Fastighetsprisindex

Fastighetsrelaterade index
Vad tänker ni på ?
Fastighetsprisindex
SCB
ALLMÄN INFORMATION OM
OMSÄTTNINGEN PÅ
FASTIGHETSMARKNADEN OCH OM
PRISER OCH PRISUTVECKLINGEN PÅ
FÖRSÅLDA
•S M Å H U S
•H Y R E S H U S
•I N D U S T R I F A S T I G H E T E R
•L A N T B R U K
Användning:
 För ett allmänt intresse att i samhällsdebatten (för
politiker, massmedia m.fl.) följa omsättningen samt
pris- och värdeutvecklingen på fastigheter.
 I värderingssammanhang t.ex. vid framräkning av
fastighetsvärden
Användning:
 I reglering av avtal som mått på prisutvecklingen,
t.ex. beräkning av tomträttsavgälder (kommuner
m.fl.) samt att avgöra fastighetstvister (domstolar)
 Beräkning av bostadsarrenden
 Som konjunkturindikator
Användare: Finansdepartementet, Skatteverket,
Lantmäteriverket, Boverket, mäklare m.fl.
Metoder:
 Medel (pris/kvm-pris)
- Dåligt mått på prisutveckling.
- Används för att jämföra prisskillnader i olika
kommuner.
 Median
 K/T-värde
- Enkel metod att beräkna prisutvecklingen
- Används för att beräkna prisutvecklingen i kommuner
- Krävs inte lika många köp som för FPI
Bättre metod att beräkna FPI:
 Hedoniskt prisindex
- Regressionsanalys för att få med den relativa
prisutvecklingen
- På grund av att fastigheter har unika egenskaper
Fastighetsprisindex: Utveckling
Årlig förändring:
Varför ett Svenskt Fastighetsindex?
Syfte: Få fastighetsmarknaden mer lik de övriga finansiella
marknaderna.
Indexet ger investerare möjligheter att bl a:
 jämföra avkastning på fastighetsplaceringar med avkastning för
alternativa placeringar som aktier och obligationer
 göra internationella jämförelser
 öka kunskaperna om de cykliska förloppen på fastighetsmarknaden
SFI / IPD Svenskt Fastighetsindex:
 Etablerades 1997 i Sverige
 Produceras i samarbete med IPD Global Property Index
 Bygger på värderingar som mäter avkastningen på direkta
investeringar i fastigheter.
 Endast fastigheter som innehas som investering och som värderas
regelbundet accepteras.
 Alla värderingar måste utföras av en kompetent värderare, och helst
bör värderaren ha en från ägaren oberoende ställning. Värderingen är
reglerad i en standardiserad Värderingshandledning.
SFI / IPD Svenskt Fastighetsindex forts.
 Indexet basers på värderingar och företagens redovisning för alla
fastigheter i portföljen. Inrapportering sker från fastighetsägaren.
 Beräknas för olika fastighetstyper och delmarknader
- butiker, kontor, industri, bostäder & övrig
 Indexet mäter erhållen totalavkastning uttryckt i procent med
fastigheternas marknadsvärde som kapitalbas. Totalavkastningen
utgörs av summan av direktavkastning och värdeförändring.
 Två olika fastighetsindex för investerarmarknaden
- Kommersiella (28 företag, tex Vasakronan, MKB,
Sveafastigheter, Alecta)
- Bostäder (19 företag, tex Familjebostäder, Folksam,
Svenska Bostäder )
Bostadsindex:
13% av värdet av
alla hyreslägenheter
24 % av de
kommunägda
hyreslägenheterna
Problem:
 Låg uppdateringsfrekvens, varierar mellan en
månad och ett år
 Täcker inte hela Sveriges fastighetsbestånd
 Värderingsbaserat och inte
transaktionsbaserat
 Förskjutning (lagging) och smoothing
 Fastighetsindex visar inte spot-priser
Avkastningskrav:
 För att kunna värdera och jämföra olika
investeringsalternativ använder man sig av
avkastningskrav
 Är den procentuella avkastning som man kan
förvänta sig från en investering utifrån dess risk.
Beräkning av avkastningskrav:
 Riskfri ränta, rf
 Avkastningskravet, R
RP= R- rf
 Riskpremie, RP
Gordons formel:y=R-g
; g=tillväxt
Ett högre avkastningskrav speglar en högre risk och
ger därmed ett lägre aktievärde eller företagsvärde.
Uppgift: 1) Beräkna avkastningskravet för ”Bostäder”.
2) Vad är marknadens förväntning på framtida tillväxt för
bostadssektorn ?