1 (30)
SVENSKT FASTIGHETSINDEX
- EN BESKRIVNING OCH UTVÄRDERING
C - UPPSATS VID
STOCKHOLMS UNIVERSITET
1999-06-03
MAGNUS TRANGE
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
2 (30)
SAMMANFATTNING
Denna uppsats behandlar Svenskt Fastighetsindex som är en relativt
ny företeelse på den svenska fastighetsmarknaden. Svenskt
Fastighetsindex ger en bild av totalavkastning, direktavkastning och
värdeförändring av en fastighetsinvestering i Sverige. Dessa värden
kan sedan jämföras med investeringar i andra alternativ (t ex aktier)
eller med fastighetsinvesteringar i andra länder.
Det finns ett flertal liknande index i andra länder runt om i världen.
Flera av dessa (inkl Svenskt Fastighetsindex) samarbetar genom IPD
(Investment Property Databank).
Marknaden har mottagit Svenskt Fastighetsindex positivt, men är än så
länge något avvaktande eftersom det fortfarande är i ett
uppbyggnadsskede. De främsta förbättringsområdena förefaller vara
att publicera Svenskt Fastighetsindex tidigare på året samt att få med
fler företag för att få ett bättre jämförelsematerial.
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
3 (30)
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
KAP
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
TITEL
SID
SYFTE OCH AVGRÄNSNINGAR
5
INLEDNING
7
INDEX
9
BESKRIVNING AV SVENSKT FASTIGHETSINDEX
11
MARKNADENS SYN PÅ SVENSKT FASTIGHETSINDEX 20
UTLÄNDSKA FASTIGHETSINDEX
23
JÄMFÖRELSE MED UTLÄNDSKA INDEX
26
ANALYS
27
SLUTSATSER OCH REKOMMENDATIONER
28
REFERENSER
29
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
4 (30)
BILD- OCH FIGURREGISTER
Nr
1
2
Titel
Fördelning av fastighetstyper i Svenskt Fastighetsindex
1997
Avkastning från en fastighetsinvestering i Sverige 1997
3
Drift- och underhållskostnader för fastigheter i Sverige 1997
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
5 (30)
1
SYFTE OCH AVGRÄNSNING
1.1
SYFTE
Syftet med uppsatsen är att beskriva och utvärdera Svenskt
Fastighetsindex i dagens situation enligt nedanstående
problemformulering. Huvudsyftet kan delas upp följande delmål:
1.2
Beskriva bakgrunden och teorierna för Svenskt Fastighetsindex.
Undersöka hur marknaden ser på Svenskt Fastighetsindex.
Jämföra Svenskt Fastighetsindex med liknande index i andra
länder.
AVGRÄNSNING
Uppsatsen kommer främst att beröra fastighetsindex för 1997 då index
för 1998 inte kommer att publiceras förrän i maj 1999. Resultatet för
1998 kommer dock att beröras i den omfattning som är möjlig inom
uppsatsen tidsram.
Maximalt 2 andra länder kommer att jämföras och högst 10 personer
kommer att intervjuas.
Jämförelse med andra index kommer endast att beröra fastighetsindex
som beräknas varje år. Index som publiceras oftare eller mer sällan
exkluderas.
1.3
PROBLEMFORMULERING
Uppsatsen avser främst att besvara följande frågor:
1.4
Finns det ett behov av ett fastighetsindex i Sverige?
Vilka efterfrågar ett sådant index?
Finns behov av regionala delindex.
Finns behov av andra förbättringar.
METOD
Uppsatsen bygger på studier av relevant litteratur inom
fastighetsekonomi.
Ett antal personer på beslutsfattande nivå inom fastighetsföretag i
Stockholmsområdet intervjuas om sin syn på Svenskt Fastighetsindex.
Dessa intervjuer utföras som s k kvalitativa intervjuer. De utvalda
personerna har valts p g a sin ställning inom företaget, t ex
marknadschef eller VD. De intervjuade företagen väljs dels av de som
är med i Svenskt Fastighetsindex och dels av börsnoterade
fastighetsföretag, försäkringsbolag eller liknande som valt att stå
utanför Svenskt Fastighetsindex.
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
6 (30)
1.5
2
DEFINITIONER
Ord
Förklaring
Avkastning
Utdelning på investerat kapital.
BTA
Byggnadens bruttoarea räknat från
utsida fasad.
BRA
Byggnadens bruttoarea räknat från
insida fasad.
Direktavkastning
Driftnettot under året i förhållande till
marknadsvärdet vid årets början.
Driftnetto
Årligt överskott från fastigheter efter det
att kostnader för drift- och
fastighetsunderhåll, fastighetsskatt och
tomtträttsavgäld subtraherats.
Fastighetsmarknaden
En marknad där utbud och efterfrågan
på fastigheter kopplas samman så att en
jämnvikt uppstår.
Kassaflödesmetoden
Värderingsmetod av en fastighet där
marknadspriset bestäms genom en
prognos av intäkter och kostnader över
kalkylperioden.
Marknadsvärde
Mest sannolikt pris för en fastighet vid en
viss tidpunkt på en fri och öppen
marknad.
Ortprismetoden
Värderingsmetod av en fastighet där
marknadsvärdet bedöms med ledning av
betalda priser för liknande fastigheter på
en fri och öppen marknad på orten.
Totalavkastning
Direktavkastningen i en fastighetsportfölj
summerat med värdeförändringen av
ingående fastigheter i förhållande till
marknadsvärdet vid årets början.
Värdetidpunkt
Den tidpunkt då värdet av en
fastigheten vid en värdering ska gälla.
Värderingstidpunkt
INLEDNING
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
Den tidpunkt då fastigheten värderas.
7 (30)
2.1
FASTIGHETSMARKNADEN
En marknad är en plats och/eller alla de som köper och säljer en vara.
På alla marknader finns ett utbud och en efterfrågan på den vara som
omsätts. En perfekt marknad är en marknad som är helt effektiv. För
att en marknad ska kunna sägas vara helt effektiv krävs en enhetlig
vara, många köpare och säljare med fullständig information samt ingen
dominerade aktör (Lipsey mfl 1993). Även fastighetsmarknaden är en
markand där varor och tjänster byter ägare, men den kan knappast
sägas vara en perfekt marknad. Detta eftersom man inte har någon
standardiserad vara då varje fastighet har ett unikt läge, utformning,
användning och hyresgäster. P g a detta blir varje fastighet mer eller
mindre unik och det finns oftast enbart en fastighet av ett slag till
försäljning vid varje tillfälle. Med andra ord finns det inte många säljare
av den vara som köparen efterfrågar. I slutändan leder detta till en mer
eller mindre ineffektiv marknad.
