Fastighetsekonomi
VFT 045
Höstterminen 2007
Examinator: Ingemar Bengtsson
Skriftlig tentamen
Datum
2007-12-13
Tid
08.00 – 13.00
Plats
MA10H + MA10I
Anvisningar
Besvara frågorna på lösa ark – tomma och förtryckta med konton.
Separata ark för varje fråga.
Skriv endast på en sida av varje ark.
Om Du har fått beviljat att tillgodoräkna dig uppgifter, lämna in ark för de
aktuella frågorna ändå. Ange ”tillgodoräknad fråga”.
Glöm inte att skriva ditt nummer på varje ark.
Tillåtna hjälpmedel
Miniräknare
Frank, Robert Microeconomics and Behavior
o
Det är tillåtet att ha understrykningar och kommentarer i boken.
o
Det är inte tillåtet att föra in annan information i kompendiet, t.ex. stoff från
makroekonomin som är av allmänbildande karaktär och ska kunnas utantill.
Jag kommer att göra stickprov angående detta
Eng – Sve lexikon
Svensk ordbok
Tentamen består av 18 frågor.
Max poäng:
90 + 90 för projekten
Godkänt:
45 på tentan och 45 på projekten
Gräns för betyg 4:
120 totalt
Gräns för betyg 5:
145 totalt
För godkänt betyg krävs alltså godkänt både på tentamen och i projekten.
Lycka till!
Ingemar Bengtsson
1
Formler för kassaflödesvärdering
Cash flow på totalt kapital
n
H D U t Rn
V0
t
n
t 1
1 p
1 p
Cash flow på eget kapital
V L0 E 0
n
H D U RÄ At R Ln
E0
n
1 p e t
t 1
1 p e
V = fastighetens värde; E = värdet på eget kapital; L = värdet på lånat kapital; D =
driftsutgifter (inkl. fastighetsskatt); U = underhållsutgifter; R = restvärde; n = antal
perioder; t = tidsindex (periodindex); p = kalkylränta på totalt kapital; pe =
kalkylränta eget kapital; RÄ = ränteutgifter; A = amortering
2
Husbyggnadsteknik för Dan Gaffner
Fråga 1 (4p)
Ange för- och nackdelar med följande material när de används i byggnader samt
hur och var i byggnaderna de används:
a) Betong
b) Tegel
c) Lättklinkerbetong
d) Träullsplattor
Fråga 2 (3p)
Beskriv de olika metoder som brukar eller brukade användas för att hindra
fuktinträngning utifrån i murade källarväggar. Alla skikt ska anges.
Fråga 3 (3p)
Ett fönster ska fästas in i en vägg. Beskriv följande:
a) minst 3 olika sätt att göra drevningen mellan fönster och vägg
b) hur man fäster fönstret i väggen
c) hur man leder ut regnvatten från fönstret
Alla material ska namnges.
3
Fastighetstaxering för Per Wieslander
Fråga 4 (1p)
Vid taxering av småhus kan byggnadens värdeår förändras på i huvudsak två sätt.
Antingen bygger man till boyta eller omvandlar biyta till boyta. Hur beaktas i
fastighetstaxeringen för småhus de förbättringar som man gör genom underhållsoch ombyggnadsåtgärder som således inte förändrar boytans storlek?
Svar: Man erhåller standardpoäng för de underhålls- och
ombyggnadsåtgärder som man genomför.
Fråga 5 (3p)
Vid värdering och taxering av småhusenheter används samma värderingsmetod,
Namnge denna metod samt beskriv kortfattat vad denna metod innebär?
Svar: Ortsprismetoden, jämförelser med likartade försålda fastigheter.
Fråga 6 (3p)
En värdefaktor i fastighetstaxeringssammanhang som bestäms för småhus är typ
av bebyggelse. Namnge de tre olika typer av bebyggelse (byggnadskategori) som
förekommer vid taxering av mark och byggnad för småhus?
Svar: Friliggande, radhus och kedjehus.
Fråga 7 (3p)
I ett rikvärde har normaltomten ett värde om 100 000 kronor. Normaltomtens
storlek uppgår till 1 000 kvm och korrigeringsbeloppet är 10 kr/kvm. Området
förutsätter vidare kommunalt vatten och avlopp och att fastigheterna inom området
är ”ej strand eller strandnära” (klass 5).
