Kollektiv direktinvestering i
fastighet – en
differentieringsmöjlighet
Varje rationell investerare har ett behov av
att sprida sina investeringsrisker och
därigenom skapa en differentierad portfölj
av tillgångar. En väl differentierad portfölj
innehåller tillgångar av varierande och icke
korrelerande tillgångar, exempelvis aktier
inom olika branscher och geografiska
marknader, obligationer, råvaror och
fastigheter. Kapitalplacering i fastigheter
kan ske direkt eller indirekt.
En direktinvestering i fastigheter kan gå
till på olika sätt, det mest frekventa sättet
är privatpersoners investeringar i det egna
boendet. Direktinvestering i fastigheter kan
också ske genom fonder och onoterade
bolag, vilket kännetecknas av att ett flertal
placerare direktinvesterar i fastigheter
gemensamt. I dessa investeringsalternativ
sker kapitalanskaffning genom att en fond
eller ett ”holdingbolag” emitterar
andelar/aktier till ett fast pris. Anskaffat
kapital används sedan som eget kapital vid
förvärv av fastigheter. Denna typ av
direktinvestering i fastigheter är en relativt
ny företeelse och erbjuds idag av bl.a. Acta
Kapitalförvaltning AB, Svalan Konsortier
AB samt Svenska Bostadsfonden AB.
Med indirekt investering i fastigheter
menas i de flesta fall en investering i ett
börsnoterat fastighetsbolag. Det innebär att
man som placerare köper aktier i ett
företag vars huvudsakliga
affärsverksamhet är inriktad på fastigheter.
Exempel på börsnoterade fastighetsbolag
på Stockholmsbörsen är Fabege,
Wallenstam och Kungsleden. Genom att
köpa aktier i dessa bolag blir man delägare
i företaget och indirekt ägare av företagets
tillgångar, d.v.s. fastigheterna. Att denna
investeringsform ses som ett indirekt
ägande kan ses som ganska klart eftersom
det är företaget som står som ägare till
fastigheterna. Som delägare av ett
börsnoterat företag har man flera
rättigheter gentemot företaget som
exempelvis del av företagets vinst, i form
av utdelningar och kurstillväxt och
tillsättning av styrelse, genom
bolagsstämman.
Skillnaden mellan det vi ovan benämner
indirekt respektive direkt
fastighetsinvestering kan verka hårfin.
Skillnaderna ligger i att de direkta
investeringarna kommer att värderas
utifrån dess fastighetsinnehav, vilka
värderas av marknaden. Värderingen av
fastighetsaktierna (indirekt investering)
kommer att ske av aktiemarknaden med
underliggande fastighetsvärden som grund.
Acta kapitalförvaltning erbjuder
Villa i Stocksund. Differentierad tillgångsportfölj ?
investering i fastigheter genom ett flertal
onoterade bolag, vilka är inriktade mot
specifika fastighetsslag, exempelvis
kommersiella fastigheter och
hyresfastigheter. Att samla flera fastigheter
i ett bolag innebär enligt Acta
stordriftsfördelar avseende den
affärsmässiga driften samt förmånligare
villkor gällande räntor och avdrag. Fler
1
fastigheter i portföljen medför också en
riskspridning.
Minsta investeringskapital för att få del i
Actas onoterade bolag är 50 000 SEK. Den
nedre gränsen för investering hos Svalan
konsortier är 500 000 SEK
Svenska bostadsfonden har idag sex
stycken aktiva fonder vilka uteslutande
investerar i bostadsfastigheter i som det
heter ”fastigheter i medelstora svenska
tillväxtorter”. Minsta investeringsbelopp i
Svenska bostadsfonder är 100 000 kr, det
investerade kapitalet binds i fonden i 6 år,
varefter försäljningsskillingen delas ut till
delägarna.
Förvaltarna hos Acta har en öppen
placeringshorisont och kan välja att sälja
ett fastighetsinnehav om man anser det
fördelaktigt. Svalan konsortier strävar efter
att vara en långsiktig aktör, och affärer
genomförs med en planerad
innehavsperiod på 8-10 år.
medräknande. Utan att räkna med en
försäljning av fastigheterna beräknas
avkastningen till minst 4 % per år.