Fastighetsmarknaden karakteriseras av att vara lokal, fragmentiserad,
decentraliserad och med många småmarknader. Man kan dela upp
fastighetsmarknaden i flera olika delar. Främst kan man dela upp den
efter fastighetens användningsområde, dvs i t ex en marknad för
industrifastigheter, bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter.
Dessa kan sedan delas upp i flera småmarknader, t ex
småhusmarknaden, hyreshusmarknaden och bostadsrättsmarknaden.
Eftersom en fastighet inte kan flyttas blir fastighetsmarknaden en lokal
marknad. En fastighets värde påverkas inte bara av utformning och
ålder utan även av läget och omgivning samt av vilka hyresgäster som
finns i fastigheten och deras hyresnivåer och hyrestid (Carn mfl 1988)
2.2
DEN SVENSKA FASTIGHETSMARKNADEN
På den svenska fastighetsmarknaden har det sedan början av 1990talet varit ett utbudsöverskott. Under de senaste åren har detta
utbudsöverskott mattats av i storstäderna, främst i Stockholm,
Göteborg och Malmö men även i större högskoleorter och
residensstäder. I Stockholm är det numera till och med brist på
bostäder och lokaler i stora delar av länet.
Under 1980-talet formligen exploderade fastighetsmarknaden i Sverige
dels genom en långvarig högkonjunktur och dels genom en avreglering
av kreditmarknaden. Avregleringen ledde till sänkta realräntor under
den senare delen av 1980-talet vilket ledde till att placeringar i
fastigheter blev mer attraktiva. Detta slutade i en spekulationsbubbla
som sprack i början av 1990-talet. Man säger ofta att krisen började då
investmentbolaget Nyckeln ställde in betalningarna under 1990 efter
stora förluster i fastigheter och fastighetsaktier. Skuldsatta placerare
började sälja ut sina tillgångar för att betala räntor och amorteringar.
Utförsäljningarna fick priserna att falla mycket snabbt och vi fick ett
utbudsöverskott på fastighetsmarknaden. Även efterfrågan på att hyra
lokaler sjönk och vakansgraden ökade kraftigt i fastighetsbeståndet
eftersom Sverige samtidigt gick in i en lågkonjunktur (Klingborn-Stark
1998, Jaffee 1994).
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
8 (30)
Fastighetskrisen kan sägas bero på tre faktorer:
1.
Optimistiska placerare och fastighetsutvecklare som hoppades på
att tjäna stora summor på prisökningar på fastigheter (främst
kommersiella fastigheter).
2.
Lika optimistiska långivare som lånade ut medel till placerare och
fastighetsutvecklare.
3.
Felaktiga incitament vilket gjorde att det byggdes upp stora
bostadsbestånd i orter med liten befolkningstillväxt, t ex Storuman.
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
9 (30)
3
INDEX
3.1
GRUNDER
Ordet index har i det svenska språket flera olika betydelser, t ex
förteckning, bestämningar som fogas till symboler (t ex A1, A2) eller
statistiskt jämförelsetal. Statistiskt jämförelsetal gäller jämförelsetal vid
kvantitativa jämförelser. Med andra ord ett sätt att ange relationer
mellan siffervärden. Det är denna betydelse som menas i denna
uppsats. En grundläggande del i ett index är att man alltid räknar
kvoter och jämför dessa över tiden för att se hur studieobjektet
förändras.
De index som finns i Sverige och internationellt kommer i princip från
två olika källor. Det ena är myndigheter eller liknande som producerar
index av officiell karaktär. Dessa har ofta sin grund i officiella register
eller liknande. Ett exempel på ett sådant index är konsumentprisindex
(KPI) som mäter prisutvecklingen på varor och tjänster för privat
konsumtion. Det andra är företag som producerar mer eller mindre
officiella index. De bygger på interna uppgifter eller frivilligt inlämnad
information. Ett exempel på ett sådant index är Affärsvärldens
generalindex som mäter förändringen på aktier på Stockholmsbörsen.
3.2
KONSTRUKTION AV INDEX
För index väljer man först en bastidpunkt. Index vid bastidpunkten sätts
vanligen till 100. De tidpunkter som man beräknar index vid kallas
jämförelsetidpunkter. De indextal som räknas fram ska man då sätta i
relation till bastidpunktsindex, dvs 100. Kvoten mellan bastidpunktens
index och jämförelsepunktens index eller mellan två olika
jämförelsetidpunkters index visar den procentuella förändringen mellan
tillfällena (Granåsen 1984).
3.3
FASTIGHETSANKNUTNA INDEX
De index som finns i Sverige (förutom Svenskt Fastighetsindex) som är
knutna till fastighetsmarknaden är Fastighetsprisindex och olika
aktieindex knutna till fastighets- och byggföretag.
Fastighetsprisindex skattar värdeförändringen på permanenta småhus
och fritidshus. Det visar alltså inget om avkastningen på hyreshus eller
kommersiella lokaler och inte heller något om värdeförändringen för
dessa. Fastighetsprisindex har beräknats sedan 1975 (SCB 1998).
Byggnadsprisindex skattar prisutveckling för nybyggande av bostäder
och är tillsammans med faktorprisindex, som visar prisförändring av de
produktionsfaktorer som sätts in i byggnadsverksamhet (t ex material,
arbetskraft), fastighetsanknutna index (SCB 1998).
Aktieindex visar marknadens förväntningar på utvecklingen hos
fastighets- och byggföretag noterade på börsen. Dessa index visar inte
heller direkt värdeförändringen eller avkastning på dessa företag och
fastigheter.
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
10 (30)
Svenskt Fastighetsindex är alltså det enda index som finns i Sverige
som visar direktavkastning och värdeförändring av fastighetsportföljer.
3.4
ANVÄNDNINGSOMRÅDE FÖR FASTIGHETSINDEX
Inom den fastighetsbranschen har det tidigare saknats ett index för
avkastning från fastigheter och fastighetsföretag. Ett index är
användbart för olika aktörer och för olika verksamheter. Nedan följer
ett antal syften som Svenskt Fastighetsindex uppfyller.
