FöreningsSparbanken Analys

FöreningsSparbanken Analys
Nr 38 ∙ 19 september 2000
Nu behöver hushållen förutsägbarhet och stabilitet
i den ekonomiska politiken
• Sverige tillhörde tidigare OECD-länderna med de största
räntefluktuationerna. Nu har ränteutvecklingen stabiliserats och förutsägbarheten har förbättrats. Detta gynnar
hushållens planering av den egna ekonomin.
• För hushållens boendekostnader betyder utvecklingen av
småhuspriserna och följaktligen fastighetsskatten allt mer,
speciellt i storstadsområden. Även en diskuterad framtida
förändring av avdragsrätten för låneräntorna skulle få en
stor inverkan på boendeekonomin.
• Räntehöjningar och stigande fastighetsskatter i kom-
bination med reducerade ränteavdrag kan om två år i storstäderna ha höjt ”medianvillans” boendekostnader med
ytterligare 2200 kronor per månad.
• Finanspolitiken behöver utformas så att den mer än hittills
tar hänsyn till hushållens möjligheter att planera den egna
ekonomin. Först då får makroekonomisk stabilitet ett
varaktigt genomslag på hushållens situation, vilket även
möjliggör en varaktigt högre konsumtionstillväxt.
Boindex visar att hushållen köpkraft vad gäller köp av småhus har
förbättrats gradvis sedan 1993 och nu uppvisar tillfredsställande
nivåer. Den viktigaste förklaringen till förbättringen är det lägre
ränteläget.
Ekonomiska sekretariatet, FöreningsSparbanken AB (publ), 105 34 Stockholm, tel 08-58 59 10 28
E-post: [email protected] Internet: www.foreningssparbanken.se Ansvarig utgivare: Hubert Fromlet, 08-58 59 10 31.
Cecilia Hermansson, 08-58 59 15 88, Jörgen Kennemar, 08-58 59 14 78, ISSN 1103-4897
I de regioner av landet där Boindex, dvs husköpkraften, har försämrats på senare tid – huvudsakligen storstadsregionerna - förklaras utvecklingen främst av stigande småhuspriser. Därmed följer
stigande taxeringsvärden, högre fastighetsskatt och för vissa hushåll högre förmögenhetsskatt. Skulle dessutom ränteavdragen reduceras, kan hushållen räkna med betydligt högre boendekostnader de närmaste åren.
Vi argumenterar nedan för att det, under de kommande två-tre
åren, i mindre utsträckning är räntechocker som kan komma att
göra hushållen sömnlösa – utan i högre grad de skattebeslut som
fattas inom ramen för statsbudgeten. Dessa beslut borde kunna utformas så att de ger hushållen en god planeringshorisont.
Ekonomisk stabilitet underlättar
hushållens planering
Den makroekonomiska situationen har förbättrats betydligt i Sverige de senaste åren. Av stor betydelse för ekonomisk stabilitet är
de mål som satts upp för den ekonomiska politiken; nämligen inflationsmålet, budgetmålet och utgiftstaket. Även Riksbankens
oberoende är av stor vikt.
Den makroekonomiska
situationen har
förbättrats
För hushållen är det viktigt att kunna planera sin ekonomi på ett
bra sätt. Det bidrar sannolikt till att mer varaktigt kunna öka konsumtionstillväxten. Gynnas hushållens boendeekonomi av den
ökade makroekonomiska stabiliteten? Vilka ekonomisk-politiska
beslut kommer att betyda mest för hur hushållens boendekostnader utvecklas? Är inkomstförändringen permanent eller tillfällig?
Chicago-ekonomen Milton Friedman utvecklade i slutet av 1950talet teorierna om permanent inkomst. I praktiken innebär det att
när inkomsten förväntas stiga över tiden under en livstid, lånar individen i unga dagar för att betala tillbaka när den blir äldre. En
temporär inkomstförbättring behöver inte leda till omedelbar konsumtion, medan en permanent inkomstförbättring ger högre konsumtion både idag och senare i livet. Teorin visar behovet av förutsägbarhet för att uppnå en mer stabil konsumtionsutveckling.
