Landskrona

Kommunanalys del 1
Landskrona kommun
VFT045
081006
Grupp 8
Maria Bielak
Frida Granbom
Emeli Ljunghusen
Eric Norén
Miroslav Vujicic
Innehållsförteckning
Inledning.................................................................................................................................................. 3
Bakgrund ................................................................................................................................................. 3
Utbud ....................................................................................................................................................... 3
Tomtmark ............................................................................................................................................ 3
Pågående bostadsutveckling och framtidsutsikter .......................................................................... 4
Industri ............................................................................................................................................ 5
Dyrare småhus ................................................................................................................................ 5
Billigare småhus ............................................................................................................................. 5
Bostadsrättshus ............................................................................................................................... 6
Handelslokaler för livsmedel och bygghandel................................................................................ 6
Efterfrågan ............................................................................................................................................... 6
Bostadskarriär på orten ....................................................................................................................... 6
Demografi ........................................................................................................................................... 7
Hushållens inkomster .......................................................................................................................... 8
Arbetslöshet ........................................................................................................................................ 8
Kommunalskatt ................................................................................................................................... 8
In- och utpendling ............................................................................................................................... 9
Tobins Q och pristrend........................................................................................................................ 9
Arbetsmarknaden ................................................................................................................................ 9
Företagsklimat................................................................................................................................... 10
Andra faktorer som påverkar attraktivitet och tillgänglighet ............................................................ 11
Kommunikationer ......................................................................................................................... 11
Kommande etableringar................................................................................................................ 11
Bilaga 1 ................................................................................................................................................. 12
Bilaga 2 ................................................................................................................................................. 13
Bilaga 3 ................................................................................................................................................. 14
Bilaga 4 ................................................................................................................................................. 15
2
Inledning
Följande rapport syftar till att ge en överblick över förhållanden i Landskrona kommun.
Tyngdpunkten ligger i bostadsstrukturen, faktorer till uppkomsten och konsekvenser av
denna. Utredningen skall användas som underlag för att ta fram lämpliga placeringar för
byggnader av olika karaktär vid en framtida exploatering.
Bakgrund
Landskronas stadsbild har under den senare halvan av 1900-talet genomgått stora
förändringar. Dessa började i och med efterkrigstidens högkonjunktur, då behovet av bostäder
ökade på grund av de många industrier som uppkom. Både den ekonomiska tillväxten och
befolkningen ökade rekordartat, vilket ledde till ett stort antal nya bostäder och
bostadsområden. Trots nybyggnationer var bostadsbrist ett genomgående problem ända fram
till 1970-talets lågkonjunktur. På kort tid försvann ett antal stora industrier och därmed drygt
3000 arbetstillfällen. Landskrona hamnade i en ond cirkel av arbetslöshet, dålig ekonomi och
tomma lägenheter.
Stadsplaneringen i Landskrona har påverkats av ovanstående händelser. Stadens centrum
tömdes på invånare och ett stort antal lägenheter stod tomma. En stor flyktingström och
invandring under 1990-talet medförde ett behov av bostäder för asylsökande och invandrare,
varpå de tomma lägenheterna fylldes med dessa grupper. Detta har resulterat i en
boendestruktur liknande den i amerikanska storstäder. Tvärtemot hur det normalt ser ut i
övriga Sverige befolkas innerstaden främst av utlandsfödda och låginkomsttagare, medan
höginkomsttagare i större utsträckning bosatt sig i utkanten av Landskrona.
På grund av dåtidens rådande bostadspolitik utgörs en stor del av bostäderna i Landskrona av
hyresrätter i flerfamiljshus. Än idag råder brist på villor och bostadsrätter. In- och
utflyttningen i områden med hyreslägenheter har varit liten, vilket har medfört att kommunen
idag präglas av segregation.
Utbud
Det finns ett väldigt begränsat utbud av färdiga tomter i Landskrona. Kommunen besitter
däremot mycket mark som i dagsläget inte är planlagd. Om kommunen anser att ett
byggnadsprojekt väl överensstämmer med deras övergripande planer och utvecklingsmål är
de tillmötesgående och en lämplig tomt kan avstyckas. Planerna anpassas alltså efter
projekten (Cronsioe A, 2008).
