KS11.913
Detaljplan för fastigheten Hallsås 4:1 m fl,
Bostäder mellan Stamsjövägen och
Alebäcken,
i Lerums kommun
Planbeskrivning - Samrådshandling
Sektor samhällsbyggnad
Plan- och exploateringsenheten
2015-01-27
Planbeskrivning - Samrådshandling
Innehåll
1
Planens syfte
5
2
Planhandlingar
5
2.1
2.2
3
Plandata
3.1
3.2
3.3
4
4.2
4.3
7
Nationella ställningstaganden ............................................................ 7
4.1.1 Riksintressen ......................................................................... 7
4.1.2 Strandskydd ........................................................................... 7
4.1.3 Biotopskyddsområden ........................................................... 7
4.1.4 Nyckelbiotop .......................................................................... 7
Regionala ställningstaganden ............................................................ 7
4.2.1 GR:s strukturbild för Göteborgsregionen ................................ 7
Kommunala ställningstaganden ......................................................... 8
4.3.1 Vision ..................................................................................... 8
4.3.2 Översiktsplan ......................................................................... 8
4.3.3 Detaljplaner och områdesbestämmelser ................................ 8
4.3.4 Lerums kommuns bostadsstrategi ......................................... 9
4.3.5 Naturvårdsprogram ................................................................ 9
4.3.6 Övriga politiska ställningstaganden ........................................ 9
Planeringsförutsättningar
5.1
5.2
5.3
6
5
Läge och areal ................................................................................... 5
Markägare ......................................................................................... 6
Detaljplanens genomförandetid och giltighet ..................................... 6
Tidigare ställningstaganden
4.1
5
Planhandlingar................................................................................... 5
Till planen hör .................................................................................... 5
9
Jord-, berg- och vattenförhållanden ................................................... 9
5.1.1 Mark och landskap ................................................................. 9
5.1.2 Geotekniska förhållanden .................................................... 10
Natur-, rekreations- och kulturvärden ............................................... 10
5.2.1 Naturmiljö och djurliv............................................................ 10
5.2.2 Rekreationsvärden ............................................................... 11
5.2.3 Kulturvärden ........................................................................ 11
5.2.4 Fornminnen, byggnadsminnen, kulturminnen ...................... 11
Miljö- och klimatförhållanden, hälsa och säkerhet ............................ 11
5.3.1 Radon .................................................................................. 11
5.3.2 Påverkan på vattenområden ................................................ 12
5.3.3 Luftkvalitet ........................................................................... 12
5.3.4 Risker och störningar ........................................................... 12
Planens utformning
6.1
6.2
13
Överväganden ................................................................................. 13
Bebyggelse ...................................................................................... 13
6.2.1 Befintliga bostäder ............................................................... 13
6.2.2 Nya bostäder ....................................................................... 13
6.2.3 Arbetsplatser, övrig bebyggelse ........................................... 13
3
Planbeskrivning - Samrådshandling
6.3
6.4
6.5
6.6
6.7
6.8
6.9
7
Genomförandet av planen
7.1
7.2
7.3
7.4
8
16
Organisatoriska åtgärder ................................................................. 17
7.1.1 Tidplan ................................................................................. 17
7.1.2 Genomförandetid ................................................................. 17
7.1.3 Huvudmannaskap och ansvarsfördelning ............................ 17
7.1.4 Avtal .................................................................................... 17
Tekniska åtgärder ............................................................................ 18
7.2.1 Utbyggnad ........................................................................... 18
Ekonomiska åtgärder ....................................................................... 18
7.3.1 Planekonomi ........................................................................ 18
Fastighetsrättsliga åtgärder ............................................................. 19
7.4.1 Fastighetsbildning m.m. ....................................................... 19
Konsekvenser av planens genomförande
8.1
8.2
8.3
8.4
9
Trafik och parkering ......................................................................... 14
6.3.1 Gator och vägar ................................................................... 14
6.3.2 Gång- och cykelvägar .......................................................... 14
6.3.3 Trafiksäkerhet ...................................................................... 14
6.3.4 Parkering för bilar ................................................................ 14
6.3.5 Parkering för cyklar .............................................................. 14
6.3.6 Kollektivtrafik ....................................................................... 14
Vatten, avlopp och dagvatten .......................................................... 14
6.4.1 Vatten och avlopp ................................................................ 14
6.4.2 Dagvatten ............................................................................ 15
Energi .............................................................................................. 15
6.5.1 Uppvärmning ....................................................................... 15
6.5.2 Energieffektiva byggnader ................................................... 15
6.5.3 El ......................................................................................... 15
Kommunikation ................................................................................ 15
Avfallshantering ............................................................................... 15
Social livsmiljö ................................................................................. 16
6.8.1 Grönområden ...................................................................... 16
6.8.2 Samhällsservice och kommersiell service ............................ 16
6.8.3 Räddningstjänst ................................................................... 16
Gestaltning ...................................................................................... 16
6.9.1 Utseende ............................................................................. 16
6.9.2 Utsikt och utblickar ............................................................... 16
Administrativa frågor
9.1
9.2
20
Förhållande till översiktsplanen ........................................................ 20
Ekologiska konsekvenser ................................................................ 21
8.2.1 Förenligt med miljöbalkens (MB) 3, 4 och 5 kapitel .............. 21
8.2.2 Behovsbedömning och ställningstagande ............................ 21
8.2.3 Påverkan på naturmiljö ........................................................ 22
Sociala konsekvenser ...................................................................... 22
Ekonomiska konsekvenser .............................................................. 22
22
Planavgift......................................................................................... 22
Medverkande ................................................................................... 22
4
Planbeskrivning - Samrådshandling
Planbeskrivning
1
Planens syfte
Planens syfte är att möjliggöra nya bostäder i form av småhus, samt att i övrigt bevara
naturmarken inom planområdet.