Benchmarking mellan fastighetsföretag
För del flesta fastighetsföretag har det varit svårt att skaffa nyckeltal för
att kunna genomföra en ”benchmarking”-undersökning för studera hur
avkastningen från den egna fastigheten eller fastighetsbeståndet är i
jämförelse med konkurrenter. Med Svenskt Fastighetsindex har man
nu en enkel källa till jämförelsematerial och kan lättare hitta mindre
lönsamma fastigheter och vidta åtgärder.
Hjälpmedel för investerare som väljer mellan fastighetsinvestering
eller annan investering
För investerare som väljer mellan att investera i fastigheter,
fastighetsaktier eller fastighetsföretag och andra möjligheter utanför
fastighetsbranschen får med Svenskt Fastighetsindex en möjlighet att
jämföra avkastningen. Därmed blir det lättare att välja vilken
investering som är mest intressant.
Hjälpmedel för investerare som väljer mellan olika
investeringsalternativ inom fastighetsbranschen.
För investerare som väljer mellan att investera i ett specifikt
fastighetsföretag, fastighet eller fastighetsaktie kan Svenskt
Fastighetsindex vara ett hjälpmedel att hitta det mest förmånliga
alternativet.
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
11 (30)
4
BESKRIVNING AV SVENSKT FASTIGHETSINDEX
4.1
HISTORIA/BAKGRUND
Svenskt Fastighetsindex startades i juni 1997 som ett dotterbolag till
Sveriges Fastighetsägareförening. VD för Svenskt Fastighetsindex är
Christina Gustafsson. Man samarbetar med Investment Property
Databank (IPD) som publicerar fastighetsindex för Irland,
Storbritannien, Holland, Tyskland och Sydafrika
(http://.propertymall….alt.htlm, 1999-05-12). Första resultatet från
Svenskt Fastighetsindex publicerades under 1998 och avsåg 1997.
Detta resultat kommer inte att vara helt jämförbart med senare
publiceringar då värderingshandlingen inte klar vid detta tillfälle.
Värderingshandlingen publicerades under hösten 1998 och
värderingsprinciperna har använts för framtagandet av Svenskt
Fastighetsindex för 1998.
Resultatet av Svenskt Fastighetsindex publiceras i en allmän rapport
som kan fås direkt av Svenskt Fastighetsindex.
Medverkande i Svenskt Fastighetsindex är ett antal medlemsföretag
som bidrar med det siffermaterial som ligger till grund för Svenskt
Fastighetsindex. De bidrar även ekonomiskt till Svenskt
Fastighetsindex. Medlemsföretagen får förutom den allmänna
rapporten en benchmarkingrapport med de egna
fastighetsplaceringarna jämförda med genomsnittet beträffande
hyresnivåer, drift- och underhållskostnader, vakansgrader och
avkastning för olika fastighetstyper i olika lägen. Denna typ av
rapporter publiceras inte till några andra än medlemsföretagen
(Gustafsson 1999).
4.2
MEDVERKANDE I INDEX
FÖRETAG
I Svenskt Fastighetsindex för 1997 medverkande tolv fastighetsföretag.
De medverkande var:
AP-fastigheter
AMF Pension
Diös
Diligentia
Folksam
JM
NCC Fastigheter
PriFast
Skandia
SPP
Trygg-Hansa
WASA Fastigheter
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
12 (30)
Tillsammans omfattade företagens fastighetsbestånd under 1997
1.185 fastigheter med ett totalt värde av ca 101 miljarder kr. Detta
bestånd omfattar ca 35 % av alla börsnoterade fastighetsföretags,
försäkringsbolags och pensionsinstituts bestånd (baserat på
marknadsvärdet) (Gustafsson 1998 och 1999).
Under 1998 tillkom ytterligare 3 företag: Drott, Vasakronan och det
kommunala Bostadsbolaget. Tillsammans omfattar företagens
fastighetsbestånd under slutet av 1998 1.999 fastigheter med ett totalt
värde av ca 160 miljarder kr. Beståndet omfattar nu nära 50 % av alla
börsnoterade fastighetsföretag , försäkringsbolags och
pensionsinstituts bestånd (www.svefast…Nr=668, 1999-02-12,
www.svefast…..Nr_354, 1999-02-12 samt
www.constellator….hyheter.htm, 1999-02-12). Inga privata
fastighetsägare (t ex Einar Mattson Byggnads AB, Olov Lindgren
Byggnads AB, John Mattson Fastighets AB) är medräknade i
ovanstående procentsats (Gustafsson 1999).
4.2.2 TYP AV FASTIGHETER
Fördelning av kontor, bostäder och butikslokaler (som andel av
marknadsvärde) för 1997 framgår av figur x.x nedan.
FÖRDELNING AV INGÅENDE
FASTIGHETER
Övrigt
10%
Butiker
12%
Bostäder
18%
Kontor
60%
Figur 1 Fördelning av fastighetstyper i Svenskt Fastighetsindex 1997
4.3
SVENSKT FASTIGHETSINDEX KONSTRUKTION
BERÄKNINGSMODELL
Svenskt Fastighetsindex är uppbyggt för att ge ett mått på
totalavkastningen för fastighetsportföljer. Avkastningen beräknas på
årsbasis i indexform. Totalavkastningen har definierats som
direktavkastningen summerat med värdeförändring av fastigheterna.
Ett mått på den totala avkastningen fås med nedanstående formel.
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
13 (30)
T=D+V
T - Totalavkastning [kr]
D - Direktavkastning [kr]
V - Värdeförändring [kr]
Direktavkastningen beräknas enligt följande modell.
D = DNi / (MVi0 + 0,5 Ii - 0,5 DNi)
D - Direktavkastning [%]
DNi - Driftnetto för fastighet nr i [kr]
MVi0 - Marknadsvärde vid årets början för fastighet nr i [kr]
Ii - Investering i fastighet nr i under året [kr]
Avkastningen bestäms i förhållande till det genomsnittliga förvaltade
kapitalet. För att ta hänsyn till de investeringar som görs i fastigheterna
(som antas ske kontinuerligt under året) adderas halva det investerade
beloppet till marknadsvärdet. Driftnettot antas återinvesteras
kontinuerligt under året och halva driftnettot subtraheras därför från
marknadsvärdet.
Den procentuella totalavkastningen beräknas enligt nedan.
