SVENSKA
BOSTADSFONDEN
•
•
•
•
Investerar direkt i svenska bostadshyreshus
Avkastningsmål 10 % per år
6 års placeringshorisont med årlig utdelning
Stabil real tillgång som minskar risken i din portfölj
1
”Bostadshyresfastigheter är basen i institutionella
portföljer världen över och har använts som en säker real tillgång i generationer”
2
Balans i din
investeringsportfölj
En lite smartare fastighetsinvestering
Svenska Bostadsfonden är placeringsformen för dig som inte vill investera
hela ditt kapital på börsen men samtidigt söker en attraktiv och
stabil avkastning. Vi investerar enbart i svenska bostadshyreshus, en
fastighetsform som de senaste 25 åren haft en utveckling jämförbar med
aktier men med en betydligt lägre risknivå.
I den här broschyren kan du läsa om hur fonden fungerar och fördjupa
dig i varför svenska bostadshyreshus är en så attraktiv placering. Vi
belyser även hur professionella investerare utnyttjar fördelarna med att
placera i fler tillgångar än aktier och räntebärande instrument. Kanske kan
bostadshyresfastigheter bli basen även i din portfölj?
Fabrikanten, Västervik
Svenska Bostadsfonden 5 AB
34 lägenheter, 2 305 kvm
Örtofta, Hörby
Svenska Bostadsfonden 5 AB
88 lägenheter, 6 416 kvm
Länsmansängen, Oskarshamn
Svenska Bostadsfonden 3 AB
147 lägenheter, 9 388 kvm
3
tillgångsslaget
Bostadshyresh
basen i en investeringsportfölj
Reala tillgångar har i generationer utgjort basen i institutionella investerares portföljer. Främst fastigheter
men även exempelvis råvaror, skog och mark används för att sprida placeringarna mellan flera
tillgångar och därmed minska risknivån med bibehållen avkastning. Världsledande modern portföljteori
som Yale-modellen rekommenderar att mer än en fjärdedel av sparkapitalet placeras i reala tillgångar.
den tryggaste fastighetsformen
Både professionella investerare och ledande akademiker inom området anser att svenska bostads­
hyreshus är det tryggaste fastighetsslaget att investera i. Anledningen är den reglerade hyressättningen
och att bostäder generellt sett är mindre konjunkturkänsliga än exempelvis lokaler. Även historiken
talar sitt tydliga språk: bostadshyreshus har haft 22 år med positiv avkastning de senaste 25 åren och
en genomsnittlig årlig avkastning om 13,3 %. Det kan jämföras med utvecklingen för svenska aktier som
hade 17 år med positiv utveckling under samma period och en genomsnittlig avkastning om 11,3 %.
Avkastning och risk 1984-2009
18 %
Aktier
16 %
14 %
10 %
8%
6%
4%
2%
AVKASTNING I PROCENT PER ÅR
12 %
Bostadshyresfastigheter
Obligationer
Alla fastigheter
Statsskuldväxlar
RISK (STANDARDAVIKELSE I PROCENT)
0%
0
5
10
15
20
25
30
I ovanstående diagram illustreras den risknivå Svenska Bostadsfondens placerings­inriktning
har i jämförelse med andra typer av investeringar. Statistiken är från åren 1984-2009.
Källa: SFI/IPD Swedish Property Data Bank.
4
35
hus
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Växjö
Örkelljunga
Hörby
Tollarp
Simrishamn
Kommun med bostadsbrist i
kommun eller centralort.
Källa: Boverket 2008/2009
Ort där Svenska Bostadsfonden
äger bostadshyreshus.
5
Investera som
fastighetsproffsen
Svenska Bostadsfonden ger dig möjlighet att investera i
bostadshyreshus utan något krav på kunskap om fastigheter
eller egen förvaltning. Fonden har en investeringshorisont på 6
år och riktar sig mot företag, institutioner och privatpersoner.