Teorin om permanent
inkomst visar hushållens
behov av förutsägbarhet
En lugnare ränteutveckling
Sverige har under det senaste decenniet - tillsammans med övriga
nordiska länder - haft en något större variation i ränteutvecklingen
än genomsnittet för OECD-länderna. Den mest stabila ränteutvecklingen svarar USA för.
2
Svenska räntor har
fluktuerat mer än
genomsnittet i OECD
FöreningsSparbanken Analys Nr 38 19 september 2000
Det innebär att amerikanska hushåll haft mer stabila bostadskostnader än många europeiska hushåll. Detta gäller både korta och
långa marknadsräntor och följaktligen även både rörliga och bundna lån.
Diagram 1: Avvikelse från medelvärdet för 3-månaders statsskuldsväxel och
10-årig statsobligation i några OECD-länder, 1987-1999
Procent
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
Kortränta
Långränta
Not: För Finland och Norge 5-årig statsobligation, för Tyskland perioden 1991-1999 för statsskuldsväxeln. Avvikelsen från medelvärdet är den s k standardavvikelsen och denna visar hur mycket räntorna fluktuerat över den period som valts, dvs i detta fallet 1987-99.
Genom att de rörliga bolåneräntorna de senaste åren kommit ned
snabbare än de bundna har svenska hushåll i allt större utsträckning tagit nya bolån utan bindning. För dem som binder lånen har
bindningstiden kortats. I juli hade knappt 11 % av nyupplåningen
en bindningstid på fem år eller längre.
Mer rörliga lån – endast
11 % av nya lån
bands på 5 år eller
längre i juli
Diagram 2: Bostadslånens bindningstid, rörliga lån som andel av totala bostadslån (befintlig stock och nya lån)
80%
A n d e l rö rlig t
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
ja n
1996
a p ril
ju li
okt
ja n
1997
a p ril
ju li
okt
ja n
1998
a p r il
ju li
N y u p p lå n in g
FöreningsSparbanken Analys Nr 38 19 september 2000
okt
ja n
1999
a p ril
ju li
okt
ja n
2000
a p ril
ju li
K re d its to c k
3
Hushållens sårbarhet för räntehöjningar har därmed ökat. Samtidigt har Riksbanken hittills inte behövt höja sin styrränta lika
snabbt och lika mycket som vid tidigare högkonjunkturer. Inflationstrycket har dämpats av avregleringar samt tillgången till EU:s
inre marknad och den åtföljande större konkurrensen. Lönebildningen ser också ut att fungera bättre. Arbetsmarknadens parter
inser att löneökningar som överstiger produktivitetstillväxten snarare leder till förlorad konkurrenskraft och ökad inflation.
Hushållens sårbarhet
för räntechocker har
ökat …
Utvecklingen med ett dämpat pristryck i konsumentledet och en
förhållandevis god produktivitetstillväxt har förutsättningar att bestå ännu en tid. Det innebär en betydligt lugnare ränteutveckling
än under 1990-talet. Sedan den ekonomiska politiken inriktades
mer på makroekonomisk stabilitet har räntorna till en början fallit
och sedan stabiliserats.
… men samtidigt har
ränteutvecklingen blivit
mer förutsägbar
Diagram 3: Svensk ränteutveckling 1993-2000
13
12
11
10
Långränta (10 år)
Procent
9
8
7
6
5
Riksbankens styrränta
4
3
Kortränta (3 mån)
2
94
95
96
97
98
99
00
Under det kommande året förutser vi att Riskbanken kan behöva
höja styrräntan med ca 1 procentenhet, till 4,75 %. Det skulle innebära en rörlig villaränta på ca 6,5 % till hösten nästa år. För ett
bostadslån på 1 miljon kronor ökar ränteutgifterna med knappt 600
kronor i månaden, efter ränteavdrag. Samtidigt kommer hushållens
disponibelinkomst att höjas med ca 4 % under året. Vi beräknar att
räntehöjningen tar i anspråk endast ca 10 % av förbättringen av
disponibelinkomsten för hushållen som grupp.