T = (DNi + Vi) / (MVi0 + 0,5 Ii - 0,5 DNi)
T - Procentuell totalavkastning [%]
DNi - Driftnetto för fastighet nr i [kr]
Vi - Värdeförändring på fastighet nr i under året [kr]
MVi0 - Marknadsvärde vid årets början för fastighet nr i [kr]
Ii - Investering i fastighet nr i under året [kr]
Vi = MVi1 - MVi0 -Ii
Vi - Värdeförändring på fastighet nr i under året [kr]
MVi1 - Marknadsvärde vid årets slut för fastighet nr i [kr]
MVi0 - Marknadsvärde vid årets början för fastighet nr i [kr]
Ii - Investering i fastighet nr i under året [kr]
Ovanstående formler bygger på att inga fastigheter köpt eller sålts
under året samt att inga genomgripande ombyggnader har utförts. Med
andra ord en passiv fastighetsportfölj. Givetvis stämmer inte detta med
verkligheten för de flesta större fastighetsägare. En beräkningsmodell
som tar hänsyn till detta redovisas nedan.
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
14 (30)
T = i (DNi + MVi1 - MVi0 - Ii - K - F) / i (MVi0 + 0,5 Ii - 0,5 DNi + (1 xk/12) K - (1 - xf/12) MVf0)
T - Procentuell totalavkastning [%]
DNi - Driftnetto för fastighet nr i [kr]
MVi1 - Marknadsvärde vid årets slut för fastighet nr i [kr]
MVi0 - Marknadsvärde vid årets början för fastighet nr i [kr]
Ii - Investering i fastighet nr i under året [kr]
K - Köpeskilling inklusive förvärvskostnader under året [kr]
F - Försäljningspris, netto efter försäljningsomkostnader, under året [kr]
xk - Månad då köpet genomförts
xf - Månad då försäljningen genomförts
MVf0 - Marknadsvärde vid årets början för sålda fastigheter [kr]
Denna formel speglar inte verkligheten 100-procentigt utan är en
approximation. Den korrekta totalavkastningen kan beräknas som
internräntan för portföljen med beaktande av de faktiska tidpunkterna
för betalningar under året. Den förenklade formeln har dock fördelen
att totalavkastningen inte påverkas om betalningar aktiveras eller
kostnadsförs i redovisningen. Olika företag har olika principer för om
kostnader för t ex en hyresgästanpassning ska betraktas som en
investering eller en drift- och underhållskostnad. Oavsett
redovisningsprincip förändras inte totalavkastningen, även om
direktavkastningen och värdeförändringen påverkas (Gustafsson
1998).
Beräkningsmodellerna i svenskt Fastighetsindex avviker från de
definitioner som används i andra sammanhang i fastighetsbranschen, t
ex definitionen för direktavkastning enligt Sveriges Finansanalytikers
Förening och definitionen för driftnetto enligt Finansinspektionen.
UPPBYGGNAD AV DRIFTNETTOT
Den definition av driftnettot som Svenskt Fastighetsindex använder är
”det årliga överskott sin återstår sedan utbetalningar för drift- och
underhåll inklusive fastighetsskatt och tomträttsavgäld dragits från
bruttoinbetalningarna.” (Gustafsson 1998)
I driftsnettot inräknas inte annan verksamhet som fastighetsägaren kan
ha i fastigheten, t ex kontorshotell. Räntebidrag räknas med i svenskt
Fastighetsindex.
Kostnader för räntor och amorteringar för lån till fastigheterna beaktas
inte i driftnettot utan i betalningsnettot (Lundström m fl, 1988). I
Svenskt Fastighetsindex tas inte hänsyn till betalningsnettot och
följaktligen inte heller till kostnader för lån.
KLASSIFICERING AV OBJEKT
Svenskt Fastighetsindex omfattar de deltagande företagens alla
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
15 (30)
fastigheter oavsett hur de är bokförda (t ex som anläggningstillgångar,
omsättningstillgångar, placeringstillgångar, förvaltningsfastigheter,
projektfastigheter). Delägda fastigheter tas med till den del som ägs.
Delägda noterade fastighetsbolag tas enbart med om företaget ägs till
mer än 50 % (Gustafsson 1998).
De ingående fastigheterna klassificeras enligt nedan:
4.4
1
Bostäder
> 50 % av hyresintäkterna från bostäder
2
Kontor
> 50 % av hyresintäkterna från lokaler
varav större delen från kontorslokaler
3
Butiker
> 50 % av hyresintäkterna från lokaler
varav större delen från butiks- och
restauranglokaler
4
Hotell
> 50 % av hyresintäkterna från lokaler
varav större delen från hotellverksamhet
5
Övriga lokaler
> 50 % av hyresintäkterna från lokaler
varav större delen från övriga lokaler, t ex
utbildning, vård, fritid, parkering
6
Industri
> 50 % av hyresintäkterna från industri
7
Annat
T ex obebyggd mark, exploateringsmark,
saneringsobjekt, jord- och
skogsbruksfastigheter
VÄRDERING AV FASTIGHETER I INDEX
VÄRDERINGSTIDPUNKT
Värdetidpunkten för fastigheter ingående i Svenskt Fastighetsindex är
vid årsskiftet. Värderingar av ingående fastigheter ska inte göras för
långt innan årsskiftet för att inte marknadsvärdet ska hinna förändras.
Max en månad innan värdetidpunkten ska värderingen ske.
VÄRDERINGSPRINCIPER
Ingen speciell värderingsmetod krävs för Svenskt Fastighetsindex.
Ortprismetoden kan användas för fastigheter på orter där man har god
marknadskännedom. På orter med få förvärv (vilket är de flesta
delmarknader) kan ortprismetoden ge fel värde och då förordas istället
kassaflödeskalkyler. Värderingar utförda med kassaflödesmetoden ger
också större möjligheter att genomlysa värderingen vilket ger större
möjligheter till jämförelser. Därför anses kassaflödesmetoden vara
bättre att använda.
För mark, småhus, bostadsrätter och fastigheter som inte ger någon
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
16 (30)
avkastning anses ortprismetoden vara den lämpligaste. Fastigheter
som utnyttjas internt av fastighetsägaren ska värderas efter
marknadsmässiga hyror, dock ska en normal vakansgrad beaktas.
När det gäller projektfastigheter (t ex tomtmark, ombyggnadsobjekt
eller pågående byggnadsprojekt) ska marknadsvärdet för fastigheten
användas. Bokförda nedlagda kostnader ska inte ligga som grund för
Svenskt Fastighetsindex.
Milljörisker ska också beaktas och ge påverkan på värderingen.
