Del av Bönan 1:1, Gammelhällan

PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING
2010-08-09
Dnr: 09BMN912
Handläggare: Sari Svedjeholm
Utställningshandling
Del av Bönan 1:1, Gammelhällan
Detaljplan för bostad med bevarandebestämmelser
Gävle kommun, Gävleborgs län
HANDLINGAR
Plankarta med bestämmelser
Plan- och genomförandebeskrivning
Grundkarta
Fastighetsförteckning
FYSISK PLANERING
Bygg & Miljö Gävle, 801 84 Gävle Besöksadress Kyrkogatan 22
Tfn 026 - 17 80 00 (vx)
[email protected]
www.gavle.se
Plan- och genomförandebeskrivning
Dnr: 09BMN912
Sid 2 (9)
PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG
Gammelhällan är en ö utanför Utvalnäs där bebyggelsen står på ofri grund. Ön
ägs av Gävle kommun som har erbjudit arrendatorerna att friköpa den. Innan en
försäljning genomförs är det lämpligt att en detaljplan för hela ön upprättas där
man bl.a. utreder öns natur- och kulturvärden. Bebyggelsen tillhör den äldre
fiskarbebyggelsen i Utvalnäs.
Planen syftar till att värna öns natur- och kulturmiljövärden genom att:
• ange hur byggnaderna ska bibehålla utseende, material och färgsättning.
• ange hur byggnaderna får förändras avseende material och färgsättning.
• begränsa ytterligare byggnation på ön.
• reglera hur militärens lämningar får skötas i framtiden.
Enligt Gävle kommuns lokala miljömål, beslutade i kommunfullmäktige 200504-04, gällande miljömålet God bebyggd miljö skall kommunen skydda värdefulla kulturmiljöer vilket denna plan även syftar till.
FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP. MILJÖBALKEN
Inga riksintressen eller miljökvalitetsnormer berörs av detaljplanen.
PLANDATA
Ön Gammelhällan ligger utanför Utvalnäs, nordost om Gävle och omfattar ett
markområde på ca 13 000 m². Ön har tidigare varit i militärens ägo men ägs
numera av Gävle kommun.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
Översiktliga planer
I Översiktsplan 90 utpekas inget särskilt för området. I samrådsförslaget till den
nya översiktsplanen för Norrlandet utpekas ön som värdefullt naturområde och
värdefull kulturmiljö.
Detaljplaner och förordnanden
För området gäller detaljplan fastställd den 28 maj 1960. Planområdet omfattas
av kvartersmark för bostad och vattenområde.
Strandskydd gäller inte inom detaljplanen då den är upprättad före 1975 då
strandskyddet infördes. I samband med upprättande av ny detaljplan ska strandskyddsfrågan hanteras på nytt.
Plan- och genomförandebeskrivning
Dnr: 09BMN912
Sid 3 (9)
Miljökonsekvensbeskrivning
En miljökonsekvensbeskrivning har inte upprättats då det bedömts att planen
inte medför betydande miljöpåverkan.
FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER
Natur
Gammelhällan är en liten ö som ligger nära fastlandet på Norrlandets nordostspets. På ön finns äldre fiskebyggelse och militära lämningar från tiden då ön
fungerade som övningsområde för försvaret. Ön omfattas av höga naturvärden
där värdena framförallt består av en artrik flora och små partier av klippstrand
med hällkar vilket är en ovanlig strandtyp i Gävletrakten. Växter som förekommer på ön är strandglim, strätta, gultåtel, fetknopp, johannesört, lundtrav, havtorn m.m.
Ön har en höjdpunkt på den norra delen som ger vacker utblick mot havet och
därifrån öarna Eskön, Vitgrund, Norrskär, Lövgrund och Gråsjälsbådan kan ses.
Ett sjömärke finns kvar på höjden men som ingen idag ansvarar över.
Berggrunden på Gammelhällan består av gråvacka, en vulkaniskt omvandlad
bergart från botten av den svekofenniska bergskedjan. Den kan vara så gammal
som ca 1900 miljoner år. På ön finns också en större diabasgång med vulkaniskt
ursprung. Den är betydligt yngre till sin bildning. Jordlagren är tunna och består
av en hårt svallad morän. Hela ön är starkt påverkad av sitt läge i havet och av
den stora landhöjningen som fortfarande pågår. Bebyggelsen finns i huvudsak ca
2,6 m över medelvattenståndet, med undantag av båthuset.