Vi välkomnar givetvis även dig som är van investerare på
fastighetsmarknaden. Redan idag är omkring 20 % av våra
investerare professionella fastighetsägare vilket
vi anser är ett gott betyg för vår verksamhet.
Ett fastighetstillskott är
nyttigt för din portfölj
Vi jämförde utvecklingen för två portföljer under perioden
1988-20081. Den ena portföljen bestod av 80 % aktier och
20 % räntepapper. I den andra portföljen bytte vi ut hälften
av aktierna mot en placering i tillgångsslaget bostadshyreshus.
Effekten blev att totalavkastningen under de 20 åren ökade
från 541 % till 655 % samtidigt som antalet år med negativt
resultat minskade från 6 till 4.
löpande avkastning
Avkastningen består av hyresintäkter från våra hyresgäster
minus de kostnader vi har för drift och underhåll. Det
innebär att så länge våra lägenheter är uthyrda får vi ett
överskott som kan användas till årliga utdelningar. Med
bostadsbrist i över 40 % av Sveriges kommuner ser även
den framtida prognosen mycket lovande ut. Fonden
investerar endast på tillväxt- och pendlingsorter med ett
diversifierat näringsliv och har som mål att dela ut 4 % i
årlig avkastning efter avgifter.
40 % Bostads­
hyresfastigheter
20 % Ränte­
bärande papper
Värdepro
40 % Aktier
Avkastningsmål
40 %
40 %
Genom att byta ut en del av ditt aktieinnehav mot
bostadshyreshus kan du enkelt sänka risknivån samtidigt som
den förväntade avkastningen blir lika hög eller till och med
högre än tidigare.
30 %
20 %
10 %
10 %
0-2 %
4%
4%
4%
4%
4%
År 2
År 3
År 4
År 5
År 6
0%
År 1
På www.svenskabostadsfonden.se finns mer information om de
simuleringar och antaganden som ligger till grund för denna studie.
2En sammanfattning av resultaten från våra hyresgästundersökningar
finns på www.svenskabostadsfonden.se
1
6
Försäljning
Snitt
Avkastningsmålet baseras på ett årligt driftöverskott om
cirka 4 % samt en värde­ökning i takt med inflationen. Tack
vare hävstångseffekten som belåningsgraden medför blir
den genomsnittliga totalavkastningen 10 % per år.
Pilgrimen, Söderköping
Svenska Bostadsfonden 2 AB
36 lägenheter, 2 915 kvm
ocessen
långsiktig värdeökning
Egen förvaltning
Värdet på välskötta bostadshyreshus har historiskt utvecklats i
takt med inflationen eller bättre. Framförallt den svenska hyres­
regleringen bäddar för en stabil utveckling över tid även under
perioder med lågkonjunktur. Genom att använda en relativt
försiktig belåningsgrad på 65-75 % skapas dessutom en hävstångs­
effekt. Det ger en total förväntad värdeökning om 40 % för det
egna kapitalet under investeringsperioden.
Svenska Bostadsfonden har byggt upp en egen förvaltnings­
organisation med regionkontor samt lokala medarbetare på de
enskilda orterna. Genom att själva ta hand om förvaltningen kan vi
säkerställa en hög kvalité på såväl förvaltning som service till våra
hyresgäster. I en hyresgästundersökning som genomfördes i början
av 2009 uppgav över 90 % av de tillfrågade att de var nöjda eller
mycket nöjda med sitt boende.2
Utveckling bostadshyresfastigheter
3 000
Bostadshyresfastigheter
Aktier
2 000
Alla fastigheter
Obligationer
TSEK
1 000
Statsskuldväxlar
ÅR
0
1983
1988
1993
1998
2003
2009
Utvecklingen för svenska hyreshus har varit mycket god och stabil de senaste 26 åren.
Källa: SFI/IPD Swedish Property Data Bank och OMX Stockholmsbörsen.