I ”Svenskt Fastighetsindex - Värderingshandledning. Formler och
definition”, (Gustafsson 1998) beskrivs detaljerat ytterligare
värderingsförutsättningar (t ex hur kostnader för
hyresgästanpassningar och vakansgrad ska beaktas).
KALKYLFÖRUTSÄTTNINGAR
Ett antal faktorer har för värderingar till Svenskt Fastighetsindex
definierats med avseende på de förutsättningar som ligger till grund för
värderingen. Följande faktorer har beskrivits för att få tillräckliga
gemensamma förutsättningar:
Val av detaljeringsgrad
Ingen rekommendation ges för intervall för hyresnivåer,
direktavkastningskrav etc, utan man kommer istället att ta fram statistik
i efterhand.
Inflation
Inflationsantagande antas inte ge större skillnader i
värderingsresultaten, men vid kvalitetsuppföljningar av
kassaflödesvärderingar underlättas arbetet om samma
inflationsantaganden gjorts därför ska inflationen sättas till 1-2 % under
de närmaste 5 åren.
Hyresantaganden
Antaganden om hyresutvecklingen bör baseras på
inflationsantaganden, men den största påverkan på hyresutvecklingen
har givetvis fastighetens marknadsposition och den ekonomiska
utvecklingen på orten. Den påverkan som sänkningen av
fastighetsskatten för år1999 har på hyresintäkterna ska klargöras i
värderingen.
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
17 (30)
Utveckling för drift- och underhåll
Drift- och underhållskostnaderna stiger normalt med byggnadernas
ålder och vanligtvis även snabbare än inflationen. Fastighetsskatten
antas stiga i takt med hyresutvecklingen för fastigheten.
Kalkylränta
Kalkylräntan på en investering i en fastighets kan sättas utifrån den
aktuella obligationsräntan med ett risktillägg för fastighetsrelaterade
risker. Den obligationsränta som ska ligga till grund för kalkylräntan är
den nominella räntan på andrahandsmarknaden för statsobligationer
med en löptid motsvarande kalkylperioden. Riskpremien sätts till 1-3
%-enheter (generellt fastighetsrisk) + 0-5 %-enheter (objektsrelaterad
risk).
Räntebidrag
Med tanke på de förändringar som skett med räntesubventioner de
senaste åren ska det vid värderingar endast räknas med räntebidrag
inom den närmaste fem-årsperioden.
KRAV PÅ VÄRDERINGSMAN
Värderingsmannen ska, för att få värdera fastigheter ingående i
Svenskt Fastighetsindex, minst uppfylla de krav som Samfundet För
Fastighetsekonomi (SFF) ställer för auktorisation av generell
fastighetsvärderare. Detta innebär bl a krav på 3,5 års högskolestudier,
3 års praktik, marknadskännedom och oberoende ställning
(Gustafsson 1998).
Fastigheterna ska helst värderas av en extern besiktningsman men får
värderas internt. Krav finns på att den interna värderingen ska
kontrolleras externt, men inga uttryckt krav på hur det ska ske även om
tre olika alternativ för hur detta ska kunna ske har föreslagits.
KRAV PÅ VÄRDEUTLÅTANDET
Värdeutlåtandet från värderingen ska innehålla bl a följande
minimiuppgifter: fastighetsbeteckning, värderingstidpunkt,
värderingsman och företag, värderingstidpunkt, BOA och LOA, hyra
och hyresvillkor, värderingsmetod samt marknadsvärde.
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
18 (30)
4.5
RESULTAT FÖR SVENSKT FASTIGHETSINDEX UNDER 1997.
TOTALAVKASTNING
På den svenska fastighetsmarknaden för 1997 var totalavkastningen
på fastigheter 10,8 %. Av denna avkastning utgjorde
direktavkastningen 6,9 %-enheter och värdeökning resterande 3,9 %enheter. Avkastningen för olika typer av fastigheter framgår av
nedanstående diagram (Gustafsson 1998):
TOTALAVKASTNING FÖR SVENSKA
FASTIGHETER
14
12
%
10
8
6
4
2
0
Genomsnitt
Bostäder
Direktavkastning
Kontor
Värdeförändring
Butiker
Räntesubventioner
Figur 2 Avkastning från en fastighetsinvestering i Sverige 1997
JÄMFÖRELSE MED ANDRA PLACERINGSALTERNATIV
En investering i fastigheter har under 1997 överträffat en investering i
obligationer. Under 1997 gav obligationer 7,9 % avkastning enligt
OMRX-index T-bond. Fastighetsinvestering har alltså överträffat
obligationer med 2,9 %-enheter.
En investering i aktier gav under 1997 en totalavkastning på 27,8 %
och överträffade fastighetsinvesteringar med 17,0 %-enheter. För
fastighetsaktier var avkastningen 2,8 %, vilket inte är helt jämförbart då
utdelning inte räknats med (Gustafsson 1998).
JÄMFÖRELSE MED ANDRA LÄNDER
Jämfört med andra europeiska länder gav en svensk
fastighetsinvestering en lägre avkastning. Den högsta avkastningen
hade en fastighetsinvestering i Irland med 25,3 %. Jämförda länder är
de för vilka IPD (Investment Property Databank) publicerar
fastighetsindex, dvs Storbritannien, Irland, Holland och Tyskland
(Gustafsson 1998).
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
19 (30)
DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
Drift- och underhållskostnader för fastigheter i Sverige under 1997
framgår av nedanstående bild.
DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER 1997
700
KR/M2
600
500
INVESTERINGAR
400
UNDERHÅLL
300
FASTIGHETSSKATT
200
DRIFT
100
0
BOSTÄDER
KONTOR
BUTIKER
Figur 3 Drift- och underhållskostnader för fastigheter i Sverige 1997
En intressant asapekt med dessa nyckeltal är att värdera ofta klandras
för att undervärdera kostnaderna för drift och underhåll, men med
resultatet från Svenskt Fastighetsindex 1997 visade det sig att det
bedömda driftnettot stämde relativt bra med det verkliga. Förklaringen
till detta kan vara att värderarna nettoredovisar kostnader för värme,
vatten o dyl som debiteras hyresgästerna med självkostnad.
VÄRDERINGSMETOD
Av värderingarna för 1997 har ¾ gjorts enligt kassaflödesmetoden.
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
20 (30)
5
MARKNADENS SYN PÅ SVENSKT FASTIGHETSINDEX
5.1
INTERVJUMETOD
Ett antal person på ledande positioner inom fastighetsföretag har
intervjuats per telefon eller vid direkta möten. I huvudsak har följande
frågor ställts:
5.2
Känner du till svenskt Fastighetsindex?