2
Planhandlingar
Denna detaljplan utgår från plan- och bygglagen 2010:900 och handläggs med normalt
förfarande.
Till detaljplanen finns denna planbeskrivning som förklarar hur planen ska tolkas och
hur planen ska genomföras. Planbeskrivningen är inte juridiskt bindande.
2.1
Planhandlingar
•
Plankarta med bestämmelser
•
Planbeskrivning
•
Illustrationskarta
2.2
Till planen hör
•
Grundkarta
•
Fastighetsförteckning
•
Behovsbedömning
•
Naturvärdesinventering
•
Geoteknisk utredning
•
VA- och dagvattenutredning
•
Trafikbullerutredning
3
3.1
Plandata
Läge och areal
Planområdet är beläget i södra delen av Lerum tätort, mellan Alebäcken och
Stamsjövägen. Området omfattar ca 2 hektar.
5
Planbeskrivning - Samrådshandling
3.2
Markägare
Derome Hus AB äger större delen av marken inom planområdet. Det gäller
fastigheterna Hallsås 4:1, Hallsås 2:200, Hallsås 2:44, Hallsås 2:194, Hallsås 2:195,
Hallsås 2:196 och Hallegården 1:45.
Fastigheten Hallsås 2:49 vid korsningen mellan Stamsjövägen och Brännåsvägen är i
privat ägo. Lerum Energi AB äger fastigheten Berg 1:23 med tillhörande
transformatorstation i anslutning till samma korsning. Ett par mindre markområden i
norra och sydöstra delen som hör till fastigheten Hallsås 17:1 ägs av Lerums kommun.
Karta över planområdet. Gula fält är kommunal mark
3.3
Detaljplanens genomförandetid och giltighet
Genomförandetiden är fem år. Tiden räknas från den dag då beslutet att anta planen
vinner laga kraft.
Detaljplanen gäller till dess att den ändras, upphävs eller ersätts med ny detaljplan.
6
Planbeskrivning - Samrådshandling
4
Tidigare ställningstaganden
4.1
Nationella ställningstaganden
4.1.1
Riksintressen
Motorvägen E20 och järnvägen Västra stambanan är av riksintresse för kommunikation.
De är belägna på ca 500 meters avstånd nordväst om planområdet. Föreslagna
förändringar bedöms inte skada riksintresset.
Länsstyrelsen har år 2014 föreslagit för Naturvårdsverket att planområdet ska bli en del
av Härskogens riksintresseområde för friluftsliv. Beslut har ännu ej fattats.
4.1.2
Strandskydd
Alebäcken omfattas inte av strandskydd.
4.1.3
Biotopskyddsområden
I södra delen av ängsmarken väster om Brännåsvägen finns flera mindre åkerholmar i
form av busk/trädvegetation, som omfattas av det generella biotopskyddet.
4.1.4
Nyckelbiotop
Lövskogen i Alebäckens ravin är en nyckelbiotop enligt Skogsstyrelsens inventering.
Nyckelbiotopen omfattar ca 5 hektar. Biotopen har hög och jämn fuktighet och arter
som klibbal, ask och skogslind förekommer. Högstubbar, källor och lövträdslågor är
tämligen allmänna vilket bidrar till naturvärdena i området.
4.2
Regionala ställningstaganden
4.2.1
GR:s strukturbild för Göteborgsregionen
Göteborgsregionens (GR) medlemskommuner, där Lerum ingår, har gemensamt
beslutat hur den regionala strukturen ska utvecklas.
Huvudstrukturen
Målen i Hållbar tillväxt ger,
tillsammans med målbilden för K2020,
anvisningar för vad som bör utgöra de
grundläggande delarna i en
övergripande strukturbild med
huvudstråk och gröna kilar.
Planområdet ingår i ett av huvudstråken. Området är beläget ca 1 km fågelvägen från
Lerum centrum och ca 600 meter fågelvägen från Aspedalen pendeltågsstation.
7
Planbeskrivning - Samrådshandling
4.3
Kommunala ställningstaganden
4.3.1
Vision
Lerums kommun har som vision att bli Sveriges ledande miljökommun 2025. Visionens
ledord hållbarhet, kreativitet och inflytande har valts därför att de ansetts som viktiga
hörnpelare i ett hållbart samhälle.
4.3.2
Översiktsplan
För Lerums kommun gäller översiktsplan ÖP2008 som antogs den 6 mars 2008 av
kommunfullmäktige. Översiktsplanen har aktualitetsprövats och en ny ska tas fram.
Föreslagen bebyggelse har stöd i gällande ÖP till den del den fortfarande bedömts vara
aktuell. Planområdet ingår i ett område för planerad bebyggelse. Området är delvis
utpekat för tätortsnära rekreation.
Den svarta ringen och pilen i kartan nedan markerar planområdet i översiktsplanen.
4.3.3
Detaljplaner och områdesbestämmelser
För planområdet saknas gällande detaljplan.
