Fastighetsföretagande i offentlig sektor
Strategiska frågor och
den samlade kunskapen
Verksamhetsfastigheter
Offentligt fastighetsföretagande i ett historiskt
Nicodemus
perspektiv
Tessin dy
Kyrkan
900 –talet
1200-1500 talet
2350 kyrkor
Idag
C:a 3385
kyrkobyggn
Tot 18000
förvaltnings
objekt
1697 Statens
byggnadsväsen
Överintendent
1810 Överintendentämbetet eget
verk
1918 Kungliga
Byggnadsstyrelsen
1993
Vasakronan,
Statens
fastighetsverk,
Akademiska
hus,Specialfastigheter
1635 Kungliga
Fortifikationen
1948 Fortifikationsförvaltningen
1994
Fortifikationsverket
Prop 2012 Styckas
Specialfastigheter,
Försvarsmakten,
Statens
fastighetsverk
Landsting
Kommuner
1862 – 2500st
primärkommuner
1952-816st
storkommuner
1971-282 st
kommunblock
Reformrelaterat
fastighetsägande
Huvudman för skola
o äldreomsorg
Mynd för byggande,
miljö,
1863 Alla län
tillskapar ett
landsting
Ansvar för
sjukvård,kommunikation och kultur
Reformrelaterat
fastighetsägande
Fastighetsportföljen och verksamheten
• Stor fastighetsägare 90 milj kvm c:a 2/3
landsting/kommunägt 60 milj kvm
• Näst största kostnadsposten i offentlig sektor är i
regel lokalerna med service. 5- 30% (> 70
mdr/år)
• Största förmögenhetsbasen (> 1800 mdr
återansk)
• Verksamhetsutövningen/ansvaret styr ägande
och anskaffning –strategiska fastigheter
• Stor diversifiering, hög specialisering ger få
marknadsaktörer och därför hög offentlig
ägarandel
De offentliga fastigheternas betydelse
•
Offentliga fastigheter bidrar till den ekonomiska utvecklingen
•
Fastigheter och lokaler används för att skapa service och
samhällsnytta.
•
Offentliga byggnader följer medborgarna genom livet och
påverkar vår upplevelse av hur samhället fungerar.
•
Kvaliteten på byggnaderna visar hur mycket vi gemensamt är
beredda att satsa på försvar, utbildning, barns uppväxt,
vuxnas ålderdom, kultur, etc.
•
Fastighetsverksamheten: nyttor och kostnader måste ständigt
vägas mot varandra. Krav på ökad lyhördhet och effektivitet.
Utmaning, utveckling och
förändring
Teknisk fastighetsförvaltning blir fastighetsföretagande
•
Stort och genuint fastighetskunnande historiskt baserat på långt eget ägande
och egna organisationer för byggande och vidmakthållande
•
Fastighetsförvaltning dominerandes fram till 70-talet av tekniker o jurister
•
Slutet av1980, Fastighetsförvaltning graderades upp där drift, underhåll och
resurshantering prioriterades
•
Begreppet fastighetsföretagande lanserades under 1990-talets ekonomiska kris..
•
Fastighetsföretagande signalerar att det handlar om att vara effektiv, ta hand om
resurser, fokus på intäkterna och på att skapa värden för verksamheten.