Varför/varför inte är ert företag med i Svenskt Fastighetsindex?
Vilka fördelar ser du med att vara med i svenskt Fastighetsindex?
Finns det nackdelar med svenskt Fastighetsindex?
Finns det behov av regionala index?
Vad anser du behöver förbättras med svenskt Fastighetsindex?
INTERVJUADE FÖRETAG
Göran Westerberg - marknadschef Diligentia AB (1999-05-11)
Diligentia är en av Sveriges större fastighetsägare med fastigheter över
hela Sverige. Företaget ingick förut i SEB-koncernen.
Diligentia var ett av grundarföretagen och har varit med från de första
diskusionerna om att starta ett fastighetsindex i Sverige. De ser bara
fördelar att vara med i svenskt Fastighetsindex. Westerberg ser fyra
huvudintressen för dem med svenskt Fastighetsindex:
Ett sätt för kapitalägare att jämföra en investering i fastigheter med
en annan investering, t ex i obligationer, aktier.
En möjlighet att kunna jämföra olika delmarknader inom Sverige för
Diligentia internt.
Ett sätt att se hur det egna beståndet utvecklas jämfört med andra
fastighetsägare.
Ett beslutsunderlag vid fastighetsköp.
Det finns redan idag möjlighet att få regional delindex för de
medverkande företagen, men i många regioner är underlaget för litet
för att få ett bra resultat.
De förbättringar som Westerberg anser vara intressanta är följande:
Ett snabbare framtagande av index. Nu redovisas index för
föregående år inte förrän i maj året efter. Företagen har då redan
hunnit publicera sina årsredovisningar och det vore önskvärt att
svenskt Fastighetsindex kom ut innan årsredovisningarna så att
företagen kan visa hur man ligger till jämfört med index.
Eventuellt bör index publiceras oftare, t ex halvårsvis, men det är
givetvis förenat med kostnader och det är osäkert om nyttan
uppväger den ökade kostnaden.
Idag är index tungt viktat mot Stockholmsmarknaden och speglar
inte Sveriges fastighetsmarknad. Det vore önskvärt att få ett bättre
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
21 (30)
snitt ur hela Sverige.
Peder Engberg - Fastighetsanalytiker CB Richard Ellis AB (199905-14)
CB Richard Ellis är ett fastighetskonsultföretag som arbetar med
värderingar av fastigheter, fastighetsöverlåtelser, rådgivning etc.
Idagsläget får CB Richard Ellis inte tillgång till de resultat som fås fram
av Svenskt Fastighetsindex. Givetvis får man tillgång till det som
publiceras till allmänheten, men inte mer. Man skulle gärna ta del av
det material som medlemsföretagen får, men har idagsläget inte fört
några diskussioner med Svenskt Fastighetsindex om detta.
En risk som man ser är att om många företag som CB Richard Ellis får
tillgång till uppgifter i Svenskt Fastighetsindex kan de stora
medlemsföretagen anse att de får ut för lite av sitt medlemskap och
därmed gå ur Svenskt Fastighetsindex.
Bo Gyllensvärd - Prifast AB (1999-06-01)
Prifast bedriver verksamhet enbart i Stockholmsregionen. Företaget
har nyligen köpts av Fastighets AB Balder. Prifast är medlem i Svenskt
Fastighetsindex.
Gyllensvärd ser flera fördelar för Prifast att vara med i Svenskt
Fastighetsindex:
Benchmarkingmöjligheter såväl externt som internt.
Svenskt Fastighetsindex ger en opartisk bedömning av
marknadsvärden.
Svenskt Fastighetsindex sätter press på fastighetsvärderare i och
med att det nu finns klara regler för värderingen och dessutom
kommer det att göras stickprov av värderade fastigheter.
De förbättringar som Gyllensvärd anser vara intressanta är följande:
Fler indelningar i delmarknader i Stockholm (fler än cbd,
innerstaden och närförort),
Fler deltagande företag så att man får ett bättre benchmarking
material.
Sven-Åke Karlsson - NCC Fastigheter AB (1999-06-03)
NCC Fastigheter AB ingår i NCC koncernen. Företaget bedriver
verksamhet över hela Sverige och är medlem i Svenskt
Fastighetsindex.
Enligt Karlsson gick NCC Fastigheter med i Svenskt Fastighetsindex
för att man saknade ett enhetligt index för fastighetsinvesteringar i
Sverige.
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
22 (30)
Karlsson ser följande fördelar för NCC Fastigheter att vara med i
Svenskt Fastighetsindex:
Ett sätt för kapitalägare att jämföra en investering i fastigheter med
en annan investering, t ex i obligationer eller aktier.
Benchmarkingmöjligheter såväl externt som internt.
Karlsson ser inga direkta problem eller stora förbättringsområden för
Svenskt Fastighetsindex. De förbättringar som Westerberg anser kan
vara intressanta är dock följande:
Resultatet från Svenskt Fastighetsindex kommer sent på året och
det vore bättre om det kunde komma tidigare.
Det har varit mycket arbete för att få fram alla uppgifter som
Svenskt Fastighetsindex kräver av sina medlemsföretag. Karlsson
trodde dock att det bara skulle vara arbetsamt de första åren och
att arbetsbördan troligen skulle vara mindre det tredje året.
Bengt Olsson Förvaltningschef Einar Mattson Byggnads AB
(1999-06-04)
Einar Mattson Byggnads AB är inte medlem i Svenskt Fastighetsindex.
Man anser sig vara ett för litet företag för att vara med och man ser
inte heller att man kan få ut några uppgifter som är direkt intressanta ur
Svenskt Fastighetsindex. Företaget är helt inriktat på bostäder och
eftersom Svenskt Fastighetsindex mest innehåller kommersiella lokaler
ser man inget behov av detta. De jämförelsetal man behöver skaffar
man sig på andra vägar.
5.3
SAMMANSTÄLLNING ÖVER SYNPUNKTER OCH
FÖRBÄTTRINGSFÖRSLAG
I stort är samtliga intervjuade positiva till mycket positiva till Svenskt
Fastighetsindex. Alla är något avvaktande p g a att det än så länge
bara redovisats resultat från två år och eftersom Svenskt
Fastighetsindex fortfarande är i ett uppbyggnadsskede.
De huvudsakliga förbättringsområdena är:
Ett snabbare framtagande av index.
Fler medverkande fastighetsägare.
