Hur immissioner från kraftledningar påverkar

HUR IMMISSIONER FRÅN KRAFTLEDNINGAR
PÅVERKAR SMÅHUSFASTIGHETERS
MARKNADSVÄRDEN
- En studie av småhusköp i kommunerna Järfälla och Danderyd
Författare: Iia Ridderström
Handledare: Hans Larsson, Lantmäteriet
Examinator: Thomas Kalbro, Kungliga Tekniska Högskolan
1
Förord
Detta examensarbete har i huvudsak kommit till på enheten för
fastighetsuppdrag på Lantmäteriverket i Gävle. Jag vill rikta ett tack
till min handledare Hans Larsson men också till alla andra som
arbetar på enheten. De gav den hjälp och uppmuntran som krävdes
för att komma vidare när jag körde fast, förutom att de utan knot
delade med sig av sina arbetsplatser och sin fredagsfika.
2
ABSTRACT
This report is made on commission from Lantmäteriverket in Gävle. The
purpose of the Master Thesis is to investigate whether the proximity to a
power line has any influence on the value of the real estate.
The report has been limited to deal with eight residential districts in the
municipalities of Danderyd and Järfälla.
The investigation was done by collecting data of the objects that influence
the value. It included physical inspection to evaluate the exposure of the
power line and the pylons. Lantmäteriet handed out other data such as age,
size and quality of the real estate.
Factors that are supposed to form the total value of the real estate are
derived from these data. By using regressional analysis, one for each
residential area, the influence of each factor was calculated.
The most evident results of the investigation can be summarised as
following.
·There is a connection between proximity to the pylons of a power line and
the value of real estate.
·The influence decreases the value of the real estate.
3
SAMMANFATTNING
Det finns ett samband mellan hur mycket en köpare är villig att betala för en
fastighet och fastighetens olika värdebärande egenskaper.
Det finns också ett samband mellan hur mycket en köpare är villig att betala
för en fastighet och hur den är påverkad av miljöstörningar.
Exempel på en sådan störning är fastighetens närhet till en kraftledning.
Störningen orsakas av att kraftledningen ger upphov till psykiska och
visuella immissioner. Psykiska immissioner kommer av den oro som
diskussionen kring de eventuella skadliga verkningarna av att utsättas för
magnetfält ger. Visuella immissioner kommer av att huset och tomten är
exponerade för kraftledningen. Exponeringen ger den förfulande effekt som
en kraftledning med linor och stolpar har på en fastighet.
Rapporten beskriver åtta fallstudier av småhusområden belägna i närheten
av en kraftledning. Fem av dessa områden finns i Danderyds kommun och
tre i Järfälla kommun.
Genom att lista köp i de utvalda områdena under perioden 1999-01-01 till
2002-06-30, och områdesvis göra regressionsanalyser har kraftledningens
påverkan skilts från andra faktorer som har betydelse för hur mycket som
betalas för en fastighet.
En studie av regressionsanalyserna visar att närheten till en kraftledning har
en negativ påverkan på huspriset. Denna kommer till utryck som ett lägre
pris ju närmre kraftledningen fastigheten är belägen. Närheten till stolpar har
större negativ effekt än enbart närheten till en ledning.
4
Nedan visas prisskillnader mellan av kraftledning maximalt påverkade
fastigheter och minimalt påverkade inom samma område. Jämförelse har
också gjorts mellan maximalt påverkade och medelpris av opåverkade
fastigheter.
Område
Pris max
påverkad (kkr)
Pris min
påverkad(kkr)
Max pv i
procent av
min pv
Medelpris
opåverkad
Max pv i
procent av
medelpris opv
Djursholm Enebyberg Enebyberg Viksjö
fristående kedjehus
4533
2503
2086
1582
Jakobsberg
6098
4036
2395
2106
2031
74
62
87
75
124
6321
3254
3257
1885
2200
72
77
64
83
115
2524
Dessa områden gav inte statistiskt säkerställda regressionsanalyser
Område
Ösby
Skälby
Klingsta
Pris max
3996
2566
3388
påverkad (kkr)
Pris min
påverkad(kkr)
Max pv i
procent av
min pv
Medelpris
opåverkad
Max pv i
procent av
medelpris opv
4640
2297
4141
86
112
82
4230
2036
3643
97
91
97
5
1. INLEDNING
1.1. Bakgrund
När en fastighet överlåts kommer säljarens och köparens olika preferenser
till uttryck i prissättningen och i villigheten att betala begärt pris. Vid en viss
nivå nås en överenskommelse och priset kan då antas täcka både husets
olika värdefaktorer och säljarens respektive köparens önskan att få någon
typ av förtjänst.
Förutom läget som är en avgörande faktor, betalar vi gärna för större area,
bättre standard, nyare hus osv. Ett hus som är modernt och välutrustat har
ganska naturligt ett högre värde än ett gammalt mindre hus i behov av
omedelbar renovering.
Till värdefaktorerna räknas också sådant som inte är direkt knutet till själva
fastigheten utan även det som finns i dess omgivning. Vi betalar gärna för
ett ostört och vackert läge. Vi vill få betalt, i form av lägre pris, för
omgivningens förfulande inverkan eller för att ta en viss hälsorisk.
Faktorer som påverkar fastighetsvärden kan förklaras med en hedonisk teori
som visar att priset byggs upp av ett antal egenskaper. De kan sammanfattas
i följande parametrar1:
• fastighetsanknutna faktorer (t.ex. bostadsyta, tomtstorlek, byggnadens
ålder, utrustningsstandard, miljöegenskaper inom fastigheten)
• samhälleliga faktorer (t.ex. samhälls- och bostadspolitik, markpolitisk
lagstiftning, kreditreglering, konjunktur och framtidstro)
• lägesanknutna faktorer i ett makroperspektiv (t.ex. typ av ort som
fastigheten är belägen i, ortens attraktionskraft och sociala status)
• lägesanknutna faktorer i ett mikroperspektiv (t.ex. tillgång och närhet
till service av olika slag, närhet till arbetsplatser och fritidsaktiviteter,
områdets bebyggelsestruktur, samt miljöegenskaper utanför fastigheten)
• personanknutna socioekonomiska faktorer (t.ex. hushållsstorlek, social
grupptillhörighet, grannkontakter, trivsel, hushållsinkomster och
förmögenhet, skatteaspekter, finansiering)
Till grupperna lägesanknutna faktorer i ett makroperspektiv och
fastighetsanknutna faktorer kan miljöeffekter av en nära liggande
kraftledning hänföras.
1
LMV-rapport 1998:7, Värderingsmodell för vägtrafikimmissioner , s 6.
6
1.2. Syfte med rapporten
Det har gjorts få studier som beskriver i hur hög grad enkraftlednings
miljöpåverkan påverkar priset. Syftet med examensarbetet är därför att
fastställa om det finns ett samband mellan lägre huspris och närhet till
kraftledning och hur långt detta samband i så fall sträcker sig geografiskt.
Ett underordnat syfte är att försöka fastställa om ett eventuellt samband
beror av enbart avstånd, enbart exponering eller en kombination av dessa.
1.3 Metodik
Val av område
I Kommunerna Danderyd och Järfälla finns ett antal småhusområden som
ligger nära en kraftledning och som har tillräckligt med köp för att en studie
ska vara möjlig att genomföra. I Danderyd finns sådana områden i
Enebyberg, Klingsta, Ösby och Djursholm. I Järfälla ligger områdena i
Jakobsberg, Viksjö och Skälby.
Figur 1. Kommunerna Danderyd och Järfälla med valda områden markerade.
Danderyd
Järfälla
7
Figur 2. Data om köp i olika områden.
Område
Danderyd
Djursholm
Ösby
Klingsta
Enebyberg fr. Enebb. Kedjeh.