Det finns dock hushåll där inkomsterna inte kommer att öka lika
mycket som för hushållen i genomsnitt. Har dessa hushåll redan
idag små marginaler vad gäller ränteutgifter för boendet kan en
räntehöjning på 1 procentenhet ändå bli en kännbar försämring av
den privata ekonomin.
4
Hushållen klarar
Riksbankens räntehöjningar…
… men hushåll med små
marginaler får se upp!
FöreningsSparbanken Analys Nr 38 19 september 2000
Fortsätter högkonjunkturen i oförminskad styrka under nästa år
och 2002 kan styrräntan behöva höjas ytterligare någon procentenhet. De korta räntorna kommer att stiga snabbare än de långa
marknadsräntorna, som styr de bundna lånen. Därmed kommer
ränteskillnaden mellan rörliga och bundna lån att minska.
Ränteskillnaden mellan
rörliga och bundna lån
minskar gradvis
framöver
Men kommer de korta räntorna att understiga de långa räntorna i
slutet av den kommande tvåårsperioden? Skulle Riksbanken behöva höja med två procentenheter är det inte helt säkert. Skulle
inflationsförväntningarna då även fortsättningsvis vara låga, till
följd av tron på ”den nya ekonomin”, kan korträntorna för en kortare tid komma att överstiga de långa räntorna. I annat fall stiger de
långa räntorna i takt med högre inflationsförväntningar när Riksbanken mer aggressivt behövt höja sin styrränta. Då kommer också
de korta räntorna fortsätta att understiga långräntorna.
Huruvida de korta
räntorna överstiger de
långa hör samman med
tron på den ”nya ekonomin”
Ytterligare en faktor som kan dämpa ränteuppgången för hushållen
är den ökade konkurrensen på bolånemarknaden. Det gäller kanske framför allt de rörliga lånen, där kunderna har bättre möjligheter att byta långivare och ”shoppa runt” på nätet efter den lägsta
räntesatsen. Än så länge är dock volymerna via nätet små. Det är
också förhållandevis få hushåll som kan dra nytta av bolån via nätet, då de ofta behöver topplån och alternativa betalningsrutiner.
Konkurrensen ökar med
bolån på nätet, men än
så länge är volymerna
små
För de flesta hushållen kommer räntehöjningar på 1-2 procentenheter inte
att leda till någon allvarlig försämring av ekonomin. Disponibelinkomstutvecklingen förutses bli tillräckligt stark för att mer än väl kompensera
de ökade ränteutgifterna. Ränteutvecklingen har stabiliserats och kan
även bättre förutses. Därmed utgör den inte längre samma stora orosmoment för hushållens boendekostnader.
Priser och skatter betyder allt mer för
bostadskostnaderna
Småhuspriserna har stigit kraftigt i storstadsregionerna de senaste
åren. Mellan 1997 och 2000 (andra kvartalet) steg småhuspriserna
med i genomsnitt 14 och 11 % per år i Stockholms- respektive
Malmö-regionen. I landet som helhet var motsvarande ökning 6 %
per år.