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
23 (30)
6
UTLÄNDSKA FASTIGHETSINDEX
6.1
UTLÄNDSKA FASTIGHETSINDEX
Internationellt finns det ett antal fastighetsindex i olika länder.
Framförallt har det i Europa vuxit fram i Storbritannien vilket anses ha
gjort Storbritannien framstående i fastighetsanlays. I Storbritannien
finns bl a följande index (Alderin m fl 1991):
Richard Ellis Monthly Index (REMI)
The Jones Lang Wotton Property Index (The JLW Property Index)
The MGL - CIG Property Index
The IPD Annual Index
The IPD Monthly Index
Av dessa kommer IPD Annual Index att beskrivas nedan. I resten av
världen har framförallt USA och Kanada välutbyggda index. I resten av
Europa kan nämnas Deutesche Immobilien Databank (DID) i Tyskland,
Raad Voor Onroende Zaken (RoZ-index) i Holland och Irish Property
Index (SCS/IPD-index) i Irland (http://propertymall…..interdata.html,
1999-05-12). I Kanada finns Russel Canadian Property Index (RCPI)
(Brennan m fl 1991).
6.2
BESKRIVNING AV RUSSEL CANADIAN PROPERTY INDEX
6.2.1 HISTORIA/BAKGRUND
Russel Canadian Property Index startades under 1987 av The GreatWest Life Assurance Co., Morguard Investments, Confederations Life
Insurance Co., Royal Trust, Sun Life Assurance Co och Frank Russell
Canada. 1989 fastslog man de regler för värdering och rapportering
som gäller för RCPI och publicerade samtidigt det första indexet. Data
från indexet sträcker sig tillbaka ända till 1985.
6.2.2 MEDVERKANDE FÖRETAG
FÖRETAG
I RCPI ingick det 1991 18 företag med sammanlagt ca 900 fastigheter
med ett marknadsvärde av ca $13 miljarder vilket då troligen
motsvarade ca 100 miljarder kr (Brennan m fl 1991).
TYP AV FASTIGHETER
I RCPI ingår kontorsfastigheter, bostadsfastigheter, butiksfastigheter,
hotelfastigheter och industrifastigheter.
6.2.3 RUSSEL CANADIAN PROPERTY INDEX KONSTRUKTION
RCPI lämnar uppgifter om totalavkastning, direktavkastning samt
marknadsvärde för en fastighetsinvestering i Kanada.
I beräkningen av totalavkastning ingår direktavkastning och
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
24 (30)
marknadsvärdeförändring.
6.2.4 VÄRDERING AV FASTIGHETER I INDEX
Någon direkt handledning för hur värderingen ska gå till förefaller inte
ha funnits 1991. Det är möjligt att man har tagit fram en sådan idag.
Värderingen utförs internt inom medlemsföretagen eller med extern
hjälp.
6.3
BESKRIVNING AV INVESTMENT PROPERTY DATABANK (IPD)
6.3.1 HISTORIA/BAKGRUND
Investment Property Databank (IPD) publicerar två olika index för
Storbritannien, IPD Annual Index och IPD Monthly Index. Nedan
kommer endast IPD Annual Index att beröras. IPD Annual Index
startades 1985, men har data ända från 1980
(http://propertymall….databank.html 1999-05-12).
I IPD ingår även index för Irland, Sydafrika, Irland, Holland och Sverige
i form av Svenskt Fastighetsindex. Man för även diskussioner med ett
franskt företag för att starta ett index för den franska marknaden
(http://propertymall….interdata.html 1999-05-12).
IPD är ett oberoende företag som säljer information om
fastighetsavkastning o dyl till fastighetsanalysföretag, fastighetsägare
etc.
6.3.2 MEDVERKANDE I INDEX
FÖRETAG
Totalt ingår i IPD Annual Index ca 13.700 fastigheter med ett
marknadsvärde av ca £65 miljarder vilket motsvarar ca 880 miljarder
kr. Detta motsvarar 90 % av alla institutionella fastigheter, dvs
börsnoterade fastighetsföretag, försäkringsbolag, pensionsinstitut etc
och är alltså samma definition som Svenskt Fastighetsindex använder.
TYP AV FASTIGHETER
I IPD ingår kontorsfastigheter, bostadsfastigheter, butiksfastigheter,
jordbruksfastigheter och industrifastigheter. Fördelningen mellan de
olika fastighetstyperna framgår inte av det material som är tillgängligt
utan kostnad.
6.2.3 IPD ANNUAL INDEX KONSTRUKTION
IPD Annual Index lämnar uppgifter om totalavkastning,
direktavkastning samt marknadsvärde för en fastighetsinvestering i
Storbritannien.
I beräkningen av totalavkastning ingår direktavkastning och
marknadsvärdeförändring.
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
25 (30)
6.2.4 VÄRDERING AV FASTIGHETER I INDEX
På grund av lagkrav i Storbritannien värderas alla fastigheter som ägs
av institutionella placerare varje månad. Detta gör att IPD Annual Index
har lätt att få tag på uppgifter om marknadsvärdet på många av de
ingående fastigheterna.
Enbart extern värdering av de ingående fastigheterna får göras. Med
andra ord kan inte fastighetsägarna själv värdera sin fastigheter för
IPD (Alderin m fl 1991).
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
26 (30)
7
JÄMFÖRELSE MED UTLÄNDSKA INDEX
7.1
SKILLNADER I MEDVERKANDE FÖRETAG/FASTIGHETSBESTÅND
Ingående fastigheter i såväl Svenskt Fastighetsindex, RCPI och IPD
förefaller vara lika. Tyngdpunkt ligger på kontors- och
bostadsfastigheter, men även butiker, hotell och andra mer udda
fastigheter ingår.
I IPD ingår ca 90% av de institutionella fastighetsägarna, medan det i
Svenskt Fastighetsindex endast är 35 %. I Kanada är omfattningen
mer oklar, men andelen troligen i nivå med Svenskt Fastighetsindex
eller lägre.
7.2
SKILLNADER INDEXENS KONSTRUKTION
Alla tre index redovisar totalavkastning, direktavkastning och
marknadsvärdeförändring på en fastighetsinvestering på respektive
marknad.
7.3
SKILLNADER I VÄRDERING
IPD har krav på att värderingen ska utföras externt medan RCPI och
Svenskt Fastighetsindex tillåter intern värdering av fastigheterna.