Området gränsar i nordöst till en gällande detaljplan (LB 22). Denna detaljplan omfattar
småhusbebyggelse i södra Lerum och har ett tillägg som vann laga kraft år 2008.
Området gränsar i sydöst till en gällande detaljplan (LD 138), ”Bostäder utmed
Stamsjövägen”, som vann laga kraft år 2000.
Genomförandetiden har gått ut för ovanstående planer och tillägg.
8
Planbeskrivning - Samrådshandling
4.3.4
Lerums kommuns bostadsstrategi
Av bostadsstrategin framgår att bostäder ska byggas vid kollektivtrafikens knutpunkter.
Bostäder ska blandas med handel, service och kultur. Bostäder ska byggas med
utgångspunkt i det hållbara samhället och grönblå gestaltning.
4.3.5
Naturvårdsprogram
Planområdet omfattas i sin helhet av kommunens naturvårdsprogram med naturvärden
klass 2 och 3 (klass 2 i närheten av Alebäcken) och friluftsvärden klass 3. Klassningen
görs i en skala från 1 till 3, där 1 är högsta värden.
Enligt riktlinjerna i programmet kan mindre exploatering inom områden som omfattas
av naturvårdsprogrammet tillåtas, om detta tillgodoser allmänna intressen, och det sker
på ett sådant sätt att vetenskapliga eller rekreativa naturvärden så långt det går inte
skadas. Bostäder inom strukturbildens huvudstråk bedöms vara ett starkt allmänt
intresse.
4.3.6
Övriga politiska ställningstaganden
I samband med antagandet av den angränsande detaljplanen LD 138, ”Bostäder utmed
Stamsjövägen”, fattade kommunfullmäktige ett beslut om att bevara omgivande
naturmark.
Ur beslutet den 27 augusti 1998 (§ 82):
”Kommunfullmäktige har således beslutat att antaga förslaget till detaljplan för del av
fastigheten Hallegården 1:53 med flera, Bostäder utmed Stamsjövägen - med tillägg att
skyddsbestämmelse skall införas för blodboken i området - samt att all omgivande mark
skall säkerställas som naturområde för kommande generationer att ströva i.”
Det tidigare politiska beslutet är inte juridiskt bindande och får ses som en viljeyttring.
Den 29 februari 2012 (§ 94) beslutade kommunstyrelsen om positivt planbesked för
Hallsås 4:1 m fl som medger att denna mark prövas i detaljplan för bostadsbebyggelse. I
och med det positiva planbeskedet har bedömningen förändrats, och det är först i och
med detta detaljplanearbete som en prövning av markanvändningen görs.
5
Planeringsförutsättningar
5.1
Jord-, berg- och vattenförhållanden
5.1.1
Mark och landskap
Den västra delen av området utgörs av öppen ängsmark som sluttar ned mot bäcken som
kantas av träd, buskar och sly. Marken längs bäckfåran ligger kring +33 i norr och +30 i
söder. Den östra delen av området är skogsbevuxen och utgörs huvudsakligen av fasta
jordlager mellan partier med berg i dagen. Markytan stiger svagt upp mot Stamsjövägen
i öster med nivåer upp till +55 som mest. Centralt i området korsar Brännåsvägen i
nordsydlig riktning.
9
Planbeskrivning - Samrådshandling
Generellt lutar markytan ned mot Alebäcken. Invid bäcken finns lokalt brantare partier.
5.1.2
Geotekniska förhållanden
Enligt genomförd geoteknisk utredning finns inga geotekniska hinder för den planerade
bebyggelsen. För planen rekommenderas dock följande restriktioner:
•
Höjning av markytan inom tomtmark samt gemensam grönyta begränsas till 2,5 m
jämfört med befintliga marknivåer.
•
Last från byggnad och höjning av markytan inom tomtmark begränsas till 50 kPa.
För en mer detaljerad beskrivning av de geotekniska förhållandena hänvisas till den
geotekniska utredningen.
5.2
Natur-, rekreations- och kulturvärden
5.2.1
Naturmiljö och djurliv
En naturvärdesinventering har genomförts som visar på följande:
I bäckravinen längs Alebäcken växer ädellövskog. Mellan denna och Brännåsvägen
finns en öppen ängs/hagmark. Öster om Brännåsvägen växer lövblandskog med inslag
av stora tallar. De högsta naturvärdena finns i området kring Alebäckens ravin medan
den östra delen har lägre naturvärden. Variationen av miljöer i planområdet skapar
livsmiljöer som tilltalar många olika arter, vilket ger upphov till en hög diversitet.
Karta som visar ett utdrag ur naturvärdesinventeringen, som genomförts för ett större
område än planområdet.
10
Planbeskrivning - Samrådshandling
Det förekommer fridlysta och rödlistade arter. Ett fynd av en ca 50 cm hög idegran har
hittats i den östra delen av planområdet. Strax väster om Brännåsvägen finns tre
solitärträd i form av lönn, alm (som är rödlistad) och lind i anslutning till ängsmarken.
På ängsmarken förekommer flera mindre åkerholmar som omfattas av det generella
biotopskyddet.