Tomtmark
I Landskrona kommun anser man sig ha markförsörjningen tryggad en längre tid framöver.
Större delen av denna mark saknar planer och är inte heller indelad i tomter utan utgörs av
3
några större fastigheter. Den mest attraktiva marken, strandremsan, är redan bebyggd eller
skyddas av restriktioner som omöjliggör bebyggelse. I dagsläget är det en politisk fråga
huruvida en camping samt en fotbollsplan belägna i norra Landskrona ska bebyggas med
bostäder i framtiden (Cronsioe A, 2008).
Genomsnittliga tomter
Pris (kr)
Storlek (kvm)
K/T-värde
Kr/kvm
Industri
Småhus
1 030 333 666 000
11 676
940
4,35
2,29
90
708
Tabell 4. Genomsnittliga priser för industrioch småhustomter (Ljungquist Ortpris, 2008).
Pågående bostadsutveckling och framtidsutsikter
Landskrona kommun har problem med segregeringar och ”inlåsta” områden. Dessa frågor är
avgörande vid planeringen av stadsmiljön då de avgör vilken typ av bebyggelse som skall
uppföras. Kommunens vision är att erbjuda attraktiva bostäder för att få dit invånare som
varken är arbetslösa eller bidragsberoende. En del i detta är även att utveckla industrier och
locka nya företag för att öka arbetstillfällena i Landskrona. Under de senaste åren har
kommunen främst byggt om flerbostadshus för ett optimalt utnyttjande av befintliga bostäder
(Cronsioe A, 2008).
Figur 6. Bostadsutveckling i Landskrona (SCB, 2008).
2005 beslutade Landskrona kommunfullmäktige att 200 nya bostäder skall byggas varje år
fram till 2015. Ett långsiktigt mål som även antogs var att från 2009 och 20 år framåt skall
4
Landskrona kunna erbjuda totalt 4000 nya bostäder. Landskrona har i dagsläget fler
flerbostadshus än genomsnittet i Sverige och bör således satsa mer på andra boendeformer
som bostadsrätter, småhus och äganderätter (Översiktsplan Landskrona, 2008).
Industri
I dagsläget finns det tre större industriområden i Landskrona. Dessa är belägna i hamnen och
öster om järnvägen, se bilaga 2:3-5. Företagsparken Kronan har ett attraktivt läge vid E 6:ans
södra avfart vilket innebär stor exponering för den som vill synas. Längsmed motorvägen
finns ungefär 85 000 kvm byggklar mark för butik-, varuhus- och industrietablering. I och
med att industrimarken är placerad vid motorvägen finns lättillgängliga och bra
transportvägar. Industrierna ligger på ett behagligt avstånd från bostäder. I hamnområdet finns
enstaka tomter till salu (Cronsioe A, 2008).
På grund av att det skett så pass få försäljningar av industritomter är det svårt att se någon
trend. De senaste åtta åren har det skett elva försäljningar med en stor spridning i
köpeskilling, vilket medför att ingen bra pristrendsanalys går att göra (Ljungquist Ortpris,
2008).
Dyrare småhus
Generellt sett är det den norra delen av Landskrona som anses vara mest attraktiv för
småhusbebyggelse. Ett av områdena är Glumslöv som är beläget på en höjd med utsikt över
havet och Landskrona stad. Här finns tillgängliga tomter, lämpliga för småhusbebyggelse, se
bilaga 4. En tomt i Glumslöv kostar cirka en halv miljon kronor. Även Ulkavallen anses vara
intressant för framtida bebyggelse av denna typ, se bilaga 1. Dock saknas idag planer som
möjliggör byggnationer i större omfattning (Cronsioe A, 2008).
Billigare småhus
Det mest lämpade området för bebyggelse av billigare småhus är Häljarp beläget i de södra
delarna av Landskona, se bilaga 3. Befintlig bebyggelse i detta område är av denna typ och
tomter avsatta för fler småhus finns. Priserna varierar men överstiger ej priserna i Glumslöv.