•
Risk! kan leda till suboptimeringar
30 års utveckling
•
Kundperspektivet - kvalitetsfrågor
•
Miljötänkande – energi och klimat
•
Ekonomi – effektiva organisationer/internpriser
•
Lokalförsörjningsfrågor – lokalen som resurs
•
Fastighetsägandet - värdeorientering
30 års utveckling
Från Fastighets till Kundperspektiv
Kundgrupper
•Personalen i skolan
•Eleverna i skolan
•Föräldrarna till
eleverna
•Skattebetalarna
•Politiker som
formella beställare
•Skolförvaltningen
Fastighetsorganisation
Fastighetsorganisation
30 års utveckling
Energi, miljö, hållbarhet
Drivkrafter
• Klimat och
miljölagstiftning
Effekt
• Minskad
energianvändning ( 10 –
50%)
• Ökad insikt
• Stark ekonomisk
koppling
•Ändrade krav i byggande
och förvaltning (material,
metoder, teknik) –
livslängdsperspektiv
• Politiskt korrekt
• Kompetensutveckling
30 års utveckling
Ekonomisk hushållning
Drivkrafter
• Minskade
resurser
Effekt
• Bättre planering
•Lägre kostnader
•Ökade kostnader
•Höjda
effektivitetskrav
•Nya metoder och
incitament (ex: internpris, decentr
ekonomiansvar)
•Alternativa
drift/förvaltningsformer
30 års utveckling
Lokalen som produktionsresurs
Drivkrafter
• Brister i
funktionalitet
Effekt
• Bättre och förändrad
planeringsmetodik
• Dåligt
lokalutnyttjande
• Bättre lokalsamordning
• Ökad funktionalitet
• Brister i
planering
• Alternativa lokallösningar
30 års utveckling
Utveckla eller avveckla fastighetsägandet
Drivkrafter
• Fastighetsbrister
Effekt
• Ökad grad av förhyrningar
(oförutsedda kostnader,
sjukahus problematik etc)
• Kompetensbrister i
egen organisation
• Dålig kunskap om
fastigheternas
verkliga värde
• Outscourca vissa eller hela
fastighetsverksamheter
•Kompetensutveckling
• Alternativa associationsformer
• Ökad insikt om marknadsvärden
Ett politiskt styrsystem
Centrala politiska besluts påverkan på
fastighetsverksamhet
Stiftar lagar och lägger fast ramar och regler
–
–
–
–
Byggregler
Tillgänglighet
Arbetsmiljö
Miljö
– Etc.
Lokala politiska beslut för det offentliga
fastighetsföretagandet
• Planmonopol med översikts och detaljplanering för
stadsutveckling.
• Politiska beslut om direktiv/reglemente för
fastighetsverksamheten inom ramen för ”kommunala
kompetensen”.
• Olika politiska majoriteter har ofta olika syn på centrala
frågor inom fastighetsverksamheten
• Viktiga fastighetsfrågor kan avgöras helt utanför
tjänstemännens värld som en del av det demokratiska
systemet.
Fullmäktige
Nämnder
Fastighets
Förvaltning
Uppdrag/Mål
TN
Uppdrag/Mål
Medborgare
Uppdrag/Mål
Styrelse
Ägardirektiv
Kommunstyrelse
Politiken
säger
Bolagen AB
VAD!
HUR
Den politiska organisationen
Medborgare/Kunder
Uppdrag/Mål
Politikens styrsystem
Politiken styr via:
• Visioner – varumärket, vad vill vi bli
kända för
• Mål – vad vill vi åstadkomma
• Uppdrag och direktiv -om vad som ska
göras,
• Ekonomi och Kvalitet– vilka medel
som avsätts samt nivå på utförande
Vision och övergripande kommunala mål
i Umeå (kommunfullmäktige)
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
"Vi vinner i Umeå" - kommunens alla intressenter ska uppleva att de vinner på att bo och
verka i Umeå.
Vi samverkar över alla gränser för att nå 200 000 medborgare senast år 2050
Vi ska förstärka vår ställning som kulturstad.
Kvinnor och män ska ha samma makt att forma samhället såväl som sina egna liv.
Alla ska oavsett etnicitet, trosuppfattning, funktionshinder, sexuell läggning, och social
bakgrund ha likvärdiga rättigheter, möjligheter och skyldigheter inom livets olika områden
Vi ska bidra till förutsättningar för en god omsorg och hälsa på lika villkor för hela
befolkningen
Jämställdhet ska uppnås och på ett konkret sätt tillämpas i alla verksamheter och led av
beslutsprocessen.
