en öppen
bostadsmarknad
EN ANSVARSTAGANDE
BRANSCH
Fastighetsägarna arbetar aktivt för en
positiv samhällsutveckling. Genom
att förebygga diskriminering vill vi ta
samhällsansvar och hjälpa dig som är
medlem hos oss att bedriva ett framgångsrikt och väl ansett företagande.
Alla som hyr eller söker en lägenhet
eller lokal ska behandlas på ett bra
och etiskt korrekt sätt. Människor
ska känna att de är välkomna som
kunder hos fastighetsbranschen.
Ingen ska behöva misstänka att han
eller hon blir sämre behandlad av
diskriminerande skäl. Fastighetsägarna tar bestämt avstånd från all
diskriminering.
Vi vill att du som är medlem hos oss
ska kunna bedriva en allmänt
2
respekterad och framgångsrik
näringsverksamhet. Diskriminering
skadar både den person som utsätts
för diskrimineringen, den enskilda
fastighetsägaren och anseendet för
hela fastighetsbranschen. Diskrimineringslagstiftningen är komplicerad
och även utan avsikt kan fastighetsägare överträda de gränser som lagen
ställer upp. Fastighetsägarna erbjuder
därför dig den kunskap och de rutiner
som behövs för att minska risken för
diskriminering.
Arbetet med att skapa denna faktabroschyr har letts av Torbjörn Sjögren, diskriminieringsjurist på
Fastighetsägarna GFR, i samråd med
Fastighetsägarna Sveriges tidigare
chefsjurist Rune Thomsson. En
referensgrupp med representanter
från Fastighetsägarnas regionföreningar, Diskrimineringsombudsmannen, SABO och Hyresgästföreningen
har medverkat i arbetet.
Genom den här faktabroschyren
vill vi ge dig som är fastighetsägare
kunskap om hur du kan undvika och
motverka diskriminering. Vi hoppas
att den kommer att vara till nytta för
dig i ditt arbete som fastighetsägare!
Reinhold Lennebo
VD, Fastighetsägarna Sverige
3
diskrimineringslagen
Diskrimineringslagen innebär att en hyresvärd
och en bostadsrättsförening har ansvar för att
den person som hyr eller söker bostad inte utsätts för diskriminering. Diskrimineringslagen
(2008:567) trädde i kraft den 1 januari 2009.
Diskriminering betyder att en enskild person
behandlas sämre än en annan person på någon
av de grunder som anges i diskrimineringslagen,
till exempel på grund av sin etniska tillhörighet.
Skulle fastighetsägaren diskriminera så kan han
eller hon bli skyldig att betala pengar i form
av diskrimineringsersättning, till den diskriminerade. Om det finns ett avtalsvillkor i ett
hyreskontrakt som är diskriminerande så kan
domstolen bestämma att det avtalsvillkoret inte
får tillämpas.
4
Diskriminering är också ett brott som enligt
brottsbalkens bestämmelse om olaga diskriminering, BrB 16:9, kan medföra böter eller
fängelse. Bestämmelsen behandlas inte närmare
i denna faktabroschyr.
diskrimineringsgrunder
Diskrimineringslagen slår fast att diskriminering på fastighetsmarknaden inte får ske på
någon av följande grunder:
• Kön
• Könsöverskridande identitet eller uttryck
• Etnisk tillhörighet
• Religion eller annan trosuppfattning
• Funktionshinder
• Sexuell läggning
Kön innebär att någon är kvinna eller man.
Könsöverskridande identitet eller uttryck be-
tyder att någon inte identifierar sig som kvinna
eller man eller genom sin klädsel eller på annat
sätt ger uttryck för att tillhöra ett annat kön.
Här innfattas bland annat transpersoner.
Med etnisk tillhörighet avses nationellt eller
etniskt ursprung, hudfärg eller annat liknande
förhållande.
Med religion eller annan trosuppfattning
menas trosuppfattning som har sin grund i eller
samband med en religiös åskådning. Etiska och
filosofiska värderingar utan religiös anknytning
faller utanför definitionen, liksom politiska
åskådningar.
Med funktionshinder avses varaktiga fysiska,
psykiska eller begåvningsmässiga begränsningar
av en persons funktionsförmåga som till följd
av en skada eller sjukdom fanns vid födseln, har
uppstått efter födseln eller kan förväntas uppstå.
Sexuell läggning är homosexuell, bisexuell
eller heterosexuell läggning.