Fornlämningar och kulturlämningar
På grund av platsens strategiska läge etablerade militären en anläggning. Detta
skedde under andra världskriget och tiden därefter. Militären nyttjade
detta fram till år 2000.
Militärens lämningar består av stridsvagnshinder, som utgör fast fornlämning
enligt kulturminneslagen. Övriga militära lämningar är skyttevärn och gångar.
På bergets högsta läge sattes också ett sjömärke upp med plats för även en mobil
fyr. Från tiden för anläggandet av värnen har en stenkrosshög samlats på den
nordöstra delen av stranden. De öppna värnen är idag övertäcka av murkna brädor vilket snarast kräver ett underhåll. Värnen samt gångarna kan återfyllas med
befintlig sprängsten som toppas med grus och sand men de ska fortfarande vara
synliga, dvs att de inte fylls ända upp till kanterna. På så sätt kan man utläsa hur
konstruktionerna sett ut samtidigt som man minskar skaderisken. Anledningen
Plan- och genomförandebeskrivning
Dnr: 09BMN912
Sid 4 (9)
till att de ska fyllas med löst material är att det är lätt att ta bort om man önskar
göra det i framtiden. På öns höjdpunkt har det funnits en kanon där kanonhuven
kvarstår.
Bebyggelse
Öns äldre historia är höljd i dunkel. Bosättning har funnits i Utvalnäs sedan
1600-talet men i början av 1800-talet ökade antalet innevånare när fjärrfisket
blev olönsamt. Fiskefamiljerna i Gävle valde då att istället för att bedriva fiske
längre bort att flytta permanent till Utvalnäs. Fiskare flyttade även in från öarna.
Uppgift finns att Gammelhällan var bebyggd kring sekelskiftet 1800/1900 med
bostadshus m.m. och brukades då av fiskare. Fiskeriverksamheten upphörde
1950. Nuvarande huvudbyggnad är uppfört 1929. Övrig bebyggelse, förutom
den fd väderstationen, är uppförda i spannet från sekelskiftet 1800/1900 till
1940-talet. Väderstationen är från 1980-talet. Bebyggelsens särdrag är typiskt för
fiskarsamhällets med en enkel och sparsmakad karaktär anpassad för sin verksamhet och vårt klimat.
Den lilla ön speglar de aktiviteter och näringar som bedrevs vid kusten. I byggnaderna har det funnits och finns ett båthus, båtbyggeri, fiskrökeri, meteorologstation. På marken syns tydligt var gistvallen funnits där det ännu finns rester
efter träkonstruktion för nätens upphängning.
Bebyggelsen har bevarat sin enkla prägel som speglar fiskarbebyggelsens ändamål dvs att utöva en näringsverksamhet där tid och medel inte lades på bebyggelsen utan på utövande av näringen. Till skillnad mot sommarvillor på Norrlandet med påkostad snickarglädje som var rekreationsställen för välbesuttna där tid
och medel lades på att skapa en trevlig och avkopplande miljö. Bebyggelsen på
Gammelhällan på sin fantastiska ö-miljö i havet har i sig mycket höga kvalitéer
där natur och kultur samspelar i sin enkelhet. I framtiden är det viktigt att denna
enkelhet bevaras.
Kulturmiljövärden och fortsatt förvaltning
Bebyggelsen tillsammans med alla lämningar utgör ett högt kulturhistoriskt värde, dels på grund av att de uppvisar kustens möjligheter till näring och aktiviteter
samt att bebyggelse och lämningar är relativt väl bibehållna. De militära lämningarna har funnits på flera platser efter kuststräckan men många har sedan
kallakriget upphört tagits bort. Speciellt sällsynt är stridsvagnshindren som utgör
fornlämning.
Plan- och genomförandebeskrivning
Dnr: 09BMN912
Sid 5 (9)
I syfte att bevara den historiska miljön införs följande bestämmelser:
Mark och anläggningar
- Vid skyddsåtgärder på de militära lämningarna i berget skall lov sökas.
