SVENSKA
BOSTADSFONDEN
• Investerar direkt i svenska bostadshyresfastigheter
• 6 års placeringshorisont med årlig utdelning
• Stabil real tillgång som minskar risken i din portfölj
1
”Bostadshyresfastigheter är basen i institutionella
portföljer världen över och har använts som en säker real tillgång i generationer”
2
Balans i din
investeringsportfölj
En lite smartare fastighetsinvestering
Svenska Bostadsfonden är placeringsformen för dig som inte vill investera
hela ditt kapital på börsen men samtidigt söker en attraktiv och stabil
avkastning. Vi investerar enbart i svenska bostadshyresfastigheter, en
fastighetsform som de senaste 25 åren haft en utveckling jämförbar med
aktier men med en betydligt lägre risknivå.
I den här broschyren kan du läsa om hur fonden fungerar och fördjupa
dig i varför svenska bostadshyresfastigheter är en så attraktiv placering.
Vi belyser även hur professionella investerare utnyttjar fördelarna med att
placera i fler tillgångar än aktier och räntebärande instrument. Kanske kan
bostadshyresfastigheter bli basen även i din portfölj?
Björnen, Simrishamn
Svenska Bostadsfonden 7 AB
90 lägenheter, 6 353 kvm
Jätten 3, Kalmar
Svenska Bostadsfonden 2 AB
72 lägenheter, 5 194 kvm
Länsmansängen, Oskarshamn
Svenska Bostadsfonden 3 AB
147 lägenheter, 9 388 kvm
3
tillgångsslaget
Bostadshyresfastig
basen i en investeringsportfölj
Reala tillgångar har i generationer utgjort basen i institutionella investerares portföljer. Främst fastigheter
men även exempelvis råvaror, skog och mark används för att sprida placeringarna mellan flera
tillgångar och därmed minska risknivån med bibehållen avkastning. Världsledande modern portföljteori
som Yale-modellen rekommenderar att mer än en fjärdedel av sparkapitalet placeras i reala tillgångar.
den tryggaste fastighetsformen
Både professionella investerare och ledande akademiker inom området anser att svenska
bostadshyresfastigheter är det tryggaste fastighetsslaget att investera i. Anledningen är den reglerade
hyressättningen och att bostäder generellt sett är mindre konjunkturkänsliga än exempelvis lokaler.
Även historiken talar sitt tydliga språk: bostadshyresfastigheter har haft 22 år med positiv avkastning
de senaste 25 åren och en genomsnittlig årlig avkastning om 13,3 %. Det kan jämföras med
utvecklingen för svenska aktier som hade 17 år med positiv utveckling under samma period och en
genomsnittlig avkastning om 11,3 %.
AVKASTNING OCH RISK 1984-2011
18 %
Aktier
16 %
14 %
10 %
8%
6%
4%
2%
Bostadsf astigheter
AVKASTNING I PROCENT PER ÅR
12 %
Alla f astigheter
Obligationer
Statsskuldväxlar
RISK (STANDARDAVIKELSE I PROCENT)
0%
0
5
10
15
20
25
30
I ovanstående diagram illustreras den risknivå Svenska Bostadsfondens placeringsinriktning
har i jämförelse med andra typer av investeringar. Statistiken är från åren 1984-2011.
Källa: SFI/IPD samt NasdaqOMXNordic.
4
35
Luleå
gheter
Norrköping
Söderköping
Västervik
Huskvarna
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Växjö
Laholm
Örkelljunga
Tollarp
Hörby
Trelleborg
Osby
Karlskrona
Simrishamn
Kommun med bostadsbrist i
kommun eller centralort.
Källa: Boverket 2010
Ort där Svenska Bostadsfonden
äger bostadshyresfastigheter.
5
Investera som
fastighetsproffsen
Svenska Bostadsfonden ger dig möjlighet att investera
i bostadshyresfastigheter utan något krav på kunskap
om fastigheter eller egen förvaltning. Fonden har en
investeringshorisont på 6 år och riktar sig mot företag,
institutioner och privatpersoner. Vi välkomnar givetvis även dig
som är van investerare på fastighetsmarknaden. Redan idag är
en del av våra investerare professionella fastighetsägare vilket vi
anser är ett gott betyg för vår verksamhet.