I detta område finns tre obebyggda fastigheter som du skall åsätta ett
taxeringsvärde. Alla tomterna är anslutna till kommunalt vatten och avlopp och har
klass 5 vad avser belägenhet. Alla fastigheter utgör självständiga fastigheter.
Tomt 1: Arealen uppgår till 900 kvm
Tomt 2: Arealen uppgår till 400 kvm.
Tomt 3: Arealen uppgår till 500 kvm.
Svar: Tomt 1 = 100 000 kr -(1000-900 kvm)*10 kr/kvm=99 000 kr
Tomt 2 = 100 000 kr – (1000-500 kvm OBS begränsningsregel)*10
kr/kvm=95 000 kr
Tomt 3 =.100 000 kr – (1000-500 kvm)*10 kr/kvm=95 000 kr
I tomt nr 2 så avser begräningsregel att man endast räknar 2* normaltomten eller
minimun 0,5*normaltomten. Detta ger i detta fall att man räknar på 500 kvm trots att
tomten är på 400 kvm.
4
Nationalekonomi för Ingemar och Åsa
Fråga 8 (15p)
I Sverige måste man inneha ett giltigt körkort för att få köra bil. Körkort kan man få
ifall man klarar praktiskt och teoretiskt körkortsprov. Proven testar kandidaten i
kunskap om trafikregler, handhavande av bilen i trafiken samt viss teknisk
kunskap som är viktig ut trafiksäkerhetssynpunkt.
Din uppgift blir att analysera de samhällsekonomiska effekterna av den här
lagstiftningen. Du ska inte avgöra ifall lagstiftningen är motiverad eller inte, utan
endast identifiera de nyttor/intäkter den genererar samt de kostnader som också
uppstår. Du ska analysera frågan med hjälp av ekonomisk teori.
Svar:
Allmänt 2p
o
Körkortsprövningen garanterar en viss körduglighet, vilket kommer att leda till
färre olyckor. Den privata nyttan av körkunskaper motiverar dock inte lagstiftning.
Det måste handla om de positiva externa effekterna av körkunskaperna.
Intäkter 4p
o
Intäkterna från lagen består alltså i de skador på andra som undviks genom färre
olyckor.
o
Man kan också tänka sig att några som annars inte vågat köra nu kan köra,
eftersom trafiken blirsäkrare.
Kostnader 5p
o
Kostnaderna består, utöver själva hanteringen av lagen – i att många (de flesta?)
individer frivilligt skulle skaffa sig motsvarande kunskaper på ett
billigare/smidigare sätt och att de därför skadas av att tvingas ta körkort (tänk på
alternativkostnad) (3p). Dessutom finns det de som kör så lite och i så gles trafik
att de ändå inte hade förorsakat olyckor, även med bristande kunskaper. (2p)
Välfärdshöjande? 4p
o
För att lagen ska vara effektiv måste man tänka sig att det finns en samlad
betalningsvilja hos alla potentiella offer som överstiger kostnaderna för
körkortstagarna och att lösningen på frivillig väg hade blivit något liknande
dagens ifall transaktionskostnaderna hade varit noll.
o
Man kan också tänka i termer av Fångarnas Dilemma
5
Fråga 9 (4p)
Kommentera följande uttalande genom att först och främst tala om huruvida
påståendet är korrekt eller inte. Motivera sen ditt svar och illustrera gärna ditt
resonemang i ett diagram.
”I Sverige betalar arbetsgivaren in de sociala avgifterna till skatteverket
och således drabbar inte de sociala avgifterna oss arbetare.”
Svar: Fel. Arbetsgivaren är aldrig beredd att betala mer än marginalproduktiviteten.
Därmed kommer arbetstagaren att bära bördan av sociala avgifter. Arbetsgivaren
drabbas också genom att kunna köpa färre antal timmar. 2p för rätt svar, 2p för
korrekt motivering.(1p för halv motivering).
Fråga 10 (6p)
Robinson och Fredag bor på samma ö. Upp tills nu har de levt i var sitt
självhushåll. Båda har plockat kokosnötter och fiskat – de lever nämligen
uteslutande på fisk och kokosnötter. Din uppgift är att föreslå för dem hur de
skulle kunna (eller ej) öka sin konsumtion genom att handla med varandra.