7
Arkagården, Kalmar
Svenska Bostadsfonden 4 AB
20 lägenheter, 1 375 kvm
8
Gästgivaren, Söderköping
Svenska Bostadsfonden 3 AB
25 lägenheter, 2 732 kvm
Harsyran,Växjö
Svenska Bostadsfonden 1 AB
68 lägenheter, 4 554 kvm
Svenska Bostadsfonden köper och
äger attraktiva hyreshus som man vill bo i
Vi letar ständigt efter välskötta fastigheter med bra lägen på
orten. Det gör att vi kan vi hålla nere kostnaden för underhåll
och förvaltning, och att vår vakansgrad är mycket låg.
Svanen - Tuppen,Västervik
9
Svenska Bostadsfonden 5 AB
22 lägenheter, 1 306 kvm
Sagt och skrivet om
Svenska Bostadsfonden och
bostadshyresmarknaden
”Om man ska ge ett investeringsråd så är det klassiska att bostadshyresfastigheter, som många
misstror, faktiskt är och har visat sig vara det bästa investeringsalternativet.”
Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi vid KTH, Stora Fastighetskvällen, 10 december 2008
”Det finns en väldigt stor marknad för den som vill investera i bostäder, vi har 135 kommuner
med bostadsbrist.”
Mats Odell, finansmarknadsminister, Stora Fastighetskvällen, 10 december 2008
”Svenska Bostadsfonden investerar i svenska hyreshus, framförallt i mindre och mellanstora
städer. Genom att köpa hus på tillväxtorter är risken för att stå med tomma lägenheter liten.”
Dagens Industri, ”Husfonden för börströtta”, 28 september 2008
”Fonden har ingen koppling till aktiemarknaden. Hyresgäster behöver boende även i
lågkonjunktur. Dessutom har hyreslägenheter betydligt lägre risk än alla andra slags fastigheter.”
Privata Affärer, ”Stort intresse för alternativa placeringar”, 22 april 2009
10
Forntiden,Växjö
Svenska Bostadsfonden 5 AB
11 lägenheter, 794 kvm
Per-Åke Eliasson, Carl Rosenblad och Lars Swahn
Styrelse
Advisory board
Carl Rosenblad, Ordförande
Ordförande i Svenska Bostadsfonden Management
samt Svenska Bostadsfonden 1-10. Grundare,
huvudägare och arbetande ordförande för Consilium.
Esbjörn Wincent
Tidigare Fastighetschef för Folksams direkta - och
indirekta fastighetsinvesteringar i Sverige och utomlands.
Styrelseledamot i Aberdeen Property Investors Indirect
Investment AB samt Advisory board medlem i Mengus
Stockholm AB.
Lars Swahn,VD
Ledamot i Svenska Bostadsfonden Management samt
Svenska Bostadsfonden 1-10. Grundare och tidigare VD
för London & Stockholm Properties i Storbritannien
samt rederiet SRAB Shipping.
Leif Garph
Ledamot i Svenska Bostadsfonden Management Tidigare
bl.a. vice VD för Vasakronan samt chef för investment
inom Skandia Fastighet. VD för Sparbössan Fastigheter,
ordförande för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder
samt ledamot i Kungsleden.
Per-Åke Eliasson
Ledamot i Svenska Bostadsfonden 1-10. Under drygt
25 år VD för det kommunala bostadsbolaget Tyresö
Bostäder.
Ledningsgrupp
Klas Lindgren, Fastighetschef
Kommer närmast från Addici med chefsuppdrag inom
Facility Management. Tidigare fastighetsdirektör vid
Landstinget i Östergötland samt VD för Vallonbygden
AB i Finspång.
Anders Lundgren
Director för Volvo Corporate Finance. Har tidigare
arbetat med strukturering och marknadsföring av
fastighetsfonder inom Aberdeen Property Investors
samt med rådgivning vid företagsförvärv på
investmentbanken Lazard.