FöreningsSparbanken Analys Nr 38 19 september 2000
Stockholmspriserna på
småhus har stigit med
drygt 60 % sedan 1994
5
Diagram 3: Utveckling av småhuspriser i olika regioner, median, % per år 19942000 (andra kvartalet)
70
2000 (Q2)
60
1999
50
40
1998
30
1997
20
1996
10
1995
0
1994
-10
Hela riket
Stockholmsregionen
Göteborgsregionen
Malmö-regionen
Mellanstora
kommuner, >
75000
Resten av
Sverige
Med stigande fastighetspriser följer även ökade taxeringsvärden i
och med att dessa inte längre är frysta. Detta borde inte ge några
större skatteökningar för landet som helhet. I storstadsregionerna
och i vissa ”heta” områden, exempelvis där IT-utvecklingen går
särskilt snabbt, kommer dock de ökade taxeringsvärdena driva upp
fastighetsskatten ytterligare. För hushåll som betalar förmögenhetsskatt ökar skattetrycket än mer.
Indikationer om taxeringsvärden och fastighetsskatt för nästa år
har kommit. Men vad händer om småhuspriserna fortsätter att stiga i samma omfattning som under de senaste fyra åren? Givet att
nya taxeringsvärden fastställs varje år, skulle medianvillan i Stockholmsregionen om två år fått en ökning av fastighetsskatten med
ytterligare knappt 400 kronor per månad, dvs utöver den ökning i
fastighetsskatten som redan fastställts för nästa år. För många storstadshushåll handlar det om betydligt högre belopp.
Stiger småhuspriserna
de närmaste åren ökar
fastighetsskatten ännu
mer
För en villa i gruppen ”Övriga kommuner”, dvs i områden utanför
storstadsområden och mellanstora kommuner, handlar det på motsvarande sätt om en ökning på knappt 40 kronor.
Skillnader i boendekostnader mellan regioner är redan idag mycket stora. Det är inte säkert att räntehöjningar och skatteökningar
kommer att kunna dämpa prisutvecklingen i de ”heta” storstadsregionerna i tillräcklig utsträckning. I stället kan priserna fortsätta
att pressas uppåt till följd av den starka efterfrågan i kombination
med det svaga bostadsutbudet. Det är på sikt inte hållbart.
6
Bostadsbrist fortsätter
att trissa upp priserna
trots fastighetsskatten
FöreningsSparbanken Analys Nr 38 19 september 2000
Vad som möjligen skulle kunna dämpa prisuppgången och åtföljande stigande fastighetsskatter är däremot om avdragsrätten på
låneräntor reducerades. Detta har diskuterats i samband med en
sänkning av skatten på kapitalinkomster till EU-nivåer, dvs till
20 %. Ett lån på 1 miljon kronor kostar idag 38 500 kronor med
5,5 % ränta och med ränteavdrag på 30 %. Men med reducerade
ränteavdrag till 20 % skulle samma lån kosta 44 000 kronor. Det är
närmare 500 kronor mer per månad.
Reducerade ränteavdrag
skulle dock kunna
dämpa prisuppgången
Finanspolitiken bör utformas med hänsyn till
hushållens ekonomiska planering
Prisutvecklingen i framför allt storstadsregionerna kommer även
fortsättningsvis att vara känslig för ekonomisk-politiska beslut, liksom för en kombination av litet bostadsbyggande och hög efterfrågan. Å ena sidan kan priserna komma att stiga kraftigt till följd av
en snabb inflyttning till städerna i kombination med bostadsbrist.
Å andra sidan finns risk för prisfall i samband med i första hand finanspolitiska beslut, som exempelvis reducerade ränteavdrag.
Variationer i småhuspriserna gör det fortsatt
svårt för hushållen att
planera sin ekonomi
Det innebär att det blir fortsatt svårt för hushållen att planera sin boendeekonomi. Stabiliteten som uppnåtts på räntesidan riskerar att motverkas av utformningen av skattepolitiken.
Sannolikt behövs en kombination av räntehöjningar, ökade fastighetsskatter till följd av stigande taxeringsvärden och reducerade
ränteavdrag för att verkligen dämpa den alltför snabba prisutvecklingen på småhus i städerna. Samtidigt skulle det drabba fastighetsägarna och försämra ekonomin kraftigt för många hushåll, med
stora konsekvenser för dem med små marginaler. För en medianvilla i Stockholmsregionen med en miljon i lån skulle räntehöjningar med
2 procentenheter, stigande fastighetsskatt till följd av fortsatta prisuppgångar och reducerad avdragsrätt från 30 till 20 % öka boendekostnaderna med ca 2200 kronor per månad.