Ett fastighetstillskott är
nyttigt för din portfölj
Vi jämförde utvecklingen för två portföljer under perioden
1988-20081. Den ena portföljen bestod av 80 % aktier
och 20 % räntepapper. I den andra portföljen bytte vi
ut hälften av aktierna mot en placering i tillgångsslaget
bostadshyresfastigheter. Effekten blev att totalavkastningen
under de 20 åren ökade från 541 % till 655 % samtidigt som
antalet år med negativt resultat minskade från 6 till 4.
löpande avkastning
Avkastningen består av hyresintäkter från våra hyresgäster
minus de kostnader vi har för drift och underhåll. Det
innebär att så länge våra lägenheter är uthyrda får vi ett
överskott som kan användas till årliga utdelningar. Med
bostadsbrist i över 40 % av Sveriges kommuner ser även
den framtida prognosen mycket lovande ut. Fonden
investerar endast på tillväxt- och pendlingsorter med ett
diversifierat näringsliv.
40 % Bostadshyresfastigheter
20 % Räntebärande papper
Värdepro
40 % Aktier
HISTORISK UTDELNIN
4,50 %
Genom att byta ut en del av ditt aktieinnehav mot
bostadshyresfastigheter kan du enkelt sänka risknivån samtidigt
som den förväntade avkastningen blir lika hög eller till och med
högre än tidigare.
4,00 %
3,50 %
3,00 %
2,50 %
2,00 %
1,50 %
1,00 %
0,50 %
0,00 %
2005
1
2
På www.svenskabostadsfonden.se finns mer information om de
simuleringar och antaganden som ligger till grund för denna studie.
En sammanfattning av resultaten från våra hyresgästundersökningar
finns på www.svenskabostadsfonden.se
6
2006
2007
2008
Figuren ovan visar den historiska utdelningen som ett g
preferensaktie A och vinstandelslån efter samtliga avgifte
1-10. Orealiserade värdeförändringar på bolagens fastig
informationsblads sammanställning. Värdeförändringar re
exit efter löptidens slut.
Pilgrimen, Söderköping
Svenska Bostadsfonden 2 AB
36 lägenheter, 2 915 kvm
ocessen
långsiktig värdeökning
Egen förvaltning
Värdet på välskötta bostadshyresfastigheter har historiskt utvecklats
i takt med inflationen eller bättre. Framförallt den svenska hyresregleringen bäddar för en stabil utveckling över tid även under
perioder med lågkonjunktur. Genom att använda en relativt
försiktig belåningsgrad på 60-70 % skapas dessutom en
hävstångseffekt. Det ger en total förväntad värdeökning om 40 %
för det egna kapitalet under investeringsperioden.
Svenska Bostadsfonden har byggt upp en egen förvaltningsorganisation med regionkontor samt lokala medarbetare på de
enskilda orterna. Genom att själva ta hand om förvaltningen kan vi
säkerställa en hög kvalité på såväl förvaltning som service till våra
hyresgäster. I en hyresgästundersökning som genomfördes i början
av 2009 uppgav över 90 % av de tillfrågade att de var nöjda eller
mycket nöjda med sitt boende.2
UTVECKLING BOSTADSHYRESFASTIGHETER
G
Bostadshyresfastigheter
3 000
Aktier
2 000
Alla fastigheter
Obligationer
TSEK
1 000
ÅR
0
2009
2010
genomsnitt för
er i Svenska Bostadsfonden
gheter är ej medtagna i detta
ealiseras då bolagen gör sin
Statsskuldväxlar
1983
1990
1997
2004
2011
Utvecklingen för svenska hyreshus har varit mycket god och stabil de senaste 28 åren.
Källa: SFI/IPD Swedish Property Data Bank och NasdaqOMXNordic.