Förbudet mot diskriminering på fastighetsmarknaden, omfattar för närvarande inte
diskriminering som har samband med ålder.
Regeringen har föreslagit att ett förbud mot
åldersdiskriminering på fastighetsmarknaden
ska införas den 1 januari 2013 (Proposition
2011/12:159).
5
diskrimineringslagen gäller all
din verksamhet
Diskrimineringslagen omfattar all verksamhet som du bedriver som fastighetsägare. Både
uthyrningssituationen och det löpande hyresförhållandet omfattas. Vid all verksamhet inom
fastighetsförvaltning, som till exempel fastighetsskötsel, avflyttningsbesiktning och byte av
lägenhet, är diskriminering förbjuden. Som
fastighetsägare kan du bli ansvarig om dina
anställda eller någon du anlitat diskriminerar.
Diskrimineringslagen förbjuder diskriminering
av enskilda personer. Däremot förbjuder lagen
inte särbehandling av juridiska personer, till
exempel aktiebolag. I diskrimineringslagen anges uttryckligen att diskriminering är förbjudet
vid uthyrning av bostäder. Om en uthyrning
av lokal innefattar en tjänst så gäller diskrimineringslagen. I vilken utsträckning diskrimineringslagen gäller vid uthyrning av lokal för
övrigt är inte rättsligt prövat. Fastighetsägarnas
uppfattning är att diskriminering inte bör ske
vid uthyrning av lokal.
rätt att välja hyresgäst, men inte
att diskriminera
Som fastighetsägare har du rätt att välja vem
du vill skriva hyresavtal med. Diskrimineringslagstiftningen innebär dock att du inte får välja
bort en bostadssökande av diskriminerande
skäl, till exempel därför att den sökande har en
annan etnisk tillhörighet eller sexuell läggning
än din egen.
6
För att din fastighetsförvaltning ska fungera
väl och för att dina hyresgäster ska trivas, så
råder Fastighetsägarna dig att vara noggrann i
valet av hyresgäst. Du får och bör utreda att en
bostads- eller lokalsökande är skötsam och har
ekonomisk förmåga att betala hyran. En sådan
utredning får dock inte ske på ett sådant sätt att
den missgynnar personer därför att de tillhör
en av de grupper som diskrimineringslagen
skyddar.
exempel på hur du väljer hyresgäst utan att diskriminera
Det är tillåtet att ta kreditupplysning för att utreda den sökandes betalningsförmåga. Uttag av
kreditupplysningsuppgifter förutsätter att den
som upplysningen avser har ett svenskt personnummer. Ett absolut krav på kreditupplysning
för att få hyra lägenhet skulle därför utesluta
utländska medborgare som hyresgäster och är
därmed diskriminering. En utländsk medborgares betalningsförmåga får därför utredas på annat sätt, till exempel genom att personen i fråga
styrker sin inkomst. Du har rätt att tacka nej
till en sökande om din utredning visar att en
sökande saknar ekonomisk förmåga att betala
hyran eller brukar missköta sig som hyresgäst.
Det är dock inte tillåtet att ställa högre krav
på ekonomisk förmåga eller skötsamhet på en
person som har utländsk bakgrund än på en
svensk.
Fastighetsägarna kan hjälpa dig att skapa arbetsrutiner för att välja rätt hyresgäst, som inte är
diskriminerande.
Direkt diskriminering sker när en person behandlas sämre än en annan, på grund av någon
av diskrimineringsgrunderna.
hetsägaren får inte missgynna en person för att han
eller hon tillhör majoritetsgruppen i samhället.
Det är exempelvis inte tillåtet att välja bort en bostadssökande som är svensk i syfte att stärka andra
etniska gruppers ställning i samhället. Diskrimineringslagen skyddar den enskilda personen från att
utsättas för diskriminering. I vissa fall är det dock
tillåtet att behandla kvinnor och män olika. Det är
exempelvis inte diskriminering att neka en man att
hyra en lägenhet i ett skyddat boende för kvinnor.
exempel på direkt diskriminering
indirekt diskriminering
Det är direkt diskriminering att ta ut en högre
hyra av en osvensk person än av en svensk. En
fastighetsägare som nekar en bostadssökande
att hyra lägenhet på grund av den bostadssökandes etniska tillhörighet gör sig skyldig till
direkt diskriminering. Om övriga hyresgäster
uttrycker oro över att få en osvensk granne och
fastighetsägaren därför nekar en person med annan etnisk tillhörighet än den svenska att hyra
en lägenhet, så diskriminerar fastighetsägaren.