- Stridsvagnshindren och dess tillhörande markområde utgör fast fornlämning
och är skyddad genom Kulturminneslagen. Länsstyrelsen Gävleborg skall alltid tillfrågas vid åtgärder inom detta område.
- Gistvallens öppna yta får inte bebyggas, gäller även komplementbyggnad enl
PBL 8:4, sk friggebod. Den ska även hållas fri från vegetation, framförallt
buskar, sly och träd.
- Sjömärket på bergets högsta punkt skall bevaras och underhållas så att dess
utseende kvarstår.
- Byggrätten preciseras till att gälla befintliga hus.
Byggnader
- Alla äldre byggnader utom väderstationen förses med rivningsförbud och
skyddsbestämmelse kring att byggnadens exteriöra utseende och detaljer
skall bevaras. Själva bostadshuset har genom åren genomgått förändringar
med bl.a. nya fönster. Här kan med fördel äldre typ av fönster sättas åter.
- Alla byggnader förses med varsamhetsbestämmelser som anger vilka typer
av fasad- och takmaterial som byggnaderna skall underhållas med. Hänsyn
har tagits till hur byggnaderna ser ut idag. Sidiplattor med asbest är förbjudna att använda idag men befintliga fasader med sidiplattor kan kompletteras/ersättas med enstaka plattor för att behålla fasadtypen.
- Bygglovplikt införs för exteriöra åtgärder och omfärgning.
Strandskydd
Strandskydd införas för den norra och sydöstra delen av ön som i detaljplanen är
utpekad som ”natur” på kvartersmark. Den hyser stora naturvärden och är en
viktig fågellokal och bör inte ianspråktas för enskilda ändamål. Uppförande av
friggebodar kommer inte tillåtas inom området. För övriga ön upphävs strandskyddet då marken är ianspråktagen.
Vattenområden
Till ön finns idag en gångbro som i detaljplanen regleras som vattenområde som
får överbyggas. Vid en framtida restaurering eller breddning av bron med ändrad
Plan- och genomförandebeskrivning
Dnr: 09BMN912
Sid 6 (9)
grundkonstruktion krävs samråd med länsstyrelsen och redovisning av nödvändiga utredningar enligt miljöbalken.
Biltrafik
Ön saknar körbar förbindelse. Parkering sker på fastland i anslutning till bron.
Teknisk försörjning
Ön har enskild vatten – och avloppshantering av äldre utförande. I vatten- och
avloppsutredningen för Norrlandet är inte ön aktuell för anslutning till kommunalt ledningsnät p.g.a. sitt läge. Jordmånen är grund och det gör det även
svårt att anlägga en infiltrationsanläggning för avlopp från vattentoalett. Sluten
tank för avloppsvatten är inte möjligt då ön saknar körbar förbindelse. Ett flertal
”torra” lösningar finns idag på marknaden. Utredning av konsult krävs vid modernisering av de sanitära förhållandena. Anmälan enligt miljöbalken för ett nytt
avloppssystem ska i god tid lämnas till Bygg & Miljö, Miljö& Hälsa.
Ön är försörjd med el och tele. Hushållssopor hämtas vid Utvalnäsvägen dit det
är ca 150 m.
Konsekvenser av planens genomförande
Kulturmiljö
Det är lämpligt att det upprättas en detaljplan med bevarandebestämmelser innan
kommunen säljer ön. De nya fastighetsägarna får då en tydlig bild av hur kommunen ser på ön och vad det innebär för restriktioner.
Natur
Öns norra och nordöstra delar har höga naturvärden och är även värdefullt
för fågellivet. Strandskydd kommer därför att införas inom den delen.
Komplementbyggnad enl. PBL 8:4, sk friggebod får inte uppföras inom
denna del.
Tillgänglighet
Ön har en svårtillgänglig terräng för funktionshindrade. Angöringsmöjlighet
med fordon till ön finns idag inte. Till närmsta väg som trafikeras av kollektivtrafik är det ca 150 m.
Plan- och genomförandebeskrivning
Dnr: 09BMN912
Sid 7 (9)
Genomförandebeskrivning
ORGANISATORISKA FRÅGOR
Tidplan
Detaljplanen upprättas med normalt planförfarande och beräknas antas under
fjärde kvartalet 2010.