7
Fabrikanten, Västervik
Svenska Bostadsfonden 5 AB
34 lägenheter, 2 305 kvm
8
Ekorren 8 & 9,Tollarp
Svenska Bostadsfonden 4 AB
57 lägenheter, 3 236 kvm
Örtofta, Hörby
Svenska Bostadsfonden 5 AB
88 lägenheter, 6 416 kvm
Svenska Bostadsfonden köper och
äger attraktiva hyreshus som man vill bo i
Vi letar ständigt efter välskötta fastigheter med bra lägen på
orten. Det gör att vi kan vi hålla nere kostnaden för underhåll
och förvaltning, och att vår vakansgrad är mycket låg.
Jättegrytan 2,Västervik
9
Svenska Bostadsfonden 5 AB
44 lägenheter, 4 040 kvm
Sagt och skrivet om
Svenska Bostadsfonden och
bostadshyresmarknaden
”Om man ska ge ett investeringsråd så är det klassiska att bostadshyresfastigheter, som många
misstror, faktiskt är och har visat sig vara det bästa investeringsalternativet.”
Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi vid KTH, Stora Fastighetskvällen, 10 december 2008
”Svenska Bostadsfonden investerar i svenska hyreshus, framförallt i mindre och mellanstora
städer. Genom att köpa hus på tillväxtorter är risken för att stå med tomma lägenheter liten.”
Dagens Industri, ”Husfonden för börströtta”, 28 september 2008
”Fonden har ingen koppling till aktiemarknaden. Hyresgäster behöver boende även i
lågkonjunktur. Dessutom har hyreslägenheter betydligt lägre risk än alla andra slags fastigheter.”
Privata Affärer, ”Stort intresse för alternativa placeringar”, 22 april 2009
”Fler kommuner har brist på bostäder och cirka 60 procent bor i kommuner med bostadsbrist.
Antalet lediga lägenheter i allmännyttan minskar samtidigt. Endast sju procent bor i kommuner
med överskott på bostäder.”
Boverkets årliga kartläggning av läget på bostadsmarknaden, 13 juni 2011
10
Forntiden,Växjö
Svenska Bostadsfonden 5 AB
11 lägenheter, 794 kvm
Tord Magnusson, Linda Hallén, Anna-Britta Bergman och Lars Swahn
Styrelse
Ledning
Carl Rosenblad, Ordförande
Ordförande i Svenska Bostadsfonden Management
samt Svenska Bostadsfonden 1–11. Grundare,
huvudägare och arbetande ordförande för Consilium.
Tord Magnusson, Fastighetschef
Tidigare förvaltningsansvarig på Dagon Förvaltnings
AB, Dalkia Facilities Management AB, Fastighets AB
Förvaltaren, Arsenalen AB och Kullenbergbyggen AB.
Lars Swahn,VD
Ledamot samt VD i Svenska Bostadsfonden
Management samt Svenska Bostadsfonden 1–11.
Grundare och tidigare VD för London & Stockholm
Properties i Storbritannien.
Anna-Britta Bergman, Ekonomichef
Tidigare bl.a. CFO/koncernekonomichef för AB
Havsfrun och KIBI Software Solutions. Ledamot i äldreoch handikappnämnden samt kommunfullmäktige i Lidingö.
Per-Åke Eliasson
Ledamot i Svenska Bostadsfonden 1–11. Under drygt
25 år VD för det kommunala bostadsbolaget Tyresö
Bostäder.
Linda Hallén, Ansvarig affärsutveckling
Arbetat för Svenska Bostadsfonden sedan 2006.
Styrelseledamot i Svenska Bostadsfonden Markets AB
sedan 2008. Dessförinnan arbetat på Laika Consulting
AB. Studerat företagsekonomi och HR på Uppsala
Universitet.
Leif Garph
Ledamot i Svenska Bostadsfonden Management.
VD och styrelseledamot i Sparbössan Fastigheter
AB, Styrelseordförande i Stiftelsen Stockholms
Studentbostäder SSSB, tidigare vice VD i Vasakronan
och Affärsområdeschef i Skandia Fastighet.
Anders Säfwenberg, Senior Advisor
Tidigare administrativ/finansiell chef för ett flertal bolag
inom industri/finans och detaljhandel som
Autoliv och IKEA.