7.4
BRISTER I JÄMFÖRELSEN
För IPD och RCPI har det inte beräkningsmodellerna för hur
beräkningen av avkastningen ska ske funnits att tillgå, vilket har
försvårat jämförelsen. I övrigt har tillräcklig information funnits.
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
27 (30)
8
ANALYS
8.1
SYNPUNKTER PÅ SVENSKT FASTIGHETSINDEX
Nedan följer ett antal av författarens synpunkter på brister och
förbättringsområden i Svenskt Fastighetsindex.
1 Risk finns att olika värderare inte räknar BOA på olikartat sätt och
därmed fås felaktiga värden för fastighetens storlek.
2 Det finns en risk att olika värderingsmän kommer till olika resultat
vid värderingar av fastigheter.
3 Ett stor risk för felkällor i resultatet för Svenskt Fastighetsindex
ligger i att olika värderare/fastighetsägare definierar investeringar
och driftskostnader olika.
4 Det finns en risk att fastighetsskatten stiger procentuellt sett
snabbare än hyresinkomsterna för bostadshus, vilket kan ge en
felkälla vid fastighetsvärderingarna.
8.2
MARKNADENS SYN PÅ SVENSKT FASTIGHETSINDEX
Nedan följer de huvudsakliga synpunkter på förbättringsområden i
Svenskt Fastighetsindex som de intervjuade personerna har angivet.
1 Ett snabbare framtagande av index.
2 Fler medverkande fastighetsägare.
8.2
FRAMTIDUTSIKTER FÖR SVENSKT FASTIGHETSINDEX
Det förefaller finnas ett behov för ett oberoende fastighetsindex i
Sverige. Fastighetsägare och fastighetsanalytiker är positiva till
Svenskt Fastighetsindex, men har svårt att ge en slutgiltig synpunkt på
det med tanke på att man än så länge enbart publicerat en rapport för
1997.
Från Svenskt Fastighetsindex sida hoppas man på att i framtiden
kunna publicera mer uppgifter från index för att få hela den svenska
fastighetsmarknaden mer genomlyst. Detta anser man skulle höja
intresset från investerare att investera i fastigheter istället för andra
alternativ.
Man arbetar också för att höja anslutningsgraden av företag till
Svenskt Fastighetsindex under den närmaste tiden för att få ett bättre
underlag till index.
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
28 (30)
9
SLUTSATSER OCH REKOMMENDATIONER
Det finns ett klart intresse från såväl fastighetsanalytiker, investerare
och fastighetsägare för ett svenskt fastighetsindex. Indexet har ännu
något få fastigheter för att riktigt avspegla den svenska
fastighetsmarknaden, vilket gör det svårt att kunna publicera regionala
index för olika delmarknader i Sverige. Det har inte heller ännu hunnit
få ett riktigt genomslag i branschen även om det uppmärksammats.
Den pågående globaliseringen gör att det för utländska investerare
(och även svenska investerare) är bra att ha ett index att jämföra hela
fastighetsmarknadens avkastning för att bestämma var man ska
placera sin investering.
Sammantaget kan man säga att Svenskt Fastighetsindex absolut fyller
en funktion på den svenska fastighetsmarknaden, men att man måste
få med fler fastighetsägare för att få ett bättre underlag för indexet.
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
29 (30)
10
REFERENSER
LITTERATUR
Alderin, Nyman & Widaeus (1991). ”Fastighetsindex - Brittiska
erfarenheter och svenska möjligheter” Institutionen för
Fastighetsekonomi, Sektionen för Lantmäteri, Kungliga Tekniska
Högskolan, Stockholm.
Brennan & Bratton (1991). ”The Russel Canadian Property Index. Real
estate property management” Probus.
Carn, Rabianski, Racster & Seldin (1988). ”Real Estate Market
Analysis - Techniques & Applications” Prentice-Hall Inc, New Jersey.
Granåsen, Jan (1984). ”Index - en användning och tolkning”
Studentlitteratur, Lund.
Gustafsson, Christina (1998). "SFI/IPD Svenskt Fastighetsindex Värderingshandledning. Formler och definitioner. Resultat för 1997."
2:a upplagan, Stockholm.
Jaffee, Dwight M. (1994). ”The Swedish Real Estate Crisis” SNS,
Stockholm
Klingborn-Stark, Kerstin (1998). ”Vakanser på
bostadshyresmarknaden”
Lipsey, Courant, Purvis & Steiner (1993). ”Economics” Harper Collins
College Publishers, New York
Lundström, Larsson & Pers (1988). ”Hyresfastigheter - Ekonomisk
styrning med nyckeltal. Principer, praktisk tillämpning” Sveriges
Fastighetsägareförbund, Stockholm.
SCB (1998). ”Bostads och byggnadsstatistisk årsbok 1998” Statistiska
Central Byrån, Stockholm.
INTERVJUER
Engberg, Peder (1999-05-14), Fastighetsanalytiker CB Richard Ellis
AB. Telefonintervju
Gustafsson, Christina (1999-05-11), VD Svenskt Fastighetsindex.
Telefonintervju.
Gyllensvärd, Bo (1999-06-01), Prifast AB. Telefonintervju.
Sven-Åke Karlsson (1999-06-03), NCC Fastigheter AB. Telefonintervju.
Olsson, Bengt (1999-06-04), Förvaltningschef Einar Mattson Byggnads
AB. Telefonintervju.
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
30 (30)
Westerberg, Göran (1999-05-11), Marknadschef Diligentia AB.
Telefonintervju.
INTERNET
http://propertymall.com/ipd/alt.html
tillträdd 1999-05-12. Ansvarig för sidan är IPD och den kan även
tillträdas via www.ipdindex.co.uk
http://propertymall.com/ipd/ databank.html
tillträdd 1999-05-12. Ansvarig för sidan är IPD och den kan även
tillträdas via www.ipdindex.co.uk
http://propertymall.com/ipd/interdata.html
tillträdd 1999-05-12. Ansvarig för sidan är IPD och den kan även
tillträdas via www.ipdindex.co.uk
www.constellator.se/not/news/fastighetsnyheter.htm, tillträdd 1999-0512. Ansvarig för sidan är Constellator Fastighetsanalys AB.
www.svefast.se/system/news/show.asp?News_Nr=668
tillträdd 1999-02-12. Ansvarig för sidan är Sveriges
Fastighetsägareförening.
www.svefast.se/system/news/show.asp?News_Nr=354
tillträdd 1999-02-12. Ansvarig för sidan är Sveriges
Fastighetsägareförening.
875103684Last printed 2017-07-14 15:58:00