Antal köp
55 (30)
21
24
33 (18)
56 (40)
Antal köp i första raden
Antal opåverkade fastigheter
8
25 (5)
6
9
6
11
3
13 (8)
6
8
Hus närmast ledning (m)
Hus längst från ledning (m)
9
420 (148)
10
160
9
176
12
390 (143)
12
300 (124)
Huset närmast stolpe (m)
Huset längst från stolpe (m)
30
420 (160)
40
172
42
180
66
400 (182)
15
300 (150)
Järfälla
Jakobsberg Viksjö
Skälby
Område
Antal köp
36 (21)
19
19
Antal köp i första raden
Antal opåverkade fastigheter
3
11 (1)
1
3
5
3
Hus närmast ledning (m)
Hus längst från ledning (m)
26
350 (158)
12
250
10
160
Huset närmast stolpe (m)
Huset längst från stolpe (m)
70
350 (242)
38
250
30
500
”Första raden” avser hus som gränsar till eller ligger under kraftledningen. Siffror inom
parentes anger den mängd som ingår i regressionsanalys.
Okulärbesiktning
Topografin är i de flesta fall avgörande för hur fastigheten är exponerad av
kraftledningen och skiljer sig mycket mellan olika områden. Det kan
illustreras med skillnaden mellan ett nyligen bebyggt område på tidigare
åkermark där träd ännu inte vuxit upp och ett område som kommit till i
början på förra seklet i ett kuperat landskap med höga träd och täta buskar.
Topografin gör stora skillnader även mellan fastigheterna i ett och samma
område. I ett kuperat område kan en fastighet ligga i en dalgång vilket kan
ge ett intryck av att ledningen hänger precis ovanför huset. Står huset på en
höjd eller en sluttning upplevs ledningen som mer avlägsen och mindre
påtaglig. Dessa skillnader är svåra att beskriva objektivt och därför utgörs
exponeringen i denna studie av tre faktiska faktorer:
•
Från hur många sådana sidor av huset, där de boende kan vistas, ses
ledningen?
• Hur många stolpar kan ses från de delar av tomten där de boende kan
vistas?
• Hur stor del av stolpen/stolparna är synlig?
Fältundersökningar krävs för att avgränsa områden och för att avgöra hur en
fastighet förutom sin närhet är påverkad av kraftledningen.
8
Okulärbesiktningen har gått till så att varje fastighet som ingår i rapporten
har besökts. Från de delar av tomten där det var uppenbart att de boende
vistades, observerades ledning och stolpe. Observationerna dokumenterades.2
Gallring av köp
Lantmäteriet förvaltar Riksskatteverkets ortsprisregister. Ur detta register
har uppgifter hämtats för representativa köp. Att köpen är representativa
innebär att köp där särskilda omständigheter i hög grad kan ha påverkat
priset gallras bort, exempelvis släktköp.3.
Fältundersökningarna har också medfört att materialet har gallrats. Vissa
områden eller köp har utelämnats därför att det vid besiktningen tydliggjorts
att de är påverkade av närhet till hårt trafikerad väg eller till höghus.
Köpen har även gallrats över tiden. Undersökningen begränsades till köp
som gjorts under perioden januari 1999 till juni 2002. Till detta finns främst
två orsaker.
För det första ökar vår kunskap om eventuella skadeverkningar av
magnetfält med tiden. Sedan de första larmen om hälsorisker har olika
forskningsresultat presenterats med något varierande slutsatser. Det kan
antas att köpare nära nutid, i viss mån åtminstone, känner till att det inte
finns entydiga svar på frågan om den typ av magnetfält som orsakas av
kraftledningar är farliga eller inte. Under en begränsad period kan därför
köpare antas fatta beslut baserade på ungefär samma grunder.
För det andra jämförs köp som har gjorts vid olika tidpunkter. För att det
skall vara möjligt krävs ett index vid omräkning av köpesumman till en viss
värdetidpunkt. Att köpen är gjorda nära varandra i tid ger ett sådant index
större säkerhet.
Antalet funna köp inom satta tidsramar varierar mellan områdena. Detta för
med sig att det inte finns någon gräns för hur många fastigheter som ska
ingå i varje studie.
2
Se bilaga 1
,Riksskatteverket, Handbok förberedande åtgärder inför allmän fastighetstaxering 2003,
s58
3
9
Avståndsmätning
Avstånden mellan bostadshus och ledningens ytterfas har uppmätts med
hjälp av digitala och analoga kartor. Ju närmare huset ledningen är desto
högre noggrannhet har uppnåtts i avståndsmätningen.
Järfälla: Vissa avstånd mellan bostadshus och ledning har uppmätts digitalt.
De flesta har dock uppmätts på utskrifter i skalorna 1:1 000 respektive
1:2 000. Avstånd till stolpar har uppmätts på samma kartblad.
Danderyd: I de flesta fall där fastigheten ligger inom 100 meter från ledning
har avståndet mellan bostadshus och ledningens ytterfas, och avståndet
mellan bostadshus och stolpar, uppmätts på kartblad i skala 1:400. Vid
längre avstånd har dessa uppmätts på utskrifter från Sverigebilden
(Lantmäteriets hemsida) och med ledning av Danderyds kommuns
fastighetskarta i skala 1:8 000.
Regressionsanalys4
Med hjälp av en multipel regressonsanalys kan man undersöka hur
marknadsvärdet av en fastighet förändras då faktorer som man tror avgör
värdet förändras. I en sådan modell delas priset upp och knyts till
fastighetens olika värdefaktorer, det vill säga olika värde bärande
egenskaper. För varje faktor som ingår i modellen beräknas en parameter
som anger hur mycket marknadsvärdet sannolikt förändras när just den
variabeln förändras med en enhet, medan de andra variablerna hålls
oförändrade. Anta att faktorer som påverkar marknadsvärdet ökar linjärt i
förhållande till denna. Modellen skrivs:
P(priset) = a0 + a1X1+ a2X2 +......+ anXn + ∈
P = köpeskillingen
a0 = en konstant som införs för att göra modellen mer generell
a1-an = parametrar som talar om hur många kronor marknadsvärdet i
genomsnitt ökar om just den faktorn ökar med en enhet.
X1-Xn = de variabler vars inverkan på priset man önskar studera.
∈ = en residual som används för att fånga upp effekten av de faktorer som
inte tagits med i modellen men som skulle ha påverkat priset om de hade
varit med.
Prisfunktionen antas alltså vara linjär, vilket naturligtvis är en förenkling av
verkliga förhållanden. Den är lätt att tillämpa och förstå och används ganska
allmänt. En stor svaghet med denna funktion är att den inte visar vad som
skulle kunna kallas en progressiv förändring av olika faktorers inverkan. Det
går inte att se om kraftledningens påverkan är större på nära håll än på ett
långt avstånd. Den visar påverkan per meter eller per kvadratmeter och så
vidare.
4
Utskrifter med fullständiga regressionsanaylser från SPSS for Windows kan erhållas av
författaren.
10
För att göra regressionsanalyser har programmet SPSS for Windows använts,
och en metod som kallas The Backward Elimination Method. Metoden kan
användas när det föreligger osäkerhet om vilka variabler som har betydelse
för den beroende variabeln.
Metoden används ofta som ett redskap för att se vilka och hur många
parametrar som krävs för att få en regressionsfunktion med önskad
tillförlitlighet. Därefter kan de variabler matas in som ger ”bäst” resultat.
Vid test av körningar med olika variabler visar det sig att genom att t ex.
plocka bort en variabel som ger dess parameter ett oväntat tecken kan hela
resultatet vid en ny analys skilja sig något från resultatet av en ”orörd”
körning. Om det praktiseras av någon utan tillräcklig kunskap kan resultatet
styras i fel riktning. Därför valdes metoden The Backward Elimination
Method som ett genomgående instrument till att analysera de olika
värdebärande egenskapernas tyngd.
Metoden inleds med att alla variabler prövas och därefter plockas stegvis
den variabel bort som ger dess parameter lägst t-värde och ny regression
utförs med de kvarvarande variablerna. T- värdet beräknas för att avgöra om
de skattade parametrarna är statistiskt säkerställda (signifikanta). Värdet
erhålls genom att parameterns estimerade värde divideras med standardfelet.
Om det erhållna värdet i absoluta termer är större än 2 brukar man säga att
parametern är statistiskt signifikant. Med det menas att man med viss
säkerhet kan uttala sig om att parameterns estimerade värde är skilt från
noll.5
Förutom att avgöra varje parameters signifikans kan en regressionsanalys
avgöra om en hel modell kan anses vara signifikant. För de modeller som
inte är helt signifikanta har detta angetts under analysresultatet för området.
