VFT015 2014
Fastighetsmarknaden
Ingemar Bengtsson
Frågor till övning 2014-10-17
1. En typisk egenskap för banker är att de tar emot inlåning (deposit taking).
a. Förklara fördelen med att finansiera sig med inlåning.
b. Förklara även varför det är ett problem för banken att samtidigt (som
man lånar kort) låna ut till fastigheter genom långsiktiga avtal.
c. Förklara hur olika former av strukturerade obligationer (CMBS, RMBS,
CDO) kan utgöra en lösning på problematiken i (b).
2. Beskriv kort hur värdepapperisering (Securitization) av fastighetslån i princip
kan gå till. Använd enkel balansräkning för (a) banken som ger ut
fastighetslånen, (b) mellanhanden som ger ut obligationerna och (c) typisk
köpare av obligationerna. Ange löptiderna för tillgångar och skulder som lång
eller kort.
3. CMBS och liknande instrument delas in i olika trancher.
a. Förklara kort vad det innebär.
b. Förklara den grundläggande poängen med olika trancher.
c. Fortsätt på svaret i fråga (2) och visa hur processen ”att skapa kvalitet av
skräp” principiellt kan gå till. CDO kan användas i en sådan process.
4. Analysera följande låneportfölj och derivatprodukter på densamma.
Låneportföljen uppgår till ett värde på 200 mkr. Lånen har säkerhet i tio olika
kommersiella fastigheter med olika ägare. Belåningsgraden är i samtliga fall 75
%.
Med lånen som tillgångsmassa har banken emitterat obligationer, s.k. CMBS:er
på totalt 200 mkr. Lånen och obligationerna ligger utanför bankens
balansräkning, det finns alltså inget eget kapital som skyddar obligationerna. Vi
gör det enkelt för oss och antar att lånen är av nollkupongtyp.
CMBS:erna är uppdelade i en A-tranche på 50 % och en B-tranche på 50 %. Aobligationerna ger betalt fullt ut innan B-obligationerna ger något.
En annan bank har köpt upp hela B-tranchen och har med den som
tillgångsmassa emitterat CDO:er, också indelade i A, och B-trancher men nu
60/40. Även i det här fallet utan eget kapital.
a. Ställ upp balansräkningar för Fastighetsägarna, MBS:erna och CDO:erna
som visar tillgångar och skulder. (2p)
b. Hur förändras värdet i respektive tillgång när värdet på fastigheterna
minskar 30 %, 50%, 70%? (3p)
c. Rangordna de 4 slagen av obligationer från minst riskfylld till mest
riskfylld. (2p)
d. Vilket är mest riskfyllt; att äga en andel av fastigheterna eller en andel av
de mest riskfyllda av obligationerna? (2p)
e. Om vi ändrar andelen MBS A/B till 40/60, blir då MBS A mer eller
mindre säker? Blir CDO B mer eller mindre säker? (2p)
5. Bankverksamhet enligt vanlig typ, d.v.s. ”Fractional Reserve Banking”, är utsatt
för två typiska risker. Vilka? Förklara gärna med balansräkning.
6. Förklara hur banker ”skapar pengar” i ”Fractional Reserve Banking”.
7. Vilken roll spelade Riksbanken i hanteringen av finanskrisen 2008? Man
tillförde likviditet till banksystemet, men hur?
VFT015 2014
Fastighetsmarknaden
Ingemar Bengtsson
8. Nedan följer några nyckelbegrepp – s.k. ”buzz words” – från Rajan för att förstå
finanskraschen 2008. Förklara dem kort
a. Sub Prime loan
b. Fire Sales
c. Credit Crunch
d. Agency Problems
e. Regulatory arbitrage
f. Roll over
g. Recapitalization
9. Varför är banker normalt högt belånade?
10.
Nedan har vi balansräkningen för en bank, som snart drabbas av att den
inte kan förnya en del av sin korta finansiering, p.g.a. att marknaden har blivit
osäker på värdet av MBS:er.
Tillgångar Skulder
Pengar
100
100
MBS
1000
2000
Företagskrediter
1500
1600
Investeringar
1400
300
4000
4000
Inlåning
Korta lån
Obligationer
Eget kapital
EK/TK
7,50%
a. Antag att banken inte klarar av att förnya 1000 av sina korta lån. De måste då
skaffa kapital till långivarna. Antag att de löser det med att sälja MBS:er för 500
(varpå värdet på återstående MBS:er halveras till 250). Dessutom säger de upp
företagskrediter för 500. På så sätt kan de betala långivarna. Ställ upp den nya
balansräkningen.
b. Ett tillkommande problem är ju att värdet på kvarstående MBS:er har sjunkit.
Detta ger problem för kapitaltäckningen. Vad blir den nu?
c. Återställ kapitaltäckningen till ungefärlig startnivå genom att i första hand sälja
investeringar och lösa in obligationer, och i andra hand säga upp
företagskrediter och lösa in korta lån. Ställ upp resulterande balansräkning.