Advisory board
Esbjörn Wincent
Tidigare Fastighetschef för Folksams direkta och indirekta fastighetsinvesteringar i Sverige
och utomlands. Styrelseledamot i Aberdeen
Property Investors Indirect Investment AB
samt Advisory board medlem i Mengus
Stockholm AB.
Anders Lundgren
VD och grundare av bolagsvärderingsföretaget
Valu8. Delägare och styrelseordf. i Boreda
AB. Delägare i fastighetsbolaget Wilundia
AB. Tidigare Director, AB Volvo Corporate
Finance.
Lars Vigerland
Ekonomie doktor och lektor i
företagsekonomi med inriktning mot
fastighetsekonomi vid Stockholms universitet.
Mats Andersson
Tidigare VD för Anticimex, en av Sveriges
största aktörer inom Fastighetsbesiktning,
mellan 1996 och 2003.
Peter Ahlås
Rådgivare avseende den brittiska och irländska
investormarknaden. Verksam i London inom
sjöfarts- och internationell försäkring (bl.a. för
HSBC) sedan 1972.
Sverker Lundkvist
Tidigare ordförande för Skandia Livs styrelses
placeringsutskott, VD för Dresdner Bank i
Norden och finansdirektör i Incentive AB och
Alfa Laval AB.
Johan Grevelius
Tidigare VD för Swedbank Robur
kapitalförvaltning och innan dess VD och
delägare i Redeye AB. Före detta aktiechef
på Nordea Markets samt arbetat inom
Skandiakoncernen.
Jan-Carl De Geer
Före detta CEO, HSBC Nordic
Region, initierade uppstarten av flera
representationskontor för HSBC i Stockholm.
Tidigare Managing Director på Nordic
Corporate Finance Desk hos The Chase
Manhattan Bank, London. VD för Geerinvest
sedan 2008.
11
Frågor och svar
Hur fungerar hyressättningen på den svenska bostads­hyresmarknaden?
Sedan den 1 januari 2011 har Sverige en ny hyressättning. Kommunala bostadsbolag ska drivas affärsmässigt och på
konkurrensneutrala villkor, d v s de ska ge avkastning och kommunerna får inte längre subventionera dem. De kommunala
bostadsbolagens hyror ska inte, som hittills, vara normerande och bestämma de privata fastighetsägarnas hyror vilket innebär
att Svenska Bostadsfonden kan påverka sina egna hyror genom förhandling med Hyresgästföreningen.
Vad händer vid en framtida marknads­anpassning av hyressättningen?
En eventuell marknadsanpassning av hyressättningen (som diskuterats flitigt de senaste åren) skulle troligtvis inverka mycket
positivt på investeringen i form av höjda hyror och värdeökning för fastighetsbeståndet. Detta beror på att det nuvarande
systemet inte tar hänsyn till om en fastighet ligger i de attraktiva områden som Svenska Bostadsfonden fokuserar på.
Påverkas Svenska Bostadsfonden av ett högre ränteläge?
En höjning av räntenivån innebär givetvis en kostnadsökning då fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Hyres­regleringen
medger dock att hyresnivån kan justeras upp i efterhand som en kompensation för högre kostnader. Exempelvis ökade
räntekostnaderna under 2008 med låga utdelningar som följd. Detta innebar i sin tur att vi kunde använda högre kostnader
som ett argument i hyresförhandlingarna inför 2009. Denna utjämnande effekt är en av anledningarna till den stabila
värdeutvecklingen för svenska hyreshus.
Hur påverkas investeringen om någon av fondens fastigheter ombildas till bostadsrätt?
En ombildning till bostadsrätt av en enskild fastighet kan innebära ett stort kapitaltillskott och därmed högre utdelning för
den aktuella fonden, vilket också inträffat historiskt. Svenska Bostadsfonden är positivt inställd till ombildningar om de berörda
hyresgästerna uttrycker ett sådant önskemål.
Varför prioriterar Svenska Bostadsfonden inte storstädernas innerstadsområden?
Innerstadsområdena i Stockholm, Göteborg och Malmö präglas av mycket stor efterfrågan vilket driver upp priserna och
gör det svårare att hitta objekt som motsvarar fondens avkastningskrav. Däremot har Svenska Bostadsfonden i sina
investeringsriktlinjer ett intresse av storstädernas kranskommuner då prisbilden är lägre än innerstadsområdena.