I regressionsanalysen har faktorerna avstånd och exponering behandlats för
sig. De har dessutom delats upp i flera olika komponenter och beskrivs i
följande kapitel. Till viss del är faktorerna avstånd och exponering
korrelerade, eftersom kraftledningen och stolparna ofta uppfattas tydligare
ju närmre betraktaren de är. Där husen står tätt och skymmer sikten för
varandra eller där växtligheten är tät kan en kraftledning ändå vara ganska
skymd.
Genom att tillämpa regressionsfunktionen kan ett pris estimeras. Det
erhållna priset är alltså en teoretisk konstruktion som närmast kan ses som
en kvalificerad gissning grundad på tidigare köp.
Alla valda områden har studerats enligt samma mönster och med samma
värdebärande egenskaper som variabler.
5
SOU 2000:10 En statistisk utvärdering av småhusens taxeringsvärden. s 541
11
Regressionsfunktioner konstrueras enligt följande.
Priset = konstant + a1 * avstånd till ledning + a2 * avstånd till stolpe + a3 *
ledningen synlig till antal sidor av hus + a4 * antal synliga stolpar + a5 * andel
synlig stolpe1 + a6 * andel synlig stolpe2 + a7 * gränsar till ledning + a8 * biyta
+ a9 * boyta + a10 * värdeår + a11 * standardsumma + a12 * areal
Parameterna a1 - a12 varierar beroende på vilket område som studeras. I de
fall variabeln sorteras bort i regressionsanalysen som ej signifikant ges
parametern värdet noll. Funktionerna redovisas i bilaga 4.
Prisjämförelser
Genomgående har ett pris beräknats med den erhållna regressionsfunktionen
för en tänkt fastighet som ligger närmast kraftledningen i varje område. Den
har jämförts med tänkt fastighet på längst avstånd. Variablerna för andra
parametrar än just avstånd och exponering har getts beräknade medelvärden
och hållits konstanta.
Kvoten mellan mest påverkad och minst påverkad har beräknats.
12
2. MILJÖSKADOR
2.1. Psykiska immissioner
Vad är elektromagnetiska fält?
I ledningssammanhang kan man särskilja elektriska fält från magnetiska fält
genom att de uppkommer på olika vis och mäts i olika enheter. Elektriska
fält uppkommer genom spänningsskillnaden mellan fasledare och mark och
uttrycks i enheten kilovolt per meter (kV/m). Elektriska fält av någon
storleksordning finns praktiskt taget enbart kring högspänningsanläggningar
och skärmas av både väggar och vegetation. Elektriska fält från
kraftledningar finns därför inte inomhus6.
Det magnetiska fältet uppkommer av strömmen mellan fasledarna.
Flödestätheten uttrycks i mikrotesla (µT). Magnetfält skärmas inte av väggar
eller växtlighet. I närheten av kraftledningar kan det därför vara högre
värden än det normala inomhus.
Elektromagnetiska fält alstras dessutom av all elektrisk utrustning vi normalt
har i hemmen, från ledningar till dammsugare men finns även omkring oss i
vår utemiljö. I Stockholms innerstad, mätt på trottoarer, har medelvärdet
uppmätts till 0,4 µT, men i några fall uppmättes fält på över 6 µT. Dessa fält
kommer från läckage från nedgrävda elkablar och fjärrvärmerör.7
Det kan jämföras med 15-35 µT, på en decimeters avstånd från en dammsugare i drift och 10-20 µT mitt under en kraftledning. Eftersom magnetfältet avtar ungefär med kvadraten på avståndet till källan finns det inte
längre mätbara värden 100 meter från kraftledningen, och en meter från
dammsugaren ligger värdet på 0,1-0,5 µT8.
Ska man skydda sig mot elektromagnetisk strålning?
Att studera effekten av elektromagnetiska fält är svårt. En orsak till det är att
fälten har en blandning av olika frekvenser, och det jordmagnetiska fältet
varierar från plats till plats. Varje exponeringssituation kan alltså vara unik.
Det är känt att lågfrekventa magnetfält (50-60 Hz) - den frekvens som finns
i anslutning till kraftledningar och hushållsapparater - kan ge upphov till
effekter på nervsystemet, vid exponering omkring 200 µT. Effekter på
mänskliga celler finns rapporterade från ca 100 µT9. Det finns
säkerhetsföreskrifter mot sådana exponeringar. Men det finns ingen känd
6
Ny 400/130 kV ledning Alvesta-Hemsjö, Miljökonsekvensbeskrivning juni 1998, Svenska
Kraftnät, s 10.
7
Magnetfält under trottoar avger strålning, Göteborgs Posten 980319
8
MKB för 400 kV-ledningen i Östergötlands län, Svenska Kraftnät s 34, 35.
9
Internationell konsensus om lågfrekventa magnetiska fält:Möjligen cancerframkallande,
Klinik och vetenskap, Läkartidningen Nr 46, 2001, Volym 98 s 5188.
13
biologisk mekanism som kan förklara hur de svaga fält som förekommer i
den allmänna miljön skulle kunna öka risken för sjukdom. Trots detta har
det alltsedan 1979, då första undersökningen om samband mellan låga
elektromagnetiska fält och leukemi kom, presenterats omkring 15 studier av
vilka de flesta visar på ett samband mellan olika sjukdomar och sådan
exponering10. Många av dessa undersökningar liksom tolkningarna av dem
är hårt kritiserade.
I Sverige har vi inga gränsvärden för låga magnetiska fält eller något
skyddsavstånd. Istället manar Arbetarskyddsstyrelsen, Boverket,
Elsäkerhetsverket, Socialstyrelsen och Statens strålskyddsinstitut,
beslutsfattare att tillämpa följande försiktighetsprincip:
”Om åtgärder som generellt minskar exponeringen, kan vidtas till rimliga
kostnader och konsekvenser i övrigt bör man sträva efter att reducera fält
som avviker starkt från vad som kan anses normalt i den aktuella miljön,
När det gäller nya el-anläggningar och byggnader bör man redan vid
placeringen sträva efter att utforma och placera dessa så att exponeringen
begränsas.”11
Att ställa kostnaderna för åtgärder mot vad som anses normalt i en viss miljö
blir alltså det som får vägleda när det fattas beslut om skyddsåtgärder. Vad
är då normalt? Ett värde som nämnts i många sammanhang är 0,2 µT.
Statens Energiverk har gett rådet att vid nyanläggning av lekplatser, skolor
och daghem ska dessa placeras så långt ifrån en ledning att flödestätheten
ligger under 0,2-0,3 µT.12
10
Medicinsk kommentar, Fortfarande möjligt samband mellan magnetfält och cancer,
Läkartidningen, volym87, Nr 7, 2000, s 677.
11
Myndigheternas försiktighetsprincip om lågfrekventa elektriska och magnetiska fält – en
vägledning för beslutsfattare, 1996.
12
Ny 400/130kV ledning Alvesta-Hemsjö,MKB juni 1998, Svenska Kraftnät s 10
14
2.2 Visuella immissioner
Kraftledningen påverkar fastigheter genom en estetisk exponering. Den
märks som den förfulande effekt som synliga stolpar och ledningar har på
fastigheter i närheten. Hur stor exponeringen är beror på främst tre faktorer:
kraftledningens storlek, till vilken grad den skyms av bl.a. växtlighet och
avstånd mellan fastigheten och ledning respektive stolpe.
Figur 4. Kraftledningar med vissa tekniska data.
Område
Typ
av Storlek (kV)
stolpe
Höjd
stolpe
(m)
Djursholm,
Ösby
Klingsta
Enebyberg
Jakobsberg,
Viksjö
Skälby
Julgran
70 + 2 x 20
23
Portal
Portal
Julgran
220
220
220 + 2 x 70
20
20
33
Portal
220
20
Höjd
ledning
på
stolpe(m)
20 och 16
Ned Avstånd
häng mellan
(m) stolpar
(m)
8
200
Ägare
Vattenfall
17
17
30-högst,
18-lägst
17
8
8
13
160
180
300
Birka Energi
SVK
Vattenfall+SVK
8
200
SVK
Höjder och avstånd avser medelvärden i området.