All information och rådgivning ska ha hög kvalitet och vara lättillgänglig. Grundläggande
information ska kunna ges på våra nationella minoritetsspråk, på engelska samt på andra
språk vid behov
Vi ska fortsätta stärka vår ställning som en av Sveriges ledande kvalitets- och
innovationskommuner.
Vi ska utveckla kunskapsstaden Umeå med god utbildning och ett livslångt lärande, som en
förutsättning för att hantera förändringar och nå en hållbar utveckling.
Vi ska stärka vår ställning som en energihushållande kommun där energianvändningen
minskar och utgår från förnybara energikällor.
Visionen och målen bryts ner till
fastighetsverksamhet –”den röda tråden”
• Vision – vad ska fastighetsföretagandet uppnå och hur vill man bli
betraktad i ett längre tidsperspektiv.
• Affärsidén/verksamhetsidén svarar på frågorna; vilken verksamhet
fastighetsföretaget ska bedriva, vilka områden företaget ska verka
inom och hur verksamheten ska bedrivas samt vilken kundnytta som
ska uppnås.
• Anpassade mål - de politiska målen bryts ner till konkreta mål för
fastighetsverksamheten
Not För att nå visionen krävs att olika aktiviteter och processer fastställs och
implementeras i fastighetsorganisationen.
Exempel på vision och verksamhetside för
Fastighet i Umeå Kommun
Vision
•
•
Vi skall betraktas som de som bäst kan tillgodose Umeå
kommuns verksamheters behov av lokaler och bostäder.
Vi ska kunna mäta oss med de bästa i branschen
Verksamhetside
•
•
•
Vi anskaffar, förvaltar och avvecklar fastigheter. Det gör
vi som partners till kommunens verksamheter
kostnadseffektivt och ansvarsfullt.
Vi har hög kunskap i organisationen.
Vi skall i vårt arbete utveckla ett långsiktigt miljö- och
kvalitetstänkande.
Målstyrning och ägardirektiv
• Tydliga direktiv med koncernperspektiv är en förutsättning för att
verksamheten som helhet ska fungera väl och att
fastighetsverksamheten arbetar med helhetens bästa för ögonen.
•
Mål kan vara:
– Uttryckta i ekonomiska termer
– Relaterade till verksamhetens resultat
– Relaterad till de funktioner som är viktiga för lokalförsörjningen
– Relaterade till kunder och medarbetare
– Samhällsrelaterade, t.ex. miljö- och energifrågor
• Inom ramen för ett övergripande ledningssystem – balanserat styrkort,
där måluppfyllelsen mäts.
Exempel på politiskt beslutade direktiv och
målstyrning i fastighetsverksamheten (UK)
Lokalstyrdirektiv
• Strategi för kommunens fastighetsägande
- princip för ägande, försäljning/återförhyrning, byggande, strategisk
fastighetsportfölj
• Lokalförsörjning
- vision, policy, mål, roller/ansvar, investeringsplanering,
• Lokalresursplanering
- organisation, planer, arbetsprinciper och ansvar för planering och förändring
• Upplåtelser
- Interna, externa, andra hand, uppsägning, internpris
Målstyrning och ägardirektiv
• Målen ska vara mätbara och realistiska.
• Formulera och implementera strategier/aktiviteter för att nå
målen
• Krävs:
– En kultur/anda där alla medarbetare har en gemensam målbild.
– En tydlig organisation, befogenheter och ansvar.
– Ständigt lärande av den egna verksamheten –avvikelser och
förbättringar samt av andra liknande verksamheter (benchmarking).
– Ett informationssystem för mätning av måluppfyllelse och effektivitet.
Exempel på målstyrning med styrkort
fastighetsverksamheten UK
Fullmäktige
mål
Nämndsmål
Resultatmått
(Fastighets
mål)
Aktivitet
Vi ska
stärka vår
ställning
som en
energihushållande
kommun
där
energianvändningen
utgår från
förnybara
energikällor.