Två arter av fladdermus har observerats i anslutning till Alebäcken söder om
planområdet. De arter som noterats är nordisk fladdermus samt dvärgpipistrell. Ingen av
dessa arter är rödlistade men samtliga fladdermusarter är skyddade enligt
artskyddsförordningen. Det inventerade området har också biotoper och miljöer som
skulle kunna vara av värde för fladdermöss då de gärna använder sig av ihåliga träd för
övervintring, vila och fortplantning.
Alebäcken är en viktig reproduktionslokal för öring. Åtgärder som kan påverka
vattenkvaliteten och flöden i bäcken ska därför undvikas.
De fynd av groddjur som gjorts längs med Alebäcken skulle kunna innebära att
skogsområdet används av groddjur, exempelvis för övervintring.
En inmätning av värdefulla träd, bland annat stora tallar och ekar, har gjorts i den östra
delen av planområdet. Dessa träd redovisas på illustrationen som hör till detaljplanen.
5.2.2
Rekreationsvärden
Genom skogsområdet i den östra delen går flera stigar. Brännåsvägen används för
promenader och motion och har ett tydligt rekreationsvärde i och med att man snabbt
kommer ut från villaområdet till en mer naturpräglad miljö med utblickar mot den
öppna ängsmarken och Alebäckens ravin. Från gång- och cykelbron över Alebäcken
och längs med Stamsjövägen rör sig många ner till badplatsen vid Lilla Stamsjön.
5.2.3
Kulturvärden
Älvsborgs länsmuseum har 1999 utarbetat ett kulturmiljöprogram ”Kulturmiljöer i
Lerums kommun” och en rapport ”Kulturhistorisk byggnadsinventering nr 40”. Ingen
byggnad inom planområdet har utpekats som viktig kulturhistorisk miljö. Ingen av
fastigheterna inom planområdet finns heller med på listan för övriga fastigheter med
kulturhistoriskt värde.
5.2.4
Fornminnen, byggnadsminnen, kulturminnen
Det finns inga kända fornlämningar inom planområdet. Om man vid grävning eller
annat arbete påträffar fornlämningar, föreligger anmälningsplikt enligt kulturmiljölagen.
5.3
Miljö- och klimatförhållanden, hälsa och säkerhet
5.3.1
Radon
Den planerade bebyggelsen ligger inom normalriskområde för radon.
Bostadsbyggnad inom normalriskområde ska normalt utföras med radonskyddande
konstruktion alternativt ska motsvarande åtgärder vidtas så att högsta tillåtna radonhalt
inte kommer att överskridas i byggnaden. Ansvaret för att bedöma den faktiska
11
Planbeskrivning - Samrådshandling
radonrisken på varje byggplats och vidta tillräckliga skyddsåtgärder åligger dock den
som ska bygga.
5.3.2
Påverkan på vattenområden
Planområdet ligger inom Alebäckens delavrinningsområde.
Alebäcken bedöms ha en måttlig ekologisk status. Vattendraget är försurat och fiskar
och andra vattenlevande djur saknar naturliga livsmiljöer i strandzonen eftersom stora
delar av den naturliga strandzonen har försvunnit. Det är en påverkan som bedöms vara
av långsiktig karaktär. Kvalitetskravet i miljökvalitetsnormen för Alebäcken är satt till
god ekologisk status 2015 och föreslås sättas till god ekologisk status 2021.
Alebäcken bedöms ej uppnå god kemisk ytvattenstatus på grund av
kvicksilverföroreningar, vars halter i fisk överskrider EU:s gränsvärden. Den troligtvis
största källan är historiska utsläpp av kvicksilver. Även pentabromerad difenlyeter
(PeBDE) överskrider gränsvärdet i fisk i Alebäcken liksom i alla sjöar och vattendrag.
Kvalitetskravet i miljökvalitetsnormen för Alebäcken är god kemisk ytvattenstatus, men
det går inte att avgöra inom vilken tid detta är möjligt att uppnå.
5.3.3
Luftkvalitet
Miljökvalitetsnormerna för luft gäller för närvarande tillåten halt av kvävedioxid,
kväveoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bensen, ozon, partiklar (PM10) och bly i
luften. Planerad byggnation får inte komma tillstånd om miljökvalitetsnormerna riskerar
att överskridas före eller till följd av byggnationen.
Inom området är de kända halterna betydligt lägre än tillåtna gränsvärden.
5.3.4
Risker och störningar
Risk för buller
Miljökvalitetsnormen för buller innebär att det ska eftersträvas att omgivningsbuller inte
medför skadliga effekter på människors hälsa.
Planområdet berörs dels av buller från motorvägen E20 och järnvägen Västra
Stambanan, dels av trafikbuller från lokalgator.
Från den första juni 2015 gäller Förordning (2015:216) om trafikbuller vid
bostadsbyggnader som anger riktvärden för buller. Enligt genomförd bullerutredning
klarar samtliga nya bostadshus huvudregeln på ekvivalentnivåer lägre än 55 dBA vid
samtliga fasader. Samtliga nya bostadshus har tillgång till minst två fasader med
ekvivalentnivåer lägre än 50 dBA samt maximala nivåer lägre än 70 dBA där uteplats i
anslutning till bostaden kan anläggas.
Det nya bostadsområdet bedöms därmed få en relativt god ljudmiljö. Den ökning av
trafiken på Stamsjövägen som blir följden av planens genomförande bedöms öka
bullernivåerna för kringliggande fastigheter marginellt.
