“Lönsamhetsbedömningar”
Värdet av insatser
Gunnar Blomé
Malmö Högskola
Bakgrund
• Malmö Högskola och Kungliga Tekniska Högskolan
• Urbana Studier – Fastighetsvetenskap
• Nydisputerad – Organizational and Economic Aspects of
Housing Management in Deprived Areas (www.kth.se)
Varför räknar vi inte mera?
• Brist på strukturerad relevant information.
• Svårt att göra hypotetiska bedömningar om framtiden.
• Svårt att uppskatta värdet av satsningar.
• Svårt att urskilja värdet av enskilda satsningar och vad
som ”kan” påverkas av andra faktorer eller strukturella
förändringar i samhället.
Grundtanken med lönsamhetskalkylering
• Fånga upp ”alla” konsekvenser av ett beslut
(nyttor och uppoffringar).
• Nuvärdesanalys.
• Framtidsprognoser är alltid osäkra, därför är
lönsamhetskalkylering ”enbart” en bedömning
(uppskattning) av framtidsläget.
• Samhällsekonomisk kalkylering är vanligast
vid väg- och järnvägsinvesteringar
(infrastruktursatsningar).
Grundstrukturen i samhällsekonomisk
kalkyl
• 1. Klargör vilka alternativ som ska jämföras.
• 2. Identifiera vilka typer av effekter som är relevanta i det
aktuella fallet.
• 3. Bedömning av hur stora effekterna är vid olika
alternativa framtidsscenarion.
• 4.Översätta konsekvenser till monetära
enheter.
Att mäta konsekvenser i monetära enheter
• 1. Att försöka dra slutsatser från människors agerande på
marknaden. (hur förändras beteenden?).
• 2. Att använda olika metoder för att ta reda på hur
människor påverkas av olika förutsättningar (enkäter och
intervjuer) eller att jämföra med relevanta jämförbara
referensobjekt (benchmarking).
Exempel på effekter vid två
renoveringsprojekt
”Herrgården i Malmö och Öster i Gävle”
Antal lägenheter
Vakanser vid starten
Vakanser efter projektet
HERRGÅRDEN
294
0
0
ÖSTER
735
13 %
0
Omflyttning vid starten
35 %
38 %
Omflyttning efter
projektet
Total satsning (fysiskt
och socialt)
10 %
22 %
180 000 kr/lgh
317 000 kr/lgh
Sociala satsningar
Minskade drift- och
underhållskostnader
6 500 kr/lgh
5 500 kr/lgh och år
4 000 kr/lgh
5 250 kr/lgh och år
Andra konsekvenser
Högre fastighetsvärden.
Positivt för
grannområden.
Minskad kriminalitet.
Färre bränder.
Högre fastighetsvärden.
Större hyresintäkter.
Minskad kriminalitet.
Viktiga faktorer att ta ställning till vid fysiskoch social upprustning
Lokalmarknad
Hyressättning
Fysisk och social upprustning
Hur är utbud- och
efterfrågesituationen på den lokala
bostadsmarknaden?
Hur ser befolkningsutvecklingen
och arbetsmarknadssituation ut
inom lokal- och
regionalmarknaden?
Vilka typer av boendeformer och
boendekvaliteter efterfrågas av
hushållen, och hur väl stämmer de
överens med situationen på
bostadsmarknaden?
Har fastighetsägaren ytterligare
affärsintressen i närområdet, och
hur är kommunikationerna till
andra starkare lokalmarknader?
Hur är vakanssituationen i
bostadsområdet jämfört med
andra grannområden?
Hur stort är hyresbortfallet på
grund av obetalda hyror?
Hur är fastighetens sociala, tekniska och
fysiska status?
Kan investeringar medföra högre
hyresnivåer och motsvarar det
hyresgästernas
betalningsförmåga?
Hur långsiktig är fastighetsägarens
ägarstrategi relaterat till föreslagna
åtgärdsalternativ?
Kan fastigheternas ytor användas
mer effektivt och öka
hyresintäkterna?
Vilka åtgärder är viktigast att prioritera
med hänsyn till hyresgäster, kostnads- och
intäktsutveckling och fastighetens tekniska
funktion?
Kan renoveringsprojektet bidra till
att ändra områdeskategoriseringen
och befolkningens syn på
området?
Ger den lokala
hyressättningsmodellen
incitament att renovera och
utveckla produkt- och
serviceutbudet?
Hur kan åtgärder effektivt organiseras,
implementeras och kvalitetssäkras, samt
hur bevaras positiva effekter av insatser i
framtida ordinarie förvaltning?
Hur väl bidrar renoveringen (investeringar)
till förhöjda fastighetsvärden i relation till
andra åtgärdsalternativ?
Slutsatser att gå vidare med
• Det behövs kontinuerliga systematiska uppföljningar och
bättre ”analysverktyg” för att bedöma värdet av insatser
(fler empiriska studier behövs).
• Viktigt att inte glömma bort potentiella företagsekonomiska
fördelar när samhällsvärdet av insatser bedöms.
• Sociala insatser är billiga i förhållande till värdeutväxling
och i jämförelse med t ex. fysiska investeringar.
Tack
[email protected]