Särskilda restriktioner angående husens utseende finns, exempelvis ska fasaden bestå av
antingen tegel eller puts. Karaktäristiskt för området är dess närhet till bad, grönområden och
golfbana (Cronsioe A, 2008).
Figur7. Regressionsanalys över småhustomter i Landskrona (Ljungquist Ortpris, 2008).
5
Bostadsrättshus
I norra Landskrona, nära området Säbyholm, finns ett obebyggt område avsett för
nybyggnation av 200-500 bostäder, se bilaga 1. Dessa kommer till största delen utgöras av
påkostade flerfamiljshus. Enligt den senast framtagna översiktsplanen skall 60-70 lägenheter
uppföras på det attraktiva hamnområdet. Enligt detaljplan ska dessa vara fyravåningshus och
storleken på lägenheterna varierar (Cronsioe A, 2008).
Handelslokaler för livsmedel och bygghandel
Söder om Säbyholm finns ett område aktuellt för uppförande av livsmedelsbutik och
bygghandel. Här finns stora ytor som gör det möjlig att få rum med såväl parkering som lager
och handelslokaler. Området är redan planlagt, planen har dock blivit överklagad (Cronsioe
A, 2008).
Efterfrågan
Flertalet faktorer påverkar efterfrågan på olika typer av bostäder på en ort. Nedan är en
sammanställning av de mest betydelsefulla elementen.
Bostadskarriär på orten
I en kommun bör det finnas ett varierat bostadsbestånd. Utbudet av bostäder skall tillgodose
de behov som finns hos hushållen, oavsett om det gäller att byta till en större eller mindre
bostad eller från att äga till att hyra denna och viceversa. Dessa byten mellan bostäder samt
möjligheten till ekonomisk vinning genom dem är vad begreppet bostadskarriär syftar till.
I Landskrona finns det ett överskott på lägenheter i flerfamiljshus. 53 procent av bostäderna i
kommunen utgörs av hyresrätter och behovet av dessa är litet. Däremot finns det betydligt
färre villor och marklägenheter med äganderätt. Utbudet av bostäder och det faktum att
bostadsbeståndet inte utnyttjas på ett sätt som är optimalt, försvårar invånarnas möjligheter till
en bostadskarriär.
6
Figur1. Diagram över boendeformer i Landskrona och i Sverige (SCB, 2004).
Demografi
Landskrona kommun utgörs av en landareal på 141 kvkm. Med en befolkning om cirka
40 000 invånare är befolkningstätheten runt 280 personer per kvkm. Folkmängden stiger och
förutspås fortsätta göra det. Mellan åren 1997-2007 ökade befolkningen i Landskronas
kommun med 3072 personer. Förra året låg inflyttningsnettot på 353 personer. Därtill föddes
det 489 barn och 442 personer avled.
Ålderstrukturen liknar i stort sett rikets bortsett från att Landskrona har två procentenheter fler
personer över 65 år. Dessa individer kommer även att fortsätta att öka i Landskrona vilket
ställer olika krav på samhällsplaneringen. Sådana krav kan vara väl fungerande
kollektivtrafik, anpassade bostadslösningar och en tillgänglig stadsmiljö. Av de boende i
kommunen utgörs 23 procent av utrikes födda, medeltalet i riket ligger på 13 procent. I
Landskrona kommun är könsfördelningen så gott som jämn, kvinnor utgör 50,3 procent av
befolkningen.
7
Åldersfördelning
0-6
7-15
16-19
20-24
25-44
45-64
65-79
80∑
Landskrona
män
8%
10%
6%
6%
27%
27%
12%
4%
100%
kvinnor
7%
9%
5%
6%
25%
26%
13%
9%
tot
8%
10%
5%
6%
26%
26%
13%
6%
Riket
män
8%
11%
6%
6%
27%
26%
12%
4%
100%
100%
100%
kvinnor
8%
9%
5%
6%
26%
26%
13%
7%
tot
8%
10%
6%
6%
27%
26%
12%
5%
100%
100%
Tabell 1. Åldersfördelning efter kön i Landskrona och riket i helhet (SCB, 2008).