Lars Vigerland
Ekonomie doktor och lektor i företagsekonomi med
inriktning mot fastighetsekonomi vid Stockholms
universitet.
Mats Andersson
VD för Anticimex, en av Sveriges största aktörer inom
Fastighetsbesiktning, mellan 1996 och 2003.
Peter Ahlås
Rådgivare avseende den brittiska och irländska
marknaden. Verksam i London inom sjöfarts- och
internationell försäkring (bl.a. för HSBC) sedan 1972.
Anna-Britta Bergman, Ekonomichef
Tidigare bl.a. CFO/koncernekonomichef för AB
Havsfrun och KIBI Software Solutions. Ledamot i
utbildningsnämnden och kommunfullmäktige i Lidingö.
Anders Säfwenberg, Administrativ chef
Erfarenhet som administrativ/finansiell chef för ett
flertal bolag inom industri/finans och detaljhandel som
Autoliv och IKEA.
11
Frågor och svar
Hur fungerar hyressättningen på den svenska bostads­hyresmarknaden?
Hyressättningen på den svenska bostadshyresmarknaden regleras av det så kallade bruksvärdessystemet. Det innebär att
hyresnivån bestäms främst utifrån byggnadsår och standard på lägenheten snarare än vad marknaden är beredd att betala.
De allmännyttiga bostadsbolagens hyresnivå som uppnås efter förhandling är normerande för övriga aktörer såsom
exempelvis Svenska Bostadsfonden. Bruksvärdessystemet innebär i praktiken en stabil hyresutveckling som i sin tur bidrar
till en jämn värdeutveckling för fastigheterna.
Vad händer vid en framtida marknads­anpassning av hyressättningen?
En eventuell marknadsanpassning av hyressättningen (som diskuterats flitigt de senaste åren) skulle troligtvis inverka mycket
positivt på investeringen i form av höjda hyror och värdeökning för fastighetsbeståndet. Detta beror på att det nuvarande
systemet inte tar hänsyn till om en fastighet ligger i de attraktiva områden som Svenska Bostadsfonden fokuserar på.
Påverkas Svenska Bostadsfonden av ett högre ränteläge? En höjning av räntenivån innebär givetvis en kostnadsökning då fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Hyres­regleringen
medger dock att hyresnivån kan justeras upp i efterhand som en kompensation för högre kostnader. Exempelvis ökade
räntekostnaderna under 2008 med låga utdelningar som följd. Detta innebar i sin tur att vi kunde använda högre kostnader
som ett argument i hyresförhandlingarna inför 2009. Denna utjämnande effekt är en av anledningarna till den stabila
värdeutvecklingen för svenska hyreshus.
Hur påverkas investeringen om någon av fondens fastigheter ombildas till bostadsrätt?
En ombildning till bostadsrätt av en enskild fastighet kan innebära ett stort kapitaltillskott och därmed högre utdelning för
den aktuella fonden, vilket också inträffat historiskt. Svenska Bostadsfonden är positivt inställd till ombildningar om de berörda
hyresgästerna uttrycker ett sådant önskemål.
Varför prioriterar Svenska Bostadsfonden inte storstädernas innerstadsområden?
Innerstadsområdena i Stockholm, Göteborg och Malmö präglas av mycket stor efterfrågan vilket driver upp priserna och gör
det svårare att hitta objekt som motsvarar fondens avkastningskrav.
Hur har den historiska avkastningen för Svenska Bostadsfonden sett ut?
Sedan starten 2004 har 10 fonder lanserats med en årlig utdelning om 0-10 %. Utdelningen tenderar att stiga ju längre
investeringsperioden fortlöper eftersom fondens kostnader minskar då förvärv av fastigheter och intrimning av förvaltningen
är genomförd.
Går det att sälja en investering i förtid?