Under 20102013 ska
värme- och
elenergianvändning-en
ej överstiga
180 kWh/m²,
år och
koldioxidutsläppet
understiga 69
kg/m².
Under 2010
ska värme/el
ej överstiga
200 kWh/m²,
år koldioxidutsläppet
understiger
76 kg/m²
•Genomförande av EPCprojekt
•Anpassa rutiner och
anvisningar av de
generella kraven för
energianvändning på
projektnivå och uppföljning
•Slutföra oljekonvertering
•Kompetenshöjning
strategisk utveckling
Klart i
%
Ansvarig
Klart
sena
st
Uppföljning
NN
2010
-12
Beskrivning
Ekonomi och Budget i styrprocessen
Kraftfull styrparameter
•
•
•
•
•
•
Generellt för en budget:
Prognos över framtida ekonomiska händelser (planperiod 1-3 år)
Plan för hur resurser ska satsas -verksamhetsplaner
Driftbudget tidshorisont vanligtvis 1 år. (ett budgetår)
Budgetarbete förutsätter :
Direkta direktiv för budgetarbetet från den politiska ledningen –
budgetdirektiv
Bra information om fastigheters och den egna verksamhetens
kostnader och intäkter.
Varje fastighet bör betraktas som ett miniföretag med sina egna
kostnader och intäkter.
Fastighetsverksamhetens budget i
styrprocessen
Olika budgetar för en offentlig fastighetsorganisation:
• Likviditetsbudget
-Hur organisationen fortlöpande klarar sina betalningar
(kassaflöden/betalningsströmmar). (oftast bolag)
• Resultat och - eller kostnadsbudget (K/I) (driftbudget)
-Bedömda intäkter och bedömda kostnader. Förväntat resultat
• Balansbudget
-Givet tillfälle, speglar anläggningstillgångar, hur de är finansierade.
• Investeringsbudget
-Ekonomisk ram för investeringar, påverkar likviditeten,
balansräkningen samt förväntade kostnader och resultat.
Budget visavi associationsform för
fastighetsverksamheten
Olika budgetar olika organisationsformer:
Budget
Politik
Nämnd
Nämnd
Nämnd
KF
Nämnd
KS
Budgetdirektiv
Likviditetsbudget (finansen)
Investeringsbudget
Driftbudget
Balansbudget
Ägardirektiv
Budget
Förvaltning
Förvaltning
Förvaltning
Förvaltning
Styrelse
Förvaltning
•K/I
driftbudget
Fastighet
•Investerings
budget
Likviditetsbudget
Investeringsbudget
Driftbudget
Balansbudget
Bolagiserad
fastighetsverksamhet
Planeringshjulet UK
Fastigheternas livscykel
Fastigheternas livscykel
Tre centrala processer :
• Anskaffning
• Förvaltning
• Avveckling
Fastighetsföretagande
Anskaffningsskedet
binder stora resurser för en lång tid framöver.
I alla lokalanskaffningar krävs underlag för:
Verksamhetsutveckling
Lokalbehovsanalys
Alternativstudier
Kalkyler/Livslängd
Alternativt val/Beslut
Nybyggnad
Anskaffning
+ 10 kr
Förvaltningsskedet -fastighetens
livsskede
• Skötsel – hur ska byggnaderna skötas/vad krävs/av vem ?
• Mediaförsörjning – energislag, system, förbrukningar
• Underhåll – planerat, oplanerat
• Anpassningar –verksamhetspåkallade, myndighetskrav ,
teknikkrav/energikrav
Här skördas frukten av en väl genomförd anskaffning i
form av ekonomi och verksamhetsnytta
Avvecklingsskedet
Varför och när?
•
•
•
•
•
Byggnadens ålder
Verksamheter förändras
Befolkningsförändringar
Organisatoriska förändringar
Förändrade ägarstrategier
• Hur ?