12
Planbeskrivning - Samrådshandling
Risk för översvämning eller erosion
Planerade bostäder ligger på ca 100 meters avstånd från närmaste vattendrag som är
Alebäcken. Bäcken går i en djup ravin och någon risk för översvämning bedöms inte
föreligga.
Bäckfåran är skapad genom erosion under lång tid. Med aktuellt flöde och med hänsyn
till jordlagerföljd och geometri i området bedöms risken för skadlig erosion i detta
område i framtiden vara mycket liten, enligt genomförd geoteknisk utredning.
6
6.1
Planens utformning
Överväganden
I detaljplanen vägs behovet av bostäder mot behovet att bevara naturmark med
rekreations- och naturvärden. Nya bostäder föreslås framför allt öster om Brännåsvägen
medan ett naturområde väster om Brännåsvägen ner mot Alebäcken, där naturvärdena
främst längs bäcken är mycket höga, bevaras som naturmark.
Behovet av fler bostäder och behovet av ett varierat bostadsutbud har vägts mot värdet
av att bygga vidare på den befintliga strukturen av gles villabebyggelse på stora tomter.
Låg och tät bebyggelse med tillgång till en gemensam grönyta har bedömts motsvara ett
optimalt utnyttjande av marken.
6.2
Bebyggelse
6.2.1
Befintliga bostäder
Inom planområdet finns inga befintliga bostäder. Området omges av gles
villabebyggelse.
6.2.2
Nya bostäder
Sektor samhällsbyggnad bedömer att detaljplanen möjliggör 12 nya bostäder.
Upplåtelseform regleras inte i detaljplanen.
Detaljplanen möjliggör en flexibel utformning av nya bostäder i form av småhus. De
nya bostäderna öster om Brännåsvägen placeras tätt och med små tomter runt om en
gemensam grönyta. Väster om Brännåsvägen möjliggörs två villor eller ett parhus.
6.2.3
Arbetsplatser, övrig bebyggelse
Inom planområdet finns inga befintliga eller tillkommande arbetsplatser. I norra delen
av planområdet finns en transformatorstation.
13
Planbeskrivning - Samrådshandling
6.3
Trafik och parkering
6.3.1
Gator och vägar
Brännåsvägen samt en ny gata i sydöstra delen av planområdet planläggs som allmän
plats: gata. Bredden på gatuområdet är 8 meter varav ca 5 meter kan bli körbana, med
1,5 meter dike på var sida.
6.3.2
Gång- och cykelvägar
En gång- och cykelväg går norr om planområdet, från Stamsjövägen ner till gång- och
cykelbron över Alebäcken. Denna används bland annat av skolbarn, samt människor på
väg till och från badplatsen vid Lilla Stamsjön.
6.3.3
Trafiksäkerhet
Bestämmelsen ”utfartsförbud” finns runt hörnen på bostadskvarteret i planen och syftar
till att undvika utfarter till korsningarna.
En 3 m bred remsa kvartersmark längs med gatorna får ej förses med byggnader i syfte
att säkerställa god sikt längs gatorna.
6.3.4
Parkering för bilar
Kommunen har en parkeringspolicy som senast reviderades 2011. Bostäderna inom
planområdet är belägna i zon 3, den yttre zonen, enligt parkeringspolicyn. I zon 3 bör
det finnas tre parkeringsplatser per bostad inklusive besöksparkering.
Detaljplanen är utformad så att det ska finnas plats för garage eller carport på varje
fastighet samt ytterligare en parkeringsplats för bil framför garaget, alltså totalt två
parkeringsplatser. Detta är ett avsteg från policyn som är motiverat av närheten till
pendeltågsstationer, av miljöskäl och för att inte tillföra alltför mycket trafik på den
smala Stamsjövägen.
6.3.5
Parkering för cyklar
Kommunens parkeringspolicy tillämpas inom planområdet när det gäller
cykelparkering. Det ska finnas minst fyra parkeringsplatser för cyklar per bostad.
6.3.6
Kollektivtrafik
Närmaste kollektivtrafikhållplatser är busshållplatsen Almekärr centrum och
pendeltågsstationen Aspedalen som båda finns på knappt 1 km gångavstånd. Till Lerum
station är gångavståndet ca 1,3 km.
6.4
Vatten, avlopp och dagvatten
6.4.1
Vatten och avlopp
Planområdet föreslås anslutas till kommunalt vatten och avlopp.
14
Planbeskrivning - Samrådshandling
6.4.2
Dagvatten
Planområdet föreslås avvattnas mot Alebäcken.
Exploatering av utredningsområdena innebär att markanvändningen förändras så att
hårdgjorda ytor ökar, vilket medför ökat utflöde av dagvatten. Det kommunala kravet på
max utflöde 15 liter per sekund och hektar ger behov av fördröjning och
flödesutjämning inom områdena.
Utifrån planförslag/situationsplaner, geotekniska förhållanden och tillgängligt utrymme
inom områdena har dagvattenhanteringsåtgärder föreslagits och beskrivits i pågående
dagvattenutredning. Förslaget till utformning följer dagvattenstrategin för Lerums
kommun och konceptet blågrön gestaltning. Gröna tak, lokala avvattningstråk,
vägdiken, effektiv höjdsättning, samt ytliga infiltrationsdiken med bräddning mot
Alebäcken, är de åtgärder som rekommenderas.
Enligt EU:s ramdirektiv för vatten ska inga vattenförekomsters status försämras.