Forskning visar att det i Sverige finns
långtgående korrelation mellan
avkastningen på fastighetsaktier och
avkastningen på en väldifferentierad
aktieportfölj. (Hoesli & MacGregor 2000)
Dock visar en studie från Uppsala
universitet att fastighetsaktier inte behöver
vara ett bättre långsiktigt alternativ till
exempelvis statsobligationer. Detta visar
att riskspridningen på den egna portföljen
är viktig och mängden fastighetsrelaterade
tillgångar bör analyseras.
Är ägande av fastighetsaktier en mer
riskfylld placering i jämförelse med andra
placeringar, såsom en marknadsportfölj?
Undersökningar på datamaterial mellan
åren 1995-2005 visar att fastighetsaktier i
jämförelse med marknadsindex inte var ett
säkrare placeringsalternativ, detta eftersom
fastighetsaktiernas standardavvikelse var
högre än marknadsportföljens.
Fastighetsaktiernas risk förklaras av en stor
del företagsspecifikrisk, den kan härledas
av att fastighetsbolagen är specialiserade
på en marknad vilket medför en större risk.
(K. Spång, 2005)
Enligt Lars Swahn på Svenska
Gemensamt för marknadsaktörerna är att
de strävar efter att ge en årlig avkastning
till delägarna, exempelvis delar Svenska
Bostadsfonden ut ”all vinst som ej behövs
för framtida konsolidering i fonden”. Den
årliga utdelningen, även kallad
direktavkastningen finansieras vanligen av
driftnettot, till följd av detta har
förvaltningen stor betydelse och det är ur
delägarnas perspektiv viktigt med en
professionell förvaltning. I prospekten där
aktörerna informerar och marknadsför
sina produkter bedöms avkastningen
uppgå till 9-15 % på årsbasis, där är
likvidering av fondportföljens fastigheter
Bostadsfonden är risken med
direktinvesteringar i fastigheter att anses
som låg och med en relativt bra
avkastning, detta gäller enligt Swahn om
man ser över en längre period, upp till 20
år. (Aktiespararna 2007) Artikelförfattarna
förstår Swahns intressen i ovan redovisade
åsikter.
En fastighet/fastighetsportfölj kan tappa i
värde till följd av flera olika anledningar
om är direkt beroende av utvecklingen på
kapitalmarknaden.
Stigande räntor och vikande konjunktur
kan påverka värdet av tillgångarna
2
negativt. En fastighetsspecifik risk ingår
som en del av den totala risken.
Vikande efterfrågan på lokaler och
bostäder på en geografisk delmarknad kan
medföra prisfall på fastighetsportföljen.
Förändringar av investerarnas
avkastningskrav kan också se som en
fastighetsspecifik risk, vilket kan avspegla
sig vid försäljning.
Viss kreditrisk finns vid denna typ av
investering, fastighetsvärdet kan påverkas
direkt av fastighetens kontantinflöde vilket
medför att hyresgästernas soliditet utgör
risk och bör beaktas.
Fastigheternas driftskostnader är i stor grad
variabla, vilket medför att fastigheternas
driftnetto påverkas av faktorer utom
bolagets kontroll. Ett ökat
världsmarknadspris på olja kan exempelvis
medföra minskande driftnetton.
Efterfrågan på denna typ av
placeringsalternativ upplevs av
produktskaparna som mycket god. Nya
aktörer dyker ständigt upp, vilket förbättrar
konkurrenssituationen, vilket i
förlängningen medför kvalitativa
investeringsmöjligheter till låga kostnader.
Skriven av
Erik Blohm
Per Larsson 84
Claes Lennartsson
Fastighetsmarknaden HT 07, LTH
2007-09-28
Fastigheter kan inte betraktas som en
tillgång med hög likviditet, undantaget
indirekta investeringar i fastigheter genom
finansiella instrument.
Fastighetstransaktioner är tidskrävande och
genomförandet medför höga kostnader.
(Hoesli & MacGregor 2000). Detta är en
starkt bidragande orsak till kollektiv
direktinvestering genom förvaltare är en
framgångsrik investeringsform.
Produktskaparnas har självklart ett
vinstsyfte med produkterna och
investeraren kan inte räkna med att kunna
tillgodogöra hela driftnettot och eventuell
realisationsvinst.
För privatpersoner som inte är
fastighetsägare eller bostadsrättsinnehavare
kan med hjälp av denna investeringsform
investera direkt i fastigheter. Skillnaden
mot indirekt investering i fastigheter är att
man undviker aktiemarknadens inverkan
på investeringen. En annan fördel med
denna investeringsform är att en relativt
ekonomisk svag placerare kan ta del av
kapitalkrävande placeringar.
3