Preliminär tidsplan:
Samråd
januari - februari 2010
Utställning augusti-september 2010
Antagande
oktober 2010
Genomförandetid
Genomförandetiden är 10 år från den dagen planen vinner laga kraft.
Avtal
Tekniska kontoret kommer att träffa ett avtal med arrendatorerna till Gammelhällan som reglerar villkoren för försäljning. Avtalet ska bl.a. omfatta ansvar för
igenfyllnad av värnen.
FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR
Fastighetsbildning
Tekniska kontoret begär och bekostar fastighetsbildning enligt detaljplanen.
Planområdet ska utgöra en fastighet som inte får delas.
Servitut
Ett servitut för tillfartsväg från Utvalnäsvägen och parkering på Bönan 1:1, i
anslutning till bron, ska regleras i samband med lantmäteriförrättningen.
EKONOMISKA FRÅGOR
Planekonomi
Tekniska kontoret bekostar detaljplanen.
Planläggningen väntas innebära en värdeökning av arrendestället Gammelhällan
till följd av att den, tillsammans med resterande delar av ön, kan friköpas. Visserligen innebär ett ägande av hela ön även ett större ansvar för köpare att sköta
de obebyggda delarna men olägenheterna bedöms inte vara lika stora som mervärdet av att äga ön. Värdeökningen avser i första hand markvärdet men bedöms
även till viss del tillfalla byggnadsvärdena.
Plan- och genomförandebeskrivning
Dnr: 09BMN912
Sid 8 (9)
Verkan av skyddsbestämmelser m.m.
De skyddsbestämmelser och andra ”föreskrifter” som anges i planen kan principiellt sett få ekonomiska konsekvenser av två slag, dels rätt till ersättning enligt
PBL 14 kap 8§ och dels i form av påverkan på markvärdet/arrenderättens värde.
Bygg & Miljö Gävle gör bedömningen att varken rivningsförbudet (q1) eller
bevarandekravet (q2) ger sådana ekonomiska konsekvenser att rätt till ersättning
enlig PBL 14 kap 8§ kan förväntas. De merkostnader som i första hand bevarandebestämmelserna kan förväntas vålla bedöms ligga väl inom ramen för vad
ägaren måste tåla utan rätt till ersättning. Dessutom bedöms att ett bevarande av
de kulturvärden som finns sannolikt är positivt vad gäller byggnadernas marknadsvärde.
Några av varsamhetsbestämmelserna faller direkt på markägaren, främst k3 avseende sjömärket och k5 avseende skyttevärnen. Bestämmelserna kan antingen
fullgöras av markägaren eller överföras på arrendator/köpare vilket i så fall påverkar arrendeavgift/friköpspris.
När det gäller broförbindelsen är det förhållandet att körbar bro saknas självklart
ett förhållande som påverkar markens värde. Detta gäller såväl före som efter
detaljplanen. Någon rätt att helt oreglerat bygga om bron föreligger inte före
detaljplanen och inte heller efter. Den reglering som nu ges i detaljplanen att
synliga delar ska vara av trä bedöms inte i nämnvärd omfattning påverka möjligheten eller kostnaden för att bygga om bron. Detaljplanen bedöms därför i
huvudsak sakna betydelse i detta avseende.
Beträffande gistvallen är tolkningen att bestämmelserna inte innebär något åläggande att ta bort befintlig vegetation, vilken utgör visst skydd mot väder och
vind, men däremot förhindrar att aktiva åtgärder vidtas för att tillskapa ytterligare vegetation. Med denna tolkning saknar bestämmelsen ekonomisk betydelse.
TEKNISKA FRÅGOR
Ledningar som av fastighetsägaren behöver flyttas ska även bekostas av fastighetsägaren.
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN
Följande tjänstemän har deltagit vid upprättandet av detaljplanen:
Maria Lind, kommunekolog
Bygg & Miljö Gävle
Maria Höjer, miljöinspektör
Bygg & Miljö Gävle
Maria Bergh, markförvaltare
Tekniska kontoret
Plan- och genomförandebeskrivning
Dnr: 09BMN912
Sid 9 (9)
MEDVERKANDE KONSULT
Anders Sjöberg
Hammar Locum Metior AB
Bygg & Miljö Gävle
Petter Jonegård
Planchef
Lena Boox
Kommunantikvarie
Sari Svedjeholm
Planingenjör