Föroreningsberäkningar har utförts för olika scenarier: befintlig markanvändning,
planförslag, och planförslag med dagvattenhantering. Beräkningarna visar att det finns
behov för rening. Föreslagna dagvattenhanteringsåtgärder kan enligt beräkningarna i
dagvattenutredningen reducera föroreningskoncentrationerna så att föreslagna
riktvärden inte överskrids.
6.5
Energi
6.5.1
Uppvärmning
Bebyggelsen föreslås genomföras med hållbar energiförsörjning i enlighet med gällande
energiplan för Lerums kommun.
6.5.2
Energieffektiva byggnader
Bebyggelsen föreslås genomföras energieffektivt i enlighet med gällande energiplan för
Lerums kommun.
6.5.3
El
En transformatorstation finns i norra delen av området. Den säkerställs i detaljplanen
genom användningsbestämmelsen Teknisk anläggning. Intill transformatorstationen
finns det möjlighet att parkera servicefordon.
6.6
Kommunikation
Det finns möjlighet att ansluta de nya bostäderna till tele. Frågan om fiberoptik ska
utredas.
6.7
Avfallshantering
Närmaste återvinningsstation finns på Åsenvägen, ca 500 m norr om planområdet.
15
Planbeskrivning - Samrådshandling
6.8
Social livsmiljö
6.8.1
Grönområden
Mellan Brännåsvägen och Stamsjövägen sparas en central del av grönområdet för att
skapa en grön närmiljö för de boende och ge plats för rekreation och lek.
6.8.2
Samhällsservice och kommersiell service
Ett tiotal förskolor finns på ca 1 km avstånd fågelvägen. Närmaste skola F-5 är
Almekärrsskolan ca 500 m sydväst om planområdet. Ytterligare ca 300 meter åt väster
finns Rydsbergsskolan för årskurs 6-9.
Två livsmedelsbutiker finns vid Södra Långvägen ca 500 m nordväst om planområdet.
6.8.3
Räddningstjänst
Insatstiden för räddningstjänsten från brandstationen i Stenkullen till planområdet ligger
strax under 10 minuter. Räddningsväg är Stamsjövägen.
Det finns en huvudbrandpost på Åsenvägen. Det finns också en brandpost i korsningen
Odenius väg/Stamsjövägen. Sektor samhällsbyggnad bedömer att detta är tillräckligt för
att brandvattenförsörja området inklusive planerad ny bebyggelse inom planområdet.
6.9
Gestaltning
6.9.1
Utseende
Detaljplanen är utformad för att medge en flexibel utformning av småhusbebyggelse,
vilket får prövas närmare i bygglovsskedet.
6.9.2
Utsikt och utblickar
Ett naturområde sparas ner mot Alebäcken och en del av detta sträcker sig upp till
Brännåsvägen, vilket skapar utblickar från Brännåsvägen ner mot Alebäckens ravin. Ett
grönområde sparas också centralt i det planerade bostadsområdet öster om
Brännåsvägen, vilket skapar utblickar mot natur från samtliga nya bostäder.
7
Genomförandet av planen
Genomförandet av detaljplanen grundas på planbeskrivningen och plankartan. Detta
kapitel i planbeskrivningen redovisar de organisatoriska, fastighetsrättsliga, ekonomiska
och tekniska åtgärder som behöver vidtas för att planen ska kunna genomföras på ett
samordnat och ändamålsenligt sätt samt konsekvenserna av dessa åtgärder för
fastighetsägare, kommunen och andra berörda. Den redovisa även vem som vidtar
åtgärderna och när de ska vidtas. Lov som krävs för anläggningsarbeten och byggnation
kan ges först när beslutet att anta detaljplanen vunnit laga kraft.
16
Planbeskrivning - Samrådshandling
7.1
Organisatoriska åtgärder
7.1.1
Tidplan
Detaljplanearbetet handläggs enligt PBL 2010:900 med normalt förfarande. Samråd
hålls första kvartalet 2016 och granskning tredje kvartalet 2016. Planen beräknas sedan
antas av kommunfullmäktige under fjärde kvartalet 2016.
Beräknad byggstart för bostäder är våren 2017.
7.1.2
Genomförandetid
Innebörden av begreppet genomförandetid är att fastighetsägare inom planområdet har
en garanterad rätt att få bygga enligt planen under den angivna tiden. Efter
genomförandetidens utgång bortfaller den garanterade rätten att få bygga. Planen gäller
dock fortfarande tills den upphävs, ändras eller ersätts med en ny detaljplan.
Planens genomförandetid är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Den valda
genomförandetiden ger skälig tid för utbyggnad då området är litet. Om utbyggnad inte
har skett inom denna tid kan genomförandetiden förlängas eller områdets användning
omprövas.
7.1.3
Huvudmannaskap och ansvarsfördelning
Kommunen är huvudman för allmän plats. Detta innebär att kommunen ansvarar för
utbyggnad samt drift och underhåll av allmänna platser; gata och natur.
Exploatören utför och bekostar byggnation inom planområdets kvartersmark. Inom
planområdets allmänna platsmark utför kommunen åtgärderna.
7.1.4
Avtal
Planavtal
Kostnaderna för framtagande av planen regleras i ett planavtal mellan kommunen och
exploatören.