Nedhäng innebär den höjd ledningen har från marken mitt emellan stolparna.
Förkortningen SVK avser Svenska Kraftnät.
15
2.3 Något om ersättning för miljöskada
Vid köp
Genom en lägre köpeskilling kan en köpare kompensera sig för de
miljöskador som en kraftledning ger på en fastighet. Domstol har tagit
hänsyn till tidpunkten för köpet när det gällt att fastställa om en
fastighetsägare varit berättigad till skadestånd på grund av kraftledningens
negativa inverkan13. Har köpet gjorts efter att kraftledningen kommit till
anses köparen ha kompenserat sig för estetiska immissioner genom nedsatt
köpeskilling. Har köpet gjorts efter att det blivit allmänt känt att
kraftledningen kan ha en negativ hälsoeffekt anses köparen även ha
kompenserat sig för de psykiska immissionerna.
Vid taxering
Lantmäteriverket biträder RSV i förberedelsearbetet med fastighetstaxering
genom att ta fram underlag som gör det möjligt att bestämma riktvärden.
Riktvärdeangivelser ligger till grund för beräkning av taxeringsvärdet för
småhus. Sverige delas därför i värdeområden och riktvärden bestäms så att
de motsvarar 75 % av marknadsvärdet två år före taxeringsåret. De grundas
på de olika värdefaktorerna som är knutna till fastigheten14. Ortsprismetoden
används i detta arbete15.
Värdeområdena ska avgränsas så att de i fråga om de värdeförhållanden som
ligger till grund för riktvärdeangivelser, i allt väsentligt är enhetliga16. Det
innebär att det finns värdeområden där närhet till kraftledning påverkar
taxeringsvärdet på alla hus inom området genom ett lägre riktvärde.
Taxeringsvärdet kan också reduceras på grund av säregna förhållanden för
en viss fastighet. Detta görs när det finns någon värdefaktor som inte gäller
för hela värdeområdet, exempelvis närhet till kraftledning gör att en
fastighets marknadsvärde påtagligt påverkas.17 Påtaglig påverkan innebär att
fastighetens taxeringsvärde höjs eller sänks med minst 3 % av det
opåverkade taxeringsvärdet, dock minst 25 000 kr.18,19
13
Stockholms tingsrätt, Fastighetsdomstolen, Avd 10, Mål nr F-70-97.
7 kap. 1-2 §§, FTL
15
5 kap. 5 §, FTL
16
7 kap. 3§, FTL
17
7 kap 5§, FTL
18
Handbok för fastighetstaxering 2003, Riksskatteverket, s 72.
19
Se bilaga 2
14
16
Vid skadestånd
En verksamhet som har orsakat skada på sin omgivning ersätts enligt
principerna i 32 kap. 1 § MB. Skadestånd kan utgå för personskada,
sakskada eller förmögenhetsskada. För att ersättning skall utgå krävs att
orts- och allmänvanlighetsrikvisiten är uppfyllda - de ersätts i den mån de
inte skäligen bör tålas med hänsyn till förhållandena på orten eller till hur de
allmänt förekommer under jämförliga förhållanden. Om skador har orsakats
av uppsåt eller av vårdslöshet ersätts de däremot alltid. Ren
förmögenhetsskada ersätts endast om den dessutom uppfyller
väsentlighetsprincipen, det vill säga är av någon betydelse, såvida den inte
har orsakats genom något brott.
Vid tillämpning av dessa rekvisit skall en skälighetsbedömning göras enligt
4 kap. 2 § Expropriationslagen. Ersättning beräknas enligt Expropriationslagens riktlinjer så att minskningen av marknadsvärdet ersätts. Enligt praxis
dras cirka 5 % av fastighetens oskadade värde av från ersättningen. Detta
avdrag görs av rättviseskäl med hänsyn till de skadedrabbade vars skador
inte når upp till ersättningsberättigande nivå.
Skadeståndsansvarig är fastighetsägare eller tomträttshavare som bedriver
eller låter bedriva verksamhet på sin fastighet eller den som genom särskild
rätt brukar fastigheten i näringsverksamhet eller annan offentlig verksamhet.
Ett exempel på tillämpning är tre fastighetsägare som har väckt talan mot
Vattenfall i fastighetsdomstolen, Stockholms Tingsrätt. Dom avkunnades
2001-04-2020. Den ersättning som fastighetsdomstolen utdömde till
fastighetsägare baserades huvudsakligen på Vattenfalls värderingsmetod.
Den grundar sig på en klassificering av värdefaktorer kombinerad med
avståndet till kraftledningen.21Domstolen bedömde att den största delen av
skadan redan funnits vid förvärvstidpunkten. Ersättning uppgick till 150 000
kronor efter toleransavdrag, till en av fastighetsägarna. Det var fråga om en
villafastighet i Djursholm där en stolpe står direkt utanför tomtgränsen och
ledningen hänger på ett avstånd av 23 meter från närmsta fasad.
Ett annat färskt exempel där som mest 150 000 kronor utdömts som
ersättning är i fallet Batic cable. Det är en 500 kV likströmsledning och går i
detta fall över en jordbruksfastighet. Avståndet till bostadshuset är 89 meter
från ledningen och 111 meter från stolpen. För immissionernas inverkan på
fastighetsvärdet gjordes en direktuppskattning. Avgörande var hur ledningen
syntes från bostaden och i vilken grad den förfular omgivningen.22
20
Mål nr F 9-70-97, Stockholms TR, Avd 10, Fastighetsdomstolen. Dom 2001-04-20.
Se bilaga 3.Hämtad ur Hammar Locum Metior, Värdeinverkan på villor av
kraftledningen genom Djursholm/Stocksund.
22
Hovr över Skåne och Blekinge, avd.2, 2000-10-10, UÖ 2156.
21
17
3. BESKRIVNING AV INGÅENDE VARIABLER
3.1
Den beroende variabeln
Uppräknad köpesumma
För att en jämförelse av köpeskillingar ska vara möjlig har de räknats upp
genom ett index till värdetidpunkten 1 juli, 2002. Tidpunkten ligger nära de
senaste köpen som ingår i studien vilket ökar tillförlitligheten.
Indexet har tagits fram med hjälp av Lantmäteriets prisutvecklingsprogram
som bygger på köpeskillingskoefficienten (köp/basvärde). Varje område i
Danderyd har analyserats för sig. Orsaken till detta är att områdena dels
innehåller tillräckligt med köp för att ge tillförlitliga prisutvecklingsanalyser
och dessutom skiljer de sig mycket från varandra när det gäller
socioekonomisk status. För områdena i Järfälla har en och samma
prisutvecklingsanalys använts.
Figur 5. Antal köp inom varje prisutvecklingsområde.
Prisutvecklingsområde
Djursholm
Ösby
Klingsta
Enebyberg
Enebyberg kedjehus
Järfälla
Antal köp
229
109
153
140
50
142
3.2 De viktigaste värdefaktorerna
Läget
Lägesfaktorn har beaktats genom att delområden klart avgränsats. Varje
sådant område behandlas för sig.
För avgränsning gäller följande kriterier:
•
•
•
•
Området har en enhetlig socioekonomisk status.
Fastigheterna i området är av samma typ. Friliggande hus jämförs inte
med radhus.
De boende inom området har samma möjlighet till allmänna
kommunikationer, närhet till dagis och butiker.
Fastigheterna är inte påverkade av andra miljöstörningar.
18
Boyta
Avser bostadens boarea angiven i hela kvadratmeter.
Biyta
Till biytor räknas sådant som förråd och källarutrymmen. De ska kunna nås
inifrån huset. Hela kvadratmeter används.
Tomtareal
Avser hela tomtens areal angiven i kvadratmeter.