Hur har den historiska avkastningen för Svenska Bostadsfonden sett ut?
Sedan starten 2004 har 11 fonder lanserats med en årlig utdelning om 0-15 %. Utdelningen tenderar att stiga ju längre
investeringsperioden fortlöper eftersom fondens kostnader minskar då förvärv av fastigheter och intrimning av förvaltningen
är genomförd.
Går det att sälja en investering i förtid?
Fondkommisionären Thenberg & Kinde driver en andrahandsmarknad för fondandelar vilket gör det möjligt att avyttra sin
placering i förtid. På grund av att en stor del av värdeökningen inträffar under slutet av den sexåriga placeringsperioden
rekommenderar vi dock alla andelsägare att om möjligt behålla investeringen till förfall. Observera även att den låga
likviditeten innebär att en försäljning kan ta längre tid än exempelvis försäljning av en noterad tillgång.
Hur kan jag följa min investering i Svenska Bostadsfonden?
Alla investerare erhåller en årlig förvaltningsrapport och har även möjlighet att närvara vid årsstämman för den enskilda
fonden. Dessutom publiceras nyheter om fastighetsförvärv och andra viktiga händelser löpande på fondens hemsida. Vi
publicerar även ett kostnadsfritt månadsbrev med branschnyheter och analyser som distribueras via e-post.
Är inte sex år en ganska lång investeringshorisont?
Fastigheter är traditionellt sett en långsiktig placering. Vi bedömer därför att sex år är en nödvändig tidsperiod för inköp,
förvaltning och värdeökning enligt fondens investeringsmål. Vår förvaltningshorisont är dock betydligt längre, vilket innebär
att vi kan komma att sälja befintliga innehav till nystartade fonder i framtiden. I händelse av ett mindre gynnsamt marknadsläge
finns möjlighet att förlänga fonden för att ge investerarna bättre möjlighet till god avkastning.
Påverkas Svenska Bostadsfonden av börsens svängningar?
Nej, Svenska Bostadsfonden är en onoterad fastighetsfond som är beroende av fastigheternas hyresintäkter och värden.
Då fastigheterna värderas utifrån dess löpande kassaflöden påverkas utvecklingen mycket litet eller inte alls av en volatil
börsmarknad.
12
Harsyran 12,Växjö
Svenska Bostadsfonden 1 AB
68 lägenheter, 4 554 kvm
13
Visste du att
Svenska Bostadsfonden…
• Är den snabbast växande publika fastighetsfonden i Sverige
som enbart investerar i bostadshyresfastigheter
• Har cirka 2,5 miljarder kronor under förvaltning
• Förvaltar omkring 3 500 lägenheter fördelat på 17 orter
• Har en ambitiös miljöpolicy med kvantitativa energiförbrukningsmål
• Arbetar aktivt på lokal nivå med både uthyrning och förvaltning
Masten 3 - Krämaren 7 - Hovslagaren 19, Västervik
Svenska Bostadsfonden 10 AB
24 lägenheter, 2 200 kvm
14
Myran, Växjö
Svenska Bostadsfonden 2 AB
30 lägenheter, 1 889 kvm
Svanen - Tuppen,Västervik
Svenska Bostadsfonden 5 AB
22 lägenheter, 1 306 kvm
Koncept & design
Omslagsbild
Tryck
Laika Consulting AB
Hasse Schröder/Johnér
Exakta
15
En investering i Svenska Bostadsfonden innebär en finansiell risk och innehavet kan både öka och minska
i värde. Svenska Bostadsfonden uppmanar därför alla placerare att genomföra en noggrann analys innan
en eventuell investering genomförs. All information i denna broschyr är att betrakta som indikativ,
se www.svenskabostadsfonden.se för aktuella villkor. Svenska Bostadsfonden frånsäger sig allt ansvar för
den eventuella skada som eventuella feltryck och felaktigheter i denna broschyr kan ge upphov till.
Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, 114 45 Stockholm
Tel. 08-667 10 50, Fax. 08-667 10 40, www.svenskabostadsfonden.se, [email protected]
16