Utbildningsnivån i Landskrona kommun ligger betydligt lägre än övriga riket. Andelen
personer mellan 20 och 64 år med eftergymnasial utbildning ligger på 26 procent i kommunen
och 35 procent i riket (SCB, 2007).
Hushållens inkomster
Den största delen av befolkningen, 58,2 procent, i Landskrona kommun består av individer i
åldrarna 20-64 år. Av dessa är 67 procent förvärvsarbetande nattbefolkning, det vill säga
befolkning som bor i kommunen och antingen jobbar i eller utanför kommunen. Den
genomsnittliga inkomsten för en arbetande man i Landskrona år 2007 var 247 000 kr/år och
för en kvinna 173 000 kr/år i bruttolön. Detta är betydligt lägre än genomsnittet i riket då
medellönen för kvinnor är 200 000 kr/år och 280 000 kr/år för män (SCB, 2008).
Arbetslöshet
I mars 2008 var den öppna arbetslösheten i Landskrona 4 procent, med avseende på
åldersgruppen 20-64 år. Med öppen arbetslöshet menas den procentuella andel av
arbetskraften som kan arbeta och aktivt söker arbete men saknar sysselsättning. I detta mått
räknas alltså inte de som studerar men egentligen vill jobba, inte heller individer med
sjukersättning som eventuellt skulle kunna arbeta deltid. Den öppna arbetslösheten i riket var
vid samma tidpunkt 3 procent. Landskrona ligger alltså en procentenhet över den
genomsnittliga arbetslösheten i Sverige. Andelen förvärvsarbetande i åldersgruppen 20-64 år
är 67 procent i Landskrona kommun och 77 procent i riket (SCB, 2008).
Kommunalskatt
Den totala kommunala skattesatsen i Landskrona ligger på 30,63 procent där 20,24 procent
går till kommunen och de resterande 10,39 procenten till landstinget. I denna skattesats är
kyrko- och begravningsavgift borträknad. Skattesatsen är något lägre än genomsnittet för
Skåne som är 30,71 procent och även under rikets genomsnitt på 31,44 procent (Skatteverket,
2008).
8
Figur 2. Procentuell skattesats i Landskrona respektive Sverigemedel (Ekonomifakta, 2007).
In- och utpendling
Enligt senaste statistiken, från 2006, pendlar runt 4900 personer dagligen in till Landskrona.
Antalet personer som pendlar ut från Landskrona är cirka 6000 personer och således betydligt
fler än inpendlarna. Mängden pendlande män är ungefär 25 procent större än mängden
pendlande kvinnor (SCB, 2008).
Tobins Q och pristrend
Tobins Q är enligt senaste mätningen 1,12 i Landskrona kommun, det är således lönsamt att
bygga nya bostäder (Dagens Industri, 2007). Tittar man på de cirka 250
fastighetsförsäljningar som skedde under perioden 200701-200810 för permanenta,
friliggande småhus ses en prisökningstrend på knappt 8000 kr/månad. Tittar man på
försäljningen av de cirka 70 hyreshus som sålts under samma period ses en negativ pristrend
om cirka 150 000 kr/månad (Ljungquist Ortpris, 2008).
Arbetsmarknaden
Tabellerna nedan redogör för var kvinnor respektive män arbetar i Landskrona. Kvinnorna
arbetar främst med vård och omsorg samt utbildning. Männen arbetar i större utsträckning
med tillverkning och utvinning.
9
Arbetstillfällen och förvärvsarbetande
Andel av den kvinnliga befolkningen
Landskrona
Näringsgren
Jordbruk, skogsbruk, jakt, fiske
Tillverkning, utvinning
Energi, vatten, avfall
Byggindustri
Handel och kommunikation
Finansiell verksamh., företagstjänster
Utbildning och forskning
Vård och omsorg
Personliga och kulturella tjänster
Offentlig verksamhet
Ej spec. verksamhet
Riket
Dagbefolk. Nattbefolk. Dagbefolk. Nattbefolk.