Standardsumma
Inför ny taxering uppger villaägare husets standard i ett flertal olika punkter
som bedöms enligt ett poängberäkningssystem som inkluderar husets
byggnadsmaterial och utrustning, både interiör och exteriör.23
Ålder
Ålder avser värdeår enligt taxering. Värdeår = byggnadsår om till- eller
ombyggnad inte skett senare. Om till- eller ombyggnad skett som ändrat
boytans storlek har värdeåret jämkats. Tidigaste nybyggnadsår är 1929.24
Uppgifterna för boyta, biyta, tomtareal, standardsumma och ålder är
hämtade ut RSV:s taxeringsregister.
3.3 Avståndsvariabler
Avstånd till ledning
Avstånden är angivna i hela meter. Se stycket Avståndsmätning under
”Metodik” i kapitel 1. Uppskattningsvis stannar mätfelen vid ± 1meter.
Avstånd till stolpe
Endast avståndet till den närmsta stolpen ingår och är uppmätt enligt
mönstret för avstånd till ledning. Mätfelet kan här vara något större än för
avstånd till ledning beroende på att närmsta stolpe inte alltid funnits på
samma kartblad som fastigheten. Ju närmre fastigheten stolpen står desto
större är säkerheten.
23
Riksskatteverkets föreskrifter om värderingen vid fastighetstaxering, Riksskatteverkets
författningssamling 1995:7, 3kap 10§.
24
Handbok för fastighetstaxering 1996, Värderingsregler småhus, Skatteförvaltningen.
Sidan 29
19
3.4 Exponeringsvariabler
Allmänt
Exponeringen har bedömts så att om ledning eller stolpe kan ses från någon
del av tomten där människor ser ut att uppehålla sig har det angetts. Hänsyn
har inte tagits till var en eventuell uteplats är belägen. Tanken är att
bedömningen skall vara så objektiv som möjligt.
I bilagor nr 2 och 3 finns exempel på hur exponeringsgrader har bildats av
ett antal exponeringsvariabler kombinerade med avståndet mellan hus och
ledning. I denna rapport har de valda exponeringsvariablerna behandlats för
sig. Ett av syftena med examensarbetet är att försöka se hur de olika
faktorerna avstånd och exponering bidrar till priset. Om dessa bakas ihop
kan en eventuell slutsats inte dras.
Ledning synlig till antal sidor av hus
Möjliga värden för faktorn är 1, 2, 3, och 4. Från ett hus beläget strax intill
en kraftledning kan man oftast se ledningen från husets alla sidor, detta ger
faktorn 4. Faktorn 1 anger därmed att ledningen endast kan ses från en sida
av huset. Ett förhållande som ger faktorn 1 är vanligt då huset är beläget
långt ifrån kraftledningen eller om det är fråga om kedjehus, där en tomt att
uppehålla sig på endast finns på två sidor av huset.
Faktorn för ledningens synlighet är i något fall en uppskattning baserad på
en bedömning från gatan utanför huset. När så var möjligt kontrollerades det
genom besök på tomten men det var inte i varje fall lämpligt (de boende var
inte hemma och en Rotweiler fanns bakom en grind).
Årstidsväxlingarna har också betydelse för bedömningen. Exponerings
graden studerades på sommaren då löven var fullt utslagna. Det är möjligt
att intrycket är ett annat under vinterhalvåret. Då det är uppenbart att lövträd
eller buskar påverkar sikten mycket fick detta fälla utslaget vid tveksamhet
om vilket värde faktorn skulle ges.
Antal synliga stolpar
Möjliga värden på faktorn är 1, 2 och 3. Värdet 1 anger att en stolpe kan ses
från tomten. I vissa fall kan en hel rad av stolpar ses, då är värdet ändå
begränsat till tre, de övriga antas i sammanhanget vara utan betydelse.
Även här kan årstidsväxlingarna ha betydelse för exponeringen. På samma
sätt som vid ledningens synlighet togs det hänsyn till det då det var tveksamt
vilket värde som skulle sättas.
20
Andel synlig stolpe 1
Möjliga värden på denna faktor är ¼, ½, ¾ och 1. Stolpen som står närmast
huset delades in i fjärdedelar. Faktorn ¼ anger alltså att en fjärdedel av
stolpen syns från tomten. Värdet 1 innebär att hela stolpen är synlig.
Precis som med ledningen är den största osäkerheten knuten till växtligheten
under sommaren. Både andel synlig stolpe 1 och andel synlig stolpe 2, har i
vissa fall bedömts med hänsyn till detta.
Andel synlig stolpe 2
Om fler än en stolpe syns från tomten har ”andel synlig stolpe” begränsats
till att beskriva två av dessa. ”Andrastolpen” beskrivs på samma sätt som
”förstastolpen”.
Gränsar till ledning
Då en fastighet ligger i ”första raden” det vill säga, gränsar till en ledning,
eller om delar av tomten ligger under ledningen har den fått värdet 1. Detta
är en så kallad dummyvariabel vilket innebär att värdet inte kan mätas med
kontinuerliga variabler. Antingen gränsar tomten till ledningen eller så gör
den inte det. Värdet 0 visar alltså att fastigheten inte ligger i ”första raden”
och att tomten inte heller till någon del belägen under den.
I de fall där endast en gång och cykelväg anlagts mellan en ledningsgata och
en tomt har detta bedömts som att ledningen gränsar till tomten.
21
4.
BESKRIVNING OCH ANALYS AV OMRÅDEN
4.1 Översikt
Här följer en presentation av varje område och en summering av
regressionsfunktionen. De faktorer som befinns ha störst betydelse för priset
är som väntat boyta, areal och standard. De kommenteras inte närmre här
men kan studeras i bilaga 4.
Regressionsanalyser gjordes etappvis, så att när en geografisk gräns dragits,
analyserades alla köp inom området. Visade detta inget samband mellan
avstånd till ledning och pris minskades avståndet och ny analys gjordes på
kvarvarande köp tills ett samband kunde påvisas. Avsikten med detta var att
behålla så många köp som möjligt. Avståndet har ändå inte minskats mer än
att fastigheten på störst avstånd från ledningen i varje område kan betraktas
som opåverkad av den.
Figur 6. Estimerat pris för den mest respektive den minst
område.25
Område
Djursholm
Enebyberg
Enebyberg
fristående
kedjehus
Pris max
4533
2503
2086
påverkad (kkr)
Pris min
6098
4036
2395
påverkad(kkr)
Max pv i
74
62
87
procent av
min pv
Medelpris
6321
3254
3257
opåverkad
Max pv i
72
77
64
procent av
medelpris opv
påverkade fastigheten i varje
Viksjö
Jakobsberg
1582
2524
2106
2031
75
124
1885
2200
83
115
Följande områden gav inte statistiskt säkerställda regressionsfunktioner
Område
Pris max
påverkad (kkr)
Pris min
påverkad(kkr)
Max pv i
procent av
min pv
Medelpris
opåverkad
Max pv i
procent av
medelpris opv
25
Ösby
3996
Skälby
2566
Klingsta
3388
4640
2297
4141
86
112
82
4230
2036
3643
97
91
97
Se bilaga 4, för fullständiga regressionsfunktioner.
22
4.2 Djursholm
Områdets karaktär
Kraftledningen som sträcker sig från Granparken ner mot Skärviken har en
storlek av 70 kV + 2 x 20 kV och är en så kallad julgransstolpe, ägd av
Vattenfall.
Ledningen går mellan två villaområden bevuxna med gamla barr- och
lövträd. Här finns villabebyggelse av varierande ålder. De äldre husen har
ofta stora tomter. De nyare är uppförda på avstyckade mindre tomter.
Marken under kraftledningen består till största delen av grönytor och
ledningen är tydligt synlig från alla fastigheter som gränsar till
ledningsområdet så vida inte fastighetsägarna själva skärmat av utsikten.
Området är lugnt och i övrigt opåverkat av miljöstörningar, inga
genomfartsleder med tung trafikbelastning finns.
Regressionsfunktion
Analysen baseras på 30 köp av fastigheter belägna inom 150 meters avstånd
från kraftledningen.
Andel synlig stolpe 2 ska enligt denna analys öka fastighetens värde. Det kan
kanske förklaras av att stolpen har en egenskap gemensam med en
värdefaktor som inte finns med som variabel i analysen men som tas upp av
andrastolpen (se diskussion under ”Jakobsberg”). En sådan egenskap skulle
kunna vara närheten till vatten. Ledningen fortsätter under vatten vid viken
och den sista stolpen står alltså nära vatten.