Förutsättningarna är dessa:
Både Robinson och Fredag behöver 8 timmar ledigt per dag.
Robinson fiskar i genomsnitt upp 1 fisk per timme, eller plockar 2 kokosnötter.
För Fredag är motsvarande siffror 2 fiskar respektive 6 kokosnötter.
Idag ägnar båda två hälften av sin arbetstid till respektive produktion
Förklara hur handel kan öka deras konsumtionsmöjligheter och bevisa med ett
sifferexempel.
Svar: Fredags alternativkostnad för att plocka kokosnötter är lägre än Robinsons.
Robinson ska alltså fiska medan Fredag ska plocka kokosnötter (3p). Exempel som
bevisar ger ytterligare 3p, exempel som visar utan att bevisa ger 2p. För att bevisa
krävs att den nya situationen med handel är strikt bättre än den gamla, eller om man
så vill, paretosanktionerad.
6
Fråga 11 (6p) (makro)
a) Antag att Du kan placera 100 000 på 1 års tid i Sverige till räntan 4 %, och
kan låna till 2,5 % ränta i Schweiz. Vad är din bästa gissning på
lönsamheten i en sådan affär? Varför?
Svar: Du går jämt upp (eller förlorar TK) + förklaring att växelkursen antagligen
ändras: 3p. Utan förklaring -1p. 1500 kr 1p. din bästa gissning bör vara att det
inte går att tjäna pengar så lätt, utan att skillnaden i ränta speglar förväntningar
om ändrad växelkurs.
b) Ett populariserat sätt att mäta köpkraft är det s.k. Big Mac-index. Hur
används indexet?
Svar: För att jämföra köpkraft mellan olika länder (3p). För att jämföra prisnivå
2p.
Fråga 12 (4p)
a) Hur ska man tolka att inkomstelasticiteten för en vara är 0,5?
Svar: När inkomsten stiger med 1% kommer utgifterna på varan stiga med 0,5%.
b) Vad är det vi mäter med BNP (bruttonationalprodukten)?
Svar: Värdet av ett års produktion inom ett land. Det är viktigt att poängtera att
det är värdet som mäts, inte någon mängd i största allmänhet.
c) Vad är realränta? Vad är nominell ränta?
Svar: Realräntan är den rena tidsräntan, nominell ränta är den ränta vi skriver
kontrakt i och som innehåller kompensation för förväntad inflation.
d) Ställ upp försörjningsbalansen
Svar: BNP = C+I+G+(X-IM).
7
Företagsekonomi för Ingemar och David
Fråga 13 (10p)
Löpande bokföring och bokslut samt tolkning av bokslutet
I uppgiften bortses från moms, arbetsgivaravgifter och preliminärskatteavdrag på
lönerna. Uppgiften gäller ett litet, nystartat aktiebolag som säljer skorstenshuvar.
Händelser under året, alla belopp i tkr
1. Företaget startas med ett eget aktiekapital om 400 tkr. Hälften av pengarna
sätts in på ett företagskonto i banken, den andra hälften placeras i kassan.
2. Företaget lånar 300 tkr från banken. Beloppet sätts in på bankkontot. Lånet
ska amorteras på 10 år. Ränta är 11 %. Amortering och räntebetalning sker
den 30 december.
3. Man säljer 1 800 skorstenshuvar under året. Priset per huv är 3 tkr. All
försäljning sker via postgiro.
4. Man har förhandlat sig fram till ett förmånligt pris hos materialleverantören.
Inköpspriset för material till en huv är 1 tkr och betalas via postgirot.
Företaget köper in material till 1 850 huvar.
5. Man har anställt fyra personer för att svetsa ihop huvarna. Lönekostnaderna
för dessa beräknas till totalt 140 tkr per månad. Lönen betalas via postgirot
6. Företaget investerar i början av januari i inventarier för 200 tkr och betala
för dem via bankkontot. Den ekonomiska livslängden för inventarier
beräknas till 10 år.
7. Annonser betalas med 10 tkr från bankkontot.
8. Telefon och porto betalas kontant med 6 tkr.
9. Övriga kostnader (hyra, bensin, el, m.m.) beräknas till 30 tkr per månad och
betalas via postgiro.