• Försäljning
• Malpåse –” lokalbank/lediga lokaler”
• Rivning
Exempel på offentligt
fastighetsföretagande
Umeå Kommun
Lite fakta om Umeå Kommun
ÖVERGRIPANDE MÅL
antagna av kommunfullmäktige 2001-2012
Den långsiktiga planeringen bör
inriktas på att nå en genomsnittlig
befolkningstillväxt överstigande
800-1000 personer per år med mål
att nå 200 000 invånare senast 2050
Umeå - störst i norra Sverige
• C.a120 000 invånare
• Medelålder < 40 år
• Högutbildad arbetskraft
• 10 000 företag
• Umeå universitet
• SLU (Sveriges
Lantbruksuniversitet)
• C:a 27 000 studenter
• 98 % av umeborna
positiva
Tillväxt i Umeåregionen
• En av landets snabbast
växande regioner med mer
än 140 000 invånare
• 54 % från andra kommuner
•
5 mil
Över3 000 nya
arbetstillfällen de senaste
fem åren
• Högt bostadsbyggande
minst 800 lägenheter/år
Sex kommuner
Planering för
bostadsbyggande från
2004 och framåt
Ersmark 53 tomter (+ 30 ?)
Brännland 10 tomter
Sandåkern 300
Mariestrand 500 ? lgh
V Umedalen 80 tomter
Sporren 70+80 lgh
Ekan 40 lgh
Campus 500-700 ? lgh
Dragonfältet 50+60 lgh
Öst på stan 45 lgh (?)
Kvarnvägen 48 lgh
Höder 40 lgh (?)
Kyrkhamnssk. 60 lgh
Rovdjuret 12 smh
Berghem 126 + 153 lgh
Öbacka II 600 lgh
Ön mer än 1000 lgh
Tvistevägen 432 lgh
Täfteå 45 tomter
Ålidhem 98 lgh
Nymfen 20 smh
Yttersjö 12 tomter
Vittergubben 42 smh
Röbäck 21+ tomter
Stöcksjö 40-50 tomter
Carlshöjd 80 lgh Tomtebo 1B ?? lgh
Umeå 2050 - ett scenario
50000 nya bostäder
Lite fakta om kommunens
fastigheter dess ekonomi
Fastighetsportfölj 2011
• Bokförda värden
c:a 3,5 miljarder
•Försäkringsvärden
c:a 13 miljarder
Skolor/Daghem/ Inackord egna
478 000 m2
Skolor/Daghem förhyrda
19 300 m2
Servicehus/ Särskilda boenden egna
36 400 m2
Servicehus/ Särskilda boenden hyrda
49 000 m2
Fritidslokaler egna
80 800 m2
Förvaltningsfastigheter egna
70 466 m2
Förvaltningsfastigheter förhyrd
37 000 m2
Egna bostäder
38 300 m2
Förhyrda bostäder
25 600 m2
Affärs o servicelok
66 000 m2
Övriga (busstat, civförsvar, rs)
26 300 m2
Totalt c:a
929 000 m2
Egna
797 000 m2
Förhyrda
132 000 m2
Ekonomi drift budget inkl kapital
2013
7%
Budgetomslutning c:a
813 mkr inkl kapital
55 mkr
13% 104 mkr
Skötsel, tillsyn
Mediaförsörjning (El VÄ VA)
6%
47%
49 mkr
389 mkr
Underhåll
Adm, försäkring skatt etc
5%
40mkr
Externa hyreskostnader
Kapital
22%
180 mkr
Fastighetsinvesteringar
(fastighets och verksamhetsutveckling)
900
774 Investeringar
800
700
656
574
600
521
502
500
401
400
300
200
200
154
120
100
0
2009
2010
2011
Fastighets/reinvesteringar
Verksamhetsinvesteringar
Totalt
Lite fakta om Fastighets
organisationen
Fastighets uppdrag
Gäller verksamhetslokaler
• Kommunens lokalförsörjare
• Kommunens fastighetsägarföreträdare