Av avståndsfaktorerna ger avstånd stolpe en negativ påverkan på
fastigheternas värde medan exponeringens negativa effekt kan ses i
parametern för antal synliga stolpar.
Av de fastigheter som ingår i studien har Fadir 5 det minsta avståndet till en
stolpe, avståndet är 30 meter. Fastigheten Fjalar 11 har ett avstånd på
156 meter till stolpen. Inte något av husen är beläget så att ledningen är
exponerad till fler än tre sidor av den.
Om de nämnda två fastigheter skulle ha samma förutsättningar i övrigt, blir
det sannolika priset vid en försäljning 4 533 kkr för det av kraftledningen
maximalt påverkade huset, respektive 6 098 kkr för det opåverkade. Det vill
säga ett påverkat hus vore hela 25 % billigare är ett opåverkat. Varje meter
som stolpen står närmre huset skulle enligt detta motsvara cirka 8 kkr lägre
pris. För varje synlig stolpe sänks priset med ungefär 600 kkr.
23
4.3 Ösby
Områdets karaktär
Kraftledningen har en sträckning över kvarteret Karlsro och följer sedan
Mörbyleden, mellan denna och villaområdet. Detta är samma ledning som i
Djursholm, alltså en julgranstolpe med 70 kV + 2 x 20 kV ledningar, ägd av
Vattenfall.
I huvudsak har bebyggelsen kommit till på 40- talet men här finns också
några senare uppförda villor. Området ger trots sin närhet till Mörby
centrum och Mörbyleden ett ostört och lugnt intryck.
Här finns stora kuperade tomter med gammal växtlighet. Därför dämpas
också synintrycket av ledningen.
Regressionsfunktion
Regressionsanalysen gav inte någon signifikant funktion.
21 fastigheter inom 160 meters avstånd från ledningen studerades. Enligt
avståndsvariabeln avstånd ledning ökar priset ju närmre ledningen huset är
beläget. De hus som står intill kraftledningen får genom parametern till
variabeln gränsar till en prisnedsättning av 1 000 kkr. Vid besök på plats
kunde man konstatera att ledningen på många ställen är dold trots att den är
nära. Det beror på att kraftledningen inte är så stor - höga lummiga träd kan
skymma den.
24
4.2 Klingsta
Områdets karaktär
Kraftledningen har här en storlek av 220 kV, är upphängd på portalstolpe
och ägs av Birka Energi.
Klingsta är beläget nordväst om Mörby centrum och bara 300 meter från
E18. Trots detta gör sig Europavägen inte påmind på annat sätt än genom ett
svagt surr om man anstränger sig att lyssna. Den bedöms därför inte ge
någon miljöskada utöver vad kraftledningen eventuellt ger.
Studien täcker området från Lärkängens fritidsträdgård till Edsviksvägen,
strax norr om Mörby plan. Villorna har uppförts mellan 30- och 70-talen och
har stor spridning vad gäller standard. Tomterna är omkring 1 000 m2 stora.
Kraftledningen ger störst intryck i de norra delarna av området på grund av
att detta är mer flackt. Det södra är mer kuperat och har också en del
gammal och hög vegetation som skymmer sikten.
Regressionsfunktion
24 köp studerades. Regressionsfunktionen är inte statistiskt signifikant och
har dessutom låg förklaringsgrad.
Av avståndsfaktorerna ger avstånd ledning negativt bidrag till priset medan
priset ökar närmre stolpen. Exponeringsfaktorer påverkar inte värdet. I
området råder en förväntan om att kraftledningen ska bort. Denna förväntan
har funnits sedan minst ett år tillbaka. Ledningsägaren ska ha sagt i en
tidningsartikel under sommaren 2001 att den inom två år ska grävas ner26.
De senare köpen kan ha gjorts utan att hänsyn tagits till ledningen.
26
Enligt samtal med villaägare
25
4.5 Enebyberg fristående hus
Områdets karaktär
Följer man Enebybergsvägen norrut från Mörby, kommer man strax före
Täby kommun till Enebyberg. Här finns två områden påverkade av
kraftledningen som har en storlek av 220 kV, är upphängd på portalstolpe
och ägs av Svenska Kraftnät.
Det södra området består av friliggande villor av blandad ålder. Området har
stora likheter med Klingsta: Ledningen och stolpar är av samma typ, likaså
hus- och tomtstorlekar. Några av husen är belägna strax under
kraftledningen i en svacka och blir därmed betydligt mer exponerade av den,
än de villor som är uppförda i de omkringliggande mer kuperade delarna.
Området är för övrigt ostört trots att en del av fastigheterna ligger ganska
nära Enebybergsvägen. Vägen syns ändå inte från dessa, den hörs knappt
heller och därför bedömdes den inte ha någon negativ påverkan.
Regressionsfunktion
Regressionsanalysen är baserad på 18 köp inom 150 meter från
kraftledningen. Varje meter närmre ledningen motsvarar 30 kkr i sänkt pris.
Av exponeringsfaktorerna ger antal stolpar en prissänkning med 1 700 kkr.
Både ledningens och ”förstastolpens” synlighet ger ett positivt bidrag till
priset. Likaså gör gränsar till.
Fastigheten Renfanan 14 ligger så nära som 12 meter från kraftledningen.
Därifrån kan tre stolpar ses och ledningen är synlig till tre sidor av huset.
Den fastighet som ligger längst bort – Buskmåran 13 - med 143 meter, är
helt oexponerad av ledningen.
Tillämpas regressionsfunktionen på det hus som ligger närmast och är mest
påverkat av ledningen, kan ett pris av 2 503 kkr estimeras. Jämförs detta
med priset på en minimalt påverkad fastighet – 4 036 kkr - med i övrigt
samma förutsättningar visar det att det mest påverkade ligger 38 % lägre.
26
4.6 Enebyberg kedjehus
Områdets karaktär
Kraftledningen i detta område är densamma som den över de fristående
husen i Enebyberg.
Husen har byggts under åren 1975 - 1979. De har en jämn standard med
tomter från 300 till 550 m2. Området är flackt och därmed är kraftledningens
närvaro märkbar även på långt avstånd. Så långt som 200 meter från
ledningen är den synlig såvida den inte avskärmas av hus. Till detta bidrar
det faktum att träd inte hunnit växa upp mellan husen till sådan mängd och
storlek att de skulle kunna skymma sikten. Under ledningen har anlagts
gång och cykelväg, grönområde och lekplatser.
Regressionsfunktion
Analysen baseras på 40 köp av fastigheter som inom 130 meter från
ledningen. Kraftledningen ger ett intryck av att vara nära många av
fastigheterna. Men intill en stolpe märks den i ännu högre grad. Avstånd
stolpe påverkar priset negativt medan avstånd ledning ökar det.
Av de fastigheter som ger variablerna till regressionsfunktionen, är Plogen 3
närmast kraftledningen med ett avstånd på endast 12 meter. Den fastighet
som är belägen närmast en stolpe är Slagan 16, med 15 meter. På störst
avstånd från både stolpe och ledning är Spaden 20. Avståndet är 124 meter.
Från alla hus kan ledningen ses från minst en sida.
För en fastighet med maximalt avstånd från ledning och stolpe, beräknas ett
pris av 2 395 kkr. Om fastigheten gränsar till ledningen och har det minsta
avståndet till den, blir priset 2 086 kkr. Vid jämförelse analogt med de
tidigare finner vi att det är cirka 13 % lägre än för det minst påverkade.
27
4.7 Jakobsberg
Områdets karaktär
Området sträcker sig från Bergsringen i norr till Mälarvägen i söder, en
sträcka på ungefär 1,5 km. Enbart de västligaste delarna av hela
villaområdet ligger intill en kraftledning.
Ledningen är upphängd på en ”julgransstolpe” och har en storlek av 220 kV
som ägs av Svenska Kraftnät och 2 x 70 kV som ägs av Vattenfall.
Villorna har byggts från slutet av 50-talet och framåt. Karaktären på dessa
varierar från nästan kedjehustyp till tämligen lyxiga, något enskilt belägna.