Fondkommisionären Thenberg & Kinde driver en andrahandsmarknad för fondandelar vilket gör det möjligt att avyttra sin
placering i förtid. På grund av att en stor del av värdeökningen inträffar under slutet av den sexåriga placeringsperioden
rekommenderar vi dock alla andelsägare att om möjligt behålla investeringen till förfall. Observera även att den låga
likviditeten innebär att en försäljning kan ta längre tid än exempelvis försäljning av en noterad tillgång.
Hur kan jag följa min investering i Svenska Bostadsfonden?
Alla investerare erhåller en årlig förvaltningsrapport och har även möjlighet att närvara vid årsstämman för den enskilda
fonden. Dessutom publiceras nyheter om fastighetsförvärv och andra viktiga händelser löpande på fondens hemsida. Vi
publicerar även ett kostnadsfritt månadsbrev med branschnyheter och analyser som distribueras via e-post.
Är inte sex år en ganska lång investeringshorisont?
Fastigheter är traditionellt sett en långsiktig placering. Vi bedömer därför att sex år är en nödvändig tidsperiod för inköp,
förvaltning och värdeökning enligt fondens investeringsmål. Vår förvaltningshorisont är dock betydligt längre, vilket innebär
att vi kan komma att sälja befintliga innehav till nystartade fonder i framtiden.
12
Jättegrytan i Västervik
Svenska Bostadsfonden 5 AB
44 lägenheter, 4 040 kvm
13
Visste du att
Svenska Bostadsfonden…
• Är den snabbast växande publika fastighetsfonden i Sverige
som enbart investerar i bostadshyreshus
• Har omkring 20 % professionella fastighetsägare som investerare
• Har cirka 1,5 miljarder kronor under förvaltning
• Förvaltar omkring 2 300 lägenheter fördelat på 13 orter
• Har en ambitiös miljöpolicy med kvantitativa energiförbrukningsmål
• Arbetar aktivt på lokal nivå med både uthyrning och förvaltning
Strandsnäckan, Växjö
Svenska Bostadsfonden 7 AB
26 lägenheter, 2 028 kvm
14
Myran, Växjö
Svenska Bostadsfonden 2 AB
30 lägenheter, 1 889 kvm
Svanen - Tuppen,Västervik
Svenska Bostadsfonden 5 AB
22 lägenheter, 1 306 kvm
Koncept & designLaika Consulting AB
Omslagsbild
Jonas Forsberg/Folio
Tryck
Exakta
15
Villkor i korthet
Förvaltare
Svenska Bostadsfonden Management AB
Tidshorisont
6 år
Minsta investeringsbelopp
100 000 kr, därefter i poster om 50 000 kr
Ägarregister
Euroclear Sweden (tidigare VPC)
Revisor KPMG
Emissionsinstitut
Mangold Fondkommission
Juridisk struktur
Bolaget är utformad som ett publikt onoterat aktiebolag med
investerarna som delägare. Observera att detta ej är en investeringsfond enligt lagen (2004:46) om investeringsfonder.
Kapitalförsäkring
Kan tecknas i ett flertal olika kapitalförsäkringar.
Se översiktligt informationsblad för mer information.
Övriga villkor
Aktuellt prospekt, översiktligt informationsblad och teckningsanmälan
finns på www.svenskabostadsfonden.se
En investering i Svenska Bostadsfonden innebär en finansiell risk och innehavet kan både öka och minska
i värde. Svenska Bostadsfonden uppmanar därför alla placerare att genomföra en noggrann analys innan
en eventuell investering genomförs. All information i denna broschyr är att betrakta som indikativ,
se www.svenskabostadsfonden.se för aktuella villkor. Svenska Bostadsfonden frånsäger sig allt ansvar för
den eventuella skada som eventuella feltryck och felaktigheter i denna broschyr kan ge upphov till.
Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, 114 45 Stockholm
Tel. 08-667 10 50, Fax. 08-667 10 40, www.svenskabostadsfonden.se, [email protected]
16