I stället för att använda skattepolitiken behöver prisutvecklingen i
första hand hejdas med hjälp av ett ökat utbud på bostäder och en
mer marknadsorienterad bostadspolitik. Det skulle också möjliggöra att tillväxten i dessa regioner bättre kan upprätthållas, vilket
borde vara till gagn för riket i sin helhet.
Det finns inga bra skäl
att öka boendeskatterna
just nu
I dessa tider av förhållandevis starka offentliga finanser finns det
således egentligen inga riktigt bra skäl att ytterligare öka boendeskatterna. I stället borde finanspolitiken inriktas på att förbättra
hushållens planeringshorisont genom att öka tydligheten och för-
FöreningsSparbanken Analys Nr 38 19 september 2000
7
utsägbarheten i besluten. Det skulle sannolikt bidra till en permanent högre tillväxt av privat konsumtion i svensk ekonomi – till
skillnad från de senaste decennierna där hushållens situation snarare karaktäriserats av ”stop and go”.
Att reducera kapitalskatten skulle vara ett välkommet beslut för
många hushåll. Reducerade ränteavdrag är sannolikt inte lika
önskvärt, men icke desto mindre nödvändigt när kapitalskatterna
minskar. För att underlätta för hushållens planering är det viktigt
att ränteavdragen reduceras i etapper och att besluten tas tillräckligt långt innan de verkställs. Det bör även vara möjligt att utforma
fastighetsskatten så att den i mindre utsträckning följer småhuspriserna, vilka varierar kraftigt över tiden. Låt nya utredningar få i
uppdrag att hitta alternativa underlag för fastighetsskatten än den
årliga prisutvecklingen. Den ekonomiska politiken borde i större
utsträckning än idag inriktas på att förbättra hushållens planering
av den egna ekonomin.
Utforma finanspolitiken
så att den underlättar
hushållens ekonomiska
planering!
Fatta beslut om ränteavdragen i tid och reducera dem i etapper
Cecilia Hermansson
[email protected]
Ekonomiska sekretariatet
105 34 Stockholm, tel 08-58 59 10 28
[email protected]
www.foreningssparbanken.se
Ansvarig utgivare
Hubert Fromlet, 08-58 59 10 31.
Cecilia Hermansson, 08-58 59 15 88
Jörgen Kennemar, 08-58 59 14 78
ISSN 1103-4897
8
FöreningSparbanken Analys ges ut som en service till våra kunder. Vi tror oss ha använt
tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner vid utarbetandet av analyser, som redovisas i
publikationen. Vi kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och
inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav.
Läsarna uppmanas att basera eventuella (investerings-) beslut även på annat underlag.
Varken FöreningsSparbanken eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna
göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel
eller brister som redovisas i FöreningsSparbanken Analys.
FöreningsSparbanken Analys Nr 38 19 september 2000
Ekonomiska sekretariatet
105 34 Stockholm, tel 08-58 59 10 28
[email protected]
www.foreningssparbanken.se
Ansvarig utgivare
Hubert Fromlet, 08-58 59 10 31.
Cecilia Hermansson, 08-58 59 15 88
Jörgen Kennemar, 08-58 59 14 78
ISSN 1103-4897
FöreningSparbanken Analys ges ut som en service till våra kunder. Vi tror oss ha använt
tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner vid utarbetandet av analyser, som redovisas i
publikationen. Vi kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och
inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav.
Läsarna uppmanas att basera eventuella (investerings-) beslut även på annat underlag.
Varken FöreningsSparbanken eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna
göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel
eller brister som redovisas i FöreningsSparbanken Analys.