och byggherre
• Kommunens fastighetsförvaltare
Organisation/Associationsform
• Förvaltningsform:
- Innebär direkt politisk styrning/ underställd politisk
nämnd
• Ekonomisk resultatenhet:
-Redovisar kostnader och intäkter/ nollresultat/
• Merpart i egenregi > 50%
(Skötsel/tillsyn)
Organisation och uppgift
Ledning och
ekonomi
• Budget
Fastighetsförvaltning
•Lokalförsörjning
•Upplåtelse/Hyresvärd/Kundansvar
•Ägarföreträdare UK
•Fastighetsdrift (skötsel, AU, FU,
Media, Myndighetsbestämmelser
Kärnverksamhet
Bygg och
fastighetsteknik
•Byggherrefunktion
•Bygg och driftteknik
•Projektledning
•Byggservice (ER bygg)
•Teknisk spetskompetens
•Redovis
ning
•Invester
-ingar
Teknisk planering
och adm
•Hyresadministration
•Teknisk planering (drift o skötsel
och avhjälpandeunderhåll)
•Register och byggdokumentation
(info)
Kategori och ansvar
• Områdesansvariga förvaltare: (lokalresursplanering,
kundansvar, hyresvärd, ekonomiansvar, processamordning)
• Områdesansvariga driftområdeschefer:
(fastighetsskötsel och mediaförbrukning, avhjälpande underhåll,
driftentreprenader, personalansvar drifttekniker/fastsköt
•Byggprojektledare: (byggherreföreträdare,
byggprojektsansvar, kalkyler, upphandling)
•Administratörer: ( hyres adm, driftteknisk adm, register och
byggdok, ärenderegistrering)
•Planeringsingenjörer: ( Underhåll, reinvesteringar,
energifrågor, fastighetsinformationsfrågor, säkerhetsfrågor)
• Drifttekniker, hantverkare, fastighetsskötare: (
operativ verksamhet egenregi)
Fakta:
Antal pers totalt:
Ledning o utveckl:
Ekonomi (köp):
Teknik:
Hyresadm:
Plan o dok:
Förvaltare
Byggservice/arbl
Dromr.chefer:
Driftgr Förv.omr Ö
Driftgr Förv.omr S
Driftgr Förv.omr V
Förvaltare
Hyresassistenter
Driftområdeschefer
Driftledare
100
3
2
14
4
5
6
17
3
17
15
13
*
KUND
*
*
Soc
*
Ersmarksberget
**
** * *
** * ********
**
*
* * ****** ******
* VÄSTRA FÖRVALTNINGSOMRÅDET
**
INKL HÖRNEFORS
*
*
* **
***
*
** * * ** * **
*
**
*
*
* * *** * * *
**
******
*
*
*
*
*
*
*
**
* * **** *** ** *** * **
* * ÖSTRA FÖRVALTNINGSOMRÅDET
* **** * *
*
*
*
*
*
*
**
** * * *** * ******
** SÄVAR
* INKL
**** ** *
*
*****
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
* * *** **** ***** * ** **
** *
** ** ********** * ****
**
*
*
*
*
*
*
*
*** ** * * ****
*
*
* *
*
*
*
*
*
*
*
*
*
* *****
*
** *
*
** *
*
*
****
*
******* * ****** **
*
***
*
*
*
*
* * ** *
*
*
*
*
* ******* *
* **
* **** *
* ******
*
*
**
*
*
*
*
*****
* ** **
* ** *
* ** * **
***
*
*
* *
SÖDRA FÖRVALTNINGSOMRÅDET *
*
*
ERSBODA
VÄSTRA
IND. OMR
*
HAMPTJÄRNSLIDEN
ÖSTRA
ERSBODA
VÄSTRA
ERSBODA
ERSBODA
ERSBODA
ÖSTRA
IND. OMR
KLOCKARBÄCKEN
ERSBODA SÖDRA
IND. OMR
Skolan
VÄSTERSLÄTT
IND. OMR
MARIEBERG
I 20-OMRÅDET
MARIEDAL