10. (a) Ränta och (b) Amortering betalas den 30 december enligt lånevillkoren.
Beloppen belastar bankkontot.
11. Banken meddelar att företagets bankkonto gottskrivits ränta med 16 tkr den
31 december.
(a) Bokför alla affärshändelser under. (Använd förtryckt papper)
Svar: Se lösningarna till övningsboken uppgift 2.8 4p
(b) Gör bokslut per den 31 december och upprätta resultat- och balansräkning. Ta
hänsyn till följande uppgifter: (i) Varulagret uppgår till 50 skorstenshuvar värderade
till 1 tkr styck. (ii) Avskrivningarna på inventarierna sker med lika stora
avskrivningar varje år. (Använd förtryckt papper)
Svar: 3p
(c) Hur stor är företagets vinst? (använd tomt papper)
Svar: 1p
(d) Vad är utgående värdet på företagets inventarier? (använd tomt papper)
Svar: Anskaffningsvärde – ack. avskrivningar för inventarier = 180 (2p)
8
Fråga 14 (3p)
a) Definiera hur man mäter lönsamhet på eget kapital, före och efter skatt
Svar: Res. före finansiella poster/EK+70% av obeskattade reserver
(Res. före finansiella poster – 0,3*res. efter finansiella poster) / (EK+70% av
obeskattade reserver)
b) Definiera hur man mäter lönsamhet på totalt kapital.
Svar: Res. efter finansiella poster finansiella kostnader / totalt kapital
c) Hur påverkar soliditeten lönsamheten på eget kapital (givet avkastningen på
totalt kapital)?
Svar: Ju högre soliditet, desto lägre avkastning på EK - hävstaångseffekt
Fråga 15 (2p)
Vi har tre olika begreppspar som har att göra med företagets transaktioner med
omvärlden: Intäkter, inkomster, inbetalningar samt utgifter, utbetalningar,
kostnader. Para ihop rätt och förklara vilket av begreppsparen som ger
information om företagets lönsamhet.
Svar: Intäkter/kostnader, In- och utbetalningar, inkomster och utgifter (1p);
intäkter och kostnader (1p)
9
Fastighetsvärdering för Ingemar, Magdalena och Stefan
Fråga 16 (5p)
Alla siffror i tabellen gäller en fastighet du ska värdera och beloppen är i tkr.
År
1
2
3
4
5
Hyra
2000
2060
2122
2185
2251
DoU
400
408
416
424
433
Fastighetsskatt
125
125
125
125
125
1536
1504
1476
1458
1416
Räntor
Man räknar med att driftnettots komponenter fortsätter utvecklas i samma takt
som under kalkylperioden. Ditt företags kalkylränta på totalt kapital är 13 %
och för eget kapital 15 %. Nettokapitaliseringsprocenten för relevant
ortsprisurval är 9 % och bedöms ligga still på den nivån. Lånets storlek år 0 är
12,6 miljoner och årlig amortering vid årets slut 240 miljoner.
a) Beräkna värdet på fastigheten.
Svar: ca 16 miljoner
Fråga 17 (7p)
Jämför principen för vinstfördelning i ersättningsreglerna som gäller under
expropriationslagen med dem som gäller under fastighetsbildningslagen och
anläggningslagen. Diskutera även vad vi kan avse med ”vinst” i respektive fall. Ge
även ett förslag på motiv till att olika principer används.
Svar: ExL : tillträdaren tar hela vinsten; FBL: vinsten delas (3p). Vinst betyder
båtnad, alltså att tillträdaren kan använda marken på ett värdefullare sätt (2p).
Motiv: ExL används endast av samhället (2p)
Fråga 18 (8p)
a) Vad är ränteskillnadsersättning och hur kan man beräkna den? (ställ upp ett
numeriskt exempel och beräkna) (3p)
Svar: Förklaring (1p). Korrekt exempel (2p)
b) Definiera Tobins Q och förklara hur vi kan använda det. (3p)
Svar: Priset på begagnat kapital genom priset på nytt kapital (2p). Avgöra när det
är lönsamt att investera (1p)
c) Vad är bruttokapitaliseringsfaktorn? (1p)
Svar: Priset genom bruttointäkterna
d) Vad är nettokapitaliseringsfaktorn? (1p)
Svar: Driftnettot genom priset
10