Tomtarean varierar från 700 m2 till omkring 1 300 m2. Kraftledningen är
från många hus delvis skymd av höga träd. Området är i övrigt ostört.
Regressionsfunktion
I studien ingår 21 köp av fastigheter inom 160 meter från ledningen.
Fastigheten Jakobsberg 2:2290 ligger närmast kraftledningen med ett
avstånd av 26 meter mellan hus och ledningens ytterfas. Jakobsberg 2:2655
ligger längst bort.
En fastighet med det minsta avståndet skulle enligt den ges ett pris av
2 524 kkr. En fastighet 130 meter från ledningen skulle kosta 2 030 kkr.
Avstånd stolpe och gränsar till ökar fastighetens värde. Förklaringen ligger
förmodligen i att fastigheterna nära ledning och stolpe, har något som
uppväger ledningens påverkan.
I SOU 2000:10 under rubriken ”Metodproblem” diskuteras svårigheter som
skulle kunna förklara fenomenet. Om det till exempel är vanligare med
öppen spis i äldre fastigheter än i yngre och vi tror att variabeln ”ålder” och
variabeln ”öppen spis” båda två ska ingå i regressionen, men bara inkluderar
variabeln ”ålder”, kommer sannolikt den estimerade parametern framför
variabeln ”ålder ”att få ett felaktigt värde. Den kommer ju att fånga upp
även den effekt som variabeln ”öppen spis” har på marknadsvärdet.27
De fastigheter som ligger närmast kraftledningen har en 20 meter bred
skogsbevuxen zon mellan tomtgräns och ledningens ytterfas. Direkt bakom
ledningen är det också skogsmark. Det finns alltså inga grannar åt det hållet.
Både gränsar till och avstånd stolpe kan antas ta upp denna positiva faktor.
Fastigheterna längre från ledningen har både grannar och gator på fler sidor
av tomten. Detta resulterar i att det är svårt att bedöma ledningens negativa
påverkan, eftersom ledningsområdets totala påverkan ökar värdet av en
fastighet.
27
SOU 2000:10 En statistisk utvärdering av småhusens taxeringsvärden. s 545
28
4.8 Viksjö
Områdets karaktär
Kraftledningen ägs av Svenska Kraftnät och Vattenfall. Den är upphängd på
en ”julgranstolpe” med sammanlagt 360 kV ledning.
Bebyggelsen har tillkommit mellan 1975 och 1980 och består av en
blandning av radhus, kedjehus, och friliggande hus. I Studien ingår inte
radhusen. Att i samma analys ha både kedjehus och friliggande hus fungerar
här eftersom de har kommit till under en begränsad period, deras standard är
jämn och de har i stort sett lika stora tomter.
Tomtarealen varierar mellan 400 m2 och 600 m2. Husen står alltså väldigt
tätt och kan därför delvis skymma stolpe och ledning från någon fastighet.
Stolpen är mycket hög (40 m) och bara nedre delen av den skyms av träd.
Området sträcker sig 500 meter längs båda sidor om kraftledningen och
utgår från Hummelmoravägen mot sydväst. Direkt under kraftledningen
finns en cykelbana och ett grönområde. Hela området är mycket påverkat av
sin närhet till ledningen.
Regressionsfunktion
I analysen ingår köp av 19 fastigheter. Avståndet till ledningen varierar
mycket inom området. Fastigheten Viksjö 8:209 ligger närmast
kraftledningen med ett avstånd av bara 12 meter. Från denna fastighet kan
hela ”förstastolpen” ses och dessutom tre fjärdedelar av ”andrastolpen”. Den
fastighet som är belägen längst bort - Viksjö 8:198 - är helt oexponerad av
ledningen. Om fastigheten gränsar till ledningen kommer den att ha ca
300 kkr lägre pris än motsvarande fastighet som inte gör det.
Avståndet bidrar också till det sänkta priset. Enligt regressionsanalysen
betyder varje meter närmre en stolpe ungefär ett tusen kronor lägre pris.
För en maximalt påverkad fastighet estimeras ett pris av 1 582 kkr. En
minimalt påverkad fastighet ges priset 2 106 kkr. Priset för den påverkade
blir då 25 % lägre än den opåverkade.
29
4.9 Skälby
Områdets karaktär
Svenska Kraftnäts ledning om 220 kV är upphängd på en portalstolpe.
Området följer kraftledningen från Skälbyvägen över Tellusvägen.
Villorna längs Tellusvägen är mycket exponerade av både ledning och
stolpe, i vissa fall ligger så gott som hela tomten under ledningen Denna
påverkan avtar snabbt då omgivande kvarter har fastigheter med ganska
gamla träd och annan växtlighet
Det blir också mer kuperat ju längre från Tellusvägen fastigheterna är
belägna. Husen är uppförda mellan 30- och 70-talet och därmed varierar
både standard och tomtareal mycket. Området är i övrigt ostört och fridfullt.
Regressionsfunktion
Regressionsanalysen resulterade inte i någon signifikant regressionsfunktion.
Analysen baseras på 30 köp inom 500 meter från ledningen.
I den presenterade modellen kan det ses att avstånd stolpe har en negativ
inverkan på priset ju närmre stolpen huset ligger, men det vägs upp av att
avstånd ledning har en positiv effekt på ett estimerat pris.
30
5. SUMMERING AV ANALYSER
5.1 Resultat
Åtta områden har studerats, tre i Järfälla och fem i Danderyd. Fem av dessa
åtta har resulterat i en tillförlitlig regressionsanalys.
Fyra av de fem områden som gav en signifikant regressionsfunktion visar ett
säkert samband mellan lägre pris och närhet till kraftledning.
I det femte området, Jakobsberg, visade sig närhet till kraftledning öka
fastigheternas värde. Förklaringen till detta ligger förmodligen i att dessa
fastigheter har ett mer ostört läge med ett område av skog mellan tomten och
ledningsgatan. Ett förhållande som i analysen kan tänkas tas upp av
avståndsvariablerna.
Figur7. Typ av påverkan (ingen, positiv eller negativ) som olika faktorer ger. De områden
som resulterat i signifikant regressionsfunktion och som ger sänkt pris närmare
kraftledningnen presenteras.
Avståndsvariabler
Område
Djursholm
Enebyberg friligg.
Enebyberg kedjeh.
Viksjö
Exponeringsvariabler
För ledning För stolpe För stolpar
För ledning
Antal stolpar Andel st.1 Andel st. 2 Sidor av hus Gränsar till
0
Neg
Pos
Pos
Neg
0
Neg
Neg
Neg
Neg
0
0
1 Neg
3 Neg
2 Neg
0
Pos
0
0
Pos
0
0
0
0
Pos
0
0
0
Pos
Neg
Neg
2 Neg
Tabellen här ovan visar att avståndet till stolpe ger en negativ påverkan till
estimerade priser i områdena Djursholm, Enebyberg kedjehus och i Viksjö. I
Enebyberg friliggande och i Viksjö ger parametern för avståndet till ledning
en positiv påverkan. Parametern gränsar till tar istället upp prissänkningen.
Av exponeringsvariablerna ger endast antal synliga stolpar något negativt
bidrag till priset. Övriga exponeringsvariabler har antingen ingen effekt alls
eller en positiv sådan.
Om det antas att gränsar till har tagit upp effekten av husets närhet till
kraftledningen i Enebyberg kedjehus och Viksjö visar tabellen att avståndet
har större betydelse än exponeringen.
Delas tabellen upp i parametrar för stolpe respektive parametrar för ledning
ges fem negativa utslag för stolpe (3 st avstånd + 2 st antal stolpar).
Parametrar för ledning ger endast ett negativt utslag (avstånd i Enebyberg
friliggande).
31
Rapporten visar därmed att avståndet till kraftledningen har en negativ
betydelse för priset på fastigheter. Den visar också att kombinationen
exponering av och avstånd till stolparna har större negativ påverkan än
avstånd till och exponering av ledningen.