Exploateringsavtal
Innan planen antas tecknar kommunen och exploatören exploateringsavtal, som bland
annat reglerar marköverlåtelse, slutlig fördelning av ansvar för åtgärder inom
planområdet samt bankgaranti eller liknande för att säkra avtalets genomförande.
Avtal om överenskommelse om marköverlåtelse skall tecknas med fastighetsägaren till
Hallsås 2:49 för att möjliggöra ombyggnationen av Brännåsvägen.
17
Planbeskrivning - Samrådshandling
7.2
Tekniska åtgärder
7.2.1
Utbyggnad
Vägar, gång- och cykelvägar
Kommunen anlägger ny gata i sydöstra delen av planområdet samt bygger om
Brännåsvägen inom allmän platsmark. Kostnader fördelas i exploateringsavtalet.
Vatten och avlopp
Det finns allmänna ledningar för VA fram till planområdet. Kommunen bygger
ledningar i gatan fram till anslutningspunkt vid varje hus. Anläggningsavgifter debiteras
i enlighet med gällande taxa.
Dagvatten
Dagvatten hanteras enligt kommunens dagvattenstrategi. Dagvattenutredningens resultat
kommer att beaktas i fortsatt planarbete.
El och tele, fiberoptik
Ledningar för el och tele finns framdraget till området och har tillräcklig kapacitet för
den nya bebyggelsen.
Lerums energi har idag en luftledning över området, exploatören bekostar nedläggning
av ledningen i Brännåsvägen i samband med ombyggnationen av vägen. Lerums energi
har även en transformatorstation inom planområdet.
Frågan om fiberoptik för bredband ska utredas.
Grönområden
Detaljplanen innefattar ca 1 hektar naturmark, allmän plats. Detta medför ökat
skötselansvar för kommunen.
7.3
Ekonomiska åtgärder
7.3.1
Planekonomi
Intäkter och kostnader för genomförandet av detaljplanen regleras i
exploateringsavtalet.
Kostnader att fördela mellan kommunen och exploatören:
o Ombyggnad av Brännåsvägen
o Anläggandet av ny gata i sydöstra delen av detaljplanen
o Förrättningskostnader
o Nedläggning av Lerum energis ledning i Brännåsvägen
o Ev. dagvattenåtgärder
18
Planbeskrivning - Samrådshandling
Ordnandet av allmänna platser
Efter hand som bebyggelsen färdigställs enligt detaljplanen, ska kommunen ordna och
upplåta de gator och andra allmänna platser som kommunen är huvudman för.
Driftkostnader
Tillkommande allmänna ytor; gata och natur medför ökade driftskostnader för
kommunens park- och vägenhet.
7.4
Fastighetsrättsliga åtgärder
Kapitlet fastighetsrättsliga frågor blir vägledande för lantmäterimyndighets prövning
vid efterföljande förrättningar.
7.4.1
Fastighetsbildning m.m.
Vid detaljplanens genomförande avses följande fastigheter genomgå förändringar.
Fastighetsbeteckning Fastighetsbildning
(avstår mark, m2)
Ändrat användningssätt
Hallsås 2:44
Allmän plats, gata & natur
3 550
Kvartersmark, B & E
Hallsås 17:1
108
Kvartersmark, B & E
Hallegården 1:45
575
Allmän plats, Natur
Hallsås 4:1
521
Allmän plats, gata & natur
Hallsås 2:196
2 703
Allmän plats, natur
Hallsås 2:194
3 348
Allmän plats, natur
Hallsås 2:195
1 702
Allmän plats, natur
Hallsås 2:49
60
Allmän plats, gata
Kvartersmark, E
Hallsås 2:200
60
Kvartersmark, E
Berg 1:23
7
Allmän plats, gata
Fastighetsregleringar
Följande regleringar bedöms krävas för planens genomförande. Dessa fastställs slutligt i
kommande lantmäteriförrättningar.
Fastigheten Hallsås 2:44 avstår 2110 m2 till fastigheten Almekärr 3:1. 1269 m2 av
fastigheten Hallsås 2:44 regleras till fastigheten Hallsås 17:1och 182 m2 av fastigheten
Hallsås 2:44 regleras till fastigheten Hallsås 4:1.
Fastigheterna Hallsås 2:196, Hallsås 2:194 och del av Hallsås 2:195, 1702 m2, regleras
till fastigheten Almekärr 3:1. Även del av fastigheten Hallsås 4:1, 142 m2, regleras till
fastigheten Almekärr 3:1.
19
Planbeskrivning - Samrådshandling
58 m2 av fastigheten Hallsås 2:49 och 380 m2 av fastigheten Hallsås 4:1 och del av Berg
1:23 enligt tabell ovan regleras till fastigheten Hallsås 17:1.
Den del av fastigheten Hallsås 17:1, 96 m2, som ska bli kvartersmark regleras till
fastigheten Hallsås 4:1.
Fastigheten Berg 1:23 erhåller 60 m2 av fastigheten Hallsås 2:200, 5 m2 av fastigheten
Hallsås 2:44, 13 m2 av fastigheten Hallsås 17:1 och 2 m2 av fastigheten Hallsås 2:49.
Valet att reglera till olika fastigheter beror på användningstyp.
Ledningsrätt
Ledningsrätt inrättas för plankartans u-område i öst inom kvartersmark på fastigheten
Hallsås 4:1, tidigare Hallsås 17:1, för befintliga spill-, dag- och vattenledningar.