Detsamma gäller om en bostadsrättsförenings
styrelse inte godkänner en ny lägenhetsinnehavare med hänvisning till att andra bostadsrättsinnehavare reagerar negativt på personens
etniska tillhörighet.
Med indirekt diskriminering menas en regel
eller rutin som framstår som neutral, men som i
praktiken innebär att en person behandlas sämre
på grund av att personen tillhör någon av de
grupper som skyddas av diskrimineringsgrunderna.
Det är inte diskriminering om regeln eller rutinen
har ett berättigat syfte och medlen är lämpliga och
nödvändiga för att nå syftet.
vad är diskriminering?
Diskriminering innebär att en person missgynnas, på grund av någon av diskrimineringsgrunderna. I diskrimineringslagen anges de olika
typerna av förbjuden diskriminering.
direkt diskriminering
Det är inte tillåtet för en fastighetsägare att
neka en bostadssökande lägenhet på grund av
att fastighetsägaren av integrationsskäl vill ha
hyresgäster av olika etniskt ursprung. Fastig-
exempel på indirekt diskriminering
Anta att fastighetsägaren som villkor för uthyrning
kräver att hyresgästen ska kunna tala och förstå det
svenska språket. Fastighetsägaren uppställer detta
villkor för samtliga hyresgäster, såväl för svenskar
som för personer med annan etnisk tillhörighet.
Trots att villkoret gäller på samma sätt för samtliga
hyresgäster rör det sig om diskriminering. Krav
på kunskaper i svenska språket drabbar nämligen
typiskt sett personer med annan etnisk tillhörighet
än den svenska, hårdare.
7
Det är direkt diskriminering om en fastighetsägare nekar en funktionshindrad bostads- eller
lokalsökande att bli hyresgäst, på grund av att
fastighetsägaren hyser motvilja mot funktionshindrade. Däremot uppställer lagen inget krav
på att fastighetsägaren ska vidta aktiva åtgärder
för att en lägenhet ska bli tillgänglig för en handikappad, till exempel genom att installera hiss.
trakasserier och sexuella
trakassserier
Med trakasserier menas ett uppträdande som
kränker en persons värdighet och som har
samband med någon av diskrimineringsgrunderna. Exempel är nedsättande kommentarer,
kränkande gester och skapande av rasistiska
texter och klotter.
Sexuella trakasserier är ett uppträdande av
sexuell natur som kränker en persons värdighet. Både verbala och fysiska kränkningar med
sexuell anknytning är otillåtna.
instruktioner att diskriminera
Om fastighetsägaren ger en anställd eller en
8
uppdragstagare instruktioner att diskriminera,
gör han eller hon sig själv skyldig till diskriminering. Exempel är en fastighetsägare som
instruerar en anställd uthyrare eller ett anlitat
förvaltningsbolag att bland bostadssökande sortera bort personer med annan etnisk tillhörighet än den svenska.
Även om en fastighetsägare inte ger instruktioner att diskriminera blir han eller hon ansvarig
och får betala diskrimineringsersättning, om
anställda eller uppdragstagare diskriminerar.
Det är därför mycket viktigt att fastighetsägaren
gör klart för anställda och uppdragstagare att all
diskriminering är oacceptabel. Fastighetsägarna
erbjuder utbildningar som ger fastighetsbolags
medarbetare den kunskap som behövs inom
området.
förbud mot repressalier
Det är förbjudet för den person som påstås ha
diskriminerat att utsätta en person för repressalier, för att han eller hon har anmält eller påtalat
diskrimineringen eller medverkat i en utredning
om denna.
om du blir anmäld
Diskrimineringsärenden startas vanligen upp
genom att en enskild person lämnar in en
anmälan till Diskrimineringsombudsmannen
(DO). DO är en statlig myndighet som arbetar
för att diskrimineringslagen följs. När en
anmälan om diskriminering skett utreder DO
fallet. Vid DO:s utredning är fastighetsägaren
skyldig att medverka. Fastighetsägare som inte
medverkar kan få betala vite. Ibland kommer
fastighetsägaren och DO överens om en frivillig
uppgörelse (förlikning). DO kan också väcka
talan mot fastighetsägaren vid tingsrätten. Fastighetsägarna råder fastighetsägare som anmälts
för diskriminering att anlita juridiskt ombud.