1%
1%
1%
1%
15%
12%
9%
9%
0%
0%
0%
0%
1%
1%
1%
1%
11%
13%
15%
15%
6%
8%
12%
12%
21%
19%
17%
17%
32%
30%
29%
29%
8%
8%
9%
9%
5%
5%
7%
7%
1%
1%
1%
1%
Tabell 2. Var kvinnor i åldrarna 16-65 arbetar i Landskrona jämfört med riket (SCB, 2008).
Arbetstillfällen och förvärvsarbetande
Andel av den manliga befolkningen
Landskrona
Näringsgren
Jordbruk, skogsbruk, jakt, fiske
Tillverkning, utvinning
Energi, vatten, avfall
Byggindustri
Handel och kommunikation
Finansiell verksamh., företagstjänster
Utbildning och forskning
Vård och omsorg
Personliga och kulturella tjänster
Offentlig verksamhet
Ej spec. verksamhet
Riket
Dagbefolk. Nattbefolk. Dagbefolk. Nattbefolk.
2%
2%
3%
3%
40%
31%
24%
24%
1%
1%
1%
1%
11%
12%
11%
11%
16%
21%
22%
22%
9%
12%
16%
16%
6%
6%
6%
6%
4%
4%
5%
5%
6%
6%
6%
6%
3%
4%
5%
5%
1%
1%
1%
1%
Tabell 3. Var männen i åldrarna 16-65 arbetar i Landskrona jämfört med riket (SCB, 2008).
Företagsklimat
Företagsklimatet i Landskrona har, i och med en större satsning som inleddes av kommunen
under 2005, förbättrats avsevärt. Landskrona kommun klättrade i år 94 placeringar, från plats
257 av 290 till plats 163, på Svenskt Näringslivs rankning av lokala företagsklimat.
Företagandet i kommunen ligger sedan många år tillbaka långt under Sverigemedel både
gällande företagandet i helhet och antal nystartade företag. Däremot är andelen småföretag per
invånare större än i övriga landet. Som småföretag klassas företag som har mellan 1-49
anställda, enmansföretag ingår ej (Landskrona Impuls nyhetsbrev, 2008).
10
Figur 3. Det totala företagandet per 1000 invånare
(Ekonomifakta, 2007).
Figur 4. Småföretagande per invånare
(Ekonomifakta, 2007).
Andra faktorer som påverkar attraktivitet och tillgänglighet
Kommunikationer
Landskrona ligger beläget längs E6:an mellan Helsingborg och Lund. Kommunen har ett
centralt läge med närhet och goda kommunikationer till flera större städer och resten av
Europa. Utbyggnaden av västkustbanan och uppförandet av Öresundsbron har förbättrat
kontakten med omvärlden ytterligare. Pendling till och från omkringliggande kommuner är
numera smidigt. Med tåg till Lund tar det 15 minuter och till Helsingborg endast 12 minuter
(Skånetrafiken, 2008). Det finns tre flygplatser på bekvämt avstånd, bland annat Kastrup.
Kommande etableringar
Ett danskägt logistikföretag, DSV, håller på att etableras i Landskrona, se bilaga 2. Detta
förväntas ge upphov till cirka 1 000 nya jobb. Tomten är placerad mellan E 6:an och
Landskrona nya station på området Kronan. Den omfattar 500 000 kvm och såldes för 50
miljoner kronor. Byggandet är planerat att börja nästa höst och första etappen står klar 2011.
Etableringen får en rad positiva följdeffekter såsom byggandet av nya lägenheter. Projektet
förutspås även ha en positiv effekt på näringslivet (Cronsioe A, 2008).
11
Bilaga 1
1. Kommande bostadsområde.
2. Kommande bostadsrätter.
3. Ulkavallen.
12
Bilaga 2
1. Tomtmark för handelslokaler för livsmedel och bygghandel.
2. Tomtmark och handelslokaler för livsmedel och bygghandel.
3. Kommande etablering av DSV.
4. Företagsparken Kronan.
5. Industriområde i Landskrona hamn.
13
Bilaga 3
1. Planerat bostadsområde för småhus.
2. Planerat bostadsområde för småhus.
14
Bilaga 4
15