Förrättningskostnader för genomförandet av detaljplanen regleras i exploateringsavtalet.
8
Konsekvenser av planens genomförande
En hållbar utveckling tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande
generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov. Vår gemensamma framtid kan
sammanfattas i tre inbördes sammanhängande faktorer: ekologisk hållbarhet, social
hållbarhet och ekonomisk hållbarhet.
8.1
Förhållande till översiktsplanen
Detaljplanen överensstämmer med kommunens gällande översiktsplan ÖP2008.
Översiktsplanen har aktualitetsprövats och en ny ska tas fram. Området är i den gällande
översiktsplanen angivet för planerad bebyggelse. Området som planeras som naturmark
i den västra delen är i översiktsplanen angivet för tätortsnära rekreation.
20
Planbeskrivning - Samrådshandling
8.2
Ekologiska konsekvenser
8.2.1
Förenligt med miljöbalkens (MB) 3, 4 och 5 kapitel
Bestämmelserna i miljöbalken syftar till att främja en hållbar utveckling som innebär att
nuvarande och kommande generationer tillförsäkras en hälsosam och god miljö.
Kapitel 3 innehåller grundläggande bestämmelser för hushållning med mark- och
vattenområden. Kapitel 4 innehåller särskilda bestämmelser för hushållning med mark
och vatten för vissa områden i landet. Kapitel 5 handlar om miljökvalitetsnormer och
miljökvalitetsförvaltning.
Hushållning med mark- och vattenområden
Planen medför inte betydande påverkan på naturresurser enligt 3 och 4 kapitlet och
bedöms i övrigt vara tillräckligt väl utformat ur naturresurssynpunkt.
Kvaliteten på mark, vatten, luft och miljö
Sektor samhällsbyggnad bedömer att det marginella tillskottet av bebyggelse och
fordonstrafik, som följer då detaljplanen genomförs, inte medför risk för att
miljökvalitetsnormerna för luft kommer att överskridas i Lerum tätort.
Föreslagna dagvattenhanteringsåtgärder kan enligt beräkningar i dagvattenutredningen
reducera föroreningskoncentrationerna även jämfört med befintlig markanvändning, så
att föreslagna riktvärden inte överskrids. Sektor samhällsbyggnad bedömer därmed att
klassningen för miljökvalitetsnormer för vattenförekomsten Alebäcken inte kommer att
försämras på någon parameter till följd av detaljplanens genomförande.
Sektor samhällsbyggnad bedömer att miljökvalitetsnormen för buller uppfylls i och med
att genomförd bullerutredning har visat att riktvärdena klaras.
8.2.2
Behovsbedömning och ställningstagande
Enligt den behovsbedömning som gjorts bedöms detaljplanen inte medföra betydande
miljöpåverkan. Miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver
därför inte genomföras.
De största effekterna av planen bedöms vara:
•
påverkan på naturmiljö
•
påverkan på rekreationsområde
•
utsläpp till vatten genom dagvatten som passerar hårdgjorda ytor
•
utsläpp till luft från biltrafik
Ett genomförande av planen kan få negativa effekter men dessa bedöms preliminärt inte
bli betydande. Tills vidare hanteras konsekvenserna inom ramen för planarbetet och
redovisas i planbeskrivningen. Olika alternativa utformningar ska studeras.
Behovsbedömningen kommer kontinuerligt att ses över och förnyade ställningstaganden
göras.
21
Planbeskrivning - Samrådshandling
8.2.3
Påverkan på naturmiljö
Ett grönområde med stora tallar och ekar tas i anspråk för bebyggelse. Planförslaget
medger att en liten bergsknalle i den östra delen av planområdet schaktas bort.
Området har biotoper som kan vara av värde för t.ex. fladdermöss och groddjur.
Fördjupad naturvärdesinventering med inriktning på dessa arter föreslås inför
granskningsskedet.
Ett fynd av en ca 50 cm hög idegran har gjorts öster om Brännåsvägen. Dispens från
artskyddsförordningen kommer att sökas hos länsstyrelsen inför granskningsskedet.
8.3
Sociala konsekvenser
Ett grönområde tas i anspråk för bebyggelse vilket kan få negativa konsekvenser för de
kringboendes möjligheter till närrekreation.
En komplettering med bland annat kedjehus och parhus som planen möjliggör kan bidra
till ett mer varierat bostadsutbud i området.
8.4
Ekonomiska konsekvenser
Fastighetsägaren för kvartersmarken inom området ges rätt att bygga bostäder.
Anläggningsavgift för kommunalt vatten och avlopp ska betalas enligt gällande taxa.
Kommunen tar över driften av gatorna och skötseln av naturmarken vilket medför en
ökad driftskostnad för kommunen.
9
9.1
Administrativa frågor
Planavgift
Kostnaderna för detaljplanen har betalats av exploatören i sin helhet inom hela
planområdet enligt planavtal. Ingen planavgift kommer att tas ut enligt taxa för miljöoch byggnadsnämndens verksamhet vid all ny-, om- och tillbyggnation inom
planområdet.
9.2
Medverkande
Jakob Aldén, planarkitekt, plan- och exploateringsenheten
Sara Höghäll, exploateringsingenjör, plan- och exploateringsenheten
Sektor samhällsbyggnad
Jakob Aldén
planarkitekt
Alvaro Florez
plan- och exploateringschef
22