Det går däremot inte att fastställa en generell gräns för hur långt denna
påverkan sträcker sig. Tabellen nedan visar att den sträcker sig längre än
100 meter i alla områden som gett en signifikant regressionsfunktion och
som visar en negativ värdepåverkan av kraftledningen (av bilagor 2 och 3
framkommer att varken Rikskatteverket eller Vattenfall betraktar fastigheter
på längre avstånd än 100 meter som påverkade av kraftledningen).
Figur 8 Utsträckning av kraftledningens värdepåverkan
Område
Djursholm
Enebyberg friliggande
Enebyberg kedjehus
Viksjö
Avstånd till
”sist”påverkat hus
148
140
124
250
Sist påverkat hus avser det hus på störst avstånd från ledning till vilket kraftledningen och
stolpen kan ses.
5.2 Diskussion
Regressionsmodell
Regressionsanalysen som använts är linjär vilket innebär att ett funnet
samband mellan pris och avstånd till en ledning slås ut på det i analysen
ingående längsta avståndet. Om ett område inom 200 meter från ledningen
studeras kommer prisskillnaden mellan en fastighet närmast ledningen och
en fastighet på ett avstånd av 100 meter att vara lika stor som skillnaden
mellan den(100m) och fastigheten längst bort. Att använda en så kallad
loglinjär regressionsanalys hade möjligen varit bättre. Den loglinjära
regressionsfunktionen visar en procentuell förändring per enhet.
Klassificering
Att flera av analyserna fick en låg förklaringsgrad kan bero på brister i
klassificeringen. Att behandla exponeringsvariabeln ledning synlig till sidor
av hus som en kontinuerlig variabel innebär att ett hus till vilket ledningen
syns från alla fyra sidor kommer att få sin parameter multiplicerad med fyra.
Det huset kommer att ha fyra gånger större påverkan jämfört med ett hus där
ledningen ses till en sida. Samma sak gäller för övriga exponeringsfaktorer
som ingår i rapporten. Denna klassificering kan spegla det verkliga
förhållandet men det kan också anses något ovisst. Exponeringsfaktorer kan
behandlas som dummyvariabler istället för att ges kontinuerliga värden.
32
Resultat
Metoden som använts i detta examensarbete fungerade för fem av åtta
studerade områden. Tre regressionsanalyser gav ett mycket dåligt resultat
med låg förklaringsgrad och signifikansnivå. Det visar att antingen ska så
många värdefaktorer inkluderas i analyserna att precis allt för varje fastighet
skulle kunna ingå eller så bör regressionsanalyserna anpassas till varje
studerat område. Stor vikt bör läggas vid val av modell och vid
klassificering av exponeringsgraden. I vissa områden finns också kvaliteter i
och olikheter mellan fastighetsbeståndet som inte speglas i de valda
faktorerna. De kan vara svåra att direkt upptäcka, eller att sätta ett numeriskt
värde på. En sådan faktor kan vara att det i vissa fall har köpts och sålts
enbart för att göra en ekonomisk förtjänst. En annan faktor kan vara status,
både när det gäller området och den enskilda fastigheten. Tidigare
ortsprisanalyser har visat att värdepåverkan ökar med ökad socioekonomisk
status.28.
I samband med fältundersökningen har en del av de boende berättat om sina
tankar om kraftledningen. En del sade sig vara oroliga för att ledningarna
skall falla ner och för att stolparna inte håller ifall det skulle storma. Andra
var oroliga för att de inte skulle få ”fullt pris” för sitt hus den dag det skall
säljas. När det gäller rädsla för elektromagnetisk strålning sade flera att oron
främst gällde barnens hälsa.
En husägare hade helt nyligen hört talas om att det finns undersökningar
som visar att elektromagnetisk strålning kan vara skadligt för hälsan. Denne
husägare var av utländsk härkomst. Trots att det i examensarbetet inte
särskilt noterats vilka köparna och säljarna är så är mitt intryck att
påfallande många av villaägarna närmast kraftledningen har annat ursprung
än svenskt. Detta gäller inte speciellt de områden som presenterats här utan
även de områden som gallrats bort på grund av för få köp. Det vore
intressant att se resultatet av en undersökning som går ut på att fastställa om
det verkligen förhåller sig så.
Förslag till uppbyggnad av värderingsmodell
Examensarbetet skulle kunna användas som grund för att bygga en
värderingsmodell. En sådan kan bestå av värdeparametrarna:
•
•
•
Områdestyp
Exponeringsgrad
Avstånd
Områdestyp kan avse en klassindelning med avseende på vegetation. En
klass kan vara ett område där det i hög utsträckning finns träd av sådan ålder
och storlek att de bildar en skärm och där det också finns rikligt med buskar.
28
LMV-rapport 1998:7, 2 kap s 7
33
Ett område med få eller inga träd som är högre än husen kan bilda skalans
andra ände. Däremellan kan en eller två klasser definieras.
Ofta har kraftledningar dragits över flacka partier i landskapet. I dessa är
växtligheten låg för att inte nå upp till ledningen. Omgivningen kan sedan
snabbt bli med kuperad och ha högre växtlighet. Sådana faktorer kan tas
hänsyn till genom att definiera olika områdestyper inom ett och samma
prisjämförelsematerial.
Exponeringsgrad utgörs av hur en viss fastighet är exponerad av ledning och
stolpar. Bedömningen kan ske utifrån metoden presenterad i detta
examensarbete dvs. kraftledningens synlighet till antal sidor av hus och
andel synlig närmsta stolpe. Avståndet till stolpen bör beaktas.
Avståndet utgörs av avstånd mellan ledning och närmsta fasad.
Eftersom studier har visat att områdets socioekonomiska status har betydelse
för hur stor värdeinverkan immissioner har kan status vara en specialfaktor i
förekommande fall.
34
KÄLL- OCH LITTERATURFÖRTECKNING
Anders Ahlbom professor, institutet för miljömedicin, Karolinska institutet
Fortfarande möjligt samband mellan magnetfält och cancer Läkartidningen,
volym87, Nr7, 2000
Arbetarskyddsstyrelsen, Boverket, Elsäkerhetsverket, Socialstyrelsen och
Statens strålskyddsinstitut, Myndigheternas försiktighetsprincip om
lågfrekventa elektriska och magnetiska fält – en vägledning för
beslutsfattare, 1996.
Fastighetstaxeringslagen 1979:1152
Göteborgs Posten 980319, Magnetfält under trottoar avger strålning
Kjell Hansson Mild, Yngve Hamnerius, Lennart Hardell, Mats-Olof
Mattsson, Monica Sandström, Internationell konsensus om lågfrekventa
magnetiska fält: Möjligen cancerframkallande, Läkartidningen Nr 46,
Volym98, 2001
Hammar Locum Metior, Värdeinverkan på villor av kraftledningen genom
Djursholm/Stocksund, Rapport 1998-01-30
Hovrätten över Skåne och Blekinge, avdelning 2, 200-10-10, UÖ2156
LMV-rapport 1998:7, Värderingsmodell för vägtrafikimmissioner
Riksskatteverket, Handbok förberedande åtgärder inför
fastighetstaxering 2003, Elanders Gotab 37434, Stockholm 2001
allmän
Riksskatteverket, Riksskatteverkets föreskrifter om värderingen
fastighetstaxering, Riksskatteverkets författningssamling 1995:7
vid
Riksskatteverket, Skatteförvaltningen, Handbok för fastighetstaxering 1996
Värderingsregler småhus, RSV 358 utgåva 2
Svenska
Kraftnät
Ny
400/130
Miljökonsekvensbeskrivning juni 1998
kV
ledning
Alvesta-Hemsjö
Svenska Kraftnät, Miljökonsekvensbeskrivning Förlängning av koncession
för 400kV-ledningen Kimstad-Sege-Arrie inom Östergötlands län, 2001-06-11
SOU 2000:10 En statistisk utvärdering av småhusens taxeringsvärden.
Stockholms Tingsrätt, Avd 10, Fastighetsdomstolen, Mål nr F 9-70-97, Dom
2001-04-20.
Till hjälp vid avståndsmätning:
Gunilla Axbom, Miljö och Stadsbyggnadskontoret, Danderyds Kommun
Johan Sundström, Kart och Mätsektionen, Järfälla Kommun
35