Samhälls- och företagsekonomi
Vid renoveringsprojekt
Gunnar Blomé
Malmö Högskola
Bakgrund
• Malmö Högskola och Kungliga Tekniska Högskolan
• Urbana Studier – Fastighetsvetenskap
• Nydisputerad – Organizational and Economic Aspects of
Housing Management in Deprived Areas (www.kth.se)
• Har studerat områdessatsningar på Herrgården (Malmö,
renovering), Fisksätra (Nacka, förvaltningssatsning) och Öster
(Gävle, renovering)
Varför räknar vi inte mera?
• Brist på strukturerad relevant information.
• Svårt att göra hypotetiska bedömningar om framtiden.
• Svårt att uppskatta värdet av satsningar.
• Svårt att urskilja värdet av enskilda satsningar och vad som
”kan” påverkas av andra faktorer eller strukturella förändringar i
samhället.
Upplägg vid lönsamhetsbedömning
• 1. Klargör vilka alternativ som ska jämföras, (a), (b), och (c).
• 2. Identifiera vilka typer av effekter som är relevanta i det
aktuella fallet.
• 3. Uppskatta hur fastigheternas utveckling blir vid alternativa
scenarion.
• 4.Översätta konsekvenser till monetära
enheter.
Grundfråga?
• Ska vi genomföra renoveringar i miljonprogramområden som
inte är företagsekonomiskt lönsamma?
• Generell problembild = Socialt och tekniskt nedgånget
fastighetsbestånd och politiska önskemål om energibesparing.
Grundproblematik
• Ett samlat grepp är kanske samhällsekonomiskt lönsamt men
det är tveksamt om det går att genomföra utan statligt stöd.
• Stora satsningar har tidigare försökts och inte lett till större
framgång?
• Bidrag till renoveringsprojekt missgynnar fastighetsägare som
satsar på förvaltning och har skött sina fastigheter.
• Arbetskraftinsatser är svåra att få igång vid tekniskt inriktade
projekt (komplicerat och tidsbegränsat) men fungerar i
förvaltning (mindre komplicerat och inte tidsbegränsat).
Politisk tydlighet krävs
• Ska olönsamma åtgärder finansieras av lönsamma?
• Risken är stor att företag väntar med åtgärder för att invänta
statliga stödprogram av typen ROT-avdrag.
• Risken är stor att stora hyresökningar får finansiera
ombyggnader och det leder till att många hushåll får flytta.
• Att vända områden med problem och socialt utanförskap är ett
långsiktigt mödosamt arbete.
Exempel på ekonomiskt lönsamhet
HERRGÅRDEN Antal lägenheter 294 Vakanser vid starten 0 Vakanser efter projektet 0 ÖSTER 735 13 % 0 Omflyttning vid starten 35 % 38 % Omflyttning efter
projektet Total satsning (fysiskt
och socialt) 10 % 22 % 180 000 kr/lgh 317 000 kr/lgh Sociala satsningar Minskade drift- och
underhållskostnader 6 500 kr/lgh 5 500 kr/lgh och år 4 000 kr/lgh 5 250 kr/lgh och år Andra konsekvenser Högre fastighetsvärden. Högre fastighetsvärden.
Positivt för
Större hyresintäkter. grannområden. Minskad kriminalitet. Minskad kriminalitet. Färre bränder. Viktiga faktorer vid renoveringsprojekt
Lokalmarknad Hyressättning Fysisk och social upprustning Hur är utbud- och
efterfrågesituationen på den lokala
bostadsmarknaden? Hur ser befolkningsutvecklingen
och arbetsmarknadssituation ut
inom lokal- och
regionalmarknaden? Vilka typer av boendeformer och
boendekvaliteter efterfrågas av
hushållen, och hur väl stämmer de
överens med situationen på
bostadsmarknaden? Har fastighetsägaren ytterligare
affärsintressen i närområdet, och
hur är kommunikationerna till
andra starkare lokalmarknader? Hur är vakanssituationen i
bostadsområdet jämfört med
andra grannområden? Hur stort är hyresbortfallet på
grund av obetalda hyror? Hur är fastighetens sociala, tekniska och
fysiska status? Kan renoveringsprojektet bidra till
att ändra områdeskategoriseringen
och befolkningens syn på
området? Ger den lokala
hyressättningsmodellen
incitament att renovera och
utveckla produkt- och
serviceutbudet? Hur väl bidrar renoveringen (investeringar)
till förhöjda fastighetsvärden i relation till
andra åtgärdsalternativ? Kan investeringar medföra högre Hur långsiktig är fastighetsägarens
hyresnivåer och motsvarar det
ägarstrategi relaterat till föreslagna
hyresgästernas
åtgärdsalternativ? betalningsförmåga? Kan fastigheternas ytor användas Vilka åtgärder är viktigast att prioritera
mer effektivt och öka
med hänsyn till hyresgäster, kostnads- och
hyresintäkterna? intäktsutveckling och fastighetens tekniska
funktion? Hur kan åtgärder effektivt organiseras,
implementeras och kvalitetssäkras, samt
hur bevaras positiva effekter av insatser i
framtida ordinarie förvaltning? Slutsatser att gå vidare med
• Samhällsekonomi och företagsekonomi bör gå hand i hand.
• Hyrorna måste bättre spegla hur bra ett företag sköter sina
fastigheter.
• Lagstiftning måste tydligt straffa aktörer som missköter
sina skyldigheter.
• Sociala insatser (förvaltningssatsning) är billiga i förhållande till
värdeutväxling och i jämförelse med t ex. tekniska investeringar.
• Lokalmarknaden är tämligen avgörande för vilken
strategi som kan motiveras.
Tack
[email protected]