VÄSTERSLÄTT
SANDBACKA
Rödberget
MARIEOMRÅDET
Bräntberget
RÖDÄNG
UMEDALEN
STADSLIDEN
MARIEHEM
NYDALA
FRITIDSOMRÅDE
REGEMENTET
GRISBACKA
*
BACKEN
HAGA
VÄST PÅ
STAN
VÄSTERHISKE
BACKENOMRÅDET
OLOFSDAL
GRUBBE
Fritid
NYDALA
GAMMLIA
BERGHEM
CENTRALA
STAN
Gröna Oxen
NYDALA
HÖJDEN
Grytan
ÖST PÅ STAN
Lilljansberget
BÖLE
LILLJANSOMRÅDET
Hamrins
berget
TEG
UMÅKER
UNIVERSITETS
OMRÅDET
VÄSTTEG
BÖLEÄNG
SJUKHUSOMR
Kultur
ÖST - TEG
Öberget
SOFIEHEM
ÅLIDHEM
RÖBÄCKSDALEN
ÖN
ÅLIDHEMSOMRÅDET
RÖBÄCK
TOMTEBO
ÖST - TEG
IND. OMR
RÖBÄCKSSLÄTTEN
CARLSHEM
GIMONÄS
RÖBÄCKS
FRITIDSOMRÅDE
ALVIK
INKL HOLMSUND
*
Copyright Umeå kommun, Stadsbyggnadskontoret
*
KDN
GIMONÄS
IND.OMR
*
**
*
3 FÖRVALTNINGSOMRÅDEN
Övriga
förvaltn
och
Externa
kunder
Huvudprocesser
•
Anskaffa
- innebär köp, leasing, hyra samt eget ägande)
• Förvalta
- Anpassa / förädla innebär förändringar i eget bestånd
avhängigt av hyresgäst och teknikkrav
- Vidmakthålla innebär driva och underhålla reinvestera,samt
upplåta
• Avveckla
- innebär övergångsuthyrning sälja eller riva
Vår vision
• Vi ska betraktas som de som bäst kan
tillgodose Umeå kommuns
verksamheters behov av
ändamålsenliga lokaler och bostäder
med.
• Vi ska kunna mäta oss med de bästa i
branschen
Vår verksamhetside
• Vi anskaffar, förvaltar och avvecklar fastigheter.
Det gör vi som partners till kommunens
verksamheter kostnadseffektivt och ansvarsfullt.
• Vi har hög kunskap i organisationen.
• Vi skall i vårt arbete utveckla ett långsiktigt miljöoch kvalitetstänkande.
Kommunens Styrprinciper
Kommunens styrmodell för det
interna arbetet
Resultat
Ekonomiska
nyckeltal
Produktivitet
/effektivitet
Avverkningsnyckeltal
Inre
Kvalitet
MEA
Yttre
Kvalitet
NKI
Politiska direktiv för
fastigheter
• Bättre styrning av lokalresursplanering
• Större krav på långsiktighet, effektivisering av lokaler,
verksamhets- och fastighetsbeskrivning
• Flytta upp fastighets och lokalförsörjningsfrågorna och
förstärk koncernperspektivet med lokalstyrgrupp.
• Tydliggör roller och ansvar i planeringsprocessen
• Beskriv ägarfilosofi vision, mål och policys
• Fastställ beslutsgång i byggärenden
• Strategier för kommunens fastighetsinnehav och
investeringar
Styrdokument fastigheter och
lokaler
Styrdokument för
kommunens lokalförsörjning
Styrdokument gäller alla verksamheter
•
Syfte
– Att stärka kommunen som fastighetsägare
– Att styra mot hushållning och god miljö
– Att åstadkomma effektiva och produktiva lokaler
– Att samverka med nämnder, förvaltningar och
bolag
– Att vidmakthålla fastighetskapitalet till låga
kostnader över tiden
Lokalförsörjning
•
•
•
•
Vision
– Optimalt fastighetsbestånd genom omsorgsfull
planering, till lägsta kostnad och miljöpåverkan över
tiden.
