg
“Nej – det är en siffra som vi inte är specifik med. Vi har diskuterat att visa det
framgent. Men vi är inte där ännu. Det man kan utläsa är hur mkt vi
investerar i våra stora utvecklingsprojekt. Resterande är en blandning mellan
hyresgästanpassningar
och
underhåll.”
Balder
Det kan du tyvärr inte. Vi specificerar inte rent underhåll utan klumpar
underhåll och fastighetskostnader i allmännhet, se not 6
Catena
“Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 180,4 Mkr, d v s förbättringar
– se sidan 45 i årsredovisning. Vad som avser underhåll/reperationer är inte
specificerat, men ingår i posten Fastighetskostnader (uppgår totalt till 105,6
Mkr för 2014).”
Corem
“Övergripande avser investeringarna värdehöjande åtgärder och i vårt fal lite
förenklat uppdelat på hyresgästanpassningar (investeringar i samband med
nyuthyrning/omförhandling), energibesparingsåtgärder och underhåll/omoch nybyggnationer. Reglerna för noterade bolag enl IFRS, är inte desamma
som för onoterade bolag. För din info finns nu även vår ÅR för 2014 på vår
hemsida och även vår Q1-rapport för 2015.”
Fast Partner AB
Vänligen se Not 10 i årsredovisningen. Här framgår att inv i befintliga
fastigheter uppgår till 311,5 MSEK för 2014. Detta avser förbättringar. Sedan
tillkommer ju vanligt underhåll och denna post hittar du i resultaträkningen.
Klövern
“Se not 6 för reparationer och underhåll. Se sid 34 för detaljer angående våra
största pågående projekt.”
Kungsleden
“Det går inte att läsa ut ur vår årsredovisning vad som specifikt ingår i
”investeringar i bef fastigheter”
Sagax
“Nej, det går inte att läsa exakt. Det finns dock ett avsnitt i årsredovisningen
som ganska tydligt beskriver hur mycket som investerats i befintligt bestånd
och varför investeringarna gjorts. Titta under Förändringar i
fastighetsbeståndet.”
Victoria Park
Jag kan tyvärr inte delge dig någon mer information än vad som finns angivet i
våra delårsrapporter samt årsredovisning p g a begränsning i
informationsgivning kopplat till att Victoria Park är noterat. Normalt sett bör
dock löpande och planerat underhåll ligga på ca 100-110kr/kvm för fastigheter
i segmentet miljonprogramsområde för att bibehålla dessa fastigheter i
acceptabelt skick. Fastigheterna kostar något mer i underhåll än hus på ”fina
gatan”.
Wallenstam
“Dessvärre är det ingen information som vi har. Det du kan utläsa i vår not
över fastigheter är hur mycket som avser förvärv och byggnation.”
Wihlborgs
“Tyvärr specificerar vi inte vad som går till förbättring och vad som går till
underhåll, gränsen är i praktiken inte knivskarp.”