diskrimineringsersättning och
ogiltiga avtalsvillkor
Om tingsrätten finner att diskriminering har
ägt rum så beslutar tingsrätten att hyresvärden
ska betala pengar i form av diskrimineringsersättning, till den diskriminerade. Tingsrätten
kan också besluta att ett avtalsvillkor som är
diskriminerande ska ändras eller upphävas. Ett
exempel på ett avtalsvillkor som kan upphävas
av tingsrätten är bestämmelse i hyreskontrakt
om att personer som har annan etnisk tillhörighet än den svenska ska betala högre hyra.
bevisregler
I domstolen gäller andra bevisregler i mål där
diskrimineringslagen tillämpas, än i de flesta
övriga typer av domstolsmål. Den som anser
sig ha blivit diskriminerad har inte den fulla
bevisbördan för att så har skett. Fastighetsägare
kan i domstolen bli tvungen att bevisa att ett
agerande som tyder på diskriminering, i själva
verket har en annan förklaring. De bevisregler
som gäller i diskrimineringsmål gör det särskilt
viktigt att du som är fastighetsägare har genomtänkta arbetsrutiner och tillämpar dessa på ett
konsekvent sätt. Fastighetsägarna kan hjälpa dig
att se över företagets avtal, bestämmelser och
rutiner.
9
så undviker du att diskriminera
Gör klart för medarbetare och omvärld att du
inte accepterar diskriminering.
Se till att dina medarbetare är medvetna om
diskrimineringsfrågan. Gör det till rutin att ta
upp diskrimineringsfrågor när du introducerar
ny personal. Se till att dina medarbetare regelbundet påminns om diskrimineringsfrågan.
Säkerställ att du och dina medarbetare har
tillräcklig kunskap om diskriminering.
Utforma en skriftlig uthyrningspolicy. En
uthyrningspolicy är ett dokument som talar om
efter vilka villkor fastighetsägaren väljer hyresgäst. Se till att bostads- och lokalsökande får del
av uthyrningspolicyn. Gör gärna uthyrningspolicyn offentlig, till exempel genom att lägga ut
den på din webbplats. Genom att skapa insyn
och öppenhet om vilka villkor du tillämpar när
du väljer hyresgäst, kan du undvika onödiga
misstankar om diskriminering.
Om du anlitar uthyrningsföretag bör du
förvissa dig om att företaget känner till reglerna
och inte diskriminerar.
Se över avtal, bestämmelser och rutiner, så
att de inte är diskriminerande. Reglerna måste
10
utformas så att alla, oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet,
religion eller annan trosuppfattning, funktionshinder eller sexuell läggning, behandlas
likvärdigt i en jämförbar situation.
fASTIGHETSÄGARNA HJÄLPER DIG
Fastighetsägarna kan hjälpa dig att skapa de
rutiner och verktyg som behövs för att du ska
undvika diskriminering. Du kan anlita oss om
du vill ha en utbildning som ger dig och dina
medarbetare den kunskap som behövs inom
området. Tillsammans kan vi skapa en uthyrningspolicy som passar för ditt företag.
Om du i din verksamhet som hyresvärd hamnar
i en situation där du känner osäkerhet om
diskriminering, så bör du kontakta någon av
Fastighetsägarnas jurister. En kortare juridisk
rådgivning är kostnadsfri för dig som är medlem i Fastighetsägarna.
så får du mer kunskap
Mer kunskap om diskriminering kan du få
genom Fastighetsägarnas faktablad, som du
hittar på www.fastighetsagarna.se och genom
information från Diskrimineringsombudsmannen på www.do.se.
”En väl fungerande
fastighetsmarknad
där fastighetsägare,
med samhällsansvar,
tillgodoser efterfrågan på bostäder och lokaler."
11
kontakta oss
Fastighetsägarna Sverige
Telefon: 08-613 57 00
[email protected]
Fastighetsägarna GFR
Telefon: 031-755 33 00
[email protected]
Fastighetsägarna MittNord
Telefon: 016-17 22 50
[email protected]
Fastighetsägarna Stockholm
Telefon: 08-617 75 00
[email protected]
Fastighetsägarna Syd
Telefon: 040-35 01 70
[email protected]
[email protected]
www.fastighetsagarna.se
Producerad i augusti 2012.
Fastighetsägarna är en rikstäckande intresse- och branschorganisation som arbetar för
en väl fungerande fastighetsmarknad. Medlemmar är ägare av bostads- och lokalhyreshus, industrifastigheter och bostadsrättsföreningar.