Policy
– Fastigheter är gemensamma resurser
– Kommunnyttan ska vara vägledande
Mål
– Balans mellan innehav, nyttjande och ekonomiska ramar
Uppföljning
–
Ändamålsenlighet, NKI, nyttjande, kostnaderna,
energiåtgång, miljöpåverkan
Strategi för kommunens
lokalinnehav
•
•
•
•
•
•
Fastighetsägande
- långsiktigt och totalekonomiskt bästa alternativ
Investeringar och förhyrningar
–
Behov av lokaler löses inom befintligt bestånd
–
Vid investeringar ska lokaleffektivitet prioriteras
Byggnadstekniska investeringar och underhåll
–
Om de är nödvändiga för funktion, myndighetskrav, bevarandekrav,
miljökrav eller lägre D o UH - kostnader
–
Anpassas till nytta och för verksamheten.
Inhyrning
–
Fastighetsorganisationen hyr in alla lokaler och bostäder
Avveckling
–
Fastigheter, lokaler och bostäder som inte behövs långsiktigt i
kärnverksamheten
Vakanser
–
Regleras särskilt ( sådana som fastighetsorganisationen inte råder
över)
Investeringsbegrepp
Strategiska fastighetsinvesteringar
som följd av strategiska
verksamhetsbeslut och
genomarbetad lokalresursplan
•
•
Investeringar för att upprätthålla värdet
och funktionen av befintliga
fastighetstillgångar
Beslut om ny eller förändrad verksamhet som
kräver investering i nya lokaler, innebär ökade
hyreskostnader. Beslut måste fattas av
hyresgästen och täckas av ökade ramar eller
rationaliseringar
Underhåll och reinvesteringar är ett utpräglat
fastighetsägaransvar, beslut fattas av
fastighetsägaren och kostnader ska i
huvudsak täckas av löpande hyresavtal.
Lönsamhets- eller effektivitetshöjande
investeringar
•
Investeringar i syfte att effektivisera
verksamhet beslutas av hyresgästen och ökad
hyra ryms inom befintliga verksamhetsramar.
•
Lönsamma fastighetsinvesteringar, t.ex.
energibesparande åtgärder, beslutas av
fastighetsägaren och kräver inte ökad hyra
a) Anpassning av lokaler för
effektivare verksamhet
b) Fastighetsinvesteringar som
förbättrar driftekonomi
Komponentvisa avskrivningar
Grupp
Byggdel
Avskriv
ningstid
1
Stomme
60
Del av
kostnad
Äldreboende
26
2
Fasader, yttertak,
ledningsnät, VS
Kanalsystem
Fönster ,papptak,
ledningar EL
40
13
30
Entrepartier, vent
aggregat, storkök,
asfaltytor
Styr o regler,
driftlarm,
belysning
Passagekontroll,
inbrottslarm,
övervakningsutr
Ytskikt in o utv
3
4
5
6
6
Del av
kostnad
Gruppboende
28
Del av
kostnad
Skolor
23
Del av
kostnad
Kontor
26
13
12
12
19
16
25
20
20
19
21
18
20
15
14
13
1
14
10
1
1
6
1
10
8
8
6
7
Investeringsplan och beslut om
anskaffning och avveckling
•
Planering och beslut om investeringar, inhyrning och avveckling följer:
”Arbetsprincip för förändringar i lokalbeståndet”
• Fastighet upprättar lokalplaner och kalkylunderlag för alla
fastighetsinvesteringar
Lite om Fastighets
utvecklingsområden
Strategiska
utvecklingsområden
•
•
•
•
•
•
•
Kundrelationer och kommunikationer
Kompetensutveckling
Organisationsutveckling
Energi/miljöoptimering
Verktygsutveckling
Kvalitetsutveckling
Arbetsmiljö
